“Хт” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

                  иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Баярмаа даргалж, танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг, шүүгч Г.Банзрагч, П.Золзаяа, Б.Мөнхтуяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 142/ШШ2020/01309 дүгээр шийдвэртэй,

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 10 дугаар магадлалтай,

“Хт” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Д.Т-д холбогдох,

Орон сууцанд амьдарсан хөлс 14,333,333 төгрөг, орон сууц ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөг, нийт 15,710,926 төгрөг гаргуулж, орон сууц албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ё.Баярмаагийн гаргасан гомдлоор

Шүүгч Г.Банзрагчийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч М.Мэндбаяр, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ё.Баярмаа, хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Сарантуул, нарийн бичгийн дарга Б.Мөнхзул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч “Хт” ХХК нь хариуцагч Д.Т-д холбогдуулан орон сууцанд амьдарсан хөлс 14,333,333 төгрөг, орон сууц ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөг, нийт 15,710,926 төгрөг гаргуулж, Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Цагаанчулуут баг, 7-р хороолол, 8-р байр, 46 тоотод байрлах орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

2. Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 142/ШШ2020/01309 дүгээр шийдвэрээр Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1, 493 дугаар зүйлийн 493.1-д заасныг баримтлан Орхон аймаг, Баян-Өндөр сум, Цагаанчулуут баг, 7-р хороолол, 8-р байрны, 46 тоотыг Д.Т-ын эзэмшлээс чөлөөлж “Хт” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлж, хариуцагч Д.Т-аас 12,422,407 төгрөг гаргуулан “Хт” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3,288,519 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, шүүгчийн 2020 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийн 142/ШЗ2020/04801 дугаартай захирамжийн 4 дэх заалт болох Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 69 дүгээр зүйлийн 69.1-д зааснаар авсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээг шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болтол хэвээр үргэлжлүүлж, Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 306,704 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Д.Т-аас 283,908 төгрөг гаргуулан “Хт” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

3. Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 10 дугаар магадлалаар Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 142/ШШ2020/01309 дүгээр шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ё.Баярмаагийн гаргасан давж заалдсан гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4-т зааснаар хариуцагч Ё.Баярмаагийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 283,908 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн байна.

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ё.Баярмаа хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 1309 дүгээр шийдвэр, Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар магадлалыг эс зөвшөөрч гомдол гаргаж байна. 2016.04.16-ны өдөр байгуулсан орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээгээр Орхон аймгийн, Баян-Өндөр сум, 7-р хороолол, 8-р байрны, 46 тоот, 2 өрөө орон сууцыг 61,875,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож, урьдчилгаанд 11,700,000 төгрөгийг төлсөн. Үлдэгдэл мөнгийг уг орон сууцыг барьцаалан ипотекийн зээлд хамрагдаж, банкнаас зээл авах хүсэлтэй байсан ч банкнууд шаардлага хангаагүй, эрсдэлтэй учир татгалзсан. Миний хувьд өвлийн цагт орох оронгүй тул байрыг суллаж өгөх боломжгүй. Үлдэгдэл төлбөр болох 50,175,000 төгрөгийг төлөөд өмчлөх эрхээ авна. Мөн “Хт” ХХК нь тухайн үед өмчлөх эрхийн бичгийг гаргаж өгсөн бол өөрсдөө хөөцөлдөж байгаад ББСБ-ын зээлд хамрагдах боломж байсан. Ямар нэгэн байдлаар мөнгө олж нэхэмжлэгчид өгч байрны эрхийн бичгийг өөрийн нэр дээр авах хүсэлтэй байгаа тул эдгээр байдлыг харгалзан үзнэ үү. Худалдах-худалдан авах гэрээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй хүчин төгөлдөр бус хэлцэл тул надаас орон сууцыг буцаан авах гэж байгаа бол миний төлсөн төлбөрийг буцаан олгох ёстой гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлын агуулгын хүрээнд зарим хэсгийг хангах үндэслэлтэй.

6. Нэхэмжлэгч “Хт” ХХК-аас хариуцагч Д.Т-д холбогдуулан орон сууцанд амьдарсан хөлс 14,333,333 төгрөг, орон сууц ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөг, нийт 15,710,926 төгрөг гаргуулж, орон сууц албадан чөлөөлүүлэхээр шаардсаныг анхан шатны шүүх хариуцагчаас 12,422,407 төгрөг гаргуулж, үлдэх 3,288,519 төгрөгт холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон, давж заалдах шатны шүүх шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн байна.

7. Нэхэмжлэгчээс “... “Хт” ХХК нь Д.Т-тай 2016.04.16-ны өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, компанийн өмчлөлийн орон сууцыг 61,875,000 төгрөгөөр зээлээр худалдан авч үнийг 2016.04.16-ны өдрөөс 2017.02.16-ны өдрийн хооронд хэсэгчлэн төлөхөөр тохиролцсон. Гэтэл хариуцагч нь 11,700,000 төгрөгийг төлөөд үлдэгдэл 50,175,000 төгрөгийг огт төлөөгүй. Гэрээний үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа мэдэгдсэн боловч үр дүн гараагүй тул гэрээнээс татгалзаж, үр дагаврыг шийдвэрлүүлэхийг хүсэж байна. Орон сууцыг гэрээ байгуулсан 2016.04.16-ны өдөр хариуцагчид хүлээлгэн өгсөн бөгөөд тэрээр гэрээнээс татгалзах өдөр хүртэл нийт 52 сар, 02 хоног буюу 1562 хоног амьдарч байна... Гэрээний 3.2.4-т зааснаар орон сууцны ашиглалтын зардлыг худалдан авагч төлнө. Гэтэл 2019 оны хэрэглээний төлбөр 1,225,655 төгрөг, 2020.07.20-ны байдлаарх хэрэглээний төлбөр 151,938 төгрөг болсон. Мөн гэрээний 3.1.4-т заасны дагуу урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 11,700,000 төгрөгийг орон сууцанд амьдарсан хугацааны хөлснөөс суутгаж авсан. Иймд Д.Т-аас нийт 15,710,926 төгрөгийг гаргуулж, орон сууцыг түүний эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлж өгнө үү...” гэснийг,

хариуцагч эс зөвшөөрч “... 2019, 2020 оны байрны хэрэглээний зардлыг компанийн ажилтан Э.Хорлоогийн дансанд төлж байсан. Орон сууцанд амьдарсан хөлс болох 14,333,333 төгрөгийг төлөх боломжгүй... Надтай байгуулсан гэрээ нь худалдах-худалдан авах гэрээ бөгөөд Улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм. Иймд 11,700,000 төгрөгийг буцаан надад олгох үндэслэлтэй. Би худалдах-худалдан авах гэрээ батлуулсан болохоос түрээсийн гэрээ байгуулаагүй... Ашиглалтын мөнгийг хэрхэн яаж тооцсон нь тодорхойгүй, мөн ашиглалт хэрэглээний зардлыг төлөх гэрээ байгуулаагүй, нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй...” гэжээ.

8. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ “...Зохигчийн хооронд 2016.04.16-ны өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, хариуцагч нь ... байрлах, 46 м.кв бүхий 2 өрөө орон сууцыг 61,875,000 төгрөгөөр худалдан авч, амьдарч байгаа болох нь нотлогдсон, тэрээр 11,700,000 төгрөгийг төлөөд, үлдэгдэл 50,175,000 төгрөгийг хугацаанд нь төлөөгүй, гэрээний үүргээ зөрчсөн, нэхэмжлэгчийн зүгээс түүнд гэрээний үүргээ биелүүлэх талаар мэдэгдэл хүргүүлсэн, гэвч хариуцагч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй тул нэхэмжлэгч гэрээг цуцлах эрхтэй. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 3.2.6-д зааснаар орон сууц ашигласны сарын төлбөрийг 500,000 төгрөгөөр тооцохоор тохиролцсоны дагуу хариуцагчийн 2016.04.16-ны өдрөөс 2019.07.19-ний өдөр хүртэл нийт 51 сар суусны хөлс 25,500,000 төгрөгийг гаргуулах, үүнээс хариуцагчийн төлсөн 11,700,000 төгрөгийг хасаж тооцох нь зүйтэй, харин шинэчлэн засварлах материалын үнэ 4,500,000 төгрөг, дотор заслын ажлын хөлс 2,000,000 төгрөг, орон сууц ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй. Учир нь орон сууцны засварын тухайд хариуцагч нь дээрх орон сууцны өмчлөгч болоогүй, тухайн орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байсан тул Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.3-т заасны дагуу шинэчлэн засварлах материалын үнэ, дотор заслын ажлын хөлс зэргийг нэхэмжлэгч нь ердийн элэгдлээс илүү муутгасан нөхцөлд нэхэмжлэх эрхтэй боловч нэхэмжлэгч дээрх шаардлагаа нотлоогүй, мөн орон сууцны ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөгийг ямар нотлох баримтыг үндэслэн хэрхэн яаж тооцсон нь тодорхойгүй байх тул хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй ...” гэж дүгнэжээ.

9. Хоёр шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримт болох талуудын хооронд байгуулсан гэрээний нөхцөлийг буруу тайлбарласнаас хамаарч шүүхийн шийдвэр, магадлал үндэслэл бүхий болж чадаагүй байна.

10. Учир нь, хавтаст хэргийн 7-9 дэх талд авагдсан зохигчийн хооронд байгуулагдсан №11 орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 4.5-д “Хэрвээ худалдан авагч тал орон сууцны урьдчилгаа төлбөр болон үлдэгдэл төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүйгээс энэхүү гэрээ цуцлагдаж байраа буцаах тохиолдолд орон сууц ашигласны төлбөр болон дахин шинэчлэн засварлах засварын төлбөр (Хавсралт 2)-ийг төлсөн төлбөрөөс суутган авна.” гэж, Хавсралт 2-т Зардлын төрөл: Орон сууц ашигласны төлбөр, Нэгж өртөг: 500,000, Хугацаа: 10 сар, Нийт дүн: 5,000,000, Шинэчлэн засварлах материалын үнэ 4,500,000, Нэг удаа, Дотор заслын ажлын хөлс 2,000,000, Нэг удаа, Нийт 11,500,000 гэж тохиролцжээ. Энэхүү талуудын хүсэл зоригийг Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1-д зааснаар үгийн шууд утгаар тайлбарлавал, худалдан авагч төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүйгээс гэрээ цуцлагдах тохиолдолд Хавсралт 2-т заасан төлбөрийг буюу 11,500,000 төгрөгийг түүний төлсөн төлбөрөөс суутган авахаар шууд заасан байна. Өөрөөр хэлбэл, гэрээний 4.5-д Хавсралт 2 гэж тодорхой заасан бөгөөд үүнд орон сууц ашигласны төлбөрийг (нэгж өртгийг) амьдарсан хугацаагаар нь тооцохоор тохиролцоогүй, харин хугацааг 10 сар гэж, нийт дүнг 5,000,000 төгрөг гэж тодорхой заасан байна. Иймээс нэхэмжлэгч нь уг дүнгээс илүү хэмжээгээр орон сууц ашигласны төлбөрийг шаардах боломжгүй юм.  Мөн нэгэнт талууд Хавсралт 2-т шинэчлэн засварлах материалын үнэ болон дотор заслын ажлын хөлсийг маргаангүйгээр төлөхөөр харилцан тохиролцсон тул уг зардлыг нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй.

11. Гэтэл шүүх гэрээний дээрх заалтыг талуудын тохиролцооноос өөрөөр тайлбарлаж, “хариуцагчаас нийт 51 сар суусны хөлс 25,500,000 төгрөгийг гаргуулах, үүнээс хариуцагчийн төлсөн 11,700,000 төгрөгийг хасаж тооцох нь зүйтэй, харин үлдэх зардлыг нэхэмжлэгч нотлоогүй тул хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй” гэж шийдвэрлэсэн нь буруу байна.

12. Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 болон талуудын хооронд байгуулсан орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 4.5-д зааснаар гэрээнээс татгалзаж, өөрт учирсан хохирлоо шаардах эрхтэй. Гэвч хариуцагч орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт 11,700,000 төгрөг төлсөн, үүнийг нэхэмжлэгч нь гэрээний дагуу шаардах 11,500,000 төгрөгт суутган авсан байх ба үүнээс өөр буюу илүү хохирлыг шаардах боломжгүй, иймд нэхэмжлэлийн холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй.

13. Ийнхүү талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ цуцлагдсанаар хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцанд үргэлжлүүлэн амьдрах эрхгүй тул Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар нэхэмжлэгч өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй, энэ шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн хоёр шатны шүүхийн шийдэл зөв юм.

14. Дээрх үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлын агуулгын хүрээнд шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.

15. Харин “талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ хүчин төгөлдөр бус” гэсэн хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдол үндэслэлгүй болно. Учир нь зохигч Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан (орон сууц) худалдах-худалдан авах гэрээг өөрсдийн хүсэл зоригийн үндсэн дээр бичгээр байгуулж, нотариатаар батлуулсан байх бөгөөд хариуцагч үүргээ бүрэн биелүүлээгүйгээс уг гэрээ цуцлагдсан энэ тохиолдолд “улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй” гэх үндэслэлээр уг гэрээ хүчин төгөлдөр бусд тооцогдохгүй юм.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 10 дугаар магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 142/ШШ2020/01309 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын “...225 дугаар зүйлийн 225.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1...” гэснийг  “... 227 дугаар зүйлийн 227.1, 106 дугаар зүйлийн 106.1...” гэж, “...Д.Т-аас 12,422,407 төгрөг гаргуулан “Хт” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3,288,519 төгрөгийг...” гэснийг “...нэхэмжлэлийн үлдэх шаардлага болох орон сууцанд амьдарсан хөлс 14,333,333 төгрөг, орон сууц ашиглалтын төлбөр 1,377,593 төгрөг, нийт 15,710,926 төгрөг гаргуулах хэсгийг...” гэж, 3 дахь заалтын “..., хариуцагч Д.Т-аас 283,908 төгрөг гаргуулан...” гэснийг “..., хариуцагч Д.Т-аас 70,200 төгрөг гаргуулан ...” гэж  тус тус өөрчилж, шийдвэр, магадлалын бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлын зарим хэсгийг хангасугай.

 2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3-т зааснаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2021 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр төлсөн 283,908 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

                           ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                    Н.БАЯРМАА

                           ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                  Г.АЛТАНЧИМЭГ

                            ШҮҮГЧИД                                                      Г.БАНЗРАГЧ

                                                                                                   П.ЗОЛЗАЯА

                                                                                                   Б.МӨНХТУЯА