МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Т.Ганчимэг даргалж тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: “КБЭХА”-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “С Э” ХХК,

Хариуцагч: НШШГГ холбогдох

Үнэлгээ хүчингүй болгох, анхны албадан дуудлага худалдааны үнийг тогтоолгохыг даалгах тухай  нэхэмжлэлийг 2020 оны 7 дугаар сарын 16-ны өдөр хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Нараа, Л.Сүхбаатар, хариуцагч Б,Х З Х Т Б А Аны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Ичинхоролоо, гэрч Ц.Сэржээ, нарийн бичгийн дарга Б.Янжинлхам нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч шүүхэд, шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 06074 дугаартай захирамжаар Ч.Батбаяртаас зээлийн гэрээний үүрэгт 598,600,000 төгрөгийг гаргуулан,үүргийн гүйцэтгэлийн барьцаа хөрөнгөөр хангуулж “К Б “ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу Банк, хадгаламж, зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2200000000007 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 11 дүгээр хорооны Дүнжингарав гудамж, 10/15 8 тоотод байрлалтай 196 м.кв амины орон сууцыг битүүмжлэн, хураах шийдвэр гүйцэтгэх үйл ажиллагаа явуулсан. Банк, хадгаламж, зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 дугаар дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг “С Э” ХХК-ийг томилон үнэлүүлсэн. “С Э” ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгийг 625,275,084 төгрөгөөр үнэлснийг 2020 оны 02 дугаар сарын 12-ны өдөр 3/16 дугаартай албан бичгээр “К Б “ ХХК-ийн эрх хүлээн авагчид мэдэгдсэн. Дээрх амины орон сууцыг үнэлэхдээ өртгийн болон зах зээлийн аргачлалаар үнэлэхдээ олон улсын стандартад заасан аргын дагуу үнэлээгүй гэж үзэж байна. Үнэлгээний тайлангийн 23-25 хуудсанд тусгагдсан зах зээлийн хандлагаар харьцуулсан жишиж байгаа хөрөнгө нь хаусны зориулалттай барилгын үнэлгээтэй харьцуулахад дундын үнэлгээ гаргаж, түүнийгээ үнэлгээ тогтоож буй үл хөдлөх хөрөнгийн м.кв талбайд үржүүлэн үнэлгээний дүн гарсан байна. Барилгын засал хийц, талбайн хэмжээ, ашиглалтад орсон он, гадна талын тохижилт, Баянзүрх дүүргийн 11 дүгээр хорооны Дүнжингарав гудамж, 10/15 8 тоот 196 м.кв амины орон сууцны барилгын материалын талаар судалгаа хийгдээгүй байна. Үнэлэгдэж байгаа барилга нь бие даасан барилга биш, залгаа найман барилгын нэг, шалны халаалт нь ажиллаж, бүхэлд халааж чадах чадамжгүй, өвөл хүн амьдрах боломжгүй байгаа шалтгаануудыг тордуулаагүй байна. Өвлийн дулаалгатай, халаалтын асуудлыг бүрэн шийдвэрлэгдсэн, халуун, хүйтэн устай, жилийн дөрвөн улиралд хүн амьдрах бүрэн боломжтой, бүрэн цутгамлаар баригдсан хаустай харьцуулж үнэлгээг гаргасан байна. “К Б “ ХХК-ийн эрх хүлээн авагч 2020 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдөр 1827 дугаартай албан бичгээр Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн мэргэшсэн институтэд хандан мэргэшсэн үнэлгээчин томилуулж зах зээлийн бодит үнэлгээг гаргуулах хүсэлт гаргасан. Үүний дагуу “Хөрөнгийн үнэлгээ” ХХК-ийн мэргэшсэн үнэлгээчнийг томилсон. 2020 оны 6 дугаар сарын 16-ны өдөр үнэлгээний тайлангаар тус үл хөдлөх хөрөнгийг 352,861,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Банк, хадгаламж, зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 2 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 тоот тогтоолоор үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчин “С Э” ХХК-ийг томилсон. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.4-т хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд Олон улсын үнэлгээний стандартын хорооноос баталсан олон улсын үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 4.5, 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, аргачлалыг удирдлага болгоно гэж заасан. Иймд тус үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. “С Э” ХХК-ийн барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийг 625,275,084 төгрөг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Хөрөнгийн үнэлгээний Тэнгэрийн гэрэл ХХК-ийн үнэлсэн эл хөдлөх хөрөнгийн 352,861,000 төгрөгөөр албадан дуудлага худалдааны үнийг тогтоож явуулахыг нэхэмжлэгчид даалгаж өгнө үү гэв.

Хариуцагч “С Э” ХХК шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: нийслэлийн шүүхийн шийдвэрт 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2137 тоот тогтоолоор 22000000000007 дугаартай 196м2 амины орон сууцанд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан. Тус хөрөнгийн үнэлгээний тайланг Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу бэлэн болгож гаргасан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч “Б Х З Х Т Б А А”-ны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Ичинхорлоо шүүх, шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 06074 дугаартай захирамжаар Ч.Батбаяртаас зээлийн гэрээний үүрэгт 598,600,000 төгрөгийг гаргуулан,үүргийн гүйцэтгэлийн барьцаа хөрөнгөөр хангуулж “К Б “ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Тус шүүгчийн захирамжаар барьцаалагдсан Баянзүрх дүүргийн 11 дүгээр хорооны Дүнжингарав гудамж, 10/15 8 тоот 196 м.кв амины орон сууцыг 2019 оны 11 дүгээр сарын 6-ны өдөр 241 тогтоолоор битүүмжилж хурааж, 2020 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 1826/02418 хураах тогтоолоор хураасан. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйл, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлд заасны дагуу талууд үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул хөндлөнгийн шинжээчээр “С Э” ХХК-ийг томилж, шинжээчийг дүгнэлтээр тус эд хөрөнгийг 625,275,084 төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээний тайланг талуудад мэдэгдсэн. Хуульд заасны дагуу манайх ажиллагаа хийсэн тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Шүүх хавтас хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримт, шүүхийн хэлэлцүүлэгт өгсөн зохигчдын тайлбарыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч “КБЭХА” нь хариуцагч “С Э” ХХК, хариуцагч “Б Х З Х Т Б А А”-д холбогдуулан шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 2 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 тоот “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-ыг тогтоолыг хүчингүй болгуулах, анхны албадан дуудлага худалдааны үнийг 352,861,000 төгрөгөөр тогтоолгохыг даалгах тухай нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргажээ.

Хариуцагч  Б Х З Х Т Б А А шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж, хариуцагч “С Э” ХХКүнэлгээг Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу үнэлсэн гэж тус тус  маргасан.

Хавтас хэрэгт авагдсан баримт, зохигчдын шүүхийн хэлэлцүүлэгт өгсөн тайлбараас дараах нөхцөл байдал тогтоогдов.

1. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны талаар:

Шүүх хариуцагч “С Э” ХХК–д 2020 оны 9 дүгээр  сарын 04-ний өдөр нэхэмжлэлийн хувийг гардуулж эрх, үүрэг, нөлөөллийн мэдүүлгийг танилцуулж, 9 дүгээр сарын 18-ны өдөр хариу тайлбарыг шүүхэд ирүүлэх үүрэгтэйг танилцаж баримт №4, №5-д гарын үсэг зурсан байна./хх-ийн 81-82 дугаар тал/

Шүүхээс иргэний хэрэг хянан хэлэлцэх шүүх хуралдаан 2020 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 14.00 цагт цахимаар зарлагдсан товыг  хариуцагч “С Э” ХХК-д 12 дугаар сарын 10-ны өдөр Монгол шуудангаар хүргүүлж, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Хишигзул 2020 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр  хүлээн авч гарын үсэг зурсан зуржээ. 

Хариуцагчийн төлөөлөгч хэргийг хянан шийдвэрлэх шүүх хуралдаанд оролцуулахгүй тухай хүсэлтийг 94229663 дугаараас утсаар шүүгчийн туслахад мэдэгдсэн нь тэмдэглэгдсэн байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.3 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагчийн төлөөлөгчийн хүсэлтээр эзгүйд хэргийн нотлох баримт болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан хэргийг хянан шийдвэрлэв.

2. Үнэлгээ хүчингүй болгох шаардлагын тухайд:

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 101/ШШ2016/07064 дугаар захирамжаар Ч.Батбаяраас 609,697,113.37 төгрөгийг гаргуулж,  үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн ”Ү-2200000000007 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүрэг,11 дүгээр хороо, 13221 Дүнжингарав гудамж 10/15-8 тоотод байрлалтай 196 м.кв талбайтай амины орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэжээ./хх-ийн12-13 дугаар тал/

Дээрх захирамжийн дагуу нэхэмжлэгчийн хүсэлтийн дагуу 2017 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 1926 дугаартай гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, Ч.Батбаярын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Баянзүрх дүүрэг,11 дүгээр хороо, 13221 Дүнжингарав гудамж 10/15-8 тоотод байрлалтай 196 м.кв талбайтай амины орон сууцны 2019 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 18260241/01 тогтоолоор битүүмжилж, 2020 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 182602241/8 дүгээр тогтоолоор хурааж, 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 тогтоолоор “Шинжээч томилох тухай” тогтоолоор “С Э” ХХК-ийг шинжээчээр томилжээ. /хх-ийн 11, 107-117 дугаар тал/

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно.” гэж заасны дагуу төлбөр төлөгч төлбөр авагч нар барьцааны хөрөнгийн үнэлгээний талаар тохиролцоогүй тул 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 тогтоолоор “Шинжээч томилох тухай” тогтоолоор “С Э” ХХК-ийг шинжээчээр томилжээ../хх-ийн 120-122 дугаар тал/

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.-д “Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно.” гэж заажээ.

Хавтас хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд 2020 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2/37 тогтоолоор дугаар “Шинжээч томилох тухай” тогтоолоор Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилсон байхад томилогдсон байгууллага туслах шинжээчээр Г.Отгонбаярыг ямар гэрээний үндсэн оролцуулсан нь тодорхойгүй, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд зааснаар үнэлгээний аргачлалд нийцүүлж шинжилгээнд дүгнэлт хийгдээгүй гэж үзэв. Өөрөөр хэлбэл үнэлж буй хөрөнгөнд биет үзлэг хийгдээгүй хажуу талын хүн амьдардаггүй ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгөнд  үнэлгээг хийсэн болох нь баримтаар тогтоогдож байна./хх-ийн 17 дугаар тал/

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд хангаж, эрхийн улсын бүртгэлийн ”Ү-2200000000007 дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүрэг,11 дүгээр хороо, 13221 Дүнжингарав гудамж 10/15-8 тоотод байрлалтай 196 м.кв талбайтай амины орон сууцыг үнэлсэн 625,275,084 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэв.

Хавтас хэрэгт авагдсан “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК-ийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан авагджээ. Хөрөнгийн үнэлгээний “Тэнгэрийн гэрэл” ХХК нь нэхэмжлэгч талын хүсэлтээр  2020 оны 6 дугаар сарын 11-ний өдөр 20/15 дугаартай “Ажил гүйцэтгэх гэрээ”-ний дагуу  маргааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнэлгээг 352,861,000 төгрөгөөр  үнэлсэн нь гэрч Ц.Сэржээгийн мэдүүлгээр тогтоогдож байна.

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “дуудлага худалдаагаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно.” гэж зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний “Тэнгэрийн элч” ХХК-ийг хуульд зааснаар эрх бүхий этгээдээс томилогдоогүй, анхны албадан дуудлага худалдааны үнийг 352,861,000 төгрөгөөр тогтоохыг даалгах боломжгүй тул хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “КБЭХА”ийн нэхэмжлэлтэй хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын харьяа Б,Х З Х Т Б А А, хариуцагч “С Э” ХХК-д холбогдох эрхийн улсын бүртгэлийн ”Ү-2200000000007 дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүрэг,11 дүгээр хороо, 13221 Дүнжингарав гудамж 10/15-8 тоотод байрлалтай 196 м.кв талбайтай амины орон сууцыг үнэлсэн 625,275,084 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож, анхны албадан дуудлага худалдааны үнийг 352,861,000 төгрөгөөр тогтоохыг даалгах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т зааснаар нэхэмжлэгч нь улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгдсөн болохыг дурдсугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигчид шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4-т зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэйг мэдэгдсүгэй.

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.7-д зааснаар дээрх хугацаанд шүүхийн шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

                   ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                      Т.ГАНЧИМЭГ