2021          01            06

101/ШШ2021/00072

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Г.Бямбажаргал даргалж, шүүх хуралдааны танхимд цахимаар хийсэн хуралдаанаар,

        Нэхэмжлэгч: Э ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

            Хариуцагч: Б.Б-д холбогдох

 

Орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэг, гэрээнээс учирсан хохиролд нийт 250,637,214 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Ц, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Д.Л нар оролцов. 

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Э” ХХК нь Б.Бтай 2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр түрээсийн гэрээ байгуулж,  2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүртэл 10 сарын хугацаанд өөрийн өмчлөлийн Хан-Уул дүүргийн .. хороо, 105 дугаар байрны 101 тоотод байрлах орон сууцыг сарын 3000 ам доллараар түрээслүүлсэн.  Гэрээний хугацаа 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр дуусгавар болох байсан боловч Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээг тодорхой бус хугацаагаар сунгасан. Ингээд гэрээний хугацаа сунгагдснаас хойш Б.Б нь түрээсийн мөнгөө хугацаанд нь төлөхгүй байсан. Хамгийн сүүлд 2016 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр төлбөр хийсэн байдаг. Манай компанийн зүгээс түрээсийн төлбөрөө төлнө үү, байраа чөлөөлнө үү гэсэн мэдэгдлүүдийг өгч байсан. Б.Б тухайн үед төлбөрөө төлөхгүй, орон сууцаа чөлөөлөхгүй маш удаан хугацаагаар явсан. Хаанаас олж холбоо барихаа мэдэхгүй байсан. Энэ үйлдлээс нь болж “Э” ХХК нь нэг талын санаачлагаар гэрээгээ цуцалсан. Мэдэгдэл явуулаад ерөөсөө болоогүй тул 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээг цуцлаад байрыг чөлөөлөхөөр очсон. Байрыг чөлөөлөх үед орон сууцанд Г гэдэг хүн байсан. Тэр хүнд байрыг 3 хоногийн дотор буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр чөлөөл гээд гарын үсгийг нь аваад мэдэгдлийг өгсөн байгаа. Г гарын үсэг зурсан. Бид Б.Бд үүнээс өөр байрыг чөлөөл гэж мэдэгдэх арга байгаагүй. Тиймээс Г гэдэг хүнд орон сууцыг чөлөөлөх мэдэгдэл өгсөн нь хангалттай гэж үзэж байгаа. Ингээд 2017 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр байрыг чөлөөлж өгөөрэй гэж байхад чөлөөлөөгүй. Б.Б нь орон сууцанд байсан өөрийн эд хөрөнгөө авахгүй байж байгаад баривчлагдах өдрөө буюу 2018 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр эд хөрөнгийг нь Б гэдэг хүнд хүлээлгэж өгсөн.  Гэхдээ энэ Б гэдэг хүн 2018 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр бүх эд хөрөнгийг нь авч яваагүй. Бага багаар зөөсөөр байгаад 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр эцсийн байдлаар эд хөрөнгийг нь авч явсан. Энэ хугацаанд бид нар орон сууцыг ашиглах, бусдад хөлслүүлэх боломжгүй байсан. Байрыг чөлөөлж өгөөгүйгээс болж манай компани Б.Баттулгын эд хөрөнгийг олон сар хадгалсан.

Тухайн үед нь байрны тоноглолд хийх засварыг хүлээн зөвшөөрч байна гээд Б гэдэг хүн нь гарын үсэг зураад явсан. Б.Б нь орон сууцанд  нохойгоо байлгадаг. Нохой нь ханын обой самардаад хуулаад хаячихсан байдаг. Иймээс орон сууцанд зайлшгүй засвар хийх шаардлагатай байсан. Иймд манай компани “Идо” компаниар засвар хийлгүүлж, өөрсдөө засварын материалаа гаргасан. Түрээслүүлсэн орон сууц нь 2013 оны 10 дугаар сард Улсын комиссын актаар ашиглалтад орсон. Өмнө нь хэн ч амьдарч байгаагүй цоо шинэ байрыг Б.Бд хүлээлгэж өгсөн. Тэгэхээр энэ байранд засвар хийхэд гарсан зардал нь Б.Б амьдарч байхдаа гаргасан элэгдэл хорогдолтой шууд хамааралтай гарсан зардал гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараахи байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд,

2016 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрөөс түрээсийн гэрээ дуусгавар болох хүртэлх хугацаа буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэл хугацааны түрээсийн төлбөрийн нийт үлдэгдэл нь 42.200.41 ам доллор болж байгаа. Үүнийг нэхэмжлэл гаргасан өдрийн доллорын ханшаар бодоод нийт 101.662.475.70 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэлтэй байгаа.

Түрээсийн гэрээнд орон сууц түрээслэгч нь төлбөрөө 7 хоногийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд хоног тутамд 100.000 төгрөгөөр алданги тооцож төлнө гэж заасан байгаа. Түрээслэгч нь 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрөөс эхлэн тодорхой хэмжээний түрээс гэрээний үлдэгдэлтэй болж эхэлсэн буюу гэрээний хугацаа хэтэрсэн байсан. 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрөөс түрээсийн гэрээ дуусгавар болох хүртэлх хугацаа буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэл нийт 494 хоног байна. 494 хоногийн алданги буюу 49 400 000 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа.

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.6-д цахилгаан, дулаан, халуун ба хүйтэн ус, кабель, телевизор, интернэт зэрэг ашиглалтаас гарсан зардлыг түрээслэгч хариуцах болно гэж заасны дагуу орон сууц ашиглалтын зардлыг түрээслэгч төлөх үүрэгтэй байсан. “Эс Ти сервис” компанитай тооцоо нийлсэн акт байна. Энэ актанд зааснаар түрээслэгч гэрээний явцад байрны ашиглалтын зардал нийт 7.529.120 төгрөг төлсөн ба түрээслэгчийн төлөөгүй 5.081.815 төгрөгийг “Э” ХХК төлсөн. Хэрвээ түрээслэгч нь байрны ашиглалтын зардлыг хугацаанд нь төлсөн. Мөн байрыг хугацаанд нь суллаж өгсөн бол “Э” ХХК нь ашиглалтын зардалд 5.081.815 төгрөгийг төлөхгүй байсан.

Олох ёстой байсан орлого 63.116.848 төгрөг байна. Б.Б нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс болж манай компани олох ёстой байсан орлогоороо хохирсон. Эд хөрөнгөө хугацаанд нь гаргаад байраа чөлөөлсөн бол бид нар тухайн орон сууцыг өөр этгээдэд хөлслөөд орлого олох боломжтой байсан. 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл эд хөрөнгө нь байсан учир бид нар орон сууцаа ашиглаж чадаагүй. Иймд бусдад уг орон сууцыг түрээслүүлсэн бол олох ёстой байсан орлого нь 8 сар 22 хоногийн хугацаанд 26.200 ам доллар байна. Үүнийг Монгол банкны ханшаар бодоход 62.718.708 төгрөг болж байна.

 Орон сууц засварлахад учирсан хохирол нь нийт 31.774.315.49 төгрөг байна. Түрээсийн орон сууц нь нийт 206.36 м2 талбайтай. Тухайн үед Б.Баттулгыг оруулж байхдаа орон сууц түр хүлээлцэх акт гээд акт үйлдсэн. Үүнд хана, шал зэрэг эд зүйлийг бүгдийг нь жагсаасан байгаа. Хэрвээ ямар нэгэн доголдол байх юм бол “Э” ХХК нь түүнийг сольж өгнө. Гэхдээ тухайн хүлээлцэх актыг харахаар ямар ч асуудалгүй зүйл хүлээлгэж өгсөн болох нь харагддаг. Хэдийгээр Б.Б нь би хэдхэн сар амьдарсан ямар нэгэн эд хөрөнгийн доголдол үүсгээгүй гэж байгаа боловч Б.Б амьдарч байх үед үүссэн эвдрэл гэмтлүүд байсан. Түүнээс бид нар зүгээр байсан зүйлийг өөр компанитай гэрээ байгуулаад засвар хийх шаардлага байхгүй. Иймд орон сууцанд гарсан доголдлыг засварлуулахаар “Идо” ХХК-тай анх 2018 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдөр ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан. Засварын ажлыг 7.000.000 төгрөгөөр тохирсон. Гэрээ байгуулсанаас 2 сарын дараа 2018 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдөр гэрээнд нэмэлт оруулсан 105-101, 104 тоотод плакатан шал нэмээд төлбөрийг 1.208.000 болгосон бөгөөд энэ 2 байрны засварын зардалд “Э” ХХК-иас 8.208.000 төгрөгийг төлсөн. Ингээд Б.Баттулгын байранд хамааралгүй засварын зардал буюу 741.098 төгрөгийг хасахаар 7.466.902 төгрөгийг хариуцагч Б.Бас гаргуулна. Уг засварын ажлыг хийлгэхэд манай компани 24,307,413 төгрөгийн материалыг өөрөөсөө гаргаж өгсөн. Ингээд нийт засварын зардалд нийт ажлын хөлс 31,774,315 төгрөг гарсан.

Иймд хариуцагч Б.Бас түрээсийн төлбөр 101,662,475 төгрөг, алданги 49,400,000 төгрөг, ашиглалтын зардалд 5,081,815 төгрөг, олох байсан орлого 62,718,608 төгрөг, засварын зардалд 31,774,315 төгрөг, нийт 250.637.214.09 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

 

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

Миний бие Б.Б нь анх 2015 онд “Э” гэх борлуулалтын албанд ажиллаж байсан Э гэдэг захиралтай нь уулзсан.  Тухайн үед Э гэдэг захирал нь чи манай байрыг худалдаж авахгүй юм уу гэсэн. Тэр үед байранд нь нэг ч айл ороогүй байсан. Тэгээд би ямар нөхцөлтэй худалдах юм бэ гэхэд чи 30 хувь юм уу, 50 хувиа урьдчилж төлөөд үлдсэнийг нь 2 жилийн хугацаанд лизингээр хүүгүй төлөөд явж болохгүй юм уу гэсэн. Тэгэхээр нь би надад тийм боломж алга өөр ямар нөхцөл байна вэ гэхэд. Чи манай байрыг түрээсэлчих тэгээд жил болоод чамайг байраа авах боломжтой болохоор түрээсийн мөнгийг чинь тухайн байрны үнэнээс хасаад авъя гэсэн. Тэгээд чи цоо шинэ байранд ор гэхээр нь бид 2 тохиролцоод 10 сарын хугацаатай түрээсийн гэрээгээ байгуулсан. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа Э намайг цоо шинэ хөшиг ханын шкаф байхгүй хоосон байранд оруулсан. Гэхдээ би өрөөнд нь хөшиг, шинэ тавилга 30 000 000 төгрөгөөр авч тавьсан. Тухайн үед би урьдчилгаа өгч байсан. Хэдийг өгсөн гэдгээ санахгүй байна. Сүүлийн 2, 3 сарын мөнгийг нь дутуу өгсөн байсан. Гэрээний хугацаа дуусаад 3 сар хэтэрсэн байхад Э гэдэг хүн одоо чи байрнаасаа гар манайх гэрээгээ үргэлжлүүлэхгүй үлдэгдэл төлбөрөө өгөөд гар гэж шаардсан. Тэгэхээр нь би юу гэсэн үг юм бэ. Танайх надаар шинэ тавилга авхуулчихаад, сарын 3000 доллорын түрээс авчихаад юу яриад байгаа юм бэ гэрээгээ сунгая гэсэн чинь намайг үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөөд байрнаас гар манай “Э” ХХК буюу толгой компани наад хүнд чин худалдахгүй гэсэн. Тэгэхээр нь би “Э” ХХК-ий захирал Мөнхнаран гэдэг хүнтэй удаа дараа холбогдсон. Холбогдоод гэрээ сунгамаар байна би энэ байранд зөндөө юм хийсэн. Тэгээд одоо гар гэдэг нь юу гэсэн үг юм бэ гэсэн чинь тийм юм байхгүй үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөөд манай байрыг чөлөөлөөд өг гэсэн тэгэхээр нь би зөндөө гуйсан. 104 дүгээр байрны 1 давхарт оффис байсан салбарт нь хүртэл очиж байсан. Тэгээд миний хүсэлтийг хүлээж авахгүй болохоор нь би тэгүүл энэ байрнаас чинь гарлаа. Харин үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөхгүй гэсэн чинь миний эд зүйлийг өгөөгүй. Манай захирлууд төлбөрөө төлөхгүй бол эд зүйлийг чинь өгөхгүй гэсэн гээд манай тог, усыг таслаад хаячихсан. Би 2 сар шахуу тоггүй байсан. Тэр хугацаанд би очоод хувцсаа авчихаад л явдаг байсан. 2017 оны 07 дугаар сард би 1 сар хоригдсон. Тухайн үед манай гэрт хуурай дүү маань миний пүүзийг авах гээд очсон чинь “Э” ХХК-ийхан таараад манай гэрийн түлхүүрийн голыг сольсон байсан. Миний эд зүйлсийг бүрэн бүтэн хүлээлцсэн үгүйг нь би одоо болтол мэдэхгүй байна. Би 2017 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр батлан даалтад гараад Мөнхнаран гэдэг захиралтай нь өөрийнхөө 99119891 гэсэн дугаараас залгаад би Б.Б байна эд зүйлээ авъя. Яагаад түлхүүрний голыг сольсон юм бэ. Гэрээгээ үргэлжлүүлье ярьсан юм хэвээрээ биздээ гэсэн чинь үгүй манайх тийм юм яриагүй гэсэн. Тэгээд утсаар ярьтал сүүлдээ утсаа авахаа больсон. Тэгээд мессеж бичиж эхэлсэн. Мөн энэ компанийн хуульчтай харьцаж байсан. Тэр баримт нь надад байгаа. Гэхдээ надад нотлох баримт гаргаж өгөх боломж байгаагүй. Түүнээс надад нотлох баримт байгаа. Хамгийн сүүлд би эд зүйлээ авахын тулд борлуулалтын менежер залуутай нь миний юм юу болж байна гэж асуухад ирээд эд зүйлээ ав гэсэн. Тэгээд би 2 нүүлгэлтийн машин хөлслөөд нэг найзыгаа дуудаад эд зүйлээ авах гээд очтол Хан-Уул дүүргийн цагдаагийн хэлтсийн хар тамхитай тэмцэх хэсгээс намайг баривчилсан. Би тухайн үед эд зүйлээ хүлээж авчихаад явъя гэхэд хүлээж аваагүй. Тэгээд “Э” ХХК-ий нэг ажилтан ирээд нэг бичиг дээр гарын үсгээ зурчих гэхээр нь би найздаа хүлээлгэж өгөөд явъя гээд хүчээр Б гэдэг найздаа гарын үсэг зурж өгсөн. Манай найз миний эд зүйлийг бүрэн бүтэн хүлээж авсан үгүйг мэдэхгүй байна. Тэр үеэс хойш би 1 жил гаруй хорих ангид хоригдсон. Тэр байранд би нийт 13 сар амьдарсан. Ганц бие амьдардаг байсан. Тиймээс эвдэрч гэмтээд засвар хийхээр болсон гэдэгт нь би итгэхгүй байна. Хэргийн материал дээр байгаа обой урагдсан зургийг манай үүдний өрөөнд байгаа жижигхэн урагдсан хэсгийн зургийг томруулж авсан харагдаж байна лээ. Нэг өрөөг нь бүтэн засвар хийхэд “Э” ХХК-ий зүгээс өөрсдөө надад зөвшөөрөл өгсөн. Чи энэ байрыг худалдаж авах гэж байгаа учир юу дуртайгаа хий гэсэн зөвшөөрлийг өгсөн. Тэр эд зүйл тогтооход өөрсдөөс нь асууж засвар хийсэн. Би яг гэрээний хугацаан дахь бүх мөнгөө төлсөн. Тэрнээс гадна 2 сар гаруй хугацааны ямар төлбөр нэхээд байгааг нь би ойлгохгүй байна гэжээ. 

 

Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг бүхэлд нь шинжлэн судлаад, 

ҮНДЭСЛЭХ нь: 

  Нэхэмжлэгч “Э ХХК нь хариуцагч Б.Бас түрээсийн төлбөр 101,662,475 төгрөг, алданги 49,400,000 төгрөг, ашиглалтын зардалд 5,081,815 төгрөг, олох байсан орлого 62,718,608 төгрөг, засварын зардалд 31,774,315 төгрөг, нийт 250.637.214.09 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

 

1.Түрээсийн төлбөрт 101,662,475 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

             Зохигчдын хооронд 2015 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдөр №15ТС дугаартай түрээсийн гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр “Э” ХХК нь 2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүртэл 10 сарын хугацаатайгаар Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсан тойруу, Жардин Резиденс, 105 дугаар байрны 101 тоот орон сууцыг амьдран суух зориулалтаар түрээслүүлэх, Б.Б нь 1 сарын 3000 ам долларын түрээсийн төлбөр төлөхөөр харилцан тохиролцсон байна. /1-р хх-ийн 9-11 хуудас/

             Талуудын хэн аль нь тэдгээрийн хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээний хүчин төгөлдөр байдал болон бичгээр байгуулсан гэрээний хугацааны төлбөрийг хариуцагч төлж барагдуулсан үйл баримтад маргаагүй. Тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан, хүчин төгөлдөр хэлцэл байна.

             Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслөгч тал ахуйн хэрэгцээгээ хангах зорилгоор эд хөрөнгийг эзэмшиж, ашигладаг бол түрээсийн гэрээгээр түрээслэгч этгээд аж ахуйн буюу ашиг орлого олох зорилгоор эд хөрөнгийг түр хугацаагаар эзэмшиж, ашиглаж, тухайн хөрөнгийг ашигласнаас олох орлого, үр шимийг өмчлөх эрхтэй байдаг. Талуудын тайлбараас үзэхэд хариуцагч Б.Б нь тухайн орон сууцанд ямар нэгэн аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхлэн явуулахаар бус харин амьдран суух зорилгоор эзэмшиж, ашигласан байх тул зохигчдын хооронд орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна. 

            Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт зааснаар “хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан.

            Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний хугацаа  2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр дуусгавар болсон байх ба уг өдрөөс хойш хөлслөгч Б.Б нь гэрээний зүйл болох орон сууцанд үргэлжлүүлэн амьдарсан талаар талууд тайлбарласан. Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцөлөөр сунгасанд тооцно” гэж зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц хөлслөх гэрээ 2016 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрөөс тодорхой бус хугацаагаар сунгагджээ.

            Уг өдрөөс хойш хариуцагч Б.Б нь 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр хүртэл гэрээний зүйл болох орон сууцанд амьдарч байсан болох нь түүний Өвөрхангай аймгийн Хархорин сум дахь сум дундын шүүхийн 2019 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан “...гэрээг бичгээр сунгахыг би удаа дараа хэлж байсан боловч бичгээр сунгаагүй. Бичгээр байгуулсан гэрээний хугацаа дууссанаас хойш тог, ус таслах зэргээр намайг хохироож байсан. 2017 оны 07 дугаар сард би хоригдсоноос хойш уг байранд байгаагүй” гэх тайлбараар тогтоогдож байна.  

            Хариуцагч нь бичгээр байгуулсан гэрээний хугацаа дуусч, гэрээ тодорхойгүй хугацаагаар сунгагдсанаас хойш орон сууц хөлсөлсөний төлбөрөө төлөөгүй болох нь талуудын тайлбараар тогтоогдсон.

            Иймд хариуцагч Б.Б нь 2016 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр хүртлэх хугацааны орон сууц хөлсөлсний төлбөрт /42.200.41 ам доллар ба Монгол банкнаас зарласан ханш 2.409.04 төгрөг/ 101,662,475 төгрөг төлөх үүрэгтэй байх тул уг мөнгөн хөрөнгийг хариуцагчаас гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох нь Иргэний хуулийн  302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасантай нийцнэ.

1. Алданги 49,400,000 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

           Талууд 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр бичгээр байгуулсан гэрээний хугацаа дуусахад гэрээг дахин бичгээр байгуулаагүй, хугацаа дууссанаас хойш гэрээг тодорхойгүй хугацаагаар сунгасан.

            Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт заасан зохицуулалт нь орон сууц хөлслөх гэрээний үндсэн үүрэг буюу хөлслүүлэх орон сууцны хэмжээ, зориулалт, төлөх хөлсний хэмжээ нь өмнө нь бичгээр байгуулсан гэрээний нөхцөлийн дашуу гэрээг тодорхой бус хугацаагаар сунгагдсанд тооцох юм. Харин уг хуулийн зохицуулалтад өмнө нь бичгээр байгуулахдаа тохиролцсон алдангийн тохиролцоо хамаарахгүй.

            Учир нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3 дахь хэсэгт хуульд өөрөөр заагаагүй бол анзын гэрээг бичгээр хийнэ гэж заасан. Талууд гэрээг сунгахдаа үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх хүсэл зоригийн илэрхийлэлээ бичгээр үйлдэх хуулийн дээрх шаардлагыг хангаагүй байна.  

  Түүнчлэн талууд гэрээг тодорхой бус хугацаагаар амаар сунгасан тул хөлслөгчийн гүйцэтгээгүй үүргийг аль хугацаанаас тооцож, хэзээ үүргээ гүйцэтгэж дуусах байсан гэж үзэж алданги тооцох нь тодорхойгүй байна. Иймд нэхэмжлэгчийн алдангид нэхэмжилсэн 49,400,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгов.

2. Ашиглалтын зардалд 5,081,815 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

 Нэхэмжлэгч нь Хан-Уул дүүрэг, 105 дугаар байрны 101 тоот орон сууцны уг, цахилгаан, халаалт, кабелийн төлбөрт нийт 5,081,815 төгрөг гаргуулахаар хариуцагч Б.Бас шаардсан.

Уг шаардлагаа тодорхойлохдоо Хан-Уул дүүрэг, 105 дугаар орон сууцны дундын өмчлөлийн ашиглалт үйлчилгээг хариуцдаг байгууллага болох “Эс ди сервис” ХХК-иас Б.Баттулгын амьдарч байх хугацааны ашиглалтын зардал болох нийт 5,081,815 төгрөгийн нэхэмжлэх ирсэний дагуу манай байгууллага төлж барагдуулсан. Уг мөнгөн хөрөнгийг хариуцагч Б.Б төлөх үүрэгтэй гэж тодорхойлсон.

Хэрэгт ашиглалтын зардалтай холбоотой нэхэмжлэхүүд, тооцоо нийлсэн акт байх боловч нэхэмжлэгч “Э ХХК нь дундын өмчлөлийн ашиглалт үйлчилгээг хариуцдаг байгууллага болох “Эс ди сервис” ХХК-д 5,081,815 төгрөгийн төлбөрийг төлж барагдуулсантай холбоотой баримтад мэдээлэл авагдаагүй байна.  /1-р хх-74-76, 231-244 дүгээр тал/

Иймд нэхэмжлэгч “Э ХХК нь ашиглалтын зардлыг хариуцагч Б.Баттулгын өмнөөс төлсөнтэй холбоотой баримтгүй, “Эс ди сервис” ХХК-ийн өмнөөс орон сууцны ашиглалтын зардлыг Б.Бас шаардах эрхгүй байна. Хэргийн 245-248 дугаар талд авагдсан ашиглалтын төлбөр төлсөн баримтуудад төлбөр төлөгчөөр Б.Б гэж тэмдэглэгдсэн байх ба “Э ХХК-ийг уг төлбөрийг төлсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Иймд нэхэмжлэгчийн ашиглалтын зардалд 5,081,815 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.7-д заасантай нийцнэ.

3. Олох байсан орлого 62,718,608 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

Нэхэмжлэгч нь уг шаардлагаа гэрээний хугацаа дууссан  өдөр буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл орон сууцанд хариуцагч Б.Баттулгын эд зүйлс байсан тул орон сууцыг бусдад энэ хугацаанд түрээслүүлж чадаагүй. 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрөөс 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл орон сууцыг бусдад түрээслүүлсэн бол 62,718,608 төгрөгийн орлого олох байсан гэж тодорхойлсон.

Иргэний хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.2 дахь хэсэгт “Иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч хуулиар хориглоогүй буюу хуульд шууд заагаагүй эрх, үүргийг өөрийн хүсэл зоригийн дагуу хэрэгжүүлж болно” гэж заасан.

Зохигчид 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээний зүйл болох орон сууцанд уулзаж “гэрээ цуцлах болон эд зүйлийг орон сууцнаас гаргах” талаар ярилцаж байх үед Цагдаагийн Ерөнхий газрын Хар тамхитай тэмцэх газраас хариуцагч Б.Баттулгыг баривчлан авч явсан талаар тайлбарласан.

Үүнээс үзэхэд нэхэмжлэгч “Э” ХХК нь хариуцагч Б.Баттулгыг гэмт хэрэгт холбогдсон, орон сууцанд үлдээсэн эд зүйлээ авч явах боломжгүй  болохыг уг өдөр мэдсэн атлаа үүнээс хойш 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл түүний эд зүйлийг орон сууцнаас гаргах арга хэмжээ авах эрхээ нэхэмжлэгч хэрэгжүүлээгүй байна.

 Тодруулбал, Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.2 дахь хэсэгт “Өмчлөгч бусдад гэм хор учруулах замаар өмчлөх эрхээ урвуулан ашиглахыг хориглоно. Харин ашиг сонирхлоо хамгаалахын тулд зайлшгүй шаардлагаар хийсэн түүний үйлдэл хууль ёсны болох нь тогтоогдсон бол эрхээ урвуулан ашигласан гэж үзэхгүй” гэж заасан ба орон сууцанд байгаа эд зүйлийг бүртгэл хөтөлж, бичлэг хийх замаар баталгаажуулж өөр газарт зөөвөрлөн, орон сууцыг чөлөөлөх эрх нь нээлттэй байжээ.

Иймд нэхэмжлэгчийн олох байсан орлого 62,718,608 төгрөг гаргуулах  тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хэрэгсэхгүй болгов.

4. Засварын зардалд 31,774,315 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд:

Нэхэмжлэгч нь уг шаардлагаа Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсан тойруу, Жардин Резиденс, 105 дугаар байр, 101 тоотод байрлах орон сууцыг хариуцагч нь хөлсөлж байх үедээ доголдол үүсгэсэн, уг доголдлыг өөрийн зардлаар 24,307,413  төгрөгийн бараа материал авч, “Идо” ХХК-д ажлын хөлс 7.466.902 төгрөг төлж арилгуулсан гэж тодорхойлсон.

Орон сууцанд доголдол үүсгэсэн гэх нэхэмжлэлийн үндэслэлээ хэргийн 223 дугаар талд авагдсан “105-101 тоот түрээслэгч Б.Баттулгын эд зүйл хүлээлцсэн хавсралт №5” гэх баримтаар тогтоогдоно. Уг баримтад байрны тоноглол эвдсэн зүйлсийг жагсаан тухайн үед нь бичсэн гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч “Э” ХХК нь 2018 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдөр  “Идо” ХХК-тай ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2018 оны 07 дугаар сарын 19-ний нэмэлт гэрээ тус тус байгуулж, уг гэрээгээр “Идо” ХХК нь Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсан тойруу, Жардин Резиденс, 105 дугаар байр, 101, 104 тоотуудын заслын ажил гүйцэтгэх, “Э” ХХК нь 8,208,000 /7,000,000+1,208,000/ төгрөгийн ажлын хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн байна. /хх-ийн 77-86 дугаар тал/

Уг гэрээний хавсралтаар гүйцэтгэх ажлын жагсаалтыг гаргасан байх ба уг жагсаалтаас үзэхэд шалны паркет хуулж, модон шал хуулах, шинээр паркет наах, таазанд эмульс хийх, хананы обой наах зэрэг ажлыг “Идо” ХХК-иар гүйцэтгүүлэхээр тусгажээ. Мөн хэргийн 85 дугаар талд авагдсан гүйцэтгэсэн ажлын актаар таазанд эмульс хийж, паркет хуулж сольсон байна. /хх-ийн 79, 86 дугаар тал/

Нэхэмжлэгч нь хэргийн 223 дугаар талд авагпсан “105-101 тоот түрээслэгч Б.Баттулгын эд зүйл хүлээлцсэн хавсралт №5” гэх баримтаар хариуцагч Б.Б нь орон сууцыг эзэмшиж байхдаа ердийн элэгдлээс хэтэрсэн доголдол үүсгэсэн болохыг нотлоно гэж тайлбарласан. Гэвч уг баримтаас үзэхэд маргаан бүхий орон сууцны шал эвдэрсэн, паркет солих шаардлагатай болон таазны эмульс муудсан талаар тусгагдаагүй байна.  

Иймд гэрээний зүйл болох орон сууцанд шалны паркетыг хуулах, модон шал хуулах, шинээр паркет наах, таазанд эмульс хийх зайлшгүй шаардлагатай байсан гэж үзэхээргүй. Шал болон тааз нь хариуцагчийн үйлдэл, эс үйлдлээс улбаалан гэмтэж, доголдол үүссэнээс хөлслүүлэгчээс зайлшгүй зардал гарсан гэх үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдсонгүй.

Түүнчлэн “Идо” ХХК-тай байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь маргаан бүхий орон сууцны 101, 104 тоотуудад засвар хийхээр тохиролцсон. Ажил гүйцэтгэгч “Идо” ХХК-д ажлын хөлс 8,208,000 төгрөг төлөх үүргийг захиалагч Э” ХХК нь хүлээхдээ 101 тоотод байрлах орон сууцанд гарсан доголдлыг засварлахад хэдий хэмжээний ажлын хөлс гарах эсэх, 104 тоотод байрлах орон сууцанд гарсан доголдлыг засварлахад хэдий хэмжээний ажлын хөлс гарах эсэхийг ялган зааглаагүй байна.

        “Идо” ХХК-д төлсөн гэх ажлын хөлс 8,208,000 төгрөгөөс аль хэсэг нь талуудын маргааны зүйл болох 101 тоотод байрлах орон сууцанд хийсэн засварын зардалтай холбоотой ажлын хөлс болох нь тодорхойгүй байна.

Мөн орон сууцанд засварын ажил хийлгэхийн тулд 24,307,413  төгрөгийн бараа материал авсан гэх боловч уг нэхэмжлэлийн шаардлагаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй.

Иймд нэхэмжлэгчийн засварын зардалд 31,774,315 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасантай нийцнэ.

Дээр дурдсан үндэслэлүүдийг нэгтгэн дүгнэж, хариуцагч Б.Бас 101,662,475 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс үлдэх 148,974,739 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон 

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Б.Бас 101,662,475 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс үлдэх 148,974,739 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн  56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,699,403 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Б.Бас улсын тэмдэгтийн хураамжид 666,262 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн хуулийн 119.4 дэх хэсэгт заасан хугацаанд зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

                  ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                            Г.БЯМБАЖАРГАЛ