2021 01 13

101/ШШ2021/00134

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Ганболд даргалж, тус шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Г.Ш-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: НШШГГ-т холбогдох

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: Т.Ф ББСБ ХХК

үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Г.Ш нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Иргэн Г.Ш нь Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 06 дугаар сарын 11 -ний өдрийн тоот Эвлэрлийн гэрээг баталгаажуулах тухай захирамжийн дагуу Т.Ф ББСБ ХХКомпанид 54 902 691 төгрөг төлөхөөр болсон. Улмаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Г.Шт 2020 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрөөр огноолсон тоот мэдэгдлийг өгсөн. Уг МЭДЭГДЭЛД төлбөр төлөгч Г.Ш –ийн өмчлөлийн, үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхэд болох 106 360 000 төгрөгөөр үнэлэгдсэн болохыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-т заасны дагуу мэдэгдэж байна гэжээ. Харин төлбөр төлөгчийн зүгээс Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ний үнэлгээг хэд хэдэн шалтгааны улмаас зөвшөөрөхгүй байгаа болно. Үүнд:

                     Орон сууцыг үнэлэхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээнд бичигдсэн үйлчилгээний талбайн хуучин хэмжээ болох 40 м.кв-р үнэлсэн Монгол Улсад орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбоотой Стандартчилал, Хэмжилзүйн Үндэсний Зөвлөлийн 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн 52 дугаар тогтоолоор батлагдсан Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачлал MNS 6058:2009 дугаартай стандарт мөрдөгдөж эхэлсэн. Өөрөөр хэлбэл 2009 оноос өмнө хуучны орон сууцны сууцны талбайг хэмжихэд тагт, харанхуй өрөө, хонгилын талбай ордоггүй ба шинэ MNS 6058:2009 дугаартай стандартын дагуу ариун цэврийн өрөө, тагт зэргийг сууцны ашиглалтын талбайд оруулж тооцвол үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд талбайн хэмжээ нь доод талдаа 80 м² болно.

                     Хөрөнгийг үнэлэхдээ шинжлэх ухааны үндэслэл бүхий арга хэрэглээгүй, зах зээлийн судалгааг бүрэн гүйцэт хийгээгүй.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг харахад шинжлэх ухааны үндэслэл бүхий арга аргачлал хэрэглэсэн юм шиг маш олон өгүүлбэр бичжээ. Тухайлбал: зах зээлийн, орлогын, өртгийн г.м үнэлгээний хандлагыг ашигласан, хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан хэрэглэсэн, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт аргачлалд нийцүүлсэн.

Харин бодит байдал дээрээ үнэгүй цэг мн гэсэн сайтаас гурван зар оруулаад дундаж үнээр нь тооцож үнэлгээний тайлан гаргаж, хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ний төлбөр төлөгч Г.Шийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй, тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 106 360 000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгох гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г.Б нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Үнэлгээг дараах үндэслэлээр хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэл гаргасан.

                     Орон сууцыг үнэлэхдээ гэрчилгээнд бичсэн хуучин талбайгаар үнэлсэн, одоо мөрдөж байгаа стандартаар бол илүү талбай үнэлэгдэх ёстой,

                     Талбайг хэмжих эрхгүй, өөрөөр хэлбэл хэмжих тусгай зөвшөөрөлгүй этгээд хэмжиж дүгнэлт гаргасан,

                     Үнэлэхдээ олон арга хэрэглэсэн гэсэн боловч 1 вэб хуудаснаас л үнэ аваад гаргасан.

Иймд үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

Мөн үнэлгээ хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий шаардлагыг хангаагүй байна. Мөн 3 орон сууцны үнийн дунджаас гаргасан үнэлгээ байх тул тусгай мэдлэг шаардахгүй. Энэ нь шинжлэх ухааны арга хэрэгсэлд хамаарахгүй. Аливаа аргыг хослуулан хэрэглэнэ гэсэн боловч сонгож хэрэглэнэ гэж хуульд байхгүй гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч В.Д нь шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 06 дугаар сарын 11-ний өдрийн  дугаар захирамжаар Г.Ш-ээс 54,902,691 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 30,000 төгрөг нийт 54.932.691 төгрөг Т.Ф ББСБ ХХК-д /хуучнаар Д.И ХХК-д/ олгохоор шийдвэрлэсэн. Иймд төлбөр төлөгч Г.Шийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн С3029 дугаарт бүртгэлтэй тоотод байрлах 40 м.кв талбайтай 3 өрөө сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2020 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдөр 20380575/02 тоот тогтоолоор битүүмжилж, төлбөр төлөх мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөр төлөөгүй тул 2020 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдөр 20380575/08 дугаар тогтоолоор хураан авч, төлбөр төлөгч тал 2020 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр 200.000.000 төгрөгөөр үнийн санал ирүүлснийг төлбөр авагч зөвшөөрөхгүй талаар 2020 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдөр 04/453 дугаар албан бичгээр ирүүлсэн болно. Иргэний хуулийн 177.1-д тус тус заасны дагуу талууд тохиролцоогүй тул шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.2.2 заасны дагуу тогтоолоор 2020 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр Сэлэнгэ- Эстимэйт ХХК-иас үнэлэх боломжтой тодруулан 2020 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр тус үнэлгээний компаний захирал Д.Д-ийн итгэмжлэлийн дагуу ... дугаар тусгай зөвшөөрөлтэй Г.О-г 2020 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 9/403 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор томилон, эрх үүргийг тайлбарлан өгч, дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгөнд үнэлгээ тогтоолгоход 106.360.000 төгрөгөөр тогтоосон. Хөрөнгийг үнэлгээг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар 55.3-т заасны дагуу төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талуудад 2020 оны 9 дүгээр сарын 09-ний өдөр 4-189/32409, 4-189/34408 дугаар албан бичгээр талуудад мэдэгдэж, үнэлгээний тайлан танилцуулсан, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явц бүрд эрх, үүргийг тайлбарлан танилцуулж байсан, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү.

Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Битүүмжилж, хураагдсан хөрөнгөний үнэлгээ дээр тохиролцоогүй тул үнэлгээ хийлгэсэн. Тусгай зөвшөөрөлтэй үнэлгээчин үнэлгээ гаргасан. Ингэхдээ эрх үүргийг тайлбарласан. Үнэлгээг талуудад мэдэгдсэн. Ажиллагаа хуульд заасан журмаар явагдсан. Үнэлгээ явуулах эрхгүй гэдгийг шинжээч тайлбарлана. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь үнэлгээ л гаргуулах гэж тогтоол гаргасан. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Б.Т нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Хариуцагчийн төлөөлөгчийн тайлбарыг дэмжиж байна. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд зааснаар нотлох баримтаа өөрөө бүрдүүлэх үүрэгтэй. Гэтэл нэхэмжлэгч нь үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч Г.Ш нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан Сүхбаатар дүүрэг, ... тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Хариуцагч болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдаж, үл хөдлөх эд хөрөнгөний үнэлгээ үндэслэлтэй гарсан гэж маргаж байна.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 06 дугаар сарын 11-ний өдрийн ....дугаар захирамжаар өргөдөл гаргагч Т.Ф ББСБ ХХК болон уригдах тал Г.Ш нарын хооронд 2020 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан ... дугаар өргөдөл гаргагчийн нэхэмжилсэн 54,902,691.07 төгрөг гаргуулах, барьцаа хөрөнгө болох Сүхбаатар дүүрэг, ...тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн ...дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг уригдах тал Г.Ш зөвшөөрч, уг төлбөрийг 2020 оны 05 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор 11,000,000 төгрөг, 2020 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор 11,000,000 төгрөг, 2020 оны 07 дугаар сарын 24-ний өдрийн дотор 32,902,691.07 төгрөг тус тус төлөхөөр тохиролцсон эвлэрлийн гэрээг баталгаажуулсан байна. /хэргийн 7-9 дүгээр тал/

Улмаар эвлэрлийн гэрээг уригдах тал сайн дураар биелүүлээгүйн улмаас дээрх 11620 дугаар захирамжийн дагуу ... дугаар гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн болох нь 2020 оны 06 дугаар сарын 23-ны өдрийн ... дугаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоолын хуулбараар тогтоогдсон. /хэргийн 60 дугаар тал/

Хэдийгээр хариуцагч болон бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд нар нь дээрх ....дугаар захирамжийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж болон түүний дагуу бичигдсэн ....дугаар гүйцэтгэх хуудсыг нотлох баримтын шаардлага хангаж, шүүхэд ирүүлээгүй байх боловч нэхэмжлэгч нь энэ үйл баримтын талаар маргаагүй, өөрөөр хэлбэл иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан үл хөдлөх эд хөрөнгөний үнэлгээ бодит байдалд нийцэхгүй гэж маргаж байна. Иймд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.4-т нийцэх тул шүүх өөрийн санаачилгаар шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгэх тухай захирамж болон гүйцэтгэх хуудсыг гаргуулах шаардлагагүй гэж үзсэн болно.

 

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Г.Ш-тэй төлбөр төлөх талаар уулзалт хийж, улмаар мэдэгдэл хүргүүлсэн байна. /хэргийн 61-62 дугаар тал/

Цаашлаад 2020 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдөр эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай ... дугаар тогтоол, мөн оны 08 дугаар сарын 19-ний өдөр эд хөрөнгө хураах тухай ... дугаар тогтоол тус тус гарчээ. Ийнхүү эд хөрөнгийг битүүмжлэх болон хураасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1-д нийцсэн ажиллагаа болжээ. /хэргийн 63-68 дугаар тал/

Үүний дараа төлбөр төлөгч буюу энэ хэргийн нэхэмжлэгч Г.Ш нь маргаж буй дээрх ... тоот хаягт байрлах орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг 200,000,000 төгрөг гэж үнийн санал гаргасан бол төлбөр авагч Т.Ф ББСБ ХХК нь уг үнэлгээг эс зөвшөөрч, шинжээч томилж үнэлгээг тогтоолгох тухай хүсэлтийг 2020 оны 08 дугаар сарын 31-ний өдрийн ....дугаар албан тоотоор гаргажээ. /хэргийн 75-76 дугаар тал/

Уг хүсэлтийн дагуу холбогдох ажиллагаа хийгдэж, итгэмжлэл олгогдсоны дагуу 2020 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор ... дугаар шинжээч томилох тухай тогтоол гарсан. Энэхүү ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т нийцсэн байна. /хэргийн 80 дугаар тал/

Дээрх шинжээч томилох тогтоолын дагуу С.Э ХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн байдлаар ... тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн .... дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг 106,360,000 төгрөг гэж тогтоожээ. /хэргийн 82-110 дугаар тал/

 

Үнэлгээг өртгийн болон зах зээлийн үнийн жишиг хандлагын аргаар гаргаж, зах зээлийн үнийн жишиг хандлагын аргаар тогтоосон үнэлгээг хүргүүлсэн байна. Ийнхүү үнэлгээг гаргахдаа харьцуулан судалсан объектуудын талаарх судалгааг дүгнэлтэд хавсаргасан байх тул шинжээчийн дүгнэлт үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангажээ. Түүнчлэн дүгнэлтэд үндэслэлийг тодорхой дурдсан байх тул шинжээчийн дүгнэлт тодорхой байх хуульд заасан шаардлагыг хангасан гэж үзнэ.

Дүгнэлтэд харьцуулсан объектуудын талбайн хэмжээг хуучнаар хэмжсэн хэмжээгээр тооцсон байх тул нэхэмжлэлийн үндэслэл болох өнөөдрийн мөрдөж буй стандартаар талбайг тооцож үнэлээгүй гэх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн тайлбар үндэслэлгүй.

Мөн 2 аргаар үнэлж, улмаар илүү үнийн дүн бүхий зах зээлийн жишиг үнийн аргаар тооцсон үнэлгээг хүргүүлснийг буруутгах боломжгүй. Хэдийгээр орлогын хандлагын аргаар үнэлээгүй байх боловч энэ нь маргаж буй үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүй.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч, түүний төлөөлөгч болон өмгөөлөгч нь зах зээлийн бодит байдлаас доогуур үнэлсэн гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан үүргийн дагуу нотлоогүй.

 

Эдгээр үндэслэлийг нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1.            Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар хариуцагч НШШГГ-т холбогдох ... тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн .... дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэгч Г.Ш-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шүүхийн шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчин төгөлдөр болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцогч тал шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба гардан аваагүй нь хуульд заасан журмын дагуу давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ГАНБОЛД