2021 оны 03 сарын 02 өдөр                           Дугаар 102/ШШ2021/00511                      Улаанбаатар хот

 

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Хангал даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар  

 

Нэхэмжлэгч: С дүүрэг,  дугаар хороо, тоотод оршин суух,  М.П-ын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Б дүүрэг,  дугаар хороо,  тоотод оршин суух, Б.Б-т холбогдох

 

8,500,000 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн,

2,249,500 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б, хариуцагч Б.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч С.О,  шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Оюунтулга нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: М.П нь 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр Б.Б-тэй “Түрээсийн гэрээ”-г байгуулж  Баянгол дүүрэг, дугаар хороо, Дилав хутагт Жамсранжавын гудамжинд байрлах үйлчилгээний төвийн 1, 2 дугаар давхрыг 1 жилийн хугацаатай, зочид буудлын зориулалтайгаар түрээсэлсэн. Түрээсийн төлбөрийг талууд сард 5,500,000 төгрөг байхаар, төлбөрийг 2 сар тутамд төлж байхаар харилцан тохиролцсон. Мөн барьцаа болгож 3,000,000 төгрөгийг түрээслүүлэгч талд гэрээний дагуу хадгалуулсан. Талууд анх гэрээ байгуулах үед тухайн объектод зочид буудал ажиллуулах тусгай зөвшөөрөл нь 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр хүртэл хүчинтэй байсан ба гэрээний 4.1 дэх заалтын дагуу түрээслүүлэгч нь тусгай зөвшөөрлийг цааш нь сунгах ёстой байсан. Гэвч 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дуусгавар болох үед түрээслүүлэгч Б.Б нь тусгай зөвшөөрлөө сунгуулж чадаагүйн улмаас 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийн иргэн Б.Б-тэй байгуулсан “Түрээсийн гэрээ” нь цаашид үргэлжлэх боломжгүй болсон. Нэгэнт тусгай зөвшөөрөлгүй болсон тул манай үйл ажиллагаа бүрэн зогссон бөгөөд тусгай зөвшөөрлөө сунгуулж өгөхийг удаа дараа шаардаж уулзсан боловч тэрээр “...өнөө маргаашгүй болох гэж байна. 1 сарын түрээсийн төлбөрөө төлж бай” хэмээн дахин 1 сарын төлбөр 5,500,000 төгрөгийг Б.Бадамцэцэг нь авсан. Хамгийн сүүлийн төлбөр шилжүүлсний дараа тусгай зөвшөөрөл сунгагдаагүй тул цаашид түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэх боломжгүй болсноо тайлбарлан, барьцааны мөнгө болох 3,000,000 төгрөг, сүүлийн сарын илүү төлсөн 5,500,000 төгрөг, нийт 8,500,000 төгрөгийг буцаан авах хүсэлт тавихад хүлээн аваагүй бөгөөд “өгөх боломжгүй, мөнгө байхгүй” гэх мэт хууль бус тайлбар өгнө үл ойлголцол үүсээд байна. М.П тухайн объектыг 2019 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдрөөс 2019 оны 12 дугаар сарын 20 өдөр хүртэл 4 сар ашигласан ба энэ хугацаанд сантехник болон урсгал засварын зардалд 2,560,000 төгрөг зарцуулсан байдаг. Мөн Б.Б нь гэрээний 4.1 дэх заалтад заасан объектыг хүлээлгэж өгөөгүй, үйл ажиллагаа явуулахад зайлшгүй шаардлагатай стандарт эд хэрэгсэл нь дутуу байсны улмаас нэхэмжлэгч нь түрээсийн гэрээнд заагаагүй үүрэг хүлээж 1,760,000 төгрөгийн нэмэлт зардлыг гаргасан. Гэвч нэхэмжлэгч нь урсгал засварын болон нэмэлт зардлуудыг нэхэмжлэхгүй, зөвхөн барьцааны болон илүү төлсөн түрээсийн төлбөрөө нэхэмжилж байна. Иргэн Б.Б нь тусгай зөвшөөрлөө сунгуулаагүйн улмаас нэхэмжлэгчийн бизнесийн үйл ажиллагаа бүрэн зогссон, 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрөөс 2020 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр хүртэлх хугацаанд орлого олох боломжоо алдсан ба иргэн Б.Б 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр байгуулсан “Түрээсийн гэрээ” нь түрээслүүлэгчээс шалтгаалж цаашид үргэлжлэх боломжгүй болон цуцлагдаж дуусгавар болсон юм. Иймд Иргэний хуулийн 223 дугаар зүйлийн 223.2-т “Үүрэг гүйцэтгэх нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд үүрэг гүйцэтгүүлэгч ямар нэгэн үйлдэл хийх ёстой байсан боловч түүнийг гүйцэтгээгүйгээс хугацаа хэтэрсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзнэ”, 224 дүгээр зүйлийн 224.1-д “энэ хуулийн 223 дугаар зүйлд зааснаар хугацаа хэтрүүлсэн гэм буруутай үүрэг гүйцэтгүүлэгч ийнхүү хугацаа хэтрүүлснээс үүрэг гүйцэтгэгчид учруулсан хохирлыг арилах үүрэгтэй”, 227 дугаар зүйлийн 227.1-д “Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй”,  355 дугаар зүйлийн 355.1-д “гэрээний аль нэг тал үүргээ ноцтой зөрчсөн бол энэ хуулийн 225, 226 дугаар зүйлүүдэд заасан үндэслэл, журмын дагуу нөгөө тал гэрээг цуцалж, учирсан хохирлоо нөхөн төлүүлэхээр шаардах эрхтэй” хэмээн тус тус заасныг үндэслэн иргэн Б.Б барьцааны мөнгө 3,000,000 төгрөг, илүү төлсөн 5,500,000 төгрөг, нийт 8,500,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

Сөрөг нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлд түрээсийн гэрээг хуульчилж өгсөн байх бөгөөд 318 дугаар зүйлийн 318.3-д “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ” хэмээн заасан. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл” нь хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж заасан. М.П болон Б.Б нарын хооронд 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийн “Түрээсийн гэрээ”-г талууд байгуулах үед Улаанбаатар, Баянгол дүүрэг дугаар хороо, хороолол, Дилав хутагт Жамсранжавын гудамжинд байрлах үйлчилгээний төвийн хууль ёсны өмчлөгч нь өөр хүн байсан нь тогтоогдож байгаа бөгөөд Б.Б нь зохих этгээдийн зөвшөөрлийг аваагүй, гэрээнд гарын үсэг зурах итгэмжлэл байхгүй, өөрөөр хэлбэл гэрээ хэлцэл хийх эрх бүхий этгээд биш байна. Түүнчлэн уг гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлээгүй буюу хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байна.  Иймд түрээслүүлэгч нь хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг шаардах эрхгүй буюу алданги тооцох эрхгүй байх тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү.

Түрээсийн гэрээний хугацаанд нэхэмжлэгч М.П-оос 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр 8,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 1,500,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр 355,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр 2,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 375,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 2,100,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 400,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр 330,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 1,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр 500,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр 250,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 125,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр 385,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр 500,000 төгрөг, нийт 29,820,000 төгрөг хариуцагч Б.Б-н данс руу шилжсэн, энэ талаар маргахгүй гэжээ.

 

 Хариуцагч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: М.П нь “...танай буудлыг түрээсэлж ажилламаар байна” гэсэн хүсэлт тавьсныг хүлээн авч 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр 1 жилийн хугацаатай түрээсийн гэрээг байгуулсан болно. Гэрээний 2.5 дахь заалтаар сар бүрийн 07-ны өдөр түрээсийн төлбөрийг 2 сараар тооцон 11,000,000 төгрөг төлөхөөр талууд тохиролцсон. Гэтэл 2 сараар өгөөгүй зөвхөн 1 сараар төлбөр өгөхдөө байнга хугацаа хэтрүүлж шахаж шаардуулж байж төлж ирсэн. Түрээсэлсэн 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2020 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдөр хүртэлх 5 сарын хугацаанд 27,500,000 төгрөг төлөхөөс 24,500,000 төгрөг төлсөн ба үүнээс 3,000,000 төгрөг дутуу төлсөн.

Мөн түрээсийн төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй тул гэрээний 2.4, 2.5, 3.1 дэх заалтын дагуу алдангид:

1/ 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 4,500,000 төгрөг төлсөн /12 хоног х 27,500=330,000 төгрөг/

2/ Төлөөгүй 1,000,000 төгрөг алданги /116 хоног*5,000=580,000 төгрөг/

3/ 2019 оны 10 дугаар сарын 14-нд 3,000,000 төгрөг /7 хоног*27,500=192,500 төгрөг/

4/ 2019 оны 10 дугаар сарын 19-нд 2,000,000 төгрөг /5 хоног*12,500=62,500 төгрөг/

5/ Үлдэгдэл 500,000 төгрөг /86 хоног*2,500=215,000 төгрөг/

6/ 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-нд 5,100,000 төгрөг /12 хоног*27,500=330,000 төгрөг/

7/ 2019 оны 11 дүгээр сард 400,000 төгрөг /11 хоног*2,000=22,000 төгрөг/

8/ 2019 оны 12 сарын 19-нд 4,000,000 төгрөг /12 хоног*27,500=330,000 төгрөг/

9/ 2020 оны 01 дүгээр сарын 12-нд 500,000 /25 хоног*7,500=187,500 төгрөг/

10/ Төлөөгүй 1,000,000 төгрөг.

2019 оны 9 дүгээр сард 910,000 төгрөг, 10 дугаар сард 470,000 төгрөг, 11 дүгээр сард 352,000 төгрөг, 12 дугаар сар, 2020 оны 01 дүгээр сард 517,500 төгрөг буюу бүгд 2,249,500 төгрөг нэхэмжилж байна. Иймд нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөрийн төлөгдөөгүй үлдэгдэл 3,000,000 төгрөг болон алданги 2,249,500 төгрөг, нийт 5,249,500 төгрөг болж байгаагаас гэрээний 2.6 дахь заалтын дагуу 3,000,000 төгрөг суутган авч үлдэгдэл 2,249,500 төгрөгийг нэхэмжилж байгааг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. 2019 оны 8 дугаар сарын 05-нд байгуулсан түрээсийн гэрээ нь өөрөө талуудын хүсэл зорилгын үндсэн дээр байгуулагдсан, бичгээр хийгдэх хуулийн шаардлагад нийцсэн хүчин төгөлдөр гэрээ юм. Хариуцагч тал нэхэмжлэгчид бүтэн байр, объект түрээслээгүй, харин нэг өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарим хэсгийг буюу байрны 1-2 дугаар давхрын өрөөнүүдийг түрээсэлсэн. Хэрэв тэр чигээр нь түрээсэлсэн бол заавал бүртгэлийн газарт гэрээгээ бүртгүүлэх хуулийн шаардлагыг бид мэдэж байгаа. Ийм учраас гэрээний 3.5-д зааснаар түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулж, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4-д зааснаар нотариатаар баталгаажуулснаар гэрээ өөрөө хүчин төгөлдөр болно. Нэхэмжлэгч болон хариуцагч нарын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, Иргэний хуулийн  287 дугаар зүйлийн дагуу гэрээ хийгдсэн. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5-д зааснаар энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил мөрдөгдөнө гэсний дагуу нэхэмжлэгч тал үйл ажиллагаа явуулсан. Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлд гэрээгээр хүлээсэн үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэнэ гэж заасан. 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийн түрээсийн гэрээний 2.2-т нэг сарын түрээсийн төлбөр 5,500,000 төгрөг, 5.4-т “төлбөрийг 2 сараар нэг дор 11,000,000 төгрөгийг төлнө” гэж тохирсон. Гэтэл нэхэмжлэгч тал түрээсийн 2 сарын төлбөрийг хоёр сар бүрийн 07-ны дотор төлөх үүргээ дандаа хугацаа хожимдуулан биелүүлж байсан.  Хэрэгт цугларсан баримтуудаас үзэхэд нэхэмжлэгч нэг ч  удаа 2 сарын төлбөр 11,000,000 төгрөгийг бөөнд нь төлсөн байдал тогтоогдохгүй. Ийм учраас бид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад алданги 2,249,500 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Алданги хэрхэн тооцсоныг бид сөрөг нэхэмжлэлдээ тодорхой тусгасан байгаа. Нэхэмжлэгч нь гэрээний хугацаанд 3,000,000 төгрөг дутуу төлсөн, мөн хугацаа хэтрүүлсний алданги 2,249,500 төгрөг, нийт 5,249,500 төгрөг болж байгаагаас бид гэрээний 2.6 дахь заалтын дагуу 3,000,000 төгрөг суутган авч үлдэх 2,249,500 төгрөгийг алдангид нэхэмжилж байгаа. 

Хэрэгт цугларсан баримтуудыг шинжлэн судлахад талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний хугацаанд нэхэмжлэгч М.П-оос 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр 8,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 1,500,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр 355,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр 2,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 375,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 2,100,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 400,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр 330,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 1,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр 500,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр 250,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 125,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр 385,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр 500,000 төгрөг, нийт 29,820,000 төгрөг хариуцагч Б.Б-ийн данс руу шилжсэн байна. Бид энэ талаар маргахгүй. Гэхдээ эдгээр мөнгөний зарим хэсгүүд дэн буудал ашиглалтын зардалд зарцуулагдсан байгаа. Тухайлбал, нэхэмжлэгч нь дулааны мөнгө төлөөгүй, цонхны хөшиг, дэр, хөнжил, хогийн сав зэрэг эд зүйлсийг дураараа аваад явсан байсан. Гэтэл нэхэмжлэгч ашиглалтын зардлыг огт ярихгүй, зөвхөн шилжүүлсэн мөнгөө нэхэмжилнэ гээд байдаг. Гэрээний хавсралтад сард 380,000 төгрөгийн ашиглалтын зардал өгнө гэсэн заалт байгаа ч нэхэмжлэгч нийт ашигласан 4 сарын 1,520,000 төгрөгийн ашиглалтын зардлыг төлөөгүй. Цаашлаад нэхэмжлэгч нь дураараа үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад дамжуулан түрээсэлсэн үйл баримт  ч тогтоогдож байгаа. Нэхэмжлэгч нь Ш.Ө гэдэг хүнд түрээсэлж гэрээгээ зөрчсөн гэдэг нь хэргээс харагдана.

Нэхэмжлэгч гэрээ дуусах болсон шалтгааныг “...тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан, хариуцагч сунгах үүргээ биелүүлээгүй” гэж байгаа нь баримтаар нотлогдоогүй. Холбогдох байгууллагаас шалгалт ирээгүй, мэргэжлийн хяналтын газраас ямар ч бичгээр дүгнэлт ирээгүй байгаа. Хаанаас ч, ямар ч шаардлага ирээгүй. Түрээсийн гэрээний дагуу хөрөнгийг ашиглах боломжгүй болсон гэдэг нь тогтоогдоогүй. Харин тухайн үед буюу 2020 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрөөс бүх нийтийг хамарсан цар тахал болж зочид буудлын бүх үйл ажиллагаа зогссон учраас нэхэмжлэгч нь “...үйлчлүүлэгчгүй болсон гарлаа” гэхэд нь хариуцагч “...та нар 12 дугаар сарын 30-нд мөнгөө төлөөд гараарай” гэсэн. Хариуцагч талаас анхнаасаа “...тусгай зөвшөөрөл 12 дугаар сарын 21-нд дууссан, тусгай зөвшөөрөл сунгахад хугацаа орно бүрдүүлэлт хийдэг шүү” гэж сануулсан. Нэхэмжлэгч өөрөө “...энэ хугацаанд ямар нэгэн юм болбол бид өөрсдөө энэ асуудлаа зохицуулна” гэж хэлсэн байгаа.   

Цаашлаад аливаа гэрээнд хөөн хэлэлцэх хугацаа гэж байдаг. Хуульд зааснаар эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ бол түрээсийн гэрээний нэг адил үйлчилдэг. Энэ гэрээний дагуу нэхэмжлэгч 2020 оны 6 дугаар сарын 30-ний дотор нэхэмжлэлээ гаргах байтал 2020 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэл өгсөн харагдаж байгаа. Тийм болохоор нэхэмжлэлийн хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан. Эдгээр үндэслэлээр нэхэмжлэлийн үндсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага буюу алданги 2,249,500 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ. 

  

Зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан баримтуудыг судлаад

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

Хэрэгт дараах нөхцөл байдал тогтоогдож байна.

 

2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр Б.Б /түрээслүүлэгч/ болон М.П /түрээслэгч/ нар “Түрээсийн гэрээ” байгуулжээ.

 

Уг гэрээгээр Б.Б нь Баянгол дүүрэг,  дугаар хороо, дугаар хороолол, Дилав хутагт Жамсранжавын гудамжинд байрлах үйлчилгээний төвийн 1, 2 дугаар давхрыг 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2020 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийг хүртэл 1 жилийн хугацаагаар, буудлын зориулалтаар М.П-т түрээслүүлэхээр, түрээсийн төлбөрийг нэг сарын 5,500,000 төгрөг байхаар харилцан тохирчээ.

 

2020 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэгч М.П хариуцагч Б.Б-т холбогдуулж гэрээний барьцаанд төлсөн 3,000,000 төгрөг, түрээсийн төлбөрт илүү төлсөн 5,500,000 төгрөг, нийт 8,500,000 төгрөгийг шаардан шүүхэд хандсан.

 

Шүүхээс талуудын хооронд байгуулагдсан дээрх гэрээний агуулгыг хянаж үзээд нэхэмжлэгч болон хариуцагч нарын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт заасан түрээсийн гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэлээ. 

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т  түрээсийн гэрээний хэлбэрийг заахдаа бичгээр байгуулах, үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээсэлж байгаа бол бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх шаардлагатайг хуульчилсан.

 

Түрээсийн гэрээний зүйл болох Баянгол дүүрэг,  дугаар хороо, дугаар хороолол, Дилав хутагт Жамсранжавын гудамж,  дугаар бүхий хувийн сууцны зориулалттай, 638м2 талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө нь эрхийн улсын дугаарт бүртгэгдсэн, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөд үүрэг ногдуулсан тухай бүртгэл хийгдээгүй болох нь Улсын бүртгэлийн Ерөнхий газраас  ирүүлсэн албан бичгээр  нотлогдож байна.

 

2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийн “түрээсийн гэрээ” нь бичгээр байгуулагдах хуулийн шаардлага хангасан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нэг гэрчилгээтэй барилга бүхэлдээ бус харин тодорхой хэсэг /1, 2 дугаар давхар/ нь түрээслэгдсэн, энэ талаар зохигчид маргаангүй тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасан улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлага хангагдах боломжгүй, үүнээс үүдэн түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхгүй. Иймд хүчин төгөлдөр гэрээнд заасан үүргээ талууд биелүүлэх, биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэл, үр дагаврыг шаардах эрхтэй. 

 

Нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулгаас үзэхэд нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн буруугаас талуудын байгуулсан гэрээ дуусгавар болсон учир өгсөн төлбөрөө буцаан шаардсан гэж үзэхээр байна. 

 

Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээх ба түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчлэхийг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 318.5 дахь хэсгүүдэд заасан.

 

Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.1.1, 288.1.3 дахь хэсгүүдэд зааснаар түрээслүүлэгч нь түрээслэх хугацааны турш гэрээнд заасны дагуу ашиглах боломжтой, ашиглалтын шаардлага хангасан, биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй эд хөрөнгө түрээслэгчид шилжүүлэх, гэрээний туршид эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах боломжийг бүрдүүлэх үүрэгтэй.

 

Мөн гэрээг тогтвортой, талуудын итгэл, найдварыг баталгаатай байлгах зорилгоор үндэслэлгүйгээр, дуртай үедээ гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлахыг хуулиар хязгаарласан байдаг. Харин гэрээний үүргийн зөрчилтэй холбоотойгоор хөлслөгч нь гэрээг Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1 дэх хэсэгт заасны дагуу цуцлах эрхтэй.

 

Нэхэмжлэгч нь түрээсийн гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг дэн буудлын чиглэлээр ажиллуулах зорилготой байсан үйл баримтын талаар зохигчид маргаангүй байна.   

 

Хэрэгт цугларсан баримтуудаас үзэхэд түрээсийн гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг дэн буудлын чиглэлээр ажиллуулах зөвшөөрлийг 2018 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр нэг жилийн хугацаатай олгосон ба уг зөвшөөрлийн хугацаа 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдөр дууссан. Улмаар 2020 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдөр үйл ажиллагаа эрхлэх зөвшөөрлийг дахин нэг жилийн хугацаагаар сунгасан үйл баримтын талаар зохигчид маргаагүй, мөн энэ нь хэрэгт авагдсан Нийслэлийн аялал жуулчлалын газраас ирүүлсэн албан бичгүүдээр нотлогдож байна. Үүнийг зохигчийн тайлбартай харьцуулан судлахад хариуцагч нь нэхэмжлэгчид түрээсийн байранд гэрээгээр тохирсон үйл ажиллагааг хэвийн эрхлэн явуулах үндэс болсон тусгай зөвшөөрлийг олгоогүй шалтгааны улмаас 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрөөр гэрээ дуусгавар болсон гэж үзэхээр байна. 

 

Дээрх баримтаас үзэхэд Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1 дэх хэсэгт  заасан гэрээнээс татгалзах урьдчилсан нөхцөл хангагдсан гэж үзэх бөгөөд нэхэмжлэгч нь мөн хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчид төлсөн мөнгөө буцаан шаардах эрхтэй.

 

Түрээсийн гэрээний хугацаанд нэхэмжлэгч М.Пүрэв-Очироос 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр 8,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 19-ний өдөр 1,500,000 төгрөг, 2019 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр 355,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдөр 2,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 375,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 2,100,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 400,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр 330,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр 1,000,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр 500,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр 250,000 төгрөг, 2019 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 125,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр 385,000 төгрөг, 2020 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдөр 500,000 төгрөг, нийт 29,820,000 төгрөг хариуцагч Б.Б-ийн данс руу шилжсэн талаар зохигчид маргаангүй байна.  

 

Нэхэмжлэгч нь 2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрөөс 2019 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийг хүртэл нийт 134 хоног түрээсийн гэрээний зүйлийг өөрийн эзэмшил, ашиглалтдаа байлгасан гэж үзэх ба нэг хоногийн түрээсийн төлбөр 183,339 төгрөг, нийт төлөх ёстой төлбөр 24,566,622 төгрөг байна. Уг 24,566,622 төгрөгийг нийт хариуцагчид төлсөн  29,820,000 төгрөгөөс хасахад 5,253,378 төгрөг болох ба уг мөнгийг нэхэмжлэгч тал хариуцагчаас шаардах эрхтэй гэж шүүх үзлээ.

 

Сөрөг нэхэмжлэл:

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Б.Б нэхэмжлэгчээс 2,249,500 төгрөгийг шаардаж сөрөг нэхэмжлэл гаргасан. Тэрээр өөрийн шаардлага, түүний үндэслэлээ “...гэрээ үргэлжлэх хугацаанд М.П нь 2 сараар түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргээ байнга зөрчиж байсан учир гэрээгээр тохирсон алдангийг шаардах эрхтэй” гэсэн агуулгаар тайлбарласан.

 

2019 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдрийн “Түрээсийн гэрээ”-ний 2.4-д “Төлбөр төлөх нөхцөл: Түрээсийн төлбөрийг 2 сараар төлөхөөр тохиролцов. Урьдчилан мэдэгдэхгүйгээр хугацаанаас өмнө гэрээ цуцлахаар бол тухайн сарын түрээсийн төлбөрийг буцаан олгохгүй”, 2.5-д “Төлбөр төлөх хугацаа: Түрээсийн төлбөрийг сар бүрийн 07-нд төлнө”, 3.1-д “Түрээслэгч нь гэрээнд заасан хугацаанд түрээсийн төлбөрөө төлөөгүй тохиолдолд түрээслүүлэгч нь хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиар алданги тооцно” гэж тус тус заажээ.  

 

Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.1, 232.3-т зааснаар хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал нөгөө талдаа мөнгөн төлбөр буюу анз төлөх ба анзын тухай гэрээг бичгээр байгуулах ёстой. Мөн Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн  232.6-д “Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0.5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэжээ. 

 

Хэрэгт цугларсан баримтуудаас үзэхэд нэхэмжлэгч М.П гэрээ үргэлжлэх хугацаанд гэрээний 2.4-д заасан төлбөрийг 2 сараар төлж байх үүргээ удаа дараа зөрчсөн нөхцөл байдал тогтоогдож байх учир хариуцагчид уг гэрээний холбогдох заалтууд болон Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсгүүдэд заасан гэрээний хариуцлага буюу алданги шаардах эрх үүссэн байна.

 

Харин гэрээний үүргээ зөрчсөн хариуцагчийн гэм буруу болон гэрээний үүргийг зөрчсөн ноцтой байдлыг харгалзан үзэж алдангийн хэмжээг 253,378 төгрөг болгон багасгаж шийдвэрлэх нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8-д “Анзын хэмжээ илт их байвал хэргийн нөхцөл байдлыг харгалзан шүүх түүнийг багасгаж болно” гэж заасантай харшлахгүй гэж шүүх үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан хариуцагч Б.Б-ээс 5,253,378 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч М.П-т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3,246,622 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай. 

 

2. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6, 232.8 дахь хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгч М.П-оос 253,378 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Б.Б-т олгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 1,996,122 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай. 

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 150,950 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 50,942 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 99,004 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс 8,251 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид тус тус олгосугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар энэ шийдвэрийг зохигчид, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

    

 

 

 

 

 

     ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                                     Н.ХАНГАЛ