2021           05            31

101/ШШ2021/01635

                                       МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч З.Баярмаа  даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Сансар 23 байр, 3 тоот хаягт оршин суух Өлзийтэй овогт Тодмөнхийн Батхуяг /РД:УК92032631/-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлага бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Мөнх-Од, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Мөнхцэцэг нар оролцов.

                                                                                                 ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 сарын 29-ний өдрийн 01991 тоот шийдвэрээр Ц.Нацагдолгор, ******* бид нараас 47,030,000 төгрөг гаргуулах Ч.Хүрэлбаатарт олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр гарч 20260951 дугаар тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Сансар 23 дугаар байр, 1 давхарын 3 тоотод байрлах 119.53 мкв талбайтай сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн, хураан авсан. Бидний хөрөнгийг хурааж Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг шинжээчээр томилсон бөгөөд тус компани нь 350,996,800 төгрөгөөр үнэлсэн талаар 2021 оны 3 сарын 22-ны өдөр бидэнд мэдэгдсэн учир бид хуульд заасан 7 хоногийн хугацаанд шүүхэд гомдол гаргасан.

Хөрөнгийн үнэлгээний Сэлэнгэ Эстимэйт ХХК нь зээлийн гэрээнд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ тухайн хөрөнгийн ирээдүйд олох орлогыг тооцоолоогүй, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцнуудтай харьцуулж үнэлсэн нь хөрөнгийг үнэгүйдүүлэх нөхцөлийг бүрдүүлж байгаа бөгөөд бидний хөрөнгийг хэт багаар үнэлсэнд гомдолтой байна.

Бидний судалсан байдлаас энэ хөрөнгө нь 400,000,000-750,000,000 орчим төгрөгийн хөрөнгө бөгөөд үйл ажиллагаа явуулж байх үед сарын тогтмол орлоготой байсан, хотын А бүсэд байрладаг ирээдүйд улам үнэ цэнэтэй болох хөрөнгө юм. Хөрөнгийн үнэлгээний компани энэ бүх зүйлийг харгалзаж үзэлгүйгээр 305,996,800 төгрөгөөр үнэлсэн тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Даваажаргал шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 5 дугаар  сарын 29-ний өдрийн 01991 дүгээртэй Ц.Нацагдолгор, ******* нараас 47,423,100 төгрөгийг гаргуулж Ч.Хүрэлбаатарт олгохоор шийдвэрлэсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх төлбөр төлөгч нарт шийдвэр биелүүлэхийг удаа дараа мэдэгдэхэд төлбөр төлөөгүй тул Ц.Нацагдолгорын өмчлөлийн хөрөнгө болох Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Сансар 23 дугаар байрны 3 тоот хаягт байршилтай 119.53 мкв талбайтай сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 2020 оны 2 сарын 3-ны өдрийн 20260951/06 дугаар тогтоолоор битүүмжилж, 24-ний өдрийн 20260110/07 дугаар тогтоолоор хураасан.

Төлбөрт хураагдсан хөрөнгөд Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль болон Иргэний хуульд заасны дагуу үнийн санал ирүүлэхийг мэдэгдэхэд төлбөр төлөгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч үнийн санал өгөх боломжгүй, тусгайлсан мэргэжлийн хөрөнгийн үнэлгээний компаниар үнэлгээ тогтоолгох, төлбөр авагч Ч.Хүрэлбаатар нь шинжээч томилох санал ирүүлсэн.

Иймд 2021 оны 3 сарын 09-ний өдрийн 3/17 дугаар шинжээч томилох тогтоолоор Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийг томилоход үл хөдлөх эд хөрөнгө 305,996,800 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Үнэлгээг талуудад 3 сарын 22-ны өдөр 4-158/5075 дугаар албан бичгээр мэдэгдсэн.

Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

                                                                                                          ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч ******* нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201080211 дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, Сансар 23 байр, 1 дүгээр давхар 3 тоот хаягт  байрлах 119,53 м.кв талбайтай сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлага гаргасныг хариуцагчаас хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

Баянзүрх дүүргийн шүүхийн 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн 101/ШШ2020/01991 дугаартай шүүхийн шийдвэрээр Ц.Нацагдолгор, ******* нараас  зээлийн болон барьцааны гэрээний үүрэгт 59,870,000 төгрөгийг гаргуулж, Ч.Хүрэлбаатарт олгож, үүргийн гүйцэтгэлийг Ц.Нацагдолгорын өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Сансар 23 дугаар байрны 1 давхар, 3 тоот хаягт байрлалтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204080941 дугаартай, 119,53 м.кв талбай бүхий, сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулж хангуулахаар шийдвэрлэсэн шийдвэрт Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхээс хариуцагч нараас 47,030,000 төгрөг гаргуулахаар өөрчлөлт оруулж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээн шийдвэрлэсэн байна. /х.х-ийн 48-52 дугаар тал/

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг шинжээчээр томилогдсон “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг орон сууцны үнэтэй харьцуулж үнэлж сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн шинж байдал, цэцэрлэгийн зориулалтаар ашиглаж байсан онцлог байдлыг харгалзан үзэлгүй зах зээлийн ханшаас хэт багаар үнэлсэн гэж тодорхойлсон.

Нэхэмжлэгч ******* нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 9 сарын 30-ны өдрийн 20260951 дугаар тогтоолоор үүсгэсэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны төлбөр төлөгч байна. /хх-ийн 57 дугаар тал/

Нэхэмжлэгчийн гомдлыг хянан шийдвэрлэхэд Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.7 дахь хэсэгт зааснаар эрх зөрчсөн шийдвэрийг хүчингүй болгох үндэслэл байгаа эсэхэд шүүх хууль зүйн дүгнэлт өгөх нь зүйтэй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 32.1 дэх хэсэгт “Төлбөр төлөгч, төлбөр авагчийг иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд гэнэ” гэж тодорхойлон тэдгээрийн эдлэх эрх, хүлээх үүргийг мөн хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1 дэх хэсэгт зохицуулжээ. Мөн хөрөнгийн өмчлөгчийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцох эрхийг тодорхойлохдоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т “Үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө”-ийг шинжээчээр үнэлүүлэхээр зохицуулсан байна.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 2 сарын 03-ны өдрийн 20260951/06 дугаартай “эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоол”,  2020 оны 2 сарын 24-ний өдрийн 20260951/07 дугаартай “эд хөрөнгийг хураах тогтоол”-р нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжилж, хураасан нь хуульд нийцэж байх бөгөөд нэхэмжлэгч энэ ажиллагаатай холбоотой маргаагүй. /х.х-ийн 74 дүгээр тал/

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасан.

Хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзэхэд төлбөр төлөгчөөс үнийн санал гараагүй ба тусгайлсан мэргэжлийн хөрөнгийн үнэлгээний газраар үнэлгээ тогтоолгох хүсэлтээ илэрхийлсэний дагуу шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 3 сарын 09-ний өдрийн 3/17 тоот тогтоолоор шинжээчээр “Сэлэнгэ Эстимэйт” ХХК-ийг томилж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон үйл баримт тогтоогдож байна. /х.х-ийн 80-82 дугаар тал/

Шинжээчээр томилогдсон “Сэлэнгэ Эстимэйт” ХХК-ийн “Хөрөнгө үнэлгээний тайлан”-д Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Сансар 23 дугаар байрны 1 давхарын 3 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204080941 дугаартай, 119,53 м.кв талбайтай, сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 305,996,800 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг тогтоосон байх бөгөөд хариуцагч Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шинжээч томилохтой холбоотой ажиллагааг хийж гүйцэтгэхдээ холбогдох хууль, журмыг зөрчөөгүй байна.  /х.х-ийн 82-87 дүгээр тал/

Нэхэмжлэгчээс нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ шинжээчийн тогтоосон үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэт бага буюу орон сууцны үнэ ханштай харьцуулан үнэлсэн, мөн адил төстэй үл хөдлөх хөрөнгүүдийн зах зээлийн ханш 400,000,000 төгрөгөөс 750,000,000 төгрөгийн хооронд байдаг гэж тайлбарлаж байх боловч тайлбар нь баримтаар нотлогдохгүй байна.

Тодруулбал, хөрөнгийн үнэлгээнд орчны зах зээлийн үнэ ханшийн судалгаа, шинжилгээний дагуу худалдаа үйлчилгээний бие даасан барилгын үнэ ханшийн мэдээлэл авагдсан байх бөгөөд өртөгийн хандлага болон зах зээлийн хандлагын тооцоо судалгааг хийж зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн үнэлгээгээр тооцож гаргасан шинжээчийн үнэлгээг үгүйсгэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдохгүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1, 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т зааснаар нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ нотлох, холбогдох баримтыг гаргаж өгөх үүрэгтэй.

Түүнчлэн Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 156 дугаар зүйлийн 156.1.1 дэх хэсэгт “шүүх, прокурор, хэрэг бүртгэлт, мөрдөн байцаалт явуулах байгууллага болон Захиргааны ерөнхий хуулийн 5 дугаар зүйлд зааснаас бусад байгууллага, аж ахуйн нэгж, тэдгээрийн албан тушаалтны шийдвэр, үйл ажиллагаанд хуульд заасны дагуу гаргасан гомдол”-ыг шүүх гомдлоор авч хэлэлцэнэ гэж зохицуулсан.

Хуулийн дээрх зохицуулалтын дагуу хариуцагч Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, шийдвэр гүйцэтгэгч болон холбогдох албан тушаалтаны үйл ажиллагаанд гаргасан нэхэмжлэгчийн гомдлоор шүүх хэргийг хүлээн авч хянан шийдвэрлэх журамтай.

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын эрх бүхий албан тушаалтаны шинжээч томилохтой холбоотойгоор хийж гүйцэтгэсэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан төлбөр төлөгчийн эрхийг зөрчсөн гэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсонгүй гэж үзэв.

Иймд хэрэгт авагдсан баримт болон нэхэмжлэгчийн гомдлоор “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэгч *******ийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсгийг удирдлага болгон

                                                                                                            ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч *******ийн хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, Сансар 23 дугаар байр, 1 давхарын 3 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204080941 дугаарт бүртгэлтэй, 119,53 м.кв талбайтай, сургалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2,  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч *******ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                 З.БАЯРМАА