| Шүүх | Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Дашдоржийн Золзаяа |
| Хэргийн индекс | 101/2020/04354/и |
| Дугаар | 101/ШШ2021/00854 |
| Огноо | 2021-03-16 |
| Маргааны төрөл | Түрээсийн гэрээ, |
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2021 оны 03 сарын 16 өдөр
Дугаар 101/ШШ2021/00854
МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС
Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Золзаяа даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: П.Х,
Нэхэмжлэгч: Р.Э,
Нэхэмжлэгч: С.Э нарын нэхэмжлэлтэй,
Хариуцагч: Э.Ж-д холбогдох,
Түрээсийн гэрээний үүрэгт 31,920,150 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл, түрээсийн гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, 153,379,160 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч бөгөөд нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Э, түүний өмгөөлөгч А.Зоригтбаатар, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ш.Алтангадас, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нар болон П.Х, Р.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Э, түүний өмгөөлөгч А.Зоригтбаатар нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: “... С.Э би Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол /14252/, Сөүлийн гудамж, байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах 207.5 м.кв өөрийн өмчлөлийн талбайгаас 103.5 м.кв талбайг 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр 18/02 тоот үйлчилгээний байр түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээг Э.Ж-той байгуулан түрээслүүлсэн билээ. Би дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгөө охин П.Х, түүний хүү Р.Эндиамарсанаа нарт 2018 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр шилжүүлсэн. Улмаар Э.Ж түрээсийн талбайгаа өргөтгөх санал гаргасны дагуу миний бие өмчлөгч П.Х, Р.Э нарыг төлөөлөн 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр 19/01 тоот үйлчилгээний байрыг түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээг иргэн Э.Ж-той байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол /14252/, Сөүлийн гудамж, байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах 207.5 м.кв талбайг түрээслүүлсэн. Түрээсийн гэрээг 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл 2 жилийн хугацаатай байгуулж, түрээсийн төлбөрийг сарын 9,500,000 төгрөг байхаар харилцан тохиролцсон. Гэвч түрээслэгч Э.Ж нь түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй, гэрээний үүргээ байнга зөрчсөөр ирсэн. 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдөр түрээслэгч Э.Ж-той талуудын хооронд байгуулагдсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот болон 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот гэрээнүүдийн үүргийн биелэлтийн талаар хэлэлцэн гэрээ дүгнэх акт үйлдсэн. Үүнд түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл 2018 оных 3,782,500 төгрөг, 2019 оных 48,500,750 төгрөг байгааг баталгаажуулсан. 2020 оны түрээсийн төлбөрийг хэрхэн барагдуулах талаар Э.Ж-гоос 2020 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдөр гаргасан 2020 оны түрээсийн төлбөрийг 26,125,000 төгрөгөөр тооцон төлөх саналыг нь хүлээн авсан. Ингээд 2020 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдөр 7,000,000 төгрөг, 2020 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2020 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр 23,795,600 төгрөг, нийт 40,795,600 төгрөгийг түрээсийн төлбөрийн өрнөөс бэлнээр төлүүлсэн. Мөн 2018 онд түрээсийн гэрээний дагуу байршуулсан 5,692,500 төгрөгийн барьцааг түрээсийн төлбөрт тооцон нийт 46,488,100 төгрөгийг барагдуулсан гэж үзвэл 2018-2020 онуудын түрээсийн нийт төлөгдөөгүй үлдэгдэл болох 78,408,250 төгрөгөөс 46,488,100 төгрөг төлсөн ба одоо төлөгдөөгүй үлдэгдэл нь 31,920,150 төгрөг байна. Э.Ж нь түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл төлбөрийг түрээслүүлэгчтэй тохиролцсоны дагуу төлж барагдуулах эцсийн хугацаа нь 2020 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдөр байсан боловч түүний хүсэлтээр 2020 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр хүртэл хүртэл сунгасан. Гэтэл Ж.Ж түрээсийн төлбөрт нэмж нэг ч төгрөг төлөөгүй тул 2020 оны 07 дугаар сарын 21-ний өдөр гэрээг бүр мөсөн цуцалж талбайг чөлөөлүүлсэн. Иймд хариуцагч Э.Ж-гоос түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл 31,920,150 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч нарт олгож өгнө үү” гэв.
Хариуцагч Э.Ж, түүний өмгөөлөгч Ш.Алтангадас нар шүүхэд болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: “... Талууд гэрээ байгуулан хамтын ажиллагааг эрхэмлэн ажиллаж байсан хэдий ч цаг үеийн шинжтэй нөхцөл байдал бий болж, түрээсийн объектыг ашиглах боломжгүй болсон. Энэ үйл явц нь 2020 оны 02 дугаар сараас эхлэн одоог хүртэл үргэлжилж байгаа бөгөөд цаашид Засгийн газрын зүгээс хэрхэн шийдвэрлэх ямар арга хэмжээ авах талаар шийдвэрүүдийг хүлээж байна. Энэ хугацаанд Улсын Их Хурлын 2020 оны 04 дүгээр сарын 09-ний өдөр баталсан Корона вируст халдварын цар тахлын үед иргэдийн эрүүл мэнд, орлогыг хамгаалах, ажлын байрыг хадгалах, эдийн засгийг идэвхжүүлэх багц арга хэмжээний тухай 21 дүгээр тогтоолоор 2020 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд зах худалдааны төв болох худалдаа, үйлдвэр, үйлчилгээ, хувийн сургууль, цэцэрлэг, хүүхэд харах үйлчилгээний зориулалтаар байр, талбай түрээслүүлсэн албан татвар төлөгч түрээсийн төлбөрөө бууруулсан нь гэрээ болон татвар төлөгч борлуулалт хийх тухай бүрд хэрэглэгчийн системээс олгож байгаа дахин давтагдашгүй дугаар бүхий төлбөрийн баримтаар нотлогдсон тохиолдолд бууруулсан хэмжээгээр түрээсийн орлогод ногдуулах аж ахуйн нэгжийн орлогын албан татварын хөнгөлөлт эдлүүлэхээр заасан. Хариуцагчийн зүгээс 2020 оны 06 дугаар сарын 16-ны өдөр 7,000,000 төгрөг, 2020 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр 10,000,000 төгрөг, 2020 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр 23,795,600 төгрөг, нийт 40,795,600 төгрөгийг түрээсийн төлбөрт төлсөн байна. Дээрх төлбөрөөр 2019 он болон 2020 оны төлбөрийг бүрэн төлж дуусгасан гэж үзэж байна. Монгол улс төдийгүй дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын үед тухайн түрээсийн байрыг 2020 оны 02 дугаар сараас хойш ажиллуулаагүй, энэ хугацаанд түрээслүүлэгч талаас битүүмжилсэн байсан тул дээрх төлбөрийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Үүнээс гадна төлбөр төлсөн зарим баримт тусгагдаагүй байх бөгөөд үнийн дүнд өөрчлөлт орох магадлалтай байна. Мөн түрээслэгч талтай тооцоо нийлж байсан ба анх гаргасан зардал буюу тухайн объектыг ашиглалтын хэвийн нөхцөлд оруулах хэмжээнд гаргасан зүйлийг тусгаагүй байгаад гомдолтой байна” гэв.
Хариуцагч Э.Ж, түүний өмгөөлөгч Ш.Алтангадас нар шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: “... Миний бие нэхэмжлэгчтэй байгуулсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээгээр Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах 103.5 м.кв талбайг түрээслэж байгаад 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот гэрээгээр тухайн байрлалд талбай нэмж нийт 207.5 м.кв талбайг 2 жилийн хугацаатай түрээслэхээр тохирсон. Миний хувьд анх гэрээ байгуулахад тухайн объектыг өмчлөх эрх бүхий этгээд С.Эийн урьдчилсан бэлтгэсэн гэрээний загвар дээр гарын үсэг зурж, тус гэрээнүүдийг байгуулж байсан бөгөөд түрээслүүлэгч нь тухайн объектыг өмчлөх эрхтэй этгээд байсан, мөн тухайн объектыг ашиглахад ямар ч асуудалгүй гэсэн тул түрээсийн объектыг гэрээнд заасан зориулалтын дагуу ашиглаж эхэлсэн. Гэтэл бидний хооронд байгуулагдсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот, 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот гэрээнүүд нь Монгол улсын Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4 дэх хэсэгт заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус байна. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 318.3 дахь хэсэгт хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ, 318.4 дэх хэсэгт энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэж тус тус зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. Бидний хооронд байгуулагдсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот, 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот түрээсийн гэрээнүүд нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгэгдээгүй. Иймд Э.Ж болон С.Э нарын хооронд байгуулагдсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот, 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот түрээсийн гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах хүсэлтэй байна. Үүнээс гадна 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот гэрээг талбай томруулсан үндэслэлээр 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот түрээсийн гэрээгээр 2 жилийн хугацаатай шинэчлэн байгуулсан. 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээг 2021 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр хүртэл байгуулсан ба уг гэрээг талбай томсгосон үндэслэлээр 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр шинэчлэн байгуулахдаа 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр хүртэл байгуулсан боловч дээр дурдсаны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэрээ юм. Түрээсийн гэрээнүүд нь байгуулагдсан үеэсээ хүчин төгөлдөр бус хэлцэл тул түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг шаардах эрхгүй. Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1 дэх хэсэгт хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон гэж заасныг үндэслэн түрээслүүлэгч нь хүчин төгөлдөр бус гэрээнд үндэслэж түрээсийн төлбөрт нийт 111,104,580 төгрөг, мөн барьцаа 5,692,500 төгрөг, бүгд 116,797,350 төгрөг авсан байх тул буцаан шаардах хүсэлтэй байна. Түүнчлэн 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгө нь 2017 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр улсын бүртгэлийн 000625507 дугаарт бүртгэгдэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарсан боловч уг үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг ердийн журмаар буюу түрээсийн гэрээний дагуу ашиглах боломжгүй хөрөнгө байсан. Өөрөөр хэлбэл, талууд үйлчилгээний зориулалт бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэхээр хүсэл зориг нэгдэж гэрээ байгуулсан боловч үл хөдлөх эд хөрөнгө нь дутуу баригдсан барилгын хэсэг байсан ба дотоод интерьер, засал, тохижилт /хана, тааз, шал, шохой/, цахилгаан, сантехникийн холболт зэргийг бүрэн гүйцэтгээгүй байсан. Иймээс түрээслүүлэгчийн хүсэлтийн дагуу түрээсийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгөд миний зүгээс дараахь засан сайжруулалт, тохижилтын ажлыг өөрийн хөрөнгөөр хийж гүйцэтгэсэн болно. Үүнд эхний 103.5 м.кв талбайн хана, тааз, шал, гэрэлтүүлэг болон түүнтэй холбоотой материал, ажлын хөлс нийт 21,258,820 төгрөг. Нэмэлт талбайн шал 4,570,400 төгрөг /материал ажлын хөлс багтсан/. Нэмэлт ажил 10,752,590 төгрөгөөр хийж гүйцэтгэсэн ба нийт 36,581,810 төгрөгийн зардал гаргасан. Миний зүгээс дээр дурдсан засан сайжруулалт, засвар, заслын ажлыг мэргэжлийн байгууллага болох “Карандаш” ХХК-аар хийж гүйцэтгүүлсэн бөгөөд бараа, материалын зардлыг тэд өөрсдөө гаргасан. Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5 дахь хэсэгт талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол хөлсөлж авсан эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэй, өөрийн зардлаар засаж сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардлыг гэрээ дуусгавар болсны дараа төлүүлэхээр хөлслүүлэгчээс шаардах эрхтэй гэж заасан. Мөн бидний хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.1-д Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах 103.5 м.кв талбайг үйлчилгээ, оффисийн зориулалтаар түрээслүүлж, 5.1.6-д түрээслэгчийг түрээсийн байранд гэрээнд заасан үйл ажиллагаагаа хэвийн явуулах нөхцөл бололцоогоор хангана, 7.1-д гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс учирсан хохирлыг буруутай тал нь нөхөн төлнө гэж тус тус зааснаар зайлшгүй ажлын зардал 36,581,810 төгрөгийг буцаан гаргуулах хүсэлтэй байна. Иймд миний бие дараахь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна. Үүнд 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээ, 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот түрээсийн гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, түрээсийн зүйлийг засан сайжруулахад гарсан зайлшгүй зардал 36,581,810 төгрөгийг гаргуулах, хүчин төгөлдөр бус гэрээний үндсэн дээр үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн түрээсийн төлбөрт төлсөн 116,797,350 төгрөгийг гаргуулах, нийт 153,379,160 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү” гэв.
Нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нар болон П.Х, Р.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Э, түүний өмгөөлөгч А.Зоригтбаатар нар шүүхэд болон шүүхийн хэлэлцүүлэгт сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: “... Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг дараахь үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах шаардлагын тухайд, хариуцагч нь 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот гэрээгээр Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах 207.5 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн 103.5 м.кв талбайг түрээсэлсэн тул тус 18/02 тоот гэрээг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт заасны дагуу бүртгүүлэх боломжгүй, уг түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр юм. Мөн хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлдээ 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээгээр 103.5 м.кв талбайг түрээсэлж байгаад 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот гэрээгээр тухайн байрлалд талбай нэмж нийт 207.5 м.кв талбайг түрээслэхээр түрээсийн гэрээ байгуулсан, түрээсийн объектыг гэрээнд заасан зориулалтын дагуу ашиглаж эхэлсэн гэж байр түрээслэх хүсэл зоригоо илэрхийлж гэрээ байгуулсан, түрээсийн байрыг зориулалтын дагуу ашигласнаа хүлээн зөвшөөрсөн байна. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.2 дахь хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглаж байснаа хүлээн зөвшөөрсөн байна. Хариуцагч нь сөрөг нэхэмжлэл гаргах хүртэл хугацаанд 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 18/02 тоот түрээсийн гэрээ, 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 19/01 тоот түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж нэг ч удаа гомдол гаргаж байгаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглан зохих төлбөрийг хийж байсан, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2 дахь хэсэгт заасны дагуу нэхэмжлэгч нь хариуцагчид өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглуулах, хариуцагч нь хариу төлбөр хийх гэрээний үүргийг хүлээн зөвшөөрсөн тул Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлд заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний харилцаа, 186 дугаар зүйлд заасан үүргийн харилцаа үүссэн гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй. Ийм ч учраас хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглан 2 жил гаруй хугацаанд үйл ажиллагаа явуулж ашиг олж байсан тул түрээсийн төлбөр /байр ашигласны төлбөр/-ийг ямар нэг татгалзалгүй сайн дураар төлж байсан. Иймд гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Түрээсийн зүйлийг засан сайжруулахад гарсан зардал болох 36,581,810 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд, сөрөг нэхэмжлэлд тухайн үйлчилгээний зориулалттай гэх үл хөдлөх эд хөрөнгө дутуу баригдсан барилгын хэсэг ба дотоод интерьер, засал, тохижилт /хана, тааз, шал, шохой/, цахилгаан, сантехникийн холболт зэргийг бүрэн гүйцэтгээгүй байсан хэмээн бичсэн нь худал юм. Учир нь уг барилга байгууламжийг 2016 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр улсын комисс хүлээн авч, 311/2016 тоот акт үйлдэн ашиглалтанд оруулсан ба барилга байгууламжийг ТG-147/08 дугаар зураг төслийн дагуу 2016 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр барьж дуусгасан байдаг. Дутуу баригдсан барилгын нэг хэсэг байгаагүй бөгөөд инженерийн шугам сүлжээ нь бүрэн гүйцэд хийгдсэн байсан. Хэрэв барилгын нэг хэсэг дутуу баригдсан, эсхүл инженерийн шугам сүлжээ хийгдээгүй, цахилгаан, сантехникийн холболт хийгдээгүй бол улсын комисс тус барилга байгууламжид ажиллах, хүлээн авах, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гарах ямар ч боломж, бололцоогүй юм. Нөгөөтэйгүүр сөрөг нэхэмжлэлд бичсэнчлэн дээрх зүйлс хийгдээгүй, барилгын нэг хэсэг баригдаагүй байсан тохиолдолд түрээслэгч дутуу баригдсан барилгыг түрээсэлж, үйл ажиллагаа явуулан ашиг олох ямар ч боломжгүй билээ. Мөн өмчлөгчийн зүгээс түрээсийн байрыг засаж сайжруулахтай холбоотой ямар нэгэн санал, хүсэлт, шаардлагыг Э.Жд гаргаж байгаагүй ба дотор заслын ажлыг түрээслэгч өөрийн үйл ажиллагаанд тохируулан өөрийн санаачилгаар хийсэн. Барилгын гүйцэтгэгч компаниас барилгын зураг төслийн дагуу цэвэр бохирын шахтыг баруун хойд хэсэгт, зүүн урд буланд тус тус босоо шахтдаа холбосон усан хангамж, бохирын систем хэвийн хангагдсан барилга билээ. Барилгын гүйцэтгэгч компани нь нэг ижил зургийн дагуу бүх объектын шалыг цагаан шаргал өнгийн чулуугаар хийж байсныг түрээслэгч Э.Ж баар лоунж хийх гэж байгаа тул цагаан шаргал өнгийн шал хэрэггүй, заавал бараан саарал өнгийн шал хийх шаардлагатай гэж хэлж, барилгын гүйцэтгэгч компаниас хийх цагаан шаргал өнгийг шалыг суулгуулаагүй. Э.Ж, барилгын гүйцэтгэгч компани, бид 3 талын уулзалт хийх үед барилгын гүйцэтгэгч тал нь зураг төсвийн дагуу объектын бүх шал цагаан шаргал өнгийн чулуугаар хийгдэнэ, хэрэв өөр өнгийн плита наах бол 103 м.кв-д 60*60 хэмжээтэй 0,8 мм-ийн зузаантай плита 290 ширхэг орно, 1 ширхэг нь 3,500 төгрөг, түүнийг наах ажлын хөлс 1 м.кв талбайн 8,000 төгрөг, нийт 824,000 төгрөг болно, плитаны үнийг дээд үнээр бодоход 290 ширхэг*35,000 төгрөг нийт 1,015,000 төгрөг, ажлын хөлсийг нэмээд 1,839,000 төгрөг болохоор тооцоолж, барилгын гүйцэтгэгч тал Э.Ж-д мөнгийг нь бэлнээр өгөхөөр тохиролцсон. Түрээсийн объектын цахилгааны эх үүсвэр 220, 380 вольтоор хангагдсан цахилгааны щитэд тоноглогдсон шууд ашиглахад бэлэн байсан. Мөн хариуцагчаас гаргасан сөрөг нэхэмжлэлд нэмэлт талбайн шал 4,570,400 төгрөг хэмээн бичсэн байна. Гэвч тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд нэмэлт талбай гэх зүйл байхгүй тул 4,570,400 төгрөг гаргуулах шаардлага нь үндэслэлгүй байна. Түрээсийн гэрээний 4.2-т засвар үйлчилгээ болон тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр хийж гүйцэтгэх, мөн гэрээний 6.1.6-д түрээсийн байр, талбайн конструкци, цахилгаан, дулааны шугам сүлжээний холболтыг өөрчлөх, ямар нэгэн засвар болон тохижилтыг, сайжруулалтын ажил хийхдээ түрээслүүлэгчээс албан ёсны зөвшөөрлийг заавал бичгээр авна. Уг нэмэлт засвар өөрчлөлтийн ажлын зардлыг түрээслэгч өөрөө бүрэн хариуцна гэж тус тус тодорхой зааж тохиролцсон болно. Ер нь өмчлөгч ч бай, түрээслэгч ч бай ямар төрлийн үйл ажиллагаа явуулах гэж байгаагаасаа шалтгаалан түүндээ зориулсан интерьер зураг дизайнаа гаргаж байж барилгын инженерийн шугам сүлжээнээс холболтоо хийдэг ба үүнтэй холбоотой гарах зардлаа өөрсдийн хөрөнгөөр хийдэг билээ. Эрхэлж буй үйл ажиллагаа өөрийн өнгө аяс, интерьер дизайнтай байдаг тул хэн нэгний будсан, шохойдсон хана, зассан засвар зэрэг нь дараагийн хүний бизнест тэр бүр тохирохгүй тул босгосон хана, зассан засварыг нурааж цэвэрлэж байж шинээр засал чимэглэлийн ажлаа өөрийн интерьертэй тохируулан хийдэг. Иймийн тулд түрээслэгч Э.Ж-гийн баар лоунждаа зориулан хийсэн засал, засварын ажлыг дараагийн түрээслэгч нь ор мөргүй арилгаж байж өөрийн интерьер дизайндаа тохируулан засал чимэглэл хийснийг ажил гүйцэтгэсэн гэрээ болон тоног төхөөрөмжийн өөрчлөлт хана, тааз, цахилгааны мөн сантехникийн ажлуудыг бодит зургийн хамт нотлох баримтаар шүүхэд хүргүүлсэн. Тус түрээсийн талбайд Э.Жгийн хийсэн байсан ариун цэврийн өрөөний суултуур, угаалтуур, холболтын хэрэгсэл, хаалга зэргийг түүний хүсэлтийн дагуу салгаж хүлээлгэж өгсөн ба таазанд өлгөсөн байсан мод, босоо эйр кондишн, гал тогооны хиншүү сорогч зэргийг мөн авч хүлээлгэн өгсөн. Зүй нь эдгээр тоноглолоо Э.Ж өөрөө салгаж авах ёстой байсан ч бид төлбөр төлж салгуулан хүлээлгэж өгсөн билээ. Э.Ж нь баар лоунжтой холбоотой бусад эд хогшил, гэрэл гэрэлтүүлгүүд, цахилгааны утас чимэглэл гэх мэт бүх зүйлээ авч нүүсэн ба тус түрээсийн талбайд түүний гэх юу ч үлдээгүй. Дараагийн түрээслэгч нь цахилгаан болон цэвэр, бохир усан хангамжийн системийг босоо шахтаас шинээр татаж холболт, тоноглол тавьсан ба бүх хана таазыг шинэчилж, шинэ хана босгох, өрөө тасалгаа гаргах, агаар солилцооны системийг өөрчлөн шинээр агааржуулалт хийж, үйлчилгээний объектын зориулалттай эйр кондишн шинээр суурилуулсан зэрэг нь ажил гүйцэтгэсэн гэрээ, бодит зургаас харагдах болно. Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.3 дахь хэсэгт зааснаар Э.Ж түрээслүүлэгч буюу өмчлөгчөөс ямар нэгэн зөвшөөрөл авч, харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр засвар, засан сайжруулалт хийгээгүй бөгөөд хийсэн засварын зүйлсийг буцаан салган авч явсан болно. Нөгөөтэйгүүр өмчлөгч буюу түрээслүүлэгч нь Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.4 дэх хэсэгт гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол хөлслөн авсан эд хөрөнгөд өөрийнх нь зөвшөөрөлгүй хийсэн салгаж үл болох засан сайжруулалтын үнийг хөлслөгчид төлөхөөс татгалзах эрхтэй гэж заасны дагуу ямар нэгэн төлбөр төлөх хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Түрээслэгч Э.Ж нь түрээсийн төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлж барагдуулаагүй тул арга буюу түрээсийн эд хөрөнгийг суллаж, хүлээлгэн өгсөн бөгөөд нэхэмжлэгчийн зүгээс түрээсийн үлдэгдэл төлбөрийг гаргуулахаар 2020 оны 09 дүгээр сарын 03-ны өдөр тус шүүхэд хандан нэхэмжлэл гаргасан. Харин хариуцагч буюу түрээслэгч Э.Ж өнгөрсөн хугацаанд түрээсийн зүйлийг засан сайжруулахтай холбоотой болон засан сайжруулахад гаргасан зардлын асуудлаар нэг ч санал, хүсэлт, гомдол гаргаж байгаагүй. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийн зүгээс тус шүүхэд хандан нэхэмжлэл гаргасны дараа түрээсийн төлбөрийг төлөхгүй байх үүднээс дээрх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан байх ба уг сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргах хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан тул тус шаардлагыг хянан шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлгүй болно. Хүчин төгөлдөр бус гэрээний үндсэн дээр үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөн түрээсийн төлбөрт төлсөн 116,797,350 төгрөгийг гаргуулах шаардлагын тухайд, хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлдээ Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн хүчин төгөлдөр бус гэрээнд үндэслэгдэж түрээсийн төлбөрт 111,104,580 төгрөг, мөн барьцаа 5,692,500 төгрөг, нийт 116,797,350 төгрөгийг буцаан шаардсан нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Учир нь хуулийн 492.2 дахь хэсэгт дараахь тохиолдолд бусдад шилжүүлсэн хөрөнгийг буцаан шаардаж болохгүй, 492.2.1 үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн явдал нь нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд нийцсэн, 492.2.3 хүчин төгөлдөр бус болсон үүргийн хувьд өмнө нь гүйцэтгэсэн үүрэг ёсоор шилжүүлсэн өр төлбөрийн гэрээг гүйцэтгэх үед хөрөнгөө буцаан шаардах шаардлага нь хуульд харшилж байвал гэж заасан тул нэгэнт өөрөө хүсэл зоригоо илэрхийлэн сайн дураар гэрээ байгуулан бусдын эд хөрөнгийг ашигласны төлөө төлсөн төлбөрөө үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж буцаан нэхэмжлэх хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч Э.Ж нь 2 жил 2 сар гаруй хугацаанд түрээсийн зүйлийг ямар нэгэн саадгүйгээр ашиглан орлого олж, үйл ажиллагаа явуулсан тул түрээсийн төлбөрт төлсөн төлбөрийг Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1 дэх хэсэгт заасны дагуу буцаан шаардах эрхгүй. Хэрэв түрээсийн төлбөрт төлсөн төлбөрийг нэхэмжлэгч нараас буцаан гаргуулах тохиолдолд Э.Ж нь уг хуулийн дагуу үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих нөхцөл бүрдэх юм. Хариуцагч Э.Ж-гийн дээрх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль зүйн үндэслэлгүй бөгөөд баримтаар нотлогдоогүй, бодит байдалд нийцээгүй байх тул бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.
Шүүх хуралдаанаар зохигч, зохигчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг хэлэлцээд
ҮНДЭСЛЭХ нь:
Нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нар нь хариуцагч Э.Ж-д холбогдуулан түрээсийн гэрээний үүрэгт 31,920,150 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл, хариуцагч Э.Ж нь нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нарт холбогдуулан түрээсийн гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, 153,379,160 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл тус тус гаргажээ.
Нэхэмжлэгч, хариуцагчийн хэн аль нь үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхөөс татгалзаж байна.
Шүүх дор дурдсан үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийн зарим хэсгийг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Нэхэмжлэгч С.Э, хариуцагч Э.Ж нар 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр 18/02 тоот “үйлчилгээний байрыг түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээ”-г бичгээр байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол /14252/, Сөүлийн гудамж байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах, 103.5 м.кв талбайг 2021 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийг хүртэл хугацаагаар үйлчилгээний зориулалтаар түрээслүүлэх, 1 м.кв талбайн түрээсийн төлбөр 2018 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдрийг хүртэл эхний 3 сарын хугацаанд 40,000 төгрөг, 4 дэх сараас буюу 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 55,000 төгрөг байх, 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийг хүртэл 60 хоногийн хугацаанд түрээслэгчийн засвар үйлчилгээ, тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр гүйцэтгэх, үйл ажиллагаагаа жигдрүүлэхэд дэмжлэг үзүүлэхээр түрээсийн төлбөр тооцохгүй байх, барьцаа 5,692,500 /55,000*103.5/ төгрөг урьдчилан байршуулахаар тус тус тохирчээ /хх-5-6/.
Дээрх түрээсийн талбай нь нэхэмжлэгч С.Э-н өмчлөлийн нийт 207.5 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарим хэсэг байх бөгөөд түүний өмчлөх эрх 2017 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр олгогдсон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр баталгаажсан байна /хх-7/.
Нэр бүхий зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт заасан түрээсийн гэрээ байгуулагдсан байх ба энэ талаар талууд маргаагүй.
Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ гэж заасан.
Зохигчид дээрх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй байх боловч түрээсийн талбай нь үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зарим хэсэг тул талуудын байгуулсан түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэж үзэх үндэстэй, өөрөөр хэлбэл түрээсийн гэрээг хуульд заасан шаардлагыг зөрчөөгүй хүчин төгөлдөр гэрээ гэж дүгнэх үндэстэй.
Нэхэмжлэгч С.Э нь түрээсийн гэрээ хэрэгжих явцад буюу 2018 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд нь охин П.Х, түүний хүү Р.Э нарын өмчлөлд шилжүүлснээр тэдэнд 2018 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогджээ /хх-11/.
Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5 дахь хэсэгт энэ бүлэгт өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний журам нэгэн адил үйлчилнэ, 297 дугаар зүйлийн 297.1 дэх хэсэгт эд хөрөнгө хөлслүүлэгч нь хөлслөгчийн эзэмшилд байгаа эд хөрөнгөө гуравдагч этгээдийн өмчлөлд шилжүүлсэн бол хөлслүүлэгчийн бүх эрх, үүрэг нь гуравдагч этгээд буюу шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж тус тус заасан бөгөөд дээр дурдсанаар түрээсийн талбайн өмчлөгч өөрчлөгдсөнөөр түрээслүүлэгч С.Э-н бүх эрх, үүрэг шинэ өмчлөгч болох П.Х, Р.Э нарт шилжин тэдгээр нь түрээслүүлэгч болсон байна.
Нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хувиар С.Э, хариуцагч Э.Ж нар 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр 19/01 тоот “үйлчилгээний байрыг түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээ”-г бичгээр байгуулж, Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол /14252/, Сөүлийн гудамж байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын тоот хаягт байрлах, 207.5 м.кв талбайг 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл хугацаагаар үйлчилгээний зориулалтаар түрээслүүлэх, 1 сарын түрээсийн төлбөр 9,500,000 төгрөг байх, түрээслэгчийн засвар үйлчилгээ, тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр гүйцэтгэх 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 15 хоногийн хугацаанд түрээсийн төлбөр тооцохгүй байх, түрээслэгч талбайгаа өргөтгөж байгаатай холбогдуулан барьцаа 4,750,000 төгрөг нэмж байршуулах, 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр байгуулсан /103.5 м.кв/ үйлчилгээний байрыг түрээслэх, түрээслүүлэх гэрээний барьцаанд байршуулсан 5,692,500 төгрөг уг гэрээний барьцаа болон үргэлжлэн байршихаар тус тус тохирчээ /хх-10, 12-13/.
Зохигчдын тайлбар, шаардлага болон дээрх гэрээний агуулга, нөхцөлөөс үзэхэд хариуцагч нь өөрийн түрээсийн талбайгаа өргөтгөж, зэргэлдээ байршилтай талбайг нэмж түрээслэхээр нэхэмжлэгч нартай харилцан тохиролцсон болох нь тогтоогдож байх тул талуудыг 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн түрээсийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах зорилгоор 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн нэмэлт гэрээг байгуулсан гэж үзэх үндэстэй.
Түүнчлэн талуудын үйлдсэн 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн гэрээ дүгнэсэн акт /хх-19-20/, 2020 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн гэрээ дүгнэсэн хэлцэл /хх-18/-д талууд түрээсийн төлбөр тооцоог дээр дурдсан 2 гэрээг нэгдмэл байдлаар 2018, 2019, 2020 оноор тооцож дүгнэсэн байна.
Дээр дурдсанаас үзэхэд 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн түрээсийн гэрээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдэхгүй гэрээ тул уг гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн нэмэлт гэрээнд мөн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлага тавигдахгүй гэж шүүх дүгнэв.
Иймээс 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн болон 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн түрээсийн гэрээг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.4, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8 дахь хэсэгт зааснаар улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй, хууль зөрчсөн, хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэж буй хариуцагчийн татгалзал, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлтэй гэж үзэх боломжгүй байна.
Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарыг Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийн биелэлтийг хариуцагчаас шаардах эрхтэй гэж үзэв. Харин нэхэмжлэгч С.Э-ийн хувьд, 2018 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдөр түрээсийн гэрээний зүйлийг П.Х, Р.Э нарын өмчлөлд шилжүүлснээр түүний хэрэгжүүлж байсан түрээслүүлэгчийн эрх, үүрэг дуусгавар болсон байх тул түрээсийн гэрээтэй холбоотой шаардлага эрхгүй этгээд байна. Иймээс түүний гаргасан шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.
Хариуцагч нь түрээсийн гэрээгээр 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс сар бүрийн 02-ны өдөр эхний 3 сарын хугацаанд сард 4,140,000 төгрөг, 4 дэх сараас сард 5,692,500 төгрөг, 2019 оны 07 дугаар сарын 16-31-ний өдрийн хугацаанд 4,750,000 төгрөг, цаашид сар бүрийн 01-ний өдөр сард 9,500,000 төгрөг төлөх үүрэг хүлээсэн.
Талууд 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдөр гэрээ дүгнэсэн акт үйлдэж, 2018 оны төлбөрийн үлдэгдлийг 3,782,500 төгрөг, 2019 оны төлбөрийн үлдэгдлийг 48,500,750 төгрөгөөр, 2020 оны төлбөрийн үлдэгдлийг 44,500,000 төгрөгөөр тус тус баталгаажуулан дор дурдсан тооцоог тусгасан байх ба хариуцагч тус актыг баримтаар үгүйсгэж маргаагүй /хх-19-20/. Үүнд:
2018 оны тооцоо:
Нийт төлсөн 29,855,000 төгрөг, барьцаа 5,692,500 төгрөг.
2019 оны тооцоо:
Нийт төлсөн 37,904,250 төгрөг.
2020 оны тооцоо:
Нийт төлсөн 3,000,000 төгрөг.
Гэрээ дүгнэсэн актад 2020 оны төлбөрийн үлдэгдлийг 44,500,000 төгрөг гэж баталгаажуулсан хэдий ч үүний дараа хариуцагчаас 2020 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдөр бичгээр гаргасан ковид-19 цар тахлын нөхцөл байдалтай холбогдуулан түрээсийн төлбөрийг бууруулж, 2020 оны 01 дүгээр сард 9,500,000 төгрөг, 02 дугаар сард 9,500,000 төгрөг, 03 дугаар сард тооцохгүй, 04 дүгээр сард 2,375,000 төгрөг, 05 дугаар сард 4,750,000 төгрөг, нийт 26,125,000 төгрөгөөр тооцох тухай хүсэлтийг нэхэмжлэгч хүлээн зөвшөөрсөн байна /хх-21/.
Мөн уг хугацаанаас хойш хариуцагч дор дурдсанаар нийт 40,795,600 төгрөгийг нэхэмжлэгчид төлсөн /хх-22/. Үүнд:
Дээрх баримтуудыг хариуцагчийн зүгээс үгүйсгэсэн нотлох баримт шүүхэд гаргаагүй бөгөөд сөрөг нэхэмжлэлд тусгасан түрээсийн төлбөрт төлсөн дүнтэй /цахилгаан өргөтгөх төлбөр 450,000 төгрөг ороогүй/ зөрүүгүй байна.
Зохигч талуудын тайлбараас үзэхэд хариуцагч түрээсийн төлбөрийг бүрэн төлөөгүйгээс шалтгаалан түрээсийн гэрээ 2020 оны 07 дугаар сарын 21-ний өдрөөр цуцлагдаж, түрээсийн зүйлийг нэхэмжлэгч буцаан авсан байх ба Иргэний хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.2.3 дахь хэсэгт зааснаар түрээслүүлэгч түрээсийн гэрээг цуцлах эрхтэй, талууд энэ талаар шүүхэд маргаагүй.
Шүүх дээрх тооцоог нэгтгэн дүгнэхэд нэхэмжлэлд 2018-2020 онуудад төлөөгүй үлдэгдэл 78,408,250 төгрөгөөс /3,782,500+48,500,750+26,125,000/ 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр төлсөн барьцаа 5,692,500 төгрөг, 2020 оны 06-07 дугаар сард төлсөн 40,795,600 төгрөгийг тус тус хасч тооцон үлдэх 31,920,150 төгрөгийг хариуцагчаас нэхэмжилсэн нь үндэслэл бүхий байна.
Иймд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчаас түрээсийн төлбөр төлөх үүрэгт 31,920,150 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох үндэстэй.
Дээр дурдсанаар түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр буюу түрээслэгч, түрээслүүлэгч нарын хүлээсэн эрх, үүрэг хүчин төгөлдөр байхад хариуцагч нь гэрээ хүчин төгөлдөр бус үндэслэлээр түрээсийн төлбөрт төлсөн 111,104,580 төгрөг, барьцаа 5,692,500 төгрөг, нийт 116,797,350 төгрөгийг нэхэмжлэгч талаас буцаан гаргуулахаар шаардсан нь үндэслэлгүй байна. Тодруулбал, хөрөнгө олж авсан этгээд болон үүрэг гүйцэтгэгч этгээдийн хооронд үүрэг үүсээгүй, эсхүл үүрэг нь хожим дуусгавар болсон буюу хүчин төгөлдөр бус болсон тохиолдолд хөрөнгө шилжүүлсэн этгээд хөрөнгөө уг этгээдээс буцаан шаардах эрхтэй талаар Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1 дэх хэсэгт зохицуулсан бөгөөд талуудын маргаанд хуульд заасан тус үндэслэл бий болоогүй байна.
Түүнчлэн хариуцагч нь түрээсийн зүйлийг түрээсийн гэрээний дагуу ашиглах боломжгүй, дотоод засал, тохижилт, цахилгаан, сантехникийн холболт бүрэн хийгдээгүй, дутуу баригдсан барилгын хэсэг байсныг түрээслүүлэгчийн хүсэлтийн дагуу засан сайжруулсан үндэслэлээр эхний 103.5 м.кв талбайн хана, тааз, шал, гэрэлтүүлэг, түүнтэй холбоотой материал, ажлын хөлс 21,258,820 төгрөг, мөн нэмэлт талбайн шал 4,570,400 төгрөг, талбай нэмж түрээсэлсэнтэй холбоотой нэмэлт ажил 10,752,590 төгрөг, нийт 36,581,810 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулахаар шаардсан ба нэхэмжлэгч нь улсын комисс тус барилгыг ашиглалтад оруулахыг зөвшөөрсөн, инженерийн шугам сүлжээнд бүрэн холбогдсон буюу ашиглалтын шаардлагыг хангаж байгаа, мөн түрээслэгч үйл ажиллагааныхаа төрлөөс хамааран дотоод засал тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр хийхээр түрээсийн гэрээгээр тохирсон үндэслэлээр сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхөөс татгалзаж маргасан.
Түрээслүүлэгч нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт зааснаар түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, мөн хуулийн 288 дугаар зүйлийн 288.1.1 дэх хэсэгт зааснаар түрээслэх хугацааны турш гэрээнд заасны дагуу ашиглах боломжтой, ашиглалтын шаардлага хангасан, биет байдлын болон эрхийн доголдолгүй эд хөрөнгө түрээслэгчид шилжүүлэх үүрэгтэй.
Талуудын байгуулсан үндсэн гэрээний 4.5, нэмэлт гэрээний 4.2 дахь хэсэгт түрээслэгч 2018 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 05 дугаар сарын 17-ны өдрийг хүртэл, мөн 2019 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2019 оны 07 дугаар сарын 15-ны өдрийг хүртэл хугацаанд засвар үйлчилгээ, тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр гүйцэтгэх, уг хугацаанд түрээсийн төлбөр тооцогдохгүй байхаар тохиролцсон байх ба үүний дагуу хариуцагч түрээсийн байранд баар лоунжийн үйл ажиллагаа явуулахтай холбоотойгоор дотоод засал, тохижилтын ажил хийсэн үйл баримт зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна /хх-128, 226-231/.
Сөрөг нэхэмжлэлд хавсаргасан “Вайнил лоунж” ХХК-ийг төлөөлөн захирал Э.Ж болон “Карандаш” ХХК нарын хооронд байгуулсан 2018 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн болон 2019 оны 07 дугаар сарын 06-ны өдрийн ажил гүйцэтгэх гэрээ, заслын ажлын товчоо, нэмэлт материалын төсөв, тодорхойлолт баримтуудад үйлчилгээний заал, ариун цэврийн өрөө, гал тогооны өрөөнд хийгдэх тааз, шал, ханын заслын ажлын төсвийн талаар тусгагдсан байх боловч ажил гүйцэтгэгч болох “Карандаш” ХХК холбогдох хуульд заасны дагуу тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх нь тодорхойгүйгээс түүний төсвүүдийг үнэн зөв, эргэлзээгүй баримт гэж шүүх үнэлэх боломжгүй, мөн хариуцагчийн зүгээс тухайн ажлуудыг гүйцэтгүүлсний хөлс, зардал төлсөн санхүүгийн баримтыг шүүхэд гаргаагүй, ажлын явцыг харуулсан фотозургуудаар дээрх төсвүүдэд тусгагдсан хэмжээ, өртөг бүхий ажил хийгдсэн гэж дүгнэх үндэслэлгүй байна /хх-106-109, 110-117, 118-121, 122-125, 126, 127, 129-136/.
Хэрэгт авагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2016 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 311/2016 тоот актаас үзэхэд түрээсийн зүйл байрлаж буй барилгыг “оффис, үйлчилгээний зориулалтаар ашиглахад боломжтой” гэж дүгнэн байнгын ашиглалтад оруулсан байна /хх-7, 187-189/.
Дээрх баримтуудыг зохигч талуудын тайлбартай харьцуулан үзэхэд түрээсийн гэрээний зүйл болох Сүхбаатар дүүрэг, 3 дугаар хороо, 5 дугаар хороолол /14252/, Сөүлийн гудамж 20/1 байр, Сөүл плаза оффис үйлчилгээний барилгын 3 давхрын 307 тоот хаягт байрлах, 207.5 м.кв талбай бүхий үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглалтын шаардлага хангахгүй гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.
Нөгөө талаар хариуцагч нь түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байгаа атлаа хөлслөгчийн эрхийг зохицуулсан Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5 дахь хэсгийн зохицуулалтыг үндэслэн өөрийн зардлаар түрээсийн зүйлд хийсэн засан сайжруулалтын зардлыг төлөхийг нэхэмжлэгчээс шаардаж байгаа нь хууль зүйн үндэслэлийн хувьд хоорондоо зөрчилтэй байх боловч шүүх талуудын байгуулсан түрээсийн гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзсэн тул уг үндэслэлд дүгнэлт өгөх нь зүйтэй.
Дээр дэлгэрэнгүй дурдсан үндсэн гэрээний 4.5, нэмэлт гэрээний 4.2 дахь заалтуудаас үзэхэд түрээслүүлэгч нь түрээслэгчид засвар үйлчилгээ, тохижилтыг өөрийн хөрөнгөөр гүйцэтгэхийг зөвшөөрсөн байх боловч хариуцагчийн гүйцэтгэсэн ажлын нэр төрөл, тоо хэмжээ, өртөг баримтаар тогтоогдоогүй байна.
Үүнээс гадна нэхэмжлэгч нь хариуцагчийг түрээсийн зүйлд хийсэн ариун цэврийн өрөөний суултуур, угаалтуур, холболтын хэрэгсэл, хаалга, мөн таазанд өлгөсөн мод, босоо эйр кондишн, гал тогооны хиншүү сорогч, тек тавилга, баар лоунжтой холбоотой эд хогшил, тоноглол, гэрэл гэрэлтүүлэг, цахилгааны утас чимэглэл гэх мэт бүх зүйлээ авсан гэж тайлбарлан нүүсний дараах байдлыг бэхжүүлсэн фотозургуудыг шүүхэд гаргасан ба уг тайлбар, баримтыг хариуцагч баримтаар үгүйсгэж маргаагүй /хх-226-231/.
Дээр дурдсанаас үзэхэд хариуцагч нь хуулиар олгогдсон түрээслэгчийн эрхийн хүрээнд түрээслүүлэгчийн зөвшөөрөлтэй, өөрийн зардлаар түрээсийн зүйлд хийсэн засан сайжруулалтын зайлшгүй зардлыг нэхэмжлэгчээс шаардах эрхтэй боловч засан сайжруулалт хийсэн, мөн үүнтэй холбоотой зайлшгүй зардал гаргасан байдлаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар шүүхэд нотлох баримтаар нотлоогүй.
Иймд шүүх хариуцагч Э.Ж-гоос түрээсийн гэрээний үүрэгт 31,920,150 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас хамтран нэхэмжлэгч С.Э-ийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нарт холбогдуулан гаргасан түрээсийн гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн буюу түрээсийн төлбөр болон барьцаанд авсан 116,797,350 төгрөг, түрээсийн зүйлийн засан сайжруулалтын зардал 36,581,810 төгрөг, нийт 153,379,160 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Э.Ж-гийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.
Хариуцагч Э.Ж шүүх хуралдааны товыг мэдсэн боловч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр ирээгүй бөгөөд хариуцагчийн өмгөөлөгч Ш.Алтангадас түүний эрх, ашиг сонирхолыг хамгаалан шүүх хуралдаанд оролцсон болохыг дурдах нь зүйтэй.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
1. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Э.Ж-гоос 31,920,150 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас хамтран нэхэмжлэгч С.Э-ийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1, 289 дүгээр зүйлийн 289.2.5 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э, С.Э нарт холбогдуулан гаргасан түрээсийн гэрээнүүдийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах, 153,379,160 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Э.Ж-гийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.
2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нэхэмжлэгчийн 317,551 төгрөгийг, хариуцагчийн 1,824,734 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Э.Ж-гоос 317,551 төгрөг, Баянзүрх дүүргийн татварын хэлтсийн данснаас илүү төлсөн 9 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч П.Х, Р.Э нарт олгосугай.
3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.
ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ЗОЛЗАЯА