Булган аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг ерөнхий шүүгч Ё.Бямбацэрэн даргалж, шүүгч С.Уранчимэг, М.Хүрэлбаатар нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

 Булган аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 382 дугаартай шийдвэртэй,

 Б.Г, З.С нарын нэхэмжлэлтэй Ж.Б-д холбогдох, Булган аймгийн Булган сумын 6 дугаар багийн 6д-2-12 тоотод байрлах 42м2 талбайтай хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Ц-ын гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн 2018 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр хүлээн авч, шүүгч М.Хүрэлбаатарын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б.Г, З.С, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч Д.Дарьбазар, хариуцагч Ж.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч М.Даваасүрэн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Гончигбал нар оролцов.

Нэхэмжлэгч Б.Г, З.С нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

“Бид 2017 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр Ж.Б-тэй хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээ хийж, 26000000 төгрөгийн үнэ бүхий 5х5 хэмжээтэй мансарттай байшинг 2018 оны 05 дугаар сард үнийг нь төлөхөөр гэрээ хийж нотариатаар батлуулж, байшиндаа нүүж орсон. Анх байшинг авахаар сонирхож байхад Б 2 байшин үзүүлсэн. Манайх нялх хүүхэдтэй учраас аль дулаахан байшинд нь оръё гээд адилхан үнэтэй байшинг сонгосон. Би  өвөл дулаахан эсэхийг асуухад асуудалгүй гэж хэлсэн. Үүний үндсэн дээр бид гэрээ хийсэн. Гэвч байшинд амьдрах хугацаанд зуны улиралд борооны ус яндангийн завсраар гоожиж, өвлийн улиралд өдөржин гал түлсэн ч дулаацахгүй, цонхны доод, дээд, хажуу талаар байнга салхи сийгэж, мөн доторлогооны хавтан болон шалнаасаа салхи сийгэж байсан. Энэ нөхцөл байдлыг Б болон түүний эхнэрт үзүүлэх гэхэд дүнзэн байшин угаасаа хүйтэн байдаг, үнийн дүнгээс 500000 төгрөгийг хасна гэж хэлсэн. Үүнээс хойш биднийг ярихаар доромжлох болсон. Манайх 3 сарын хугацаанд 2 машин мод түлсэн. Нялх хүүхэд маань даарч ханиаднаас салахаа больсон. Шөнийн 2 цаг хүртэл галаа түлээд өглөө босоход заримдаа савтай ус дээд талаараа мөстсөн байдалтай байдаг. Байшин хүйтэн учраас хүүхдээ бодоод 2018 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдөр нүүж гурилын үйлдвэрийн хөлсний байранд сарын 150000 төгрөгийн түрээс төлж амьдарч байна. Иймд бидний хооронд байгуулсан хувийн орон сууц худалдах худалдан авах гэрээг цуцалж өгнө үү” гэжээ.

Нэхэмжлэгч Б.Г шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“2017 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр Ж.Б-тэй 5х5 хэмжээтэй мансарттай хувийн сууцыг 26000000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирч, худалдах, худалдан авах гэрээ хийж, нотариатаар батлуулж байшиндаа нүүж орсон. 2018 оны 5 сард үнийг төлөхөөр тохирсон. Зун байсан учраас байшингийн чанар байдал буюу хүйтэн дулааныг мэдэх боломжгүй байсан. 2017 оны 11 сард  гадаа хүйтрээд эхлэхэд байшин хүйтэн болж цонх, шалнаасаа салхи сийгэх  болсон. Энэ талаар Б ахад утсаар ярьж хэлсэн. 2017 оны 12 сард эхнэрийн хамт өөрсдөө ирж үзээд 500000 төгрөг хасья, тэр мөнгөөр цонхоо дулаал гэж хэлсэн. Манайх 3 сарын хугацаанд 2 машин мод түлсэн. Нялх хүүхэд маань даарч ханиаднаас салахаа больсон. Шөнийн 2 цаг хүртэл галаа түлээд өглөө босоход заримдаа савтай ус дээд талаараа мөстсөн байдалтай байдаг. Байшин хүйтэн учраас хүүхдээ бодоод 2018 оны 01 сараас байр түрээслэн амьдрах болсон.  Иймд бидний хооронд 2017 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр байгуулсан хувийн орон сууц худалдах худалдан авах гэрээг цуцалж өгнө үү” гэжээ.

Нэхэмжлэгч З.С шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна. Байшинд орсоны дараа яндан дагаж борооны ус гоожиж байсан. 2017 оны 8 сард Б ах, Ц эгч хоёрыг хашаанд байсан банзаа авах гэж ирэхэд нь 2 давхар луу дагуулж гарч үзүүлэхэд “сайн л материалаар хийсэн сонин юмаа” гэж байсан. Гадаа хүйтэрч 11 сард байшин хүйтэн байгаа талаар тэдэнд хэлж байсан. 12 сард мөнгөө нэхэж ярихаар нь би “дулаалах асуудлаа шийдэж байж мөнгөний асуудлаа ярья” гэхэд “орох оронгүй байхад чинь оруулсан” гэж хэл амаар доромжилж байсан. Би харин ч дулаалаад өгөх ямар боломж байна гэж гуйж харьцаж байсан” гэжээ.

Хариуцагч Ж.Б шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

“2017 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдөр намайг Булган аймгийн Орхон суманд явж байхад Б.Г, З.С нар байшин үзье, худалдаж авъя гэхэд нь маргааш үзүүлэхээр болсон. Маргааш нь зарах 2 хашаа, байшингаа үзүүлсэн. Ингээд тэд Булган сумын 6 дугаар багийн 6д-2-12 тоотод байрлах хашаа, байшинг шинээр баригдсан, цэвэр, бохир болон халаалтын шугамтай холбогдох боломжтой, загвар сайтай байшин байна гээд худалдаж авахыг хүссэн. Ингэхдээ мөнгийг нь дараа өгье гэж гуйсан. Би эхнэртэйгээ ярилцаж байж шийдвэр гаргана гэж хэлсэн. Ингээд манай эхнэрийн утасны дугаарыг авч онлайнаар холбогдож ярьсан. Ингээд 2017 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдөр нотариат дээр очиж худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан. Нотариатч гэрээг байгуулахдаа Б.Г, З.С нарт гэрээний дагуу мөнгөө өгөөрэй гэж хэлж байсан. Гэрээнд заасан хугацаа болж мөнгөө өгөхийг шаардахад З.С байшин хүйтэн байна, мөнгө өгөхгүй гэж хэлсэн. Орой нь гэрт нь очиж уулзаад цонхноос сийгээд хүйтэн байвал 500000 төгрөг хасч тооцъё, үүгээр цонхны дулаалга хийлгээрэй гэж хэлсэн. Үүнээс хойш 2 хоногийн дараа бид хоёрыг нотариат дээр дуудахаар нь очиход байшингаа дулаахан болгож өгөхгүй бол гэрээгээ цуцална гэж хэлсэн. Б.Г, З.С нар шинэ барьсан байшинд минь ямар ч урьдчилгаа төлбөргүй 10 орчим сар амьдарчихаад гэрээний дагуу төлбөрөө төлөхгүй, гэрээг цуцална гээд байгаа нь үндэслэлгүй юм. Би байшингаа үзүүлж харуулаад тэдний хүсэл зоригийн дагуу гэрээг хийсэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй” гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Ц шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Нэхэмжлэгч Г, С нар манай нөхөр Б-тэй ярьж тохироод Булган сумын 6 дугаар багийн 6д-2-12 тоотод байрлах байшинг худалдаж авахаар болсон байсан. Би тухайн үед Солонгос улсад байсан. Тэд надтай онлайнаар холбогдож  мөнгийг нь дараа өгье, хашаа, байшингаа зарчих гэж гуйсан. Ингээд манай нөхөр Б-тай нотариат дээр очиж худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан байсан. Би 2017 оны 8 сард Солонгосоос ирээд Г-ийнд очиж уулзсан. Дараа нь 12 сард мөнгөө авья гэж ярихад “байшин хүйтэн байна” гэж хэлсэн. Өмнө нь тэгж хэлж байгаагүй. Очиж уулзахад цонхноос сийгээд хүйтэн байна гэхэд нь манай нөхөр 500000 төгрөг хасья, цонхоо дулаалаарай гэж хэлсэн. Бид Булганд хамгийн сайн байшин барьдаг хүмүүсийг судалж, сайн материалаар бариулсан. Дулаалах нэмэлт үйлчилгээ хийсэн бол тийм үнээр зарахгүй байсан. Б.Г, З.С нар шинэ барьсан байшинд минь ямар ч урьдчилгаа төлбөргүй 10 орчим сар амьдарчихаад гэрээний дагуу төлбөрөө төлөхгүй, гэрээг цуцална гэж байгаа нь үндэслэлгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Хүчин төгөлдөр хийгдсэн гэрээ” гэжээ.

 Булган аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2018 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 382 дугаар шийдвэрээр:

Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Б.Г, З.С, хариуцагч Ж.Б нарын хооронд  2017 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр байгуулсан Булган аймгийн Булган сумын 6 дугаар багийн 6д-2-12 тоотод байрлах 42 м2 талбайтай “Хувийн  сууц худалдах, худалдан авах гэрээ”-г цуцалж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 287950 /хоёр зуун наян долоон мянга есөн зуун тавь/ төгрөгийг Төрийн санд хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 287950 /хоёр зуун наян долоон мянга есөн зуун тавь/ төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч нарт олгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор зохигч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тайлбарлаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Булган аймгийн эрүү, иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдаж шийдвэрлэжээ.

             Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Ц давж заалдах гомдолдоо:

“... Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч нар нь тухайн худалдан авсан байшин хүйтэн өөрөөр хэлбэл худалдах - худалдан авах гэрээний зүйл биет байдлын доголдолтой байсан талаар марган гэрээг цуцлах шаардлага гаргажээ гээд Иргэний хуулийн 254-р зүйлийн 254.1-д зааснаар худалдан авагч нь эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх эсхүл гэрээг цуцлах талаар шаардлага гаргах эрхтэй байна. Энэ дагуу шаардах эрхээ хэрэгжүүлж байгааг буруутгах аргагүй гээд гэрээг цуцлахаар шийдвэрлэлээ гэсэн нь хэт нэг талыг барьсан зөвхөн нэхэмжлэгчийн хэлсэн ярьсныг үнэнд тооцож шийдвэрлэлээ гэж үзэж байна.

Хариуцагчийг нэхэмжлэлийн шаардлагыг татгалзаж, үгүйсгэсэн үндэслэлээ өөрөө нотолно гэсэн үүргээ биелүүлээгүй гэжээ. Гэтэл анхнаасаа байшингийн талаар хэн нь эхэлж хэн рүүгээ утасдсаныг тогтоолгох нь ач холбогдолтой гэж үзэн утасны билл гаргуулах хүсэлт гаргахад хэрэгт ач холбогдолгүй гээд хүлээж аваагүй /уул нь 2017 оны 12-р сарын 15-ны орчим миний бие С лүү гэрээнд зааснаар мөнгө төлөх хугацаа өнгөрчихлөө мөнгөө өг гэж эхэлж ярьсан/ байтлаа Сувд-Эрдэнийн аман яриаг үндэслэн 11-р сард Б-тэй ярьсан гэж тогтоогоод ИХ-ийн 254-р зүйлийн 254.6-д заасан хугацаа өнгөрөөгүй гэж дүгнэсэн, шийдвэрт нэхэмжлэгчийг дулааны улиралд байшинг худалдаж авсан тул /хүйтэн байсан/ доголдлыг мэдэх боломжгүй байсан гэж дүгнэсэн атлаа нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн 5-р сарын 15-ны өдөр гаргасан байшингийн дулааны алдалтын талаар /дулааны улиралд тогтоох боломжгүйг мэдсээр байж/ мэргэжлийн байгууллагыг шинжээчээр томилуулж дүгнэлт гаргуулах хүсэлт гаргасныг хүлээн авч ханган шийдвэрлэсэн, дан ганц Сувд-Эрдэнийн мэдүүлгийг үнэнд тооцон аман ярианаас өөр нотолгоогүй байхад нотлох баримтаар үнэлээд байгаа зэрэг нь шүүх нэг талыг барьсан гэж үзэхээр байна. С худлаа ярьж, нотариатч Пүрэвсүрэнг мөнгөө заавал 3 хувааж төлөхөөр тохир" гээд гэрээн дээр хугацааг бичсэн гэсэн нь гэрч Пүрэвсүрэнгийн мэдүүлгээр үгүйсгэгдсэн ба өөрийг нь байхад ингэж хэлээд байгаа нь ямар худалч болохыг харуулж байна. Бид байшинг хүйтэн гэж үнийн дүнгээс нь 500000 төгрөг хасаагүй С цонхноос  сийгээд байна үүнийг дулаалаад өгвөл мөнгийг чинь өгнө гэсэн тул бид 2 очоод мөнгөө авахын тулд 500000 төгрөг хасъя өөрсдөө цонхоо дулаалуулчих гэсэн. Шинжээчийн дүгнэлтэд цонх болон байшинг доторлон дулаалсныг дурдсан.

Иргэний хуулийн 189-р зүйлийн 189.1-д талууд ...гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэйг заасан. Энэ дагуу зохигчид байшинд очиж чанар байдлыг нь харж үзсэний үндсэн дээр өмнө нь хүн амьдарч байгаагүй барьж дуусаад ороход бэлэн болсон уг байшинг сонгож гэрээ байгуулан тэр өдрөө түлхүүрийг нь авч орсон. Гэрээ байгуулах үед тодорхой хугацаанд суугаад чанар байдлыг нь шалгая гэх мэтээр тохиролцож гэрээнд заах боломж байсан, тухайн үед энэ байшин таалагдаж байна, наймааны талаар ямар нэг үг яриа гаргахгүй хэлсэн ярьсандаа байна харин урьдчилгаа мөнгө төлөхгүйгээр орьё гэр бүлдээ ойлгуулаач гэж гуйсаар байгаад орсон.

Иргэний хуулийн 251.2-т "Хэрэв гэрээнд эд хөрөнгийн чанарын талаар заагаагүй бол гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үзнэ" гэжээ. Уг байшингийн чанар байдлын талаар гэрээнд заагаагүй байх тул доголдолтой эд хөрөнгө гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгон нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

                                                              ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

Нэхэмжлэгч Б.Г, З.С нар нь иргэн Ж.Б-д холбогдуулан хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлуулах тухай шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч зөвшөөрөхгүй гэж маргажээ.

Анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн холбогдох заалтуудтай нийцсэн, талууд гэрээнд гарын үсэг зурснаар хүсэл зоригоо илэрхийлсэн гэж дүгнэн нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2-т заасантай нийцээгүй байна.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтаас үзэхэд нэхэмжлэгч Б.Г, З.С нар нь Булган аймгийн Булган сумын 6 дугаар баг 6д-2-12 тоотод байрлах 42м2 орон сууцыг 26.000.000 төгрөгөөр худалдан авч, төлбөрийг нь 3 хувааж төлөхөөр хариуцагч Ж.Б-тэй харилцан тохиролцож, талууд 2017 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулжээ.

Зохигч дээрхи худалдах, худалдан авах гэрээгээр тохиролцсон нөхцөл, шаардлагын талаар маргаагүй хэдий ч талуудын байгуулсан хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байна.

Учир нь: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг хуульд заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлсэн тохиолдолд өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн эрх дуусгавар болно.

Өөрөөр хэлбэл талуудын хооронд байгуулагдсан хувийн сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөр болох ба уг гэрээ нь улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасанчлан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзнэ.

Хуульд зааснаар талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нь нэгэнт хүчин төгөлдөр бус байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгч нарын “...гэрээг цуцлуулах тухай....” нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.  

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Ц-ын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар нэхэмжлэгч нар нь хариуцагч Ж.Б-д үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцааж өгөх үүрэгтэйг дурьдав.

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.4, 167 дугаар зүйлийн 167.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон

          ТОГТООХ нь:

1.  Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Ц-ын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Булган аймаг дахь сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 382 дугаар шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 57.4, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д  зааснаар нэхэмжлэгчийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 287.950 төгрөг, хариуцагчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 287.950 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2-т заасан үндэслэлээр зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 ДАРГАЛАГЧ ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                 Ё.БЯМБАЦЭРЭН

                           ШҮҮГЧИД                                                                        С.УРАНЧИМЭГ                                       

                                                                                                        М.ХҮРЭЛБААТАР