2021 оны 09 сарын 23 өдөр	Дугаар 102/ШШ2021/02384	Улаанбаатар хот

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Т.Гандиймаа даргалж тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүрэг * тоотод оршин суух Сартуул овогт Басбишийн А /РД: */

 

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг * өөрийн байр Н Ш Ш Г

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: Хан-Уул дүүрэг * өөрийн байр “А Б” ХХК /РД: */

 

Үнэлгээ хүчингүй болгох тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв. 

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч А.Т

                                   нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Д

                                   хариуцагчийн төлөөлөгч М.З

                                   гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Ц.Г

                                   гэрч Б.Э

                                нарийн бичгийн дарга О.Золзаяа нар оролцов.

 

Нэхэмжлэлийг 2021 оны 2 дугаар сарын 01-ний өдөр хүлээн авав.

 

                                                                                                  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Б.А шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Нэхэмжлэгч Б.Агийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н Ш Ш Г газраас явуулж буй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд битүүмжилж, хураан авсан 3 эд хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлснийг 2020 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн  шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 4-141/3781 дугаар мэдэгдлээр ирүүлснийг хүлээн аваад мэдэгдэл болон “М О Т” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг эс зөвшөөрч, хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан билээ. Нэхэмжлэлийг 2021 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 102/ШЗ2021/01013 дугаар захирамжаар буцаасан байх бөгөөд захирамжийн захирамжлах хэсгийн 2 дугаарт “Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлээ дахин гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай” гэснийг үндэслэн нэхэмжлэлээ дахин гаргаж байна. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01334 дугаар захирамжаар “Нэхэмжпэгч “А Б” ХХК дахь бүрэн эрхт төлөөлөгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага болох зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэл 2,046,197,541.28 төгрөгийг хариуцагч “А” ХХК, Б.А нар төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, уг төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд 2019 оны 02 дугаар сарын 27- ны өдрийн 2104012376 тоот “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ”-ний барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг зөвшөөрснийг буюу хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгосугай, барьцаа хөрөнгө болох хариуцагч Б.Агийн өмчлөлийн Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо Соёл амралтын /14240/ * тоот хагят байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт бүртгэлтэй, 134.92 метр квадрат талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт *, 89.39 метр квадрат талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт бүртгэлтэй, 108.43 метр квадрат талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг дуудлага худалдаагаар худалдаалж гүйцэтгээгүй үүргийг хангахыг Н Ш Ш Г даалгасугай.” гэж шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлэхээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж миний өмчлөлийн дээр дурьдсан 3 эд хөрөнгийг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас битүүмжлэх, хураан авах ажиллагаа явагдсан улмаар ажиллагаа хийгдэж буй орон сууцыг хөрөнгийн шинжээчээр үнэлүүлснээ 2020 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 4-141/37981 дугаар мэдэгдлээр мэдэгдсэнийг 2020 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдөр миний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хүлээн авсныг танилцаад мэдэгдэл болон “М-О Т" ХХК-ийн үнэлгээний тайлантай танилцаад эс зөвшөөрч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн нэхэмжпэл гаргаж байна. Учир нь: 1. Хөрөнгийн үнэлгээний “М-О Т” ХХК-ийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан №108/Ш-ийн Нэг.Захиалагч, гүйцэтгэгчийн талаархи мэдээлэл, үнэлгээний тодорхойлолтууд, огноо, зорилго, зориулалт, үнэ, цэнийн суурь хэсгийн 1.1-т “Захиалагчийн нэр: Нийспэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар”, 1.2-т “Гүйцэтгэгчийн нэр: “М-О Т” ХХК” гэжээ. Энэхүү тайлангаас харахад Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээчээр “М-О Т” ХХК-ийг томилсон байна. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 20 дугаар талд “Үнэлгээг гүйцэтгэж, тайлан бичсэн, Хөрөнгийн үнэлгээчин Б.Э гээд Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээчин Б Э 71200004, 2022 гэсэн тэмдэг ”дарсан байх бөгөөд тогтоолоор томилогдсон “М-О Т” ХХК-ийн тамга, тэмдэг байхгүй үнэлгээний тайлан хийгдсэн байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.2-т “Үнэлгээчин үйл ажиллагаагаа аж ахуйн нэгжийн хэлбэрээр явуулж болно.” Гэж заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас аж, ахуйн нэгжийн үнэлгээчнээр томилсон. Томилогдсон байгууллага үнэлгээ гаргаж буй хөрөнгийн үнэлгээчинд ямар нэгэн итгэмжлэл, эрх олголгоогүй байхад үнэлгээг гаргасан байна. Түүнчлэн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4-т “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна.” гэж заасан үүний дагуу байгууллага тэмдэг дараагүй үнэлгээ хүчингүй юм. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан №108/Ш-ийн 4.Үнэлгээний тооцоолол хэсгийн 4.4 Үнэлгээний дүгнэлтэд “...3 хандлагаар тооцсон үнэлгээний дүнг харьцуулан судалж үзээд зах зээлийн хандлагын үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгч эцсийн үнэлгээг 2,190,325.1 мян.төгөөр тодорхойлов.” гэжээ. Зах зээлийн мэдээллийг нягтлан шалгаж, нэгтгэсэн хүснэгтийн харахад жишиг хөрөнгийн үнэлгээнүүд нэгжид ногдох үнэ нь 3 хөрөнгө нь 8,500,000 төгрөг, 6,500,000 төгрөг, 6,800,000 төгрөгөөр санал болгосон байна гэсэн. Гэтэл тухайн хөрөнгийг үнэлэхдээ хамгийн доод үнийг ямар нэгэн судалгаагүйгээр шууд тогтоож, хэт доогуур үнэлж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Түүнчлэн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд заасны дагуу шударга байх, хууль тогтоомжид нийцсэн байх зарчмыг баримтлан ажиллах ёстой. Мөн Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-д “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, 9.2.3-д “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” гэсэн шаардлагад нийцсэн байх байтал огт шаардлага хангаагүй байх тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч А.Т шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Төлбөр авагч “А Б” ХХК, Б.А болон “А” ХХК төлбөр төлөгчтэй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад * тоотод үнэлгээ хийсэн. Тухайн үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэж байгаа. Үүнийг нотлохын тулд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны хавтаст хэргээс тус барилгын * болон * тоотод хийгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг татуулж хавтаст хэрэгт авагдсан байгаа. Тус үнэлгээгээр нэгж м.кв-ийн үнэлгээ 10 сая орчим төгрөг байгаа. Тиймээс тухайн барилгын 3 болон 7 давхрын барилгын үнэлгээ 10 сая төгрөг байхад яагаад 5 давхрын барилгын үнэлгээ 6,500,000 байгаа вэ гэдэг дээр маргаж байгаа. Бидний тооцоолж байгаагаар хүүхдийн 100 буюу Сүхбаатар дүүргийн 3 дугаар хороонд байрлалтай барилгыг сонгож авсан нь үнэлгээг багаар гарахад нөлөөлсөн гэж үзэж байгаа. Үнэлгээчний гэрчийн мэдүүлгээс харьцуулах хөрөнгүүдийг үл хөдлөх хөрөнгө худална гэсэн 10 гаруй зараас яг яагаад харьцуулсан барилгуудыг сонгосон бэ гэж асуухад тодорхой хариу өгөөгүй. Мөн дээрээс нь үнийг гаргахдаа жигнэсэн дунджийн арга ашигласан. Яагаад 1, 1, 3 гэдэг үнэлгээг өгсөн, яагаад 1 байгаа, яагаад 3 байгаа талаар асуухад мөн тодорхой хариу өгөөгүй. Гэрч нь үнэлгээний талаар мэргэжлийн үг хэллэгээр тайлбарлаад зөв хийсэн мэт ярьж чадах боломж чадвартай хүн байна. Бидний зүгээс түүнд одоогийн нөхцөл байдалд өгөх хариу алга. Гэвч сая шүүх хуралдаан дээр үнэлгээчний гэрчийн мэдүүлгээс манай барилгын онцлог давуу тал болон үнэт зүйлийг орхигдуулж үнэлгээг хийсэн байна гэж харж байна. Жишээлбэл гадна бол дотор тохижилт болон өөрийн онцлогийг хангалттай үнэлээгүй байгаа учраас энэ үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Дээрээс нь өөр заруудыг сонгож болохоор байхад яагаад сонгоогүй гэдэг дээр тодорхой хариу өгөөгүй. Тиймээс энэ үнэлгээ нь зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлсэн тул хүчингүй болгож өгнө үү. Нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлагаа дэмжиж байна. 

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч М.З шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01334 дугаар захирамжаар “А” ХХК, Б.А нараас 2,046,197,541 төгрөгийг гаргуулж А Б-инд олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэртэй өр төлбөрийг төлж барагдуулахыг мэдэгдсэн боловч төлж барагдуулаагүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо / тоотод байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаатай 108,43 м.кв талбайтай үйлчилгээ, конторын зориулалтын үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг тус тус битүүмжилж хураасан. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу төлбөр төлөгч нараас үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнийн санал авч төлбөр авагчид танилцуулахад хөрөнгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тул хөндлөнгийн  шинжээчээр үнэлгээг тогтоолгох хүсэлт гаргасан. Талууд хөрөнгийн үнэлгээг харилцан тохиролцоогүй тул “М О Т” ХХК-иар үл хөдлөх хөрөнгүүдийн  үнэлгээг тогтоолгон хуулийн хугацаанд талуудад мэдэгдэж, хуульд зааснаар гомдол гаргах болон бие даан худалдан борлуулж болохыг анхааруулж тайлбарлан өгсөн. Үнэлгээ тогтоосон хөрөнгүүдийг анхны албадан дуудлага худалдаанд 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр оруулахаар талуудад мэдэгдэж, нийтэд зарласан боловч тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 3 дугаар сарын 10-ны өдрийн 102/ШЗ2021/03166 дугаар захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлээд байна. Иймд үл хөдлөх хөрөнгүүдийг албадан дуудлага худалдаанд оруулж төлбөр барагдуулах шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч М.З шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага нь чиг үүргийнхээ хүрээнд өрийг барагдуулахын тулд энэхүү хөрөнгө дээр үнэлгээ тогтоолгоод худалдан борлуулах ажиллагаа хийхээр явж байна. Шийдвэр гүйцэтгэгчийн зүгээс дуудаж уулзан төлбөрийг хэрхэн барагдуулах талаар асуухад, энэхүү хөрөнгийн үнэлгээг гаргаад тухайн өр төлбөрийг хангаж байгаа нөхцөлд төлбөртөө өгөх боломжтой талаар ярьдаг. Нэхэмжлэгчийн хөрөнгийг 6,500,000 төгрөгөөр үнэлсэнийг бага гэж маргаж байгаа ба хэрэгт авагдсан баримтаар өөр давхруудын хөрөнгийг 10 сая төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг мөн бага гэж маргаж хүчингүй болгох хэрэг байгаа талаар яригдлаа. Мөн хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээчин өөрийн мэдлэг, ур чадвар, дотоод итгэл үнэмшил, судалгааны хүрээнд хийсэн үнэлгээ нь хөндлөнгийн байна гэдэг утгатай нийцэж байгаа учраас нэхэмжлэгчийн хэлж байгаачлан өөрийн итгэл үнэмшлээр бага үнэлсэн гэж үзэх нь тохиромжгүй гэж үзэж байна. Үнэлгээчин гэрчийн мэдүүлэгтээ үнэлгээнүүд адилхан байх албагүй гэж хэлсэн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

Гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Ц.Г шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай зүгээс бол хариуцагчийн байр суурийг дэмжиж оролцож байгаа. Нэхэмжлэгчийн зүгээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар хоёр үндэслэл зааж өгсөн байдаг. Эхний үндэслэл нь нэхэмжлэлд дурдсанаар тайлангийн 2 дугаар талд үнэлгээг хөрөнгийн үнэлгээчин Б.Э гээд Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээчин Б.Э гэсэн тэмдэг дарсан байх бөгөөд тогтоолоор томилогдсон “М-О Т” ХХК-ийн тамга, тэмдэг байхгүй үнэлгээний тайлан хийгдсэн байна гэдэг. Энэ дээр хэрэгт авагдсан баримтаас харвал “М О Т” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Э нь үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд гэдэг нь харагдаж байгаа. Тиймээс эхний үндэслэл нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар хууль зүйн үндэслэлгүй гэдэг нь харагдана. Хоёрдугаар үндэслэл нь хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, үнэлгээний тооцоолол хэсгийн 4.4 дэх хэсэгт үнэлгээний дүгнэлтэд 3 хандлагаар тооцсон үнэлгээний дүнг харьцуулан судалж үзэхэд зах зээлийн хандлагын үнэлгээнд 100 хувийн ач холбогдол өгч эцсийн үнэлгээг 2,190,325.1 мянган төгрөгөөр тодорхойлов гэсэн нь зах зээлийн мэдээллийг нягтлан шалгаж, нэгтгэсэн хүснэгтийг харахад жишиг хөрөнгийн үнэлгээнүүд нэгжид ногдох үнэ нь 3 хөрөнгө нь 8,500,000 төгрөг, 6,500,000 төгрөг, 6,800,000 төгрөгөөр санал болгосон байхад тухайн хөрөнгийг үнэлэхдээ хамгийн доод үнийг ямар нэгэн судалгаагүйгээр шууд тогтоож, хэт доогуур үнэлж байгаа нь үндэслэлгүй байна гэсэн үндэслэлийг дурдсан. Ингээд гуравдагч этгээдийн хувьд шинжээч Б.Э нь өөрөө тухайн үнэлгээтэй холбоотой хууль, дүрэм журмын дагуу үнэлгээг гаргасан учраас нэхэмжлэлд дурдсан хоёр үндэслэл нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Үнэлгээчин Б.Э нь сая гэрчээр оролцохдоо нэхэмжлэгч талын эргэлзэж байсан асуудлууд дээр ойлгомжтой, тодорхой хариултуудыг өгсөн гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгчийн зүгээс сөүл плазад байршилтай хөрөнгөтэй харьцуулсан гэдэг дээр ач холбогдол өгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа тайлбарлаж байна. Гэхдээ тухайн хөрөнгүүд нь ялгаагүй хотын А бүсэд байрлалтай ялгаа байхгүй гэж харж байна. Маргаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгүүдийн гэрчилгээг харахад үйлчилгээ, конторын зориулалттай гэж байгаа боловч хэрэгт авагдсан нотлох баримтаас харвал өрөө болгонд нь ор тавьсан орон сууц маягаар тохижуулсан байдаг. Энэ байдал нь үнэлгээг гаргахад нөлөөлсөн байх гэдгийг үгүйсгэхгүй. Мөн энэ барилгын 3 болон 7 давхрын хөрөнгүүдийг төлбөр төлөгч нар нь 16-20 сая төгрөгийн үнэлгээтэй, үнэлгээг багаар тогтоосон гээд мөн адил маргаад шүүхийн шатанд жил гаруй хугацаанд маргаад явж байна. Иймд тухайн хөрөнгүүдийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур бага үнэлгээ тогтоосон гэж үзэх үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлав.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлтэй гэж үзэв. Учир нь:

 

Нэхэмжлэгч Б.А нь хариуцагч Н Ш Ш Г Г холбогдуулан Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * хаягт байршилтай үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээг “шинжилгээний тайланд шинжээчээр томилогдсон байгууллагын тамга дарагдаагүй нь хуульд заасан шаардлага хангаагүй, жишиг хөрөнгөөр сонгосон хөрөнгө нь үнэлж буй хөрөнгөтэй байршил өөр, үнийг дүгнэлт, судалгаагүйгээр тогтоож хамгийн доод үнээр үнэлж зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн” гэсэн үндэслэлээр хүчингүй болгуулахаар шаарджээ.

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01334 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч “А Б” ХХК-ийн Бүрэн эрхт төлөөлөгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага 2,046,197,541.28 төгрөгийг хариуцагч “А” ХХК, Б.А нар төлөхийг хүлээн зөвшөөрч, уг төлбөрийг төлөх үүргээ сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Сүхбаатар дүүрэг * тоотод байршилтай үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг зөвшөөрсөн хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон байна.

 

Дээрх шийдвэрийг хариуцагч нар сайн дураар биелүүлээгүйгээс Н Ш Ш Г нь Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 102/ШЗ2020/07974 дугаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх захирамж, 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 102/ГХ2020/00611 дугаар гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдэл хүргүүлсэн боловч биелүүлээгүйгээс барьцаа хөрөнгө болох Сүхбаатар дүүрэг * тоотод байршилтай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжилж, төлбөр төлөх хугацааг тогтоосон байх ба уг хугацаанд төлбөрөө төлөөгүйгээс битүүмжилсэн эд хөрөнгийг 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр хураан авч, дахин төлбөр төлөх хугацаа тогтоосон байна. Дээрх ажиллагааны дараа Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, ...70 хувиар тооцон тогтооно” гэж заасны дагуу талууд үнийг тохиролцож тогтоогоогүй тул шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээ тогтоох шинжээч томилжээ. 

 

Тухайн ажиллагаанууд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт заасан “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө”-ийг шинжээчээр үнэлүүлнэ, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт “Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж заасантай нийцсэн, хуульд заасан журам зөрчөөгүй, энэ асуудлаар талууд маргаагүй. Мөн нэхэмжлэгч үнэлгээ хүчингүй болгох нэхэмжлэлийг анх 2020 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр гаргасан байх ба шүүгчийн 2021 оны 1 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 102/ШЗ2021/01013 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгчийг хүндэтгэн үзэн шалтгаангүйгээр шүүх хуралдаанд хүрэлцэн ирээгүй үндэслэлээр нэхэмжлэлийг буцаажээ. Нэхэмжлэгч үнэлгээ хүчингүй болгох нэхэмжлэлээ 2021 оны 2 дугаар сарын 01-ний өдөр дахин гаргасан байна. Иймд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 79 дүгээр зүйлийн 79.1 дэх хэсэгт зааснаар үнэлгээтэй холбоотой гомдлыг хуульд заасан хугацаанд гаргасан гэж үзэв.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт “Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж заасан. Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны журмаар шинжээчээр томилогдсон “М-О Т” ХХК нь хуульд заасан дээрх аргуудаар үнэлгээг хийж Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт зааснаар зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэгдэж буй хөрөнгийн нэгж талбайн үнийг 6,582,700 төгрөгөөр тогтоож 501, 502, 503 тоот үл хөдлөх хөрөнгүүдийн нийт үнийг 2,190,325,100 төгрөгөөр тогтоосон байна.

 

Зах зээлийн хандлагын арга нь үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй ижил төстэй болон орлуулагч хөрөнгийн борлуулалт болон зах зээлд худалдан борлуулахаар санал болгож буй мэдээллийг харгалзан харьцуулалт хийх замаар үнэ цэнийг тогтоодог арга. Үнэлгээчин нь Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо * байршилтай оффисийн зориулалтай нэгж талбайн үнэ 8,500,000 төгрөг, Сүхбаатар дүүрэг * байршилтай оффис, үйлчилгээний зориулалттай нэгж талбайн үнэ 6,800,000 төгрөг, Сүхбаатар дүүрэг 3 дугаар хороо *д байршилтай оффис, үйлчилгээний зориулалттай нэгж талбайн үнэ 6,500,000 төгрөгийн үнэ бүхий 3 үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгож, байршил, гарц, орц, насжилт, хийцлэл, мэдээллийн цаг хугацааны хоцрогдол, гадна орчны тохижилт зэрэг хүчин зүйлийг харгалзан тохируулга хийх замаар жишиж буй хөрөнгийн нэгж талбайн үнийг тогтоож, тухайн үнэд үнэлэгдэж буй хөрөнгийн эзлэх жинг тогтоох замаар жигнэсэн дундаж үнээр нэгж талбайн үнийг тогтоожээ. Дээрх 3 хөрөнгийг үнэлгээчин нь үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй ижил төрлийн, байршлын хувьд ойролцоо гэж үзэн сонгож, Сүхбаатар дүүргийн 1 дүгээр хороо * байршилтай хөрөнгө, Сүхбаатар дүүрэг 3 дугаар хороо Сөүлийн гудамж * байршилтай хөрөнгүүдийг үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй харьцуулахад байршлын хувьд төв замаасаа эхний эгнээнд байршилтай байдлаараа илүү гэж үзэн тохируулгыг адил хувиар, мөн энэ үндэслэлээр тохируулагдсан нэгж талбайн үнэд эзлэх жинг ижил 1 гэж үзсэн байх ба харин Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * байршилтай хөрөнгийн хувьд үнэлж байгаа хөрөнгөтэй байршлын хувьд хамгийн ойрхон үндэслэлээр жинг 3 гэж тогтоосон байна. Энэхүү үнэлгээний тооцооллоос харвал үнэлгээчин нь байршил гэдэгт зөвхөн төв замаасаа ямар байршилд байгаад ач холбогдол өгсөн байх ба жишиж буй хөрөнгүүд нь үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй байршлын хувьд хэдий хэмжээний зайд байршилтай болох, энэ нь үнэлгээнд хэрхэн нөлөөлөх талаар тохируулга хийгээгүй нь 3 хөрөнгийн ялгаатай байдлыг бүрэн шинжлээгүй, тохируулгын үндэслэл нь нотолгоогүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Өөрөөр хэлбэл Сүхбаатар дүүргийн 3 дугаар хороонд байршилтай хөрөнгийг ямар үндэслэлээр үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй байршлын хувьд ойролцоо гэж үзсэн нь тодорхойгүй /1км-ийн радиуст байршилтай хөрөнгүүдийг ойролцоо гэж үзэж болох ямар үндэслэл байгаа болох/, ийм зайтай оршиж буй хөрөнгүүдийг харьцуулахдаа тохируулга хийх шаардлагагүй гэж үзсэн үндэслэл тодорхойгүй байна. Мөн үнэлж буй хөрөнгийн үнийг бодитой тогтоох шаардлагаар жишиж буй хөрөнгүүдийн ялгаатай байдлыг тохируулах замаар тохируулагдсан үнийг тогтоох бөгөөд 3 хөрөнгийн тохируулагдсан нэгж талбайн үнийг 8,054,810 төгрөг, 5,866,250 төгрөг, 6,330,800 төгрөг гэж нэг хөрөнгийн тохируулагдсан үнийг нөгөө хоёр үнээсээ хэт зөрүүтэй тогтоосон нь хөрөнгийн ялгаатай байдлыг бүрэн шинжлээгүй, тохируулга нь үндэслэл бүхий болоогүй гэж үзэх үндэслэлтэй. Иймд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1 дэх хэсэгт “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, 9.2.3 дахь хэсэгт “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” гэсэн шаардлагыг хангаагүй байх тул үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтоосон үндэслэл, нотолгоо бүхий баримт бичиг гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Иймд “М-О Т” ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн №108/Ш дугаартай үнэлгээний тайланг хүчингүй болгох нь зүйтэй.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4 дэх хэсэгт “Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тэмдэг даран баталгаажуулсан байна” гэж заасан шаардлагыг хангасан байх тул шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор шинжээчээр томилогдсон байгууллагын тамга дарагдаагүй үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлгүй байна.  

 

Мөн нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн үндэслэлтэйгээ холбогдуулан Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * тоот, 7 давхарт байршилтай * тоот үл хөдлөх эд хөрөнгүүд /үнэлгээний маргаан бүхий хөрөнгөтэй нэг барилгад байршилтай/-ийн “Х Э” ХХК, “Ф Э” ХХК-ийн үнэлгээний тайланг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нотлох баримтаар гаргуулсан ба тухайн хөрөнгүүдийн нэгж талбайн үнийг 10,400,001-10,402,730 төгрөгөөр тогтоожээ. Дээрх хөрөнгүүд нь мөн үнэлгээний маргаантай асуудлаар иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байгаа болох нь талуудын тайлбараар тогтоогдож байна. Иймд дээрх үнэлгээний тайлангаар хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг үндэслэл, нотолгоо бүхий тогтоосон гэж үзэн 501, 502, 503 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээтэй харьцуулан дүгнэж маргаан бүхий үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт доогуур тогтоосон гэж үзэх үндэслэлгүйг дурдах нь зүйтэй.         

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан “М-О Т” ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн 108/Ш дугаартай Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт бүртгэлтэй, 134.92 м² квадрат талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт бүртгэлтэй, 89.39 м² талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, Сүхбаатар дүүрэг 1 дүгээр хороо * тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-* дугаарт бүртгэлтэй, 108.43 м² талбай бүхий үйлчилгээ, конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогоос гаргуулж нэхэмжлэгч Б.Ад буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах  эрхтэй, зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                              Т.ГАНДИЙМАА