МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: У,

 

Нэхэмжлэгч: Г нарын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: НШШГГт холбогдох,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.А, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Б, шинжээч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

   Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа:

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 02 сарын 14-ний өдрийн 101/ШШ2020/00626 дугаартай шийдвэрээр төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нараас зээлийн гэрээний үүрэгт 1 187 870 014 төгрөг гаргуулж, төлбөр авагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 05  сарын 04-ний өдрийн 101/Ш32020/08575 дугаартай захирамж болон 2020 оны 05  сарын 04-ний өдрийн 101/ГX2020/00590 дугаартай гүйцэтгэх хуудсаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэхээр болсон. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2020 оны 05 сарын 12-ны өдрийн 20380431 дугаартай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэж, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа гүйцэтгэхийг 229 дүгээр тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч, дэслэгч М.Бд даалгасан байна. Зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан, Д.Уянгын өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоотын 410 м.кв талбай бүхий хувийн сууц болон Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоотын 1332501574 нэгж талбарын дугаартай, улсын бүртгэлийн Э-2204000338 дугаарт бүртгэгдсэн 500 м.кв үйлчилгээтэй орон сууцны зориулалттай газарт төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нарын өгсөн үнийн саналыг төлбөр авагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК хүлээн зөвшөөрөөгүй гэсэн үндэслэлээр НШШГГ 2021 оны 04 сарын 05-ны өдрийн тогтоолоор “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийг дээрх хөрөнгүүдийг үнэлэх шинжээчээр томилсон. “Хөрөнгө эстимейт” ХХК нь 2021 оны 04 сарын 08-ны өдөр дээр дурдсан хөрөнгүүдийг 1 362 740 260 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Шинжээчийн үнэлгээний тайлантай танилцахад дараах тодорхойгүй, ойлгомжгүй бүрхэг, үндэслэлгүй асуудлууд гарч байна. Үүнд: 1/ Шинжээч томилох тухай тогтоол 2021 оны 04 сарын 05-ны өдөр гарсан, “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн “Хөрөнгө үнэлгээний тайлан” 2021 оны 04 сарын 08 гэсэн огноотой, 2021 оны 04 сарын 06-ны өдөр хөрөнгийн байдалтай танилцсан байгаа нь цаг хугацааны хувьд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг ул үндэстэй, бодитой хийгдсэн гэх итгэлийг төрүүлэхгүй байна. 2/ Шинжээч нь үнэлгээ хийхдээ өртгийн хандлагын арга, орлогын хандлагын арга, зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэснээ дурдаж, өртгийн хандлагын аргаар 646 530 220 төгрөг, орлогын хандлагын аргаар 835 587 030 төгрөг, зах зээлийн хандлагын аргаар 1 362 740 260 төгрөг гэж үнэлсэн байна. Гэтэл үнэлгээний нэгтгэсэн дүн гаргахдаа өртгийн болон орлогын хандлагаар гаргасан үнэлгээнүүдийг ямар нэгэн байдлаар огт ашиглалгүй, зах зээлийн хандлагын аргаар хийсэн үнэлгээг тэр хэвээр нь бичсэн байна. Зах зээлийн хандлагын аргаар гарсан үнэлгээг ямар нэгэн засваргүйгээр шууд ашигласан тухай ямар нэгэн тайлбар хийгээгүй байна. Хэрэв өртгийн болон орлогын хандлагын аргаар гаргасан үнэлгээг огт ашиглахгүй юм бол яах гэж эдгээр аргуудаар үнэлгээ хийсэн бэ. 3/ Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээ улсын бүртгэлийн гэрчилгээ дээр 410 м.кв гэж байгаа бөгөөд үнэлгээнд “хэмжилтээр 643.7 м.кв” гэжээ. Гэтэл ямар аргачлалаар, ямар багажаар хэмжилт хийсэн, хэддүгээр давхар хэдэн м.кв болсон тухай үнэлгээний тайланд огт дурдаагүй байгаа нь хэмжилт үнэн зөв хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй болгож байна. Нэгж талбайн зах зээлийн ханшийг хэмжилтээр гарч ирсэн талбайгаар үржүүлж үл хөдлөх эд хөрөнгийн нийт үнэлгээг гаргаж байгаа учир хэмжилт худлаа хийгдвэл үнэлгээ худлаа гарахаар байна. 4/ Объект нь гаднаа автомашины зогсоолтой, тусдаа хашаатай гэж дурдсан атал хөрөнгийн үнэлгээнд эдгээрийн нөлөөллийг тодорхой дурдаагүй байна. 5/ “Хөрөнгө эстимейт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээний тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх нь тодорхойгүй, үнэлгээчин Б.Б болон “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн харилцаа хамаарал тодорхойгүй байна. 6/ Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийг ямар үндэслэлээр хөндлөнгийн шинжээчээр томилсон нь тодорхойгүй байна. Дээр дурдсан зүйлүүдээс харахад шинжээчийн гаргасан хөрөнгийн үнэлгээ бодитой байж чадаагүй гэсэн дүгнэлтэд хүрч байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ ба шинжээчийн тогтоосон үнэлгээний зөрүү ихтэй болж, барьцааны хөрөнгүүдийг үнэгүйдүүлж, төлбөр төлөгч нарын эрх ашиг ноцтой зөрчигдөх хэмжээний үнэлгээ гарсанд гомдолтой байна. “Хөрөнгө эстимейт” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг бодитой гаргаж чадаагүйгээс төлбөр төлөгч нарын эрх ашиг хохирч байна гэж үзсэн тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна. Иймд Д.Уянгын өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоотын 410 м.кв талбай бүхий хувийн сууц болон Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоотын 1332501574 нэгж талбарын дугаартай, улсын бүртгэлийн Э-2204000338 дугаарт бүртгэгдсэн 500 м.кв үйлчилгээтэй орон сууцны зориулалттай газрыг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн 2021 оны 04 сарын 08-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан”-аар ирүүлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

 

Хариуцагч НШШГГ шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа:

“Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02  сарын 14-ний өдрийн 101/ШШ2020/00626 дугаар шийдвэрээр Х.Г, Д.У нараас 1 187 870 014 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 6 325 452 төгрөгийг гаргуулж “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Дээрх шүүхийн шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч төлбөрийг заасан хугацаанд төлж барагдуулаагүй тул Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгчийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг 2020 оны 09 сарын 01-ний өдрийн 20380431/03 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, төлбөрийг 2020 оны 09 сарын 01-ний дотор төлөхийг мэдэгдсэн. Тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул 2021 оны 03 сарын 11-ний өдрийн 20380131/13 дугаартай тогтоолоор барьцаалан хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар талуудаас үнийн санал авахад үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул 2021 оны 04 сарын 05-ны өдөр 4/54 дугаар тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж зах зээлийн үнэлгээг “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-иар тогтоолгоход 1 362 740 260 төгрөгөөр үнэлсэн тухай тайланг 2021 оны 04 сарын 08-ны өдөр хүлээн авсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт зааснаар үнэлгээний тайлан, мэдэгдлийг 2021 оны 04 сарын 09-ний өдрийн 4-229/6857, 4-229/6858, 4-229/6859 дугаар албан бичгээр талуудад мэдэгдэж, холбогдох хуульд заасан эрх, үүргийг тайлбарлан өгсөн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заагдсаны дагуу явагдсан “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК хөрөнгийг үнэлгээг тогтоохдоо Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийг баримталж үндэслэлтэй тогтоосон тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Д.У, Х.Г нар нь хариуцагч НШШГГт холбогдуулан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах 410 м.кв талбай бүхий хувийн сууц болон мөн тус хаягт байрлалтай нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, улсын бүртгэлийн Э-2204000338 дугаарт бүртгэгдсэн 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн 2021 оны 04 сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг гаргасан.

 

Хариуцагч НШШГГ нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх тайлбарыг гарган маргажээ.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 02  сарын 14-ний өдрийн 101/ШШ2020/00626 дугаар шийдвэрээр хариуцагч Х.Г, Д.У нараас 1 187 870 014 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 6 325 452 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгох, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны гэрээнд заасан хариуцагч нарын өмчлөлийн нэр бүхий 10 үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ. Төлбөр төлөгч нь тохирсон хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй үндэслэлээр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 185 дугаар зүйлд зааснаар шүүгчийн захирамж, шүүхийн гүйцэтгэх хуудас гарсан байна.

 

НШШГГ 2020 оны 05 сарын 04-ний өдрийн шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх шүүгчийн захирамж, шүүхийн гүйцэтгэх хуудасны дагуу 2020 оны 05 сарын 12-ны өдрийн  20380431 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэн явуулсан байх бөгөөд 2020 оны 09 сарын 01-ний өдрийн 20380431/03 дугаар Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг битүүмжилж, төлбөрийг 2020 оны 09 сарын 20-ны өдрийн дотор төлөхийг мэдэгджээ. /хх- 57, 61/

 

Тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул 2020 оны 10 сарын 27-ны өдрийн 20380431/10 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол үйлдэж, битүүмжилсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хурааж, 2020 оны 10 сарын 30-ны өдөр хүртэл шүүхийн шийдвэрт заасан үүргээ биелүүлэх, үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахыг төлбөр төлөгч нарт мэдэгдэн, тэмдэглэл үйлдсэн байна. /хх- 62, 63/

 

Дээрх тогтоолоор барьцаа хөрөнгийг хураасан боловч коронавируст халдвар /Ковид-19/-ын цар тахалтай тэмцэх, урьдчилан сэргийлэх зорилгоор Монгол Улсын Засгийн газрын тогтоолын дагуу гамшгаас хамгаалах бүх нийтийн болон өндөржүүлсэн бэлэн байдлын зэрэгт шилжиж хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажиллагааг явуулаагүй хугацаа хэтэрсэн үндэслэлээр шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 10 сарын 27-ны өдрийн 20380431/10 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 01 сарын 28-ны өдрийн 1/17 дугаар тогтоолоор хүчингүй болгожээ. /хх- 66/

 

Шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2021 оны 03 сарын 11-ний өдрийн 20380431/13 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол үйлдэж, битүүмжилсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хурааж, 2021 оны 03 сарын 18-ны өдөр хүртэл шүүхийн шийдвэрт заасан үүргээ биелүүлэх, үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахыг төлбөр төлөгч нарт мэдэгдэн, тэмдэглэл үйлдсэн байна. /хх- 67, 68, 69/

 

Нэхэмжлэгч Д.У, Х.Г нар нь барьцаа хөрөнгийг битүүмжилсэн болон эд хөрөнгө хураасан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар шүүхэд маргаагүй.

 

Шийдвэр гүйцэтгэгч нь битүүмжлэн, хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн санал авах ажиллагааг хийж, үнийн санал авахаар төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нарт 2021 оны 03 сарын 23-ны өдрийн албан бичгийг шуудангаар тус тус хүргүүлсэн байх бөгөөд төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нар нь 2021 оны 03 сарын 23-ны өдөр НШШГГт гаргасан хүсэлтдээ эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1 500 000 000 төгрөгөөр, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг 900 000 000 төгрөгөөр үнэлж үнийн санал хүргүүлжээ. /хх- 70, 71, 72/

 

Төлбөр авагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК нь төлбөр төлөгч нарын үнийн саналыг зах зээлийн үнэлгээнээс давсан, бодит бус үнэлгээ гэх үндэслэлээр битүүмжлэн хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээг мэргэжлийн үнэлгээчнээр тогтоолгох хүсэлтийг гаргасан байх бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр авагч үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөөгүй тул шинжээч томилох болсныг төлбөр төлөгч нарт мэдэгдэж тэмдэглэл үйлджээ. /хх- 74,75/

 

НШШГГ нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасныг баримтлан 2021 оны 04 сарын 05-ны өдрийн 4/54 дугаар тогтоолоор “Хөрөнгө  эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрын үнэлгээ тогтоолгохоор шинжээч томилсон нь үндэслэлтэй, хууль зөрчөөгүй байна. /хх- 76/

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилогдсон шинжээч нь тогтоолын дагуу тухайн хөрөнгийг үнэлэн, 2021 оны 04 сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрын зах зээлийн үнийг нийт 1 362 740 260 төгрөгөөр тогтоож үнэлсэн байна. /хх- 79-90/

 

НШШГГ нь төлбөр төлөгч Д.У, Х.Г нарт 2021 оны 04 сарын 09-ний өдрийн албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээг мэдэгдсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгч нар мэдэгдэл хүргүүлсэн талаар шүүхэд маргаагүй. /хх- 14, 15/

 

Төлбөр төлөгч нар нь хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг 2021 оны 04 сарын 09-ний өдөр шүүхэд гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг зөрчөөгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ шинжээч нь 2021 оны 04 сарын 06-ны өдөр хөрөнгийн байдалтай танилцаж, 04 сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан нь хөрөнгийн үнэлгээг ул үндэстэй бодитой хийгдсэн гэхэд эргэлзээ төрүүлсэн, хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ өртгийн хандлагын, орлогын хандлагын, зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэсэн гэх боловч зах зээлийн хандлагын аргаар гаргасан үнэлгээг шууд ашигласан, бусад аргаар гаргасан үнэлгээг ашиглаагүй талаар тайлбар хийгээгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дээр 410 м.кв гэж байхад хэмжилтээр 643,7 м.кв гэж үнэлгээг хийхдээ ямар арга, багаж хэрэгслээр хэмжилт хийсэн талаар дурдаагүй нь хэмжилт үнэн зөв хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй, хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ гадна авто зогсоолтой, тусдаа хашаатай гэх нөхцөл байдлын нөлөөллийг дурдаагүй, шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгө  эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх, үнэлгээчин Б.Б нь тус компанид хамааралтай болох нь тодорхойгүй, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус компанийг ямар үндэслэлээр шинжээчээр томилсон нь тодорхойгүй гэж тайлбарлан мэтгэлцсэн.

 

НШШГГ нь “Хөрөнгө  эстимэйт” ХХК-тай 2020 оны 02 сарын 10-ны өдөр 20/04 дугаартай “Ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г байгуулж, гэрээний талууд харилцан үүрэг хүлээн ажилладаг болох нь, “Хөрөнгө  эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд болох нь, үнэлгээчин Б.Б нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх бөгөөд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу  явагдсан байна.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасан. Мөн тус хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-д “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, 9.2.3-т “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” шаардлагыг хангасан байхаар заасан.

 

Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад битүүмжлэн хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлэхээр хуульчилсан. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход чиглэсэн үнэлгээчний хараат бус үйл ажиллагааг ойлгох бөгөөд үнэ цэнэ гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээ хийсний үр дүнд тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тухайн үеийн мөнгөөр илэрхийлэгдэх мөнгөн дүнг хэлнэ. Шинжээч нь үнэлж буй хөрөнгийн шинж байдлыг тодорхойлох зорилгоор биет үзлэг хэмжилтийг 2021 оны 04 сарын 06-ны өдөр хийж гүйцэтгэн, тухайн үнэлэгдэж буй хөрөнгөтэй байршлын хувьд ойр, ижил хийцээр баригдаж, ойролцоо онд ашиглалтанд орсон, ижил зориулалтаар ашиглагдаж байгаа хөрөнгүүдийг судлан, хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон талаар тайланд дурджээ. /хх- 79-90/

 

Шинжээч нь эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрын үнэлгээг тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын түвшин, цаашид ашиглах боломж зэргийг судлан хийсэн байна.

 

Д.Уянгын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаартай, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамбадацангийн баруун талд АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах, 410 м.кв талбайтай, хувийн сууцны зориулалттай, 2 давхар үл хөдлөх эд хөрөнгийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дээр талбайн хэмжээг 410 м.кв гэж бүртгэсэн байх бөгөөд шинжээч нь уг хөрөнгийг үнэлэхдээ хэмжилтээр бодит хэмжээ нь 643,7 м.кв талбайтай гэж тогтоон тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосныг буруутгах үндэслэлгүй байна. Шинжээч нь Барилга, хот байгуулалтын сайдын тушаалаар батлагдсан холбогдох дүрэм, журмыг баримтлан үл хөдлөх хөрөнгө үнэлэх ажлыг хийж гүйцэтгэсэн талаар хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тусгасан байгааг дурдах нь зүйтэй.

 

Нэхэмжлэгч нар нь үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээн дээр бичигдсэн 410 м.кв талбайн хэмжээг 643,7 м.кв гэж тооцон үнэлсэн нь төлбөр авагчид ашигтай мэт харагдах ч бодитоор энэ хэмжээ тогтоосон хэмжээнээс өндөр байх боломжтой гэх тайлбарыг гарган маргаж байх боловч уг тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-т зааснаар баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй, тайлбар нь баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нар нь хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүргүүлсэн албан бичигт “...2021 оны 03 сарын 29-ний өдрийн 3/40 дугаартай тогтоолын дагуу..” гэж бичсэнээр хөрөнгийн үнэлгээг шинжээч томилсон тогтоолын дагуу хийгдээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй гэх тайлбарыг гарган мэтгэлцсэн.

 

Хэрэгт авагдсан баримтаар “Хөрөнгө  эстимэйт” ХХК-аас хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүргүүлэх тухай 2021 оны 04 сарын 08-ны өдрийн албан бичигт нэхэмжлэгч нарын тайлбарт дурдсанчлан бичигдсэн байх боловч “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан”-ийн 1.1. Үнэлгээний ажлын зорилго хэсэгт шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 04 сарын 05-ны өдрийн шинжээч томилох тогтоолын дагуу хөрөнгийн үнэлгээг хийсэн талаар дурдсан болох нь тогтоогдож байх тул хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүргүүлсэн албан бичигт тогтоолын огноо, дугаар буруу бичигдсэн нь үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүй.

 

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу  явагдсан байна. Мөн шинжээчээр томилогдсон “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон үйл ажиллагаа нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байх ба хөрөнгийн үнэлгээний тайлан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1, 9.2.3-т заасан шаардлагыг хангасан байх тул уг үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр битүүмжилж, хураасан хөрөнгийн үнэлгээ бүрэн, бодитой хийгдсэн, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хуульд заасан шаардлагыг хангасан, үнэлгээ тогтоохтой холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан тул эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах 410 м.кв талбай бүхий хувийн сууц болон мөн тус хаягт байрлалтай нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, улсын бүртгэлийн Э-2204000338 дугаарт бүртгэгдсэн 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн 2021 оны 04 сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

           

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2-т заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь: 

                                                     

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан, хариуцагч НШШГГт холбогдох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204009343 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлах 410 м.кв талбай бүхий хувийн сууц болон Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Мамба дацангийн баруун тал, АОС гудамж, 47 тоот хаягт байрлалтай нэгж талбарын 1332501574 дугаартай, улсын бүртгэлийн Э-2204000338 дугаарт бүртгэгдсэн 500 м.кв талбайтай эзэмшлийн газрыг үнэлсэн “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн 2021 оны 04 сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

  3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

  ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                              Д.ЦЭРЭНДОЛГОР