“М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Д.Цолмон  даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Баярмаа, П.Золзаяа, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2024 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэр,

 Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2024 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 210/МА2024/01698 дугаар магадлалтай,

 “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

“С” ХХК, Э нарт холбогдох

 ... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгах, “С” ХХК болон Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 222 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

 “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах, хүчингүй болгуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

 Хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т, хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор

 Шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б, хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т, хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Доржнамбар нар оролцов.

  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 1. Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь хариуцагч “С” ХХК, Э нарт холбогдуулан ... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгах, “С” ХХК болон Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 222 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч, “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах, хүчингүй болгох тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 2. Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “С” ХХК болон хариуцагч Э нарт холбогдуулан ... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, өичлөгчөөр “М” ХХК-ийг улсын бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэхийг “С” ХХК-нд даалгах, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8 дахь хэсэгт заасныг зөрчин “С” ХХК болон Э нарын хооронд 2023 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 58 дугаар зүйлийн 58.3.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “М” ХХК-нд холбогдуулан “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийн №21/БЗ 110 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл байх тул гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай, ноцтой төөрөгдлийн улмаас хийсэн хэлцэл тул хүчингүй болгуулах тухай хариуцагч “С” ХХК болон хариуцагч Э нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч “М” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1,503,900 төгрөгийг, хариуцагч “С” ХХК-аас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 691,340 төгрөгийг, хариуцагч Эээс сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч “М” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогоос гаргуулан нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 210/МА2024/01698 дугаар магадлалаар: Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 313 дугаар зүйлийн 343.1, 56.1.1, 56.1.8-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийг ... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх “С” ХХК, Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-210/БЗ 222 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтад “...56.1...” гэснийг “...56.2...” гэж, “...олгосугай” гэснийг “олгож, хариуцагч “С” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “М” ХХК-д буцаан олгосугай” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, хариуцагчийн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж,

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4-т тус тус зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч “М” ХХК-аас 2024 оны 07 сарын 31-ний өдөр төлсөн 1,578,570 төгрөг (815,630+70,200+692,740)-ийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож, хариуцагч “С” ХХК-аас 2024 оны 08 сарын 05-ны өдөр төлсөн 691,340 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 4. Хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлал нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116-р зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлага хангаагүй байх тул хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс хэргийг хянан шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 243 болон 343 дугаар зүйлийг зөрүүтэй хэрэглэж давж заалдах шатны шүүхээс анхан шатны шүүхийн зүйлчлэл болон шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан нь ИХШХШТХ-ийн 172.2.1, 172.2.3 дахь заалтад зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргах үндэслэлд хамаарч байх тул гомдол гаргаж байна.

Хэргийн бодит үнэн нөхцөл байдлыг тогтооход “С” ХХК болон “А” ХХК-ийн хооронд үүссэн ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцааг зайлшгүй харгалзан үзэх нь зүйтэй бөгөөд анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс хариуцагч “Силвер Лайт” ХХК-ийг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч этгээд гэдгийг дүгнээгүй, бусдын нөлөөллөөс хамгаалах эрхийн асуудлыг дурдаагүй, орхигдуулсан хэвээр байна.

“С” ХХК нь Сонгинохайрхан дүүргийн 18 дугаар хороо, Үйлдвэрчний эвлэлийн 41 тоотод баригдаж буй “Геологи 210” төслийн 1-р блокийн барилгын дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажлыг 500,000,000 төгрөгийн НӨАТ-ын дүнгээр, Барилгын дотор заслын ажлыг 714,657,500 төгрөгийн НӨАТ-тэй дүнгээр “А” ХХК-тай түлхүүр гардуулах нөхцөлтэйгөөр гэрээ байгуулан ажилласан. Тус гэрээний төлбөр төлөх нөхцөлийг талууд харилцан тохиролцон Дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажлын төлбөр 500,000,000 төгрөгийн хөлсөнд Геологи-210 хотхон орон сууцны барилгын 1 дүгээр орц 15 давхар 51.75 м.кв талбай 1502 тоот 2 өрөө, 2 дугаар орц 4 дүгээр давхар 41.03 м.кв талбайтай 403 тоот 2 өрөө, 2 дугаар орц 12 давхар 43.07 м.кв талбайтай 1202 тоот орон сууцыг 1 м.кв -н үнийг 2,400,000 төгрөгөөр тооцож өгөхөөр тохиролцож нийт 327,552,000 төгрөгийг бартер хийн “А” ХХК-нд төлбөр болгон шилжүүлэхээр тохиролцсон.

4.1. “С” ХХК болон “Адистед трейд” ХХК нарийн байгуулсан “Дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх гэрээ”-ний дагуу 500,000,000 төгрөгийн НӨАТ-ын дүнгээр, гэрээний 2.2.1 дэх заалтад заасны дагуу “2022.03.16-ны өдрөөс 2022.09.16-ны өдөр хүртэл 180 хоногийн хугацаанд” ажлыг хийж гүйцэтгэхээр харилцан тохиролцсон.

- Тус гэрээний 3.3.1 дэх заалтад маргаан бүхий орон сууцыг гэрээний төлбөрт шилжүүлэх асуудлыг гэрээнд тусгасан.

- Мөн тус гэрээний 11-р зүйлд гэрээ цуцлах, цуцалснаас үүсэх үр дагавар зохицуулсан бөгөөд 11.4 дэх хэсэгт “Хэрэв захиалагч гэрээт ажлыг байгаа хэмжээнд нь үнэлэн авахаар шийдвэрлэсэн бол Гүйцэтгэгчид төлсөн мөнгөн хөрөнгө болон дуусаагүй ажлын үнэлгээний зөрүүг, мөн ажлыг үргэлжлүүлэн гүйцэтгэж дуусгахад гарах төсөвт өртгөөс хэтэрсэн зардлыг гүйцэтгэгчээс шаардан төлүүлэх эрхтэй” гэж тусгасан.

Гэвч “А” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж, ажлыг хийж гүйцэтгэхгүйгээр орхин явснаар ХХ-59-68 хуудаст “С” ХХК-ийн албан мэдэгдлүүд авагдсан. Албан шаардлага хүргүүлэх тухай 2022.11.25-ны өдрийн 02/97 дугаартай албан бичиг, 2022.11.30-ны өдрийн 02/99 дугаартай хамтран ажиллах тухай албан бичиг, 2023.02.08-ны өдрийн 02/18 дугаартай албан бичиг, 2023.02.14-ний өдрийн 02/20 дугаартай мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичиг, 2023.03.17-ны өдрийн 02/23 дугаартай Байр захиалгын гэрээ цуцлах тухай албан бичиг, 2023.04.03-ны өдрийн 02/27 дугаартай ажил хүлээлцэх акт үйлдэх тухай албан бичгийг “А” ХХК-д хүргүүлсэн.

2022.11.25-ны өдрийн 02/97 дугаартай албан бичгийн агуулгад “гэрээ албажуулах шаардлага болоод, байгуулсан гэрээний ажлын гүйцэтгэлийн хангалтгүй байгаа шалтгаан нөхцөл, хугацаа сунгах тухай” асуудлыг мэдэгдсэн байдлыг эрхэм шүүх бүрэлдэхүүн анхаарч үзэхийг хүсье.

Дээрх албан бичигд хариу өгөөгүйтэй холбоотойгоор дараа дараагийн албан бичгүүд хүргэгдсэн байдаг. Эцэст нь гэрээ цуцлах болон байр захиалгын гэрээг цуцлах тухай албан бичгийг “А” ХХК-д хүргүүлсэн.

“А” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж, ажлыг хийж гүйцэтгэхгүйгээр орхин явсан тул 2023.0214-ний өдөр 02/20 дугаарт албан бичгээр гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл хүргүүлэн. 2023.04.03-ний өдрийн байдлаар “А” ХХК нь дээрх гэрээнд заасан ажлыг хийж гүйцэтгэхгүйгээр 947,552,000 төгрөгийг төлбөрийг ажлын хөлсийг “С” ХХК-аас авсан боловч нийт хийж гүйцэтгэсэн ажлыг үнэлэхэд Дотор цахилгаан, холбоо дохиолол угсралтын ажлын гүйцэтгэлийг 200,000,000 төгрөгөөр, Барилгын дотор заслын ажлын гүйцэтгэлийг 245,405,500 төгрөгөөр үнэлэгдсэн бөгөөд “А” ХХК-ийн орхин явсан буюу гүйцэтгээгүй ажлыг бусад аж ахуй нэгжээр хариуцагч “С” ХХК гүйцэтгүүлсэн болно. /ХХ-59-68/

Нөгөөтэйгүүр “С” ХХК-ийн барьсан ... төслийн ажлыг гэрээний дагуу “А” ХХК нь гүйцэтгэж байх хугацаанд буюу 2022.08.25-ны өдөр “С” ХХК болон нэхэмжлэгч “М” ХХК-тай холбогдох гэрээг байгуулсан. Энэхүү үйл явдлын өмнө “А” ХХК, Б.Сайнжаргал, Д.Мөнх-Оргил, “М” ХХК нарийн хоорондын харилцаа үүссэн үйл баримтыг шүүх бүрэлдэхүүн анхаарч үзэхийг хүсье.

Гэрээгээр хүлээсэн ажлын хийж гүйцэтгээгүй, ажлыг орхин явсантай холбоотойгоор “А” ХХК-д шилжүүлсэн 3 ширхэг орон сууцыг хариуцагч “С” ХХК нь буцаан авсан байдаг бөгөөд “А” ХХК нь “С” ХХК-д орон сууц худалдан авахаар мөнгө төлж байгаагүй, энэхүү асуудлын хүрээнд “А” ХХК-д илүү төлсөн төлбөр болон холбогдох Сонгинохайрхан дүүргийн 18-р хороо, баригдаж буй “Геологи 210” апармент, 2 орц, 4 давхар 403 тоот хаягт байрлах, 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууц гэрээг цуцалсанд тооцуулах, үр дагаврыг аргилгахыг хариуцагчид даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэргийг Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хянан шийдвэрлэгдэж байна.

4.2. Дээрх нөхцөл байдалтай холбоотойгоор хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид төлбөр төлөгдөөгүй гэх шалтгаанаар байрыг шилжүүлэх боломжгүй тухай мэдэгдсэн бөгөөд зохигчид энэхүү агуулгын хүрээнд маргадгүй. Учир нь гүйцэтгэгч “А” ХХК-ийн гэрээгээр гүйцэтгэвэл зохих ажлыг бүрэн хийж гүйцэтгэсний үндсэнд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг “А” ХХК нь эзэмшиг, өмчлөх эрх үүсэх хууль зүйн үндэслэлтэй байсан. Гэвч “А” ХХК-нд хариуцагчийн зүгээс 947,552,000 төгрөгийг шилжүүлсэн ч хийж гүйцэтгэсэн ажлыг үнэлж дүгнэхэд 445,405,000 төгрөгийн ажлыг гүйцэтгэсэн тухай акт үйлдсэн байдаг. Иймд хариуцагчийн зүгээс илүү олгосон төлбөр болон маргаан бүхий байрыг захиалгын гэрээний үр дагаврыг арилгуулахаар /2 байр захиалгын гэрээ/ шүүхэд мэдүүлсэн бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байна. /ХХ-66, 97 дугаар хуудаст авагдсан “Байр захиалгын гэрээ цуцлах тухай” мэдэгдлийг “А” ХХК нь хүлээн зөвшөөрч 3 байрны 1 байрыг буцаан өгсөн/

Иймд “А” ХХК-тай холбоотой харилцаа нь хэргийг үнэн зөвшөөр хянан шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой, маргааны зүйтэй холбоотой үйл баримт болно.

4.3. ХХ-13, 14 дүгээр хуудаст авагдсан баримт нь “С” ХХК-ийн нягтлан бодогч Б.Алтанхуягийн мэдэгдэл бөгөөд тус мэдэгдэлд нь компанийг төлөөлөх эрхгүй этгээдийн мэдэгдэл болно.

Мөн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 5 дахь хэсэгт “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд “...“А” ХХК-ийн захиралтай найз нөхдийн холбоотой байсан тул “С” ХХК-аас барилга угсралтын ажлыг хурдан явуулах үүднээс “А” ХХК-ийн гуйлтаар санхүүгийн албанаас энэхүү албан бичгийг санхүүгийн тэмдэг дарж өгсөн болохоос төлбөр тооцоог бүрэн дуусгаж, орон сууцыг “А” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлж өгөөгүй” гэсэн тайлбар, шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон Б.Алтанхуягийн “...ажил гүйцэтгэх гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхэд “А” ХХК-аас мөнгөний шаардлага байгаа учраас ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөр бартераар авах нэг орон сууцыг бусдад зарж борлуулах шаардлагатай тул төлбөр тооцоогүй гэсэн бичиг хийж өгөөч гэх гуйлтаар уг албан бичгийг санхүүгийн зүгээс хийж өгсөн...” гэж мэдүүлдэг бөгөөд энэхүү баримт нь хэргийн бодит үнэн үйл явдал болно.

4.4. “С” ХХК болон “М” ХХК нарын байгуулсан 2022.08.25-ны өдрийн 21/Б3110 дугаартай “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ” нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасны дагуу худалдах-худалдан авах гэрээнд хамаарах бөгөөд нэхэмжлэлийн шаардлагатай мөн холбоотой. Худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл нь ирээдүйд бий болох хөрөнгө байж болдог бөгөөд нэхэмжлэгч тал маргаан бүхий байр /барилга/-ыг хэрхэн барих, яаж барих талаар сонирхож, оролцохгүйгээ хүлээн зөвшөөрч, маргадаггүй бөгөөд шүүх хурлын тэмдэглэлээр нотлогдсон болно. Хавтаст хэрэгт авагдсан баримт, нэхэмжлэгчийн тайлбар, гэрчийн мэдүүлгээр нэхэмжлэгч нь хариуцагч “С” ХХК-д маргааны зүйлийн төлбөрийг төлж байгаагүй нь мөн нотлогддог.

Дээрх үйл баримттай холбоотойгоор анхан шатны шүүхээс “С” ХХК-ийн татгалзал, тайлбарыг үндэслэлтэй гэж дүгнэн, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийг баримтлан шийдвэрлэсэн.

Харин давж заалдах шатны шүүхээс “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй. Талууд гэрээ байгуулах үед “Геологи-210 апартмент” орон сууцны барилга ашиглалтад ороогүй байсан тул “С” ХХК, “М” ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.” гэж дүгнэсэн.

Шүүхээс дээрх дүгнэлтийг хийхдээ тухайн үеийн барилга явц, ашиглалтад орох нь тодорхой болсон нөхцөл байдал, гэрээний талуудын оролцоо зэргийг харгалзан үзээгүй.

Мөн “...маргаан бүхий орон сууцыг “А” ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлсөнд бартераар шилжүүлсэн боловч тус компани нь ажлаа хийж гүйцэтгээгүй, орхиж явсан тул ажил гүйцэтгэх гэрээг цуцалсан мэдэгдлийг хүргүүлсэн, ийм учраас уг орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй гэж үзнэ, мөн ажил гүйцэтгэх гэрээтэй холбоотой маргаан иргэний шүүхээр хянан шийдвэрлэгдэж байгаа...” гэдэг агуулгатай хариуцагчийн татгалзал, давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж дүгнэхээр байна, нэхэмжлэгч “Монгалиа күэст” ХХК нь 2022.08.26-ны өдөр М-д гэрээний төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг бүрэн төлжээ. /1-хх 155, 2-хх 67-70/” гэж дүгнэхдээ гэрээний аль ч тал “С” ХХК-д төлбөр төлөөгүй гэдгийг харгалзан үзээгүй болно. Худалдах-худалдан авах гэрээ болон ажил гүйцэтгэх гэрээ нь шинжийн хувьд тус бүр хариу төлбөртэй байх шинжийг агуулдаг.

Ийнхүү анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 243 болон 343-т заасныг хэрэглэн шийдвэрлэсэн нь эргэлзээтэй байх тул цаашид Иргэний хуулийн 243, 343-р зүйлийг хэрхэн хэрэглэх, хуулийг нэг мөр ойлгон хэрэгжүүлэх талаар дүгнэлт хийж өгнө үү.

Нөгөөтэйгүүр давж заалдах шатны шүүх нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний төлбөрийг “М” ХХК нь төлсөн, Иргэний хуулийн 343-р зүйлийн 343.1-т заасныг хэрэглэн шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй гэж хариуцагчийн зүгээс үзэж байна.

4.5. Давж заалдах шатны шүүхээс “Хариуцагч “С” ХХК нь 2023.08.05-ны өдөр хариуцагч Этэй Г-21/БЗ 222 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ байгуулж, маргаан бүхий орон сууцыг түүнд 131,296,000 төгрөгөөр худалдсан гэх боловч хариуцагч Эийг шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй” гэжээ. Хариуцагчийн зүгээс Этэй байгуулсан 2023.08.05-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь хүчин төгөлдөр гэрээ бөгөөд Эийг хуульд зааснаар болон хавтаст хэрэгт цугларсан баримтын хүрээнд шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэлтэй.

Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг бүхэлд нь хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын “С” ХХК-д холбогдох хэсгийг өөрчлөн, “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022.08.25-ны өдрийн №21/БЗ 110 дугаартай “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, бусад хэсгийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

5. Хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатын шүүхийн магадлалыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна. Энэхүү маргааныг шийдвэрлэсэн магадлал нь бүхэлдээ хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

Тодруулбал, магадлалын “...Талууд гэрээ байгуулах үед “Геологи-210 апартмент” орон сууцны барилга ашиглалтанд ороогүй байсан тул “С” ХХК болон “М” ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ” гэсэн нь Монгол Улсын дээд шүүхийн 2017.12.25-ны өдрийн 02 тоот зөвлөмжтэй үл нийцэж байна. Тус зөвлөмжид “орон сууц авах этгээд барилгыг хэрхэн барих, яаж барих талаар сонирхож оролцохгүйгээр баригдах орон сууцнаас ... өрөө байрыг авахаар тохирсон бол худалдах-худалдан авах гэрээ байж болно” гэж тайлбарладаг. Бодит нөхцөл байдалд “М” ХХК нь дээрх барилгыг хэрхэн барих, яаж барих талаар огт сонирхож оролцоогүй буюу “Адистед трейд” ХХК ...М-оос эрх шилжүүлэн авсан баримт байдаг. Анхан шатны шүүхээс тухайн эрх шилжүүлэх явцад хуулийн шаардлага хангаагүй буюу хүчин төгөлдөр бус гэрээ хэрэгт авагдсан болохыг дүгнэсэн байдаг. Мөн эрх шилжүүлэх гэрээний талууд солигдож байх үед буюу 2022.08.25-ны өдрийн “С” ХХК болон “М” ХХК нарын хооронд байгуулсан №Г-21/БЗ 110 тоот гэрээ байгуулах үед тухайн төслийн барилга 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байсныг хариуцагч “С” ХХК-ийн төлөөлөгч мэдүүлдэг. Уг барилга нь бүрэн цутгамал хийцлэлтэй бөгөөд 70 хувьд хүрсэн тохиолдолд 4-р давхрын цутгалт бүрэн хийгдэж дууссан, барилгын хэмжээ, ямар загвараар баригдах зэрэг нь нэгэнт тодорхой болсон байдаг. Энэхүү нөхцөл байдал болон Улсын дээд шүүхийн тогтоолоос үзэхэд нэхэмжлэгч, хариуцагч нарын маргаж буй гэрээ гэх нь худалдах-худалдах авах гэрээ юм.

“С ХХК-ийн ерөнхий нягтлан бодогч гэх Б.Алтанхуягийн 2022.08.02-ны өдрийн албан бичигт, ...2022.08.25-ны өдрийн албан бичигт “М” ХХК нь ... төслийн байрнаас 41.03 м.кв байрыг 2,600,000 төгрөгөөр авсан. Байрны нийт төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг “С” ХХК болон “М” ХХК-ийн хооронд хийгдсэн гэрээний дагуу төлбөр тооцоог бүрэн төлж дууссан нь үнэн болно... гэж тус тус тодорхойлжээ гэжээ.” гэсэн нь тухайн төлбөр тооцоо дууссан тухай албан бичгийг бичсэн “С” ХХК-ийн ерөнхий нягтлан бодогч Б.Алтанхуяг анхан шатны шүүх хуралд гэрчийн мэдүүлэг өгч түүндээ “Энэхүү төлбөр тооцоо дууссан тухай албан бичгийг “А” ХХК-ийн захирал гуйсан тул бичсэн, “С” ХХК, “Адистед трейд” ХХК-ийн захирлууд хоорондоо найз нөхдийн холбоотой учраас энэ бичгийг гаргаж өгсөн гэж тайлбарладаг” энэ талаар давж заалдах шатны шүүх нотлох баримтыг буруу үнэлж дүгнэсэн. Мөн тухайн үеийн “С” ХХК-ийн дотоод журмаар ерөнхий нягтлан бодогч Б.Алтанхуяг албан бичиг, төлбөр тооцооны үнэн зөвийг хариуцах эрх бүхий этгээд биш, гүйцэтгэх захирал нь баримтын үнэн зөвийг хариуцахаар заасан байдаг.

“Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь 2022.08.26-ны өдөр М-д гэрээний төлбөр болох 106,678,000 төгрөгийг төлжээ.” гэсэн нь Иргэний хуулийн 344 дүгээр зүйлд зааснаар зөвхөн ажил гүйцэтгэгчид хөлс төлөх үүрэгтэй юм. Мөн хариуцагч “С” ХХК-ийн зүгээс уг маргаан бүхий орон сууцны үнийг Эээс өөр хүн, байгууллага огт төлөөгүй болохыг хэрэгт авагдсан баримт, шүүх хуралдааны тайлбараар нотолдог.

“...маргаан бүхий орон сууцыг түүнд 131,293,000 төгрөгөөр худалдсан гэх боловч хариуцагч Эийг шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй” гэжээ. 2023.08.05-ны өдөр Э нь гэрээ байгуулахаас өмнө тухайн орон сууцны талаар хүсэлт гаргаж, эрх бүхий албан тушаалтнаас тодорхойлолт авсны дараа “С” ХХК-тай №Г-21/БЗ 22 тоот гэрээ байгуулан “... орон сууцыг өнөөдрийг хүртэл тус орон сууцанд амьдарч сар болгон гэрээний дагуу төлбөрийг 2023.08.04-ний өдрийн байрны урьдчилгаа 20,000,000 төгрөг, 2023.08.05-ны өдрийн 40,000,000 төгрөгийн бэлэн мөнгөний орлогын баримт, анхан шатны шүүх хурал хүртэл “С” ХХК-ийн 2905167290 тоот дансанд төлсөн баримт хавтаст хэрэгт авагдсан, өнөөдрийг хүртэл төлсөөр байдаг. Мөн анхан шатны шүүхээс Эийг шүүхээс ажиллагаа хийхэд тухайн орон сууцанд амьдарч байгаагаа илэрхийлж, шүүхэд тухайн хаягаа мэдүүлдэг. Энэхүү нөхцөл байдал нь Иргэний хуулийн 89 дүгээр зүйлд “Хүсэл зоригийн дагуу, эрх, эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ авах замаар эзэмшил үүснэ” заасантай нийцэж, улмаар Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлд заасан шударга эзэмшигч юм.

“...орон сууцны шилжилт хөдөлгөөнийг зогсоох арга хэмжээ авсан тул орон сууцны өмчлөл маргаан эцэслэн шийдвэрлэгдэх хүртэл хугацаанд Эт шилжихгүй, улмаар түүнийг маргаан бүхий орон сууцны шударга эзэмшигч гэж үзэх боломжгүй” гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй. Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд иргэний хэрэг үүсгэхдээ буюу үүсгэсний дараа нэхэмжлэгчид хуулиар олгосон шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ авхуулах эрхтэй байдаг. Энэхүү эрх нь хариуцагч “С” ХХК-д холбогдуулан нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хариуцагчид даалгах тухай арга хэмжээ болохоос Эийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хязгаарласан шударга эзэмшигч биш гэж үзэх үндэслэл биш юм.

Давж заалдах шатны шүүхээс талуудын хооронд байгуулсан гэрээний төлбөрийг “М” ХХК нь Д.Мөнх-Оргилд гэрээний төлбөрийг бүрэн төлсөн, Иргэний хуулийн 343.1-д заасныг хэрэглэн шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй гэж хариуцагчийн зүгээс үзэж байна. Иргэний хуульд өөрөөр заагаагүй бол гүйцэтгэсэн ажлыг хөлсийг ажил гүйцэтгэгчид төлөх үүрэгтэй. Хэрэгт авагдсан баримт, шүүх хуралдааны тайлбартаа нэхэмжлэгч нь М-д ажлын хөлсийг төлсөн. “С” ХХК-д мөнгө төлөөгүй, хариуцагч “С” ХХК нь нэхэмжлэгчээс нэг ч төгрөг төлөөгүй. Төлбөрийн энэхүү асуудал дээр нэхэмжлэгч, хариуцагч огт маргадаггүй.

Мөн Эийн хувьд худалдагч тал буюу “С” ХХК-тай худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулан маргаан бүхий орон сууцны үнийг төлөх үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэж байгаа нь Үндсэн хууль, Иргэний хуульд зааснаар өөрийн хүсэл зоригийн дагуу эрх, эд юмсыг хууль ёсоор авсан нөхцөл байдал байна. Энэхүү дээрх бодит нөхцөл байдлыг давж заалдах шатны шүүхээс анхаарч үзээгүйн улмаас ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж буруу дүгнэлтэд хүрсэн байна.

Ийнхүү анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 243 болон 343-т заасныг хэрэглэсэн нь эргэлзээтэй байх тул цаашид Иргэний хуулийн 243, 343-р зүйлийг хэрхэн хэрэглэх, хуулийг нэг мөр ойлгон хэрэгжүүлэх талаар дүгнэлт хийж, шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгаж өгнө үү.

Иймд “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022.08.25-ны өдрийн №21/БЗ 110 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 6. Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдаанаар хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б-ийн гаргасан гомдлыг хэлэлцээд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр, хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т-ийн гаргасан гомдлыг хэлэлцээд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлээр тус тус хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр 2024.12.05-ны өдрийн 001/ШХТ2024/01583, 2024.12.13-ны өдрийн 001/ШХТ2024/01594 дүгээр тогтоолуудыг тус тус гаргажээ.

ХЯНАВАЛ:

7. Хяналтын журмаар гаргасан хариуцагч талын гомдлыг хангах үндэслэлтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 8. Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь хариуцагч “С” ХХК, Э нарт холбогдуулан ... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгах, “С” ХХК болон Э нарын хооронд 2023 оны 08 сарын 05-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 222 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...Тус компани нь “С” ХХК-аас маргаж буй орон сууцны төлбөр бүрэн төлөгдсөн талаарх лавлагаа авсны үндсэн дээр М-оос орон сууцны захиалагчийн эрхийг худалдан авч, “С” ХХК-тай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг байгуулсан. Орон сууц ашиглалтад орсны дараа өмчлөх эрх шилжүүлэх хүсэлт гаргахад хариуцагч нь төлбөр төлөгдөөгүй үндэслэлээр орон сууцыг шилжүүлж өгөхгүй байхаас гадна бидний захиалсан орон сууцыг 2023.08.05-ны өдөр Эт давхар худалдан борлуулсан байна.

Иймд Сонгинохайрхан дүүргийн 18-р хороо, Геологи-210 апартмент, 403 тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхийг “С” ХХК-д даалгаж, “С” ХХК, Э нарын хооронд 2023.08.05-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэж тайлбарласан,

Хариуцагч “С” ХХК хариу тайлбартаа: “...Тус компани нь “А” ХХК-тай ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж, барилгын цахилгаан холбоо, дохиолол угсралт, дотоод заслын ажлыг хийж гүйцэтгэхээр болсон, ажлын хөлсний урьдчилгаа 327,552,000 төгрөгт тооцож бартераар ... хотхон төслөөс 1502, 403, 1202 тоот 3 орон сууцыг шилжүүлэхээр тохиролцсон. Гэвч “А” ХХК нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ ноцтой зөрчиж, ажлыг хийж гүйцэтгэхгүй орхин явсан тул 2023.02.14-ний өдөр албан бичгээр гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл хүргүүлж, улмаар тус компанид шилжүүлсэн 3 орон сууцыг буцаан авсан. Ажил гүйцэтгэх гэрээний маргааныг шийдвэрлүүлэхээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хандаж, хэрэг хянан шийдвэрлэгдэж байна.

Дээрх нөхцөл байдалтай холбоотойгоор хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид төлбөр төлөгдөөгүй гэх шалтгаанаар байрыг шилжүүлэх боломжгүй тухай мэдэгдсэн. “А” ХХК нь маргаж буй орон сууцыг С, С нь Д.Мөнх-Оргилд, М нь “М” ХХК-д тус тус эрх шилжүүлэх гэрээгээр шилжүүлсэн. Гэрээ цуцлагдсаны дараа хариуцагч нь Этэй 2023.08.05-ны өдөр “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ” байгуулж, орон сууцыг эзэмшүүлсэн тул тус гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцох хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа болно. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэж,

Хариуцагч Э хариу тайлбартаа: “...“С” ХХК-тай байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний үндсэн дээр хууль ёсны шударга эзэмшигчээр өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. “С” ХХК, “А” ХХК-ийн хооронд 2022.08.25-ны өдөр байгуулагдсан Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь Иргэний хуулийн 44.3-т заасан буюу ажил гүйцэтгэх гэрээний үр дүн тодорхойгүй нөхцөл байдалд хийсэн бөгөөд бодит нөхцөл байдалд ажлын үр дүн бий болоогүй тул болзол тавьж хийсэн хэлцэл юм. Мөн хуулийн 46.1-д заасны дагуу ажил гүйцэтгэх гэрээ нь бий болох эсэх мэдэгдэхгүй үйл явдал юм. Тус үйл явдал тодорхой хугацаанд болоогүй болох нь гэрээ цуцлах мэдэгдэл, албан тоотоор тогтоогдож байх тул түүнийг дагаж эрх шилжүүлсэн гэх гэрээнүүдийг болон түүнийг дагасан орон сууц захиалгын гэрээнүүд нь бүгд хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм. Миний бие гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг үндэслэн тухайн байрыг өөр хэн нэгэн захиалаагүй болохыг мөн улсын бүртгэлээс тус байр өмчлөгчтэй эсэхийг тодруулж байж орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан болно. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэж тус тус маргасан.

Хариуцагч “С” ХХК, Э нараас “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгуулах, хүчингүй болгуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ: “...Маргааны зүйлийг “А” ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний хөлсөнд бартераар шилжүүлсэн /хөлс/ үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд тус гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг хүргүүлж гэрээг цуцалсан байдаг. Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд “С” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй “А” ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу илүү төлсөн төлбөр, мөнгө болоод холбогдох эрх зүйн үйл баримтыг тогтоолгохоор хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байна.

Иймд “М” ХХК болон “С” ХХК-ийн хооронд 2022 оны 08 сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож өгнө үү...” гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч “М” ХХК сөрөг нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, 2022.08.25-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь хууль зөрчөөгүй, хүчин төгөлдөр хэлцэл гэж маргажээ.

9. Анхан шатны шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ:

9.1. Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

“...Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь иргэн М-той орон сууцны захиалгаар бариулах тухай гэрээг байгуулан 106,000,000 төгрөгөөр уг маргаан бүхий орон сууцны захиалагчийн эрхийг худалдаж авсан гэж дүгнэхээс бус уг орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч гэж үзэх үндэслэлгүй байна. ...иймд нэхэмжлэгчийг Сонгинохайрхан дүүргийн 18 дугаар хороо Геологи-210 апартмент 2 орц 4 давхар 403 тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлийн байгууллагад өмчлөгчөөр бүртгүүлэхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох хууль зүйн үндэслэлтэй, ...хариуцагч “С” ХХК-аас Э-тэй байгуулсан 2023.08.05-ны өдрийн №Г-21/БЗ 222 дугаартай орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь цаг хугацааны хувьд “С” ХХК-аас “А” ХХК-тай байгуулсан гэрээгээ цуцалснаас хойш хийгдсэн гэрээ тул зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй, иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8 дахь хэсэгт заасныг зөрчсөн гэх үндэслэлээр “С” ХХК болон Э нарын хооронд 2023.08.05-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь үндэслэлтэй...” гэж, 

9.2. Сөрөг нэхэмжлэлийг шаардлагын тухайд:

“...“М” ХХК болон “С” ХХК-ийн аль нэг нь хэлцэл хийх гол үндэслэл болсон эрхийн талаар төөрөгдсөн, ноцтой төөрөгдсөн хэлцэл хийсэн гэх баримт хэрэгт авагдаагүй бөгөөд гэрээний хоёр тал орон сууцны захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээний үндсэн дээр захиалагч М-оос орон сууцны захиалагчаар “М” ХХК-ийг тогтоож, түүнтэй “С” ХХК нь 2022.08.25-ны өдөр №Г-21/БЗ 110 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг байгуулсан нь ноцтой төөрөгдлийн улмаас хийсэн хэлцэл гэж үзэхгүй юм. Хариуцагч нараас Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжсэн нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгөөгүй, ...иймд 2022.08.25-ны өдрийн №Г-21/БЗ 110 тоот гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй,  ...“М” ХХК-аас иргэн М-той 2022.08.25-ны өдөр 0425 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх гэрээний дагуу 106,678,000 төгрөгийг Д.Мөнх-Оргилд өгч, Сонгинохайрхан дүүргийн 18 дугаар хороо Геологи-210 апартмент 2 орц 4 давхар 403 тоот хаягт байрлах 41.03 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны захиалагч М-оос захиалагчийн эрхийг шилжүүлэн авсан төлбөрөө иргэн М болон өмнөх захиалагч С, “А” ХХК нараас нэхэмжилж авах эрх нь нээлттэй болохыг дурдах нь зүйтэй...” гэж тус тус дүгнэсэн бол,

10. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ: “...Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй. Талууд гэрээ байгуулах үед ... орон сууцны барилга ашиглалтад ороогүй байсан тул “С” ХХК, “М” ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзнэ.Үүнтэй холбоотойгоор 2022.08.25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээг Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлийн 245.2-т зааснаар нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй. Мөн дээрх гэрээнд “М” ХХК-ийг төлөөлж гүйцэтгэх захирал гэсний дор Г гарын үсэг зурсан нь тус гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй,  “М” ХХК, “С” ХХК-ийн хооронд 2022.08.25-ны өдөр байгуулагдсан Г-21/БЗ 110 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээнд хамаарах тул хариуцагч Э нь Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасан худалдсан эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авах давуу эрхийг эдлэхгүй. Хариуцагч компани нь “М” ХХК-тай ... орон сууцны талаар маргаантай байгаа нөхцөл байдлыг мэдсээр байж, зориудаар хариуцагч Этэй 2023.08.05-ны өдөр Г-21/БЗ 222 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г байгуулсан байх тул үүний хариуцлагыг нэхэмжлэгч компани хариуцах учиргүй. Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.22-ны өдрийн 184/ШЗ2023/15835 дугаар захирамжаар ... орон сууцны шилжилт хөдөлгөөнийг зогсоох арга хэмжээ авсан тул тус орон сууцны өмчлөл маргаан эцэслэн шийдвэрлэгдэх хүртэлх хугацаанд хариуцагч Эт шилжихгүй, улмаар түүнийг маргаан бүхий орон сууцны шударга эзэмшигч гэж үзэх боломжгүй. Нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийг маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагч “С” ХХК-д даалгасан өөрчлөлтийг анхан шатны шүүхийн шийдвэрт оруулах зүйтэй, “М” ХХК орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдээгүй тул 2022.08.05-ны өдрийн Г-21/БЗ 222 тоот гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэхгүй. 2022.08.25-ны өдрийн Г-21/БЗ 110 тоот гэрээ хууль зөрчөөгүй тул хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй ...” гэж дүгнэжээ.

11. Дээр дурдсанчлан хоёр шатны шүүх зохигчийн хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг өөр өөрөөр тодорхойлж, зөрүүтэй шийдвэр гаргасан байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр гаргасан хариуцагч талын гомдол үндэслэлтэй байна.

12. Маргааны зүйл болсон ... орон сууцыг хариуцагч “С” ХХК нь тус байрны цахилгаан холбоо, дохиолол угсралт, дотоод заслын ажлыг гүйцэтгэх ажил гүйцэтгэх гэрээний урьдчилгаа төлбөрт бартераар тооцохоор “Адистед трейд” ХХК-д шилжүүлжээ.

“А” ХХК нь ажлын хөлсөнд авах  дээрх орон сууцны захиалагчийн эрхийг Б.Сайнжаргалд худалдсаныг С нь М, М нь “М” ХХК-д тус тус худалдсан ба нэхэмжлэгч “М” ХХК нь 2022.08.25-ны өдөр М-оос дээрх эрхийг 106,678,000 төгрөгөөр худалдан авч, тэр өдөртөө “С” ХХК-тай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан.

Орон сууц ашиглалтад орсны дараа нэхэмжлэгчээс тус орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэх хүсэлт гаргасанд “Адистед трейд” ХХК ажлыг орхиж явснаас гэрээ цуцлагдсан, орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй үндэслэлээр “С” ХХК нэхэмжлэгчийг өмчлөгчөөр бүртгүүлэхээс татгалзсан байна.

Түүнээс гадна “С” ХХК нь дээрх орон сууцыг худалдахаар 2023.08.05-ны өдөр иргэн Этэй Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан ба орон сууц ашиглалтад орсноос хойш Э тус орон сууцанд амьдарч, гэрээний дагуу төлбөрөө төлж байгаа үйл баримт тогтоогдсон талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт хэрэгт цугларсан баримтад нийцсэн байна.

Дээрх үйл баримтын талаар анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэсэн бол давж заалдах шатны шүүх ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэсэн өөр өөр эрх зүйн дүгнэлт хийснээс зөрүүтэй шийдвэр гарчээ.

13. Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг бол худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээж авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 343 дугаар зүйлийн 343.1-д тус тус тодорхойлжээ.

Ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл нь ажлын үр дүн байх бөгөөд түүний шинж чанар, тоо хэмжээ, ажлын хөлсийг талууд харилцан тохиролцсон байхыг шаардахаас гадна гэрээний гол шинж нь ажлын үйл явц байдаг бол худалдах-худалдан авах гэрээний зүйл нь эд хөрөнгө, оюуны үнэт зүйлс, эд хөрөнгийн эрх байх ба эд хөрөнгө нь бодитой байхаас гадна ирээдүйд бий болох, худалдан авагчийн өмчлөлд шилжиж болох эд хөрөнгө байдаг.

 Түүнчлэн Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.4-т төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд юмс хийж захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн бол худалдах-худалдан авах гэрээг зохицуулсан журам үйлчилнэ гэж зохицуулсан.

Талуудын хооронд байгуулагдсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний агуулгаас үзвэл шинээр баригдаж буй ... орон сууцыг 1 м.кв-ыг нь 2,600,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 106,678,000 төгрөгөөр худалдах-худалдаж авахаар харилцан тохиролцжээ.

Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний гүйцэтгэгч буюу “С” ХХК нь захиалагчид зориулж тухайлсан нэг орон сууц барих, хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээгээгүй харин төрлийн шинжээр тодорхойлогдох нэг барилгын ижил загвар, стандартаар баригдаж буй  олон орон сууцнаас нэгийг нь худалдаж, захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээснээс үзэхэд зохигчийн хооронд худалдах-худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж үзсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.

Давж заалдах шатны шүүх зохигчийн хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг буруу тодорхойлсноос хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй, энэ үндэслэлээр шийдвэрт өөрчлөлт оруулсан давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад нийцээгүй байх тул магадлалыг эс зөвшөөрсөн хариуцагч талын гомдлыг хангах үндэслэлтэй.

14. “С” ХХК болон “М” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2022.08.25-ны өдрийн №21/БЗ 110 дугаартай гэрээг хуулийн шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр хэлцэл гэж үзэн дээрх гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгуулахыг хүссэн хариуцагч нарын сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт хэрэгт цугларсан баримтад үндэслэгдсэн, хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байна.

Иймд хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б-ийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлын сөрөг нэхэмжлэлийг хангуулахыг хүссэн хэсгийг хангахгүй.

Нэгэнт орон сууц захиалгаар бариулах 2022.08.25-ны өдрийн №21/БЗ 110 дугаартай  гэрээ хүчин төгөлдөр тул талууд гэрээний үүргийг биелүүлэх үүрэгтэй, гэрээний 3.1-д байрны төлбөр тооцоо бүрэн төлөгдсөн болно гэж заасан тул худалдагч орон сууцны төлбөрийг төлөөгүй гэх хариуцагчийн тайлбар үндэслэлгүй, тэрээр гэрээний үүргийг биелүүлж орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй. 

 15. Гэвч хариуцагч “С” ХХК нь “А” ХХК ажил гүйцэтгэх гэрээний үүргээ зөрчсөн, гэрээгээ цуцалсан үндэслэлээр ажлын хөлсний урьдчилгаанд бартераар шилжүүлсэн маргааны зүйл болсон орон сууцыг гэрээ цуцлагдсаны дараа буюу 2023.08.05-ны өдөр иргэн Эт худалдаж, байр ашиглалтад орсноос хойш Э тус орон сууцыг эзэмшиж байгаа үйл баримт тогтоогджээ.

Анхан шатны шүүхээс Э болон “С” ХХК-ийн хооронд 2023.08.05-ны өдөр байгуулагдсан №Г-21/БЗ 222 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ хуульд заасан шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр хэлцэл, “С” ХХК нь “А” ХХК-тай байгуулсан гэрээг цуцалснаас хойш Этэй гэрээ байгуулсан тул зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй, хууль зөрчиж гэрээ байгуулсан гэж үзэхгүй гэж дүгнэн нэхэмжлэгчийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8 дахь заалтыг зөрчөөгүй байна.

16. Тус орон сууц нь өмнө нь улсын бүртгэлд бүртгэгдэж байгаагүй, шинээр бий болсон хөрөнгө байх тул Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1-д заасныг баримтлан маргааныг шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна.

Иргэний хуулийн  250 дугаар зүйлийн 250.1-д худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч, хэрэв эд хөрөнгө хэний ч эзэмшилд шилжээгүй байвал түрүүлж гэрээ хийсэн этгээд эзэмшилдээ шилжүүлэн авах давуу эрхтэй гэж зохицуулсан.

Хариуцагч “С” ХХК ... тоот орон сууцыг “М” ХХК, иргэн Э нарт худалдаж, Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан бөгөөд орон сууц ашиглалтад орсны дараа Эт эзэмшлийг шилжүүлсэн, тэрээр эзэмшиж байгаа үйл баримт тогтоогдсон тул Эийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх боломжгүй юм.

Хариуцагч Эийн эзэмшлийг дээрх үндэслэлээр хууль бус гэж үзэх боломжгүйгээс гадна Э нь тус эзэмших эрхийг өмчлөлдөө шилжүүлж авахаар хэлцэл байгуулсан байх тул маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгуулахыг хүссэн “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг хангахгүй.

Нэхэмжлэгч “М” ХХК нь өөрт учирсан хохирлыг нэхэмжлэхэд энэ тогтоол саад болохгүйг дурдах нь зүйтэй.

Ийнхүү нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий байх тул хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Төгөлдөрийн гомдлыг хангах үндэслэлтэй.

17. Дээр дурдсанчлан давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Төгөлдөрийн гомдлыг бүхэлд нь, хариуцагч Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Баатархишигийн гомдлын заримыг хангах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1.   Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 210/МА2024/01698 дугаар магадлалыг хүчингүй болгож, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2024/03547 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хяналтын журмаар гаргасан хариуцагч “С” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т-ийн гомдлыг бүхэлд нь, хариуцагч Э-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б-ийн гомдлын заримыг хангасугай.

 2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч “С” ХХК-аас 2024.10.30-ны өдөр төлсөн 691,340 төгрөг, 2024.10.31-ний өдөр төлсөн 691,340 төгрөг,  нийт 1,382,680 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                           ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Д.ЦОЛМОН

                           ШҮҮГЧИД                                                      Н.БАТЗОРИГ

                                                                                                   Н.БАЯРМАА

                                                                                                   П.ЗОЛЗАЯА

                                                                                                   Х.ЭРДЭНЭСУВД