2021 оны 11 сарын 12 өдөр                         Дугаар 183/ШШ2021/02579                       Улаанбаатар хот

 

 

                   МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: ХХХХХ дүүрэг, ХХХХ дугаар хороо, А дэлгүүрт байрлах, “Т О” ХХК-ийн /РД:000000/ нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ХХХХХ дүүрэг,ХХХ дугаар хороо, ХХХ дүгээр байр, ХХХХ тоотод байрлах, “Ч Ө” ХХК-нд /РД:00000/ холбогдох,

Түрээсийн төлбөр болон алдангид 28 944 949 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг 2021 оны 01 дүгээр  сарын 27-ны өдөр хүлээн авч, иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.М, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Нямжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Т О” ХХК-ийн захирал М.Б шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн №19/30 тоот түрээсийн гэрээгээр “Ч Ө” ХХК-тай ХХХХ дүүргийн ХХ дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Т О” ХХК-ийн өөрийн эзэмшлийн "М” оффис үйлчилгээний барилгын нэг хэсэг болох 5 давхарт байрлах 75.8 м.кв талбайг “оффис”-ийн зориулалтаар түрээслэхээр харилцан тохиролцож, түрээсийн төлбөрийг сарын 1 895 000 төгрөг, сар бүрийн 05-ны дотор төлж байхаар талууд харилцан тохиролцсон байдаг. Гэвч “Ч Ө” ХХК нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1 дэх хэсэг талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2 дугаар зүйл 2.2-д “...Түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрийг тухайн сарын 05-ны өдрүүдийн дотор бэпнээр болон дансаар төлж барагдуулна...”, 2.7 “...Түрээслэгч тал нь цахилгаан дулаан, цэвэр, бохир ус, хог, шилэн кабел, интернет гэх мэт тухайн байгууллага өөрсдөө ашиглахад гарч байгаа ашиглалтын зардлаа бүрэн төлөх ба сарын 10-ны дотор түрээслүүлэгч байгууллагад төлж байна...“ гэж тус тус заасны дагуу түрээсийн төлбөр төлөх үүргээ шударгаар, хугацаанд нь зохих ёсоор биелүүлээгүй юм. Энэ нь нэхэмжлэлд хавсаргасан харилцагчийн дэлгэрэнгүй гүйлгээ болон “Ч Ө” ХХК-ийн гарын үсэг зурж хүлээн авсан нэхэмжлэх мөн албан тоотуудаар нотлогдож байдаг. Бидний зүгээс тухай бүрт нь түрээсийн төлбөрөө төлөх талаар амаар болон нэхэмжлэхийн дагуу мэдэгдэж байсан. Тухайн үед “Ч Ө” ХХК-ийн зүгээс санхүүгийн хүндрэлтэй нөхцөлд байна, түрээсийн төлбөрийг санхүүжилт орж ирэхэд төлж цаашид энэ талбайдаа байрлаж гэрээгээ үргэлжлүүлнэ гэдэг хариу байнга аман байдлаар мөн бичгээр өгдөг байсан. Манай байгууллагын зүгээс ч түрээслэгч байгууллагын санхүүгийн хүндрэлтэй нөхцөл байдлыг цаг бүр харгалзан үзэж, төлбөрийн хугацааг хойшлуулж мөн графикаар төлөх боломж олгон дэмжиж түрээслэгч байгууллагын цаашид хамтран ажиллах хүсэлтийг хүндэтгэн энэ тал дээр анхаарч хүлээцтэй байж ирсэн. Гэвч түрээслэгч нь түрээсийн төлбөрөө төлнө гэж явсаар олон сарын түрээсийн төлбөр болон ашиглалтын зардал хуримтлагдсан байдалд хүрсэн. Түрээслэгчийн түрээсийн төлбөр болон ашиглалтын зардлаа төлөөгүй талбай ашиглаж байгаа энэ хугацаанд бид өмнөөс нь тэдний ашигласан ашиглалтын зардал буюу цахилгаан, дулааны төлбөр, татвар хураамж, хог тээвэр, харуул хамгаалалтыг төлж байсан. Үүгээр гэрээний дагуу түрээсийн төлбөр, ашиглалтын зардлаа өгөхгүй байхад хүлээцтэй байж бусдад талбай ашиглуулж байгаа энэ явдал нь манай байгууллагын санхүүгийн байдалд хүндрэл учрахад хүргэсэн. Бид түрээсийн төлбөрөөр орлогоо олж ажилчдаа цалинжуулж үйл ажиллагаагаа явуулдаг байгууллага тул бидний зүгээс “Ч Ө” ХХК-д 2020 оны 10 сарын 27-ны өдрийн 20/79 дугаар үлдэгдэл төлбөрөө төлөхгүй бол гэрээг үргэлжлүүлэхгүй байх талаар мэдэгдэл хүргүүлсэн. Үүний хариуд “Ч Ө” ХХК-ийн захирал аман байдлаар санхүү энэ 7 хоногт багтаж шийдэгдэнэ, гэрээг цаашид үргэлжлүүлэн тус талбайдаа байрлана гэсэн хариу хэлсэн бөгөөд өнөөдрийг хүртэл нэг ч төлөлт хийгээгүй ба талбай хүлээлгэж өгөөгүй буюу талбайд тавилга нь хэвээрээ байсаар байна. Үүгээр өнөөдрийн байдлаар буюу 2021 оны 01 сарын 14-ний байдлаар "Ч Ө” ХХК-ийн 5-н давхарын талбайг ашигласан хугацааны төлөгдөөгүй үлдэгдэл төлбөр 19 296 633 төгрөг байна.

Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйл 232.4 дэх хэсэг, Талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний 2.4 дэх хэсэгт заасныг удирдлага болгон алданги тооцож нийт алданги 17 129 723 төгрөг үүнээс Иргэний хуулийн 232.4 дэх хэсэгт заасны дагуу алданги нь гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй тул гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиар тооцон 9 648 316 төгрөг нийт 28 944 949 төгрөг болж тус төлбөрөө өнөөдрийг хүртэл төлөхгүй явсаар манай байгууллагыг хохироож байна.

Иймд Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийг 318.1, 232 дугаар зүйл 232.6, талуудын хооронд байгуулсан Түрээсийн гэрээний 7 дугаар зүйл, 2.7 дугаар зүйлд тус тус заасны дагуу түрээслэгч “Ч Ө” ХХК-с үүргийн гүйцэтгэлд таван /5/ давхарт байрлах талбайг ашигласан хугацааны төлөгдөөгүй үлдэгдэл төлбөр 19 296 633 төгрөг, алданги 9 648 316 төгрөг нийт 28 944 949 төгрөг гаргуулж манай компанийг хохиролгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.М шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Хариуцагч “Ч Ө” ХХК-тай ХХХХ дүүрэг, ХХХдугаар хороо, “Т О” ХХК-ийн М төвийн 5 дугаар давхарт байрлах талбайг оффисын зориулалтаар түрээслэхээр 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр нэг жилийн хугацаатай гэрээ байгуулсан. Нэг сарын түрээсийн төлбөрт 1 895 000 төгрөг, ашиглалтын зардал тусдаа төлж байхаар харилцан тохиролцсон.  Гэрээний хугацаа 2020 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдөр дуусгавар болох байсан. Хариуцагч компанийн захирал н.Ж компани хүндрэлтэй байдалд байна өөр газар оффис түрээслэх боломжгүй байгаа тул оффистоо байрлаж ажиллах шаардлагатай байна, ажил гүйцэтгэсэн газраасаа мөнгөө авчихвал түрээсийн төлбөрөө нэг мөсөн хийнэ гэж тайлбарласан тул 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдөр түрээсийн  хуримтлагдсан төлбөрийг төлөх, гэрээний хугацааг сунгах тухай хүсэлт гаргасны дагуу гэрээний 3.1-т зааснаар гэрээний харилцаа үргэлжилсэн. Тус хугацаанд манай компаний зүгээс түрээсийн төлбөрөө төлөхгүй бол гэрээ дуусгавар болгох хариуцлагыг сануулсан албан тоот явуулж байсан. Захирал н.Ж тухайн үед асуудлаа шийдвэрлэх гэж байгаа түрээсийн талбайгаа өргөтгөнө, түрээсийн төлбөрөө графикийн дагуу төлнө гэж тайлбарладаг байсан бөгөөд энэ талаараа шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа дурдаж өгсөн байсан. 2020 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд нягтлан ажилчид нь байрлаж үйл ажиллагаа явуулж байсан бөгөөд энэ байдал 2020 оны 12 дугаар сард манайхаас өгсөн нягтлангийх нь гарын үсэгтэй нэхэмжлэхээр тогтоогддог.  Хариуцагчийн хүсэлтэд дурдсан 2020 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдөр болоход түрээсийн төлбөр огт төлөөгүй бөгөөд талбайг хүлээлцэж өгөлгүй түлхүүрээ аваад явсан. Тухайн үед “Ч Ө” ХХК-иас өр, авлагатай гэх хүмүүс их ирдэг байсан бөгөөд хаалгаа дотроосоо түгжиж үйл ажиллагаа явуулдаг байсан тул өдөр болгон орж шалгах боломжгүй байсан.  Гэрээний 6.2-т заасан талбай хүлээлгэж өгөх, гэрээ цуцлах талаар мэдэгдэх үүргээ биелүүлээгүй. Улмаар гэрээгээ дуусгавар болгож, талбайгаа хүлээлцэхээр хайсан боловч олдоогүй, утсаар холбоо барих боломжгүй болсон тул Хэнтий аймгийн иргэний шүүхэд эрэн сурвалжлуулах хүсэлт гаргаж хаягийг тодруулсан. Эрэн сурвалжлуулах хугацаанд туслахтай нь холбоо бариад талбайгаа хүлээлцэх талаар хэлсэн боловч одоог хүртэл хүлээлцээгүй, тавилгыг нь бид хамгаалж байгаа. Түрээслэгчийн талбай ашиглаж байсан 2020 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2020 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд талбайн хураамж, татвар, хураамжийг манай компани төлж байсан бөгөөд энэ хугацаанд хуримтлагдсан түрээсийн төлбөр бий болсон. Түрээсийн төлбөрөөр санхүүжиж, үйл ажиллагаа явуулдаг манай байгууллагын хувьд хүндрэлтэй байдалд хүргэсэн. Манай зүгээс олох ёстой байсан орлогоо нэхэмжлээгүй нэгэнт л ашигласан нь үнэн тул өгөх ёстой мөнгөө шаардаж байна. Хариуцагч талбай хүлээлцэж өгөөгүй тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хугацааны буюу 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийг хүртэлх байдлаар тооцсон бөгөөд үлдэгдэл 11 сарын түрээсийн төлбөрт 19 296 636  төгрөг, гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн  тал хувиар  алданги тооцож 9 648 316 төгрөг нийт 28 944 949 төгрөг шаардаж байна. Нэг сарын түрээсийн төлбөрт 1 895 000 төгрөг бөгөөд сар бүрийн  ашиглалтын зардал нийлээд 19 296 636 төгрөг болсон. Талуудын хооронд гэрээний үүргийн харилцаа үүсч манай эд хөрөнгийг 2020 оны 12 дугаар сар дуустал ашигласан бөгөөд ашигласны хариуд төлбөр төлөх үүрэг үүссэн болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогддог. Цар тахлаас өмнөх хугацааны хуримтлагдсан төлбөр үүсэх үед үйл ажиллагаа нь хэвийн явагдаж байсан боловч цар тахалтай холбон тайлбарлаж буйг ойлгохгүй байна. Хөл хорио 2020 оны 12 дугаар сар, 2021 оны 01 дүгээр сарыг хамарч байгаа. Тус хугацаанд манай зүгээс хариуцагчийн өмнө үнэ төлбөргүй талбай ашиглуулах, түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөх, хөнгөлөх үүрэг хүлээгээгүй. Хариуцагч ч талбайг ашиглаж, үйл ажиллагаа явуулж байсан. Гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан байна. М төв буюу 3590 м.кв  талбай бүхий барилгыг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үйлчилгээний талбай буюу гэрээний зүйл нь тухайн барилгын тодорхой нэг хэсэг бөгөөд бие даасан хэсэг биш байсан тул улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэрээг бичгээр байгуулахад хангалттай байсан. Ажлын талбайг хэсэгчлэн хөлслүүлж байгаа тохиолдолд гэрээгээ түрээсийн гэрээ гэж нэрлэх хэдий ч агуулгыг нь тайлбарлавал эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ юм. Хүчин төгөлдөр байх гэрээний үүргийг биелүүлэхгүй, түрээсийн төлбөрөө төлөхгүй гэж байгаа нь бусдын эд хөрөнгийг үнэ төлбөргүй ашиглах, гэрээ болон хуульд заасан үүрэг хариуцлагаас зугтах боломж хайж байна гэж үзэж байна.

Иймд түрээсийн төлбөрт 28 944 949 төгрөгийг Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-т зааснаар хариуцагчаас гаргуулж хохиролгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.И шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

“Ч Ө” ХХК нь “Т О" ХХК-тай 2019 оны 10 сарын 07-ны өдөр №19/30 тоот “Түрээсийн гэрээ” байгуулж, ХХХХ дүүргийн ХХХ дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “Т О” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэхээр болсон бөгөөд түрээсийн төлбөрт сарын 1 895 000 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Үүнээс үүдэж “Т О” ХХК нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 болон Түрээсийн гэрээний 7 дугаар зүйл, 2.7 дугаар зүйлд тус тус заасныг үндэслэн төлөгдөөгүй түрээсийн төлбөр болон алдангид нийт 28 944 949 төгрөгийг “Ч Ө” ХХК-иас нэхэмжилсэн байна. Хариуцагчийн зүгээс дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Нэгдүгээрт, Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ гэж заасан бөгөөд талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй буюу хуулиар тогтоосон хэлбэрийн шаардлагыг зөрчсөн тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 болон 318 дугаар зүйлийн 4-т заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байхаар байна. Ийнхүү дээрх түрээсийн гэрээний дагуу шаардах эрх үүсэхгүй тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн дагуу түрээсийн төлбөр болон алдангийг нэхэмжилсэн нь үндэслэлгүй байна.

Хоёрдугаарт, “Ч Ө” ХХК нь Ковид-19 цар тахлын улмаас санхүүгийн хүндрэлтэй нөхцөл байдалд орж түрээсийн төлбөрөө төлж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн хэдий ч №19/30 тоот “Түрээсийн гэрээ”-ээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг хичээж боломжоороо төлбөрөө төлж байсан ба санхүүгийн боломж бүрдмэгц төлбөрөө төлөхөө илэрхийлсэн албан тоотуудыг явуулж байсан. Хариуцагчийн зүгээс нэгэнт гэрээгээ байгуулаад тодорхой хэмжээний мөнгөө төлчихсөн болохоор гэрээгээ шууд дуусгавар болгохыг зориогүй ба хөл хорио дуусаж үйл ажиллагаа хэвийн үргэлжилж санхүүгийн боломж бүрдэнэ гэж итгэсэн. Гэтэл Засгийн газар болон Улсын онцгой комиссоос гаргаж байгаа тодорхойгүй, туйлбаргүй шийдвэрийн дунд хий дэмий горьдлого тээж хүлээсээр урьдчилан тооцоолоогүй олон хөл хорионд орж эцэст нь түрээсийн гэрээний үүргээ биөлүүлж чадахааргүй нөхцөл байдалд хүрсэн төдийгүй түрээсэлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитоор ашиглаж үр шимийг нь хүртэж чадаагүй, ашиг орлого олоогүй. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч талын хяналтаас гадуур, урьдчилж таамаглах боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн буюу цар тахал, хорио цээрээс үүдэж түрээсэлсэн эд хөрөнгийг бодитойгоор ашиглах боломж олдоогүй ба үүнд хариуцагч талын гэм буруу байхгүй.

Иймд түрээсийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 28 944 949 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан зохигч талуудын тайлбар, бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “Т О” ХХК нь хариуцагч “Ч Ө” ХХК-д холбогдуулан түрээсийн төлбөр болон алдангид 28 944 949 төгрөг гаргуулахыг хүссэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Нэхэмжлэгч “Т О” ХХК нь хариуцагч “Ч Ө” ХХК-тай 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр ХХХХ дүүргийн ХХХ дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт орших “М” оффис үйлчилгээний барилгын 5-н давхарт байрлах 75,8 м.кв талбайг оффисын зориулалтаар 2019 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрөөс 2020 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийг хүртэлх 1 жилийн хугацаатайгаар түрээслэхээр харилцан тохиролцсон болох нь талуудын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн №19/30 тоот түрээсийн гэрээ, “Ч Ө” ХХК-ийн №01/20/66, №02/20/01 тоот албан бичиг, түрээсийн төлбөр болон цахилгаан, дулааны төлбөрийн нэхэмжлэх зэрэг баримтуудаар тогтоогдож байна. /хэргийн 12-14, 15-16, 20-32-р хуудас/

            Нэхэмжлэгч нь хариуцагч “Ч Ө” ХХК нь гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийг хугацаандаа төлөөгүй тул түрээсийн гэрээний үлдэгдэл төлбөрт 19 296 633 төгрөг, хугацаа хэтрүүлсний алдангид 9 648 316 төгрөг, нийт 28 944 949 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэсэн.

            Хариуцагч нь нэхэмжлэгч “Т О” ХХК нь гэрээ байгуулахдаа хууль зөрчсөн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн газарт бүртгүүлээгүй шаардах эрх үүсээгүй тул түрээсийн төлбөр болон алданги шаардах эрхгүй, урьдчилан таамаглах буюу хариуцагч талын хяналтаас гадуур үүссэн цар тахалын нөхцөл байдлаас шалтгаалж түрээслэсэн эд хөрөнгийг бодитоор ашиглаж чадаагүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

 

            Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д “түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заажээ.

            Нэхэмжлэгч “Т О” ХХК нь хариуцагч “Ч Ө” ХХК-ийн эзэмшил ашиглалтад оффисын зориулалтаар ашиглах талбайг шилжүүлж, хариуцагч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон болох нь хэрэгт авагдсан түрээсийн гэрээ, талуудын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар нотлогдож байна. /хэргийн 12-14-р хуудас/

 

            Хариуцагчийн төлөөлөгч нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т “түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ”, 318.4-т “энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заасан байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар талуудын хооронд байгуулсан гэрээг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн газарт бүртгүүлээгүй, хуулиар тогтоосон хэлбэрийн шаардлага зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж тайлбарласан.

            Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан “хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн” гэдэг нь бичгээр хийх хуулийн шаардлагад хамааралтай ба энэхүү хэлбэрийн шаардлагад энгийн бичгийн хэлбэрээс гадна нотариатаар болон эрх бүхий этгээдээр гэрчлүүлэх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх хэлбэрийг мөн хамааруулан үзнэ гэжээ.

 

             Зохигч талууд 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулсан байх бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн газарт бүртгүүлээгүй байна. Гэвч гэрээнд заасан түрээслэгчийн зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулсан тодорхой хөрөнгө нь “Т О” ХХК-ийн хууль ёсны өмчлөлд Ү-0000000 дугаарт бүртгэлтэй, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 00000000 дугаартай гэрчилгээтэй Нийслэлийн ХХХХ дүүргийн ХХХХ дугаар хороо, ХХХХ гудамж ХХХ  тоот хаягт байршилтай 3528 м.кв талбайтай оффис үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн 75,8 м.кв талбай байх бөгөөд тусдаа  үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгүй тул улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагагүй гэсэн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбар үндэслэлтэй байна. /хэргийн 11-р хуудас/

            Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан түрээсийн гэрээг хууль зөрчсөн гэж үзэж хүчин төгөлдөр хэлцэлд тооцох боломжгүй байх тул нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас түрээсийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй байна гэж үзэв.

            Мөн хариуцагчийн төлөөлөгч нь түрээсийн гэрээний зүйлийг бодитоор ашиглаагүй гэж маргасан боловч хэрэгт авагдсан “Ч Ө” ХХК-ийн 2020 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 01/20/66 тоот албан бичигт “...оффисийн байр түрээслэн өнөөдрийг хүртэл үйл ажиллагаа явуулж байна. Санхүүжилт саатснаас санхүүгийн төлөвлөөгүй хүндрэлтэй нөхцөл байдал үүссэн. 2020 оны 10 сраын 04-ний байдлаарх түрээсийн төлбөр 14 488 826 төгрөгийг дараах графикийн дагуу барагдуулахыг үүгээр мэдэгдэж байна”, 2020 оны 01 дүгээр сарын 09-ны өдрийн  02/20/01 тоот албан бичигт “...түрээсийн төлбөр төлөх хугацааг түр хойшлуулж өгнө үү” гэсэн байх тул түрээсийн гэрээний зүйл болох оффисын зориулалттай талбайг бодитоор ашиглаагүй гэсэн тайлбар нь нотлогдохгүй байна гэж дүгнэв./хэргийн 17-18-р хуудас/

 

            Зохигч талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний 2.1-д “нэг сарын түрээсийн төлбөр 1 895 000 төгрөг байна”, 2.4-д “түрээслэгч түрээсийн төлбөр болон бусад төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй тохиодолд төлөөгүй үнийн дүнгээс хугацаа хожимдуулсан хоног тутамд 0,5 хувийн алданги тооцно”, 2.7-д “түрээслэгч тал нь цахилгаан, дулаан, цэвэр, бохир ус, хогны мөнгө, шилэн кабель, интернэт гэх мэт тухайн байгууллага өөрсдөө ашиглахад гарч байгаа ашиглалтын зардлаа бүрэн төлөх ба төлбөрөө дараа сарын 10-ны дотор түрээслүүлэгч байгууллагад төлж байна” гэж харилцан тохиролцжээ.

            Нэхэмжлэгчийн шүүхэд ирүүлсэн харилцагчийн авлагын дэлгэрэнгүй гүйлгээ гэх баримтаар 2020 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийг хүртлэх хугацааны үлдэгдэл төлбөр 19 296 633 төгрөг гэсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа хариуцагч нь 2020 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2020 оны 12 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд хэрэглэсэн талбайн хураамж, ашиглалтын зардлаа төлөөгүй, талбай хүлээлцэж өгөөгүй тул шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хугацааны буюу 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийг хүртэлх байдлаар үлдэгдэл 11 сарын түрээсийн төлбөр болон ашиглалтын зардал 19 296 636 төгрөг, гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн  тал хувиар  алданги тооцож 9 648 316 төгрөг нийт 28 944 949 төгрөгийг шаардсан. /хэргийн 15-16, 20-32-р хуудас/

            Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хэрэгт авагдсан нэхэмжлэхийг харилцагчийн авлагын дэлгэрэнгүй гүйлгээний дагуу тооцож бичсэн гэж тайлбарласан тул шүүх хэрэгт авагдсан нэхэмжлэгчийн шүүхэд ирүүлсэн харилцагчийн авлагын дэлгэрэнгүй гүйлгээ гэсэн баримтаар түрээсийн төлбөр олон ашиглалтын зардлыг тооцоход 2020 оны 03 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, ашиглалтын зардал дулаан 76 944 төгрөг, цахилгаан 45 000 нийт 2 016 944 төгрөг, 04 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, дулаан 79 424 төгрөг, нийт 2 019 424 төгрөг, 05 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, дулаан 59 375 төгрөг , нийт 1 999 375 төгрөг, 06 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, дулаан 40 026 төгрөг, нийт 1 980 026 төгрөг, 07 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, нийт 1 940 000 төгрөг, 08 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, нийт 1 940 000 төгрөг, 09 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, нийт 1 940 000 төгрөг, 10 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, нийт 1 940 000 төгрөг, 11 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45000 төгрөг, нийт 1 940 000 төгрөг, 12 сарын түрээс 1 895 000 төгрөг, цахилгаан 45 000 төгрөг, дулаан 51 678 төгрөг, нийт 1 991 678 төгрөг, 2021 оны 01 сарын түрээс 855 806 төгрөг, цахилгаан 20 323 төгрөг, нийт 876 129 төгрөг, нийт 11 сарын түрээсийн төлбөр 19 805 806 төгрөг /1 895 000х10=18 950 000+855 809=19 805 806/, ашиглалтын зардал 777 770 төгрөг, нийт 20 583 576 төгрөг /19 805 806+777 770=20 583 576/ байна.

            Үүнээс хариуцагчийн төлсөн гэх 2 216 443 төгрөгийг /3 сарын түрээс, ашиглалтын зардал/ хасаад 18 367 133 төгрөг түрээсийн төлбөр ашиглалтын зардалд төлөх үүрэгтэй байна гэж үзэв. /хэргийн 15-р хуудас/

              

            Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д зааснаар талууд алдангийн талаар түрээсийн гэрээнийн 2.4-д харилцан тохиролцсон байх тул алданги гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн болох 18 367 133 төгрөгнөөс алданги нь 9 183 566 төгрөг байна. Гэвч Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8-д зааснаар улс орон даяар үүссэн цар тахалын нөхцөл байдлыг харгалзан алдангийн 50 хувь нь болох 4 591 783 төгрөг, нийт 22 958 916 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох үндэслэлтэй байна.

 

            Талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээний 2.8-д “түрээслэгч нь гэрээний үүргийн баталгаа болгон нэг сарын түрээсийн төлбөртэй тэнцэх 1 895 000 төгрөгийн дүн бүхий барьцааг түрээслүүлэгч “Т О” ХХК-ийн Ариг банкны *********** тоот дансанд энэ гэрээнд гарын үсэг зурахын өмнө байршуулна”, 2.9-д “түрээслэгчийн байршуулсан барьцааны хөрөнгөөр тухайн түрээслэгчид хамаарах “Эрсдлийн сан” байгуулах бөгөөд түрээсийн гэрээг дуусгавар болох үед хохирол, төлбөр гараагүй бол барьцааны мөнгийг түрээслэгчид буцаан олгоно” гэж заасан байх бөгөөд нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь барьцаа мөнгө байршуулсан талаар маргаагүй боловч барьцааг буцаан олгосон байх гэсэн нь баримтаар тогтоогдохгүй байх тул хариуцагчийн нэхэмжлэгчид төлөх түрээсийн гэрээний үүрэг 22 958 916 төгрөгнөөс барьцаа 1 895 000 төгрөгийг хасаад үлдэх 21 063 916 төгрөгийг гаргуулахаар шийдвэрлэв.

 

            Иймд хариуцагч “Ч Ө” ХХК-иас түрээсийн гэрээний үүрэгт түрээсийн төлбөр, ашиглалтын зардал болон үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй алдангид нийт 21 063 916 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “Т О” ХХК-нд олгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7 881 033 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна гэж дүгнэв.

 

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          

  ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч “Ч Ө” ХХК-иас түрээсийн гэрээний үүрэгт 21 063 916 төгрөгийг гаргуулан, нэхэмжлэгч “Т О” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас 7 881 033 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 302 680 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж, хариуцагч “Ч Ө” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 263 269 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “Т О” ХХК-д олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай 

                                 

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ                                Д.ХУЛАН