“Х” ХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Н.Батчимэг, П.Золзаяа, Д.Цолмон, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2024 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2024/02257 дугаар шийдвэр,

 Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 210/МА2024/01610 дугаар магадлалтай,

 “Х” ХК-ийн нэхэмжлэлтэй

“Э” ХХК-д холбогдох

 ... хаягт байрлах, бизнесийн төвийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөс хариуцагч “Э” ХХК-ийг албадан нүүлгэж, чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

2009 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн №ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээ болон 2012 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй,

Гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн 2009 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн №ЗНГ0001/090206 дугаартай зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай бие даасан шаардлагатай иргэний хэргийг

 Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Гын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор

 Шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч З, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Л” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

  ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 1. Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь хариуцагч “Э” ХХК-д холбогдуулан ... хаягт байрлах, бизнесийн төвийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөс хариуцагч “Э” ХХК-ийг албадан нүүлгэж, чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, 2009 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн №ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээ болон 2012 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан, гуравдагч этгээд “Х” ХХК нь 2009 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийн №ЗНГ0001/090206 дугаартай зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай бие даасан шаардлага гаргажээ.

 2. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2024/02257 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар “Х” ХК-ийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн ... дугаарт бүртгэлтэй ... хаягт байрлах 1601 м.кв талбайтай, бизнесийн төвийн зориулалтай 6 давхар үл хөдлөх хөрөнгөнөөс хариуцагч “Э” ХХК-ийг албадан нүүлгэх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.2, 56.5 дахь хэсэгт зааснаар Хтай байгуулсан 2012 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн tdbm253/2012 дугаартай Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож, ... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг “Х” ХК-д даалгаж,

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3, 56.1.10 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч “Э” ХХК болон “Х” ХК нарын хооронд байгуулсан 2009 оны 10 дугаар сарын 26-ний өдрийн ЗГ/115 дугаартай зээлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох, “Х” ХХК болон Улаанбаатар банк нарын хороонд байгуулсан 2009 оны 02 сарын 06-ний өдрийн ЗГ/001/090206 дугаартай Зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч Хны 70,200 төгрөг, хариуцагч “Э “ХХК-ийн 166,582,000 төгрөг, шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн 30,966,750 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж, “Э” ХХК-иас 158,163,950 төгрөг гаргуулан улсын орлогод оруулж, Хнаас 285,163,950 төгрөг гаргуулан “Э” ХХК-д олгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 53 дугаар зүйлийн 53.1.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч “Э” ХХК-иас шинжээчийн ажлын хөлс 16,200,000 төгрөгийг “Л” ХХК-ийн Хны ... тоот дансанд шилжүүлэхийг даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.2 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд тус шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 03 сарын 03-ний өдрийн 181/ШЗ20222/02570 дугаартай захирамжаар авсан шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах тухай арга хэмжээ хүчинтэй хэвээр байхыг дурдаж шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 210/МА2024/01610 дугаар магадлалаар: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2024/02257 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч “Х” ХК-ийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2024 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр урьдчилан төлсөн 285,234,150 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

 4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлал нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангаагүй, шүүгч, шүүх бүрэлдэхүүн шийдвэр гаргахдаа хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг ноцтой зөрчсөн, шүүх хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, эргэлзээгүй, үнэн зөв талаас нь үнэлээгүй, хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт заасны дагуу тус зүйлийн 172.2.1, 172.2.2, 172.2.4 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна.

“Э” ХХК болон Хны хооронд байгуулагдсан 2009.10.26-ны өдрийн ЗГ/115 тоот Зээлийн гэрээ, “Х” ХХК болон Хны хооронд байгуулагдсан 2007.12.26-ны өдрийн ЗГ/262 тоот Зээлийн гэрээ, 2008.12.01-ний өдрийн ЗЭГ/20 тоот Зээлийн эрх нээх гэрээ, “Х” ХХК болон Уны хооронд байгуулагдсан 2008.02.06-ны өдрийн ЗГ0001/080206 тоот Зээлийн гэрээ, 2009.02.06-ны өдрийн ЗНГ090206/01 тоот Зээлийн нэмэлт гэрээнүүдийг үндэслэн “Э” ХХК, “Х” ХХК нарт олгогдсон зээлийн өр төлбөрийн үлдэгдэл болох нийт 20,046,337 ам.долларын төлбөрт тооцож, “Э” ХХК-ийн оффисын барилгыг тус банкны өмчлөлд буцаан худалдан авах нөхцөлтэйгөөр шилжүүлсэн бөгөөд зээлийн өр төлбөрт оффисын барилгыг тооцон, өмчлөх эрхийг Хинд шилжүүлэхээр тохиролцсон. Улмаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдах авах гэрээний дагуу оффисын барилгыг Хны өмчлөлд шилжүүлэн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулсан.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.4 дэх хэсэгт оффисын барилгыг 2015.07.01-ний өдрөөс өмнө буцаан худалдан авах нөхцөлийг тусгасан бөгөөд уг хугацааны дотор “Э” ХХК-ийн зүгээс оффисын барилгыг буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлээгүй тул 2015.07.01-ний өдрөөр гэрээ дуусгавар болсон. Улмаар тус банкны зүгээс 2015.07.08-ны өдрийн 5/3583 тоот, 2015.11.18-ны өдрийн 5/4472 тоот, 2016.03.01 өдрийн 5/1242 тоот, 2016.08.22-ны өдрийн 5/3830 тоот, 2018.04.26-ны өдрийн 5/2856 тоот, 2018.10.12-ны өдрийн 5/6823 тоот, 2019.06.14-ний өдрийн 3/3508 тоот, 2020.03.18-ны өдрийн 5/1798 тоот албан бичгүүдээр оффисын барилгыг чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг “Э” ХХК-д удаа дараа хүргүүлсэн боловч өнөөдрийн байдлаар тус банкны шаардлагыг биелүүлээгүй.

Дээр дурдсан бодит үйл баримт, шүүхэд цугларсан хангалттай нотлох баримт байсаар байтал анхан шатны шүүх болон давж заалдах шатны шүүхээс хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, эргэлзээгүй, үнэн зөв талаас нь үнэлэлгүйгээр талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний нөхцөлийг хийсвэрээр тайлбарлаж, бодит байдалд нийцэхгүй тайлбар, үндэслэл гарган шийдвэрлэлээ.

4.1. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад хөөн хэлэлцэх хугацаа тоолохдоо хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн.

Иргэний хуулийн 76 дугаар зүйлийн 76.1 дэх хэсэгт хөөн хэлэлцэх хугацааг шаардах эрх үүссэн үеэс эхлэн тоолно гэж заасан байтал анхан болон давж заалдах шатны шүүх шаардах эрх дууссан үеэс эхэлж хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг хууль зөрчин тоолсон.

2012.06.29-ний өдөр байгуулсан “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээ”-ний 1 дүгээр зүйлийн 1.4 дэх хэсэгт ““Э” ХХК нь энэ гэрээнд заасан нөхцөл журмаар 2014.07.01-ыг хүртэлх хугацаанд барилгыг энэ гэрээний 1.3-т заасан үнээр, 2015.07.01-ийг хүртэлх хугацаанд 6% нэмэгдүүлсэн үнээр буцаан худалдан авах эрхтэй байна. “Э” ХХК дээр заасан хугацаанд буцаан худалдан авах бичмэл мэдэгдэл хүргүүлэн худалдан авах үнийг төлж буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлнэ.” гэж заасан. Энэ гэрээний дагуу буцаан худалдан авахаар шаардах эрх хариуцагчид 2014.07.01-ний өдрөөс эхлэн үүссэн. Тиймээс хариуцагч сөрөг нэхэмжлэл гаргах хугацаа Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.2.1 дэх заалтад заасны дагуу 2017.07.01-ний өдөр дууссан.

4.2. Эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн худалдах-худалдан авах гэрээнд Иргэний хуулийн 171.3-т заасныг тайлбарлан хэрэглэж буй хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах шаардлагатай.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 9 дэх хэсэгт “Талуудын хооронд байгуулсан 2012.06.29-ний өдрийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээ” нь тодорхой хугацааны дотор мөнгөн төлбөрийн үүргийг ХХБ-д гүйцэтгэсэн тохиолдолд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч талд буцаан худалдах үүрэг хүлээж гэрээ байгуулсан болох нь хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд, талуудын тайлбараар тогтоогдсон. Мөн зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээний хугацаа дууссаны дараа мөнгөн төлбөрийн үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа нэхэмжлэгч шаардаж байсан албан бичгүүд хэрэгт авагдсан. Энэ нь Иргэний хуулийн 171.1.3-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна.” гэж хуульд заасан хориглолтыг зөрчсөн байна. Өөрөөр хэлбэл хариуцагч талыг гэрээгээр хүлээсэн мөнгөн төлбөрийн үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нэхэмжлэгч талд бүрэн шилжсэн, цаашлаад өмчлөгчийн эрх хэрэгжүүлэхээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нь талуудын хооронд байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө буцаан худалдан авах нөхцөлтэй хийсэн гэрээ агуулгаараа Иргэний хуулийн 171.1.3-д заасныг зөрчсөн.” гээд, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын хянавал хэсгийн 7 дахь хэсэгт “Талуудын байгуулсан 2012.06.29-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээ нь зээлийн үүргийг хангуулахтай холбоотой, үүргийн гүйцэтгэлд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжүүлэх, тодорхой хугацааны дараа үүрэг гүйцэтгэгч үл хөдлөх хөрөнгийг өөрөө худалдан авахаар тохирсон шинжтэй боловч зээлийн гэрээний үүргийг хангаагүй бол үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх агуулгатай болсон байх тул хуулийн дээрх зохицуулалтаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж анхан шатны шүүх дүгнэсэн нь үндэслэл бүхий болсон. ” гэжээ.

Х, У, “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК нарын хооронд байгуулсан 2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээ” нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт тайлбарласан шиг “тодорхой хугацааны дотор мөнгөн төлбөр төлөх үүрэг гүйцэтгэсэн (анхан шатны шүүхээс мөнгөн төлбөрийн үүрэг гүйцэтгэх гэж томьёолохдоо үл хөдлөх эд хөрөнгөөр сольсон өмнөх зээлийн өр төлбөрөө төлж барагдуулбал тухайн зээлийн өр төлбөрт шилжүүлэн авсан үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан шилжүүлэх мэтээр тайлбарласан харагдаж байна) тохиолдолд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч талд буцаан худалдах” гэх агуулга бүхий гэрээ биш бөгөөд энэ нь талууд хооронд байгуулсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээнээс тодорхой харагдана.

Тодруулбал, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээгээр “Э” ХХК, “Х” ХХК нарын 20,046,337  ам.долларын зээлийн өр төлбөрийг бүр мөсөн хаасан (“Э” ХХК-ийн зүгээс банканд дахин зээлийн өр төлбөр төлөх асуудал байхгүй, зээлийн бүх барьцаа хөрөнгөө чөлөөлүүлсэн), зээлийн өр төлбөр төлөх үүргийн оронд “Э” ХХК-ийн өмчлөлийн оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг тус банкны өмчлөлд шилжүүлэн авсан, “Э” ХХК нь гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.3 дахь хэсэгт заасан үнээр, 1.4 дэх хэсэгт заасан хугацаа болох 2015.07.01-ний өдрөөс өмнө маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан худалдан авах нөхцөлийг тохирсон. Түүнээс маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгөөр хаалгасан 20,046,337 ам.долларын зээлийн өр төлбөрөө буцаагаад банканд төлсөн тохиолдолд банкнаас шилжүүлэн авсан үл хөдлөх хөрөнгийн буцаан шилжүүлэх нөхцөлийг тохиролцсон агуулга бүхий гэрээ биш болохыг онцгойлон дурдах нь зүйтэй.

2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний 1.3 дахь хэсэгт заасан оффисын барилгыг буцаан худалдан авах үнийн дүн нь 20,046,337 ам.доллар гэж тохиролцсон байгаа нь хаалгасан зээлийн дүнтэй адилхан байгаа нь шүүхээс гэрээг буруу тайлбарлахад хүргэсэн байж магадгүй юм.

Дээрхийг нэгтгэн дүгнэж үзвэл, талууд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээ байгуулахдаа өмнөх гэрээний үүргийг бүхэлд нь хүчингүй болгосон. Үүнийг уг гомдолд дурдсанчлан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний 12 дугаар зүйлийн 12.1 дахь хэсэгт “Энэхүү гэрээ нь энд заасан хэлцлүүдтэй холбогдсон асуудлаарх талуудын тохиролцоог бүхэлд нь агуулж байгаа, энэ гэрээний дагуу өмчлөх эрх шилжсэн нөхцөлд талуудын хооронд хийгдсэн урьд нь үйлдсэн бүх гэрээ, хэлэлцээр, ойлголт, хэлцлийг хүчингүй болгоно.” гэж тусгасан. Ингэснээр үүрэг шинээр үүссэн бөгөөд шинээр үүссэн үүргийн хувьд шүүх Иргэний хуулийн 171.3 дахь заалтыг хэрэглэж гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцох үндэслэлгүй. Учир нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээнд “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ” гэсэн утга бүхий заалт байхгүй. Энэ заалт нь өмчлөл нөгөө этгээдэд шилжих үндсэн шинжтэй байдаг худалдах-худалдан авах гэрээний хувьд хэрэглэгдэх боломжгүй заалт юм.

4.3. Шүүх үүрэг сольсонтой холбоотой нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй нь шийдвэрт нөлөөлсөн.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 10 дахь хэсэгт “Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3, 236.3-т талууд үүргийг солихоор тохиролцсон бол өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болох байтал зохигчдын хооронд байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээнд зээлдэгч банкнаас авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө буцаан шилжүүлж авах эрхтэйгээр заасан нь зээл болон барьцааны эрх дуусгавар болоогүй байгааг илэрхийлэхээс гадна зөвхөн хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг үүрэг гүйцэтгэх хүртэл үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх тухай Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1-д заасан шаардлагад нийцэхгүй байна.” гээд, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын хянавал хэсгийн 5 дахь хэсэгт “Түүнчлэн, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцааны зүйлийг худалдан борлуулсан үнээс хангуулахаар хуулиар зохицуулсан байхад маргааны зүйл болох оффисын 6 давхар барилгын үнэлгээг тогтоолгүйгээр зээлийн өр төлбөрөөр гэрээний үнийг тооцсон нь бодит бус болжээ. 5.2. Иймээс “Худалдаа, хөгжлийн банк” ХК, “У” ХХК-иудаас “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК-уудтай 2012.06.29-ний өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч нь гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ буюу хариу төлбөрийг худалдагчид төлсөн гэх үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй тул Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3-т зааснаар талуудын хооронд өмнөх гэрээний үүргийг сольж, дараагийн худалдах-худалдан авах гэрээгээр үүрэг үүссэн гэж үзэхгүй. 5.3. Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3, 236.3-т талууд үүргийг солихоор тохирсон бол өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болох байтал талуудын хооронд авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх гэрээнд зээлдэгч банкнаас авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө буцаан шилжүүлж авах эрхтэйгээр заасан нь зээл болон барьцааны эрхийг дуусгавар болгоогүй талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийг буруутгах үндэслэл гэжээ.

Дээр дурдсанчлан, анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс Х, У, “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК нарын хооронд байгуулсан 2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний агуулгыг илтэд гуйвуулан буруу тайлбарласан ноцтой зөрчил гаргасан.

Тодруулбал, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээгээр “Э” ХХК, “Х” ХХК нарын 20,046,337 ам.долларын зээлийн өр төлбөрийг бүр мөсөн хаасан, улмаар зээлүүдийн барьцаа хөрөнгүүдийг бүгдийг нь чөлөөлсөн, зээлийн өр төлбөрийн үүрэгт оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэн авсан нотлох баримт, үйл баримтууд тодорхой байсаар байхад анхан шатны шүүхээс “зээл болон барьцааны эрх дуусгавар болоогүй байна” гэх хачирхалтай дүгнэлт хийсэнд харамсаж байна.

Шүүх ИХШХШтХ-ийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт заасны дагуу нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлэх заалтыг хэрэглэхгүй процессын ноцтой зөрчил гаргасан нь шийдвэрт нөлөөлсөн.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх “үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ буюу хариу төлбөрийг худалдагчид төлсөн гэх үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй тул өмнөх гэрээний үүргийг сольж худалдах-худалдан авах гэрээгээр үүрэг үүссэн гэж үзэхгүй” гэх дүгнэлт (магадлалын хянах хэсгийн 5.2) хийхдээ Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.3 дахь хэсэгт “Энэ гэрээний дагуу оффисын барилгыг 20,046,337.00 ам.долларын үнээр А банкны өмчлөлд шилжүүлж өр төлбөрт тооцон оффисын барилгын үнийг барагдуулсанд тооцох бөгөөд А банк нь төлбөр төлөгчдийн Б банкинд төлөх төлбөрийг төлж барагдуулна.” гэж заасныг үнэлээгүй.

Иргэний хуулийн 239 дүгээр зүйлийн 239.1 дэх хэсэгт “Талууд хэлэлцэн тохиролцсоны үндсэн дээр өрийг хүчингүй болговол энэхүү үүрэг дуусгавар болно.” гэж заасан бөгөөд талууд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний 12 дугаар зүйлийн 12.1 дэх хэсэгт энэ талаар тухайлан зааж хэлэлцэн тохиролцсоноор өмнөх зээлийн гэрээнүүдийн үүрэг хүчингүй болж, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээгээр үүрэг шинээр бий болсон.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх “талууд үүрэг солихоор тохирсон бол өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болох байтал зээл болон барьцааны эрхийг дуусгавар болгоогүй” гэх дүгнэлт (магадлалын хянах хэсгийн 5.3) хийжээ.

Гэтэл хэрэгт авагдсан 2012 оны Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээний 12.1-д “Энэхүү гэрээ нь энд заасан хэлцлүүдтэй холбогдсон асуудлаарх талуудын тохиролцоог бүхэлд нь агуулж байгаа, энэ гэрээний дагуу өмчлөх эрх шилжсэн нөхцөлд талуудын хооронд хийгдсэн урьд нь үйлдсэн бүх гэрээ, хэлэлцээр, ойлголт, хэлцлийг хүчингүй болгоно.” гэж заасан нотлох баримтыг шүүх хэрэгт хамааралтай талаас нь үнэлээгүй хууль зөрчсөн.

Харилцагч “Э” ХХК болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд болох “Х” ХХК нар нь өөрсдийн зээлийн өр төлбөрөө бүрэн хаалгасан, хаалгасан зээлүүдтэй холбоотойгоор банканд ямар нэгэн өр төлбөр, тооцоо байхгүй, Монголбанкны зээлийн мэдээллийн сан дээр эдгээр зээлүүд нь хаагдсан төлөвт байгаа, хаалгасан зээлд барьцаалсан байсан барьцаа хөрөнгүүдээ бүгдийг нь чөлөөлүүлж авсан гэдгээ хүлээн зөвшөөрдөг ба уг үйл баримттай маргадаггүй, шүүхийн шатанд ч энэ талаар маргаагүй болохыг дурдая.

Дээрх дурдсан үйл баримтууд болон хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудаас үзвэл “Э” ХХК, “Х” ХХК нарын 20,046,337 ам.долларын зээлийн өр төлбөрт оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө шилжүүлэн авч зээлийн өр төлбөрийг бүрэн хааж, үүргийг сольсон болох нь тодорхой байна.

Өөрөөр хэлбэл, “Э” ХХК болон “Х” ХХК-уудын Хнаас авсан зээл, зээлийн болон барьцааны гэрээгээр хүлээсэн үүрэг, мөн “Х” ХХК-ийн Унаас авсан зээл, зээлийн болон барьцааны гэрээгээр хүлээсэн үүрэг, барьцаалуулагч болон батлан даагч “Л” ХХК, “М” ХХК, “Г” ХХК, Ч, Б нарын барьцаа болон батлан даалтын гэрээгээр тус тус хүлээсэн үүргүүд бүгд дуусгавар болж, гагцхүү Хнаас Уанд, “Х” ХХК-аас “Э” ХХК-д тус тус мөнгөн төлбөрийн үүрэг үүссэн үйл баримт нь Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3, 236.2, 236.3 дахь хэсэгт заасны дагуу талууд үүргийг солихоор тохиролцсон болохыг тодорхой гэрчилж байна.

Түүнчлэн анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс зээлдэгч банкнаас авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө буцаан шилжүүлж авах эрхтэйгээр гэрээ байгуулсан байна гэх ямар ч логикгүй тайлбар хийж тус банкны нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгохдоо солигдсон үүргийн зээлдэгч нь “Э” ХХК болон “Х” ХХК байсныг, зээлдүүлэгч нь ганц Х бус У мөн байсныг, цаашлаад тэдгээр зээлийн олон гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг өөрсдийн хөрөнгөөр хангах үүрэг хүлээсэн барьцаалуулагч, батлан даагч иргэд, хуулийн этгээдүүд уг харилцаанд үүрэг хүлээн оролцсон байсныг хэрхэн үзсэн нь тодорхойгүй, энэ олон тусдаа үүрэг бүхий олон оролцогчдыг чухам ямар үндэслэлээр ганцхан зээлдэгч “Э” ХХК-аар төлөөлүүлэн дээрх дүгнэлтэд хүрсэн нь ойлгомжгүй.

Нэхэмжлэгч 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу өмнөх зээлийн үүргийг бүхэлд нь сольсон бөгөөд нөгөө талын хүсэлтээр 2015.07.01-ний өдрийн дотор тодорхой үнээр буцаан худалдах нөхцөлийг гэрээнд тусгасан болохоос өмнөх зээлийн гэрээний үүрэг, төлбөрийн үүрэг үргэлжлээд яваад байсан зүйл байхгүй. Үүнийг шүүхээс ялгаж салгалгүйгээр хөрөнгө буцаан худалдах үнийг “зээлдэгч банкнаас авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд” гэх байдлаар мушгин тайлбарлаж байгаа нь хууль болон гэрээний агуулгыг илтэд гуйвуулан тайлбарласан байгааг анхаарч өгнө үү.

4.4. Шүүх “буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн гэрээ”-ний хүсэл зоригийг дүгнэхдээ хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн, хуулийг илтэд буруу тайлбарлан хэрэглэсэн байгааг арилгах шаардлагатай байна.

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 11 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээгээр маргааны зүйл болсон хөрөнгийг Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д худалдах-худалдан авах гэрээнд заасан бол худалдагч нь худалдсан эд хөрөнгөө худалдан авагчаас буцаан худалдан авах эрхтэй бөгөөд худалдагчийн энэ эрх нь түүний хүсэл зоригоос хамааран хэрэгжинэ гэж заасан. Гэтэл талуудын хоорондох энэ гэрээгээр “Э” ХХК-ийн зээл төлөх үүргийг талуудын хоорондох Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу төлөхөөр, энэ хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгө “Э” ХХК-ийн эзэмшил, ашиглалтад байсан, хөрөнгийн эзэмшил ашиглалт болон түүнээс гарах зардлыг хариуцаж байсан нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй, улмаар энэ гэрээ нь Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д заасан болзол тавьж хийсэн хэлцэл гэж үзэх боломжгүй.” гээд, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын хянавал хэсгийн 8.1 дэх хэсэгт “8.1. Гэтэл нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэн авах замаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулж буй нь Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1, 266 дугаар зүйлийн 266.1 дэх хэсэгт заасан агуулгад тус тус нийцээгүй.” гээд, 10 дахь хэсэгт Хариуцагчийн ... Х ХК-аас зах зээл дээр бонд босгоход банкны том зээлдэгч нарын зээл хэвийн байх ёстой тул барьцаа үл хөдлөх хөрөнгийг банкны нэр дээр түр шилжүүлээд буцаан авах нөхцөлтэйгөөр зээлийг хаах шахалт, шаардлагын дагуу гэрээ байгуулсан гэх тайлбар үндэслэлтэй” гэжээ.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс “маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь “Э” ХХК-ийн эзэмшил, ашиглалтад байсан/байгаа, хөрөнгийн эзэмшил ашиглалт болон түүнээс гарах зардлыг хариуцаж байсан” гэх үндэслэлээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй, улмаар энэ гэрээ нь Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д заасан болзол тавьж хийсэн хэлцэл гэж үзэх боломжгүй гэх утгагүй тайлбар, үндэслэлийг шийдвэрт тусгасан нь үндэслэлгүй.

Учир нь, Х нь өөрийн өмчлөлийн хөрөнгөө “Э” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулан авахын тулд 2015 оноос хойш өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй арга хэмжээ авч, хүсэлт, шаардлагуудыг удаа дараа хүргүүлж ажилласан боловч тус банкны хөрөнгийг чөлөөлж өгөөгүйн улмаас шүүхэд хандан нэхэмжлэл гарган явж байгаа билээ. Банкны өмчлөлийн хөрөнгийг суллаж өгөх нь байтугай, банкны холбогдох хүмүүсийг объектод нэвтрүүлэхгүй өнөөдрийг хүрлээ. Ийм байхад бид яаж хөрөнгийн эзэмшил, ашиглалтаа өөртөө авч холбогдох зардлыг хариуцах билээ? Үүнийг харин тодруулмаар байна.

Түүнчлэн, анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс маргаан бүхий Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээг дүр үзүүлж хийсэн гэж дүгнэхдээ талууд 12 жилийн өмнө гэрээ байгуулах болсон хүсэл зоригт хамаарах нөхцөл байдалд тал бүрээс нь иж бүрэн дүн шинжилгээ хийгээгүй.

Дүр үзүүлсэн гэрээний үндсэн шинж нь хэлцэл хийх хүсэл зориг, эрмэлзэл байхгүй, зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгох зорилготой. Гэтэл Х маргаан бүхий Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээг хийснээр дүр үзүүлэх буюу гадагш илэрхийлэл төрүүлэхийг зориогүй. Тус банканд маргаан бүхий гэрээг байгуулах хүсэл зориг, эрмэлзэл хангалттай байсан. Бидний хувьд “Э” ХХК, “Х” ХХК-уудын зээлийн өр төлбөрийг тэдгээр хуулийн этгээдүүдийн бүх хувьцаа эзэмшигч (Ч, Б)-д нь ижил, нэгдмэл сонирхолтой байсан нөхцөл байдлыг харгалзан зээлийн гэрээний үүргийг сольж, хөрөнгө шилжүүлэн авч, улмаар буцаан худалдан авах болзолтой гэрээ байгуулах хүсэл зорилготой байсан. Энэ зорилгод нийцсэн хамгийн тохиромжтой гэрээний төрөл нь Иргэний хуульд заасан буцаан худалдах авах болзолтой гэрээ байсан тул талууд харилцан тохиролцож гэрээний хэлбэрээ сонгосон.

Гэтэл давж заалдах шатны шүүх “2012.09.20-нд банк бонд гаргасан байгаа нь гэрээг бонд босгох зорилгоор дүр үзүүлэн байгуулсан байна” гэж дүгнэхдээ өөр бусад олон нөхцөл байдал, буцаан худалдан авах хугацааны талаарх гэрээний заалтыг харгалзаагүй. Хэрэв маргаан бүхий гэрээг бонд босгох зорилгоор дүр үзүүлэн байгуулсан гэж үзэж байгаа бол буцаан худалдан авах хугацааг удаан буюу 3 жилээр тогтоох шаардлагагүй билээ.

Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.2 дахь хэсэгт “Хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга ойлгомжгүй бол хүсэл зоригоо илэрхийлэгчийн хэрэгцээ, шаардлага, үг болон үйлдэл, эс үйлдэхүй, бусад нөхцөл, байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлана.” гэж заасан.

Талууд буцаан худалдан авах хугацааг 3 жилээр тогтоосон нь энэ гэрээг байгуулахад талуудын хүсэл зориг бонд гаргахад чиглээгүйг илтгэнэ. Энэ гэрээний уг мөн чанар нь банк байнгын харилцагчаа сар бүрийн төлбөрийн үүргээс чөлөөлж, тэрхүү 3 жилийн хооронд харилцагч бизнесээ өөд татаж, төлбөрийн чадвараа дээшлүүлснээр үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдан авах боломж олгоход чиглэсэн. Энэ бол бидний бодит хүсэл зориг байсан. Хүсэл зоригийн илэрхийллийг тайлбарлахад тухайн этгээдийн бодит хүсэл чухал гэж үзэж байна. Гэвч харилцагч маань энэ 3 жилийн таатай боломжийг ашигласан хэрнээ гэрээнийхээ амлалтдаа хүрээгүй, үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдан аваагүй төдийгүй 12 жилийн өмнө гэрээ байгуулах болсон нөхцөл байдлыг “шахалт шаардлагын дагуу гэрээ байгуулсан” гэж ямар ч нотлох баримтгүйгээр гуйвуулж, үүнийг нь шүүх өлгөн авч байна.

Шүүх хариуцагчийн хүсэл зоригоо тайлбарласан илэрхийллийг давууд тооцож, талуудад тэгш хандаагүй, хүсэл зоригийн бусад нөхцөл байдалд дүн шинжилгээ хийгээгүй. Энэ бол гэрээнд оролцогч талууд байгуулсан гэрээндээ итгэл хүлээлгэх, гэрээний эрх зүйн хамгаалалтад байх зарчимд харшилж байна.

Түүнчлэн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.4 дэх хэсэгт “Э” ХХК нь 2014.07.01 хүртэл гэрээнд заасан үнээр, 2015.07.01 хүртэл 6% нэмэгдүүлсэн үнээр үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан худалдан авахаар заасан байгаа нь 3 жилийн хугацаанд буцаан авах эрхээ хэрэгжүүлэх таатай боломж олгож байсныг харуулна. Энэ нь талууд энэ гэрээг бодитоор хэрэгжүүлэхийг зорьж, дүр үзүүлж хийгээгүйг нотолно.

Энэ мэтчилэн нөхцөл байдал, гэрээний заалтыг авч үзэхдээ шүүх Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт “Хүсэл зоригийн агуулгыг тайлбарлахдаа үгийн шууд утгыг анхаарна.” гэж заасныг баримтлаагүй.

Дээрхээс дүгнэвэл, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлж, Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д заасан болзол тавьж хийсэн хэлцэл гэдэг нь 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээнээс маш тодорхой харагдаж байна. Тодруулбал, тус гэрээ нь талуудын хүсэл зоригийг үндэслэж, Иргэний хуулийн 109, 110, 189.1, 236.1.3, 243.1, 265.1-д заасан зохицуулалтуудыг үндэслэн байгуулсан өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон, түүнчлэн буцаан худалдах болзол тавьж хийсэн хэлцэл юм.

Уг гэрээг “Э” ХХК, “Х” ХХК-уудын эрх бүхий албан тушаалтан (хувьцаа эзэмшигч нар)-ууд гарын үсэг зурж гэрээ байгуулагдсан байгааг дурдах нь зүйтэй.

Жич: Гэрч Н-ы мэдүүлэг нь түүний өөрөө хянаж хуудас бүр дээр нь гарын үсэг зурж баталгаажуулсан 2012.06.29-ний өдрийн гэрээний агуулгаасаа илт зөрсөн байгааг анхаарах хэрэгтэй. Талуудын хооронд байгуулагдаж хүчин төгөлдөр болсон тус гэрээг бус өөрийн байгуулсан гэрээнээсээ огт өөр зүйлийг ярьж буй гэрчийн мэдүүлгийг үндэслэн шийдвэр гаргасан байгаа нь тухайн анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангахгүй байна.

Түүнчлэн, Х нь олон улсад бонд босгохтой холбогдуулан “Э” ХХК, “Х” ХХК-уудад хандан “чанаргүй зээлүүдийг хааж үзүүлэлтээ сайжруулах хэрэгтэй байна” гэх хүсэлтийг тавьсан зүйл байхгүй.

“Э” ХХК, “Х” ХХК-ууд нь гэрээ байгуулах өдрийн байдлаар “Э” ХХК- ийн 2,610,000 ам.долларын зээл нь 521 хоног, “Х” ХХК-ийн 6,600,000 ам.долларын зээл нь 729 хоног, “Х” ХХК-ийн 3,240,000 ам.долларын зээл нь 1155 хоног, “Х” ХХК-ийн 2,500,000 ам.долларын зээл нь 1548 хоногийн тус тус хугацаа хэтрэлттэй байсан. Өөрөөр хэлбэл, эдгээр зээлдэгч нь олон сар жилийн хугацаа хэтрэлттэй чанаргүй зээлүүдтэй байсан тул өөрсдийн зээлийн өр төлбөрөө маргаан бүхий оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөр хааж өмнөх үүргийг солих хүсэлтээ илэрхийлж, улмаар тухайн хүсэл зоригийг баталгаажуулсан хэлцэл нь 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ юм.

Давж заалдах шатны шүүхийн “Х” ХК нь зах зээл дээр бонд босгоход банкны том зээлдэгч нарын зээл хэвийн байх ёстой тул барьцаа үл хөдлөх хөрөнгийг банкны нэр дээр түр шилжүүлээд буцаан авах нөхцөлтэйгөөр зээлийг хаах шахалт, шаардлагын дагуу гэрээ байгуулсан гэх гайхширам дүгнэлт хийжээ. Уг хэргийн хавтаст хэрэгт давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг нотлох ямар ч баримт байхгүй атал ийнхүү дүгнэлт хийж буй нь нэхэмжлэгчийн эрхийг ноцтой зөрчихөөс гадна иргэний процесс хуулийг ноцтой зөрчиж байна.

4.5. Эрх олгосон заалтыг императив буюу заавал биелүүлэх заалт гэж тайлбарлаж байгааг залруулах шаардлагатай.

“Э” ХХК, “Х” ХХК-уудад зээлийн гэрээнүүдийн үүргийн гүйцэтгэлд үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэн авсан үйлдэл нь Иргэний хууль, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуульд нийцэж байна.

Тодруулбал, Х нь “Э” ХХК, “Х” ХХК-ууд олгосон зээлийн өр төлбөрт “Э” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэн авсан байгаа нь Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлд үүрэг дуусгавар болох талаарх харилцааг зохицуулсан байдаг. Тус зүйлийн 236.1.3 дахь заалтад “талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон.” гэж заасныг үндэслэн зээлийн гэрээгээр хүлээсэн зээлдэгч нарын үүргийг дуусгавар болгож, зээлүүдийг хаасан. Энэ харилцаа нь Иргэний хуулийн 1.2-т заасан эрх тэгш байх, бие даасан байх болон иргэний эрх үүргийг ямар нэгэн хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлсэн зарчмуудад нийцсэн.

Өөрөөр хэлбэл, “Иргэний хуулийн 174, 175 дугаар зүйлүүдэд заасны дагуу зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг үүрэг гүйцэтгэгчийн барьцаа хөрөнгөөр хангуулах тохиолдолд барьцаа хөрөнгийг шүүхийн журмаар худалдан борлуулах ёстой. Х нь Иргэний хуулийн уг зохицуулалтыг зөрчсөн тул тус банктай байгуулсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх заалтад заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд хамаарна” гэж үзэх боломжгүй.

Иргэний хуулийн 174 дүгээр зүйлийн 174.1 дэх хэсэгт “Ипотекийн шаардлагыг хангах хугацааг үүрэг гүйцэтгэгч хэтрүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй.”, мөн хуулийн 159 дүгээр зүйлийн 159.1 дэх хэсэгт “Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйлийг энэ хуульд заасан журмын дагуу дуудлага худалдаагаар худалдана.” гэж, 174 дүгээр зүйлийн 174.4 дэх хэсэгт “ипотекийн зүйлийг шүүхийн бус журмаар худалдан борлуулах журмыг хуулиар тогтооно” гэж, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2-т барьцааны зүйлийг шүүхээс гадуур худалдахдаа энэ хуулийн 45 дугаар зүйлд заасан шууд худалдах, 46 дугаар зүйлд заасан дуудлага худалдааны аль нэгийг хэрэглэнэ гэж заасан.

Өөрөөр хэлбэл, талууд гэрээнд өөрөөр заах боломжийг Иргэний хуульд олгосон. Хэрэв шүүхээс гадуур худалдах бол шууд худалдах, эсхүл дуудлага худалдаанд оруулах боломжтой. Гэтэл шүүх дүгнэхдээ барьцаалуулагч шүүхийн бус журмаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахдаа дуудлага худалдаагаар худалдахаар байна гэж дүгнэн хуулийг илт зөрүүтэй хэрэглэсэн.

Ер нь, “Э” ХХК нь “Х” ХХК-ийн зээлийн өр төлбөрийг өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөөр гүйцэтгэснээс үүсэх авлагыг “Х” ХХК-аас нэхэмжлэх нь зүйтэй. Тодруулбал, “Э” ХХК, “Х” ХХК, Х, Уны хооронд байгуулагдсан 2012.06.29-ний өдрийн tbdm253/2012 дугаартай Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний үндэслэл хэсгийн (g) “Талууд харилцан тохиролцсоны дагуу “Э” ХХК нь төлбөр төлөгчдийн банкуудад төлөх төлбөрт тооцон оффисын барилгыг (газар эзэмших эрхийн хамт) буцаан худалдан авах эрхтэйгээр А банкны өмчлөх эрхэд шилжүүлэхийг зөвшөөрч байгаа” гэж, (h) “Х нь энэхүү Гэрээний Үндэслэл хэсгийн дээр (b), (c), (d)-д заасан өр төлбөрийг Э-д буцаан төлж барагдуулахыг зөвшөөрсөн,” гээд, 1 дүгээр зүйлийн 1.6 дахь хэсэгт “Оффисын барилгыг Хны өмчлөлд шилжүүлснээр Х нь өөрийн банкуудад төлөх өр төлбөрийг Э-ийн өмнө хариуцан төлж барагдуулна.” гэж зааснаас харвал “Э” ХХК нь өөрийн болон “Х” ХХК-ийн зээлийн өр төлбөрт Ү-2203009950 дугаарт бүртгэгдсэн 5601 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг тооцон Ханд шилжүүлж, “Х” ХХК нь өөрийн зээлүүдийн өр төлбөрийг “Э” ХХК-д шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон байгаа.

5.6. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр нь шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй байгаа тухайд.

“Э” ХХК нь “Х” ХХК-ийн дээр дурдсан зээлүүдийн өр төлбөрийг өөрийн хөрөнгөөр барагдуулсан гэдгээс улбаалан хохирлын асуудлыг хөндөж байгаа бол уг хохирлыг “Х” ХХК-иас нэхэмжлэх ёстой. Гэтэл харилцан хамаарал бүхий компаниасаа өр төлбөрөө нэхэмжлэхийн оронд зээлийн өр төлбөрөө хаалгасан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж буй явдал нь хууль тогтоомж (үүргийг зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх зарчим §206.1), цаашлаад гэрээний эрх зүйн харилцааг ноцтой зөрчиж байна.

“Э” ХХК нь тус банкны өмчлөлийн ... дугаарт бүртгэгдсэн 5601 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2012 оноос хойш бусдад түрээслэн үйл ажиллагаа явуулж ирсэн бөгөөд тухайн түрээсийн орлогыг банканд шилжүүлээгүй болно. Улаанбаатар хотын А зэрэглэлийн бүсийн оффисын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн доод хөлсөөр бодоход “Э” ХХК нь өнгөрсөн 12 жилийн хугацаанд 20 гаруй сая ам.долларын орлого олж, өнөөдрийн Монголбанкны ханшаар бол 76 тэрбум төгрөгийн орлого олжээ. Гэтэл “Э” ХХК нь манай банканд нэг ч төгрөг шилжүүлэх нь битгий хэл өөрийн өмчлөлийн байрандаа ч нэвтрэх боломжийг банканд олгодоггүй.

“Х” ХХК, “Э” ХХК нар ам.долларын зээлийн өр төлбөрүүдээ бүрэн хаалгаж, тухайн зээлийн барьцаанд байсан барьцаа хөрөнгөнүүдээ чөлөөлүүлсэн. Өөрөөр хэлбэл, “Э” ХХК, “Х” ХХК нь манай банканд зээлийн өр төлбөргүй болсон, түүнчлэн Монголбанканд дээр дурдсан зээлийн өр төлбөр хаагдсан бүртгэлтэй байгааг дурдах нь зүйтэй.

Дээр дурдсан бодитой нөхцөл байдал байсаар байтал анхан шатны шүүхээс тус банкны нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хэт нэг талыг барьсан, нэхэмжлэгч талд ноцтой хохирол учруулсан явдал болсон. Өөрөөр хэлбэл, “Э” ХХК болон “Х” ХХК-ууд нь өөрсдийн 20,046,337 ам.долларын өр төлбөрөө 12 жилийн өмнө хаалгаж, бүх барьцаа хөрөнгүүдээ чөлөөлүүлж авсан. Гэтэл өнөөдөр “Э” ХХК болон “Х” ХХК-ууд өөрсдийн өр төлбөртөө тооцон тус банканд шилжүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийг буцаан “Э” ХХК-д шилжүүлэхээр шүүхээс шийдвэрлэлээ. Банк нь бусдын 20,046,337 ам.долларын зээлийг зүгээр л хаагаад өгсөн болж хувирав.

Гэтэл, үүргийг зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх зарчим яаж хангагдах вэ? Бид “Х” ХХК, “Э” ХХК нарыг өр төлбөртөө хөрөнгөө тус банканд шилжүүлэн өгч байна гэж итгэсэн. Итгэл хамгаалах, хувийн хэрэгт хөндлөнгөөс үл оролцох, талуудын чөлөөт байдлын зэрэг зарчмууд яах вэ?

Иргэний эрх зүйн олон улсад хүлээн зөвшөөрөгдсөн суурь зарчмуудын нэг нь “pacta sunt servanda” /Англи: “an agreement must be honored”, Орос: “договоры должны соблюдаться”/ буюу “гэрээ хэлцэл хийсэн бол биелүүлэх ёстой” гэх зарчим байдаг. Энэхүү зарчим нь “хүний нийгмийг бүтээн бий болгосон хэм хэмжээнүүд дотроос ёс суртахуун түгээмэл хэм хэмжээ болон шашинд хамгийн гүн нөлөөгөө үлдээсэн зарчим” бөгөөд хүсэл зоригоо илэрхийлж гэрээ байгуулаад, үр шимийг нь хүртээд харин үүргээ гүйцэтгэхдээ “гэрээ хүчин төгөлдөр бус” гэж маргах нь энэхүү иргэний эрх зүйн суурь зарчимд нийцэхгүй юм. Түүнчлэн, өөрийн хийсэн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулахаар маргах нь тухайн тал гэрээ хэлцлийн харилцаанд “good faith” буюу сайн, шударга хүсэл зориг өвөртлөн оролцоогүйг илэрхийлэх бөгөөд ийм шударга бус хандлага зөвтгөгдөх нь иргэний эрх зүйн “гэрээ хэлцэл биелэгдэх” зарчим, түүнд итгэх итгэлийг хөндөж байгаа явдал гэж үзэх боломжтой.

Иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч хоорондын тохиролцоог тэдгээрийн арилжааны болон тухайн эдийн засгийн сонирхол, хэлцлээр илэрхийлсэн онцлог бөгөөд нарийн төвөгтэй хүсэл зоригийн хүрээнд салбар дундын мэдлэгээр тайлбарлах нь нийцтэй бөгөөд иргэний хууль тогтоомж, тэр дундаа үүргийн эрх зүйн хэм хэмжээ нь гэрээний талын гэрээ хэлцлээр олж авсан зөрчигдсөн эрхийг сэргээхэд чиглэх агуулгатай, харин гэрээ хэлцлийг өөрийг нь шалгаж шүүхэд ашиглагддаг журам, дүрэм биш, гэрээний чөлөөт байдлыг тодорхойлох, хамгаалах доод шалгуурыг тогтоосон хэм хэмжээ гэж тооцогддог билээ.

Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2 дахь заалтад заасны дагуу анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1, 2, 4 дэх заалтыг, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын тогтоох хэсгийн 1, 2 дахь заалтыг тус тус хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн өөрчлөлтийг оруулж өгнө үү гэжээ.

 5. Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдаанаар нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Гын гаргасан гомдлыг хэлэлцээд хоёр шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн гэх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлээр хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр 2024.11.21-ний өдрийн 001/ШХТ2024/01389 дүгээр тогтоолыг гаргажээ.

 ХЯНАВАЛ:

6. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэв.

 7. Нэхэмжлэгч “Худалдаа, хөгжлийн банк” ХК “Э” ХХК-д холбогдуулан ... хаягт байрлах, бизнесийн төвийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөөс хариуцагч “Э” ХХК-ийг албадан нүүлгэж, чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ: “...“Х” ХК нь “Э” ХХК-тай 2009.10.26-ны өдөр, мөн “Х” ХХК-тай 2007.12.26-ны өдөр зээлийн гэрээ, 2008.12.01-ний өдөр зээлийн эрх нээх гэрээг, “У” ХХК нь “Х” ХХК-тай 2008.02.06-ны өдөр болон 2009.02.06-ны өдөр тус тус зээлийн гэрээ байгуулсан. Дээрх зээлийн гэрээнүүдийн дагуу олгогдсон зээлийн өр төлбөрийн үлдэгдэл нийт 20,046,337 ам.доллар болсон.

“Х” ХК, “У” ХХК, “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК-уудын хооронд 2012.06.29-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдах авах гэрээ байгуулж, “Э” ХХК, “Х” ХХК-уудын 20,046,337 ам.долларын өр төлбөрт тооцон маргаж буй барилгын өмчлөх эрхийг “Х” ХК-д шилжүүлж гэрчилгээ гарсан. Гэрээний 1.4-т оффисын барилгыг 2015.07.01-ний өдрөөс өмнө буцаан худалдан авах нөхцөлийг тусгасан байх ба уг хугацааны дотор “Э” ХХК-ийн зүгээс оффисын барилгыг буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлээгүй тул 2015.07.01-ний өдрөөр гэрээ дуусгавар болсон.

Банкны зүгээс 2015.07.08-ны өдрийн 5/3583 тоот, 2015.11.18-ны өдрийн 5/4472 тоот, 2016.03.01 өдрийн 5/1242 тоот, 2016.08.22-ны өдрийн 5/3830 тоот, 2018.04.26-ны өдрийн 5/2856 тоот, 2018.10.12-ны өдрийн 5/6823 тоот, 2019.06.14-ний өдрийн 3/3508 тоот, 2020.03.18-ны өдрийн 5/1798 тоот албан бичгүүдээр оффисын барилгыг чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг “Э” ХХК-д удаа дараа хүргүүлсэн боловч шаардлагыг биелүүлээгүй.

Иймд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын бүртгэлийн Ү... үл хөдлөх хөрөнгийг “Э” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү...” гэж тайлбарласан,

Хариуцагч “Эи Си Пи” ХХК тайлбартаа: “...Манай компанийн хамаарал бүхий “Х” ХХК нь уул уурхайн төслүүд хэрэгжүүлж, төмрийн хүдэр олборлолтын төсөлд “Х” ХК, “У” ХХК-уудаас зээлээр санхүүжилт хийж олон жилийн турш хамтран ажилласан. Улмаар 2009 оны дэлхийн эдийн засгийн хямралтай холбоотойгоор уул уурхайн бүтээгдхүүн тэр дундаа төмрийн хүдрийн гадаад зах зээлийн үнэ огцом унаж “Х” ХХК-ийн төмрийн хүдэр олборлолтын төсөл эдийн засгийн хувьд ашиггүй болсноор банкны зээлийн өр төлбөр хуримтлагдах үндсэн шалтгаан болсон. Банкны зээлийн өр төлбөрийн дүнд хариуцагч нь өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг түр хугацаанд шилжүүлэх, харин гэрээнд заасан үнийн дүнг “Х” ХХК нь гэрээнд заасан хугацаанаас өмнө банкинд төлж барагдуулах энэ тохиолдолд “Э” ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгөө банкнаас буцаан шилжүүлэн авахаар 2012.06.29-ний өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдах авах гэрээ байгуулсан. Өнгөрсөн хугацаанд “Х” ХХК-ийн зүгээс 2012.06.29-ний өдрийн гэрээний асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор “Х” ХК-д удаа дараа бизнесийн болон гэрээний санал хүргүүлсэн боловч нэхэмжлэгч нь асуудлыг шийдвэрлээгүй, ...нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй...” гэж маргасан.

Хариуцагч “Э” ХХК нь нэхэмжлэгчид холбогдуулан 2009.10.26-ны өдрийн №ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээ, 2012.06.29-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ: “...“Э” ХХК нь “Х” ХК-тай байгуулсан 2009.10.26-ны өдрийн зээлийн гэрээгээр 2,610,000 ам.долларыг зээлж, барьцаанд оффисын 6 давхар барилгыг барьцаалсан. Бусад зээлдэгчийн авсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалаагүй,

“Х” ХК-аас “Х” ХХК-д хандан ...500 сая ам.долларын бонд босгоход банкны том зээлдэгч нарын зээл хэвийн байх шаардлагатай тул “Э” ХХК-ийн 5,601 м.кв талбайтай, 6 давхар барилгыг банкны нэр дээр авах нөхцөлтэйгөөр шилжүүлэх санал тавьсан. Улмаар “Х” ХХК-ийн хувьд олон жил хамтран ажиллаж ирсэн банкныхаа саналыг хүндэтгэн, нөгөө талаар зохих хугацаа авч борлуулалтын орлогоороо бүрэн төлөх боломжтой гэж үзээд “Э” ХХК нь “Х” ХК-тай 2012.06.29-ний өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан. Дээрх гэрээнд өр төлбөртөө тооцон үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх хүсэл зоригийн илэрхийлэл байгаагүй, харин банкны шахалт, шаардлагын дагуу гэрээ байгуулсан. 2012.06.29-ний өдөр байгуулсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 174, 175 дугаар зүйлүүдийг зөрчсөн тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлүүдийн 56.1.1-т заасан хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл юм.

Түүнчлэн “Х” ХК болон “Э” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2009.10.26-ны өдрийн зээлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл. Учир нь “Х” ХК болон “Э” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээнд “Х” ХК болон “Э” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2009.10.26-ны өдрийн зээлийн гэрээний үндсэн зээл 2,610,000 ам.доллар болон 2012.06.01-ний өдөр хүртэл бодогдсон хүүгийн төлбөрийн нийлбэр дүн болох 3,557,431 ам.доллар нь нийт 20,046,337 ам.долларын өр төлбөрийн нэг хэсэг байсан.

Зээлийн гэрээнд эргэлтийн хөрөнгийг санхүүжүүлэх гэж зориулалтыг заасан боловч тус зээлээс “Х” ХХК-ийн зээлийн хүү нийт 2,473,939.31 ам.долларыг буцаан авсан. Банкны зүгээс зээл олгохдоо хамаарал бүхий компанийн зээлийн хүүг буцаан суутган авсан үйлдэл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн..., мөн хуулийн 56.1.10-д дээр дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндэслэн хийсэн бусад хэлцэл нь хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан тул Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна.

Иймд “Х” ХК болон “Э” ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2009.10.26-ны өдрийн №ЗГ/115 дугаартай зээлийн гэрээ болон 2012.06.29-ний өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, уг хэлцлийн дагуу шилжүүлсэн.... барилгыг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд буцаан шилжүүлэхийг хариуцагч “Х” ХК-д даалгаж өгнө үү...” гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч “Х” ХК сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: “...Зээлийн гэрээнүүдийн үүргийн гүйцэтгэлд үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлж авсан нь хуульд нийцсэн. “Э” ХХК, “Х” ХХК нь 2007-2009 оны хооронд 4 удаагийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс 2012.06.29-ний өдөр нийт 20,046,337 ам.долларын өртэй байсан тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдан авах гэрээг байгуулан зээлийн өр төлбөрийг хаасан нь хууль зөрчөөгүй.

Түүнчлэн хариуцагч нь 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээтэй холбоотой шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан.

2009.10.26-ны өдрийн зээлийн гэрээ хүчин төгөлдөр тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагуудыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү..” гэж тайлбарлажээ.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Л” ХХК тайлбартаа: “...Манай компани нь “Х” ХХК болон “У” ХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2008.02.06-ны өдөр болон 2009.02.06-ны өдөр байгуулагдсан зээлийн гэрээгээр олгогдсон 2,500,000 ам.долларын зээлд батлан даалт гаргасан. Тодруулбал, 2008.02.01-ний өдрийн зээлийн гэрээ батлан даалтын гэрээгээр дээрх зээлд батлан даалт гаргасан байсан тул 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний нэг тал болж оролцож байгуулсан.

2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцөл нь “Э” ХХК, “Х” ХХК-ийн 20,046,337 ам.долларын зээлийн өр төлбөрийн үүргийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхээр солих нөхцөлтэй бөгөөд “Л” ХХК нь зээлдэгч биш, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч ч биш тул манай компанийн эрх ашиг хөндөгдөхгүй...” гэж тайлбарласан.

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК нэхэмжлэгчид холбогдуулан 2009.02.06-ны өдрийн №ЗНГ0001/090206 дугаартай зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах тухай шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...“Х” ХХК  нь “У” ХХК-тай 2007.04.30-ны өдрийн зээлийн гэрээгээр 175,000,000 төгрөгийг 3 сарын хугацаатай,  2007.11.30-ны өдрийн зээлийн гэрээгээр 704,000,000 төгрөгийг 3 сарын хугацаатай зээлсэн. Тухайн үед “Х” ХХК-ийн хамаарал бүхий компаниуд болох “Эрдэнэс майнинг” ХХК, “Л” ХХК болон “И” ХХК нь “У” ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулж зээл авсан байсан, “Х” ХХК болон бусад хамаарал бүхий юмпанид олгосон зээлийг хаах зорилгоор 2007.12.26-ны өдөр “Х” ХК-тай зээлийн гэрээ байгуулж, дээрх зээлүүдийг хаасан. Мөн 2008.02.06-ны өдөр “У” ХХК-тай зээлийн гэрээг байгуулан 500,000 ам.долларыг зээлсэн ба 2009.02.06-ны өдөр зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулан 2,000,000 ам.долларыг нэмж олгохоор өөрчлөлт оруулсан. Нэмж олгосон 2,000,000 ам.долларын зээлээс өмнөх зээлүүдийн хүүд нийт 1,844,074.80 ам.долларыг төлж, компанийн хувьд үйл ажиллагаандаа 655,925.20 ам.долларыг ашигласан. Өмнөх зээлийн үүргийг гүйцэтгээгүй байхад дахин зээл авхуулж, өөрийн болон хамаарал бүхий бусад этгээдийн зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүг төлүүлсэн нь “У” ХХК болон “Х” ХК-уудын шаардлага, шахалтаар хийсэн. Маргаан бүхий 2009.02.06-ны өдрийн зээлийн зориулалт нь гэрээнд зааснаар эргэлтийн хөрөнгөө нэмэгдүүлэх байсан. Тиймээс банкны зүгээс зээлийг зээлээр хаах зориулалтаар зээл олгосон болон шинээр олгосон зээлээс өмнөх зээлийн төлбөрийг суутгасан нь компанийн хувьд зээлийг бүхэлд нь зориулалтаар ашиглах боломжийг хааснаас гадна маргаан бүхий хоёр зээлийн гэрээнд дурдсан хууль болон журмын заалтыг зөрчсөн байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3-д заасан үндэслэлүүдээр хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасан үндэслэлээр уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү...” гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй гэж маргажээ.

8. Анхан шатны шүүх: “...Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд: ...Гэрээ Иргэний хуулийн 171.1.3-т  заасан хориглолтыг зөрчсөн, ...Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3, 236.3-т зааснаар талууд үүргийг солихоор тохиролцсон бол өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болох байтал зохигчдын хооронд байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээнд зээлдэгч банкнаас авсан зээлээ бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө буцаан шилжүүлж авах эрхтэйгээр заасан нь зээл болон барьцааны эрх дуусгавар болоогүй байгааг илэрхийлэхээс гадна зөвхөн хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг үүрэг гүйцэтгэх хүртэл үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх тухай Иргэний хуулийн 235 дугаар 235.1-д заасан шаардлагад нийцээгүй байна. …Талуудын хоорондох энэ гэрээ Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй, улмаар Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д зааснаар болзол тавьж хийсэн хэлцэл гэж үзэх боломжгүй. ...Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтад байгаа, тухайн барилгын газар эзэмших эрх нэхэмжлэгч банкинд шилжээгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөд шаардлагатай засвар үйЛилгээ, ашиглалтын зардал зэргийг хариуцагч тал хариуцаж байгаа зэргээс үзвэл зохигчдын хооронд байгуулсан 2012.06.29-ний өдрийн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдах авах гэрээг талууд хэрэгжүүлэх хүсэл зориг байгаагүй буюу Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д заасан арга замаар үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөс хангуулах тухай шүүхийн шийдвэргүй, шүүхийн бус аргаар барьцааны зүйлийг өмчлөлдөө шилжүүлж авсан байх тул дээрх гэрээг 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.2-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл, 56.5-д зааснаар хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ талууд харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй тул …уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэхийг даалгах хууль зүйн үндэслэлтэй гэж шүүх үзэв.

Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн шаардлагын тухайд: ...Шинжээчийн 2023.12.28-ний өдрийн 23/08801 тоот дүгнэлтэд: “ХХБ, УБХотын банкнаас авсан 4 зээл бүхий 14,942,160 ам.доллароос 10,000,631.90 ам долларыг зээл шууд хаахад буюу өмнө авсан 6 зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүд төлсөн байна. Энэ нь тухайн олгосон зээлийн 66.95%-ийг эзэлж байна. Нэг банкнаас авсан зээлээр нөгөө банкны авсан дараагийн зээлээр төлж байсан байх бөгөөд нийт зээлүүдийн дийлэнх хувь нь зээл зээлийн хүүг төлөхөд зарцуулагдсан байна...” гэснээс үзэхэд зээлийг зээлээр хааж байсан нь шинжээчийн дүгнэлт, нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдийн тайлбараар тогтоогдож байна. Талуудын хооронд байгуулагдсан, зээлийн болон зээлийн гэрээнд өөрчлөлт оруулах гэрээ нь хуулиар хориглосон, хуульд хүчин төгөлдөр бус байхаар зохицуулсан заалтыг зөрчөөгүй байна, харин банкнаас авсан зээлээр зээлийг хаасан, гэрээнд заасан зориулалтын дагуу зээлийг ашиглаагүй гэж үзвэл нэхэмжлэл гаргах эрх нь нээлттэй болохыг дурдах нь зүйтэй. Иймд “Э” ХХК-ийн нэмэгдүүлсэн шаардлага болон бие даасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.” гэж дүгнэсэн бол, давж заалдах шатны шүүх хэргийг хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн байна.

9. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэрэгт цугларсан баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлж, үйл баримтыг үндэслэл бүхий тогтоосны үндсэн дээр маргаантай эрх зүйн харилцаанд хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн байх тул шүүх нотлох баримт үнэлэх журмыг зөрчсөн, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн талаарх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдсонгүй.

Харин хоёр шатны шүүх хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг бүрэн шийдвэрлээгүй байх тул шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, алдааг залруулах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

10. Үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар:

Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь хариуцагч “Э” ХХК-д холбогдуулан ... үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхийг хүсчээ.

Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг тухайн хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан 2012.06.29-ний өдрийн tdmb253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ гэж тайлбарласан бол хариуцагч нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч, дээрх гэрээ нь хууль зөрчиж хийсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж маргаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгахыг хүсчээ.

10.1. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болсон 2012.06.29-ний өдрийн tdmb253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ нь  “Х” ХК, “У” ХХК болон “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК-уудын хооронд байгуулагдсан байна.

Гэрээ байгуулах болсон үндэслэл нь “Э” ХХК-ийн Хтай байгуулсан 2009.10.26-ны өдрийн ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээгээр олгогдсон 2,610,000 ам.долларын зээлийн төлбөр 2012.06.01-ний байдлаар 3,557,431 ам.доллар, “Х” ХХК-ийн Хтай 2007.12.26-ны өдрийн ЗГ/262 зээлийн гэрээгээр олгогдсон 6,600,000 ам.долларын төлбөр 8,677,684 ам.доллар, “Х” ХХК-ийн Хтай 2008.12.01-ний өдрийн ЗЭГ/20 тоот гэрээгээр олгогдсон 3,240,000 ам.долларын зээлийн төлбөр 4,527,738 ам.доллар, “Х” ХХК-ийн Утай 2008.02.06-ны өдөр байгуулсан ЗГ0001/080206 тоот зээлийн гэрээ болон 2009.02.06-ны өдөр байгуулсан зээлийн гэрээгээр олгогдсон нийт 2,500,000 ам.долларын зээлийн төлбөр 3,283,484 ам.доллар буюу төлбөр төлөгчдийн хоёр банкинд төлөх нийт 20,046,337 ам.долларын төлбөр болжээ.

Талууд “Э” ХХК-ийн өмчлөлийн, бизнес төвийн барилгын зориулалттай 5,601 м.кв талбайтай зургаан давхар барилгыг /цаашид оффисын барилга гэх/ 20,046,337 ам.доллараар үнэлж, дээрх төлбөрт тооцон, буцаан худалдан авах эрхтэйгээр Хны өмчлөлд шилжүүлэх, буцаан худалдан авах хүртэлх хугацаанд барилгыг эзэмшиж, ашиглах эрхийг “Э”  ХХК хадгалж үлдэнэ.

Оффисын барилгыг банкны өмчлөлд шилжүүлснээр банкны зээлийн төлбөрийг дуусгавар болгож, барилгын үнийг барагдуулсанд тооцно, “Э” ХХК нь 2014.07.01-ийг хүртэлх хугацаанд оффисын барилгыг дээрх үнээр, 2015.07.01-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд 6% нэмэгдүүлсэн үнээр буцаан худалдан авах эрхтэй гэж харилцан тохиролцсон байна.

10.2.  Гэрээний нэг тал болох Х, У нь нэгдмэл ашиг сонирхолтой байсан, хожим нэгдэж нэг хуулийн этгээд болсон, нөгөө тал болох “Э” ХХК, “Х” ХХК, “Л” ХХК-ууд нь мөн нэгдмэл ашиг сонирхолтой хуулийн этгээдүүд бөгөөд дээрх гэрээг үндэслэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Х” ХК-ийн өмчлөлд бүртгэсэн үйл баримтын талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт хэрэгт цугларсан баримтад үндэслэгдсэн байна.

11. Нэхэмжлэгч талаас гэрээг хүчин төгөлдөр гэх үндэслэлээр гэрээний үүргийг шаардсан бол хариуцагч нь гэрээ талуудын хүсэл зоригийн үндсэн дээр хийгдээгүй, нэхэмжлэгчийн шаардлага, саналыг хүндэтгэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг түр хугацаагаар нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж маргажээ.

Иймд гэрээний хүчин төгөлдөр эсэх байдал нь маргааны  зүйл болсон байна.

12. Хоёр шатны шүүх 2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ нь Иргэний хуулийн 171 дугаар зүйлийн 171.3-т заасан хориглолтыг зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж дүгнэснийг нэхэмжлэгч эс зөвшөөрч, хяналтын журмаар гомдол гаргажээ.

 13. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна гэж Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т зохицуулсан.

13.1. Талууд 2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээний зорилгыг тодорхойлохдоо “төлбөр төлөгчдийн банкуудад төлөх өр төлбөрийг төлж барагдуулах, өр төлбөрт тооцон оффисын барилгын өмчлөх эрхийг А банканд шилжүүлэх болон оффисын барилгыг буцаан худалдах, худалдан авахтай холбоотой харилцааг зохицуулна” гэжээ.

Гэрээний зүйл болсон оффисын барилга нь хариуцагч “Э” ХХК-ийн  Хтай байгуулсан 2009.10.26-ны өдрийн №ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах ЗБ/115 тоот Зээлийн барьцааны гэрээгээр барьцаалагдсан барьцааны зүйл байна.

Барьцааны гэрээ нь зээлийн гэрээний үүрэгтэй салшгүй холбоотой байдгийн хувьд  үүрэг гүйцэтгэгч хууль буюу гэрээнд заасны дагуу зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй, эсхүл зохих ёсоор биелүүлээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс үүргийн гүйцэтгэлийг барьцааны хөрөнгөөр хангуулахаар шаардах эрхтэй бөгөөд ийнхүү шаардахдаа шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалдах замаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах эрхтэй болохыг хуулиар зохицуулсан байна.

Иймд үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй эсхүл зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч хуульд заасан журмын дагуу үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шүүхэд хандаж, улмаар шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн албадан дуудлага худалдаагаар барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах учиртай.

13.2. Энэ талаар Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1-д үүрэг гүйцэтгэгч барьцаагаар хангагдсан үүргийг хууль буюу гэрээнд заасны дагуу гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол барьцаалагч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс тэргүүн ээлжинд барьцааны зүйлийн үнээс шаардлагаа хангуулах эрхтэй, 165 дугаар зүйлийн 165.1-д бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжинд өөрийн шаардлагаа хангуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч тодорхой үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалахыг ипотек гэнэ, 169 дүгээр зүйлийн 169.1-д үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангах хугацаа болсон, эсхүл үүрэг гүйцэтгэгч үүргийг гүйцэтгэх эрхтэй болсон үеэс буюу хуульд заасан бусад тохиолдолд үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангах үүрэгтэй гэж, 174 дүгээр зүйлийн 174.1-д ипотекийн шаардлагыг хангах хугацааг үүрэг гүйцэтгэгч хэтрүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй, 175 дугаар зүйлийн 175.1-д хуульд өөрөөр заагаагүй бол  энэ хуулийн 174 дүгээр зүйлд заасны дагуу шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалдана гэж тус тус зохицуулсан ба Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2-т зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч буюу барьцаалуулагч үүргээ биелүүлээгүй буюу зохих ёсоор биелүүлээгүй бол барьцаалагч үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй, ...энэ шаардлагыг биелүүлээгүй бол үүргийн гүйцэтгэлийг барьцааны зүйлээс хангуулахаар барьцааны зүйлийг худалдахыг шаардах эрхтэй гэж тус тус хуульчилсан.

Иймд зээлдэгч буюу хариуцагч зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлээгүй бол нэхэмжлэгч нь барьцааны хөрөнгийн үнээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахын тулд барьцааны хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй байтал зээлийн өр төлбөр төлөх үүргийн оронд барьцааны хөрөнгийг зээлийн өр төлбөрт тооцож, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахаар хэлцэл байгуулсан үйл баримт тогтоогдсон байх тул тухайн гэрээг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзсэн хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт зөв, харин хуулийн дээрх зохицуулалт талуудын байгуулсан гэрээнд хамаарахгүй талаарх нэхэмжлэгчийн гомдол үндэслэлгүй байна.

Нэгэнт үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан дээрх хэлцэл хууль зөрчиж хийсэн хэлцэлд хамаарч байх тул хэлцлийн үндсэн дээр шилжсэн нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрх хууль бус байх бөгөөд тэрээр Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасан шаардлага гаргах эрхгүй юм.

14. Түүнчлэн, нэхэмжлэгч гомдолдоо шүүх үүрэг сольсонтой холбоотой нотлох баримтыг хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй нь шийдвэрт нөлөөлсөн, Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3-т зааснаар хариуцагчийн зээлийн өр төлбөрийг бүр мөсөн хааж, дуусгавар болгож, зээлийн өр төлбөрт оффисын барилгыг шилжүүлэн авсан үйл баримтыг илтэд гуйвуулан буруу тайлбарласан, Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1 дэх заалтыг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн гэжээ. /тодорхойлох хэсгийн 4-т тусгагдсан/

Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1-236.1.3-т зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгэсэн, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь гүйцэтгэвэл зохих үүргийн оронд өөр үүргийн гүйцэтгэлийг хүлээн авсан, талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон бол үүрэг дуусгавар болно гэж, талууд өмнөх үүргийг солихоор тохиролцсон бол өмнөх үүргийн харилцаа дуусгавар болно гэж 236.2-т тус тус зохицуулсан байна.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийн тайлбарласанчлан, 2012 оны tdbm253/2012 тоот гэрээ байгуулснаар зээлдэгчийн зээлийн төлбөр төлөх өмнөх үүрэг дуусгавар болж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх нэхэмжлэгчид шилжсэн, мөн тус хөрөнгийг буцаан худалдан авах эрхийг хариуцагчид олгосон нь талуудын хүсэл зоригт нийцсэн хүчин төгөлдөр хэлцэл гэжээ.

Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д эд хөрөнгө буцаан худалдан авах худалдагчийн эрх нь түүний хүсэл зоригоос хамаарна гэж зохицуулсан.

Хэрэгт авагдсан “Х” ХК-ийн хариуцагч талд явуулсан Албан шаардлага хүргүүлэх тухай 2015.07.08-ны өдрийн 5/3583 тоотод “...танай компануудад гэрээний дагуу төлөх төлбөрийг хугацаанд нь төлж барагдуулах мэдэгдлийг удаа дараа хүргүүлж, төлбөр төлөхийг шаардан ажиллаж байсан боловч өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд ямар нэгэн төлбөр хийгдээгүй байгаа болно. Иймд ...гэрээний дагуу өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авсан барилгыг өөрийн эзэмшилд шилжүүлэн авах болсныг үүгээр мэдэгдье...” гэжээ. /1-хх-17-р тал/

Хэрэв хариуцагчийн төлбөр төлөх үүрэг дуусгавар болсон бол тэрээр өр төлбөрт тооцож шилжүүлсэн хөрөнгөө буцаан худалдан авах эсэх нь түүний хүсэл зоригоос шалтгаалах эрх тул нэхэмжлэгч нь эрхээ хэрэгжүүлэхийг хариуцагчаас шаардах боломжгүй юм.

Гэтэл дээрх албан бичигт хариуцагчийг төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй талаар дурдсан байгаагаас үзвэл хариуцагчийн зээлийн төлбөр төлөх үүрэг дуусгавар болоогүй  бөгөөд гэрээний үүргийг Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.3-т зааснаар сольсон гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй байна.

Харин ч худалдсан эд хөрөнгөө буцаан худалдан авах гэрээнд заасан хугацаа нь хариуцагчийн зээлийн төлбөр төлж дуусгах хугацааг тодорхойлсон гэж дүгнэх боломжтой байх тул зээлийн төлбөр төлөх хариуцагчийн үүргийг дуусгавар болоогүй, улмаар дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлийн 265.1-д заасан эд хөрөнгө буцаан худалдан авах болзолтой хийсэн худалдах-худалдан авах гэрээний шаардлагад нийцээгүй талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт хэрэгт цугларсан баримтад үндэслэгдсэн, шүүх нотлох баримт үнэлэх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дахь заалтыг зөрчөөгүй, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзнэ.

15. Ийнхүү төлбөр төлөгчдийн зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх боломжгүй нөхцөл байдалтай холбогдуулан үндсэн зээл, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүг 2012.06.01-ний байдлаар тооцож, нийт 20,046,337 ам.долларын өр төлбөрийн гүйцэтгэлийг хангуулах зорилгоор зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлдүүлэгчийн өмчлөлд шилжүүлж, төлбөр төлөх буюу буцаан худалдан авахаар гэрээнд заасан хугацаанд тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчийн эзэмшил, ашиглалтад хэвээр байлгаж байсан үйл баримтад үндэслэн 2012.06.29-ний өдрийн tdbm253/2012 тоот гэрээ нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн, хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарна гэх зохицуулалтад нийцжээ.

Иймд нэхэмжлэгч нь хариуцагчаас хүчин төгөлдөр бус гэрээний үүргийг шаардах эрхгүй гэж дүгнэж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв, улмаар хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлд хамаарах үндэслэлээр Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хариуцагчид буцаан шилжүүлэхийг нэхэмжлэгчид даалгаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байх боловч анхан шатны шүүх хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн үр дагаврыг бүрэн шийдвэрлээгүй алдаа гаргасныг давж заалдах шатны шүүхээс залруулаагүй байна.

16. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй гэжээ.

Хоёр шатны шүүх гэрээний үүрэгт нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжсэн оффисын барилгын өмчлөх эрхийг хариуцагчид буцаан шилжүүлж шийдвэрлэсэн атлаа зээлийн төлбөр 20,046,337 ам.долларыг нэхэмжлэгчид төлөх үүргийг хариуцагчид даалгалгүй орхигдуулсан, хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг бүрэн шийдвэрлээгүй байх тул дээрх төлбөрийг хариуцагч “Э” ХХК-аас гаргуулан нэхэмжлэгч “Х” ХК-д олгуулах нь зүйтэй.

Хэдийгээр “Э” ХХК нь Хнаас авсан 2,610,000 ам.долларын зээлийн гэрээний төлбөрт 3,557,431 ам.долларыг төлөх үүрэгтэй боловч үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг “Э” ХХК-ийн өмчлөлд буцаан шилжүүлж байгаа тул өмчлөгч “Э” ХХК нь зээлийн гэрээний нийт төлбөрийг хариуцан төлнө.

Харин “Х” ХХК нь банкуудад төлөх зээлийн гэрээний үүргийг “Э” ХХК-ийн өмнө хариуцна.

Хариуцагч нь хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа гэрээний үнийн дүнг нэхэмжлэл гаргах үеийн Монгол банкнаас зарласан албан ёсны ханшаар тооцож улсын тэмдэгтийн хураамжийг төлсөн, нэхэмжлэгч нь шийдвэр, магадлалыг эс зөвшөөрч гомдол гаргахдаа мөн дээрх үнийн дүнг үндэслэн улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.1.4, 63.2, 57 дугаар зүйлийн 57.4-т заасантай нийцсэн байна.

Гэрээний зүйл нь гадаад валют буюу ам.доллар тул зээлдэгч нь уг зүйлийг буцаан төлөх үүрэгтэй бөгөөд зээл 20,046,337 ам.долларыг хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэл гаргасан үеийн буюу 2021.05.10-ны өдрийн Монгол банкнаас зарласан албан ёсны ханшаар тооцохыг дурдах нь зүйтэй гэж үзэв.

Энэ үндэслэлээр шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулна.

Талууд 2012 онд зээлийн төлбөрийг тооцож, зээлийн гэрээний харилцааг дуусгавар болгосон тул нэхэмжлэгч нь зээлийн гэрээний үүргийг талуудаас нэхэмжлэх эрхгүй, иймд “...нэхэмжлэгч нь зээл болон барьцааны гэрээний үүргийг шаардахад энэ магадлал саад болохгүй” гэх агуулгатай давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт буруу болохыг тэмдэглэх нь зүйтэй.

17. Хариуцагч “Э” ХХК нь Хтай байгуулсан 2009.10.26-ны өдрийн №ЗГ/115 тоот зээлийн гэрээг, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК нь Утай байгуулсан 2009.02.06-ны өдрийн №ЗНГ0001/090206  зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгохоор шаардлага гаргасан.

Шаардлагын үндэслэлээ: “...банк дээрх гэрээгээр зээл олгохдоо өмнө авсан зээлийн гэрээний үүргийг суутгаж, гэрээнд заасан хөрөнгийг шилжүүлээгүй нь зээлийг зориулалтаар ашиглах боломжгүй нөхцөл байдал үүсгэдэг, мөн Банк, эрх бүхий хуулийн этгээдийн мөнгөн хадгаламж, төлбөр тооцоо, зээлийн үйл ажиллагааны тухай хуулийн 26 дугаар зүйлд заасан зээлийг гэрээнд заасан зориулалтаар нь ашиглана гэснийг болон Монгол банкны ерөнхийлөгч, Санхүү эдийн засгийн сайдын хамтарсан 2004 оны 459/207 тоот тушаалаар батлагдсан “Активыг ангилах, активын эрсдэлийн сан байгуулж, зарцуулах журам”-ын 10-т заасан “тухайн банк, ББСБ нь зээл, түүний хүүг нэмж зээл олгох замаар төлүүлэхийг хориглоно” гэснийг тус тус зөрчсөн тул дээрх зээлийн гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцэл...” гэж тодорхойлжээ.

Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь хариуцагч “Э” ХХК-ийн дээрх агуулга бүхий сөрөг нэхэмжлэл болон бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээдийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, гэрээ хууль зөрчөөгүй, зээлдэгч нарын харилцах дансны хуулгаас зээлийн хөрөнгөөс өөр бусад зээлийн хүүг суутган авсан зүйл байхгүй нь харагдана гэжээ.

17.1. “Э” ХХК нь 2009.10.29-ний өдрийн Зээлийн гэрээгээр Хнаас 2,610,000 ам.долларыг сарын 1.4%-ийн хүүтэй, 26 сарын хугацаатай зээлсэн, “Х” ХХК нь 2009.02.06-ны өдрийн №ЗНГ0001/090206 дугаартай Зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээгээр 2008.02.06-ны өдрийн Зээлийн гэрээгээр авсан 500,000 ам.доллар дээр нэмж 2,000,000 ам.долларыг Унаас нэмж зээлсэн үйл баримт тогтоогдсон байна.

Дээрх гэрээнүүдээр авсан зээлийг банк бүрэн хэмжээгээр олгоогүй, өмнөх зээлийн гэрээний үүргийг суутгаж авсан гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул зээлийн гэрээнүүд хуулиар хориглосон, хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцогдох үндэслэлгүй гэж дүгнэн, хариуцагч “Э” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэл, бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Х” ХХК-ийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэл бүхий болжээ.

18. Хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа нь Иргэний хуулийн 75 дугаар зүйлийн 75.1-д хамаарах тул хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн талаарх нэхэмжлэгчийн гомдол үндэслэлгүй.

Ийнхүү хяналтын журмаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг бүхэлд нь хангахгүй.

Энэ тогтоолын 16-д дурдсан үндэслэлээр анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 210/МА2024/01610 дугаар магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2024/02257 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.5, 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т зааснаар 2012.06.29-ний өдрийн tdmb253/2012 дугаартай Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжүүлэх, буцаан худалдах, худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, ... үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч “Э” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн байгууллагад даалгаж, хариуцагч “Э” ХХК-аас 20,046,337 ам.долларыг гаргуулан нэхэмжлэгч “Х” ХК-д олгосугай.” гэж өөрчилж, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хяналтын журмаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Гын гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгч “Х” ХК-аас 2024.09.25-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 285,234,150 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                           ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Н.БАТЗОРИГ

                           ШҮҮГЧИД                                                      Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                                   П.ЗОЛЗАЯА

                                                                                                   Д.ЦОЛМОН

                                                                                                   Х.ЭРДЭНЭСУВД