П.Э-гийн нэхэмжлэлтэй иргэний

                хэргийн тухай

 

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Х.Эрдэнэсувд даргалж, шүүгч Б.Амарбаясгалан, Д.Батбаатар, Н.Батзориг, С.Соёмбо-Эрдэнэ нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2024 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн 181/ШШ2024/02193 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 210/МА2024/01626 дугаар магадлалтай,

П.Э-гийн нэхэмжлэлтэй,

“ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж, Ж.Г нарт холбогдох

2022 оны 01 дүгээр сарын 20-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ, мөн 2022 оны 05 дугаар сарын 09-ний өдрийн Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, 2021 оны 01 дүгээр сарын 27-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргуулахыг хариуцагчид даалгах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг;

Хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д  нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Батзоригийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч У.П, түүний өмгөөлөгч Ө.Э, хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч П.Э нь хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж, Ж.Г нарт холбогдуулан 2022.01.20-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ, мөн 2022.05.09-ний өдрийн Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож, 2021.01.27-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргуулахыг хариуцагчид даалгах нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч маргажээ.

2.Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.05.29-ний өдрийн 181/ШШ2024/02193 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хариуцагч Ц.А, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан 2022.01.20-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар Б.Ж, Ж.Г нарын хооронд байгуулагдсан 2022.05.09-ний өдрийн Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцож,

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар П.Э, “ИА” ХХК нарын хооронд байгуулагдсан 2021.01.27-ны өдрийн “Орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Нийслэлийн Баянгол дүүргийн 2 дугаар хороо, 2 дугаар хороолол (16050) Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж 00в байрны 00 тоот хаягт байршилтай, 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч “ИА” ХХК болон Ж.Г нарт даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,482,400 (774,450+707,950) төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч нараас 1,482,400 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэжээ.

3.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024.08.16-ны өдрийн 210/МА2024/01626 дугаар магадлалаар: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.05.29-ний өдрийн 181/ШШ2024/02193 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын “56.1.1” гэснийг “56.1.2” гэж, “бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг хариуцагч “ИА”ХХК болон Ж.Г нарт” гэснийг “бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт” гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

4.Хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.4-т зааснаар хяналтын журмаар гаргасан гаргасан гомдолдоо: 

Ж.Г нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 110 дугаар зүйлийн 110.1, 109 дүгээр зүйлийн 109.3 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээний төлбөрийг бүрэн төлж үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг олж авсан. Нэхэмжлэгч П.Э орон сууцны төлбөрийг “ИА”ХХК болон Ц.А (уг барилгыг захиалан бариулж түүнийг захиран зарцуулах эрхтэй байсан) нарт төлөөгүй гуравдагч этгээдэд төлсөн байхад энэ үйл баримтыг үнэлээгүй зөвхөн эхнэр лүүгээ шилжүүлсэн гэрээг үнэлж шударга эзэмшигчийн эрхийг хөндсөн шийдвэр гаргасан. Давж заалдах шатны шүүх Ж.Г-г Б.Ж-тэй гэрээ байгуулахдаа орон сууцыг үзээгүй гэж буруутгасан нь үндэслэлгүй. Орон сууцыг үзсэн гэжээ.

5.Хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо:  

Ж.Г нь 2022 онд Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр П.Э-д холбогдуулан нэхэмжлэл гаргасан. П.Э нь Иргэний хуулийн 56.1.1, 56.1.10-т зааснаар хэлцэл хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гаргасан.

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022.11.17-ны өдрийн 102/ШШ2022/04091 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь ханган шийдвэрлэсэн бөгөөд Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023.02.06-ны өдрийн 210/МА2023/00302 дугаар магадлалаар хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасан. Тус магадлалд “Ц.А, Ц.Л, “ИА” ХХК нь тухайн орон сууцыг худалдан борлуулах эрх бүхий этгээд болох, хэн барьж улсын комисст хүлээлгэн өгсөн талаарх үйл баримтууд хэрэгт тогтоогдоогүй гэсэн үндэслэлээр маргааныг хянан шийдвэрлэх боломжгүй. Түүнчлэн, хариуцагчийн гаргаж буй сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэл, шаардлага тодорхой бус, хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байгаа хэлцлийн үр дагаврыг хэрхэн арилгуулах талаар тодорхой болсны дараа шүүх шаардах эрхийн үндэслэл, түүнийг зохицуулсан хуулийн заалтыг оновчтой зөв тайлбарлан хэрэглэх боломжтой.” гэж дүгнэсэн.

Энэ хэргийн нэхэмжлэл, шийдвэр, магадлалд тусгагдсан асуудлаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх болон Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх давхар дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийн шаардлага, үр дагаврыг хольж шийдвэрлэсэн. Өөрөөр хэлбэл, нэг асуудлаар 2 шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлага гарган шийдвэрлүүлснийг дурдах нь зүйтэй.

Магадлалд “Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч П.Э, хариуцагч “ИА” ХХК-ийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж тодорхойлсныг буруутгахгүй...” гэж дүгнэсэн нь нэг талаас нэхэмжлэгч П.Э-д “ИА” ХХК-д мөнгөн төлбөр төлөх үүрэг хүлээсэн, нөгөө талаас мөнгөн төлбөрийг шаардах эрх үүссэн гэдгийг тодорхой болгосон. Гэвч нэхэмжлэгч нь хариуцагчид буюу гүйцэтгэх захирал Ц.А-д мөнгө тушаасан, шилжүүлсэн үйл баримтгүй байгаа нь худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулсан гэж үзэхээргүй байхад хуулийг өөрөөр тайлбарлан хэрэглэсэн.

Хэрэгт авагдсан баримт болон үйл баримтаас үзэхэд “ИА” ХХК нь Ш.Л-тэй орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээ, Ц.Л нь П.Э-тэй шаардах эрх шилжүүлэх гэрээг байгуулсан бөгөөд тухайн гэрээнүүдийн үүргээ хэн хэрхэн биелүүлж, гүйцэтгэснийг үндэслэн маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх, эзэмших, захиран зарцуулах эрхийг хэн нь хууль ёсоор эзэмших эрхтэй болохыг тогтоох ёстой боловч эсрэгээрээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 67 дугаар зүйлийн 67.1.1-д заасныг зөрчсөн гэж үзэхээр байна. Нөгөө талаар 2021.01.27-ны өдөр П.Э-тэй байгуулсан 2020/03 дугаар нэмэлт гэрээний 2.4-т төлбөр тооцоог 100 хувь бартераар хийнэ гэж заасан бөгөөд энэ бартерт ямар бараа бүтээгдэхүүн, ажил үйлчилгээ үзүүлсэн тухайгаа нэхэмжлэгч тал нотлоогүй. Харин ч эсрэгээрээ хөндлөнгийн буюу “ИА” ХХК болон Ц.А-гийн мэдэхгүй гуравдагч этгээдэд 80,000,000 төгрөгийг төлсөн. Эндээс үзвэл анхан болон давж заалдах шатны шүүх “ИА” ХХК-д төлбөр төлөөгүй П.Э-г өмчлөгч гэж тогтоох нь хууль болон шударга ёсонд нийцээгүй дүгнэлт болжээ.

Давж заалдах шүүх Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.8 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн, иймээс 243.1 дэх хэсэгт зааны дагуу нэхэмжлэгч П.Э нь орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг шаардах эрхтэй гэж ташаа дүгнэсэн байна. Иргэний хуулийн 243.1-д гэрээнд оролцогч талууд харилцан үүрэг хүлээсэн байхыг шаарддаг. Гэтэл  П.Э нь “ИА” ХХК-д хэлэлцэн тохирсон үнийг төлсөн нь нотлогдохгүй байхад шаардах эрхтэй гэж Улсын дээд шүүхийн 2009.06.15-ны өдрийн 17 дугаар тогтоолын 2 дахь хэсэгт харшилсан буюу хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн.

Мөн шаардах эрх шилжүүлсэн болохоос “ИА” ХХК-д арилжааны гэрээгээр төлөх өрийг шилжүүлэн аваагүй гэж дүгнэсэн нь хуулийг Улсын дээд шүүхийн 2009.06.15-ны өдрийн 17 дугаар тогтоолын 8 дугаар зүйлд заасан тайлбараас зөрүүтэй тайлбарлаж, хэрэглэсэн гэж үзэхээр байна. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт заасан шаардах эрх шилжүүлэх гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж дүгнэхийн гол үндэс нь Ц.Л-д шаардах эрх үүссэн байсан эсэхийг тогтоох нь шударга ёс зүйд нийцнэ. Гэвч Ц.Л нь орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тул түүнд “ИА” ХХК-аас тухайн орон сууцыг шаардах эрх үүсээгүй гэж ойлгогдохоор байна. Иймээс Ц.Л болон П.Э нарын хооронд шаардах эрх шилжүүлэх гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж дүгнэх нь учир дутагдалтай байх тул магадлалын үндэслэх хэсгийн 4.4-4.6 дахь хэсэг хууль зүйн үндэслэлгүй юм. Нөгөө талаар “ИА” ХХК болон Ц.Л нарын хооронд байгуулсан орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээний 9.1-д заасныг дүгнээгүй. Энэ заалтад захиалагч нь гэрээгээр хүлээсэн эрх, үүргээ гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг хориглосон тохиролцоог хийсэн. Эндээс үзвэл П.Э нь шаардах эрхийг хууль болон гэрээний үндсэн дээр олж аваагүй байна.

Хэрэв “ИА” ХХК болон П.Э нарын хооронд 2021.01.27-ны өдөр гэрээ байгуулагдсан гэж үзвэл төлбөрийг Ц.Л, Б.С, Э.М нарт биш “ИА” ХХК-д төлөх үүрэгтэй. Эндээс үзвэл анхан шатны болон давж заалдах шатны шүүхийн шаардах эрхийн талаарх дүгнэлт учир дутагдалтай юм. Давж заалдах шатны шүүх нь “ИА” ХХК болон Ц.А нарт нэг ч төгрөг төлөөгүй байхад Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2 дахь хэсэгт зааснаар тухайн орон сууцыг хүлээн авсанд тооцно гэж дүгнэх нь бусдын өмч хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр, хууль бусаар нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэхийг шаардсан ноцтой зөрчил болж байна. Өөрөөр хэлбэл, хууль бус үйл ажиллагаандаа шүүхийн байгууллагыг татан оролцуулсан гэж үзэхээр байна. Нөгөө талаар “ИА” ХХК болон Ц.Л нар гэрээ байгуулсан байх бөгөөд яагаад орон сууц захиалгын гэрээний 4.4 дэх хэсэгт заасан төлбөрийг төлөөгүй, яагаад П.Э-д эрх шилжүүлсэн атлаа төлбөрийг өөрөө хүлээн аваагүй, арилжаа (бартер)-гаар ямар ажил үйлчилгээ, бараа материал нийлүүлсэн талаарх нөхцөл байдлыг тогтоосны үндсэн дээр шийдвэрлэх ёстой атал энэ хэсгийн үйл баримтыг дүгнэхгүйгээр шийдвэрлэсэн нь суурьгүй барилга барьж байгаатай адил ойлгогдож байна. Магадлалын 5.1-д “...Өөрөөр хэлбэл, худалдах-худалдан авах гэрээ нь хариу төлбөртэй хоёр талын гэрээ байдаг” гэж дүгнэсэн атлаа “ИА” ХХК болон Ц.Л нарын хооронд байгуулагдсан гэрээний төлбөр тооцоог дүгнэлгүй орхиж, энэхүү гэрээ нь Ц.Л болон П.Э нарын хооронд байгуулсан шаардах эрх шилжүүлэх гэрээнээс өөр, тусдаа, хамааралгүй гэж дүгнэсэн нь ойлгомжгүй байна. Зүй нь Ц.Л нь “ИА” ХХК-д мөнгө буюу бараа, ажил үйлчилгээ үзүүлсний үндсэн дээр олж авсан эрхээ П.Э-д шилжүүлж байгаа явдал гэж ойлгогдож байна. Гэвч шаардах эрх үүссэн эсэх, шаардах эрхээ нотолж чадаагүй байхад ялган салгаж П.Э-г өмчлөгч гэж үзэх нь өрөөсгөл дүгнэлт болжээ. Иргэний хуулийн 272 дугаар зүйлийн 272.1 дэх хэсэгт зааснаар Ш.Л-ийн үзүүлэх ёстой байсан бараа, ажил үйлчилгээ, төлбөрийг хэн ч төлөөгүй байгаа болно. Мөн магадлалын 5.1-д хэлэлцэж тохиролцсон мөнгө (бараа, ажил үйлчилгээ)-өө төлөхгүй байгаа Ш.Л-гийн бусдад шилжүүлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг мөнгөө төлсөн этгээдэд худалдах эрх нь “ИА” ХХК-д байгаа тул түүний бусадтай хийсэн хэлцлийг хууль бус, дүр үзүүлсэн хэлцэл гэж дүгнэх үндэслэлгүй байна. Учир нь талууд (“ИА”ХХК болон Ш.Л, “ИА” ХХК болон П.Э нар)-ын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний 4.4, 5.3, 6.4, 6.8-д тус тус заасны дагуу төлбөрийг 100 хувь хийсэн тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсоныг анхан болон давж заалдах шатны шүүх дүгнээгүй байгаагаас харж болохоор байна. Энэ маргаанд Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар оролцоогүй, нэхэмжлэгч нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт холбогдуулан нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй байхад давж заалдах шатны шүүх магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаар “бүртгэхийг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт” даалгасугай гэж өөрчлөн шийдвэрлэсэн нь хэрэгт хувийн ашиг сонирхлын үүднээс хандсан гэх эргэлзээг бий болгож, шүүхэд итгэх итгэлийг хөсөрдүүлж байна. Иймд ямар ч төлбөр төлөөгүй, бараа нийлүүлээгүй, ажил үйлчилгээ үзүүлэлгүйгээр бусдын эд хөрөнгийг өмчлөх давуу эрхтэй гэж шийдвэрлэсэн Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.06.29-ний өдрийн 181/ШШ2024/02193 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024.08.16-ны өдрийн 210/МА2024/01626 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

6.Хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б-гийн хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2024.11.21-ний өдрийн 001/ШХТ2024/01418 дугаар тогтоолоор,

хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж  нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д-гийн хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2025.02.06-ны өдрийн 001/ШХТ2025/00147 дугаар тогтоолоор тус тус хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн. 

ХЯНАВАЛ:

7.Хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж  нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж дүгнэв.

8.Нэхэмжлэгч П.Э нь хариуцагч Ц.А, Б.Ж нарт холбогдуулан тэдгээрийн хооронд байгуулагдсан 2022.01.20-ны өдрийн орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох, хариуцагч Б.Ж, Ж.Г нарт холбогдуулж тэдгээрийн хооронд байгуулагдсан 2022.05.09-ний өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох, 2021.01.27-ны өдрийн орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргуулахыг хариуцагч “ИА” ХХК-д даалгах шаардлага гаргасан ба үндэслэлээ; “...үл хөдлөх хөрөнгө зуучийн компаниар зуучлуулж Ш.Л-гийн “ИА” ХХК-аас бартерын гэрээний дагуу авсан Баянгол дүүргийн 2 дугаар хороонд байрлах “Транс Резденс-48” орон сууцны 2 дугаар давхар, ** тоот, 68,5 м.кв 3 өрөө орон сууцыг түүнээс 95,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож төлбөрийг бүрэн төлсөн. “ИА” ХХК-ийн захирал Ц.А нь Ш.Л-ийг бартерын гэрээний дагуу авсан орон сууцаа нэхэмжлэгчид худалдсан болохыг мэдэж орон сууцны түлхүүрийг хүлээлгэн өгсөн атлаа тус орон сууцыг өөрийн хамаарал бүхий этгээдэд худалдаж өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн, уг хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр Б.Ж нь Ж.Г-тэй 2022.05.09-ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг хийсэн нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болно.” гэж тайлбарласан. 

9.Хариуцагч “ИА”ХХК болон Ц.А, Б.Ж  нар нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч;

“... “ИА” ХХК нь Ш.Л-тэй 2020.02.19-ний өдөр орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулж маргааны зүйл болох 68,5 м.кв 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ыг 2,200,000 төгрөгөөр тооцож 150,000,000 төгрөгөөр худалдах, Ц.Л нь төлбөрт барилгын материал нийлүүлэхээр тохиролцсон боловч нийлүүлээгүй. Ш.Л, П.Э нарыг орон сууцны төлбөрийг төлөхийг хүлээсэн боловч төлөөгүй тул 2022.01.20-ны өдөр Б.Ж-гийн барилгад хөрөнгө оруулсны төлбөрт тус орон сууцыг шилжүүлсэн. Улмаар Б.Ж нь Ж.Г-тэй 2022.02.09-ний өдөр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж орон сууцыг 110,000,000 төгрөгөөр худалдсан. П.Э нь орон сууцны төлбөрийг “ИА” ХХК болон Ц.Л нарт төлөөгүй, хамааралгүй этгээдэд төлсөн.” гэж;

Хариуцагч Ж.Г “... Б.Ж-гээс орон сууцыг 110,000,000 төгрөгөөр худалдан авч төлбөрийг бүрэн төлж өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан...” гэж маргасан байна.

10.Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ; “...П.Э нь “ИА” ХХК-тай гэрээ байгуулж, төлбөрийг зохих этгээдэд шилжүүлсний үндсэн дээр орон сууцыг эзэмшиж байгаа ба хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж нар П.Э-д гэрээ цуцлах болон гэрээнээс татгалзах талаар аливаа мэдэгдэл хүргүүлээгүй, орон сууцыг бусдад худалдсан талаар мэдэгдээгүй, Ц.А, Б.Ж нар Ж.Г-д өмнө нь өөр этгээдтэй гэрээ байгуулсан талаар мэдэгдээгүй...Ц.А, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан 2020.03.25-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ нь байгуулсан цаг хугацааны хувьд зөрүүтэй, гэрээний талууд эхнэр, нөхөр бөгөөд Ц.А нь орон сууцыг гэрээний дагуу өөр этгээдэд худалдсанаа мэдсээр байж өөрийн эхнэрт шилжүүлсэн нь хууль болон нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд нийцэхгүй... Б.Ж-гээс Ц.А-д гэрээний дагуу орон сууцны үнэ төлсөн баримтгүй, Б.Ж нь уг орон сууцны өмчлөгч болох хүсэл зориггүй байсан нь Ж.Г-д орон сууцыг худалдсан үйлдлээр нотлогдож байна. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан үүргийг гэрээний талууд хэн аль нь биелүүлэх хүсэл зориггүй хэлцэл хийсэн тул хариуцагч Ц.А, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан гэх 2022.01.20-ны өдрийн Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзнэ. Ж.Г-д худалдах-худалдан авах хэлцлийн үндсэн дээр өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн нь хуульд нийцээгүй буюу Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. “ИА” ХХК-ийн хувьд Ц.Л-д холбогдуулан аливаа шаардлага гаргах эрхийг энэхүү шийдвэр хязгаарлахгүй.” гэж дүгнэсэн. 

11. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний болон найруулгын өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэхдээ; “... Анхан шатны шүүх шаардах эрх шилжсэн үндэслэлийн талаар эрх зүйн дүгнэлт хийгээгүйн гадна хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн агуулгыг буруу тодорхойлж, хуулийн холбогдох зохицуулалтыг оновчтой хэрэглээгүй алдааг залруулах боломжтой. “ИА” ХХК, Ц.Л нарын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, Ц.Л нь Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.2 дахь хэсэгт зааснаар орон сууц, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг өмчлөлдөө шилжүүлэхийг шаардах эрхээ нэхэмжлэгч П.Э-д шилжүүлсэн, П.Э болон “ИА” ХХК-ийн хооронд 2021.01.27-ны өдөр Орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан нь Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.8 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн. П.Э нь орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг хариуцагч “ИА” ХХК-аас шаардах эрхтэй.

“ИА” ХХК нь худалдах-худалдан авах гэрээнээс татгалзсан талаар нөгөө талдаа мэдэгдсэн, нэхэмжлэгч П.Э нь гэрээний үүргээ зөрчсөнөөс гэрээг цуцалсан баримтгүй тул хариуцагчийг нэхэмжлэлээс татгалзаж буй үндэслэл, тайлбараа баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй. “ИА” ХХК нь П.Э-д орон сууцны бодит эзэмшлийг шилжүүлэн өгсөн байна. Хариуцагч Ц.А болон Б.Ж  нарын хооронд байгуулагдсан хэлцлийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлсэн хэлцэл гэж үзэх тул эрх зүйн үр дагавар үүсгэхгүй. Хариуцагч Ж.Г-ийн хувьд хариуцагч Б.Ж-тэй 2022.05.09-ний өдөр гэрээ байгуулж, маргааны зүйл болох орон сууцыг худалдан авахаар харилцан тохиролцсон боловч тухайн орон сууцыг шалгаж үзээгүй болох нь түүний шүүхэд гаргасан тайлбараар тогтоогдсон. Хариуцагч Ж.Г нь маргаж буй орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр түүнд өмчлөх эрх үүссэн боловч Ц.А, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл тул хариуцагч Ж.Г, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээ нь мөн зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв. Нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцыг хүлээн авч 2021 оноос хойш эзэмшиж, ашиглаж байгаа тул Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөлдөө шилжүүлэхийг даалгахыг хариуцагч “ИА” ХХК болон Ж.Г-гээс шаардах эрхтэй.” гэж үзжээ.

12.Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлж, зохигчийн хооронд үүссэн маргааны үйл баримтыг зөв тогтоож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах талаар адил дүгнэлт хийсэн бөгөөд Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөв хэрэглэсэн эсэх талаарх хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлын хүрээнд хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэх үндэслэл болов.

Энэ хэргийн нэхэмжлэгч П.Э нь 2021.01.27-ны өдөр “ИА”ХХК-тай байгуулсан Орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээ болон уг гэрээ байгуулах үндэслэл болсон “ИА”ХХК, Ц.Л нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу хариуцагч нараас орон сууцны өмчлөх эрхийг шаардах эрх маргааны зүйл болжээ.

13.Хэрэгт авагдсан баримтаар “ИА” ХХК болон Ц.Л нар 2020.02.19-ний өдөр Орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулж, 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ыг 2,200,000 төгрөгөөр тооцож нийт 150,000,000 төгрөгөөр худалдах, захиалагч Ц.Л нь төлбөрийг ажлын гүйцэтгэлээр 100 хувь бартераар төлөхөөр тохиролцсон,

П.Э нь “ИА” ХХК-тай 2021.01.27-ны өдөр Орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, Ш.Л-ийн худалдан авахаар тохиролцсон дээрх орон сууцыг 95,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож төлбөрийг Ш.Л-ийн заасан этгээд болох Э.М-д 2021.01.28-ны өдөр 80,000,000 төгрөг, Б.С-д 2021.01.28-ны өдөр 5,000,000 төгрөг, Ц.Л-д 2021.01.28-ны өдөр 10,000,000 төгрөг тус тус төлж, уг гэрээний төлбөр төлөгдсөн үндэслэлээр орон сууцыг 2021 оны 02 дугаар сард эзэмшилдээ авсан,

Хариуцагч Ц.А, Б.Ж нар 2020.03.25-ны өдрөөр огноолсон Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг байгуулж, 2022.01.20-ны өдөр нотариатаар гэрчлүүлж, Б.Ж нь орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр 2022.01.24-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн. Улмаар хариуцагч Б.Ж, Ж.Г нар 2022.05.09-ний өдөр гэрээ байгуулж, худалдагч Б.Ж тус орон сууцны өмчлөх эрхийг 2022.05.13-ны өдөр худалдан авагч Ж.Г-д шилжүүлэн, эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж, Ж.Г нь орон сууцны үнэ 110,000,000 төгрөгөөс 80,000,000 төгрөгийг дансаар шилжүүлсэн, харин 30,000,000 төгрөгийг бартераар төлсөн гэх боловч төлбөрийн баримт хэрэгт авагдаагүй зэрэг үйл баримт тогтоогдсон.

14.Дээрх үйл баримтаас үзэхэд “ИА” ХХК нь нэхэмжлэгчтэй орон сууц захиалгаар барьж худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулснаар Ш.Л-ийн “ИА”ХХК-тай байгуулсан гэрээний зүйл болох орон сууцыг П.Э-д шилжүүлэх тохиролцоог хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй.

Түүнчлэн, П.Э нь орон сууцны үнийг Ш.Л-ийн заасан этгээдэд төлсөн нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон байх бөгөөд хариуцагч “ИА” ХХК уг үйл баримтыг хүлээн зөвшөөрч орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгсөн. Иймээс орон сууцны үнэ манай компанид төлөлдөөгүй гэсэн хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын гомдол үндэслэлгүй.

15.Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт “Шаардах эрх шилжих тухай үүрэг гүйцэтгэгчид мэдэгдэх хүртэл үүрэг гүйцэтгэгч анхны үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгэнэ”, 123.2 дахь хэсэгт “Хууль, гэрээнд буюу үүргийн мөн чанарт харшлахгүй бол шаардах эрх эзэмшигч нь гуравдагч этгээдтэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр үүрэг гүйцэтгэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр шаардах эрхээ шилжүүлж болно” , 123.3 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөхөөр бол шаардах эрх шилжүүлэхийг гэрээгээр хязгаарлаж болно.” гэж тус тус заажээ.

“ИА”ХХК нь П.Э-тэй орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээг байгуулснаар Ш.Л-ийн орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхийг түүнээс шаардах эрхийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхийг зөвшөөрч, улмаар орон сууцны өмчлөх эрх түүнд шилжих үр дагаврыг ойлгож мэдсэн гэж үзнэ.

Давж заалдах шатны шүүх дээрх байдлаар шаардах эрх шилжсэн талаар дүгнэсэн нь эрх зүйн үндэслэлтэй байна.

16.Хариуцагч “ИА”ХХК нь нэхэмжлэгч П.Э-тэй байгуулсан орон сууц захиалгаар барьж, худалдах-худалдан авах гэрээг хууль болон гэрээнд заасан үндэслэл, журмын дагуу цуцалж дуусгавар болгоогүй атлаа Б.Ж-тэй 2020.03.25-ны өдрөөр огноолсон Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээг байгуулж 2022.01.20-ны өдөр нотариатаар гэрчлүүлсэн, Б.Ж  нь орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдэж, улмаар 2022.05.09-ний өдөр Ж.Г-тэй худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж тухайн орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгснөөс үзэхэд хариуцагч Б.Ж  нь орон сууцны үнийг төлж, эзэмшил болон өмчлөлдөө шилжүүлэх буюу зохигч худалдах-худалдан авах гэрээний эрх, үүргийг үүсгэх эрмэлзэл байсан гэж дүгнэх үндэслэлгүй. Энэ утгаараа хариуцагч “ИА” ХХК нь Б.Ж-тэй тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр, зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгохын тулд хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл хийгдсэн гэж үзсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т нийцсэн байна. 

17.Хариуцагч Ж.Г нь Б.Ж-тэй байгуулсан гэрээний үндсэн дээр өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан хэдий ч Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт зааснаар түүний өмчлөх эрх хамгаалагдахгүй гэсэн анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг үгүйсгэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй.

Ж.Г нь 2022.05.09-ний өдөр гэрээ байгуулж, 80,000,000 төгрөгийг нөгөө талдаа шилжүүлсэн, харин 30,000,000 төгрөгийг бартераар төлнө гэж тохиролцсон боловч бартерын үүргээ хэрхэн биелүүлсэн нь тодорхойгүй, “... байраа үзсэн эсэх асуултад ... чухам аль байрыг очиж үзсэн гэдгийг нь мэдэхгүй” гэж итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хариулсан, 5 сард худалдан авсан байраа 9 сард өөр хүн амьдарч байгааг мэдсэн гэсэн тайлбар гаргасан нь шүүх хуралдааны тэмдэглэлд тусгагдсан байна.

Иймд хариуцагч Ж.Г нь маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн хэдий ч хариуцагч Ц.А болон Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл тул хариуцагч Ж.Г, Б.Ж нарын хооронд байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээ нь мөн хуулийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзнэ.

Өөрөөр хэлбэл, хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр өмчлөгч болсон хариуцагч Ж.Г-ийн өмчлөх эрх Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэгт заасан зарчмын агуулгаар хууль зүйн үндэслэлгүй.

18.Шүүх бүртгэлийн үндэс болох гэрээний хүчин төгөлдөр байдал, өмчлөлийн маргааныг шийдвэрлэсэнтэй холбоотойгоор нэхэмжлэгч улсын бүртгэлийн байгууллагыг хариуцагчаар татсан эсэхээс үл шалтгаалж улсын бүртгэлийн асуудлыг нэг мөр шийдвэрлэсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 118 дугаар зүйлийн 118.5-д заасан шүүхийн шийдвэр биелүүлэх арга, журмыг тодорхойлох зохицуулалтад нийцсэн тул “...нэхэмжлэгч Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт холбогдуулан шаардлага гаргаагүй байхад давж заалдах шатны шүүх шийдвэрлэсэн...” гэсэн хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын гомдол үндэслэлгүй байна.

19.Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч П.Э нь хариуцагч “ИА” ХХК-тай байгуулсан гэрээг үндэслэж орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхийг даалгахыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 123 дугаар зүйлийн 123.1 дэх хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй.

20.Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт хууль хэрэглээний болон найруулгын өөрчлөлт оруулсан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн нийцсэн байна. Иймээс магадлалыг хэвээр үлдээх нь зүйтэй шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн 210/МА2024/01626 дугаар магадлалыг хэвээр үлдээж, хариуцагч Ж.Г-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, хариуцагч “ИА” ХХК, Ц.А, Б.Ж нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4 заасныг баримтлан хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагч “ИА” ХХК 2024.10.04-ний өдөр 844,650 төгрөг (70,200+774,450), хариуцагч Ж.Г нь 2024.09.26-ны өдөр 707,950 төгрөг тус тус төлснийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

   ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                         Х.ЭРДЭНЭСУВД

                                                       ШҮҮГЧИД                                       Б.АМАРБАЯСГАЛАН 

                                                                                                                    Д.БАТБААТАР

                                                                                                                    Н.БАТЗОРИГ

                                                                                                                    С.СОЁМБО-ЭРДЭНЭ