“Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг, шүүгч Н.Батчимэг, Д.Цолмон Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2024 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн 181/ШШ2024/03896 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2025 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 210/МА2025/00055 дугаар магадлалтай,

“Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

“О” ХХК-д холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргасан гуравдагч этгээд “Г” ХХК оролцсон

Үндсэн нэхэмжлэл: Төлбөр барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай,

Сөрөг нэхэмжлэл: Хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө чөлөөлүүлэх тухай,

Гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлага: Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай иргэний хэргийг

Хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Батчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.С, хариуцагчийн өмгөөлөгч П.Е, С.А, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Н нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь хариуцагч “О” ХХК-д холбогдуулан төлбөр барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, гуравдагч этгээд “Г” ХХК орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай бие даасан шаардлага гаргаж маргажээ.

2. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн 181/ШШ2024/03896 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.10, 56.5, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасныг баримтлан “Д” ХХК, “О” ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2022.04.13-ны өдрийн төлбөр барагдуулах гэрээ, “Г” ХХК, “Д ХХК”, “О” ХХК-ийн хооронд байгуулсан мөн өдрийн орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000 дугаарт бүртгэгдсэн 0000 тоот хаягт байршилтай 337 м.кв талбайтай, аялал жуулчлал, АОС зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг гуравдагч этгээд “Г” ХХК-д шилжүүлэхийг хариуцагч “О” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэгч “Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгохыг хүссэн хэсэг болон хариуцагч “О” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2, 44 дүгээр зүйлийн 44.1.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 3,145,500 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөг, гуравдагч этгээдийн төлсөн 3,145,455 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, улсын орлогоос 45 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс 1,572,727.5 төгрөг, хариуцагчаас 1,572,727.5 төгрөгийг тус тус гаргуулан гуравдагч этгээдэд олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 210/МА2025/00055 дугаар магадлалаар: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 10 сарын 18-ны өдрийн 181/ШШ2024/03896 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагч талын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагч “О” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,215,655 төгрөгийг улсын төсөвт үлдээж шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “...Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.10.18-ны өдрийн 181/ШШ2024/03896 дугаартай шийдвэр болон Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.01.03-ны дугаар 210/МА2025/00055 дугаартай магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

“Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, “О” ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу дараах үндэслэлээр хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна.

4.1 Хуулийг улсын дээд шүүхийн тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн тухайд;

Хоёр шатны шүүх Монгол улсын дээд шүүхийн 2010.06.22-ны өдөр дугаар 17 “Иргэний хуулийн 5, 6, 7 дугаар бүлгийн зарим зүйл, заалтыг тайлбарлах тухай” тогтоол, тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн болно.

Тус тогтоолын “Тав” дахь зүйлд “Хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн үндэслэл, үр дагаврыг тодорхойлсон хуулийн 56 дугаар зүйлийг дараах байдлаар тайлбарласан. Мөн зүйлийн 5.1 дэх хэсэгт “Хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан “хууль зөрчсөн” гэж хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ зөрчил нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байхыг хэлнэ. Тухайн төрлийн хэлцэл хийхэд хуулиар тогтоосон шаардлагыг зөрчсөн боловч агуулгын хувьд байж болох хэлцэл энэ зүйлийн зохицуулалтад хамаарахгүй” гэж тайлбарласан.

Өөрөөр хэлбэл, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчсөн хэлцэл гэдэгт хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл оруулах бөгөөд гэхдээ уг шаардлагыг зөрчсөн боловч агуулгын хувьд байж болох хэлцэл тус зохицуулалтад хамаарахгүй байхаар зохицуулсан.

Энэ нь Улсын дээд шүүхийн тайлбар Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй” гэж заасан гэрээний суурь зарчмыг хамгаалсан үүний дагуу тайлбарласан болно.

Хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл талууд хоёр төрлийн гэрээнд маргадаг. Нэгд, 2022.04.13-ны өдрийн орон сууц захиалгаар бариулах тухай ЗБГ-22/03 тоот гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ болон хоёрт, мөн өдрийн “Төлбөр барагдуулах гэрээ” гэж бий.

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг үндэслэж “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-г хамгийн анхны орон сууц захиалгын үндсэн гэрээг талууд эвлэрч хүчин төгөлдөр бусад тооцуулсан шүүгчийн захирамж болон Иргэний хуулийн 171 дүгээр 171.3 дахь хэсгийг үндэслэн хүчин төгөлдөр бусад тооцсон бол, давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг үндэслэж Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт заасантай нийцэхгүй байна гэж “Орон сууц захиалгын нэмэлт гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус болгосон.

Дээрх байдлаар хоёр шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг хэрэглэхдээ Улсын дээд шүүхийн тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн байдаг.

Талууд анхнаасаа Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт заасан эсхүл мөн хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт заасан төрлийн гэрээ байгуулаагүй буюу энэ тухай хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас талуудын хүсэл зориг тодорхойлогддог. Талуудын өгсөн тайлбараас үзэхэд эд хөрөнгө буцаан худалдах авах болзолтой үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг өмнө үүссэн байсан өр төлбөрийг хариу төлбөр буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг төлсөн замаар тохиролцож гэрээ хийсэн гэдэг.

Тодруулбал, талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний үндсэн агуулга нь нэг тал өр төлбөрөө барагдуулах, ингэхдээ өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөөр тус өр төлбөрөө барагдуулахаар үүний дагуу зээлийн хөнгөлөлттэй нөхцөл авах, мөн тодорхой хугацаа олгож, буцаан худалдаж авахаар тохиролцсоныг талуудын тайлбараас харж болно.

Мөн энэ талаар нэхэмжлэгч байгууллагын үл хөдлөх эд хөрөнгөө өр төлбөр буцаан худалдан авах зорилгоор гэрээ байгуулахыг зөвшөөрсөн тухай хувьцаа эзэмшигчийн шийдвэр, улсын бүртгэлийн газарт хандаж шилжүүлж өгөхийг зөвшөөрсөн тухай хүсэлт, анх захиалгаар барьж өгсөн этгээдтэй хамт гурван тал оролцож гэрээ байгуулж, анхны үндсэн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан, улсын бүртгэлийн газарт энэ талаарх баримтууд гаргаж өгсөн зэргээс талууд анхнаасаа өр төлбөрөө үл хөдлөх эд хөрөнгөөр барагдуулах, ингэхдээ зарим болзол тавьсан болохыг харж болно.

Хэрвээ хоёр шатын шүүхийн үзэж байгаачлан өр төлбөртөө үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлж авах нь фидуцийн гэрээ эсхүл үүргээ хангаагүй тохиолдолд үл хөдлөх шилжүүлж авахаар тохиролцсон нь хуулийн шаардлага хангаагүй байвал зөвхөн гэрээний энэ хэсэг л хүчин төгөлдөр бус болж үндсэн агуулгаараа үл хөдлөх эд хөрөнгөө өр төлбөртөө өгөхийг зөвшөөрсөн хэсэг хүчин төгөлдөр хэвээр үлдээх ёстой буюу энэ талаарх дээд шүүхийн тайлбарыг хэрэглэгдэх ёстой.

Дээд шүүхийн тус тайлбар хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах, Иргэний хуулиар хамгаалагдсан “Гэрээний чөлөөт байдал”-ын суурь зарчмыг хамгаалсан. Хэрвээ хуулийн шаардлага зөрчсөн бүх гэрээг бүхэлдээ хүчин төгөлдөр бусад тооцуулаад байвал гэрээний чөлөөт байдлын зарчим үгүй болж иргэд цаг хугацаа, эд хөрөнгө, мөнгө зэргээр хохирох эрсдэлтэй. Учир нь бид тус гэрээ хүчин төгөлдөр бусаар тогтоогдсоноос болж тус гэрээний дагуу төлөгдсөн гэх өр төлбөр болох 600 гаруй сая төгрөгөө нэхэмжлэх боломжгүй болсноос гадна цаг хугацаагаар хохирч, алдагдсан боломж бий болсон.

Гэрээг үгийн шууд утгаар, гэрээ байгуулагдсан болохыг талуудын хүсэл зориг, үүнтэй холбоотой гаргаж өгсөн баримтаас тодорхойлох боломжтой. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг өр төлбөртөө өгөхийг зөвшөөрсөн, гэхдээ болзол тавьсан зэрэгт талууд маргахгүй, энэ талаарх баримт авагдсан зэрэг нь гэрээг агуулгын хувьд байж болох хэлцэл болохыг харж болно.

Иймд, хоёр шатны шүүх Иргэний хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсэгт “Хэлцлийн зарим хэсэг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцогдсон боловч үлдсэн хэсэг нь уг хэлцлийн зорилтыг хангаж чадахуйц байвал хэлцэл хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ” гэж заасныг үндэслэж, мөн Улсын дээд шүүхийн энэ талаарх тайлбарыг хэрэглээгүй, үүнээс өөрөөр хэрэглэсэн. Үүнтэй адилхан шийдэгдсэн хэргүүдээс үзвэл, Улсын дээд шүүхийн 2016.06.17-ны өдрийн дугаap 001/XT2016/00734 тогтоолоос: “... Талуудын байгуулсан зээлийн гэрээний 4.3.4-т “Зээлдэгч энэхүү гэрээний 7.1-д заасан зөрчлийг гаргаж, гэрээг цуцалсан тохиолдолд олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслээр дамжуулан зээлдэгчийн бизнесийн болон хүний нэр төрд халдах зэрэг зээлийн төлбөрийг хангуулахад шаардагдах аливаа арга хэмжээг авах” гэж, 6.1.11-д заасан “Энэхүү гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй зээлдэгчийн бизнесийн болон хувийн нэр хүндэд хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр халдах эрхтэй” гэсэн тохиролцоо Хувь хүний нууцын тухай хуулийн холбогдох заалтаас гадна Иргэний хуулийн 21 дүгээр зүйлд заасан иргэний эрхийг зөрчсөн тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 61.1-д заасан үндэслэлээр гэрээний энэ хэсгийг хүчин төгөлдөр бус гэж, үзсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт хуулийн үндэслэлтэй байна.” гэж үндэслэснээс харж болно. Дээд шүүхийн тус тогтоолоор зээлийн гэрээгээр хувь хүний нууц мэдээллийг задруулахаар зохицуулсан хэсэг хүчин төгөлдөр бус учир тус хэсэг хүчин төгөлдөр бус, бусад хэсэг хүчин төгөлдөр болох тухай дүгнэсэн байна.

Өөрөөр хэлбэл, Улсын дээд шүүх хуулийн шаардлага хангаагүй нь “хууль зөрчсөн” хэлцэл болох боловч агуулгын хувьд байж болох хэлцэл “хууль зөрчсөн” хэлцэлд орохгүй тухай тайлбарласан байхад хоёр шатны шүүх Улсын дээд шүүхийн энэ талаарх тайлбарыг өөрөөр хэрэглэж, үл хөдлөх эд хөрөнгийг өр төлбөртөө шилжүүлж авсан гэрээг бүхэлдээ хүчин төгөлдөр бусд тооцож байгаа нь “улсын дээд шүүхийн тайлбараас өөрөөр хэрэглэсэн” гэх гомдлын үндэслэлд хамаарч байна.

4.2 Шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах тухайд;

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг үндэслэж “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-г хамгийн анхны орон сууц захиалгын үндсэн гэрээг талууд эвлэрч хүчин төгөлдөр бусд тооцуулсан шүүгчийн захирамж болон Иргэний хуулийн 171 дүгээр 171.3 дахь хэсгийг үндэслэн хүчин төгөлдөр бусд тооцсон бол, давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг үндэслэж Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт заасантай нийцэхгүй байна гэж “Орон сууц захиалгын нэмэлт гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус болгож Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсгийг хоёр шатны шүүх тус тус зөрүүтэй хэрэглэсэн.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан “хууль зөрчсөн” хэлцлийг Улсын дээд шүүхээс дурдсанчлан нэг мөр тайлбарласан. Өөрөөр хэлбэл, хуулиар хориглосон хэм хэмжээг эсхүл шаардлагыг зөрчсөн тохиолдолд хэрэглэхээр зохицуулсан. Гэтэл анхан шатны шүүх ипотекийн зүйл ангитай холбогдох зохицуулалтыг төлбөр барагдуулах гэрээнд хэрэглэсэн, уг гэрээг үүнтэй адилтгаж үзэж дүгнэлт өгсөн. Харин давж заалдах шатны шүүх “төлбөр барагдуулах гэрээ”-нд огт дүгнэлт өгөхгүй, орон сууц захиалгын нэмэлт гэрээг талуудын хооронд өмнө байгуулагдсан 2020 оны зээлийн гэрээний дагуу үүргээ гүйцэтгэлцээ хангуулж буй фидуцийн гэрээний шинжтэй байна гэж үзэж хууль зөрчсөн гэж үзсэн.

Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт хөдлөх хөрөнгө дээр фидуцийн гэрээ байгуулахыг зөвшөөрсөн болохоос үл хөдлөх эд хөрөнгөд энэ төрлийн гэрээ байгуулж болохгүй мэтээр хориглосон зохицуулалтгүй буюу харин хөдлөх хөрөнгө үүргийн гүйцэтгэлээ хангаж болох талаар хуулийн шаардлага тавигдсан байдаг. Түүнчлэн, талуудын хүсэл зориг анхнаас өмнөх гэрээний дагуу үүссэн өр төлбөрт үл хөдлөх эд хөрөнгөө шилжүүлэхээр болзол тавьж хийсэн “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-тэй бөгөөд үүний дагуу “орон сууцны анхны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээ”-г байгуулсан.

Давж заалдах шатны шүүхээс орон сууцны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээг “хууль зөрчсөн” хэлцэл болохыг тайлбарлаагүй буюу яагаад, ямар үндэслэлээр фидуцийн гэрээний шинжийг агуулсныг дурдаагүй. Энэ тухай магадлалын 12 дахь талын эхний мөрт “... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлж, улмаар зээлийн хүүгийн төлбөрөө тохиролцсон хугацаанд төлсөн нөхцөлд хариуцагч уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид буцаан шилүүлэхээр тохиролцсон байна” гэж ганц өгүүлбэр дүгнэлтээр иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан “хууль зөрчсөн” хэлцэл гэж үзсэн байна.

Гэтэл хүчин төгөлдөр бусд тооцсон “орон сууцны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээ”-нд ямар нэгэн байдлаар, нэг ч үг, өгүүлбэрээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн зээлийн хүүг төлсөн тохиолдолд буцаан шилжүүлэхээр тохиролцоогүй буюу энэ талаар нэг ч тайлбар, баримт хавтаст хэрэгт авагдаагүй. Харин төлбөр барагдуулах гэрээгээр “буцаан худалдан авах” зорилгоор болзолт тавьж хэлцэл хийж, нэмэлт өөрчлөлт оруулах гэрээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн хариу төлбөрт талуудын хооронд үүссэн өмнөх өр төлбөрийг харилцан тооцох замаар шилжүүлсэн гэрээ юм. Үүнээс үзвэл хоёр шатны шүүх Иргэний хуулийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан “хууль зөрчсөн” агуулгыг хоёр өөр байдлаар зөрүүтэй тайлбарлаж байна.

Давж заалдах шатны шүүх фидуцийн гэрээний онцлогийг хавтаст хэрэгт авагдсан нотлох баримтад зөв үнэлэлт өгөөгүй буюу шүүх энэ асуудал дээр хууль хэрэглээний зөрүү гаргасан. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлд заасан фидуци нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргын буюу үүрэг хүлээгч нь мөнгө төлөх үндсэн үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор хөдлөх эд хөрөнгийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмчлөлд шилжүүлж байгаа ажиллагаа юм. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь мөнгөн төлбөрийн үүргээ үүрэг хүлээгч биелүүлсэн тохиолдолд эд хөрөнгийг түүнд буцаан өгөх үүрэг хүлээнэ.

Харин Иргэний хуулийн 265 дугаар зүйлд заасан эд хөрөнгө буцаан худалдан авах харилцааны онцлог нь өмчлөлийн зүйлээ буцаан авах үүрэгтэй биш харин эрхтэй байдгаараа ялгаатай юм. Худалдсан өмчлөлийн зүйлээ буцаан худалдан авах эрхээ хэрэгжүүлэх, эс хэрэгжүүлэхээ сонгох боломжтой юм. Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгөө өмчлөлд шилжүүлж барьцаалж үүний дагуу үүрэг хүлээж үүнтэй үндсэн гэрээний дагуу төлбөр төлөх эсхүл тодорхой болзлоор өмчлөлийн зүйлээ буцаан авах эрхтэй байдгаар ялгаатай.

Хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас үзвэл талуудын хооронд байгуулагдсан гэх зээлийн гэрээ аль 2020 онд байгуулагдсан буюу уг гэрээний дагуу тусдаа үүргийн гүйцэтгэлийг хангах, фидуци, барьцааны гэрээ тус тусдаа байгуулагдсан. Манай байгууллага салбартаа 20 жил үйлчилгээ үзүүлж байгаа буюу бид зээл олгох, үүнтэй холбоотой ямар гэрээ байгуулж, хэрхэн барьцаалах зэрэг бүх юмаа нарийн мэддэг. Хэзээ ч зээлийн гэрээн дээр үл хөдлөх хөрөнгийг фидуцийн гэрээ байгуулж хангахгүй нь маш ойлгомжтой зүйл.

Бодит байдал дээр нэхэмжлэгч бид нарт өмнөх үүссэн өр төлбөрийг хасуулах замаар үүний оронд үл хөдлөх эд хөрөнгөө үнэлэн өгч, ингэхдээ 2 сарын хугацаанд би өөрийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө буцаан худалдан авах эрх эдэлнэ гэх байдлаар тохиролцсон. Үүнийг төлбөр барагдуулах гэрээний 3 дугаар зүйлээс харж болно. Харин бидний анх олгосон зээл үүнд ямар ч хамаагүй буюу түүнтэй холбоотой барьцааны гэрээнүүд тусдаа явж байгаа.

Анхан шатны шүүхийн хүчин төгөлдөр бусаар тогтоосон төлбөр барагдуулах гэрээгээр бид зээлийн гэрээний дагуу ямар ч төлбөр аваагүй буюу уг зээлтэй холбогдуулан батлан даалт, баталгаа, ямар нэгэн байдлаар үүргийн гүйцэтгэлээ хангуулахыг хүсээгүй, харин зээлийн гэрээгээр өмнө үүссэн байсан өр төлбөр дээр нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэн авсан, ингэхдээ, буцаан худалдан авах нөхцөлөөр тохиролцож худалдаж авсан. Харин давж заалдах шатны шүүхийн хүчин төгөлдөр бусаар тогтоосон “орон сууцны нэмэлт гэрээ”-ээр бид зээлийн гэрээний дагуу нэг ч төлбөр авч байгаа тухай эсхүл төлж байгаа тухай юу ч тохиролцоогүй буюу энэ гэрээ үндсэндээ гурван талт анхны орон сууц захиалгын гэрээнд өөрчлөлт оруулсан гэрээ юм. Өөрөөр хэлбэл, нэгэнт болзол тавьж худалдахаар тохиролцсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэхтэй холбоотой юм. Үүнийг хоёр шатны шүүх өөр өөрөөр үнэлж, хоёр өөр гэрээгээр тус тусдаа хүчин төгөлдөр бусаар тооцож, үнэлэлт өгч, тайлбарлаж байгаа нь “хууль зөрчсөн хэлцэл”-ийг тус тус зөрүүтэй хэрэглэж байгааг харуулж байна.

Иймд “Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, “О” ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу хяналтын журмаар гомдол гаргаж байгааг хүлээн авна уу.” гэжээ.

5. Хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2025.03.06-ны өдрийн 001/ШХТ2025/00259 дүгээр тогтоолоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

 ХЯНАВАЛ:

6. Хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлтэй гэж үзлээ.

7. Нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь хариуцагч “О” ХХК-д холбогдуулан төлбөр барагдуулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ “... Нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь хариуцагч “О” ХХК-д “Үндсэн зээл 1,400,000,000 төгрөгт ногдох хүү 594,186,849.17 төгрөг, нэмэгдүүлсэн хүү 3,314,150.83 төгрөг, нийт 597,501,000 төгрөгийн өр төлбөртэй” гэх “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-г 2022.04.13-ны өдөр байгуулж, улмаар тухайн төлбөрийг энэхүү гэрээг байгуулсан өдрөөс хойш 2 сарын дотор бүрэн төлж барагдуулах баталгаа болгож “О” ХХК нь нэхэмжлэгчийн 0000 тоот, зоорийн давхар бүхий 3 давхар, 337 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрийн нэр дээр шилжүүлүүлж авсан байдаг. Монгол Улсын Иргэний хуулийн 231 дүгээр зүйлд зааснаар үүргийн гүйцэтгэлийг анз, дэнчин, баталгаа, барьцаа, батлан даалт, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эд хөрөнгө өмчлөлд шилжүүлэх гэрээ гэх зэрэг аргаар хангуулдаг. Гэтэл үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүйтэй холбоотой үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг түүнд шилжүүлнэ гэх тохиролцоог хийсэн нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх заалтад зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх гэрээ хэлцэл гэж бидний зүгээс үзэж байна.” гэж тодорхойлжээ.

8. Хариуцагч “О” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “…Хариуцагч нь “Д” ХХК, “М” ХХК, А.Б, Б.Б, Б.Б, М.Т нартай 2020.09.10-ны өдөр 0000 тоот зээлийн гэрээ байгуулан 1,400,000,000 төгрөгийг, сарын 3,2 хувийн хүүтэй, 181 хоногийн хугацаатай зээлдүүлсэн. Зээлдэгч нар гэрээ байгуулснаас хойш гэрээгээр тохиролцсон хугацаа, эргэн төлөлтийн хуваарийн дагуу зээлээ төлөөгүй, гэрээний үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй. “Д” ХХК-аас зээлийн гэрээний дагуу төлбөл зохих хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн төлбөртөө “Г” ХХК-тай байгуулсан “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-ний шаардах эрхээ шилжүүлэн өгч, уг гэрээнд үндэслэн хийгдсэн төлбөр барагдуулах гэрээ нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасан гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд нийцсэн гэж үзэж байна. Учир нь талууд гэрээний агуулгаа өөрсдөө чөлөөтэй тодорхойлох эрхтэй бөгөөд Иргэний хуулийн 231 дүгээр зүйлд үүргийн гүйцэтгэлийг хангах тусгай аргуудыг зааж өгсөн боловч 231 дүгээр зүйлийн 231.1.7-д заасны дагуу талууд дээрх /231.1.1-231.1.6-д заасан/ аргуудаас өөр аргыг хуульд нийцүүлэн гэрээгээрээ тохиролцох эрх нь нээлттэй. Талууд үүссэн нөхцөл байдал, өөрсдийн хөрөнгөндөө нийцүүлэн хуульд заасан гэрээг байгуулсан. ...” гэж маргажээ.

9. Хариуцагч “О” ХХК нь нэхэмжлэгч “Д” ХХК-д холбогдуулан “Хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө чөлөөлүүлэх” тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ “... зээлдэгчээс гаргасан саналын дагуу зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүү 597,501,000 төгрөгийн төлбөрт зээлдэгч “Д” ХХК нь “Г” ХХК-тай байгуулсан 2021.04.04-ний өдрийн ЗБГ-22/03 тоот “Захиалгын гэрээ”-ний дагуу үүсэх шаардах эрхээ “О” ХХК-руу шилжүүлж, “Г” ХХК-тай байгуулсан захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулан 2022.04.13-ны өдөр нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гурван талт гэрээг байгуулсан. Гүйцэтгэгч “Г” ХХК нь 2022.04.13-ны өдрийн 04-13 тоот албан бичгээр захиалагч “Д” ХХК нь төлбөр тооцоо дууссан гэрчилгээ гаргуулах тухай хүсэлтийг Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст гаргасан. Уг хүсэлт болон талуудын хооронд байгуулсан гурван талт гэрээний дагуу 2022.04.15-ны өдөр Хан-Уул дүүргийн, 4 дүгээр хороо, 17090, нүхтийн зам гудамж, 129 тоот хаягт байршилтай, 337 м.кв талбайтай, аялал жуулчлал, амины орон сууцны зориулалттай, Ү-0000 эрхийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр “О” ХХК бүртгэгдэж хууль ёсны өмчлөгч болсон бөгөөд энэхүү үл хөдлөх эд хөрөнгийг захиран зарцуулж үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах эрх үүссэн. Манай байгууллагаас зээлдэгч нарт үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулах эрхийг 2 сарын хугацаанд олгосон боловч тухайн хугацаанд худалдан борлуулаагүй тул зээлдүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувиар худалдан борлуулах тухай албан тоотуудыг хүргүүлсэн. Бид өөрийн хөрөнгөө захиран зарцуулахаар очиход үл хөдлөх хөрөнгийн хашаанд оруулахгүй байх, амины орон сууцны түлхүүр өгөхгүй мөн голыг солих зэргээр удаа дараа саад учруулж өмчлөгчийн эрхийг хязгаарласан үйлдлийг “Д” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал болон ажилчид гаргаж байна.” гэж тодорхойлжээ.

10. Нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “...нэхэмжлэгчийн зүгээс сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Учир нь уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шилжүүлж авсан байдаг. “Д” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү гэдэг шаардлага нь үндэслэлгүй буюу тухайн хөрөнгийн эзэмшил ашиглалт нь “Д” ХХК-д эхнээсээ байгаагүй, одоо ч гэсэн байхгүй. Тэгэхээр бид нар үүнийг чөлөөлж өгнө гэдэг асуудал байхгүй. Эхнээсээ “Г” ХХК-ийн эзэмшил ашиглалтад байгаа. Нэхэмжлэгч талд холбогдуулж сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэж маргажээ.

11. Гуравдагч этгээд “Г” ХХК нь “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах” тухай бие даасан шаардлага гаргаж, үндэслэлээ “... “Г” ХХК нь “Д” ХХК, “О” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан 2022.04.13-ны өдрийн Хан-Уул дүүргийн 4-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах “С” амралт, аялал жуулчлалын хотхонд орон сууц захиалгаар бариулах 2021.04.04-ний өдрийн №ЗБГ-22/03 тоот гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг байгуулсан. ...Тухайн үед “Д” ХХК-ийн удирдлагууд манай байгууллагын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг түр хугацаагаар буюу 2 сарын хугацаанд түр шилжүүлээд буцаан өгнө гэж амлалт өгч байсан боловч одоо уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг өөрсдөө “О” ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлсэн, улмаар тухайн хөрөнгийг өөрийн өмч болохыг тогтоолгохоор нэхэмжлэл гаргасан байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм. ...Орон сууц захиалгаар бариулах 2021.04.04-ний өдрийн №ЗБГ-22/03 тоот гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 “Хууль буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл”, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” гэж үзэн уг хэлцлийг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, хэлцэл хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасантай холбогдуулан Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д зааснаар уг гэрээний дагуу өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн 0000 тоот 337 м.кв талбай бүхий амины орон сууцны өмчлөх эрхийг “Г” ХХК-д буцаан шилжүүлэхийг “О” ХХК-д даалгаж өгнө үү” гэж тодорхойлж маргажээ.

12. Анхан шатны шүүх “...Тус шүүхийн шүүгчийн 2024.02.06-ны өдрийн 181/ШШ2024/00477 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч “Г” ХХК-ийн орон сууц захиалгаар бариулах 2021.04.04-ний өдрийн ЗБГ-22/03 дугаар хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгохыг хүссэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч “Д” ХХК нь хүлээн зөвшөөрсөн тул хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон байна. Түүнчлэн гэрээний талууд болох “Г” ХХК, “Д” ХХК-уудын хэн аль нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах-худалдан авах хүсэл зориг байгаагүй, төлбөр төлөгдөөгүй, “Д” ХХК нь хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлж, зээлийн үүрэгт баталгаа болгох зорилготой, зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн өр төлбөрийг төлөөд өмчлөх эрхийг буцаахаар тохирсон болохыг талууд маргаагүй, “Г” ХХК үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшсэн хэвээр байгаа гэх зэргээс үзэхэд энэхүү гэрээг дүр үзүүлэн хийсэн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдов. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсгээр баталгаажуулагдах гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд үндэслэн үүргийн гүйцэтгэлийг баталгаатай болгох, үүргийн гүйцэтгэлтэй холбоотойгоор шүүхээр эрхээ хамгаалуулах явдлыг хөнгөвчлөхийн тулд гэрээний талууд хуулийн хүрээнд үүргийн гүйцэтгэлийг хангах мөн хуулийн 231 дүгээр зүйлийн 231.1.7-д заасан бусад аргын талаар харилцан тохиролцож болно. Гэвч төлбөр барагдуулах гэрээний нөхцөлөөс үзвэл үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн буюу хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжихээр тохирсон нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. Нөгөөтээгүүр “О” ХХК нь дүр үзүүлэн хийсэн хэлцлийн талаар мэдсэн гэж үзэх боломжгүй ч уг гэрээний үндсэн дээр бусад хэлцлүүд хийгдсэн нь мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болов. ... Төлбөр барагдуулах гэрээний үндсэн дээр “О” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж авсан боловч эдгээр гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байх тул өмчлөгч гэж үзэх боломжгүй. Энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5, 492 дугаар зүйлийн 491.1-д зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг “Д” ХХК-д шилжүүлэх үүрэгтэй. Гэвч “Г” ХХК, “Д” ХХК-уудын хооронд орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг дүр үзүүлэн хийсэн байх тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг “Г” ХХК-д буцаан шилжүүлэх үндэслэлтэй байна.” гэсэн дүгнэлт хийж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг болон гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

13. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн ба магадлалд  “...Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 477 дугаартай шүүгчийн захирамжид заасан хэрэгт хариуцагч “О” ХХК хэргийн оролцогчоор оролцоогүй байх тул түүний хувьд 2021.04.04-ний өдрийн ЗБГ-22/03 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр гэж маргах улмаар дээрх 477 дугаартай шүүгчийн захирамж нь энэхүү хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд аливаа эрх зүйн үр дагаврыг үүсгэхгүй тул ... анхан шатны шүүхийн энэхүү дүгнэлт үндэслэлгүй. Энэ талаар гаргасан хариуцагч талын давж заалдах гомдол үндэслэлтэй боловч энэ нь тухайн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэл болохгүй. Учир нь ... зохигчийн хооронд байгуулсан төлбөр барагдуулах гэрээний харилцаа нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3 дахь хэсэгт заасан зохицуулалтад хамаарахгүй байна. Иймээс анхан шатны шүүх эдгээр үндэслэлүүдээр зохигч, гуравдагч этгээдийн хооронд байгуулагдсан хоёр хэлцлийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.10-т заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоосон нь оновчгүй болсон. ... Хариуцагч нь зээлийн үйл ажиллагаа эрхлэх үйл ажиллагааны хүрээнд үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө шилжүүлэн авах эрхтэй боловч үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлдөө шилжүүлэх буюу фидуцийн гэрээний агуулга бүхий гэрээг байгуулсан нь мөн хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1 дэх хэсэгт заасантай нийцэхгүй байна. Зохигч ЗГ20/52 дугаартай зээлийн гэрээний хуримтлагдсан хүү 597,501,000 төгрөгийг төлөх үүргийн баталгаа болгож, улмаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах аргыг хэрэглэхдээ хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй эд хөрөнгийг өмчлөлдөө авах хэлбэрээр гэрээ байгуулсан нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болно. Зохигч, гуравдагч этгээдийн хооронд 2022.04.13-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах тухай ЗБГ-22/03 тоот гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ нь ЗГ20/52 дугаартай зээлийн гэрээний хуримтлагдсан хүүгийн төлбөр 597,501,000 төгрөгийг үл хөдлөх эд хөрөнгөөр тооцон төлүүлэх зорилгын хүрээнд байгуулагдсан учир зохигчийн хооронд байгуулагдсан төлбөр барагдуулах гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоосон тул хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн үндсэн дээр байгуулагдсан тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болно. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.10-т заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлээс үүсэх үр дагаврыг мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5, 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасны дагуу шийдвэрлэх учиртай. ... Шүүх хэргийн оролцогчийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох эрхийг хангаж байсан, эрхээ хэрэгжүүлэх боломжит хугацаа олгогдсон зэргийг харгалзан шүүх хуралдааныг үргэлжлүүлэхээр шийдвэрлэснийг хууль зөрчсөн гэж буруутгах үндэслэлгүй байна. Иймд шүүхийн зүгээс хариуцагч талын шүүх хуралдаанд оролцох эрхийг хязгаарласан гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байх тул энэ агуулгаар гаргасан хариуцагчийн давж заалдах гомдол хангагдахгүй.” гэсэн дүгнэлт хийжээ.

14. Дээрх байдлаар анхан болон давж заалдах шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг болон гуравдагч этгээдийн бие даасан шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон боловч “Г” ХХК-ийн “Д” ХХК-д холбогдуулан гаргасан 2021.04.04-ний өдөр байгуулсан ЗБГ-22/03 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийг хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн үндэслэлээр Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.02.06-ны өдрийн 181/ШШ2024/00477 дугаар шүүгчийн захирамжаар хэргийг хялбаршуулсан журмаар хянан шийдвэрлэсэн нь энэ хэрэгт эрх зүйн үр дагавар үүсгэх эсэх талаар зөрүүтэй дүгнэсний гадна анхан шатны шүүх “Д” ХХК болон “О” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан төлбөр барагдуулах гэрээг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т нийцээгүйгээс хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн бол давж заалдах шатны шүүх уг гэрээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөлд шилжүүлж байгаа нь Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1-д заасан фидуцийн гэрээний агуулгад нийцээгүй, хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй хэлбэрээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг тохирсон гэж дүгнэсэн ба энэ талаарх хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлд хамаарч байх тул хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцэв.

15. Хэргийн баримтаар тогтоогдсон дараах үйл баримтыг 2 шатны шүүх зөв дүгнэсэн. Үүнд:

15.1. “О” ХХК болон “Д” ХХК, Б.Б, А.Б, Б.Б, “М” ХХК, М.Т нарын хооронд 2020.09.10-ны өдөр байгуулагдсан 0000 дугаартай зээлийн гэрээгээр 1,400,000,000 төгрөгийг жилийн 38,4 хувь, сарын 3,2 хувиар хүү тооцон төлүүлэхээр, 181 хоногийн хугацаатай, зээл төлөх эцсийн хугацааг 2021.03.10-ны өдөр байхаар тохиролцсон,

15.2. 2021.06.28-ны өдөр Зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай 0000-1 дүгээр гэрээг байгуулсан ба уг гэрээгээр талуудын 2020.09.10-ны өдрийн 0000 тоот зээлийн гэрээний 2.1.1 дэх хэсэгт заасан зээлийн хүүг жилийн 33,6 хувь, сарын 2,8 хувь гэж өөрчилж, зээлийн гэрээний 2.1.2 дахь хэсэгт заасан зээлийн гэрээний дуусах хугацааг 2022.03.10-ны өдөр гэж өөрчилсөн,

15.3. Дээрх зээлийн гэрээний хүүд 594,186,849.17 төгрөг, нэмэгдүүлсэн хүү 3,314,150.83 төгрөг, нийт 597,501,000 төгрөгийн үүргийн талаар 2022.04.13-ны өдөр “О” ХХК нь зээлдэгч “Д” ХХК-тай 2022.04.13-ны өдөр “Төлбөр барагдуулах гэрээ” байгуулж гэрээнд зааснаар “төлбөр төлөгч “Д” ХХК нь уг төлбөрийг энэхүү гэрээг байгуулсан өдрөөс хойш 2 сарын дотор бүрэн төлж барагдуулах баталгаа болгон ХУД, 4-р хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй “С” амралт, аялал жуулчлалын хотхон нэртэй орон сууцны цогцолбор хотхоны 129 тоот, зоорийн давхар бүхий 3 давхар, 337 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг “О” ХХК-ийн өмчлөлд 2022.04.14-ний дотор шилжүүлж, төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан тохиолдолд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Д” ХХК-д буцаан шилжүүлэх”-ээр харилцан тохиролцсон,

15.4. “Г” ХХК болон “Д” ХХК нарын хооронд 2021.04.04-ний өдөр байгуулсан ЗБГ-22/03 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-нд нэмэлт өөрчлөлт оруулан, 2022.04.13-ны өдөр “Г” ХХК, “Д” ХХК, “О” ХХК-ийн хооронд захиалагч “Д” ХХК-ийн эрх үүргийг “О” ХХК шилжүүлэн авч, гэрээ байгуулсан,

15.5. Хариуцагч “О” ХХК нь 2022.04.15-ны өдөр дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000 дугаарт бүртгэгдсэн,

15.6. 2022.04.18-ны өдөр “О” ХХК нь “Д” ХХК, Б.Б, Т.Н, А.Б, Б.Б, “М” ХХК, М.Т нар зээлийн гэрээг шинэчлэн байгуулсан, уг гэрээний 2.10-д “... зээлдэгчийг гэрээний үүргээ биелүүлээгүй, зохих ёсоор биелүүлээгүй нөхцөлд үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар 0000, 0000-1 дугаартай барьцааны гэрээ тус тус байгуулсан болно.” гэж тохиролцсон,

15.7. “Г” ХХК нь “Д ХХК”-д холбогдуулан тэдгээрийн хооронд 2021.04.04-ний өдөр байгуулагдсан ЗБГ-22/03 тоот Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл гэж үзэж, уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгохоор Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, уг хэрэгт хариуцагчаар оролцсон “Д” ХХК нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрснөөр тус шүүхийн 2024.02.06-ны өдрийн 181/ШШ2024/00477 дугаар шүүгчийн захирамжаар хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

16. Иргэний хуулийн 231 дүгээр зүйлийн 231.1-д үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргуудыг нэрлэн тодорхойлсноос гадна хуульд заасан бол бусад аргыг хэрэглэж болно гэжээ.

Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь үүргийн гүйцэтгэлийг үүрэг гүйцэтгэгчээс шаардах эрхээ хэрэгжүүлэхдээ буюу үүрэг гүйцэтгэгч үүргийг сайн дураар гүйцэтгээгүй тохиолдолд өөрийнхөө зөрчигдсөн эрхийг хамгаалуулахаар шүүхэд мэдүүлэх замаар үүргийг албадан биелүүлэх боломжийг хуулиар олгосон хэдий ч гэрээний талуудын харилцан итгэлийг хамгаалах зорилгоор үүсэх эрсдэлээс урьдчилан сэргийлж үүргийн гүйцэтгэлийг баталгаажуулахаар талууд харилцан тохиролцож болдог.

Энэ утгаараа үүрэг гүйцэтгэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг баталгаатай болгох, үүргийн гүйцэтгэлтэй холбоотойгоор эрхээ хамгаалуулах явдлыг хөнгөвчлөхийн тулд гэрээ байгуулах үедээ талууд үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг тохирдог.

17. Энэ хэргийн тогтоогдсон үйл баримтаас үзэхэд “О” ХХК болон “Д” ХХК, Б.Б, А.Б, Б.Б, “М” ХХК, М.Т нарын хооронд 2020.09.10-ны өдөр зээлийн гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр зээлийн мөнгийг буцаан төлөх үүрэг гүйцэтгэх хугацааг тохиролцсон, уг тогтоосон хугацаа дуусах үед талууд 2021.06.28-ны өдөр гэрээнд өөрчлөлт оруулж, хугацааг сунгасан, улмаар гэрээний хугацаа 2022.03.10-ны өдөр дууссан боловч зээлдэгч нар энэхүү гэрээний үүргийг биелүүлээгүйгээс 2022.04.13-ны өдөр “Д” ХХК болон “О” ХХК нар харилцан тохиролцож зээлийн гэрээний төлөгдөөгүй хуримтлагдсан зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн нийт 597,501,000 төгрөгийн төлбөрт нэхэмжлэгч нь гуравдагч этгээд “Г” ХХК-аас захиалсан орон сууцаа хариуцагч “О” ХХК-д шилжүүлэхээр, харин 2 сарын хугацаанд төлбөр төлөгдсөн тохиолдолд өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах агуулгаар төлбөр барагдуулах гэрээг байгуулсан байна.

Талуудын энэхүү хүсэл зоригийн илэрхийллийг үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг хэрэглэсэн гэж үзэх үндэслэлгүй ба үүргийн гүйцэтгэлийн зөрчил бий болсон цаг хугацаанд үүссэн байсан төлбөрийг барагдуулах зорилгоор зээлдэгчид зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн төлбөрийг 2 сарын хугацаанд төлөх боломжийг олгож, үүний баталгаа болгож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг зээлдүүлэгч шилжүүлэн авсан бөгөөд төлбөрийг төлсөн тохиолдолд зээлдэгч өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах нөхцөлийг тохирсон гэж үзнэ.  

Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий тохиолдолд талууд зээлийн гэрээг анх байгуулах үедээ үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргыг тохиролцсон хэдий ч уг аргыг хэрэглэлгүй, үүссэн зөрчлийг арилгах зорилгоор зөвхөн зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүг төлж барагдуулахаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасан гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй байх гэрээний талуудын чөлөөт байдлын зарчмыг зөрчөөгүй болохыг хоёр шатны шүүх анхаарсангүй.

Энэ тохиолдолд гэрээний талуудын тохиролцоо хуулийн хүрээнд байх шаардлагатай бөгөөд энэ нь хуулиар хориглоогүй, хязгаарлалт тогтоогоогүй, бусдын эрх ашгийг зөрчөөгүй, харилцан хүсэл зоригоо тэгш эрхийн үндсэн дээр илэрхийлсэн, нөгөө талдаа илт шударга бус, хохиролтой нөхцөл тавьсан зэрэг шинжийг агуулаагүй байх учиртай.

18. Анхан шатны шүүх зээлийн гэрээний талууд төлбөр барагдуулах зорилгоор дээрх гэрээг байгуулсныг Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т нийцээгүй гэж дүгнэсэн нь хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн.

Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг бүрэн болон хэсэгчлэн хангаагүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнд шилжинэ гэж тохирсон хэлцэл хуульд өөрөөр заагаагүй бол хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заажээ.

Энэ нь зээлийн барьцаа буюу ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд ийнхүү өмчлөх эрх үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжихээр тохиролцсон тохиолдолд, өөрөөр хэлбэл талууд гэрээгээр үүргийн гүйцэтгэлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаагаар хангах аргыг тохирсон атлаа тус барьцааны хөрөнгийн өмчлөх эрх үүрэг гүйцэтгүүлэгчид шилжих нөхцөлийг хамтад нь хэрэглэхээр тохирсон бол тухайн хэлцэл хүчин хүчин төгөлдөр бус гэж үзнэ.

Тодруулбал, хуулийн дээрх зохицуулалт нь үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хамгаалсан агуулгатай тул маргааны үйл баримтад хамааралгүй байна.

 Маргаан бүхий тохиолдолд төлбөр барагдуулах гэрээний зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгө нь “О” ХХК болон “Д” ХХК-ийн хооронд 2020.09.10-ны өдөр байгуулагдсан 0000 дугаартай зээлийн гэрээний ипотекийн зүйл биш байхаас гадна зохигч талууд төлбөр барагдуулах гэрээ байгуулснаар 2020.09.10-ны өдөр байгуулагдсан 0000 дугаартай зээлийн гэрээ болон нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай 2021.06.28-ны өдрийн зээлийн гэрээний үүрэг болох хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн үүргийг дуусгавар болгож, үндсэн зээл 1,400,000,000 төгрөгийн хувьд 2022.04.18-ны өдөр дахин зээлийн гэрээг шинэчлэн байгуулж, тусдаа барьцааны гэрээ байгуулсан нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон.

Иймээс зээлийн гэрээний үүрэг зөрчигдсөнөөс хожим зөвхөн зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн тухайд үүрэг гүйцэтгэгчээс түүнийг төлөх баталгаа болгож үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэх нөхцөлөөр тохиролцсон нь дээрх хуульд заасан агуулгагүй, хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй.

19. Давж заалдах шатны шүүх зохигчийн хооронд байгуулсан төлбөр барагдуулах гэрээний харилцаа нь Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.3-т заасан зохицуулалтад хамаарахгүй гэж зөв дүгнэсэн атлаа талуудын тохиролцоог фидуцитэй адилтган үзэж хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзсэн нь үндэслэл бүхий болоогүй.

Фидуцийн гэрээний талаар Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1-д “үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эд хөрөнгө өмчлөлд шилжүүлэх гэрээгээр үүрэг хүлээгч нь мөнгө төлөх үндсэн үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор хөдлөх эд хөрөнгийг үүрэг гүйцэтгэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх, үүрэг хүлээгч үндсэн үүргээ хугацаанд гүйцэтгэсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч эд хөрөнгийг түүнд буцаан өгөх үүргийг тус тус хүлээнэ.” гэж заасан. 

Талуудын байгуулсан гэрээний нөхцөлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэх агуулга тусгагдсан нь Иргэний хуулийн 235 дугаар зүйлийн 235.1-д заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөлд шилжүүлэх гэрээний шинжтэй адил байх боловч энэ үндэслэлээр талуудын тохиролцоог хуулиар зөвшөөрөгдөөгүй гэж үзэх нь учир дутагдалтай.

Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1-д зааснаар хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болох бөгөөд нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь зээлийн гэрээний үүргийн хариу төлбөр болох зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн төлбөрийг 2 сарын хугацаанд төлөх үүргийг хүлээж, энэ хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлж, энэ үүргээ биелүүлсэн тохиолдолд хариуцагч уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлэх нөхцөлөөр талууд харилцан тохиролцож, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчийн өмчлөлд шилжүүлж, өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн нь харилцан хүсэл зоригоо илэрхийлсэн, хүчин төгөлдөр байна.  

20. Улмаар талуудын дээрх хүсэл зоригийн илэрхийллээс үзэхэд төлбөр барагдуулах гэрээ нь нэхэмжлэгч нь зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлээгүйгээс хуримтлагдсан хүү, нэмэгдүүлсэн хүүд нийт 597,501,000 төгрөгийг 2 сарын хугацаанд төлөх, ийнхүү төлсөн тохиолдолд  үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлж авах нөхцөлөөр өмчлөх эрхийг хариуцагчид шилжүүлж байгаа нь болзол тавьсан хэлцлийн шинжид нийцсэн гэж үзнэ.

Иргэний хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1, 44.3-т “Тодорхойгүй байгаа ямар нэгэн үйл явдал бий болсон нөхцөлд хэлцлийг хэрэгжүүлэх, эсхүл хэлцлийг дуусгавар болгохоор тохиролцож хийсэн хэлцлийг болзол тавьж хийсэн хэлцэл гэнэ”, “Бий болох эсэх нь мэдэгдэхгүй байгаа үйл явдал бий болсноор хэлцлийг дуусгавар болгохоор тохиролцсон бол өөрчлөгдөх болзлоор хийсэн хэлцэл гэнэ” гэж тус тус заасан.

Хуулийн энэ зохицуулалтаас үзвэл болзол тавьж хийх хэлцлийн үндсэн шинж нь ирээдүйд бий болох нь тодорхойгүй байгаа ямар нэгэн үйл явдал бий болсноор хэрэгжүүлэх байдлаар, эсхүл хэдийнээ бий болсон боловч талууд субьектив байдлаар мэдээгүй байгаа үйл явдлаас хамааралтайгаар хэрэгжихээр хийгдсэн тохиролцоо байхаар байна.

Түүнчлэн хэлцлээс гарах эрх зүйн үр дагаврын төгсгөлийг мэдэгдэхгүй байгаа үйл явдлаас хамааралтай болгож хийсэн тохиролцоог өөрчлөгдөх болзлоор хэлцэл хийсэн гэж үзэх агуулга хуульд тусгагджээ.

21. Маргаан бүхий тохиолдолд Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2-т зааснаар талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийг тайлбарлан авч үзвэл төлбөр барагдуулах гэрээний зорилго бол зээлийн гэрээний хуримтлагдсан хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн төлбөрийг төлөх явдал байсан ба харин уг төлбөрийг 2 сарын хугацаанд төлснөөр өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах нөхцөлийг тохирсон, үүнээс хамаарч хэлцэл дуусгавар болох агуулгатай тул талууд өөрчлөгдөх болзлоор хэлцэл хийсэн гэж үзэхээр байна.

Өөрөөр хэлбэл гэрээгээр тохирсон төлбөрийг нэхэмжлэгч төлөх эсэх үйл явдлаас хамаарч өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах нөхцөл байдал бий болж, хэлцэл дуусгавар болох нь өөрчлөгдөх болзлын агуулгыг илэрхийлжээ.

22. Харин Иргэний хуулийн 45 дугаар зүйлийн 45.1-д зааснаар болзол тавьж хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх нөхцөлийг заасан бөгөөд талуудын төлбөр барагдуулах гэрээгээр тохирсон нөхцөл нь хуулийн шаардлагад нийцээгүй буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харш, илтэд биелэгдэх боломжгүй гэж үзэх үндэслэлгүй.

Мөн талууд үйл явдлыг тодорхой хугацаанд бий болох болзол тавьсан буюу 2 сарын хугацаанд төлбөрөө төлж, өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах нөхцөлийг тохирсон ба нэхэмжлэгч нь гэрээ ёсоор 2 сарын хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй тул Иргэний хуулийн 46 дугаар зүйлийн 46.1-д зааснаар өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах боломжгүй болсон байна.

Хэдийгээр талууд гэрээндээ төлбөр төлөх хугацааг 2 сар гэж заасан боловч нэхэмжлэгч нь энэ 2 сарын туршид хэзээ ч төлбөрийг төлөх боломжтой бөгөөд уг хугацаагаар үйл явдлыг ирээдүйд болох нь тодорхой гэж үзэх үндэслэлгүй, нэхэмжлэгч төлбөр төлснөөр тодорхойлогдох тул үр дүн нь хугацаанаас хамаарсан, хугацаа тогтоосон хэлцэл гэж үзэхгүй.

23. Иймээс талуудын 2022.04.13-ны өдөр байгуулсан төлбөр барагдуулах гэрээний дагуу нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхээ буцаан шилжүүлэн авах нөхцөл болзол бий болоогүй тул хариуцагчаас үл хөдлөх эд хөрөнгийг буцаан шаардах эрхгүй, нөгөө талаас хариуцагч гэрээгээр тохирсон төлбөр нийт 597,501,000 төгрөгийг шаардах эрхгүй тул нэхэмжлэгчийг маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоох үндэслэлгүй.

24. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.02.06-ны өдрийн 181/ШШ2024/00477 дугаартай шүүгчийн захирамжаар “Г” ХХК-ийн “Д” ХХК-д холбогдуулан гаргасан, тэдгээрийн хооронд 2021.04.04-ний өдөр байгуулагдсан ЗБГ-22/03 тоот “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл гэж үзэж, уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай шаардлагыг хариуцагч “Д” ХХК хүлээн зөвшөөрсөн үндэслэлээр хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн боловч энэхүү шийдвэр нь энэ хэргийн хувьд аливаа эрх зүйн үр дагаврыг үүсгэхгүй бөгөөд анхан шатны шүүх “Г” ХХК болон “Д” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г дүр үзүүлэн хийсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж дүгнэсэн нь буруу болохыг залруулсан давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй.

Учир нь нэхэмжлэгч “Д” ХХК нь хариуцагч “О” ХХК-д холбогдуулан 2022.12.02-ны өдөр нэхэмжлэл гаргасан, “Г” ХХК нь 2023.11.24-ний өдрөөс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд гуравдагч этгээдээр оролцсон, ийнхүү хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байх үед дээрх шүүгчийн захирамж гарсан зэргээс үзэхэд гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болсон үйл баримтын талаар тухайн этгээдүүд шүүхэд өөр маргаан үүсгэсэн байгааг мэдэж байсан.

25. Түүнчлэн маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд нэхэмжлэгч “Д” ХХК болон гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн хооронд 2021.04.04-ний өдөр орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулагдсан бөгөөд нэхэмжлэгч нь уг гэрээний дагуу шаардах эрхээ хариуцагч “О” ХХК-д шилжүүлэн өгч, гэрээнд оролцвол зохих 3 тал оролцож, талууд харилцан хүсэл зоригоо илэрхийлж, 2022.04.13-ны өдөр уг гэрээнд заасан үнийн дүнгийн хэмжээнд дээрх гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай гэрээг байгуулсан нь Иргэний хуулийн 123 дугаар зүйлийн 123.1, 123.8-д нийцсэн.

26. Иймээс 2022.04.13-ны өдрийн “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-д нэмэлт өөрчлөлт оруулсан гэрээг хууль зөрчсөн эсхүл дүр үзүүлсэн хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлгүй.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” нь тодорхой үр дүнд хүрэх зорилгоор бус, тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр, хэлцэл хийсэн зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгохын тулд хийгддэг[1] бөгөөд талуудын хооронд байгуулагдсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ нь ийм шинжийг агуулаагүй байна.

Тухайлбал, Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст хандан гаргасан “Г” ХХК-ийн 2022.04.13-ны өдрийн 22/14 дүгээр албан бичигт “...Захиалагч болох “Д” ХХК нь Улаанбаатар хот, 0000 нутаг дэвсгэрт баригдаж буй “С” гэх нэртэй орон сууцны цогцолбор хотхоны 129 тоот болох 337 м.кв талбайтай 6 өрөө байрны гэрээний нийт үнэ 597,501,000 төгрөгийг бүрэн төлж төлбөр тооцоо дууссан тул “О” ХХК-ийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргаж өгнө үү” гэснээс үзэхэд болон 2022.04.08-ны өдрийн “Д” ХХК-ийн хувьцаа эзэмшигчдийн хуралд хувьцаа эзэмшигч Б.Б, Б.Б, А.Б, Т.Н нар оролцож гүйцэтгэх захирал А.Б-д “0000 тоот дугаартай барилгыг захиалгын гэрээ байгуулах, бусдад худалдан борлуулах, барьцаалах захиран зарцуулах, нотариатад гэрчлүүлэхтэй холбоотой бүхий л эрхийг 2022.12.31-нийг хүртэлх хугацаатай олгох саналыг гишүүд санал хурааж бүгд дэмжсэн” тухай тэмдэглэл үйлдэж, мөн өдрийн “Д” ХХК-ийн Төлөөлөн удирдах зөвлөлийн №10 дугаар тогтоол гаргасан зэргээс үзэхэд хэлцэл хийх хүсэл зоригийг агуулаагүй гэж үзэх болон дүр үзүүлсэн шинжгүй байна.

Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан “Төлбөр барагдуулах гэрээ” хүчин төгөлдөр тул дээрх “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ”-г Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлгүй.

27. Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч “Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь болон гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай” бие даасан шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч “О” ХХК-ийн “Хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгө чөлөөлүүлэх” тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хангасан өөрчлөлтийг анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатын шүүхийн магадлалд оруулахаар шүүх бүрэлдэхүүн шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 210/МА2025/00055 дугаар магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн  2024 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн 181/ШШ2024/03896 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

“Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.2-т заасан үндэслэлгүй тул ““Д” ХХК, “О” ХХК-ийн хооронд байгуулсан 2022.04.13-ны өдрийн “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох, Нийслэлийн 0000 тоот хаягт байршилтай, 337 м.кв талбайтай, Аялал жуулчлал, АОС зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000 дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох” тухай нэхэмжлэгч “Д” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь, гуравдагч этгээд “Г” ХХК-ийн “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгож, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгах тухай бие даасан шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Нийслэлийн 0000 тоот хаягт байршилтай, 337 м.кв талбайтай, Аялал жуулчлал, АОС зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0000 дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг “Д” ХХК-ийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, хариуцагч “О” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг хангасугай.” гэж,

Шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 3,145,500 төгрөг, хариуцагчийн төлсөн 70,200 төгрөг, гуравдагч этгээдийн төлсөн 3,145,455 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчээс 70,200 төгрөг гаргуулан хариуцагчид олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн өмгөөлөгч С.А, П.Е нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хариуцагч “О” ХХК-ийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.02.13-ны өдөр төлсөн нийт 3,215,655 /3,145,455+70,200/ төгрөгийг  улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                                 Н.БАТЗОРИГ

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                              Г.АЛТАНЧИМЭГ

ШҮҮГЧИД                                                                      Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                           Д.ЦОЛМОН

                                                                                           Х.ЭРДЭНЭСУВД