А.А-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч П.Золзаяа даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Батчимэг, Э.Золзаяа, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн

2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2025/01013 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2025 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 210/МА2025/00689 дүгээр магадлалтай,

А.А-ийн нэхэмжлэлтэй,

“Ф” ХХК-д холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Н.М, Д.Н нар оролцсон

Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай иргэний хэргийг

Хариуцагчийн төлөөлөгч Н.М-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Батчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.М, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ц.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Н нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч А.А нь хариуцагч “Ф” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

2. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2025/01013 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1-д заасныг тус тус баримтлан “Ф” ХХК /РД:5227147/-д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэгч А.А-ийн Хан-Уул дүүргийн 0000 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн Ү-0000 дугаарт бүртгэлтэй 63.49 м.кв талбай бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгч А.А-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,081,800 /531,800+550,000/ төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 210/МА2025/00689 дүгээр магадлалаар: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2025/01013 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний 1.3-т заасан нөхцөл бүхий “Ф” ХХК-ийн Хан-Уул дүүргийн 0000 хороололд барьсан орон сууцны барилгаас 63.49 м.кв талбайтай, 8 давхрын 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр А.А-ийг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтуудыг нэхэмжлэгч А.А-т хүлээлгэж өгөхийг хариуцагч “Ф” ХХК-д даалгаж, нэхэмжлэгч А.А-ээс 184,752,667 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч “Ф” ХХК-д олгосугай.”   гэж өөрчлөн найруулж, 2 дахь заалтыг “...56.1” гэсний дараа “...56.2” гэж нэмж, “...үлдээсүгэй.” гэснийг “...үлдээж, хариуцагч “Ф” ХХК-аас 1,081,800 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч А.А-т олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.03.19-ний өдөр урьдчилан төлсөн 1,080,230 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн төлөөлөгч Н.М хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “...Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.04.28-ны өдрийн 00689 дугаартай магадлалыг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1-д заасан үндэслэл, журмын дагуу хяналтын журмаар энэхүү гомдлыг хариуцагч талын зүгээс гаргаж байна.

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүх тус хэргийг 2025.02.05-ны өдөр хянан хэлэлцээд 192/ШШ2025/01013 дугаартай шийдвэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна. Ингэж шийдвэрлэхдээ анхан шатны шүүхээс “гэрээ байгуулсан, түүнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан буюу гэрээний үнийг нэмэгдүүлсэн зэрэг үйл баримтын хувьд маргаангүй, харин хариуцагч гэрээнээс татгалзах эрхтэй эсэх, гэрээний үүрэг биелүүлэх хугацааг сунгасан эсэх тал дээр маргаж байх боловч хэн алиных нь тайлбар, бичгийн баримтаар тогтоогдоогүй, харин нэхэмжлэгч тал тогтоосон хугацаанд үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй учир хариуцагч тал гэрээнээс татгалзах эрхээ эдэлсэн, энэ нь тэдний хооронд байгуулсан гэрээний 2.5-д заасан нөхцөл байдлыг үүсгэсэн тул Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийг үндэслэж гэрээг цуцлах үндэслэл болсоныг буруутгах аргагүй” гэсэн хууль ёсны болон бодит байдлыг хангасан хууль зүйн дүгнэлт хийсэн.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх тус хэргийг 2025.04.28-ны өдөр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэж хянан хэлэлцээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт “... өмчлөгчөөр тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтуудыг хүлээлгэж өгөхийг хариуцагчид даалгаж, нэхэмжлэгчээс 184,752,667 төгрөгийг гаргуулж хариуцагчид олгох” агуулга бүхий өөрчлөлтийг оруулсан 210/МА2025/00689 дугаартай магадлал гаргасан байна. Ингэж шийдвэрлэхдээ давж заалдах шатны шүүхээс “нэхэмжлэгчийн гэм буруугаас болоогүй байх тул хугацаа хэтэрсэн гэж үзэхгүй, мөн үүргээ удаа дараа зөрчсөн гэдгийг баримтаар нотлоогүй, орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулах үүргээ зөрчсөн учир хариуцагч гэрээнээс татгалзах эрхгүй” гэсэн хууль зүйн болон бодит байдлын үндэслэлгүй дүгнэлтийг хийсэн билээ.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлал эрс зөрүүтэй бөгөөд энэ нь хуулийг нэг мөр зөв ойлгон хэрэглэж чадаагүй алдаанаас үүдэлтэй юм. Үүнийг анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсгийг өөр өөрөөр ойлгон хэрэглэсэн байдлаас нь тодорхой харагддаг болно.

Давж заалдах шатны шүүхийн магадлал нь хууль ёсны ба үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагад огт нийцээгүйн зэрэгцээ “биелэгдэх боломжгүй” тул давж заалдах шатны шүүхийн уг магадлалыг эс зөвшөөрч байна.

Учир нь хариуцагч “Ф” ХХК нь төсөл хэрэгжүүлэгч бөгөөд уг төслийн хүрээнд баригдаж буй дахин төлөвлөлтийн байруудад ийм м.кв бүхий орон сууц байхгүй юм. Нөгөө талаас бид хариуцагчид тухайн үед нь үүргийн зөрчлийг нь мэдэгдэж төлбөрөө төлөх боломжийг олгож, түр хугацаанд үлдэгдэл төлбөрөө төлөөгүй учир гэрээг цуцалж, төлсөн төлбөрийг нь 100 хувь буцаан олгосон тул гэрээний харилцаа дуусгавар болсон болно.

Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэлийн хүрээнээс илт хальж, нэхэмжлэлд дурьдаагүй асуудлаар шийдвэр гаргасан, нэхэмжлэгч 0000 тоот байраа л авъя гэж байхад түүнтэй адил өөр байр өг гэж шийдвэрлэх нь өөрөө зохимжгүй бөгөөд биелэгдэх боломжгүй нөхцөлийг шүүх өөрийн санаачилгаар зориудаар үүсгэсэн хэрэг юм.

Зүй нь бол давж заалдах шатны шүүхээс “... нэхэмжлэгчийн ямар эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол, хэрхэн яаж зөрчигдсөн, хөндөгдсөн үйл баримтын талаар л дүгнэлт хийх ёстой” атал хөндлөнгийн байр суурьнаас хандалгүй хэт нэг талыг барьсан шийдвэрийг гаргасан явдал нь “шүүхийн шийдвэр хууль ёсны болон үндэслэл бүхий байх” шаардлагыг хангаж чадахгүйд хүргэснээрээ алдаатай болсон хэмээн үзэж байна.

Харин анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг огт зөрчөөгүйн зэрэгцээ хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн, хэргийн үйл баримтын тал дээр үнэн бодит хууль зүйн дүгнэлтийг хийсэн юм.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

5. Хариуцагчийн төлөөлөгч Н.М-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Монгол Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2025.07.01-ний өдрийн 001/ШХТ2025/00698 дугаар тогтоолоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

ХЯНАВАЛ:

6. Хариуцагчийн төлөөлөгч Н.М-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлтэй гэж үзлээ.

7. Нэхэмжлэгч А.А нь хариуцагч “Ф” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ “... “Ф” ХХК-тай 2019.07.03-ны өдөр “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-г бичгээр байгуулж, Улаанбаатар хотын Хан-Уул дүүргийн 0000 тоот орон сууц /63.49 м.кв 3 өрөө/-ны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг захиалан бариулахаар тохиролцсон. Гэвч “Ф” ХХК нь ... гэрээнд заасан хугацаанд буюу 2020 оны 2-р улиралд ашиглалтад оруулах үүргээ зөрчиж ... ковид, цар тахал гэх зэргээр шалтаглаж, бүрэн гүйцэт барихгүй захиалагчийн эрхийг зөрчиж явсаар 2022 оны 06 сард ашиглалтад оруулсан. ... Гэрээний дагуу Олимп хотхоны Хаан банкны салбарт зээлийн хүсэлт, баримтуудаа бүрдүүлж өгөөрэй гэсний дагуу Хаан банкинд хандсан боловч зээлийн хорооны хурлаар зээл олгохоос татгалзаж шийдсэн тул ... 2023.01.28-ны 15:00 цагийн дотор “Ф” ХХК-ийн данс руу 130,000,000 төгрөг төлж барагдуулсан. Гэтэл “Ф" ХХК нь ... 2023.01.30, 31-ний өдрүүдэд миний нийт төлсөн 184,752,667 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн. Өөрөөр хэлбэл би “Ф” ХХК-тай 2019.07.03-ны өдрөөс эхлэн, орон сууцыг анхлан захиалж, бүх үнийн тохироог хийж, төл гэсэн бүх цаг хугацаанд нь амжиж төлбөрүүдийг барагдуулж байсан атал өөр хүнд миний захиалсан орон сууцыг худалдсан, эсхүл мөнгө нэмж худалдаж ав гэх хууль бус шаардлага, тайлбарууд нь миний өмчлөх эрхийг ноцтой зөрчиж байна.” гэж тодорхойлжээ.

8. Хариуцагч “Ф” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “...Бидний хооронд байгуулсан орон сууцны барилга захиалан бариулах гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.1.1 дэх хэсэгт заасан төлбөр төлөх хуваарийг удаан хугацаагаар хэтрүүлсэн. ... Гэрээний зүйл болох Д блокын барилга 2022.06.13-ны өдрийн барилга байгууламжийг ашиглах комиссын дүгнэлтээр ашиглалтад орсон ба нэхэмжлэгч нь гэрээний төлбөр төлөх хувиараа 8 сарын хугацаатай хэтрүүлсэн тул холбогдох хууль болон Орон сууцны барилга захиалан бариулах гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.3 дахь хэсэгт "Захиалагч тал орон сууцны төлбөр төлөх үүргээ гэрээнд заасан хуваарийн дагуу 2 ба түүнээс дээш удаа хэтрүүлсэн тохиолдолд нэг талын санаачилгаар гэрээнээс татгалзах эрхтэй” гэснийг үндэслэн дээрх гэрээнээс гүйцэтгэгч тал нэг талын санаачилгаар татгалзсан. ...Иймд хариуцагчийн зүгээс А.А-ийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.” гэж маргажээ.

9. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Н.М, Д.Н нар нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “...Би өөрийн ээж А.А-ийн хамт “Ф” ХХК-тай 2022.01.30-ны өдөр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, төлбөрийг бүрэн төлж, хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн. ... гэрээний үүрэгтэй холбоотой асуудал гуравдагч этгээдэд хамаарахгүй гэж үзэж байна.” гэжээ.

10. Анхан шатны шүүх “...Талуудын хооронд 2019.07.03-ны өдөр байгуулагдсан Хан-Уул дүүргийн 0000 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн Ү-0000дугаарт бүртгэлтэй 63.49 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 171,423,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар, 2022.12.12-ны өдөр гэрээний үнийг нэмэгдүүлж 184,456,000 төгрөг байхаар тохиролцсон орон сууцны барилгыг захиалгаар бариулах гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээнд хамаарна. ... 2022.06.13-ны өдөр барилга байгууламжийг улсын комисст хүлээн авах тухай дүгнэлт гарч, “Хаан банк” ХК 2023.01.02-ны өдөр нэхэмжлэгч А.А-т орон сууцны зээл олгохоос татгалзсан болох нь тогтоогдсон. Нэхэмжлэгч А.А- нь орон сууцны төлбөр төлөх үүрэг гүйцэтгэх хугацааг гүйцэтгэгчийн зүгээс 2023.01.28-ны өдрийн 18 цаг хүртэл сунгасан гэж, хариуцагч нэмэлт хугацаа тогтоогоогүй гэж маргах ба хэн алиных нь тайлбар бичгийн баримтаар тогтоогдоогүй. Иймд орон сууцны барилгыг 2022.06.13-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэн өгснөөр нэхэмжлэгч А.А-ийн үлдэгдэл төлбөрийг төлөх үүрэг үүссэн гэж үзэхээр байх ба “Хаан банк” ХК-аас 2023.01.02-ны өдөр орон сууцны зээл олгохоос татгалзсан үйл баримтыг үндэслэн хариуцагч “Ф” ХХК нь А.А-тэй байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнээс татгалзах эрхээ хэрэгжүүлж 2023.01.30-ны өдөр Д.Н, Н.М нартай тухайн орон сууцны барилгыг захиалгаар бариулах гэрээг шинэчлэн байгуулсныг буруутгах үндэслэлгүй. Түүнчлэн нэхэмжлэгч гэрээний үндсэн үүрэг болох төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөн байх тул Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4-т заасан гэрээнээс татгалзаж болохгүй үндэслэл тогтоогдохгүй гэж үзэх бөгөөд талууд орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг гүйцэтгэгч дангаар цуцалсан нь хуульд нийцсэн эсэхэд маргаж байх тул уг нэхэмжлэлийн шаардлага нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2-т заасан өмчлөгчийн шаардах эрхэд хамаарахгүй болно.” гэсэн дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

11. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг өөрчилж шийдвэрлэхдээ “...Анхан шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн гэрээний харилцааг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа гэж дүгнэсэн нь буруу байна. Учир нь захиалагч А.А нь орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэн авахаар хүсэл зоригоо илэрхийлэн “Ф” ХХК-тай гэрээ байгуулах үед гэрээний зүйл болох орон сууцны барилга бий болоогүй, тус орон сууцыг хариуцагч “Ф” ХХК тодорхой хугацааны дараа барьж дуусган нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсоноос үзвэл талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэж үзэх үндэслэлтэй байна. ... нэхэмжлэгч нь орон сууцны ипотекийн зээл гаргуулахаар банкинд хандахад зээл олгохоос татгалзсан хэдий ч тэрээр орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг бүрэн төлснөөр орон сууцыг авахаар шаардахад хариуцагч нь гуравдагч этгээд нарт маргаан бүхий орон сууцны үнийг нэмж ашиг олох зорилгоор худалдан борлуулснаас гадна гэрээний хугацаа хэтрүүлсэнд нэхэмжлэгч гэм буруутай гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна. ...Хариуцагч “Ф” ХХК нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар нэхэмжлэгч А.А үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа өгсөн, үүргийн зөрчилтэй холбоотойгоор гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл хүргүүлсэн гэх үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдоогүй, ... Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.3-т зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зөрчсөн явдалд бүхэлд нь буюу ихэнх хэсэгт нь үүрэг гүйцэтгүүлэгч өөрөө буруутай бол талууд гэрээнээс татгалзаж болохгүй бөгөөд ... хариуцагч нь орон сууцыг уг хугацаанд хүлээлгэн өгөх үүргээ зөрчиж, 2022.06.13-ны өдөр орон сууцыг ашиглалтад оруулсан үйл баримтаас үзвэл тэрээр хугацаа хэтрүүлсэн буруутай байна. Дээрхээс дүгнэвэл, хариуцагч гэрээнээс татгалзах эрхгүй, харин нэхэмжлэгч А.А- нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д зааснаар гэрээний үүргээ биелүүлэхийг хариуцагч “Ф” ХХК-аас шаардах эрхтэй байна. ... Зохигчдын хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан талаар гуравдагч этгээд нар мэдээгүй буюу мэдэх боломжгүй байсан тул тэдгээрийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Гэрээгээр тохирсон орон сууцыг өөр бусдад худалдан борлуулсан, хариуцагчийн зүгээс С блокын барилгаас орон сууц өгөх боломжтой гэснийг үндэслэн талуудын байгуулсан гэрээгээр тодорхойлсон нөхцөлтэй “Ф” ХХК-ийн Хан-Уул дүүргийн 0000 хороололд барьсан С блокын орон сууцны барилгаас 63.49 м.кв талбайтай, 8 давхрын 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр А.А-ийг тогтоож шийдвэрлэх нь тэгш эрхийн, шударга ёсны зарчимд нийцнэ. ...” гэсэн дүгнэлт хийжээ. 

12. Дээрх байдлаар анхан болон давж заалдах шатны шүүх талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг өөр өөрөөр тодорхойлж, маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд нэхэмжлэгчид өмчлөх эрх үүсэх талаар эрх зүйн дүгнэлтийг хийхдээ гэрээний үүрэг зөрчсөн эсэх нөхцөл байдлыг зөрүүтэй дүгнэж, ялгаатай шийдвэр гаргасан тул энэ талаарх хариуцагчийн төлөөлөгчийн гомдлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д зааснаар хүлээн авч, хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцэв.

13. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтаар нэхэмжлэгч А.А, түүний нөхөр Р.С болон хариуцагч “Ф” ХХК-ийн хооронд 2019.07.03-ны өдөр байгуулагдсан “Орон сууцны барилгыг захиалан бариулах гэрээ”-ээр талууд Хан-Уул дүүргийн 0000 нутаг дэвсгэрт баригдах 0000 орон сууцны барилгын 6В байрны /Д блок/ 0000 тоот, 63,49 м.кв талбайтай, 3 өрөө бүхий орон сууцыг захиалан бариулах, хариуцагч нь орон сууцыг 2020 оны 2-р улиралд ашиглалтад оруулж, хүлээлгэн өгөхөөр, орон сууцны үнийг 1 м.кв талбайг 2,700,000 төгрөг, нийт 171,423,000 төгрөг байхаар тохиролцсон боловч талууд гэрээний төлбөрийн нөхцөлд 1 м.кв талбайн үнийг 2,905,200 төгрөг буюу нийт 184,456,000 төгрөг гэж  өөрчлөлт оруулж, орон сууц 2022 оны 06 сард ашиглалтад орсон тухай үйл баримт тогтоогдсон, зохигч энэ талаар маргаагүй байна.

14. Зохигчийн маргааны зүйл нь нэхэмжлэгч үүрэг гүйцэтгэх хугацаа хэтрүүлсэн эсэх, үүнээс шалтгаалж хариуцагч гэрээнээс татгалзсан нь нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийг зөрчсөн эсэх асуудал болжээ.

15. Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан талаар болон гуравдагч этгээдийн өмчлөх эрх хамгаалагдах талаар хийсэн дүгнэлт нь буруу биш боловч нэхэмжлэгчийн гэрээний үүрэг гүйцэтгэх хугацааг буруу тодорхойлж, хугацаа хэтрүүлж, үүрэг зөрчсөнөөс хариуцагч гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэсэн нь нотлох баримтыг үнэлэх хуульд заасан журамд нийцээгүй, Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д заасныг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн.

16. Давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгчийг гэрээний үүрэг зөрчсөн болохыг хариуцагч нотлоогүй, гэрээний үүрэг зөрчигдсөн явдалд хариуцагч өөрөө буруутай тул гэрээнээс татгалзах эрхгүй гэж үзсэн нь үндэслэл бүхий байх боловч зохигчийн хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг буруу тодорхойлж, Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасныг тайлбарлан хэрэглэхдээ гуравдагч этгээдийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж зөв дүгнэсэн атлаа нэхэмжлэгчийг маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь алдаатай болжээ.

17. Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдаж, гэрээгээр хариуцагч нь Хан-Уул дүүргийн 0000 тоот, 63,49 м.кв талбайтай, 3 өрөө бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэх, нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэд нийт 184,456,000 төгрөг төлөх үүрэг хүлээжээ.

Талууд 2019.07.03-ны өдөр байгуулсан гэрээнд өөрчлөлт оруулахдаа огноог мөн өдрөөр огноолж, гэрээний үнийг нэмэгдүүлж өөрчилсөн ба энэ талаар зохигч маргаагүй учир нэхэмжлэгчийг гэрээний үнэд нийт 184,456,000 төгрөг төлөх үүрэгтэй гэж үзнэ.

18. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хэтрүүлж, үүргээ зөрчсөн үндэслэлээр гэрээг цуцалж, маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг гуравдагч этгээд Н.М, Д.Н нартай “Орон сууцны барилгын худалдах, худалдан авах” гэрээг 2023.01.30-ны өдөр байгуулж, 2023.03.21-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэсэн нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон.

19. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй.

20. Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1-д зааснаар үүргийг тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх зарчимтай бөгөөд мөн хуулийн 208 дугаар зүйлийн 208.1-д зааснаар үүргийг хууль буюу гэрээнд заасан хугацаанд гүйцэтгэх үүрэгтэй.

21. Нэхэмжлэгчийг үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хэтрүүлж, үүргийн зөрчил гаргасан үндэслэлээр хариуцагч гэрээнээс татгалзсан байх тул талуудын байгуулсан гэрээнд дээрх төлбөрийг төлөх хуваарийг хэрхэн тохиролцсон талаар авч үзэх шаардлагатай.

22. Талуудын хооронд 2019.07.03-ны өдөр анх байгуулагдсан гэрээний 2.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч орон сууцны үнэд гэрээ байгуулахад 25,58 хувь буюу 43,856,800 төгрөг, дараагийн төлбөрийг 2020.07.03-ны дотор 4,42 хувь буюу 7,570,100 төгрөг, барилга ашиглалтад орсны дараа банкны зээлд хамрагдаж, үлдэх 70 хувь буюу 119,996,100 төгрөгийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон.

Харин дараа нь уг нөхцөлд өөрчлөлт оруулахдаа гэрээний 1.3-т барилга ашиглалтад орох хугацааг 2022 оны 2 дугаар улирал гэж, 2.1-д төлбөр төлөх нөхцөлийг гэрээ байгуулахад 30 хувь буюу 51,456,000 төгрөгийг, үлдэх 70 хувь болох 133,000,000 төгрөгийг банкны зээлд хамрагдаж төлөхөөр тохиролцсон.

Хариуцагчаас нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн гэрээнд өөрчлөлт оруулах тухай мэдэгдлийг 2021.11.19-ний өдөр хүргүүлсэн байх ба энэ үед барилга гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад ороогүй байсан, талууд барилга ашиглалтад орох хугацаа болон гэрээний үнийг өөрчлөхөөр тохиролцсон тул нэхэмжлэгчийн төлбөр төлөх хуваарийг буюу үүрэг гүйцэтгэх хугацааг тодорхойлоход дээрх 2 гэрээний энэ талаарх заалтууд аль аль нь ач холбогдолтой байна. 

Тодруулбал, талууд эхний гэрээгээр 2020.07.03-ны өдрийн байдлаар төлбөрийн 30 хувийг төлөх үүрэгтэй байсан бөгөөд нэхэмжлэгч 2019.05.31-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 2019.07.03-ны өдөр 33,856,000 төгрөг, 2020.07.16-ны өдөр нийт 7,600,000 төгрөг, нийт 51,456,000 төгрөгийг төлж хуваарийг зөрчөөгүй.

Улмаар эхний гэрээгээр үлдэгдэл 70 хувийг барилга ашиглалтад ороход банкны зээлд хамрагдаж төлөхөөр байсан боловч талууд гэрээнд өөрчлөлт оруулахдаа барилга ашиглалтад орох хугацааг 2022 оны 2 дугаар улирал гэж заагаад төлбөр төлөх хугацааг банкны зээлд хамрагдаж төлөхөөр тохиролцсон байх тул энэхүү нөхцөл байдлыг харгалзах учиртай.

Өөрөөр хэлбэл талууд 2 дахь гэрээг байгуулахдаа гэрээний үлдэгдэл төлбөр буюу 70 хувийг банкны зээлд хамрагдаж төлөх тухай үйл явдлаар үүргийг гүйцэтгэх хугацааг тодорхойлж заасан байх ба Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2-т заасан зарчмын дагуу энэ талаарх талуудын хүсэл зоригийг тайлбарлан авч үзвэл барилга ашиглалтад орох хугацаанаас хамаарч банкны зээлд хамрагдах нөхцөл бий болохоор байгааг харгалзан нэхэмжлэгчийг гэрээний үүргийн зөрчил гаргасан эсэхийг тогтооно.

Хэрэгт авагдсан баримтаас үзэхэд 2022.06.13-ны өдөр Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гарч, барилга ашиглалтад орсон, нэхэмжлэгч нь Хаан банкны ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн бүртгэлд 2022.07.29-ний өдөр бүртгүүлж, зээл судлах зөвшөөрөл 2022.12.06-ны өдөр өгч, зээл олгохоос татгалзсан тухай шийдвэр 2023.01.02-ны өдөр гарсан нь тогтоогдсон, нэхэмжлэгч 2023.01.09-2023.01.28-ны өдрийг хүртэл хугацаанд үлдэгдэл төлбөр 133,296,667 төгрөгийг төлсөн.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч “...2022 оны 07 дугаар сараас эхлэн хариуцагчийн зөвлөсөн Хаан банкны Баянмонгол тооцооны төвд банкны зээлд хамрагдахаар материалаа бүрдүүлж өгсөн, банк эцсийн байдлаар 2023.01.20-ны өдөр зээл олгохоос татгалзсан тухай шийдвэр гаргасан талаар хариуцагч байгууллагын зүгээс мэдэгдэж, төлбөрийг бэлнээр төлөхийг шаардсанаар 2023.01.09-2023.01.28 хүртэл хугацаанд орон сууцны үнэд нийт 133,296,667 төгрөг төлсөн ...” гэсэн тайлбарыг хариуцагч үгүйсгээгүй байна.

Иймээс нэхэмжлэгчийг төлбөр төлөх хуваарийг зөрчөөгүй, үүргийг гэрээгээр тохиролцсон хугацаанд гүйцэтгэсэн гэж үзнэ.

23. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг барилга ашиглалтад ороход үлдэгдэл төлбөрийг төлөх үүргээ зөрчиж хугацааг хэтрүүлсэн гэх боловч эхний гэрээ ёсоор барилга гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтад ороогүй, дараагийн өөрчлөлт оруулсан гэрээнд барилга ашиглалтад орох хугацааг 2022 оны 2 дугаар улирал гэж заасан хэдий ч төлбөр төлөх хуваарийг банкны зээлд хамрагдаж төлөхөөр тохиролцсон, банкны зээл олгохоос татгалзсан шийдвэр 2023.01.02-ны өдөр гарсан байх тул хариуцагчийн энэхүү татгалзал, тайлбар үндэслэлгүй.

24. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 4.13-т “захиалагч тал төлбөр төлөх хугацаанд хуваарийн дагуу төлбөрөө төлөөгүй нөхцөлд гүйцэтгэгч талаас утсаар мэдэгдэнэ. Захиалагч тал 2.5-д заасан хугацаанаас хэтэрсэн тохиолдолд гэрээний үүргээ эс биелүүлсэн гэж үзэн Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийг үндэслэн гэрээг шууд цуцлах эрх нээгдэж гэрээг цуцлах эрхтэй” гэж тус тус тохиролцсон.

Гэрээний 2.5-д алдангийг 1 сарын хугацаанд тооцох ба энэхүү хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй бол гүйцэтгэгч талын санаачилгаар гэрээ цуцлах эрхтэй гэж заасан боловч нэхэмжлэгч гэрээний хугацааг хэтрүүлсэн нь тогтоогдоогүй тул энэхүү нөхцөл байдал нь гэрээ цуцлах үндэслэлд хамаарахгүй.

Дээр дурдсанаар нэхэмжлэгчийг гэрээнд заасан үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэх нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, түүнчлэн нэхэмжлэгч 2023.01.28-ны өдрийн байдлаар төлбөрийг бүрэн төлсөн байхад хариуцагч 2023.01.30-ны өдөр өөр этгээдтэй маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан, гуравдагч этгээдийн өмчлөх эрхийг 2023.03.21-нд бүртгэж гэрчилгээ олгосон зэргээс үзэхэд хариуцагчид гэрээг цуцлах хуульд заасан үндэслэл үүсээгүй байсан гэж үзнэ.

25. Гэхдээ маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө гуравдагч этгээдүүдийн өмчлөлд бүртгэгдсэн тохиолдолд тэд өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан эсэх нь нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийг сэргээхэд ач холбогдолтой үйл баримт болно.

Энэ талаар Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д “Эд хөрөнгө шилжүүлж байгаа этгээд нь өмчлөгч биш болохыг өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээд мэдээгүй бөгөөд мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж тооцно. Харин эрхээ шилжүүлж байгаа этгээд өмчлөгч биш болохыг тухайн үед мэдэж байсан буюу мэдэх ёстой буюу мэдэх боломжтой байсан бол өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэхгүй.” гэж заасан.

Өөрөөр хэлбэл, гуравдагч этгээдүүд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авахдаа хариуцагчийг эд хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй болохыг мэдээгүй, мэдэх боломжгүй байсан бол түүнийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэж тэдний энэ эрх хамгаалагдана.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтаар гуравдагч этгээдүүд нь нэхэмжлэгч А.А-ийг уг маргаан бүхий орон сууцыг худалдаж авсан гэх үйл баримтыг болон хариуцагч “Ф” ХХК нь маргаан бүхий эд хөрөнгийг өмчлөх эрхгүй болохыг мэдсэн, мэдэх ёстой байсан гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул гуравдагч этгээдийг өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзэх бөгөөд нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгох шаардлагыг хангах үндэслэлгүй байна.

26. Эдгээр эрх зүйн дүгнэлтээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, хариуцагчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

27. Харин нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй тул хариуцагчаас өөрт учирсан хохирлоо шаардах эрхтэй болохыг дурдах нь зүйтэй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 210/МА2025/00689 дүгээр магадлалыг хүчингүй болгож, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 192/ШШ2025/01013 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн төлөөлөгч Н.М-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хариуцагч “Ф” ХХК-ийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.06.10-ны өдөр төлсөн 1,081,800 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                                 П.ЗОЛЗАЯА

ШҮҮГЧИД                                                                      Н.БАТЗОРИГ

                                                                                                         Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                            Э.ЗОЛЗАЯА

                                                                                            Д.ЦОЛМОН