“И” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Н.Батчимэг, Н.Баярмаа, Б.Ундрах, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн

2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаар шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дүгээр магадлалтай,

“И” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

Г.Б, Д.Т нарт холбогдох,

714,636,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Батчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч П.У, хариуцагч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.М, хариуцагч Д.Т-гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э, хариуцагч нарын өмгөөлөгч Х.Э, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Д нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч “И” ХХК нь хариуцагч Г.Б, Д.Т нарт холбогдуулан 714,636,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч маргажээ.

2. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.4, 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Д.Т, Г.Б нараас 379,080,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 335,556,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч “И” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,889,080 төгрөгийг улсын орлого хэвээр үлдээж, хариуцагч Д.Т, Г.Б нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2,053,350 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дүгээр магадлалаар: Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Д.Т-гээс 393,120,000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 321,516,000 төгрөгийн шаардлага болон хариуцагч Г.Б-т холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

2 дахь заалтад “... хариуцагч Д.Т, Г.Б нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид 2,053,350 ...” гэснийг “хариуцагч Д.Т-гээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 2,123,550” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн урьдчилан төлсөн 1,835,730 төгрөг, хариуцагч Д.Т-гийн урьдчилан төлсөн 2,053,351 төгрөгийг тус тус шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “ ...Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.04.23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаартай шийдвэрээр хариуцагч Д.Т, Г.Б нараас 379,080,000 төгрөг гаргуулж, “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 335,556,000 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.07.04-ний өдрийн 210/MA2025/01151 дугаартай магадлалаар хариуцагч Д.Т-гээс 393,120,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 321,516,000 төгрөгийн шаардлага болон хариуцагч Г.Б-т холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Тус магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаар нэхэмжлэлийн шаардлагаас үйлчилгээний зориулалтаар ашигласны түрээсийн төлбөр 321,516,000 төгрөг, хариуцагч Г.Б-т холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон хэсгийг тус тус эс зөвшөөрч нэхэмжлэгч “И” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс дараах үндэслэлээр хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна. Үүнд:

Улсын дээд шүүхийн 2016.05.18-ны өдрийн 001/XT2016/00908 дугаар тогтоолоор зээлдэгч Д.Т-гээс зээлийн гэрээний үүрэгт 367,666,666 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 1,996,283 төгрөгийн хамт гаргуулж нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө буюу Д.Т-гийн өмчлөлийн *** талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш 10 дахь жилийн нүүр үзэж байгаа хэдий ч зээлдэгч Д.Т нь зөвхөн 82,000 төгрөг л төлсөн байдаг атлаа барьцаа хөрөнгө болох барилгын 3, 4 дүгээр давхарт өөрөө гэр бүлийн гишүүдийн хамт тохь тухтай тансаг амьдарч, 1, 2 дугаар давхрыг цэцэрлэгийн зориулалттай түрээслүүлж, хөрөнгийн үр шимийг хүртсээр байна. Гэсэн атал уг үйл ажиллагаа явуулж ашиг олсны орлогоос огт зээлийн төлбөрөө төлдөггүй. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шийдвэр гарснаар үүрэг гүйцэтгэгч уг эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдана.” гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл дээрх хуулийн дагуу цэцэрлэгийн үйл ажиллагаа явуулах зориулалтаар объектыг түрээслүүлж буйн үр шим орлогыг зээлдэгч Т биш, барьцаалагч шаардах эрхтэй. Энэ нь эргээд шүүхийн шийдвэрийг цаг алдалгүй биелүүлэх хуулийн хөшүүрэг болдог.

Гэтэл давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд “Хуулийн дээрх зохицуулалтаар үүрэг гүйцэтгэгч нь дуудлага худалдаагаар худалдахаар шийдвэрлэсэн эд хөрөнгийн шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдах хэдий ч уг үр шимийг шаардах эрхийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид олгоогүй байна.” гэж дүгнээд үйлчилгээний зориулалтаар ашигласан 321,516,000 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагад холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл үр шимийг барьцаа хөрөнгийн эзэн Д.Т авах эрхгүй хэдий ч энэ эрхийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид олгоогүй гэж дүгнэсэн нь ойлгомжгүй дүгнэлт боллоо. Тухайн харилцаанд зөвхөн барьцаалуулагч, барьцаалагч гэсэн 2 тал байх бөгөөд нэг нь эрхээ алдах тохиолдолд нөгөө нь тухайн эрхийг хэрэгжүүлэх үр дагавартай. Энэхүү харилцаанд өөр хөндлөнгийн этгээд огт байхгүй. Иймд шүүхийн шийдвэр гарснаар барьцаа хөрөнгийн үр шимийг хүртэх эрхийг барьцаалуулагч алдах бөгөөд барьцаалагч энэхүү эрхийг хэрэгжүүлэх зүй ёсны юм. Мөн нөгөөтэйгөөр орон сууцны хөлс төлөх үүргээс Д.Т-гийн эхнэр Г.Б-ыг чөлөөлсөн давж заалдах шатны шүүхийн магадлал үндэслэлгүй. Гэр бүлийн гишүүд нь гэр бүлийн хамтран амьдарч байгаа орон сууцны хөлсийг хамтран төлөх үүрэгтэй. Иймд Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.04.23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх 2025.07.04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дугаартай магадлалд өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү.” гэжээ.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “ ...Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.04.23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.07.04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дугаар магадлалын 393,120,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн хэсгийг тус тус хүчингүй болгуулах тухай. “И” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, Д.Т-д холбогдох иргэний хэрэгт хариуцагчийн зүгээс Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.07.04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дугаар магадлалыг 2025.07.31-ний өдөр гардан аваад магадлалын зарим хэсгийг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1 дэх хэсэгт “шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах”, 172.2.2 дахь хэсэгт “хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн” гэж тус тус зааснаар дор дурдсан үндэслэлээр энэхүү хяналтын гомдлыг гаргаж байна. Хариуцагч Д.Т нь 2015 онд Монгол Улсад бага оврын зэсийн үйлдвэр барих, мазутаар ажиллах цахилгаан станц барих зэрэг томоохон төслүүдийг эхлүүлэхээр БНСУ-ын иргэн У-тай хамтран ажилласан. Тухайн төслүүдийг үргэлжлүүлэхийн тулд хариуцагч нь өөрийн бүх зүйлийг золиосолж У-ны “миний таньдаг гэх солонгос эзэнтэй ББСБ-аас зээл авчих тус мөнгийг би төлнө” гэж хэлсний дагуу “И” ХХК-тай 2014.11.26-ны өдөр “Зээлийн гэрээ”-г байгуулж гэр бүлийнхээ хамтын хүчээр бий болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаанд тавьж зээл авсан байдаг. Гэтэл У нь дээр дурдсан төлбөрөө төлж барагдуулаагүйгээс үүдэн өнөөдөр хариуцагч нь хүч хөдөлмөрөөрөө бүтээсэн гэр бүлийнхээ үнэ цэнтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг алдахын сацуу “И” ХХК-д их хэмжээний өртэй болж үлдээд байна. Мөн хариуцагч нь “И” ХХК-д 367,666,666 төгрөгийг олгох 2016.09.13-ны өдрийн 001/ХТ2016/00908 дугаар тогтоол гарсны дараагаар У, түүний компани гэх “ИЭ” ХХК, У.Т нарт холбогдуулан шүүхэд нэхэмжлэл гарган 367,666,666 төгрөгийг гаргуулж авахаар болсон байдаг. Хариуцагч нь хоёр солонгос иргэнд итгэснийхээ төлөө өөрийн бүх зүйлийг алдахад хүрээд байгаа бөгөөд шүүх нь энэхүү үүсээд байгаа нөхцөл байдлыг хэрэгт цугларсан нотлох баримт, талуудын тайлбарыг тал бүрээс нь дүгнэж, холбогдох хуулийн зохицуулалтыг зөвөөр хэрэглэж хамгаалж өгөх нь туйлын чухал байгаа юм. Иймд хариуцагчийн зүгээс дор дурдсанаар гомдлын үндэслэлээ тус бүрд нь гаргасан болно.

5.1 Шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах тухайд:

Магадлалын хянавал хэсгийн 6-д “... Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн зүйл болох байшин, эсхүл түүний тодорхой хэсэгт өөрөө буюу гэр бүлийн гишүүдийн хамт оршин сууж байгаа бол ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болж, үүрэг гүйцэтгүүлэгчид орон сууц хөлсөлсний хөлсийг, тухайн үеийн ханшаар төлөх үүрэгтэй. Хуулийн энэхүү тухайлсан дүрмийн бус зохицуулалтын дагуу хариуцагч Д.Т-гийн өмчлөлийн дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулж түүний бусдад төлөх төлбөрийн үүргийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн шүүхийн 2016.09.13-ны өдөр хүчин төгөлдөр болсон байх тул 2017.01.01-ний өдрөөс тооцон орон сууц хөлсөлсний хөлс нэхэмжилснийг буруутгах үндэслэл болохгүй” гэж дүгнэсэн байдаг. Шүүх нь магадлалын үндэслэл болсон Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсгийг хэрэглэхдээ өмчлөх эрхийн зөрчил үүсгэж байгаа эсэх, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуультай зөрчилдөж байгаа эсэх зэрэгт үнэлэлт дүгнэлт өгөлгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн байна. Тодруулбал,

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол энэ хуулийн 174 дүгээр зүйлд заасны дагуу шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалдана” гэх, 175.2 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хамтран гаргасан өргөдөл, тухайн зүйлийн талаар эд хөрөнгийн эрх бүхий талуудын саналыг харгалзан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах өөр хэлбэрийг шүүх тогтоож болно”, 175.5 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн зүйл болох байшин, эсхүл түүний тодорхой хэсэгт өөрөө буюу гэр бүлийн гишүүдийн хамт оршин сууж байгаа бол ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болж, үүрэг гүйцэтгүүлэгчид орон сууц хөлсөлсний хөлсийг, тухайн үеийн ханшаар төлөх үүрэгтэй" гэж тус тус зохицуулжээ. Гэвч эдгээр зохицуулалт нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт “Энэ хуулийн 44.1-д заасан арга хэмжээнд дараах үйл ажиллагаа хамаарна:” гээд 44.2.8 дахь хэсэгт “гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагыг биелүүлэх зорилгоор төлбөр төлөгчийн... худалдан борлуулах” 65 дугаар зүйлийн 65.1 дэх хэсэгт “Төлбөр төлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө, үнэт цаас, эдийн бус хөрөнгө, түүх, соёлын өвд хамаарах үнэт зүйл, тусгай зөвшөөрлийг энэ хуульд заасны дагуу хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаа /цаашид “дуудлага худалдаа” гэх/-гаар худалдан борлуулна”, 66.1 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдааг шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар, хэлтэс, эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх алба зохион байгуулна”, 68.2 дахь хэсэгт “Дуудлага худалдааг ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гарснаас хойш 30 хоногийн дотор явуулна” гэж тус тус заасан зохицуулалтай зөрчилдөж байгаа юм.

Тухайлбал, шүүх нь хариуцагчаас мөнгөн төлбөрийг гаргуулах үүргийг урьтал болгон шийдвэрлэсэн болохоос биш дуудлага худалдаа явуулах талаар шийдвэр гаргаагүй. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч нь шүүхийн шийдвэрт тусгасан төлбөрийг төлөх үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу шийдвэр гүйцэтгэгч нь дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, шийдвэр гаргаж дуудлага худалдаа явуулах үйл ажиллагааг зохион байгуулахаар хуульд тусгасан байна. Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.3 дахь хэсэгт “Монгол Улсын Үндсэн хууль, энэ хуулиас бусад хууль хоорондоо зөрчилдвөл тухайн асуудлыг илүү нарийвчлан зохицуулсан хуулийн, тийм хууль байхгүй бол сүүлд хүчин төгөлдөр болсон хуулийн заалтыг хэрэглэнэ” гэж зааснаар шүүх нь дуудлага худалдаа явуулах нарийвчилсан зохицуулалт буюу Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан журмыг хэрэглэж маргаан бүхий асуудлыг шийдвэрлэхээр байна. Нөгөөтэйгөөр Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт заасан ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болно гэх зохицуулалт нь ойлгомжгүй, тодорхойгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, дээр дурдсанчлан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, шийдвэрийг шийдвэр гүйцэтгэгч гаргана.

2016.09.13-ны өдрийн 001/XT2016/00908 дугаар тогтоолын дагуу 2016.10.05-ны өдрийн 00489 дугаар гүйцэтгэх хуудсаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хэлсэн боловч анхны дуудлага худалдаа худалдаа явуулах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 13/23 дугаартай тогтоол 2024.12.03-ны өдөр гарсан байдаг. 00489 дугаартай шүүхийн гүйцэтгэх хуудаст Д.Т-г төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд түүний өмчлөлийн хөрөнгөөр худалдан борлуулах замаар үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлагыг хангуулахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгасан. Үүнээс үзэхэд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулах хүчин төгөлдөр шийдвэр нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.12.03-ны 13/23 дугаартай “Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай” тогтоол юм. Гэвч шүүх нь энэхүү нөхцөл байдлыг харгалзан үзэлгүй 2017.01.01-өдрөөс эхлэн түрээсийн төлбөрийг тооцож буй нь үндэслэлгүй юм.

Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт зааснаар шаардах эрхгүй байх бөгөөд шүүх нь хуулийг буруу тайлбарлаж 393,120,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлээр иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэхээр байна. Гэтэл, хариуцагч Д.Т нь 2014.11.26-ны өдрийн *** дугаар “Барьцааны гэрээ”-ээр өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан буюу зохигч нарын хооронд барьцааны гэрээ, зээлийн гэрээний харилцаа үүссэн байдаг. Тус зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээнээс үүссэн маргааныг шүүх эцэслэн шийдвэрлэж шүүхийн 2016.09.13-ны өдрийн 001/XT2016/00908 дугаар тогтоол хүчин төгөлдөр болсон. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь гагцхүү дээр дурдсан барьцааны гэрээ болон зээлийн гэрээний дагуу л шаардах эрхтэй байна. Мөн Шинжлэх ухааны тайлбарт буюу Монгол Улсын Иргэний хуулийн тайлбарт 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт заасан зохицуулалтыг “Энэ нь үүрэг гүйцэтгүүлэгч болох Иргэний хуулийн дагуу дуудлага эрх бүхий этгээд, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллагаас томилогдсон шийдвэр гүйцэтгэгч тус тус байна” гэж тайлбарласан байна. Түүнчлэн Иргэний хуулийн нэмэлт өөрчлөл оруулах судалгаанд эл хуулийн зөрчилдөөнтэй асуудлыг дурдсан байдаг. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт заасныг үндэслэн маргааныг шийдвэрлэсэн шүүхийн практик өмнө нь гарч байгаагүй гэдгийг энэхүү гомдолдоо цохон тэмдэглэе. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйл, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.2¹ дахь хэсэгт тус тус зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүснэ. Мөн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 71 дүгээр зүйлийн 71.11 дэх хэсэгт “Дуудлага худалдааг эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэрт дуудлага худалдааны ялагчийн овог, нэр, дуудлага худалдаагаар худалдан авсан эд хөрөнгийн үнэ, хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсөн болон өмчлөх эрх үүсэх, эд хөрөнгө чөлөөлөх хугацааг заана” гэх, 71.16 дахь хэсэгт “Төлбөр төлөгчийн шаардлагыг хангаж, өмчлөх эрх шилжүүлсний дараа худалдан авагч улсын бүртгэлийн байгууллагад өмчлөгчийн хувиар бүртгүүлэх эрх эдэлнэ.” гэж тус тус зааснаар дуудлага худалдааны ялагч тодорч тухайн этгээд улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүсэхээр байна. Хариуцагч Д.Т нь хууль ёсны дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлж маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болсон бөгөөд уг эрхтэй холбоотойгоор түүний өмчлөх эрхийг хязгаарласан шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр, эрх бүхий албан тушаалтны тогтоол байхгүй болно. Мөн 2016.09.13-ны өдрийн 001/XT2016/00908 дугаар тогтоолын дагуу явагдаж буй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж дуудлага худалдааны ялагч тодорсон зүйл байхгүй байдаг. Монгол Улсын Иргэн бүр Үндсэн хуулийн арван зургадугаар зүйлийн 3-т зааснаар хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, өмчлөх эрхийг баталгаатай эдэлнэ. Түүнчлэн Үндсэн хуулийн арван есдүгээр зүйлийн 2-т “... Үндсэн хууль, бусад хуульд заасан хүний эрх, эрх чөлөөг гагцхүү хуулиар хязгаарлаж болно” гэх, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1 дэх хэсэгт “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хууль дээдлэх, хүний эрх, эрх чөлөө, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хүндэтгэх, хүний эрх, эрх чөлөөг зөвхөн хуульд зааснаар хязгаарлах, энэрэнгүй, шуурхай байх зарчмыг баримтална” гэж тус тус зааснаар хэн нэгний өмчлөх эрхийг гагцхүү хуулиар хязгаарлахаар байна.

Гэтэл, шүүх нь өмчлөх эрхийг хязгаарласан шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр байхгүй байхад хариуцагч Д.Т-гийн өмчлөх эрхийг хязгаарлаж тус үл хөдлөх эд хөрөнгийн хөлслөгч мэтээр шүүхийн шийдвэр, магадлал гаргасанд гомдолтой байна. Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг *** тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч, Х П.Ц-гийн 2024.02.14-ний өдөр 2/63 дугаар “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-ын дагуу “Б” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2,121,804,000 төгрөгөөр үнэлсэн байдаг. Иргэний хуулийн 165 дугаар зүйлийн 165.1 дэх хэсэгт “Бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжид өөрийн шаардлагаа хангуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч тодорхой үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалахыг ипотек гэнэ” гэж зааснаар нь ипотекийн гэрээ нь өр төлбөрийг барагдуулах баталгаа болохоос, тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг барьцаалуулагч (зээлдүүлэгч)-д шууд шилжүүлэх, барьцаалуулагч барьцааны зүйлийн үр шимийг бүхэлд нь хүртэнэ гэсэн үг биш. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь 2,121,804,000 (хоёр тэрбум зуун хорин нэгэн сая найман зуун дөрвөн мянга) төгрөгийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлд эзэмшиж түүнээс үүсэх үр шимийг хүртэх эрхтэй этгээд биш.

Харин Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.1² дэх хэсэг, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1³ дэх хэсэг, 177.4⁴ дэх хэсэгт тус тус заасан үндэслэлээр хоёрдугаар дуудлага худалдааг зохион байгуулж маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний 50% буюу 1,060,902,000 (нэг тэрбум жаран сая есөн зуун хоёр мянга) төгрөгөөс нэхэмжлэгч нь 00908 дугаар тогтоолын дагуу олгогдох 367,666,666 төгрөгийг авах эрхтэй байна. Нөгөөтэйгөөр хоёрдугаар дуудлага худалдаагаар маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад худалдан борлууллаа гэхэд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үүсэх үр шим хууль ёсны дагуу хөрөнгийг олж авсан өмчлөгч хүртэх эрхтэй байна.

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018.12.12-ны өдрийн 181/ШШ2018/02585 дугаар шийдвэрээр Т.Х, Т.Н нар маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг хамтран өмчлөх эрхтэй болох нь тогтоогдсон байдаг. Тухайлбал, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 02585 дугаар шийдвэрээр “... Т.Х, Т.Н-аа нар нь *** м.кв талбай бүхий орон сууцыг шинээр бий болгосон үеэс өмчлөх эрхтэй байна” хэмээн дүгнэж Д.Т-г улсын бүртгэлд гэр бүлийн гишүүдийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхээр даалгаж шийдвэрлэсэн байдаг. Гэтэл, шүүх нь тухайн нөхцөл байдлыг тодруулалгүй нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчмыг зөрчиж байна. Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий эд хөрөнгийн хамтран өмчлөгч болох Т.Х, Т.Н-аа нарын өмчлөх эрх болон эд хөрөнгөөсөө үр шим хүртэх эрхийг зөрчиж өмчлөгч нарыг хохироож байна.

5.2 Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн тухайд:

Шүүх нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсгийг үндэслэн хэргийг шийдвэрлэсэн атлаа тус заалтын урьдчилсан нөхцөл болох “үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн зүйл болох байшин, эсхүл түүний тодорхой хэсэгт өөрөө буюу гэр бүлийн гишүүдийн хамт оршин сууж байгаа” эсэх дээр дүгнэлт өгөөгүй байна. Тодруулбал, хариуцагч нар нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгөд 2017 оноос хойш оршин сууж байгаа эсэх нь баримтаар нотлогдоогүй бөгөөд түүнтэй холбоотой баримт хавтаст хэрэгт авагдаагүй байдаг.

Гэтэл, шүүх нь оршин сууж байгаа хэмээн үзэж Иргэний хуулийн 175.5 дахь хэсгийг баримтлан нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн П.Б нь 2024.05.28-ны өдөр 05/392 дугаартай итгэмжлэлээр “И” ХХК-ийг “Г” ХХК, Д.Т, Г.Б, Т.Х нарт холбогдох иргэний хэрэг маргаанд нэхэмжлэгчийн бүрэн төлөөлөх итгэмжлэлийг авсан байна. Энэхүү итгэмжлэлээс үзэхэд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч “И” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Д.Т, Г.Б-т холбогдох иргэний хэрэгт нэхэмжлэгчийг төлөөлөхөөр олгосон итгэмжлэл биш харин өөр хэрэг маргаанд төлөөлөх итгэмжлэл гэж үзэхээр байна.

Энэхүү нөхцөл байдлаас үзэхэд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчид олгосон итгэмжлэл нь Иргэний хуулийн 62 дугаар зүйлд заасан шаардлага хангахгүй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.5-д заасан нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл байсаар атал анхан шатны шүүхийн зүгээс тус нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж шалгалгүй иргэний хэрэг үүсгэж, эцэслэн шийдвэрлэж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан байна.

Иймээс хууль хэрэглээний нэгдмэл ойлголттой болох зарчмын чухал ач холбогдол бүхий дээрх нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж, хуулийг зөв хэрэглэн хэргийг шийдвэрлэж өгнө үү гэж хичээнгүйлэн хүсье. Иймд, хариуцагчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хүлээн авч хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэн Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.04.23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.07.04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дугаар магадлалын 393,120,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар шийдвэрлэсэн хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

6. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2025.09.26-ны өдрийн 001/ШХТ2025/00915 дугаар тогтоолоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

ХЯНАВАЛ:

7. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б-ийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангаж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Э-гийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

8. Нэхэмжлэгч “И” ХХК нь хариуцагч Г.Б, Д.Т нарт холбогдуулан 14,040,000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж нийт 714,636,000 төгрөг гаргуулахаар шаардаж, үндэслэлээ “...Улсын дээд шүүхийн 2016.09.13-ны өдрийн 001/ХТ2016/00908 дугаар тогтоолоор зээлдэгч Д.Т-гээс зээлийн гэрээний үүрэгт 367,666,666 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 1,996,283 төгрөгийн хамт гаргуулж нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө буюу Д.Т-гийн өмчлөлийн *** м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шүүхийн шийдвэр биелэгдээгүй 8 жил болсон. ... Д.Т нь эхнэр Г.Б-ын хамт дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн 3, 4 дүгээр давхарт оршин сууж, 2 давхарт цэцэрлэгийн үйл ажиллагаа явуулдаг. ... Иймээс Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5-д зааснаар уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг цэцэрлэгийн үйл ажиллагаа явуулах зориулалтаар ашигласан ... түрээсийн төлбөр 321,516,000 төгрөг, ... орон сууцны зориулалтаар ашигласан хөлс 393,120,000 төгрөгийг шаардах эрх нэхэмжлэгчид үүссэн.” гэж тодорхойлжээ.

9. Хариуцагч нар нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “…иргэн Г.Б үүрэг гүйцэтгэгч бус, мөн дуудлага худалдааны оролцогч гэж үзэх үндэслэлгүй ... учраас энэхүү иргэний хэргийн хариуцагчаас чөлөөлөгдөнө. Нэхэмжлэгч шаардлагаа орон сууц хөлсөлсний хөлс гэж тодорхойлсон байх ба *** м.кв талбай бүхий хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээгээр шүүхэд маргасан, уг барилгыг үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж байгааг хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаас тодорхой харагдаж байхад орон сууц хөлсөлсөн болгож шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй. ...Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д зааснаар шүүх албадан дуудлага худалдаа явуулах асуудлыг шийдвэрлэнэ гэж үзвэл Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 66 дугаар зүйлийн 66.1-д заасан дуудлага худалдааг шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар, хэлтэс, эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх алба зохион байгуулна гэж заасантай зөрчилдөнө. Нэхэмжлэгч ... ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шийдвэр гарсан гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй, тэр үеэс хөлслөгч болох гэсэн агуулгыг Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.2-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хамтран гаргасан өргөдөл, тухайн зүйлийн талаар эд хөрөнгийн эрх бүхий талуудын саналыг харгалзан үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах өөр хэлбэрийг шүүх тогтоож болно гэсэн заалтаар үгүйсгэгдэж Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуультай зөрчилдөж байна. Нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн агуулга Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.6-д заасан дуудлага худалдаа явуулахаар шүүхээс томилогдсон этгээд, дуудлага худалдааг шүүхийн шийдвэр гарсан өдрөөс хойш 30 хоногийн дотор явуулна гэсэн дуудлага худалдаатай холбоотой маргаан гэж үзэхээр байгаа боловч уг шүүхээс томилогдсон этгээд гэдэг нь ямар субъект болох талаар Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд тодорхойлоогүй байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 66 дугаар зүйлийн 66.5-д дуудлага худалдаа эрхлэн хөтлөгчийг энэ хуулийн 66.1-д заасан дуудлага худалдааг зохион байгуулагч томилохоор гэж заасан …” гэж маргажээ.

10. Анхан шатны шүүх “... Нэхэмжлэгч “И” ХХК нь Монгол Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2016.09.13-ны өдрийн 001/ХТ2016/00908 дугаар тогтоол хуулийн хүчин төгөлдөр болсон буюу 2017.01.01-ний өдрөөс хойш ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болж, үүрэг гүйцэтгүүлэгчид орон сууц хөлсөлсний хөлсийг тухайн үеийн ханшаар төлөх үүрэгтэй гэж нэхэмжлэл гаргасан нэхэмжлэгчийн тайлбарыг буруутгах үндэслэлгүй, ... *** давхар … нийт 379,080,000 төгрөг буюу орон сууц хөлсөлсний хөлсийг тухайн үеийн ханшаар хариуцагч Д.Т, Г.Б нараас шаардсан нь үндэслэлтэй байх ба нэхэмжлэгч нь 2024 оны 10, 11, 12 дугаар сарын хөлс 14,040,000 төгрөг давхардуулан нэхэмжилсэн байгааг хасаж тооцох нь зүйтэй. ... Харин ... цэцэрлэгийн үйл ажиллагаа явуулж ямар хэмжээний ашиг олсон нь тодорхойгүй бөгөөд үйлчилгээний зориулалтаар ашигласан түрээсийн төлбөрт 321,516,000 төгрөг шаардсан нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4 дэх хэсэгт заасан зохицуулалттай нийцэхгүй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй, ... нэхэмжлэгч нь нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй..” гэсэн дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдсэнийг нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

11. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг өөрчилж шийдвэрлэхдээ “...хариуцагч Д.Т-гийн өмчлөлийн дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан борлуулж түүний бусдад төлөх төлбөрийн үүргийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэр 2016.09.13-ны өдөр хүчин төгөлдөр болсон байх тул 2017.01.01-ний өдрөөс тооцон орон сууц хөлсөлсний хөлс нэхэмжилснийг буруутгах үндэслэлгүй. Харин анхан шатны шүүх орон сууц хөлсөлсний хөлс 14,040,000 төгрөгийг давхардуулан нэхэмжилсэн гэж үзэж хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй. Тодруулбал, “Х” ХХК-ийн 2025.01.21-ний өдрийн тайлангаар 2024 оны 10, 11, 12 дугаар сарын тооцоог 14,040,000 төгрөг гэж, 2025.02.20-ны өдрийн тайлангаар 2024 оны 1-9 дүгээр сарын /мөн оны 10, 11, 12 сарын тооцоо ороогүй/ тооцоог 42,120,000 төгрөг гэж тус тус тооцсоныг үндэслэн нэхэмжилсэн байх тул давхардсан гэж үзэхгүй. Хариуцагч Г.Б-ын хувьд шүүхийн шийдвэрээр төлбөр төлөх үүрэг хүлээгээгүй бөгөөд үүрэг гүйцэтгэгч гэж үзэх үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас түүнд холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэлээ. ... Уг үл хөдлөх хөрөнгийн 2 дугаар давхарт “Г” ХХК-ийн “Н” нэртэй цэцэрлэг сургалтын үйл ажиллагаа явуулж байгаа болох нь хэргийн баримтаар тогтоогдсон бөгөөд энэ талаар талууд хэн аль тайлбарлаж байх тул үйлчилгээний зориулалтаар ашигласны хөлс буюу түрээсийн орлого шаардсан нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5 дахь хэсэгт заасанд хамаарахгүй. Нэхэмжлэгч тал дээрх төлбөрийг Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4 дэх хэсэгт заасны дагуу нэхэмжилж байгаа бөгөөд хариуцагч нар барьцаа хөрөнгийг түрээслэн бизнесийн үйл ажиллагаа явуулж, ашиг орлого олсон талаар тайлбарласан. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4 дэх хэсэгт заасан ... зохицуулалтаар үүрэг гүйцэтгэгч нь дуудлага худалдаагаар худалдахаар шийдвэрлэсэн эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдах хэдий ч уг үр шимийг шаардах эрхийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчид олгоогүй байна. ...” гэсэн дүгнэлт хийжээ.

12. Хоёр шатны шүүх ипотекийн зүйлийг шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр албадан худалдахтай холбоотой буюу шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш үүсэх харилцааны үр дагавар болох ипотекийн зүйлийг үүрэг гүйцэтгэгч орон сууцны зориулалтаар эзэмшиж, ашиглаж байгаа тохиолдолд орон сууц хөлсөлсний хөлс төлөх талаар адил эрх зүйн дүгнэлт хийсэн боловч эд хөрөнгийн үр шимийг хүртэх эрхийн талаар өөр дүгнэлт хийж, тооцооллын хувьд ялгаатай шийдэл гаргасан байна

13. Хэргийн баримтаас үзэхэд нэхэмжлэгч “И” ХХК болон хариуцагч Д.Т, Г.Б нарын хооронд 2014.11.26-ны өдөр *** тоот зээлийн гэрээ байгуулагдаж, 250,000,000 төгрөгийг, 12 сарын хугацаатай, сарын 4 хувийн хүүтэй зээлж, энэхүү зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-*** дугаарт бүртгэлтэй орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан, гэрээний хугацаа дууссан боловч зээл болон зээлийн хүүг төлөөгүй үндэслэлээр нэхэмжлэгч “И” ХХК-аас хариуцагч Д.Т-д холбогдуулан зээлийн гэрээний үүрэгт зээл 250,000,000 төгрөг, зээлийн хүү 117,666,666 төгрөг, нэмэгдүүлсэн хүү 4,382,650 төгрөг буюу нийт 372,049,316 төгрөг гаргуулах, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016.03.09-ний өдрийн 101/ШШ2016/02153 дугаар шийдвэрээр нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэснийг, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016.05.18-ны өдрийн 977 дугаар магадлалаар хэвээр үлдээсэн, Монгол Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2016.09.13-ны өдрийн 001/ХТ2016/00908 дугаар тогтоолоор хариуцагч Д.Т-гээс зээл, хүү, нийт 367,666,666 төгрөг гаргуулж “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлээс 4,382,650 төгрөгийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулсан байна.

Дээрх шүүхийн шийдвэр, магадлал, тогтоолыг үндэслэн Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016.10.05-ны өдрийн 181/Ш32016/05035 дугаартай шүүгчийн захирамжаар нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэхээр шийдвэрлэж, 2016.10.05-ны өдрийн 181/ГХ2016/00489 дугаартай шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай 2016.10.13-ны өдрийн *** дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлжээ.

Энэ шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар талууд үнийн саналын хувьд харилцан тохиролцсон үндэслэлээр анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдаанд оруулахад үнийн санал ирээгүй тул төлбөр авагчид уг үнээр санал болгох хурлыг 2020.04.02-ны өдөр хийхэд төлбөр авагч талаас үнийн зөрүү төлөхийг зөвшөөрөөгүйгээс Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 31.1.2-т заасны дагуу төлбөр авагчид гүйцэтгэх баримт бичгийг буцаасан.

Улмаар Үндсэн хуулийн цэцийн 2019.01.23-ны өдрийн 02 дугаар тогтоолоор Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 31.4-т заасан гүйцэтгэх баримт бичгийг энэ хуулийн 31.1.1, 31.1.2-т заасан үндэслэлээр төлбөр авагчид буцаасан тохиолдолд түүнийг дахин гүйцэтгүүлэхээр ирүүлэхгүй гэж зааснаас “31.1.2” гэснийг хүчингүй болгож, өөрчилсөн, энэ талаарх нэхэмжлэгч буюу төлбөр авагчийн хүсэлтээр 2020.04.27-ны өдрийн 20280443 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг дахин эхлүүлсэн.

Үүнээс хойш төлбөр төлөгч Д.Т-гээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбоотой гомдол, нэхэмжлэл, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хүсэлт гаргаж, сүүлийн байдлаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022.06.08-ны өдрийн 181/ШЗ2022/07937 дугаартай шүүгчийн захирамжаар шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлж, 2023.01.19-ний өдрийн шийдвэрээр нэхэмжлэлийг хангаж, үнэлгээг хүчингүй болгож шийдвэрлэснээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.12.03-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол гарсан байна.

Ийнхүү төлбөр төлөгч Д.Т нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбоотой гомдлыг удаа дараа гаргаснаар энэ тухай хэрэг шийдвэрлэгдэж даруй 8 жил өнгөрсөн, хариуцагч төлбөрт 82,000 төгрөгийг төлснөөс өөрөөр шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй нөхцөл байдал тогтоогдсон.

14. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны оролцогчид нь уг ажиллагаатай холбоотой гомдол гаргах эрх нээлттэй боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1-д зааснаар шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлэх үүрэгтэй.

Өөрөөр хэлбэл шүүхийн шийдвэр заавал хэрэгжих зарчимтай бөгөөд шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу албадан гүйцэтгэх, эсхүл барьцааны зүйлийг худалдан борлуулах өөр хэлбэрээр шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх үүрэгтэй.

15. Нэхэмжлэгч “И” ХХК нь хариуцагч Д.Т, Г.Б нарт холбогдуулан 2016.09.13-ны өдөр шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсноос хойш төлбөр төлөгдөөгүй үндэслэлээр Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5-д зааснаар үр шим, орон сууц хөлсөлсөн хөлс гэж шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч, маргажээ.

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4-т “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шийдвэр гарснаар үүрэг гүйцэтгэгч уг эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдана.” гэж, Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д “Үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн зүйл болох байшин, эсхүл түүний тодорхой хэсэгт өөрөө буюу гэр бүлийн гишүүдийн хамт оршин сууж байгаа бол ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс хөлслөгч болж, үүрэг гүйцэтгүүлэгчид орон сууц хөлсөлсний хөлсийг, тухайн үеийн ханшаар төлөх үүрэгтэй.” гэж тус тус заасан байна.

Зохигчийн маргааны зүйл нь дээрх хуульд заасан үр шим, хөлс шаардах эрх үүссэн эсэх, ийнхүү шаардахад ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шийдвэр гарсан үеийг хэрхэн тодорхойлох асуудал болжээ.

Улмаар тус маргааны зүйл нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5 дахь заалтын үр дагаврыг тодорхойлж, хууль хэрэглээний хувьд түүнийг тайлбарлах асуудлыг хөнджээ.

16. Хариуцагч нь Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д заасан ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үе гэдгийг “…Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 66 дугаар зүйлийн 66.1-д заасан “Дуудлага худалдааг шийдвэр гүйцэтгэгчийн саналыг үндэслэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар, хэлтэс, эсхүл шийдвэр гүйцэтгэх алба зохион байгуулна.” гэсэнтэй зөрчилдсөн, дуудлага худалдаа явуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гарснаар энэ үеийг тодорхойлно, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа дуусгавар болоогүй…” гэсэн агуулгаар мэтгэлцсэн.

Нэхэмжлэгч “И” ХХК болон хариуцагч Д.Т нар нь эрх зүйн байдлын хувьд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд төлбөр төлөгч, төлбөр авагч боловч үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа буюу ипотекийн хувьд тэднийг үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч гэж үзнэ.

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д “ ...ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан гүйцэтгэнэ...” гэж, 175.4-т “...Үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шийдвэр гарснаар …” гэж, 175.5-д “…ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс …” гэж тус тус зааснаас үзэхэд энд дуудлага худалдаа явуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол гарсан байх агуулга тусгагдаагүй, ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үе гэж хоёрдмол утгагүй, тодорхой заажээ.

Түүнчлэн тус зүйлийн нэрийг “Шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр барьцааны зүйлийг албадан худалдах” гэж нэрлэснээс болон Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1-д зааснаас үзэхэд энэ хуулийн 174 дүгээр зүйлийн 174.1-д заасны дагуу ипотекийн шаардлагыг хангах хугацааг үүрэг гүйцэтгэгч хэтрүүлсэн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдахыг шаардах эрхтэй бөгөөд ийнхүү шаардсан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйлийг албадан худалдах шийдвэрийг шүүх гаргана.

Харин Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.2-т зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах өөр хэлбэрийг шүүх тогтоож болохоор заасан боловч маргаан бүхий тохиолдолд шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж, ипотекийн шаардлагыг хангахаар шийдвэрлэсэн байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааг зохион байгуулах ажиллагаа явагдаж байгаа хэдий ч ипотекийн шаардлага хангагдаагүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчид 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5-д заасан шаардах эрх үүснэ.

Өмнө дурдсанчлан хариуцагч шүүхэд мэдүүлэх эрхээ хэрэгжүүлж шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу гомдол гаргасан нөхцөл байдал нь нэхэмжлэгч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн энэ хуульд заасан шаардах эрхийг үгүйсгэх үндэслэл болох учиргүй.

Хэрвээ Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5-д заасан үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардах эрх нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хязгаарлагдана гэж үзвэл ипотекийн харилцааг нарийвчлан зохицуулсан Иргэний хуулиар ийм шаардах эрх үүрэг гүйцэтгүүлэгчид олгох шаардлагагүй тул хариуцагчийн энэ талаарх татгалзал үндэслэлгүй.

17. Нэхэмжлэгч шаардлагадаа ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн 2 дугаар давхарт нийт 156 м.кв талбайг цэцэрлэгийн зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулж байгаа тул 2017.01.01-2024.12.31 хүртэл хугацаанд 321,516,000 төгрөгийн түрээсийн орлого олсон байх боломжтой, энэхүү үр шимийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхтэй гэж Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4-т заасныг үндэслэжээ.

Хариуцагч нар энэ талаарх татгалзал, тайлбартаа үл хөдлөх эд хөрөнгийг цэцэрлэгийн зориулалтаар ашиглаж байгаа үйл баримтыг үгүйсгээгүй боловч үр шимийг нэхэмжлэгч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгч олж авах эрхгүй гэж маргасан.

Хоёр шатны шүүх хуулийн дээрх зохицуулалтыг зөрүүтэй тайлбарлан хэрэглэж, анхан шатны шүүх ипотекийн зүйлийг үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж ашиг олсон нь тогтоогдоогүй үндэслэлээр үр шим шаардах эрх үүсээгүй гэж үзсэн бол давж заалдах шатны шүүх үр шимийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхгүй гэж үзсэн.

18. Иргэний хуулийн 88 дугаар зүйлийн 88.1, 88.2-т зааснаар эд юмсын төрөлх шинж чанарын дагуу шинээр бий болсон буюу эд юмсыг зориулалтын дагуу ашигласны үр дүнд гаргаж авсан бүтээгдэхүүн нь эд юмсын үр шим байх бөгөөд эрхийг зориулалтын дагуу ашигласнаас бий болсон орлогыг тухайн эрхийн үр шим гэж үзнэ.

Энэхүү маргааны тохиолдолд хариуцагч нь ипотекийн зүйлийн өмчлөгч болохынхоо хувьд өөрийн хөрөнгийг ашиглаж, цэцэрлэгийн үйл ажиллагаа явуулж орлого олж байгаа явдал нь үр шим олж авсан гэж үзэх үндэслэл болно.

Нэхэмжлэгч шаардлагаа үндэслэхдээ “Х” ХХК-ийн үнэлгээг үндэслэн ипотекийн зүйлийн үр шимийг түрээсийн орлогоор тооцож нэхэмжилснийг хариуцагч баримтаар няцаагаагүй тул түүний ипотекийн зүйлийг ашигласны үр шимийг нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээгээр тодорхойлох үндэслэлтэй, хариуцагч үр шим олж аваагүй гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй.

Иймээс энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт нь Иргэний хуулийн 88 дугаар зүйлийн 88.1, 88.2-т нийцээгүй, хуулийг буруу хэрэглэсэн.

19. Иргэний хуулийн 88 дугаар зүйлийн 88.3-т зааснаар хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол эд юмсын болон эрхийн үр шимийг тухайн эд юмс болон эрхийн хууль ёсны эзэмшигч олж авах эрхтэй ба Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1-д зааснаар өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах … эрхтэй.

Тодруулбал, ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь хариуцагч буюу үүрэг гүйцэтгэгч Д.Т бөгөөд тэрээр өмчлөгч болохынхоо хувьд туйлын эрхээ хэрэгжүүлж хөрөнгөө ашигласны үр шимийг олж авах эрхтэй байна.

Харин Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4-т заасан тохиолдол нь дээрхээс өөр буюу өмчлөгч ипотекийн зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдах нөхцөлийг зохицуулсан бөгөөд энэ нь ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг дуудлага худалдаагаар худалдах шийдвэр гарсан буюу ипотекийн шаардлага хангагдаагүйгээс ийнхүү худалдахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардсантай холбоотой үүсэх тохиолдлыг зохицуулсан.

Нөгөө талаас өмчлөгч буюу энэ хэргийн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгэгч уг эд хөрөнгийн үр шимийг олж авах эрхээ алдах хэдий ч үр шимийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч олж авах боломжтой эсэхийг шүүх дүгнэх шаардлагатай.

Зохигчийн хооронд үүссэн энэхүү маргаан бүхий харилцаа нь ипотек буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны зүйлийн үр шимийг хэн олж авах тухай асуудал учраас энэ хүрээнд хуулийн бусад зохицуулалттай уялдуулан авч үзэх нь зүйтэй.

Энэ талаар Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.4-т “Барьцааны эрх нь үндсэн шаардлага, түүнтэй холбоотой бусад дагалдах эрх болон энэ хуулийн 88 дугаар зүйлд заасан үр шимд нэгэн адил хамаарна.” 157 дугаар зүйлийн 157.1.1-д барьцаалагч нь барьцаагаар хангагдах шаардлагын хэмжээнд барьцааны зүйлийн үр шимийг олж авах эрхтэй, 157.5.1-д барьцаалуулагч нь барьцааны зүйлийг эзэмшилдээ байлгах хугацаанд түүний үр шимийг олж авах эрхтэй, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.4-т “Барьцаалуулагч нь Иргэний хуулийн 157.5.1-д заасны дагуу барьцааны зүйлээс олох орлого, үр шимийг хүртэх эрхтэй бөгөөд гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцаалагч нь эдгээр орлого, үр шимийн талаар аливаа эрх эдлэхгүй.” гэж тус тус заажээ.

Хуулийн эдгээр зохицуулалтаас үзэхэд барьцаалуулагч нь барьцааны зүйлээс олох орлого, үр шимийг хүртэх эрхтэй гэсэн нь эд юмсын болон эрхийн үр шимийг тухайн эд юмс болон эрхийн хууль ёсны эзэмшигч, өмчлөгч олж авах эрхтэй байх үндсэн зарчмын хүрээнд тайлбарлагдах боловч барьцааны эрхэд үндсэн шаардлага, түүнтэй холбоотой бусад дагалдах эрх, үр шим хамаарах, барьцааны зүйлийн үр шимийг барьцаалагч олж авах эрх нь барьцаагаар хангагдах шаардлагын хэмжээгээр хязгаарлагдахаар байна.

Өөрөөр хэлбэл барьцааны зүйлийг дагалдан ипотекийн эрхээ хэрэгжүүлэх давуу эрх барьцаалагчид хадгалагддагтай холбоотойгоор барьцааны зүйлийн үр шимийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч хүртэх үндэслэл нь барьцаагаар хангагдах шаардлагын хэмжээгээр тодорхойлогдох тул энэ хүрээнд нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй гэж үзнэ.  

Энэ утгаараа үүрэг гүйцэтгэгч эд хөрөнгийн үр шимийг өөртөө үлдээх эрхээ алдах боловч уг үр шимээр ипотекийн шаардлагыг хангах буюу шүүхийн шийдвэрээр төлөхөөр тогтоогдсон төлбөрт тооцох үндэслэлтэй тул давж заалдах шатны шүүхийн энэ талаарх дүгнэлтийг залруулна.

20. Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д заасан үүрэг гүйцэтгэгч орон сууцны хөлслөгч болж, хөлс төлөх үүрэг үүсэх үндэслэл нь ипотекийн зүйлийг үүрэг гүйцэтгэгч орон сууцны зориулалтаар ашиглаж байгаа нөхцөл байдал хамаарахаас гадна ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс үүрэг гүйцэтгүүлэгчид орон сууц хөлсөлсний хөлсийг төлөхөөр байна.

Үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн зүйлийг орон сууцны зориулалтаар эзэмшиж байгаа эсэх нөхцөл байдлын талаар зохигч маргасан ба давж заалдах шатны шүүх *** байршилтай, орон сууцны зориулалттай 468 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-*** дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн 3, 4 дүгээр давхарт хариуцагч Д.Т нь гэр бүлийн хамт оршин сууж, орон сууцны зориулалтаар ашиглаж байгаа нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, хариуцагч нарын оршин суух хаягаа шүүхэд мэдүүлсэн байдал, тэдний иргэний үнэмлэхийн хуулбар зэрэг хэргийн баримтаар тогтоогдсон гэж үзсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-т заасан нотлох баримтыг үнэлэх журмыг зөрчөөгүй, маргаанд хамаарах үйл баримтыг зөв тогтоосон.

Улмаар хоёр шатны шүүх орон сууц хөлсөлсний хөлсийг хариуцагчаас гаргуулж, хөлс тооцох хугацааг ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс тооцсон нь хуулийг зөв хэрэглэсэн гэж үзнэ.

Учир нь ипотекийн зүйлийг албадан худалдах тухай шүүхийн шийдвэр гарсан үеэс үүрэг гүйцэтгэгч хөлслөгч болох, хөлсийг үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах агуулгын хүрээнд үүрэг гүйцэтгэгч ипотекийн шаардлагыг хангах үүргээ биелүүлэхгүй бол энэ үеэс эхлэн үүрэг гүйцэтгүүлэгчид дээрх хуульд зааснаар орон сууц хөлсөлсний хөлсийг шаардах эрх үүсэхээр байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1, 11.2-т зааснаар шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлэх үүрэгтэй бөгөөд шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу албадан гүйцэтгэнэ.

Ийнхүү шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол энэ нь өөр төрлийн үүргийг буюу Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.2-т зааснаар иргэний эрх зүйн харилцаа үүсэх үндэслэл болохоос гадна мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.4-т заасан учруулсан хохирлыг арилгуулах замаар зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх эрхтэй.

Энэ үндэслэлээр Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д заасан ипотекийн үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн орон сууц хөлсөлсний хөлс шаардах эрх нь үүрэг гүйцэтгэгч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүйгээс үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн алдагдсан боломжийг нөхөх агуулгатай гэж үзнэ.

Иймээс дээрх агуулгаар үүрэг гүйцэтгэгчийн зүгээс үүрэг гүйцэтгүүлэгчид төлөх орон сууцны хөлсийг үр шим хүртэх эрхийн талаар дурдсанчлан шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх төлбөрт буюу ипотекийн шаардлагад тооцох үндэслэлгүй.

Хэргийн баримтаар тогтоогдсон үйл баримтаас үзэхэд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд төлбөр төлөгчийн зүгээс буюу хариуцагч Д.Т удаа дараа гомдол гаргаснаар шийдвэр биелэгдээгүй удааширсан байх бөгөөд үүнд төлбөр авагч буюу нэхэмжлэгч “И” ХХК-ийг буруутай гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй.

Хариуцагч буюу төлбөр төлөгч Д.Т нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд гомдол гаргах эрхээ эдэлж байгаа хэдий ч төлбөр төлөгчийн хувьд Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.5-д заасан үүрэг байгааг мэдэх ёстой байсан гэж үзнэ.

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагчид холбогдуулан гаргасан хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрийг хэрэгжүүлэх ажиллагаа 8 жилийн хугацаанд үргэлжилж, энэ хугацаанд аливаа орлого, эд хөрөнгө олж авч байгаа бол хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх талаар санаачилгатай хандах үүрэг нь төлбөр төлөгчийн буюу үүрэг гүйцэтгэгчийн үндсэн үүрэг болно.

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5-д заасныг тус тогтоолд заасан агуулгаар тайлбарлан хэрэглэх нь үүрэг гүйцэтгэгчийн дээрх үүрэгтэй салшгүй холбоотой.

21. Дээрхийг нэгтгэн дүгнэвэл нэхэмжлэгч “И” ХХК нь “Х” ХХК-ийн үнэлгээг үндэслэн 2017.01.01-2024.12.31 хүртэл хугацаанд ипотекийн зүйл болох Улсын бүртгэлийн Ү-*** дугаарт бүртгэгдсэн, орон сууцны зориулалттай, 2, 3, 4 дүгээр давхарт байршилтай, 468 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн 2 дугаар давхарт нийт 156 м.кв талбайг цэцэрлэгийн зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулж байгаа тул 321,516,000 төгрөгийн үр шим, 3, 4 дүгээр давхар буюу 312 м.кв талбайг орон сууцны зориулалтаар эзэмшиж, оршин сууж байгаа үндэслэлээр хөлс 393,120,000 төгрөг гэж тодорхойлж шаардсан нь үндэслэлтэй тул нийт 714,636,000 төгрөгийг хариуцагч Д.Т-гээс гаргуулах нь зүйтэй.

Гэхдээ дээр дүгнэсэнчлэн цэцэрлэгийн зориулалтаар үйл ажиллагаа явуулж, орлого олсон буюу түрээсийн орлогод 321,516,000 төгрөгийн үр шим гэж шаардсан шаардлагын хувьд шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр тогтоогдсон 367,666,666 төгрөгийн төлбөрт тооцвол зохино.

22. Нэхэмжлэгч нь шаардлагаа хариуцагч Г.Б-т холбогдуулан гаргасан үндэслэлээ ипотекийн зүйлийг эзэмшиж, ашиглаж байгаа гэж тодорхойлсон ба энэ талаарх анхан шатны шүүхийн алдааг давж заалдах шатны шүүх залруулж, шүүхийн шийдвэрээр төлбөр төлөх үүрэг хүлээгээгүй гэж дүгнэж, түүнд холбогдох нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй болно.

23. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гомдолдоо “И” ХХК-тай “Зээлийн гэрээ”-г байгуулж, өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан нь бага оврын зэсийн үйлдвэр барих, мазутаар ажиллах цахилгаан станц барих зэрэг төслийг гадаадын иргэнтэй хамтран хэрэгжүүлэх зорилгоор зээл авсан боловч тэдгээр иргэд үүргээ биелүүлээгүй гэсэн агуулгыг дурдсан байх ба энэхүү нөхцөл байдал нь уг маргаанд хамааралгүй, улмаар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т зааснаар шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон үйл баримтыг дахин нотлохгүй.

Мөн ипотекийн зүйлийн өмчлөгчөөр Т.Х, Т.Н нарыг шүүх тогтоосон байдлыг хоёр шатны шүүх анхаараагүй талаар гомдолдоо дурдсан боловч хэргийн баримтаар ипотекийн зүйл буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр Д.Т нэг хүний өмч байсан нь тогтоогдсон бөгөөд ипотекээс сүүлд хожим өмчлөгч нэмж бүртгэгдсэн нь ипотекийн зүйлээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахад нөлөөлөхгүй.  

Өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 168 дугаар зүйлийн 168.1-д зааснаар үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага дуусгавар болсон, эсхүл тэрээр шаардлагаасаа татгалзсан бол ипотек үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилждэг тул өмчлөгч өөрчлөгдсөн нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн ипотекийн эрх дуусгавар болох үндэслэл болохгүй юм.

Улмаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.12.03-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоолыг хүчингүй болгуулахаар Г.Б, Т.Н нар нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэх ажиллагаа хийхгүйгээр албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол гаргасан гэсэн үндэслэлээр гомдол гаргасныг Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.02.17-ны өдрийн 197/ШШ2025/01304 дүгээр шийдвэрээр нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

24. Эдгээр үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулахаар шүүх бүрэлдэхүүн шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 210/МА2025/01151 дүгээр магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2025/03408 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

“Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.4, 175.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Д.Т-гээс 714,636,000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас хариуцагч Г.Б-т холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

Шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч “И” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 3,889,080 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Д.Т-гээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 3,731,130 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч “И” ХХК-д олгосугай.” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Б-ийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангаж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Эгийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч “И” ХХК-ийн 2025.08.08-ны өдөр төлсөн 1,765,530 төгрөг, хариуцагч Д.Т-гийн 2025.08.14-ний өдөр төлсөн 2,123,551 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                                 Н.БАТЗОРИГ

ШҮҮГЧИД                                                                      Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                           Н.БАЯРМАА

                                                                                           Б.УНДРАХ

                                                                                           Д.ЦОЛМОН