| Шүүх | Улсын дээд шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Хуушааны Эрдэнэсувд |
| Хэргийн индекс | 192/2025/01119/И |
| Дугаар | 001/ХТ2025/00211 |
| Огноо | 2025-11-20 |
| Маргааны төрөл | Худалдах-худалдан авах болон арилжааны гэрээ, |
Улсын дээд шүүхийн Шүүх хуралдааны тогтоол
2025 оны 11 сарын 20 өдөр
Дугаар 001/ХТ2025/00211
“Э” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй
иргэний хэргийн тухай
Монгол Улсын дээд шүүхийн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Баярмаа, Б.Ундрах, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар
Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн
2025 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/04332 дугаар шийдвэр,
Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн
2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 210/МА2025/01162 дугаар магадлалтай
“Э” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,
Н-д холбогдох
Худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,
81,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг
Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор
шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б, хариуцагчийн итгэмжлэдсэн төлөөлөгч Э, хариуцагчийн өмгөөлөгч З, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Доржнамбар нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэг, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 633,150 төгрөг, хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 633,1 50 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.
2 дах заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нэхэмжлэгч “Э” ХХК-ийн 633,150 төгрөг, хариуцагч Н-гийн 633,150 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Н-гээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 4,551 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн найруулж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэдээр үлдээж шийдвэрлэжээ.
4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1, 172.4 дэх хэсэгт заасныг тус тус үндэслэн хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна.
4.1. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүд нь тухайн хэргийг шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн холбогдох заалтуудыг зөрүүтэй хэрэглэж шийдвэрлэсэн.
Зохигчдын хооронд үүссэн уг маргаан нь нэхэмжлэгч тал гэрээг цуцлахдаа нөгөө талдаа бичгээр мэдэгдэх ёстой байсан уу эсхүл үгүй юу гэх хууль хэрэглээний зөрүүтэй байдлыг арилгах, эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой агуулга юм. Өөрөөр хэлбэл анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохдоо Иргэний хуулийн 204-р зүйл болон талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх хэсэгт заасан журмыг баримтлан, 14 хоногийн өмнө бичгээр мэдэгдэх ёстой байсан тул гэрээг шууд цуцлах үндэслэлгүй гэж дүгнэсэн.
Гэтэл давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч тал гэрээг цуцлахдаа Иргэний хуулийн 226 дугаар зүйлийн 226.1 дэх хэсэгт зааснаар нэмэлт хугацаа тогтоохгүйгээр гэрээнээс татгалзах эрхтэй байна. Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт заасан гэрээнээс татгалзаж байгаа талаар нөгөө талдаа мэдэгдэх үүрэг нэхэмжлэгчид үүсэхгүй, хохиролд 81,000,000 гаргуулах үндэслэлтэй гэж үзсэн.
Талууд харилцан тохиролцож 2022.10.25-ны өдөр “Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулсан. Тус гэрээний 6 болон 7 дугаар зүйлд гэрээгээр хүлээлгэх хариуцлага, гэрээ цуцлах, өөрчлөлт оруулах журам, торгууль, алданги зэргийг тусгасан байдаг. Тус заалтуудыг хэрэгжүүлэхийн тулд гэрээний аль нэг тал гэрээний үүргээ хэдий хугацаанаас зөрчиж эхэлсэн эсэхийг нөгөө талдаа мэдэгдсэн мэдэгдлээр тодорхойлох ёстой. Улмаар гэрээний 7 дугаар зүйлийн 7.3-т заасны дагуу эхлээд мэдэгдэж үр дүнд хүрээгүй тохиолдолд гэрээний 6 дугаар зүйлийн 6.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээг цуцлах ёстой байсан.
Гэтэл нэхэмжлэгч нь хариуцагчид бичгээр гэрээг цуцлах мэдэгдлийг ирүүлээгүй хэрнээ шууд гэрээг цуцалж шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан нөхцөл байдал нь хууль болон гэрээнд заасан журмыг зөрчиж байгаа юм. Талууд харилцан тохиролцож гэрээний төлбөр төлөх хугацааг хойшлуулж ирсэн бөгөөд төлбөрийг үндсэн хугацаанд төлж барагдуулах боломжтой талаар тохиролцсон зэрэг нөхцөл байдал нь нэхэмжлэгч тал гэрээнд заасны дагуу бичгээр мэдэгдэл өгөөгүй, гэрээг цуцалж байгаа талаараа албан ёсоор мэдэгдээгүй зэрэг нөхцөл байдлаас харагддаг.
Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт Аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ гэж заасан бөгөөд мэдэгдэхдээ хэрхэн мэдэгдэх талаар хэлбэрийн шаардлагыг хуульчлаагүй байдаг тул талууд гэрээг байгуулахдаа гэрээг цуцлах мэдэгдлийг бичгээр мэдэгдэх нь чухал ач холбогдолтой гэж үзэж тус заалтыг оруулсан байдаг. Хэрвээ гэрээнд заасан журмын дагуу нэхэмжлэгч тал гэрээг цуцалсан, эсхүл цуцлах мэдэгдэл өгч байсан бол хариуцагч 27 сарын хугацаанд сар бүр 3,000,000 төгрөгийг түрээсэлсэнд тооцуулан тус орон сууцанд удаан хугацаанд амьдрахгүй байсан.
Гэтэл давж заалдах шатны шүүхээс талуудын хүсэл зоригоо илэрхийлэн байгуулсан гэрээний заалт болон тэдгээрийн хүсэл зоригийг анхаарч үзэхгүйгээр хэргийг шийдвэрлэсэн нь учир дутагдалтай байна. Мөн шүүхээс Иргэний хуулийн 226 дугаар зүйлийн 226.1-т заасны дагуу шууд татгалзах эрхтэй гэж дүгнэсэн боловч тус зүйлийн аль заалтыг үндэслэж байгаа нь тодорхойгүй байна. Өөрөөр хэлбэл 226.1.1-д ямар нэгэн үр дүн гарахгүй болох нь илт, 226.1.2-т үүрэг гүйцэтгэгч гэрээгээр тогтоосон хугацаанд үүргээ гүйцэтгээгүй, харин нэмэлт хугацаанд үүргээ гүйцэтгэсэн тохиолдолд гэрээний харилцаа үргэлжлэх ёстой, 226.1.3-т хоёр талын ашиг сонирхлын үүднээс онцгой үндэслэлээр гэрээг нэн даруй цуцлах шаардлагатай гэх зэрэг үндэслэлүүд байгаа боловч аль нь ч манай маргаанд хамааралгүй байгаа юм.
4.2. Гэрээ цуцлагдсанаас үүсэх 81,000,000 төгрөгийн хохирлыг шийдвэрлэхдээ хуулийг буруу хэрэглэсэн.
Давж заалдах шатны шүүхээс хариуцагчаас хохирол 81,000,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосон нь үндэслэлгүй юм. Учир нь алданги, торгууль, хохирол зэргийг тусгасан гэрээний заалтууд нь үүргийн зөрчил эхэлсэн хугацаа, гэрээ цуцлагдсан огноогоор хэрэгжих ёстой байтал гэрээг цуцалснаас хойш тооцох хохирлыг гаргуулан шийдвэрлэж байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм.
Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 7.4 дэх хэсэгт хохирол шаардах талаар заасан байх бөгөөд уг заалтын агуулгаас харвал гэрээг цуцалсны дараа тооцох хохирол байгаа юм. Нэхэмжлэгч шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртлээ гэрээг цуцлаагүй байгаа үйл баримт илэрхий байгааг давж заалдах шатны шүүх анхаарч үзээгүй юм. Мөн талуудын хооронд түрээсийн гэрээний харилцаа үүсээгүй, хэрвээ үүссэн бол хуульд заасан бүртгэлийн газар бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй, хохирол гэж үзэж байгаа бол яаж, хэрхэн тогтоож байгаа зэрэг нь тодорхойгүй байхад хохирол шаардсан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан нь үндэслэлгүй. Хариуцагчийн төлсөн 81,000,000 төгрөгийг түрээсэлсэнд тооцож, Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасан хохиролд тооцох боломжгүй юм. Учир нь гэрээнээс татгалзсан үндэслэл нь худалдан авагч тал төлбөрөө төлөөгүй зөрчил бөгөөд гэрээний 7.4 дэх хэсэгт зааснаар худалдан авагч гэрээ цуцлах хүсэлтийг гаргаагүй, нэхэмжлэгч гэрээнд заасны дагуу гэрээг цуцлаагүй, гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр байх тул талуудын тохиролцсон хэлцлийн урьдчилсан нөхцөл хангагдахгүй ба нэхэмжлэгч энэ үндэслэлээр хохирол шаардах эрхгүй юм.
Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг бүхэлд нь хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.
5. Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдаанаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э-ын гаргасан гомдлыг хэлэлцээд хоёр шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн гэх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлээр хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр 2025.10.08-ны өдрийн 001/ШХТ2025/00971 дүгээр тогтоолыг гаргажээ.
ХЯНАВАЛ:
6. Хяналтын журмаар гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гомдлыг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна.
7. Нэхэмжлэгч “Э” ХХК нь Н-д холбогдуулан худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулах, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...“Э” ХХК, Н нарын хооронд 2022.10.25-ны өдөр WH-2-100/4-701 тоот Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Тус гэрээгээр гүйцэтгэгч нь 56.94 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөх, захиалагч орон сууцны нийт үнэ 256,230,000 төгрөгийн урьдчилгаа 60 сая төгрөгийг төлж гэрээг баталгаажуулах, үлдэгдэл 196,230,000 төгрөгийг хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлөхөөр талууд харилцан тохиролцсон. Гэрээний 7.4-т худалдан авагчийн хүсэлтээр, эсхүл худалдан авагч үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээг цуцлах тохиолдолд худалдан авагч нь орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс эхлэн хүлээлгэн өгөх хүртэл хугацаанд сар бүр 3,000,000 төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцон төлбөрийг худалдагч талд үл маргах журмаар төлөх, орон сууцыг хүлээн авсан анхны байдалд нь оруулж хүлээлгэж өгөхөөр заасан.
Манай компани нь гэрээний үүргээ биелүүлж, биет байдлын болон эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгийг худалдан авагчид хүлээлгэж өгсөн. Н нь гэрээ байгуулсан өдөр түлхүүрийг хүлээн авч, тус байранд нүүж орсон боловч төлбөр төлөх гэрээний үүргээ биелүүлээгүй, удаа дараа мэдэгдэж, уулзаж шаардаж байсан боловч үр дүн гараагүй.
Иймд 2022.10.25-ны өдөр байгуулсан WH-2-100/4-701 тоот захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээг цуцалж, гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээний 7.4-т зааснаар учирсан хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулж, мөн *** орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшлээс чөлөөлж өгнө үү...” гэж тайлбарласан.
Хариуцагч хариу тайлбартаа: “...Н- нь 2022.10.25-ны өдөр 56.94 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 256,230,000 төгрөгөөр худалдан авахаар “Э” ХХК-тай Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан.
Гэрээнд заасны дагуу орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт 60,000,000 төгрөгийг “Э” ХХК-ийн эзэмшлийн Хаан банкин дахь *** тоот дансанд шилжүүлсэн. Үлдэгдэл төлбөр болох 179,230,000 төгрөгийг 36 сарын дотор графикийн дагуу төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсоны дагуу 2022 оны 11, 12 дугаар сарын төлбөрийг хугацааны дагуу төлж байсан.
Гэтэл Ковид-19 цар тахлын улмаас эдийн засгийн хувьд гэр бүлийн бизнест тогтворгүй байдал бий болж, орон сууцны төлбөрийг төлөхөд хүндрэлтэй нөхцөл байдал үүссэн. Энэ талаараа “Э” ХХК-д цаг алдалгүй мэдэгдэж, компанийн зүгээс төлбөр төлөх хугацааг хойшлуулж байсан. Орон сууцны төлбөрийг төлөхгүй байх хүсэл зориггүй ба орон сууцны төлбөрийг төлөх өөрийн нөөц боломж, бизнесийн нөхцөл байдлынхаа талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдэж, харилцан ойлголцож ирсэн. Орон сууцны төлбөрийг 2025.10.30-ны өдрийн дотор бүрэн төлөхөөр төлбөрийг бэлдэж байсан. Гэтэл “Э” ХХК нь Н-тэй тохиролцож гэрээний хугацааг сунгаж байсан атлаа шүүхэд гэрээг цуцлахаар нэхэмжлэл гаргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Н- нь уг 3 өрөө орон сууцны дотор тохижуулалтыг багагүй хөрөнгөөр хийж, амьдарч байгаа ба орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж, өмчлөх хүсэл зоригтой болно.
Талуудын хооронд аливаа түрээсийн гэрээний харилцаа үүсээгүй, ...мөн тус гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь хэсэгт зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлэх хуулийн шаардлагыг хангаагүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэж тайлбарласан.
Хариуцагч Н- нь 81,000,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ: “...Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 7.4 дэх заалт нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4-т тус тус заасныг зөрчсөн, түүнчлэн нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн орон сууцны төлбөрт шилжүүлсэн нийт төлбөр болох 81,000,000 төгрөгийг түрээсийн төлбөр гэж үзэж нэхэмжилж байгаа нь хуульд нийцэхгүй. Худалдах-худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа бөгөөд “Э” ХХК нь гэрээг цуцлах шаардлага гаргаж байгаа тохиолдолд хариуцагчийн зүгээс гэрээний дагуу төлсөн 81,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулах үндэслэлтэй юм.
Иймд Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээний 7.4 дэх заалтыг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, худалдах-худалдан авах гэрээний урьдчилгаа төлбөрт төлсөн 81,000,000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү...” гэжээ.
Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: “...Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээг харилцан тохиролцож байгуулсан. Н- нь 2022.10.25-ны өдрөөс 2023.01.01-ний өдөр хүртэл 80,869,000 төгрөгийг манай компанид төлсөн. Хариуцагчаас 81,000,000 төгрөг нэхэмжилж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй…” гэж тайлбарлажээ.
8. Анхан шатны шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ: “...талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ нь Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1-д заасан стандарт нөхцөл бүхий гэрээ байна. Талууд энэ гэрээний 6 болон 7 дахь хэсэгт гэрээг цуцлах журмыг заасан байх ба гэрээний 6.1, 6.4, 7.1, 7.3-т заасан гэрээг цуцлах зохицуулалтууд нь логик зөрчилтэйн улмаас гэрээг цуцлахад ямар журам, хугацаа мөрдөгдөх зэрэг нь ойлгомжгүй болжээ. ...гэрээний үүрэгт хариуцагчаас нийт 80,869,000 төгрөг төлсөн, нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээнээс татгалзаж, мөн хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар орон сууцны эзэмшлийг хариуцагчаас буцаан шаардсан боловч 204 дүгээр зүйлийн 204.1, гэрээний 6.1-д заасны дагуу гэрээг цуцлах саналаа бичгээр мэдэгдсэн болохоо нотолж чадаагүй тул худалдагч буюу нэхэмжлэгч нь гэрээг цуцлах журмыг зөрчсөн байна, иймд гэрээнээс татгалзах үндэслэлгүй, улмаар учирсан хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг мөн хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй. ...нэхэмжлэгч талын санаачилгаар гэрээг цуцлах үндэслэлгүй гэж үзсэн тохиолдолд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д заасан харилцан буцаалтын үүргийг хэн аль нь /нэхэмжлэгч болон хариуцагч/ шаардах эрхгүй тул 81,000,000 төгрөгийг буцаан гаргуулах тухай хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгоно...” гэж дүгнэжээ.
Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулахдаа: “...Гэрээний хэрэгжилтийн явцад хариуцагч нь төлбөр төлөх үүргээ удаа дараа зөрчсөн тул нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 226 дугаар зүйлийн 226.1 дэх хэсэгт зааснаар нэмэлт хугацаа тогтоохгүйгээр гэрээнээс татгалзах эрхтэй, Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар талууд өгсөн авсан зүйлсээ харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй учраас хариуцагч нь маргааны зүйл болох *** орон сууцыг нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д буцаан өгөх үүрэгтэй. Талууд гэрээнээс татгалзах, цуцлах тохиолдолд хохирлын талаар худалдах-худалдан авах гэрээний 7.4-т тохиролцож хүсэл зоригоо илэрхийлсэн. Энэ хүсэл зоригийн илэрхийлэл хүчин төгөлдөр байх тул 2022.10.25-ны өдрөөс шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан 2025.02.03-ны өдөр хүртэлх хугацааны буюу нийт 27 сарын 81,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгч нь шаардах эрхтэй, ...хариуцагч нийт 80,869,000 төгрөг төлсөн тул уг мөнгөн дүнг хохиролд төлсөн гэж тооцон, үлдэх зөрүү төлбөр 131,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь шударга ёсны зарчимд нийцнэ. ...Хариуцагч нь гэрээнээс татгалзсаны үр дагаварт төлбөрт төлсөн 81,000,000 төгрөгөө авах эрхтэй ч гэрээгээр хүлээсэн хохирлыг төлөх үүрэгтэй учир дээрх төлбөрийг хохиролд суутган тооцно...” гэсэн дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн.
9. Дээр дурдсанчлан хоёр шатны шүүх үйл баримтад эрх зүйн өөр өөр дүгнэлт хийж, зөрүүтэй шийдвэр гаргасан байх тул хэргийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлээр хянан хэлэлцлээ.
10. Зохигч 2022.10.25-ны өдрийн Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан, тус гэрээгээр худалдагч “Э” ХХК худалдан авагч Н-д *** орон сууцны 1 м.кв талбайг 4,500,000 төгрөгөөр үнэлж, 256,230,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авагч орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж дууссаны дараа өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр, худалдан авагч Н- урьдчилгаа төлбөрт 60,000,000 төгрөгийг төлж, гэрээг баталгаажуулсны дараа үлдэгдэл 196,230,000 төгрөгийг гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлж, 2025.06.30-ны өдөр төлбөрийг дуусгахаар харилцан тохиролцжээ.
11. Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.
Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө ...худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, ...худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ.
12. Талууд гэрээ байгуулж, баталгаажсан өдөр буюу 2022.10.25-ны өдөр нэхэмжлэгч орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн бол хариуцагч урьдчилгаа төлбөрт 60,000,000 төгрөгийг төлж, графикт зааснаар эхний 2 сарын төлбөрийг төлж, нийт 80,869,000 төгрөгийг төлснөөс өөр төлбөр төлөөгүй үүргийн зөрчил үүссэн, нэхэмжлэгч үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа шаардахад тодорхой хугацаа зааж амлалт өгч байсан боловч үүргээ бүрэн биелүүлээгүй болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогджээ.
Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэж зохицуулсан ба нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан нь хуулийн дээрх заалтыг зөрчөөгүй байтал анхан шатны шүүх нэхэмжлэгчийг гэрээнээс татгалзах журам зөрчсөн гэж дүгнэн, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь буруу, давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн дээрх алдааг залруулж дүгнэсэн нь хуульд нийцжээ.
13. Нэхэмжлэгч нэгэнт гэрээнээс татгалзсан тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь буцааж өгөх үр дагавар үүснэ.
Иймд хариуцагч орон сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч хариуцагчийн гэрээний үүрэгт төлсөн 80,869,000 төгрөгийг хариуцагчид буцаан төлөх үүрэг үүснэ. Энэ үндэслэлээр хариуцагчийн эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлэх шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн давж заалдах шатны шүүхийн шийдэл зөв.
14. Харин хохирол гаргуулах шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болоогүй байна.
Нэхэмжлэгчээс хариуцагчийг гэрээний үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр өөрт учирсан хохирлыг гэрээний 7.4 дэх заалтыг үндэслэн шаардсан, хариуцагч гэрээний энэ заалт хүчин төгөлдөр бус гэж маргасан байна.
Зохигчийн хооронд байгуулсан гэрээний 7.4-т “Худалдан авагчийн хүсэлтээр, эсхүл Худалдан авагч үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс Худалдагч гэрээг цуцлах тохиолдолд Худалдан авагч нь орон сууцыг хүлээж авсан анхны байдалд нь оруулж Худалдагчид хүлээлгэн өгнө. Ийнхүү хүлээлгэн өгөх өдөр хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс хүлээлгэн өгөх хүртэлх нийт хугацаанд нэг сар тутамд 3,000,000 /гурван сая/ төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцох ба Худалдан авагч нь дээрх төлбөрийг Худалдагчид үл маргах журмаар төлнө” гэжээ.
15. Анхан шатны шүүх зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээ стандарт нөхцөл бүхий гэрээ байна гэж дүгнэсэн нь зөв боловч тухайлан дээрх заалтын талаар дүгнээгүй бол давж заалдах шатны шүүх гэрээний заалтыг үндэслэн хохирлыг гаргуулж шийдвэрлэхдээ хүсэл зоригийн илэрхийлэл хүчин төгөлдөр гэж дүгнэжээ.
Хэрэв нэхэмжлэлийн шаардлага гэрээний заалтыг үндэслэл болгож байгаа бол тухайн заалт нь хуульд нийцсэн, хүчин төгөлдөр эсэх талаар дүгнэлт хийх учиртай.
Гэрээний 7.4 дэх заалт нь хэд хэдэн өгүүлбэрээс бүтсэн, өөр өөр агуулгатай байх бөгөөд заалтын сүүлийн 2 өгүүлбэр болох “...Ийнхүү хүлээлгэн өгөх өдөр хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс хүлээлгэн өгөх хүртэлх нийт хугацаанд нэг сар тутамд 3,000,000 /гурван сая/ төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцох ба Худалдан авагч нь дээрх төлбөрийг Худалдагчид үл маргах журмаар төлнө” гэсэн хэсэг нь Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхээр байна.
Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ тохиолдолд стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгах болсон нөхцөл байдал, талуудын ашиг сонирхол болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ гэжээ.
Зохигч худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан, гэтэл гэрээний тус заалтад эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалтыг хохиролд тооцохоор оруулсан нь гэрээний агуулгад нийцээгүй гэж үзнэ. Өөрөөр хэлбэл, худалдагчийн орон сууцны төлбөрт төлсөн төлбөрийг эд хөрөнгө хөлсөлсөн төлбөрт тооцож авахаар зохицуулсан нь шударга бус юм. Түүнчлэн, гэрээний нэг тал болох худалдан авагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээний үүргийн хариуцлага буюу анз, алданги, торгууль зэргийг хохиролд тооцох хуульд заасан олон арга байхад үүрэг сольж өөр гэрээний үүргийг хариуцуулахаар заасан нь уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа илтэд хохиролтой байх тул гэрээний 7.4 дэх заалтын холбогдох хэсэг хүчин төгөлдөр бус байна.
Иймд нэхэмжлэгч нь хүчин төгөлдөр бус заалтыг үндэслэж хохирол шаардах эрхгүй тул үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаас хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулах тухай хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэнэ.
Иргэний хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1-д зааснаар хэлцлийн зарим хэсэг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцогдсон боловч үлдэх хэсэг нь уг хэлцлийн зорилтыг хангаж чадахуйц байвал хэлцэл хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ гэж зохицуулсан тул гэрээний холбогдох заалтын тухайн хэсэг хүчин төгөлдөр бус, харин үлдэх хэсэг нь хүчин төгөлдөр юм.
16. Ийнхүү гэрээний дээрх заалтыг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж, хариуцагчаас гэрээний үүрэгт төлсөн 80,869,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан хариуцагчид буцаан олгох нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д нийцнэ.
17. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэгчээс гэрээний үүрэгт шилжүүлсэн төлбөрийг хариуцагчид буцаан олгуулахаар, гэрээний 7.4 дэх заалтын холбогдох хэсгийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас хохирол шаардсан хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэнэ гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.
Энэ шийдвэрээр гэрээний асуудлаарх талуудын маргааныг дуусгавар болсныг дурдах нь зүйтэй.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:
1. Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 210/МА2025/01162 дугаар магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/04332 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар *** орон сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д хүлээлгэж өгөхийг хариуцагч Н-д даалгаж, нэхэмжлэгчээс 80,869,000 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид олгож, хариуцагчаас хохиролд 81,000,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн үлдэх шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,
2 гэсэн заалт нэмж “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 202 дугаар зүйлийн 202.1-д зааснаар зохигчийн хооронд байгуулсан 2022.10.25-ны өдрийн №WH-2-100/4-701 дугаартай Захиалгаар баригдсан орон сууцнаас худалдах-худалдан авах гэрээний 7.4 дэх заалтын “...Ийнхүү хүлээлгэн өгөх өдөр хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс хүлээлгэн өгөх хүртэлх нийт хугацаанд нэг сар тутам 3,000,000 /гурван сая/ төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцох ба Худалдан авагч нь дээрх төлбөрийг Худалдагчид үл маргах журмаар төлнө...” гэсэн хэсгийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоосугай.” гэж,
Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтын дугаарыг 3 гэж өөрчлөн, тус заалтын “...56.1” гэснийг “...56.2” гэж, “...үлдээсүгэй.” гэснийг “...үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид, нэхэмжлэгчээс 562,950 төгрөг гаргуулан хариуцагчид тус тус олгосугай.” гэж, тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтын дугаарыг 4 гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хяналтын журмаар гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Энхбаярын гомдлыг хангасугай.
2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагч Н-гээс 2025.08.08-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 633,150 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.
ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН Г.АЛТАНЧИМЭГ
ШҮҮГЧИД Н.БАТЗОРИГ
Н.БАЯРМАА
Б.УНДРАХ
Х.ЭРДЭНЭСУВД