2021 оны 11 сарын 29 өдөр                 Дугаар 102/ШШ2021/03134                               Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Эрдэнэчимэг даргалж, шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Сын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Ад холбогдох,

Гуравдагч этгээд: “А” ХХК,

үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардагдах баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах тухай үндсэн, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 44,400,000 /дөчин дөрвөн сая дөрвөн зуун мянга/ төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч Г.С, хариуцагчийн  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Алтангэрэл, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Очирбат, Г.Энхмаа, гэрч Д.Гантуул, нарийн бичгийн дарга Ш.Лхамсүрэн нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

         

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчөөс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Би Б.Атай 2015.02.05-ны өдөр байгуулсан “Барилгад хөрөнгө оруулж, хамтран ажиллах тухай” 77 тоот гэрээгээр, Б.А ХУД, 21 хороо, Айцсын даваа, А хотхон хаягтай, 375 мкв талбайтай газар, 78 тоот хаягтай 86 мкв үл хөдлөх эд хөрөнгийг эрхийн болон биет байдлын доголдолгүйгээр барьж, ашиглалтад оруулан өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүрэг хүлээсэн. Харин би дээрх газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авч, 116,100,000 төгрөгийн үнэ, хөлс төлөх үүрэг хүлээсэн. Миний бие урьдчилгаа 22.4 сая төг төлөөд, 2015 оны 7 сар хүртэл 70,0 сая төг, 2016 онд 16,5 сая төг нийт 86,5 сая төгрөгийг Б.Агийн Хаанбанкны 5028565022, 5017168709 дансууд руу шилжүүлсэн. Гэрээ байгуулсны дараа нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авсан боловч чанар муу байсан тул би өөрийн зардлаар 32 сая төгрөгийн завсар хийсэн бөгөөд энэ байдлын талаар хоорондоо хэлэлцээд төлбөрөөс багасган 2020 оны 12 сард талууд тохиролцож 5 сая төгрөгийг анхны үнээс хасаж үлдэгдэл 25,0 төлөхөөр тохирсон. Нэхэмжлэгч нь 2015 оноос хойш тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн ашиглалт, үйлчилгээний зардлыг тогтмол төлсөөр ирсэн. Нэхэмжлэгчийн хувьд гэрээний үлдэгдэл 25 сая төгрөгөө төлж дуусгаад үл хөдлөх хөрөнгөө хууль ёсоор өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авах гэтэл Б.А нь эзэмшигч надад хэлэлгүйгээр 2017 онд Аанд барьцаалсан тавьсан байна. Иргэний хуулийн 89.1-д заасан үндэслэлээр буюу гэрээ байгуулсан даруйд миний бие ХУД, 21 хороо, Айцсын даваа, А хотхон хаягтай, газар болон 86 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитойгоор өөрийн эзэмшилдээ авсан. Улмаар үнийг хэсэгчлэн төлж эхэлсэн тул талуудын хооронд байгуулсан “Барилгад хөрөнгө оруулж, хамтран ажиллах тухай” 77 тоот гэрээ гүйцэтгэлийн хувьд ИХ-ийн 243-р зүйлд заасан Худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг илүүтэй агуулсан. Иймд талуудын хооронд байгуулсан “Барилгад хөрөнгө оруулж, хамтран ажиллах тухай” 77 тоот гэрээ, 2020 оны 12 сард харилцан тохиролцож, анхны үнийг 5 сая төгрөгөөр багасгаж, миний бие үлдэх 25 сая төгрөг төлөх, Б.А гэрээнд заасан газар болон түүн дээрх 86.м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шижлүүлэх хэлцлийг үндэслэн намайг ХУД-ийн 21 хороо, Айцсын даваа, А хотхон хаягтай, 375 м3 талбай бүхий газар, 78 тоот хаягтай 86 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардагдах баримт бичиг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгаж өгнө үү. Барилгын чанаргүй байдалд үндэслэж маргасан. 2020 оны 11 сард 25,0 сая төгрөг болгож тохиролцоод, 90 хувийг нь төлсөн үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлж авъя гэтэл 2017 онд А ХХК-ийн барьцаанд тавьсан байсан. А ХХК үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаанд тавихад очиж үздэг, гэтэл хэрэгт авагдсан зураг дээр гаднаас нь авсан байсан. Банкнаас манайд хүн орж ирээгүй, хүн амьдарч байгаа эсэх талаар асуугаагүй. Манайх жилийн 4 улирал хүнтэй байдаг. Банкнаас ирж үзээгүй байж, барьцаалбарын гэрээ хийсэн нь банкны эдийн засагчийг хардах үндэслэл байна. 25,0 сая төгрөг төлөөд гэрчилгээгээ авья гэхэд Аинд тавьсан гэсэн гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгчөөс шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б.А, Г.С нар нь 2015.02.05-ны өдөр 77 тоот “Барилгад хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээ” байгуулж, Г.С нь гэрээний 3.1-р заалтын дагуу нийт 116,100,000 төгрөг төлөхөөс 86,500,000 төгрөгийг 16 удаагийн гүйлгээгээр цувуулан төлсөн. Нэхэмжлэл гаргасан өдрийн байдлаар Г.С нь гэрээний үүрэгт 29,600,00 төгрөг төлөх дутуу байгаа бөгөөд гэрээний 3.3-т заасны дагуу дутуу төлсөн мөнгөнд алданги тооцоход 350,758,500 төгрөг болж, Иргэний хуулийн 232.4-т “Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй” гэж заасныг баримтлан үндсэн төлбөрөөс гадна 14,800,000 төгрөгийн алданги нэхэмжилсэн. Шүүхийн үзлэгээр талууд 25,0 сая төгрөгөөр тохиролцсон байх тул нийт нэхэмжилсэн 44,400,000 төгрөгийн шаардлагын 6,900,000 төгрөгөөс татгалзаж, 37,500,000 төгрөг нэхэмжилнэ. Мөнгөө төлж дуусаагүй учир нэхэмжлэгчид өмчлөх эрх үүсэхгүй. Гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байж, Б.Агаас шаардаад байгааг ойлгохгүй байна гэв.

 

Гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч нараас шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Зохигч Барилга хөрөнгө оруулах, хамтран ажиллах тухай гэрээг 2015.02.05-ны өдөр байгуулсан. Уг гэрээ нь нотлох баримтын шаардлага хангахгүй гэж үзэж байна. 2018.05.30-ны өдөр Б.А, хамтран зээлдэгч Д.Алтанзаяа, Д.Энхцацрал нартай Зээлийн болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны гэрээ байгуулж, нийт 450,000,000 төгрөгийн зээл гаргасан. Манайхыг залилаагүй, зээлийн гэрээний дагуу шаардаж байгаа. Манай эрх ашиг хөндөгдөж байна. Барьцаанд нийтдээ 8 үл хөдлөх хөрөнгө тавьсан. Нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбарыг үгүйсгэж байна. Гуравдагч этгээдийн эрх ашиг нь барьцаа хөрөнгөөр хөндөгдөж байна гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэл, тайлбар, хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Г.С нь Б.Ад холбогдуулан Хан-Уул дүүрэг 21 хороо, Айцсын даваа, А хотхон хаягтай, 375 мкв талбайтай газар, 78 тоот хаягтай 86 мкв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардагдах баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Нэхэмжлэгч нь шаардлагын үндэслэлээ гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн, эд хөрөнгийн доголдлоос үлдэгдэл төлбөр маргаантай байснаас төлөөгүй, үлдэгдэл 25,000,000 төгрөгийг төлнө гэж тайлбарлав.

 

Хариуцагч нь төлбөрөө бүрэн төлөөгүй нэхэмжлэгчид өмчлөх эрх үүсэхгүй, худалдан авсан эд хөрөнгийн төлбөрийг бүрэн төлөөгүйгээс банкны барьцаанд тавьж зээл авсан, 25,0 сая төгрөгөөр тохиролцсон байх тул 44,400,000 төгрөг шаардсаны 6,900,000 төгрөгөөс татгалзаж, 37,500,000 төгрөг гаргуулна гэж сөрөг нэхэмжлэлээр маргалаа.

 

Зохигч 2015 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр 77 тоот Барилгад хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэрээг байгуулан, Хан-Уул дүүрэг 21 хороо, Айцсын даваа, А хотхон хаягтай, 375 мкв талбайтай газар, 78 тоот хаягтай 86 мкв үл хөдлөх эд хөрөнгөд 116,500,000 төгрөгийн хөрөнгө оруулахаар тохиролцжээ.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй байх зарчимд нийцсэн, хүсэл зоригоо илэрхийлснээр гэрээ хүчин төгөлдөр болсон, гэрээний хүчин төгөлдөр эсэхд маргахгүй байна.

 

Талууд гэрээг Барилгад хөрөнгө оруулж хамтран ажиллах гэж нэрлэсэн байгаа боловч хүсэл зоригийн илэрхийлэл, гэрээний нөхцөл, хэргийн үйл баримтаар худалдах, худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн гэж үзэхээр байна.

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг зохицуулжээ.

 

Гэрээний дагуу хариуцагч нь нэхэмжлэгчид дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшил ашиглалтыг шилжүүлэн өгөх үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн, худалдан авагч нь 16 удаагийн гүйлгээгээр 86,500,000 төгрөгийг цувуулан төлсөн, энэ талаар маргахгүй байна.

 

Талуудын тохиролцсон төлбөрөөс 29,600,000 төгрөгийг нэхэмжлэгч төлөөгүй буруутай байх бөгөөд хүлээн авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн доголдолтой холбоотойгоор 25,000,000 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон, үүнийг хариуцагч тал хүлээн зөвшөөрч 4,600,000 төгрөг, алдангийн хамт сөрөг шаардлагасаа татгалзжээ.

 

Иймд Б.А нь Г.Соос  үл хөдлөх эд хөрөнгийн үлдэгдэл төлбөр 25,000,000 төгрөгийг шаардах эрхтэй байна.

 

Талуудын байгуулсан гэрээний 3.3 дахь заалтаар алдангийг 0,5 хувиар тохиролцсон нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д “хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүйгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги” гэж тодорхойлсонд нийцэж байна.

 

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              Г.С нь гэрээний дагуу төлбөрийг 2015.08.05-ны өдөр төлөх үүрэгтэй байсан ба 25,000,000 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон 2020.11.20-ны өдрөөс хойш 100 хоногийн хугацаанд алданги тооцсон байх тул хангах үндэслэлтэй байна.

 

Иймд худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд Г.Соос /25,000,000+12,500,000/ нийт 37,500,000 төгрөгийг гаргуулж,  Б.Ад олгож шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

      

Зохигч дээрх гэрээний 1.6 дахь заалтаар барилгыг хөрөнгө оруулагчид хүлээлгэн өгснөөс хойш 2 сарын дотор үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээ болон газрын гэрчилгээг эрх бүхий байгууллагад хандан гаргаж өгөхөөр тохиролцжээ.

 

Г.С нь гэрээний дагуу төлбөрийг 2015.08.05-ны өдөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй, Б.Ад 2015.06.24-ний өдөр Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, 306 мкв талбайтай амины орон сууцны зориулалтаар газар эзэмших 546030 тоот гэрчилгээ, 2015.06.29-ний өдөр Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, А хотхон гудамж, 78 тоот хаягт байршилтай, 86 мкв талбайтай амины орон сууцны өмчлөгчөөр улсын бүртгэлийн Ү-2206041468 дугаарт бүртгэгдэн, 414249 тоот гэрчилгээ олгогджээ.

 

Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-д талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрх шилжинэ гэж тохиролцсон бол ийнхүү үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчид үлдэгдэл төлбөр 37,500,000 төгрөгийг төлснөөр түүнд өмчлөх эрх үүсэх бөгөөд тухайн тохиолдолд талуудын маргааныг эцэслэн шийдвэрлэх үүднээс нэхэмжлэгчийг төлбөрөө төлж дууссанаар Г.С нь дээрх газар болон амины орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Б.А нь 2018.05.30-ны өдөр “А” ХХК-тай Зээлийн гэрээ байгуулан 450,000,000 төгрөгийг 48 сарын хугацаатай зээлж, зээлийн үүргийн гүйцэтгэлд Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, 306 мкв талбайтай амины орон сууцны зориулалттай газар, Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, А хотхон гудамж, 78 тоот хаягт байршилтай, 86 мкв талбайтай амины орон сууцыг барьцаалсан үйл баримт тогтоогдож байна.

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 28 дугаар зүйлд барьцааны зүйлийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэхэд барьцааны шаардлага хэвээр хадгалагдах талаар заасан байх бөгөөд 28.1-д “барьцааны зүйлийг энэ хуулийн 27 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу өмчлөлдөө шилжүүлэн авсан этгээд өмнөх барьцаалуулагчийн эрх, үүргийг хэрэгжүүлнэ” гэж заасан байна.

 

Тухайн тохиолдолд нэхэмжлэгчийг төлбөрөө төлж дууссанаар өмчлөх эрх үүсэх ба өмчлөгчөөр тогтоосноор “А” ХХК-ийн барьцааны шаардлага хэвээр хадгалагдах ба Б.А нь зээлийн гэрээний үүргийг биелүүлж, дээрх газар болон амины орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлсөн тохиолдолд нэхэмжлэгч нь эд хөрөнгөө захиран зарцуулах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжтой юм.

 

Иргэний хуулийн 182 дугаар зүйлийн 182.1-д “Улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлэхээр, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.6.1-д анх удаа улсын бүртгэлд өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхдээ нотолсон баримт бичгийг мэдүүлэгт хавсаргахаар зохицуулжээ.

Энэхүү өмчлөх эрхийг нотолсон баримт бичиг гэдэгт тухайн барилгын гүйцэтгэгч байгууллагаас тодорхойлсон эрхийн болон төлбөрийн зөрчилгүй талаархи хүсэлт, мэдээллийг хамааруулах бөгөөд Б.А дээрх баримт бичгийг бүрдүүлэн өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн байгаа тул улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардагдах баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах боломжгүй юм.   

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 715,450 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 379,950 төгрөгийг тус тус орлогод хэвээр үлдээж, хураамжид нэхэмжлэгчээс 345,450 төгрөг гаргуулан хариуцагчид, хариуцагчаас 345,450 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олголоо.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.1, 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Соос худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 37,500,000 /гучин долоон сая таван зуун мянга/ төгрөг гаргуулан, Ад олгож, төлбөр бүрэн төлснөөр Г.Сыг Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, 306 мкв талбайтай амины орон сууцны зориулалтаар газар болон Хан-Уул дүүрэг 10 хороо, А хотхон гудамж, 78 тоот хаягт байршилтай, 86 мкв талбайтай амины орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардагдах баримт бичиг гаргаж өгөхийг даалгах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 715,450 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 379,950 төгрөгийг тус тус орлогод хэвээр үлдээж, хураамжид нэхэмжлэгчээс 345,450 төгрөг гаргуулан хариуцагчид, хариуцагчаас 345,450 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй ба 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                              Ж.ЭРДЭНЭЧИМЭГ