| Шүүх | Улсын дээд шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Хуушааны Эрдэнэсувд |
| Хэргийн индекс | 183/2025/00214/И |
| Дугаар | 001/ХТ2025/00224 |
| Огноо | 2025-12-09 |
| Маргааны төрөл | Худалдах-худалдан авах болон арилжааны гэрээ, |
Улсын дээд шүүхийн Шүүх хуралдааны тогтоол
2025 оны 12 сарын 09 өдөр
Дугаар 001/ХТ2025/00224
“Э” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй
иргэний хэргийн тухай
Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Д.Цолмон даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Баярмаа, Б.Ундрах, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар
Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн
2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 192/ШШ2025/02731 дүгээр шийдвэр,
Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн
2025 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 210/МА2025/01114 дүгээр магадлалтай
“Э” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,
Ц-эд холбогдох
60,000,000 төгрөг гаргуулж, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг
Хариуцагч Ц-ийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор
шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б, хариуцагч Ц, хариуцагчийн өмгөөлөгч Ө, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Доржнамбар нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
2. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 192/ШШ2025/02731 дүгээр шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 205.7, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Ц-ийг *** сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д хүлээлгэн өгөхийг даалгаж, нэхэмжлэгч “Э” ХХК-аас 32,000,000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч Ц-эд олгож, нэхэмжлэгчийн илүү нэхэмжилсэн 1,500,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож,
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 686,100 төгрөгөөс 457,950 улсын орлогод үлдээж, хариуцагч Ц-ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 447,950 төгрөгийг, улсын төсвийн 100200100941 тоот данснаас илүү төлсөн 228,150 төгрөгийг тус тус гаргуулж, нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.
3. Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 210/МА2025/01114 дүгээр магадлалаар: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 192/ШШ2025/02731 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад “32,000,000” гэснийг “42,000,000” гэж өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж,
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагчийн тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 450,450 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцааж олгож шийдвэрлэжээ.
ХЯНАВАЛ:
7. Нэхэмжлэгч “Э” ХХК нь Ц-эд холбогдуулан 60,000,000 төгрөг гаргуулж, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...Орон сууцны талбайн хэмжээ 58.52 м.кв бөгөөд нэг м.кв-ыг нь 4,500,000 төгрөгөөр тохирсон. Гэрээний 7.4-т худалдан авагчийн хүсэлтээр эсхүл худалдан авагч үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээг цуцлах тохиолдолд худалдан авагч орон сууцыг хүлээн авсан анхны байдалд нь оруулан хүлээлгэж өгөх үүрэгтэй бөгөөд ийнхүү хүлээлгэж өгөх хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг 1 сарын 1,500,000 төгрөгөөр хөлслөхөөр тохирсон. 2021.08.02-ны өдрөөс эхлээд 40 сарын хугацаагаар тооцож, хохиролд 60,000,000 төгрөг шаардсан. Хариуцагчид гэрээний үүргээ биелүүлэхийг нэхэмжлэгч талаас удаа дараа мэдэгдэж, уулзалт хүртэл зохион байгуулахыг мэдэгдсэн боловч тодорхой үр дүнд хүрээгүй. Иймд хариуцагчаас 60,000,000 төгрөг гаргуулж, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлж өгнө үү...” гэж тайлбарласан.
Хариуцагч хариу тайлбартаа: “...Тухайн орон сууцанд 2021 оны 8 сард ороогүй. Түрээсийн төлбөр нэмэгдэж байх хугацаанд тухайн орон сууцны худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөрийг төлсөөр байсан. Түүнээс биш орон сууцыг хөлсөлсний төлбөрийг төлөөгүй. Мөн гэрээний 7.4 дэх заалт нь өөрөө орон сууц хөлслөх гэрээний бие даасан шаардлага хэрэгжүүлэх үндэслэл болохгүй. Учир нь хариуцагчийн тухайд захиалагчтай орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулчихаад давхар орон сууц хөлслөх гэрээ хийх эрх зүйн зохицуулалт байхгүй. Хэрвээ гүйцэтгэгч тал гэрээг цуцалж байгаа бол гэрээний 6.1-д заасны дагуу 14 хоногийн өмнө бичгээр мэдэгдэх ёстой. Энэ талаар мэдэгдэл огт ирээгүй. Орон сууц ашиглалтын шаардлага хангахгүй дулаан алдалттай байсан. Засвараа гүйцээж хийнэ гэсэн боловч одоог хүртэл хийж гүйцэтгэж өгөөгүйн улмаас орон сууцнаас гарсан. Энэ хугацаанд би Монгол Улсад амьдарч байгаагүй ба БНХАУ-ын Эрээн хотод амьдарч байсан. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү...” гэжээ.
8. Анхан шатны шүүх: “...Гэрээнд заасан төлбөрийг графикийн дагуу хариуцагч Ц- нь 2024.08.19-ний өдөр төлж дуусгахаар тохирсон хэдий ч төлбөрийг тохирсон хугацаандаа төлөөгүйгээс маргаан үүсч, улмаар нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүй үндэслэлээр гэрээнээс татгалзаж, хуульд заасан хохирол шаардсан. Талуудын байгуулсан гэрээний 7.4-т хохирол тооцохоор тохиролцсон нь хуульд ницсэн байна. Ц- нь төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй, түүнчлэн тус байранд амьдарч байгаа нь хэргийн баримтаар тогтоогдож байх тул орон сууцанд орсон 2021.08.21-ний өдрөөс нэхэмжлэл гаргах хүртэлх 39 сарын хугацааны түрээсийн төлбөрт нийт 58,500,000 төгрөг /39 сар х 1,500,000/ гаргуулах шаардлагыг хангаж, орон сууцыг суллаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нь зүйтэй. Нөгөөтэйгүүр, хариуцагч Ц- нь тухайн орон сууц нь доголдолтой, хүн орж амьдрах боломжгүй, дотоод засал нь дутуу байсан тул гарч явахдаа тухайн байрны түлхүүрийг нэхэмжлэгч талд үлдээсэн гэж маргасан боловч энэ талаарх баримтыг ирүүлээгүй, татгалзлын үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй байна.
Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1, 205.7-д зааснаар талууд үүргийг биечлэн, нэгэн зэрэг гүйцэтгэх үүрэгтэй, хариуцагч Ц- төлөгдсөн төлбөрийг гаргуулахаар шаардаагүй боловч энэ шүүхийн шийдвэрээр нийт төлбөрийн 100,500,000 төгрөгөөс орон сууц хөлсөлсний төлбөр 58,500,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 42,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулж хариуцагчид буцаан олгох нь хуульд харшлахгүй, бусдын эрх зөрчигдөхөөс хамгаалах ач холбогдолтой юм...” гэж дүгнэсэн.
Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн гаргасан техникийн шинжтэй алдааг залруулж, шийдлийг хэвээр үлдээсэн байна.
10. Зохигч 2021.08.02-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан, тус гэрээгээр гүйцэтгэгч “Э” ХХК нь захиалагч Ц-эд *** орон сууцыг 1 м.кв талбайг 4,500,000 төгрөгөөр үнэлж, 263,340,000 төгрөгөөр худалдах, орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж дууссаны дараа өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр, захиалагч Ц- урьдчилгаа төлбөрт 40,000,000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг гэрээний хавсралтад заасан графикийн дагуу төлж, 2024.08.19-ний өдөр төлбөрийг дуусгахаар харилцан тохиролцжээ.
11. Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.
Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө ...худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, ...худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ.
12. Талууд гэрээ байгуулж, баталгаажсан өдөр буюу 2021.08.02-ны нэхэмжлэгч орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлж, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн бол хариуцагч урьдчилгаа төлбөрт 40,000,000 төгрөгийг төлж, графикт зааснаар нийт 100,500,000 төгрөг төлсөн, үлдэгдэл 162,840,000 төгрөгийг төлөөгүй үүргийн зөрчил үүссэн, нэхэмжлэгч үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа шаардахад үүргээ бүрэн биелүүлээгүй болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогджээ.
Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэж зохицуулсан ба нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан нь хуулийн дээрх заалтыг зөрчөөгүй талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт хуульд нийцжээ.
13. Нэхэмжлэгч нэгэнт гэрээнээс татгалзсан тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь буцааж өгөх үр дагавар үүснэ.
Иймд хариуцагчийн эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлж нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлэх, орон сууцны төлбөрт төлсөн 100,500,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс гаргуулан, хариуцагчид буцаан олгох учиртай.
14. Хоёр шатны шүүх хариуцагчийн эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгчид шилжүүлэхээр шийдвэрлэсэн атлаа хариуцагчаас орон сууцны төлбөрт төлсөн 100,500,000 төгрөгийг буцааж өгөлгүй, энэ үнийн дүнгээс хохирол суутгасан нь буруу буюу нэхэмжлэлийн шаардлагаас хохирол гаргуулах шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болоогүй байна.
Зохигчийн хооронд байгуулсан гэрээний 7.4-т “Захиалагчийн хүсэлтээр эсхүл Захиалагч үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс Гүйцэтгэгч гэрээг цуцлах тохиолдолд Захиалагч нь орон сууцыг хүлээн авсан анхны байдалд нь оруулж гүйцэтгэгчид хүлээлгэн өгнө. Ийнхүү хүлээлгэн өгөх өдөр хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс хүлээлгэн өгөх хүртэлх нийт хугацаанд нэг сар тутамд 1,500,000 /нэг сая таван зуун мянга/ төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцох ба Захиалагч нь дээрх төлбөрийг Гүйцэтгэгчид үл маргах журмаар төлнө” гэжээ.
Хэрэв нэхэмжлэлийн шаардлага гэрээний заалтыг үндэслэл болгож байгаа бол тухайн заалт нь хуульд нийцсэн, хүчин төгөлдөр эсэх талаар дүгнэлт хийх учиртай.
Гэрээний 7.4 дэх заалт нь хэд хэдэн өгүүлбэрээс бүтсэн, өөр өөр агуулгатай байх бөгөөд заалтын сүүлийн 2 өгүүлбэр болох “...Ийнхүү хүлээлгэн өгөх өдөр хүртэлх хугацаанд орон сууцыг хөлсөлж байсанд тооцно. Орон сууцыг хүлээн авсан өдрөөс хүлээлгэн өгөх хүртэлх нийт хугацаанд нэг сар тутамд 1,500,000 /нэг сая таван зуун мянга/ төгрөгөөр хөлсөлж байсанд тооцох ба Захиалагч нь дээрх төлбөрийг Гүйцэтгэгчид үл маргах журмаар төлнө” гэсэн хэсэг нь Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхээр байна.
Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ тохиолдолд стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгах болсон нөхцөл байдал, талуудын ашиг сонирхол болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ гэжээ.
Зохигч худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан, гэтэл гэрээний тус заалтад эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зохицуулалтыг хохиролд тооцохоор оруулсан нь гэрээний агуулгад нийцээгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, худалдагчийн орон сууцны төлбөрт төлсөн төлбөрийг эд хөрөнгө хөлсөлсөн төлбөрт тооцож авахаар зохицуулсан нь шударга бус юм. Түүнчлэн, гэрээний нэг тал болох худалдан авагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээний үүргийн хариуцлага буюу анз, алданги, торгууль зэргийг хохиролд тооцох хуульд заасан олон арга байхад үүрэг сольж өөр гэрээний үүргийг хариуцуулахаар заасан нь уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа илтэд хохиролтой байх тул гэрээний 7.4 дэх заалтын холбогдох хэсэг хүчин төгөлдөр бус байна.
Иймд нэхэмжлэгч нь гэрээний хүчин төгөлдөр бус заалтыг үндэслэж хохирол шаардах эрхгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагаас хохиролд 60,000,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэнэ. Энэ талаар гаргасан хариуцагчийн гомдол үндэслэлтэй.
Иргэний хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1-д зааснаар хэлцлийн зарим хэсэг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцогдсон боловч үлдэх хэсэг нь уг хэлцлийн зорилтыг хангаж чадахуйц байвал хэлцэл хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ гэж зохицуулсан тул гэрээний холбогдох заалтын тухайн хэсэг хүчин төгөлдөр бус, харин үлдэх хэсэг нь хүчин төгөлдөр юм.
Энэ шийдвэрээр гэрээний асуудлаарх талуудын маргааныг дуусгавар болсныг дурдах нь зүйтэй.
15. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд өөрчлөлт оруулж, хяналтын журмаар гаргасан хариуцагчийн гомдлын заримыг хангахаар шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:
1. Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийн 210/МА2025/01114 дүгээр магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 192/ШШ2025/02731 дүгээр шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар *** орон сууцыг чөлөөлж, нэхэмжлэгч “Э” ХХК-д хүлээлгэж өгөхийг хариуцагч Ц-эд даалгаж, нэхэмжлэгчээс 100,500,000 төгрөгийг гаргуулан хариуцагчид олгож, хариуцагчаас хохиролд 60,000,000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,
Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 686,100 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Ц-ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид илүү төлсөн 157,950 төгрөгийг улсын төсвийн орлогоос тус тус гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хяналтын журмаар гаргасан хариуцагч Ц-ийн гомдлын заримыг хангасугай.
2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа хариуцагч Ц-ээс 2025.08.12-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 457,950 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.
ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ЦОЛМОН
ШҮҮГЧИД Н.БАТЗОРИГ
Н.БАЯРМАА
Б.УНДРАХ
Х.ЭРДЭНЭСУВД