Ө.О-ийннэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Монгол Улсын дээд шүүхийн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг даргалж, шүүгч Н.Батчимэг, Н.Баярмаа, Б.Ундрах, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаар шийдвэр,

Хэнтий аймгийн Эрүү, иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 226/МА2025/00011 дүгээр магадлалтай,

Ө.О-ийн нэхэмжлэлтэй

Т.С-т холбогдох

Хэнтий аймгийн  *** тоотод байрлах орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

“А” ХХК-ийн Ө.О-тэй байгуулсан захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Хариуцагч Т.С, хариуцагчийн өмгөөлөгч Л.Наранчимэг нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Баярмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ц, хариуцагч Т.С /цахим/, хариуцагчийн өмгөөлөгч Л.Наранчимэг /цахим/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Доржнамбар нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Ө.О нь хариуцагч Т.С-т холбогдуулан Хэнтий аймгийн *** тоотод байрлах орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийг, хариуцагч Т.С нь нэхэмжлэгч Ө.О-т холбогдуулан “А” ХХК-ийн Ө.О-тэй байгуулсан захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлийг гаргажээ.

2. Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-д зааснаар Хэнтий аймгийн *** тоотод байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч Т.С-ын эзэмшлээс чөлөөлж, нэхэмжлэгч Ө.О-т олгож, хариуцагч Т.С-ын уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 280,800 төгрөгийг тус тус улсын орлогод үлдээж, хариуцагч Т.С-аас 70,200 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэсэн.

3. Хэнтий аймгийн Эрүү, иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 226/МА2025/00011 дүгээр магадлалаар: Хэнтий аймаг дахь сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн.

4. Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Наранчимэг хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Т.С болон түүний өмгөөлөгчийн зүгээс анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг дараах үндэслэлээр эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн бөгөөд давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн нь хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн гэж үзэхээр байна. Үүнд:

4.1. “А” ХХК-ийг Хэнтий аймгийн *** байрыг барьж байх үед Ө.О нь хөрөнгө оруулагчаар ажиллаж байсан. Тус барилга дээр оруулсан хөрөнгө болон мөнгөө “А” ХХК-иас гүйцэд хүлээн авч чадаагүй байсан тул тус байр ашиглалтанд ороход компанитай ярьж байгаад 6 тооны байрыг буюу одоо Т.С-ын амьдарч байгаа маргаан бүхий байрны өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан тухай ярьдаг. Улсын бүртгэлийн байгууллагаас шүүхэд ирүүлсэн Ө.О-ийг өмчлөгчөөр бүртгэсэн талаарх баримтуудыг харахад Ө.О нь “А” ХХК-тай 2017.06.20-ны өдөр тус байрыг захиалгаар бариулах буюу худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, тус байрны төлбөр бүрэн төлөгдсөн гэх албан тоотыг “А” ХХК-аас авч өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн байдаг. Гэтэл бодит байдалд захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ буюу худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг Ө.О, “А” ХХК-ийн дунд үүсээгүй, мөн тус байрны төлбөрийг Ө.О нь төлөөгүй атлаа өөрийн хөрөнгө оруулсан давуу байдлаа ашиглан өмчлөх эрхийг хариу төлбөргүйгээр шилжүүлэн авсан. Энэ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-д зааснаар өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийгдсэн хэлцэл гэж үзэхээр байна. Учир нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д худалдах-худалдан авах гэрээ хийгдсэн тохиолдолд худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүрэг хүлээдэг гэтэл Ө.О нь дээрх үүргээ биелүүлээгүй байхад “А” ХХК нь 2017.06.20-ны өдөр Ө.О-тэй маргаан бүхий байрыг худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулсан нь хуулийн шаардлага хангаагүй гэж дүгнэхээр байна. Тиймээс Иргэний хуулийн 56.1.1, 56.1.3-д зааснаар “А” ХХК-ийн Ө.О-тэй байгуулсан 2017.06.20-ны өдрийн дугааргүй худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох хууль зүйн үндэслэлтэй.

4.2. Т.С нь 2016.09.29-ний өдөр “А” ХХК-тай захиалгаар орон сууц бариулах буюу маргаан бүхий байрыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан бөгөөд тус гэрээ нь өнөөдрийг хүртэл хүчин төгөлдөр хэвээр байгаа. Т.С нь тус гэрээний үүргээ биелүүлж нийт 10 удаагийн гүйлгээгээр 2017.12.04-ний өдрөөс 2019.08.12-ны өдрийн хооронд нийт 31,000,000 төгрөгийг эхнэр Б.Б-ийн *** тоот данснаас “А” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Б-ийн *** тоот дансанд утган дээр нь “байрын мөнгө *** тоот Т.С” гэсэн утгатайгаар шилжүүлсэн.

Мөн 23 удаагийн гүйлгээгээр 2016.09.29-ний өдрөөс 2019.02.24-ний өдрүүдийн хооронд 65,252,000 төгрөгийг “А” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э-ийн *** тоот дансанд эхнэр Б.Б-ийн *** тоот данснаас утган дээр нь “байрын мөнгө *** тоот Т.С” гэсэн утгатайгаар шилжүүлсэн. Дээрх баримтуудаас харахад байрны төлбөр төлөгдсөн гэж үзэх үндэслэлтэй. Гэтэл анхан шатны шүүх Б.Б-ийн данснаас шилжүүлсэн 90,952,000 төгрөгийг маргаан бүхий байрны үнийг төлсөн гэж үзэх эргэлзээгүй баримт гэж үнэлэх боломжгүй гэж дүгнэсэн нь оновчтой бус болсон.

Мөн “А” ХХК-ийн захирал А.М нь гэрчээр мэдүүлэхдээ манай компаниас С.Б, Ц.Э нарт зөвхөн захиалагч нартай гэрээ байгуулах эрх олгосон, харин захиалсан байрны төлбөрийг дансаараа авах талаар итгэмжлэл олгоогүй гэж дүгнэсэн нь мөн үндэслэл муутай болсон. Учир нь гэрч Ц.Э, С.Б, “А” ХХК-ийн захирал гэрч А.М нар нь гэрчээр мэдүүлэг өгөхдөө Ц.Э, С.Б хоёрыг захиалагч нартай гэрээ хийж тус мөнгөөр нь Хэнтий аймгийн *** дугаар байрыг барьж гүйцэтгэж ашиглалтанд оруулсан гэж мөн гэрч А.М нь миний нөхөр амьд байхдаа энэ хоёрыг томилсон бөгөөд нөхөр маань гэнэт нас барсан тул миний бие тус байрны ажлыг үргэлжлүүлээд дуусгасан. Тухайн үед бүх өр авлагыг энэ хоёр авдаг байсан. Энэ асуудлыг Ц.Э, С.Б нар мэднэ” гэж мэдүүлсэн бөгөөд захиалагч нарын мөнгийг өөрсдийн дансаар авах зөвшөөрөл Ц.Э, С.Б нарт олгоогүй гэсэн мэдүүлэг өгөөгүй. Дээрх мэдүүлгүүдээс дүгнэхэд *** дугаар байрыг барих ажлыг “А” ХХК-иас олгосон итгэмжлэлийн дагуу Ц.Э, С.Б нар бүрэн хариуцан ажиллаж, ашиглалтанд оруулсан гэдэг нь тодорхой харагддаг.

Тиймээс Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар “А” ХХК болон захиалагч Т.С нарын хооронд маргаан бүхий байр болох Хэнтий аймгийн *** тоот байрыг худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна. Т.С нь тус гэрээний үүргийг биелүүлж байрны төлбөрийг төлж барагдуулсан байх тул Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд зааснаар худалдсан эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авах давуу эрх түүнд хуулиар олгогдсон гэж үзнэ. Хэнтий аймгийн *** тоот байрыг худалдах-худалдан авах гэрээг Т.С нь “А” ХХК-тай 2016.09.29-ний өдөр байгуулж төлбөр тооцоог хийж тус байранд өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. Иймд хариуцагч талаас Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргаж байна гэжээ.

5. Монгол Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын Нийт шүүгчийн хуралдааны 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 001/ШХТ2025/01089 дүгээр тогтоолоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-т заасан үндэслэлийг хангасан гэж дүгнэн, хариуцагч Т.С болон түүний өмгөөлөгч Л.Наранчимэг нарын гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр тогтжээ.

ХЯНАВАЛ

6. Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгч Л.Наранчимэг нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдов.

7. Нэхэмжлэгч Ө.О нь хариуцагч Т.С-т холбогдуулан орон сууц албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ “... Миний бие Хэнтий аймаг, *** тоотод байрлах, 76.2 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн *** дугаартай, орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр 2017 онд бүртгэгдэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан. Хариуцагч нь “А” ХХК-тай захиалгын гэрээ байгуулсан бөгөөд тухайн орон сууцыг худалдаж авахаар амаар харилцан тохиролцсон боловч өнөөдрийг хүртэл төлбөр төлөөгүй амьдарсан. Иймд орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх үндэслэлтэй.” гэж тайлбарласан.

8. Хариуцагч Т.С нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, татгалзлын үндэслэлээ “... Миний бие “А” ХХК-тай орон сууц захиалах гэрээг 2016.09.29-ний өдөр байгуулж, 10 дугаар сард байрандаа орж амьдарсан. Гэрээгээр орон сууцны 1м.кв-ын үнэ 1,300,000 төгрөг байхаар тохиролцож, нийт 99,060,000 төгрөгийг төлөхөөр болсон. 2016 оны 09 дүгээр сараас 2019 оны 09 дүгээр сарын хооронд байрны төлбөрт ... 96,752,000 төгрөгийг төлсөн. Компанийг төлөөлж гэрээ байгуулсан Ц.Э, С.Б нар нь миний шилжүүлсэн бүх мөнгийг Ө.О-т шилжүүлсэн гэж байсан бөгөөд тэрээр удахгүй байрны өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө гэж байсан боловч шалтаг, шалтгаан тоочсоор өнөөдрийг хүрсэн. “А” ХХК-ийн менежер, төлөөлөгч Ц.Э, Ө.О, С.Б нар нь тус компанийн гишүүн, хувьцаа эзэмшдэг бөгөөд хоорондоо харилцан хамааралтай, холбоотой хүмүүс. Ө.О нь өөрийн эзэмшлийн байрандаа 9 жил амьдруулчихаад одоо орон сууц албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргаж буйг хүлээн зөвшөөрөхгүй.” гэжээ.

9. Хариуцагч Т.С нь нэхэмжлэгч Ө.О-т холбогдуулан 2017.06.20-ны өдрийн Ө.О, “А” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлийг гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ “... Захиалгаар орон сууц бариулах гэрэээний төлбөрийг төлж барагдуулсан. ... 2016 оны 10 сараас хойш тус орон сууцанд амьдарч байна. Энэ хугацаанд Ө.О нь “А” ХХК-тай төлбөр тооцооны асуудлаа дуусгаад өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгнө гэж ярьдаг байсан. Миний хувьд Ө.О гэдэг хүнд төлбөр тооцоо төлөх, дансаар нь гүйлгээ хийх үүрэг хүлээгээгүй. Миний байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр байсаар байтал тус байрыг захиалсан, гэрээ хийсэн гэдгийг мэдсээр байж өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан. Худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу үүргээ биелүүлээгүй буюу төлбөр тооцоо төлсөн ямар нэгэн баримт байхгүй. Ө.О нь хөрөнгөө авч чадаагүй гэдгээ мэдсээр байж худалдах-худалдан авах хэлцэл хийж байгаа нь хууль зөрчсөний улмаас хийсэн хэлцэл гэж үзэх үндэслэлтэй. Миний зүгээс тухайн компанийн төлөөлөгч нарын дансанд төлбөрөө хийсэн ба төлбөрийг хэрхэн яаж зарцуулсанд хяналт тавих үүрэг байхгүй. Гэрээнд заасан үүргээ биелүүлсэн. Иймд  Ө.О, “А” ХХК-ийн хооронд байгуулагдсан  2017.06.20-ны өдрийн захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоож, намайг өмчлөгчөөр тогтоох үндэстэй” гэж тайлбарласан.

10. Нэхэмжлэгч Ө.О сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, татгалзлын үндэслэлээ “Үл хөдлөх эд хөрөнгө нь улсын бүртгэлээр баталгааждаг тул түрүүлж гэрээ байгуулсан хүн өмчлөгч болно гэсэн зүйл байхгүй. Т.С, Ө.О нарын хооронд ямар ч иргэний эрх зүйн харилцаа үүсээгүй ... Ө.О-ийн хувьд өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд нь зохих баримтуудыг бүрдүүлж өгөх үүргийг хүлээгээгүй. “А” ХХК болон Т.С нарын хооронд байгуулагдсан гэрээ хуульд заасан шаардлагыг хангаагүй бөгөөд Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйл, 110 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангасан байж хүчин төгөлдөр гэрээний үндсэн дээр шаардах эрх үүснэ. Иймд шаардах эрх үүсээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэж байгаа бол эрх зүйн ямар үр дагаврыг шүүхээр шийдвэрлүүлэх гэж байгаа нь тодорхой бус тул сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй.” гэж маргасан.

11. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Шийдвэрийн үндэслэлдээ:

11.1 “... “А” ХХК хариуцагч Т.С-тай 2016.09.29-ний өдөр, нэхэмжлэгч Ө.О-тэй 2017.06.23-ны өдөр Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг байгуулсан буюу нэг байрны талаар хоёр өөр этгээдтэй гэрээ байгуулсан нь маргааны гол үндэслэл болсон. ... хариуцагч Т.С-тай ... байрны үнийг 99,060,000 төгрөгөөр, нэхэмжлэгч Ө.О-тэй ... 68,580,000 төгрөгөөр тус тус тохирсон. ... Т.С нь “А” ХХК-д төлбөрийг төлөөгүй ... хариуцагч Т.С-ын эхнэр Б.Б нь 90,952,000 төгрөгийг байрны өмнөх өмчлөгчид шилжүүлээгүй, ... Ц.Э, С.Б нар нь ... төлбөрийг авах ... этгээдүүд биш.  ...

11.2 Нэхэмжлэгч Ө.О нь “А” ХХК-д хөрөнгө оруулалт хийж байрыг өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авсан, ... Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д заасны дагуу тухайн байрны өмчлөх эрхийг олж авсан нь тогтоогдсон.

11.3 “А” ХХК, нэхэмжлэгч Ө.О нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх боломжгүй.

11.4 Цаг хугацааны хувьд тэргүүн ээлжинд орон сууцны компаниатай гэрээ байгуулсан этгээд өмчлөгч болно гэсэн ойлголт байхгүй, хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу эрхийг өөртөө авсан этгээд өмчлөгч болно.” гэж дүгнэсэн байна.

12. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн. Магадлалд “...Маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь нэхэмжлэгч Ө.О болох нь баримтаар тогтоогдсон. ... эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчмыг үндэслэн нэхэмжлэгчийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч мөн гэж дүгнэн нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр зөв. Хариуцагч үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгох үндэслэлийг хангалттай нотолж чадаагүй. “А” ХХК, Ө.О нарын хооронд байгуулагдсан “захиалгаар орон сууц бариулах” гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахдаа “...хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл...” гэх үндэслэл дурдсан боловч хуулийн ямар зүйл, заалтад заасан хэлцлийн хэлбэрийг хэрхэн зөрчсөн талаарх үндэслэлээ дурдаагүй, өмнө нь өөр этгээдтэй тухайн гэрээг байгуулж байсан нь “... хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хэлцэл...”-д хамаарахгүй тул сөрөг нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй. Хариуцагч нь “А” ХХК-д гэрээний дагуу төлбөр төлсөн талаарх баримтгүй тул шийдвэрийг хэвээр үлдээх үндэслэлтэй.” гэж дүгнэсэн.

13.Хариуцагч Т.С, түүний өмгөөлөгчийн гаргасан хоёр шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг бүрэн үнэлээгүй, хэрэгт ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг оновчтой дүгнээгүйн улмаас хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэж чадаагүй гэх агуулгатай гомдлоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцэв.

14. Хоёр шатны шүүх хэрэгт ач холбогдол бүхий үйл баримтууд болох маргаан бүхий байрыг “А” ХХК ашиглалтад оруулсан, тус компани нь хариуцагч Т.С-тай 2016.09.29-ний өдөр 99,060,000 төгрөгийн, нэхэмжлэгч Ө.О-тэй 2017.06.23-ны өдөр 68,580,000 төгрөгийн үнийн дүн бүхий гэрээг тус тус байгуулсан, компанийг төлөөлөн эдгээртэй гэрээ байгуулах эрх Ц.Э, С.Б нарт олгогдсон, энэ хоёр гэрээний зүйл нь тус хэргийн маргааны зүйл болж байгаа эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай Хэнтий аймгийн *** тоот орон сууц, нэхэмжлэгч Ө.О нь “А” ХХК-д орон сууцны хорооллыг барихад зориулж хийсэн хөрөнгө оруулалтын эргэн төлөлтөд тооцож хэд хэдэн орон сууц авсны нэг нь маргааны зүйл болох орон сууц болсон, хариуцагч Т.С нь Ц.Э, С.Б болон тэдгээрийн заасан этгээдэд орон сууцны үнэ 96,752,000 төгрөгийг төлсөн үйл баримтуудыг тус тус зөв тогтоосон байна.

Тодруулбал, нэг эд зүйлийн талаар хоёр гэрээ байгуулсан байх ба төслийн хөрөнгө оруулагч Ө.О цаг хугацааны хувьд хожим гэрээ байгуулсан хэдий ч орон сууцыг өмчлөх эрхдээ бүртгүүлсэн, харин нөгөө захиалагч болох Т.С орон сууцыг эзэмшилдээ авч өнөөдрийг хүртэл амьдран даруй 9 жил болсон үйл баримтууд тогтоогдсон байна.

15. Хоёр шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ нэхэмжлэгч Ө.О-ийн орон сууц өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэснийг үндэслэн бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардан гаргуулах боломжтой эсэх, түүний өмчлөх эрх хууль ёсоор үүссэн эсэх, эзэмшигч Т.С-ын эзэмшил хууль ёсны эсэх, тэрээр орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхээр маргах эрхтэй эсэх зэрэг хууль зүйн асуултад хариулбал зохих байжээ.

16. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч Ө.О-ийн өмчлөх эрх улсын бүртгэлд суурилсан тул үнэн зөв хэмээн дүгнэхдээ Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3, 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсгийг зөв тайлбарлан хэрэглэж чадсангүй.

Тодруулбал, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр үүссэн эсэхийг тогтооход улсын бүртгэл нь хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийг тогтооход “эзэмшил”-ийн гүйцэтгэх үүрэгтэйн нэгэн адил чухал үүрэг гүйцэтгэдэг. Энэ нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсгээс тодорхой байна. Гэсэн хэдий ч өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр үүсэхийн тулд үүргийн ба өмчийн хэлцэл байгуулагдсан байх учиртай бөгөөд өмчийг түүнд шилжүүлж буй бүртгэлд тэмдэглэгдсэн өмчлөгч нь уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг ийнхүү шилжүүлэх эрхтэй эсэхийг мэдсэн эсэх нь эдгээр хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдалд шууд нөлөөтэй.

Улсын бүртгэлийн үндсэн зорилго үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч буй этгээд хэлцлийн нөгөө тал болох, түүнд өмчлөх эрхийг шилжүүлж байгаа, бүртгэлд тэмдэглэгдсэн этгээдийг ийнхүү шилжүүлэх эрхтэй гэдэгт шударгаар итгэх нөхцөлийг бүрдүүлэхэд орших боловч нөгөө талаас бүртгэлд тэмдэглэгдсэн этгээд өмчлөх эрхгүй атлаа бүртгэгдсэн, гэсэн хэдий ч өөрт нь өмчлөлийг шилжүүлэх хэлцлийг байгуулж байгааг мэдэж байсан бол түүний хувьд улсын бүртгэл үнэн зөвд тооцогдохгүй, Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсэг түүнд үйлчлэхгүй. Учир нь улсын бүртгэлийн мэдээллийн талаарх түүний итгэл үнэмшлийг шударга биш гэж үзнэ.

17. Тус хэргийн тохиолдолд нэхэмжлэгч Ө.О-т дээр дурдсан шударга итгэл үнэмшил бүрдсэн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдсонгүй. Нэхэмжлэгч Ө.О Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн хариуцагч Т.С-ын эзэмшлээс орон сууцыг шаардан гаргуулахын тулд хууль ёсны өмчлөх эрхтэй байвал зохино. Тодруулбал, тэрээр “А” ХХК-тай маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахаар тохирч 2017.06.23-ны өдөр 68,580,000 төгрөгийн үнийн дүн бүхий гэрээг байгуулахдаа тус орон сууцны өмчлөх эрхийг Т.С ирээдүйд шаардах эрх үүссэн, түүнтэй “А” ХХК орон сууц захиалах гэрээ өөрөөс нь өмнө байгуулсныг мэдэж байсан нь хэрэгт авагдсан түүний тайлбар, гэрчийн мэдүүлэг, түүнчлэн тус орон сууцны хорооллыг барьж босгоход хөрөнгө оруулалт хийж, хөрөнгө оруулагчийн хувиар захиалагч нарын болон тэдгээрийн төлбөр төлөлтийн талаарх мэдээлэлд нэвтрэх, олж авах бүрэн боломжтой байсан үйл баримт, Т.С-ын эзэмшлийг хууль ёсны өмчлөгчөөс, захиалгын гэрээний үндсэн дээр олж авсан, энэ эзэмшлийг тэрээр 9 жилийн хугацаанд хүлээн зөвшөөрч байсан үйл баримтуудаар тус тус тогтоогдож байна.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч Ө.О нь “А” ХХК-тай хэлцэл байгуулах үедээ тус компани барилгыг бариулж байгаа хуулийн этгээд болохын хувьд бусадтай захиалгын гэрээ байгуулах эрх бүхий өмчлөгч гэж итгэж үнэмшсэн нь үнэн хэдий ч түүний энэ итгэл үнэмшил шударга хэмээн хамгаалагдахгүй. Учир нь тэрээр маргаан бүхий орон сууцыг ирээдүйд өмчлөлдөө шилжүүлж авах эрх Т.С-т түүнээс өмнө үүссэнийг мэдэж байсан нөхцөл байдал тогтоогджээ. Иймд улсын бүртгэлд маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр Ө.О-ийг тэмдэглэсэн нь Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3, мөн хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д зааснаар үнэн зөв гэж үзэхгүй бөгөөд түүнийг өмчлөх эрхтэй этгээд биш гэж маргах эрх Т.С-т үүссэн байна. Иймд “А ХХК-ийн 2017.06.23-ны өдөр Ө.О-тэй байгуулсан “Орон сууц захиалгын гэрээний дагуу хийгдсэн үүргийн болон өмч шилжүүлэх хэлцэл Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасны дагуу тус тус хүчин төгөлдөр бус байна.  

18. Нэхэмжлэгч Ө.О-т маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрх анх удаа 2017 онд үүссэн гэх боловч тус онд гаргасан гэрчилгээний хуулбар эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн хувийн хэрэгт авагдаагүй байна. Харин 2017.06.23-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулахаар мэдүүлэг бөглөж байсан нь тус байгууллагаас ирүүлсэн хувийн хэргийн баримтаар тогтоогдсон байна. Түүнчлэн Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын улсын байцаагч Ч.У-ын 2022.06.29-ний өдрийн *** дугаартай Эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ хүчингүйд тооцох тухай дүгнэлт хэрэгт авагдсан байх ба тус дүгнэлтэд чухам хэзээ /он, сар, өдрийн мэдээлэл байхгүй/ анх удаа орон сууцыг өмчлөх эрх Ө.О-т үүссэнийг дурдаагүй, гагцхүү *** дугаартай гэрчилгээг хүчингүй болгосон тухай дурджээ.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн сан цогц бөгөөд түүхчилсэн мэдээллээс бүрддэг, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээний хуулбар тухайн хөрөнгийн хувийн хэрэгт хадгалагдаж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн түүхчилсэн лавлагааг төрийн мэдээллийн “Хур” ба “Дан” системээс авах боломжтой. Улмаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх үүссэн, шилжсэн огноо, бусдын эрхээр хязгаарлагдсан эсэх зэрэг бусад мэдээллийг өмчлөгч дээрх сангаас гаргуулан авах, шаардах бүрэн боломжтой нь нийтэд илэрхий үйл баримт. Иймд хариуцагч Ө.О-ийн орон сууц өмчлөх эрх улсын бүртгэлд анх удаа 2017 онд үүссэн гэх боловч эд хөрөнгийн эрхийн мэдүүлэг, дээр дурдсан улсын байцаагчийн ерөнхий агуулгатай дүгнэлтээс өөр энэ талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй байна. Харин нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийг бүртгэлд тусган 2022.06.25-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ олгосон нь хэрэгт нотлох баримтаар авагджээ. Эдгээр нөхцөл байдлаас Ө.О маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг 2017 онд анх шилжүүлэн авсан үйл баримт тогтоогдсон гэж үзэхгүй. Энэ талаарх хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт алдаатай.

19. Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч Ө.О-ийг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасан шаардах эрх бүхий өмчлөгч гэж үзсэн хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт буруу байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн гэх агуулга бүхий хариуцагчийн гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдов.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх маргаан бүхий хэлцлийг хүчин төгөлдөр гэж үзэхдээ Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3, 183 дугаар зүйлийн 183.1 дэх хэсгийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн алдааг дээрх байдлаар залруулна.

20. Хариуцагч Т.С нь “А” ХХК-д орон сууцны үнийг төлсөн эсэх асуудлаар зохигч маргасан бөгөөд анхан болон давж заалдах шатны шүүх орон сууцны үнийг компанийг төлөөлөн гэрээ байгуулсан этгээд болох Ц.Э, С.Б, тэдгээрийн заасан бусад хоёр этгээдэд шилжүүлсэн нөхцөл байдлыг төлбөр төлсөн гэж үзэхгүй гэж дүгнэсэн. Тус дүгнэлтийг хийхдээ Ц.Э, С.Б нарт гэрээ байгуулах эрх олгосноос бус гэрээний дагуу төлбөр хүлээн авах эрхийг компани олгоогүй гэжээ.

Энэ дүгнэлтийг залруулах шаардлагатай. Орон сууцны захиалгын гэрээ нь Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлд заасан стандарт нөхцөл бүхий гэрээний зэрэгцээ нэг талаас аж ахуй эрхлэгч, нөгөө талаас хэрэглэгчийн байгуулсан хэрэглэгчийн гэрээнд тооцогдоно. Хэрэв гэрээнд төлбөр хүлээн авах арга журам, шаардлагатай мэдээллийг тусгаагүй бол хэрэглэгч түүнтэй гэрээ байгуулсан этгээдэд хугацаа нь болсон гэрээний үүргийг гүйцэтгэснийг буруутгаж болохгүй. Төлбөр төлөхтэй холбоотой хангалттай мэдээллийг өгч, энэ журмыг гэрээнд нарийвчлан тусгасан нь хэрэглэгчид хүндрэлгүй, шударга бол гэрээний нөхцлийг биелүүлээгүйн хариуцлагыг хэрэглэгч үүрэх боломжтой. Ийнхүү ойлгох нь  Хэрэглэгчийн эрхийг хамгаалах тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.2-т заасан Хэрэглэгч нь бараа, ажил, үйлчилгээний талаар үнэн зөв мэдээлэл олж авах, хэрэглээний соёл эзэмших боломжоор хангагдсан байх зарчим, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.2-т заасан худалдагч, … үйлдвэрлэгчийн талаар үнэн зөв мэдээллээр хангагдах худалдан авагчийн эрх, мөн хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1-д заасан төлөөлөлд шударга итгэлийг хамгаалах зарчимтай агуулгын хувьд тус тус нийцэх юм.

Эдгээр үндэслэлээр хариуцагч гэрээний төлбөрөө төлөөгүй, гэрээ байгуулсан этгээдэд төлсөн нь хангалтгүй гэж дүгнэсэн хоёр шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй болжээ.

21. Харин хариуцагч гэрээний үнийн дүнд 2,308,000 төгрөг төлөөгүй үйл баримтын тухайд маргаагүй, үлдэгдэл төлбөрийг төлөх боломжтой талаараа тайлбарласан байна. Энэ нь худалдан авсан орон сууны өмчлөх эрхийг шилжүүлээгүй худалдагчийн өмнө хүлээх үүргээ татгалзах худалдан авагчийн эрхийн хүрээнд хүлээн зөвшөөрөгдөх үйлдэл бөгөөд Иргэний хуулийн 209 дугаар зүйлийн 209.1-д заасанд нийцнэ. Энэ үүднээс түүнийг үүргийн зөрчил гаргасанд тооцохгүй. Харин шүүхээс түүнийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосноор энэхүү үлдэгдлийг төлөх үүргээс татгалзах эрх дуусгавар болох ба татгалзах эрхээ цаашид хэрэгжүүлэх боломжгүй.

22. Дээр дурдсан үндэслэлээр Т.С-ын хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг шаардан гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Ө.О-ийн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, “А” ХХК болон Ө.О нарын хооронд 2017.06.23-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэн орон сууцны өмчлөгчөөр Т.С-ыг тогтоолгох тухай хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, шийдвэр, магадлалд зохих өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж хяналтын шатны шүүхээс дүгнэв.

23. Хариуцагч Т.С нь “А” ХХК болон Ө.О нарын хооронд 2017.06.23-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэн орон сууцны өмчлөгчөөр Т.С-ыг тогтоолгох тухай сөрөг нэхэмжлэлийг гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 280,800 төгрөг төлсөн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.1.4-т заасантай нийцсэнгүй. Тус заалтын дагуу хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох шаардлагын тухайд хэлцлийн үнийн дүн болох 68,580,000 төгрөгөөс тооцож улсын тэмдэгтийн хуураамжийг төлөх учиртай. Энэ үндэслэлээр хариуцагч Т.С сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад холбогдох улсын тэмдэгтийн хураамжид 500,850 төгрөг төлөх нь зүйтэй байжээ.

Гэвч нэхэмжлэлийг хангасан тохиолдолд нэхэмжлэл гаргасан этгээдийн төлсөн улсын тэмдэгтийн хураамжийг улсын орлогод үлдээж, буруутай этгээдээс улсын тэмдэгтийн хураамжийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгохоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт тус тус зохицуулсан. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн тул сөрөг нэхэмжлэлд хамаарах улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуулийн энэ зохицуулалтын дагуу хуваарилна.

Хариуцагч Т.С-ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн улсын тэмдэгтийн хураамж 280,800 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, Ө.О-ээс нийт 500,850 төгрөгийг гаргуулан, 280,800 төгрөгийг Т.С-т, 220,050 төгрөгийг улсын орлогод тус тус оруулахаар шийдвэрлэх үндэстэй байна.   

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Хэнтий аймгийн Эрүү, иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 226/МА2025/00011 дүгээр магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Хэнтий аймаг дахь Сум дундын анхан шатны шүүхийн 2025 оны 05 дугаар сарын 01-ний өдрийн 321/ШШ2025/00242 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

“Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3, 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасныг баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэгдсэн, *** тоот, 76.2 м.кв талбайтай орон сууцыг хариуцагч Т.С-ын хууль бус эзэмшлээс гаргуулах тухай Ө.О-ийн үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 110 дугаар зүйлийн 110.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ө.О, “А” ХХК-ийн хооронд 2017.06.20-ны өдөр байгуулсан Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болохыг тогтоолгох, дээр дурдсан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай хариуцагч Т.С-ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасугай.” гэж, шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг

“Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ө.О-ээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагч Т.С-ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад төлсөн 280,800 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч Ө.О-ээс 500,850 төгрөгийг гаргуулан, 280,800 төгрөгийг хариуцагч Т.С-т олгож, үлдэх 220,050 төгрөгийг улсын орлого болгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.     

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4 дэх заалтыг баримтлан хариуцагч Т.С нь хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.10.03-ны өдөр 140,400 төгрөг төлснийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

                      ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                               Г.АЛТАНЧИМЭГ

                      ШҮҮГЧИД                                                        Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                                   Н.БАЯРМАА                                                           

                                                                                                     Б.УНДРАХ

                                                                                                       Д.ЦОЛМОН