“Т” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн танхимын тэргүүн Г.Алтанчимэг даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Батчимэг, Э.Золзаяа, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн

2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03131 дүгээр шийдвэртэй,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2025 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 210/МА2025/01940 дүгээр магадлалтай,

“Т” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

“Ж” ХХК-д холбогдох,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Худалдаа хөгжлийн банк” ХК оролцсон

Ж үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт 377.72 м.кв хэмжээ бүхий талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

192,556,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Батчимэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.М, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч А.Ө, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.А, О.Д, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Д нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч “Т” ХХК нь хариуцагч “Ж” ХХК-д холбогдуулан Ж үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт  377.72 м.кв хэмжээ бүхий талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч 192,556,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргажээ.

2. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03131 дүгээр шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “Т” ХХК-ийн хариуцагч “Ж” ХХК-д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, *** хаягт байршилтай Y-*** дугаартай “Ж” үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт талбай болох 377,72 м.кв талбайн өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч “Т” ХХК-д шилжүүлэхийг хариуцагч “Ж” ХХК-д даалгаж, хариуцагчийн нэхэмжлэгчид холбогдуулан гаргасан 192,556,000 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч “Т” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 7,788,300 төгрөгийг, хариуцагч “Ж” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,120,730 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “Ж” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 7,788,300 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч “Т” ХХК-д олгож шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 210/МА2025/01940 дүгээр магадлалаар: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03131 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтаас “...254 дүгээр зүйлийн 254.5...” гэснийг хасаж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагч “Ж” ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,120,730 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “ ... Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.04.21-ний өдрийн 192/ШШ2025/03131 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025.11.07-ны өдрийн 210/МА2025/01940 дугаар магадлалыг тус тус эс зөвшөөрч, 2025.11.28-ны өдөр гардаж аваад Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2, 172.2.3-т тус тус заасныг удирдлага болгон доорх хяналтын гомдлыг гаргаж байна. Нэхэмжлэгч нь “...5 давхрын нийт талбай буюу 335,4 м.кв хэмжээтэй талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхийг даалгах” тухай шаардлага, хариуцагч нь “...илүү шилжүүлсэн 42.32 м.кв талбайн үнэ 192,556,000 төгрөг гаргуулах” тухай сөрөг шаардлага тус тус гаргасныг анхан шатны шүүхээс үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Хариуцагчийн зүгээс дээрх шүүхийн шийдвэр, магадлал нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлд заасан хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг дараах байдлаар зөрчсөн гэж үзэж байна.

4.1. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.2-т заасныг зөрчсөн тухайд:

Талуудын хооронд 2021.06.17-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр хариуцагч “Ж” ХХК нь Сүхбаатар дүүргийн 2-р хороо, Нарны зам-18 дугаар хаягт байрлах Ү-*** дугаартай эд хөрөнгөөс 5 давхрын 335,4 м.кв талбайг 1 м.кв тутмыг 4,550,000 төгрөгөөр худалдахаар энэ гэрээний 1.6-д зааснаар тохиролцсон. Өөрөөр хэлбэл дээрх худалдах, худалдан авах гэрээний гол нөхцөл буюу үнийг Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 195 дугаар зүйлийн 195.2-т тус тус зааснаар тодорхойлсон буюу талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 1.6-д 1 м.кв тутмыг 4,550,000 төгрөг байхаар талууд тохиролцож, 335.4 м.кв талбайг 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдсан байна. Улмаар энэ хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.1-д “... гэрээний гол нөхцөлийн талаар талууд тохиролцож, тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлснээр” гэж зааснаар гэрээний үнийг 1 м.кв тутмыг 4,550,000 төгрөгөөр тодорхойлон талууд тохиролцож, дээр заасан оффисын талбайг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгчээ. Дээрхээс үзвэл талууд худалдах худалдан авах гэрээний гол нөхцөл болсон үнийг 1 м.кв тутмын үнээр тооцож буюу нийт 335.4 м.кв талбайг 1 м.кв тутмыг 4,550,000 төгрөгөөр /335.4*4,550,000=1,526,070,000/ тооцож, 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдсан болох нь тогтоогдож байна. Гэвч хоёр шатны шүүхээс талбайн хэмжээ болон 1 м.кв тутмын үнэ нь гэрээний гол нөхцөл биш гэж үзсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заасныг зөрчсөн. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.1, 107 дугаар зүйлийн 107.1-д тус тус зааснаар талууд үнэн зөв тайлбар өгөх үүрэгтэй. Нэхэмжлэгч талаас шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 12-р талд “талбайн хэмжээ илүү гэдгийг “Ж” ХХК-аас албан бичиг ирэх үед мэдсэн” гэж, 13-р талд “гэрээ байгуулахдаа барилын 5 давхрын скиз зураг дээр тулгуурлан гэрээ байгуулсан, уг скиз зураг дээр барилгын талбайн хэмжээ 335 м.кв байсан” хэмээн тайлбарладаг. Гэвч 1-р хавтаст хэргийн 34, 2-р хавтаст хэргийн 9 болон 41 дүгээр талд авагдсан барилгын скиз зургаас үзвэл нийт талбайн хэмжээ 388.2 м.кв байсан болох нь тус тус тогтоогдох ба нэхэмжлэгч талаас үнэн зөв тайлбар өгөх үүргээ зөрчсөн болох нь, нэхэмжлэгчийн тайлбар үнэн зөв эсэх нь эргэлзээтэй болох нь тус тус тогтоогдоно. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1-д зааснаар зохигчийн тайлбар нотлох баримт гэж үзэх ба шүүх нотлох баримтыг үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлэхээр энэ хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т заажээ. Үнэн зөв гэдэг ямар ч эргэлзээгүй байхыг хэлэх бөгөөд нэхэмжлэгчийн дээрх тайлбараас үзвэл гэрээ байгуулахдаа 5 давхрын талбайн хэмжээ хэд байх нь хамаагүй, нийтэд нь 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдан авсан гэх тайлбар эргэлзээтэй байна. Мөн түүнчлэн нэхэмжлэгч талаас талбайн хэмжээ хамаагүй, талбайн хэмжээ нь зөвхөн худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг зааж байгаа гэж тайлбарладаг боловч дээр дурдсан шүүх хуралдааны тэмдэглэлээс үзвэл худалдсан талбайн хэмжээ илүү болохыг анх болон гэрээ дүгнэх үед ч /“Ж” ХХК-аас албан бичиг ирэх үед/ мэдэж байсан болох нь тогтоогдож байх ба шинжээчийн тогтоосноор 42.32 м.кв талбай буюу 192,556,000 төгрөг, барилгын 5 давхрын скиз зурагт зааснаар 52.8 м.кв талбай буюу 240,240,000 төгрөгөөр үндэслэлгүй хөрөнгөжиж байна. Үнэхээр худалдах худалдан авах гэрээнд талбайн хэмжээг гэрээний шинж хэмээн талууд тохиролцсон бол худалдах худалдан авах гэрээний гол нөхцөл болсон үнийг хэрхэн тодорхойлсон бэ гэдэг асуудал үүснэ. Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.2-т “Хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга ойлгомжгүй бол хүсэл зоригоо илэрхийлэгчийн хэрэгцээ, шаардлага, үг болон үйлдэл, эс үйлдэхүй, бусад нөхцөл, байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлана” гэж заасан. Шүүхийн шийдвэр, магадлал болон нэхэмжлэгчийн тайлбарт дурдсанчлан талбайн хэмжээ нь гэрээний шинжийг заасан, гол нөхцөл биш юм бол гэрээний 1.6-д заасан 4,550,000 төгрөг, болон 1,526,070,000 төгрөгийг хэрхэн тооцсон байх боломжтой вэ гэдэг асуулт урган гарна. Гэвч талуудын хооронд байгуулсан гэрээнээс үзвэл гэрээний гол нөхцөл болох үнийг 1 м.кв талбайн үнээр тогтоосон болох нь талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 1.6-д зааснаас болон 335.4*4,550,000-1,526,070,000 гэх тооцооллоос тодорхой харагдах тул нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй. Мөн шүүхийн шийдвэр нэхэмжлэгчийн эргэлзээтэй тайлбарыг үнэн зөв гэж дүгнэн шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангахгүй байна.

4.2. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд: Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д “Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ” гэж, мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлд эд хөрөнгийн доголдлын талаар худалдан авагчийн эрх, үүрэг гээд мөн зүйлийн 254 дүгээр зүйлийн 254.5-д “Худалдагчийн шилжүүлсэн эд хөрөнгө нь гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс их байвал худалдан авагч уг эд хөрөнгийг хүлээн авч, үнийг нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн төлөх буюу гэрээнд заасан хэмжээнээс илүү хэсгийг худалдагчийн зардлаар буцаана” гэж заажээ. Дээр дурдсанчлан худалдан авагч нь гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс их буюу 42.32 м.кв талбайг хүлээн авсан болох нь хэрэгт авагдсан шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгчийн энэ хэмжээгээр үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзэх ба илүү талбайн үнийг төлөх нь худалдан авагчийн хуулиар хүлээсэн үүрэг байна. Гэвч 2 шатны шүүх хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэж, зөвхөн худалдагчийн эрх мэтээр тайлбарлан, шударга ёсонд нийцэхгүй, илтэд нэхэмжлэгч талд ашигтайгаар шийдвэрлэж байгаад гомдолтой байна. Тухайлбал, нэхэмжлэгч нь анхан шатны шүүхэд анх нэхэмжлэл гаргахдаа 335.4 м.кв талбайн өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлага гаргасан ба хариуцагчийн зүгээс энэ хэмжээний талбайг шилжүүлэхэд татгалзах зүйлгүй болно. Харин илүү 42.32 м.кв талбайг нэхэмжлэгчид үнэ төлбөргүйгээр шилжүүлж, шүүхийн шийдвэр, магадлалаар 192,556,000 төгрөгийн хэмжээгээр үндэслэлгүй хөрөнгөжиж байгаа нь шударга бус, үүнийг шүүх зөвтгөсөн, цаашид нэг тал нь илтэд хохирч үлдэх нөхцөл байдлыг шүүхийн шийдвэр магадлалаар үүсгэж байна гэж үзэхээр байна. Иймд 2 шатын шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж өгнө үү.” гэжээ.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдол нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийг хангаж байх тул Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2026.01.20-ны өдрийн 001/ШХТ2026/00092 дугаар тогтоолоор хэргийг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

ХЯНАВАЛ:

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

7. Нэхэмжлэгч “Т” ХХК нь хариуцагч “Ж” ХХК-д холбогдуулан Ж үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт 377.72 м.кв хэмжээ бүхий талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ “... 2021.06.17-ны өдөр “Ж” ХХК-тай харилцан тохирч 210617 дугаартай "Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулсан. Тус гэрээнд заасны дагуу нэг талаас худалдагч “Ж” ХХК нь “*** хаягт байршилтай Y-*** дугаартай “Ж” үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт талбай” (цаашид "объект гэх)-н өмчлөлийг манай компанид шилжүүлж өгөх үндсэн үүргийг, ... манай компани нь 1,526,070,000 төгрөгийг графикт хугацааны дотор төлж барагдуулах хариу үүргийг тус тус хүлээсэн ба ... 2021.06.17-ны өдрөөс 2022.10.14-ний өдрийн хооронд нийт 16 удаагийн гүйлгээгээр 1,526,070,000 төгрөгийг худалдагч талд зохих ёсоор, хугацаанд нь, бүрэн төлж барагдуулсан. Гэвч худалдагч “Ж” ХХК нь дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийг өнөөдрийг хүртэл манай талд шилжүүлж өгөөгүй, гэрээний үндсэн үүргээ гүйцэтгэхээс үндэслэлгүйгээр татгалзаж байна. Гэрээ байгуулагдах үед талуудын хүсэл зориг бол “Ж" үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт талбайг 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон бөгөөд тэр ч утгаараа бид талбайн хэмжээг нарийвчлан шалгаагүй. Гэрээнд м.кв-ын үнийг бичсэн нь зөвхөн гэрээний шинж тодорхойлох тохиролцоо юм. Хариуцагч тал нь энэхүү тохиролцооны дагуу 5 давхрын нийт талбайг манай талд хүлээлгэн өгснөөр бид одоо уг талбайг нийтэд нь эзэмшин, эмнэлгийн чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулж байна. ...” гэж тодорхойлжээ.

8. Хариуцагч “Ж” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “… 2021.06.17-ны өдөр 210617 дугаартай “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулагдсан. Тухайн үед манай борлуулалтын ажилтны гаргасан бичиглэлийн алдаанаас болж бодитоор 388,2 м.кв хэмжээтэй байсан талбайг гэрээнд тусгахдаа 335,4 м.кв гэж буруу бичсэн. Энэ талаар бид сүүлд гэрээ дүгнэх явцад олж мэдсэн. Мэдсэн даруйдаа “Т” ХХК-нд 2022.10.28-ны өдрийн 22/605 тоот албан бичгээр мэдэгдэж, зөрүү 52,8 м.кв талбайн үнэ болох төлбөр 240,513,000 төгрөгийг боломжит хугацаанд графикаар төлж барагдуулахыг санал болгосон. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад шинжээчийн дүгнэлтээр 5 давхрын нийт талбайн хэмжээг 377,72 м.кв гэж тогтоосны дагуу нэхэмжлэгч нь 377,72 м.кв талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авахаар шаардаж байна. Манай компанийн зүгээс гэрээнд зааснаас илүү талбайг шилжүүлэн өгөх үүрэг хүлээгээгүй. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.6-д 5 давхрын 335.4 м.кв талбайг нэг м.кв талбайн үнийг 4,550,000 төгрөгөөр тооцож, нийт 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон гэж тусгасан. Маргаан бүхий талбайн зөрүүг шинжээчийн тогтоосон хэмжээнээс тооцвол 42,32 м.кв талбай байх бөгөөд энэхүү талбайн үнэд 192,556,000 төгрөгийг төлсөн тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэхэд татгалзахгүй. Харин уг зөрүү төлбөрийг төлөөгүй, тооцоо нийлээгүй тохиолдолд тус талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлж өгөх боломжгүй тул нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.” гэж маргаж, нэхэмжлэгчид холбогдуулан 192,556,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ “...эд хөрөнгийн доголдол гэж үзэж байгаа тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.5 дахь хэсэгт зааснаар шаардах эрхтэй. ...” гэж тодорхойлжээ.

9. Нэхэмжлэгч “Т” ХХК нь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч “… гэрээгээр тохирсон төлбөрөө төлөөд гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн тул хариуцагчид 192,556,000 төгрөгийг төлөх үүрэггүй. ...” гэж маргажээ.

10. Анхан шатны шүүх “... Талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байх бөгөөд талууд энэхүү гэрээ байгуулагдсан эсэх талаар болон гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар маргаагүй. ... Гэрээнд гэрээний зүйлийн хэмжээг 335,4 м.кв гэж тодорхойлсон байх боловч талууд уг хэмжээний талаар маргаж байгаа тохиолдолд шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн баримтууд болон зохигчийн тайлбарыг үндэслэн гэрээ байгуулагдах үеийн талуудын хүсэл зориг ямар байсныг тогтоох замаар энэхүү маргааныг шийдвэрлэх нь зүйтэй. ... Зохигчийн хэн аль нь гэрээ байгуулагдах үед гэрээний зүйл болох 5 давхрын нийт талбайг 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохирсон гэж үзэхээр байх бөгөөд ...талууд 5 давхрын нийт талбайг 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар хүсэл зориг нь нэгдэж, энэхүү хүсэл зоригийг илэрхийлэл нь талуудын хооронд 2021.06.17-ны өдөр байгуулагдсан 210617 дугаартай “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-д тусгагдсан. Ийнхүү хэлэлцэн тохиролцсон тохиролцоогоо хэрэгжүүлэн хариуцагч талаас 5 давхрын нийт талбайн бодит эзэмшлийг нэхэмжлэгч талд шилжүүлсэн, нэхэмжлэгч нь гэрээгээр тохирсон үнийг төлж дуусган гэрээний үүргээ биелүүлсэн байна. Шүүх дээрх үндэслэлээр талуудын хооронд 2021.06.17-ны өдөр байгуулагдсан 210617 дугаартай “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний зүйл нь *** хаягт байршилтай Y-*** дугаартай “Ж" үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрын нийт талбай буюу 377.72 м.кв талбай байна гэж үзэх үндэслэлтэй, ... хариуцагчийг нэхэмжлэгч талд гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс илүү эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй. ...” гэсэн дүгнэлт хийж үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн.

11. Давж заалдах шатны шүүх “... Анхан шатны шүүх ... үндсэн нэхэмжлэлийг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлтэй болсон. Харин хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.5 дахь хэсэгт зааснаар тодорхойлсон нь эд хөрөнгийн доголдлын талаарх худалдан авагчийн шаардах эрхэд хамаарах ба шүүх хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо уг шаардлагад үл хамаарах заалтыг шийдвэрийн тогтоох хэсэгт баримталсан алдааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулна. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага нь гэрээний үүргийг нөгөө талаас шаардсан агуулгатай тул мөн хуулийн 243 дугаар зүйлд зааснаар тодорхойлогдоно. Хариуцагч нь  ... маргааны зүйл болсон үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч “Ж” ХХК барьж 2011 онд ашиглалтад оруулах үед 388.2 м.кв талбайтай байсан, тус барилгыг эмнэлгийн зориулалтаар ашиглаж байгаад 2021 онд нэхэмжлэгч “Т” ХХК-д худалдсан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ одоогийн байдлаар гараагүй тухай тус тус тайлбарласан тул түүнийг анхнаасаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг мэдэж байсан гэж үзнэ. Мөн талууд худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулахдаа гэрээнд тусгасан 335.4 м.кв талбайн хэмжээгээр гэрээний үнийг 1,526,070,000 төгрөг гэж тохиролцсон нь алдаатай болсныг хариуцагч хожим мэдсэн гэсэн нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг мэдэж буй эсхүл мэдэх ёстой өмчлөгчийн хувьд энэ гэрээний 1.6, 3.2-т талбайн хэмжээг 335.4 м.кв дурдсан нь хөрөнгийн мэдээлэл, ашиглалтын зардал төлөхтэй холбоотой байх тул маргаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээ нь худалдах-худалдан авах гэрээний гол нөхцөл байсан гэж үзэхээргүй байна. Зохигчийн байгуулсан гэрээнд барилгын талбайн хэмжээг 335.4 м.кв гэж тусгасан боловч анхан шатны шүүх шийдвэртээ 377.72 м.кв гэж дурдсаныг нэхэмжлэлийн шаардлагын хэмжээнээс хальсан гэж үзэхгүй, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд нийцжээ. Мөн Иргэний хуулийн 182, 183 дугаар зүйлд зааснаар улсын бүртгэл үнэн зөв байх бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг бодитой бүртгэх нь гэрээний 2.3, 3.2-т зааснаар хөрөнгийн мэдээлэл, ашиглалтын зардлыг тодорхойлоход ач холбогдолтой, зохих үр дагавартай байна.” гэсэн дүгнэлт хийж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулсан байна.

12. Дээрх байдлаар анхан болон давж заалдах шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний төрөл, хүчин төгөлдөр байдал, гэрээний гол нөхцөлийн талаар адил дүгнэлт хийж, үндсэн нэхэмжлэлийг хангасан байх боловч сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлд хамаарах эд хөрөнгийн доголдолтой холбоотой хуулийг хэрэглэхдээ ялгаатай дүгнэжээ.

Гэрээний үнийг тодорхойлсон шүүхүүдийн дүгнэлтийг хариуцагч эс зөвшөөрч хяналтын журмаар гомдол гаргасан ба уг гомдлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д заасан үндэслэлийн хүрээнд хянан хэлэлцэв.

13. Зохигч 2021.06.17-ны өдөр “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, гэрээгээр *** хаягт байршилтай Y-*** дугаартай “Ж” үйлчилгээний зориулалттай барилгын 5 дугаар давхрыг худалдах, гэрээний үнэд 1,526,070,000 төгрөгийг төлөхөөр тохиролцож, уг төлбөрийг нэхэмжлэгч төлсөн, хариуцагч эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчийн эзэмшилд шилжүүлсэн нь тус тус тогтоогдсон, энэ талаар маргаагүй.

14. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д “Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ.” гэж заасан.

Хоёр шатны шүүх талуудын хооронд дээрх хуульд заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж үзсэн нь үндэслэлтэй, хуулийг зөв хэрэглэсэн.

15. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үүргээ бүрэн биелүүлж, үнийг төлсөн үндэслэлээр өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгахыг шаардсан бол хариуцагч үнэ бүрэн төлөгдөөгүй үндэслэлээр нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч маргажээ.

Улмаар зохигч гэрээний гол нөхцөл болох үнийг гэрээний зүйл буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээ, түүний нэгж үнээр тодорхойлохоор тохиролцсон эсэх, гэрээнд талбайн хэмжээг алдаатай тусгаснаас үнэ буруу бичигдсэн эсэх асуудлаар мэтгэлцжээ.

Талуудын бичгээр байгуулсан гэрээнд гэрээний зүйл болох 5 дугаар давхрын талбайн хэмжээг нийт 335.4 м.кв гэж тусгасан, “Ц” ХХК-ийн гаргасан шинжээчийн дүгнэлтэд 377.72 м.кв гэж тогтоосон байх бөгөөд нэхэмжлэгч шаардлагаа тодруулахдаа энэхүү шинжээчийн дүгнэлтэд заасан хэмжээг үндэслэсэн, хариуцагч барилгын зурагт зааснаар 388,2 м.кв талбайтай гэж маргасан боловч мөн шинжээчийн дүгнэлтэд заасан хэмжээгээр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлсон байна.

16. Хоёр шатны шүүх талуудын хүсэл зориг нь гэрээний үнийг нэгж талбайн хэмжээгээр бус уг 5 давхрыг бүхэлд нь 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохиролцсон гэж тодорхойлж, гэрээг тайлбарласан нь нотлох баримт үнэлэх журмыг зөрчөөгүй, Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2, 198 дугаар зүйлийн 198.1,198.2, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасныг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн гэж үзнэ.

Түүнчлэн давж заалдах шатны шүүх гэрээний 1.6, 3.2-т заасныг үндэслэн талбайн хэмжээг 335.4 м.кв дурдсан нь хөрөнгийн мэдээлэл, ашиглалтын зардал төлөхтэй холбоотой, хариуцагч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг мэдэж буй эсхүл мэдэх ёстой өмчлөгчийн хувьд гэрээнд тусгасан 335.4 м.кв талбайн хэмжээгээр гэрээний үнийг 1,526,070,000 төгрөг гэж тохиролцсон нь алдаатай болсныг хожим мэдсэн гэсэн нь үндэслэлгүй талаарх дүгнэлт нь хэргийн баримтад үндэслэгдсэн байхаас гадна гэрээг тайлбарлах аргад нийцжээ.

17. Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3-т зааснаар хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол нөхцөл гэх бөгөөд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар гэрээний дагуу хэлэлцэн тохирсон үнэ нь гэрээний гол нөхцөлд хамаарна.

Талуудын хооронд байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээнд үнийн талаар 1.6-д үл хөдлөх эд хөрөнгийн мэдээлэл гэсэн агуулгад “... зориулалт эмнэлэг, давхар 5, нийт талбай м.кв 335.4 м.кв, нэгж үнэ 4,550,000 төгрөг, нийт үнэ 1,526,070,000 төгрөг ...” гэж, 3.1-д төлбөрийн нөхцөл хэсэгт “худалдан авагч нь худалдан авахаар сонгосон оффис, худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай эд хөрөнгийн үнэ болох гэрээний төлбөрийг доорх хэлбэрээр төлнө.” “...урьдчилгаа талууд гэрээнд гарын үсэг зурж, тамга даран баталгаажуулмагц 32,7 хувь буюу 500,000,000 төгрөг, дундын төлбөр 2021.08.15-2022.09.15-ныг хүртэл 64,3 хувь буюу 980,000,000 төгрөг /сар бүрийн 25-ны өдөр 70,000,000 төгрөг/, үлдэгдэл 2022.10.15-ны дотор 3 хувь буюу 46,070,000 төгрөг, нийт 1,526,070,000 төгрөг ...” гэж заасан байна.

Талуудын дээрх тохиролцоо, хүсэл зоригийг тайлбарлах замаар шүүх гэрээний үнийг гэрээний зүйл болох 5 дугаар давхрын талбайн нэгж хэмжээ, нэгж үнээр, эсхүл нийт 5 дугаар давхрыг бүхэлд нь 1,526,070,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тогтоосон эсэхийг тодорхойлно. 

Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 41.2-т зааснаар хэлцэл хийгч талуудын хүсэл зоригийн агуулгыг тайлбарлахдаа үгийн шууд утгыг анхаарах бөгөөд хүсэл зоригийн илэрхийллийн утга ойлгомжгүй бол хүсэл зоригоо илэрхийлэгчийн хэрэгцээ, шаардлага, үг болон үйлдэл, эс үйлдэхүй, бусад нөхцөл, байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлана.

Энэхүү гэрээний 1.1-д зорилгыг “Энэхүү гэрээгээр худалдагч тал өөрийн өмчлөлийн *** хаягт байршилтай, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн Ү-*** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс 5 дугаар давхарт ногдох эмнэлгийн зориулалттай нийт 335.4 м.кв талбайг “худалдан авагч”-д худалдахтай холбоотой харилцааг зохицуулах ...”  гэж заасан.

Дээрх байдлаар гэрээний үнийн талаарх заалтууд болон гэрээний зорилгыг тодорхойлсон үгийн шууд утга болон зохигчийн тайлбар, хэргийн бусад баримт зэргийг үндэслэн талуудын хүсэл зоригийн агуулгыг тодорхойлбол үл хөдлөх эд хөрөнгийн 5 дугаар давхрыг бүхэлд нь худалдах, худалдан авах, улмаар 5 дугаар давхрын нийт үнийг 1,526,070,000 төгрөгөөр тохиролцсон гэж үзэхээр байна.

Учир нь хариуцагч 5 дугаар давхрыг бүхэлд нь худалдах, худалдан авахаар тохиролцсон болохыг үгүйсгээгүй, гагцхүү гэрээнд талбайн хэмжээг 335.4 м.кв гэж заасан нь өөрийн ажилтны алдаатай холбоотой гэж тайлбарласан нь гэрээний талууд гэрээний энэ нөхцөлийн талаар төөрөгдсөн гэж үзэх үндэслэл болохгүй ба улсын бүртгэлийн байгууллагаас ирүүлсэн баримтуудаар уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүхэлдээ нийт 4143.82 м.кв болох нь тогтоогдсон боловч маргаан бүхий 5 дугаар давхрын нийт талбай хэмжээ бүртгэгдээгүй.

Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1, 198.2-т зааснаар гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утгыг анхаарах, гэрээний аль нэг нөхцөлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлно.

Гэрээнд талбайн хэмжээг 335.4 м.кв гэж, нэгж үнийг 4,550,000 төгрөг, нийт үнийг 1,526,070,000 төгрөг гэж тус тус тусгасныг гэрээний 1.1-д “...5 дугаар давхарт ногдох эмнэлгийн зориулалттай нийт 335,4 м.кв талбайг ...”, 2.3-т “Зураг төсөл, мэргэжлийн байгууллагаар хянагдаж, “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газраар” бүртгэгдэн баталгаажиж гэрчилгээ авсан тухайн талбайн хэмжээг хоёр тал үл маргах нөхцөлтэйгөөр зөвшөөрнө.” гэж тус тус заасантай харьцуулан дүгнэвэл гэрээний үнийг нэгж талбайн хэмжээнд хамаарах нэгж үнээр тохиролцсон гэж үзэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

Тодруулбал, гэрээний дээрх заалтаас үзэхэд талууд 5 давхрын нийт талбайг 335.4 м.кв гэж тодорхойлсон ба энэ хэмжээний талаар маргахгүй гэж тохиролцсон, гэрээний 1.3-т гэрээний хавсралтууд гэрээний салшгүй хэсэг байхаар тусгасан боловч “ ... Хавсралтад худалдагч, худалдан авагч талуудын Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, иргэний цахим үнэмлэх, эмнэлгийн үйл ажиллагаа явуулах тусгай зөвшөөрөл болон бусад бичиг баримтуудын хуулбар тусгагдана” гэж нэрлэн заасанд 5 дугаар давхрын талбайн зураг тусгагдаагүй тул энэ талаар хавсралтаар тохиролцсон гэж үзэх үндэслэлгүй.

18. Хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлээ Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.5-д үндэслэж, гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс их хөрөнгө шилжүүлсэн тул илүү үнийг худалдан авагч төлөх үүрэгтэй гэжээ.

Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.5-д “худалдагчийн шилжүүлсэн эд хөрөнгө нь гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс их байвал худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авч, үнийг нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн төлөх буюу гэрээнд заасан хэмжээнээс илүү хэсгийг худалдагчийн зардлаар буцаана” гэж заасан.

Энэ талаар анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний зүйл нь тус барилгын 5 давхрын нийт талбай буюу 377,72 м.кв талбай тул худалдагч буюу хариуцагчийг нэхэмжлэгчид гэрээнд заасан тоо хэмжээнээс илүү эд хөрөнгө шилжүүлсэн гэж үзэхгүй гэсэн дүгнэлт хийж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгохдоо дээрх хуулийг хэрэглэсэн.

Харин давж заалдах шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэл, үндсэн нэхэмжлэлийн аль алиных нь шаардлагын хууль зүйн үндэслэл нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээний үндсэн үүрэгт хамаарна гэж үзэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулсан нь үндэслэлтэй.

Хэргийн баримтаар хариуцагчийн шилжүүлсэн хөрөнгө нь гэрээнд заасан хэмжээнээс их гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүйгээс нэхэмжлэгчид зөрүү үнэ төлөх үүрэг үүсээгүй, гэрээнд заасны дагуу хэлэлцэн тохирсон үнийг төлсөн байх тул хариуцагч Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар үнэ шаардах эрхгүй байна.

Улмаар зохигчийн хэн аль нь үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлдээ шинжээчийн дүгнэлтэд заасан хэмжээг үндэслэсэн бөгөөд хоёр шатны шүүх “Ц” ХХК-ийн гаргасан шинжээчийн дүгнэлтэд 377.72 м.кв гэж тогтоосон хэмжээгээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, шийдвэрлэсэн нь иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны диспозитив зарчимд нийцсэн гэж үзнэ.

19. Эдгээр үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 210/МА2025/01940 дүгээр магадлалыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Д-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хариуцагч “Ж” ХХК-ийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.12.12-ны өдөр төлсөн 1,120,730 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

 

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                             Г.АЛТАНЧИМЭГ

ШҮҮГЧИД                                                                     Н.БАТЗОРИГ

                                                                                           Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                           Э.ЗОЛЗАЯА

                                                                                           Д.ЦОЛМОН