Ч.Б-ын нэхэмжлэлтэй

                                                  иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Б.Ундрах даргалж, шүүгч Н.Батзориг, Н.Батчимэг, Н.Баярмаа, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/02928 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн 210/МА2025/01855 дугаар магадлалтай,

Ч.Б-ын нэхэмжлэлтэй

Б.Б, Ч.Г, Б.Н нарт холбогдох

2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан №2439 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгчид буцаан шилжүүлж өгөхийг даалгах, Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн №2486 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ”, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2023.08.28-ны өдрийн №2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэр дээр буцаан шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй

Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай хариуцагч Б.Н-ын сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З, хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Н.Баярмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З, нэхэмжлэгчийн   өмгөөлөгч   О.Цолмон,   хариуцагч   Ч.Г-ийн  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч бөгөөд хариуцагч Б.Н-ын өмгөөлөгч М.Ганзориг, хариуцагч Б.Б-ийн   итгэмжлэгдсэн   төлөөлөгч Ц.Х, түүний өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга П.Доржнамбар нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Ч.Б нь хариуцагч Б.Б, Ч.Г, Б.Н нарт холбогдуулан 2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан №2438 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох, Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн №2486 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ”, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2023.08.28-ны өдрийн №2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэр дээр буцаан шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлийг, хариуцагч Б.Н нь нэхэмжлэгч Ч.Б-д холбогдуулан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж, *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх тухай сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус гаргажээ.

2. Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/02928 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.10, 56.5-т заасныг тус тус баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх сөрөг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, 2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан №2439 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”, Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн №2486 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ”, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2023.08.28-ны өдрийн №2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тус тус тооцож, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэр дээр буцаан шилжүүлж өгөхийг хариуцагч Б.Н-д даалгаж, тус орон сууцны өмчлөгчөөр Ч.Б-ыг бүртгэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгохыг Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт даалгаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,315,900 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Б.Б-ээс 2,315,900 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, хариуцагч Б.Н-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн 210/МА2025/01855 дугаар магадлалаар: Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/02928 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.10-т заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч Б.Б, Ч.Г, Б.Н нарт холбогдох 2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан №2439 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”, Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн №2486 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ”, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2023.08.28-ны өдрийн №2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тус тус тооцуулж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж,  *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагч Б.Н-д даалгах тухай нэхэмжлэгч Ч.Бын  нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

Тогтоох хэсгиййн 2 дахь заалтыг “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, *** дүгээр хороо, *** гудамж, *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлсүгэй” гэж,

Тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ч.Б-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,315,900 төгрөг, хариуцагч Б.Н-аас урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч Ч.Б-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Б.Н-д буцаан олгосугай” гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн.

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.4-т заасан үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.10 дахь хэсгийг хоёр шатны шүүх хоёул хэрэглэсэн атлаа өөр байдлаар шийдвэрлэсэн. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ анхан шатны шүүхийн нэгэн адил 2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан 2439 дугаартай “Үл хөдлөх  эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ”-г Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасны дагуу “дүр үзүүлсэн хэлцэл” хэмээн эрх зүйн дүгнэлт хийсэн нь үндэслэл бүхий болсон.

Гэвч давж заалдах шатны шүүх энэхүү хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийгдсэн бусад хэлцлүүд болох Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулагдсан 2022.10.24-ний өдрийн 2486 дугаартай “худалдах, худалдан авах гэрээ”, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулагдсан 2023.08.28-ны өдрийн 2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г Ч.Б, Б.Б нарын хооронд хийгдсэн гэрээтэй хамааралгүй, тусдаа бие даасан шинжтэй хэмээн дүгнэсэн нь үндэслэлгүй, учир дутагдалтай болсон. Учир нь Ч.Г нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад удаа дараа шилжиж байсан нөхцөл байдлыг сайтар мэдэж байсан болох нь тайлбараар нотлогдоно.

Мөн Ч.Г, Б.Н нар нь мах, махан бүтээгдэхүүн нийлүүлэх гэрээ байгуулж, түүний төлбөрт маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг өгсөн гэж мэдүүлснийг шүүх үнэн зөв мэтээр үнэлж, буруу дүгнэлт хийсэнд гомдолтой байна. Ч.Г болон Б.Н нар нь мах, махан бүтээгдэхүүн нийлүүлэх  гэрээ байгуулж, түүний төлбөрт маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг өгөхөөр тохиролцсон гэх боловч үүнийг нотлох ямар ч баримт байхгүйгээс гадна яг хэдэн төгрөгийг өглөг, авлагад буюу хэдэн төгрөгийг үүргийн гүйцэтгэлд маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг тооцож шилжүүлж байгаа нь ойлгомжгүй, тодорхойгүй байхад давж заалдах шатны шүүх өглөг авлагаа тооцож өгсөн нь тогтоогдож байна гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

Хариуцагч Ч.Г, Б.Н нар нь ажил хэргийн харилцаатай, хамтын ажиллагаатай гэж шүүхэд мэдүүлсэн боловч тэд хоорондоо хамаатан, төрөл садангийн хамаарал бүхий хүмүүс болохыг нэхэмжлэгч тал саяхан мэдсэн.

Үнэхээр Ч.Г нь Б.Н-д төлөх төлбөртөө маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг тооцож шилжүүлж байгаа бол талуудын хоооронд бэлэглэлийн гэрээ байгуулагдахгүй байсан. Б.Н нь шүүхэд энэ талаар мэдүүлэхдээ татвар төлөхөөс зайлсхийж бэлэглэлийн гэрээ байгуулсан гэх, мөн авч байгаа хөрөнгөө ганц удаа ч бодитоор харж үзээгүй, танилцаагүй, энэ олон жилиийн хугацаанд Б.Н нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авах ганц ч үйлдэл хийгээгүй зэрэг нь Б.Н нь хэлбэр төдий гэрээ хийсэн, эрх зүйн үр дагавар үүсгэхийг хүсээгүй болохыг хангалттай илэрхийлж байна.

Энэ бүгдээс нэгтгэн дүгнэхэд нэхэмжлэгч болон хариуцагч Б.Б нарын хооронд хийгдсэн гэрээ, түүнээс хойшхи хариуцагч нарын хооронд хийгдсэн бүхий л гэрээ нь хэлбэр төдий, хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийгдсэн, хүчин төгөлдөр бус байх бөгөөд эдгээр гэрэээгээр эрх зүйн үр дагавар үүсгэхийг талуудын хэн аль нь хүсээгүй болохыг илэрхий тодорхой харуулж байна. Энэ нь дээр дурдсан бүх гэрээнүүд нь өөр хоорондоо шууд хамааралтай байна. Б.Н нь нэхэмжлэгчийн хувьд шударга өмчлөгч гэж шүүхээс дүгнэсэн учир дутагдалтай.

Хэрэв үнэхээр Б.Н нь маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх, шударгаар олж авсан, эрх зүйн үр дагавар үүсгэхийг хүссэн бол шилжүүлэн авахаасаа өмнө очиж үзэж танилцах, шалгах ёстой байсан, эрх зүйн үр дагавар үүсгэхийг хүсээгүй, хэлбэр төдий л гэрээ хийсэн тул энэ их олон жипийн хугацаанд нэг ч удаа маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитоор нь нүдээрээ очиж үзэж харж, ззэмшилдээ авах үйлдэл хийх, шаардлага гаргахгүй байх боломж байсан ч өдийг хүртэл ямар ч арга хэмжээ авч хэрэгжүүлээгүй болохыг давж заалдах шатны шүүх анхаарч үзээгүйд гомдолтой байна. Иймд давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ. 

5. Хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй тайлбарлаж шийдвэрлэсэн.  Давж заалдах шатны шүүх хуулийг буруу тайлбарлаж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40.1, 40.2-т тус тус заасны дагуу нотлох баримтуудыг тал бүрээс нь, бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй хэргийг шийдвэрлэсэн. Тодруулбал,

5.1 Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3 дахь хэсэгт “... Газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна... ” гэж заасны дагуу маргаан бүхий Ү-2204*** дугаартай, Баянзүрх дүүргийн *** хороо, *** гудамж, *** тоот хаягт байршилтай, 1,556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг газраас нь салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох нөхцөл байдал үүсч байгааг шүүх анхаараагүй. Өөрөөр хэлбэл, Ч.Б газрын эрхээ Б.Б, Ч.Г, Б.Н нарт шилжүүлж өгөөгүй, энэ талаар ямар нэгэн гэрээ хэрэгт авагдаагүй болох нь хавтаст хэрэгт авагдсан газрын гэрчилгээ, гэрээгээр тогтоогддог. Энэ үйл баримтад талууд маргадаггүй. Ямар ч хүн газрыг нь худалдаж авахгүйгээр, зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийг салгаж худалдаж авахгүй. Маргаан бүхий хөрөнгийг худалдаж авсан гэх Ч.Г, Б.Н нарын тайлбар энэхүү баримтаар няцаагдах ба нэхэмжлэгч болон Б.Б нарын талуудын хооронд зээлийн гэрээ байгуулагдсан...” гэх тайлбар бодит үнэнд нийцнэ. Тодруулбал, энэхүү маргаан дуусахгүй бөгөөд иргэн Ч.Б өөрийн газраа эзэмших, ашиглах захиран зарцуулах эрхээ хэрхэн хэрэгжүүлэх талаар шүүхээс дүгнэлт хийгээгүйгээс гадна газраас нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг салгаж, чөлөөлж шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий, ойлгомжтой тодорхой, биелэгдэх боломжтой байх шаардлагыг хангаагүй.

5.2 Гэрээний үнийн дүн, хөрөнгийн зах зээлийн үнийн дүнгээс хэтэрхий доогуур үнэлгээтэй байгаа нь маргаан бүхий хөрөнгийг худалдсан гэх гэрээнүүд бүгд хүчин төгөлдөр бус, дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл болохыг нотолно. Б.Б, Ч.Г нарын хооронд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах худалдан авах гэрээ хийхдээ үнийг дүнг 200,000,000 төгрөг байхаар тохиролцсон боловч тухайн маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгиин хэмжээ 1556.9 м.кв тухайн үеийн зах зээлийн хамгийн хямд ханшаар, Зайсанд байрлалтай үл хөдлөх хөрөнгийг бодоход 3,113,380,000 төгрөг (1556,9*2,000,000 төгрөг =4,670,700,000 төгрөг) бөгөөд 200,000,000 төгрөгөөр худалдах хүсэл зоригийн илэрхийлэл талуудад байсан гэх бодит нөхцөл байдал тогтоогдохгүй. Ямар ч хүн 3 тэрбумын үнэтэй хөрөнгийг 200 сая төгрөгөөр худалдахаар хэлцэл хийхгүй. Мөн түүнчлэн Б.Н ч мөн 3 тэрбумын үнэтэй хөрөнгийг 500 сая төгрөгөөр худалдан авсан байх боломжгүй. Ч.Г, Б.Н нарьн хооронд бодитоор өглөг авлагын асуудал байсан эсэх нь баримтаар нотлогдохгүй бөгөөд тэдний хооронд өглөг авлагын асуудал байсан бэлэглэлийн гэрээ байгуулаагүй талаар талууд бодитой тайлбар хийсээр байтал шүүх энэхүү бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр гэж дүгнэсэн, шударга өмчлөгч гэж дүгнэсэн давж заалдах шатны шүүхийн магадлал үндэслэлгүй байна. Ч.Г нь 2022 оноос хойш, Б.Н нь 2023 оноос хойш маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй танилцаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитоор эзэмшиж ашиглаж байгаа этгээдтэй уулзаагүй, хөрөнгөө өөрийн эзэмшилд авах талаар нэг ч хүсэлт гаргаж байгаагүй, чөлөөлүүлэх хүсэлгүй, энэхүү маргаанаас өмнө гаргасан нэхэмжлэл, гомдол санал нэг ч байхгүй байгааг мөн давж заалдах шатны шүүх анхаараагүй.

Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3 дахь хэсэгт заасны дагуу магадлалыг бүхэлд нь хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

6. Монгол Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын Нийт шүүгчийн хуралдааны 2026 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 001/ШХТ2026/00032 дугаар тогтоолоор Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлийг хангасан гэж дүгнэн, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З, хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн нарын гомдлыг хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр тогтжээ.

ХЯНАВАЛ:

7. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З, хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн нарын гомдлыг хангах үндэслэл тогтоогдсонгүй.

8. Нэхэмжлэгч Ч.Б нь хэд хэдэн хариуцагчид холбогдуулан дараах нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргажээ. Үүнд:

8.1 Хариуцагч Б.Б-д холбогдуулан 2021.10.23-ны өдөр Ч.Б, Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан №2438 /хоёр шатны шүүх уг гэрээний дугаарыг 2439 гэж техникийн алдаатай тэмдэглэж, шийдвэр, магадлалын тогтоох хэсэгт, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хяналтын журмаар гаргасан гомдолд мөн адил гэрээний дугаарыг зээлийн гэрээний дугаартай андуурч бичсэн байна/ дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ” нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлсэн хэлцэл гэх үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох шаардлага;

8.2 Хариуцагч Б.Б, Ч.Г нарт холбогдуулан тэдгээрийн хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн №2486 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ” нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр байгуулагдсан гэх үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох;

8.3 Хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулагдсан №2100 дугаартай “Үл хөдлөх хөрөнгийн бэлэглэлийн гэрээ”-г Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох;

8.4 Хариуцагч Б.Н-д холбогдуулан дээр дурдсан хэлцлүүдийн зүйл болох  эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн *** дүгээр хороо, *** гудамж, *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай, 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх  эд хөрөнгө /цаашид “үл хөдлөх эд хөрөнгө” гэх/-ийг хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр олж авсан үндэслэлээр өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

9. Хариуцагч Б.Б анхан шатны шүүхийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад бичгээр хариу тайлбар гаргаагүй, шүүх хуралдаанд оролцоогүй боловч давж заалдах, хяналтын шатны шүүх хуралдааны явцад түүний өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрсөн агуулга бүхий тайлбар гарган оролцсон.

10. Хариуцагч Ч.Г түүнд холбогдох хоёр хэлцэл (2022.10.24-ний өдрийн №2486, 2023.08.28-ны өдрийн №2100)-ийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, “... хариуцагч Ч.Б-аас үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдаж авахад ямар нэг өмчлөлийн маргаан байгаагүй, сайн дураараа харилцан тохиролцож, 200,000,000 төгрөгийг төлж авсан. ... барилга дуусаагүй, 90 хувийн гүйцэтгэлтэй гэрчилгээ байсан. ... Гэрээг хуульд заасан журмын дагуу нотариат дээр байгуулан өмчлөх эрхийг гэрээний үндсэн дээр олж авсан, төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу шилжүүлсэн. ... улмаар хариуцагч Б.Н-тай хийдэг махны бизнесийн явцад үүссэн өр авлагатаа тооцон үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлсэн.” гэж тайлбарласан.

11. Хариуцагч Б.Н түүнд холбогдох 2023.08.28-ны өдөр байгуулагдсан №2100 дугаартай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг буцаан шилжүүлэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, “... Ч.Г-тэй бизнесийн хамтрагч ... миний зүгээс түүнд мах нийлүүлдэг. ... Ч.Г нь надад төлөх 509,445,000 төгрөгийнхөө оронд “уг хөрөнгийг аваад явж бай” гээд надтай харилцан тохиролцсон байгаа. ... Хоорондоо тооцоо нийлэх акт үйлдээд, хөрөнгийг бэлэглэлийн гэрээгээр үнэгүй шилжүүлэхээр тохиролцож авсан. ... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хууль ёсоор олж авсан.” гэж маргасан байна.

12. Хариуцагч Б.Н нь өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмших ашиглахтай холбоотой өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд нэхэмжлэгч Ч.Б саад болж байгаа тул Б.Н-ын өмчлөлийн Ү-2204*** улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэхээр сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг нэхэмжлэгч үндсэн нэхэмжлэлээ дэмжсэн үндэслэлээр эс зөвшөөрөн мэтгэлцсэн байна.

13. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Шийдвэрийн үндэслэлдээ “...Талууд ... маргаан бүхий объектыг 200,000,000 төгрөгөөс 500,000,000 төгрөгөөр худалдан авсан гэж тайлбарлах боловч  уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ нь уг үнэд хүрэх эсэхийг очиж үзэж, танилцаж, захиран зарцуулах эрхээ хэрэгжүүлээгүй, нэгээс нөгөөд дахин шилжүүлж байгаа нь гадаад илэрхийллийг илэрхийлж байгаагаас хүсэл зоригийн илэрхийллийг нотлоогүй. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10, 56.5-д зааснаар Ч.Б, Б.Б нарын хооронд  хийсэн 2021.10.23-ны өдрийн 2438 тоот гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцсон тул тус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн бусад хэлцэл болох хариуцагч Б.Б, Ч.Г нарын хооронд хийсэн 2022.10.24-ний өдрийн 2486 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ, Б.Н, Ч.Г нарын хооронд хийсэн 2023.08.28-ны өдрийн 2100 тоот үл хөдлөх хөрөнгө бэлэгдэх гэрээ нь тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцно. ... Маргаан бүхий объектыг 2019 оноос одоог хүртэл түрээслэн үйл ажиллаагаа явуулж буй болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх тул хэлцлээр шилжүүлсэн объектыг нэхэмжлэгч болон түүний гэр бүлийн гишүүний бизнест өнөөдрийг хүртэл ашиглаж, эзэмшиж байх тул нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэр дээр буцаан шилжүүлж өгөхийг хариуцагчид даалгах үндэслэлтэй..” гэж дүгнэсэн.  

14. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн. Магадлалд анхан шатны шүүх хэргийн үйл баримтыг зөв тогтоогоогүй, Иргэний хуулийн холбогдох зүйл, заалтыг зөв тайлбарлан хэрэглээгүй гэж үзэн дараах үндэслэлийг дурджээ. Үүнд:

14.1 Хариуцагч Ч.Б, Б.Б нар Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах-худалдан авах гэрээ, мөн хуулийн 281 дүгээр зүйлийн 281.1-д заасан зээлийн гэрээ тус тус байгуулсан боловч гэрээний дагуу бодитоор мөнгө шилжээгүй, хэн алинд нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах-худалдан авах хүсэл зориг байгаагүй зэргээс үзвэл Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэлд хамаарна.

14.2 Анхан шатны шүүх хариуцагч Ч.Г, Б.Б-тэй гэрээ байгуулах үед маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө Б.Б-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй байсан, гэрээний үнэ 200,000,000 төгрөгийг бодитоор шилжүүлэн өгсөн нөхцөл байдал, Б.Н, Ч.Г-тэй гэрээ байгуулах үед үл хөдлөх эд хөрөнгө Ч.Г-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй байсан, Б.Н, Ч.Г нар өмнө үүссэн өглөг авлагыг үл хөдлөх эд хөрөнгөөр хаахаар тохирсон нөхцөл байдал зэргийг харгалзан үзээгүй.

14.3 Мөн хариуцагч Ч.Г, Б.Н нь үл хөдлөх эд хөрөнгө дүр үзүүлэн хийсэн хэлцлийн үндсэн дээр Ч.Б-аас Б.Бд, Б.Б-ээс М.М-д, М.М-аас буцаад Б.Б-д шилжиж байсныг мэдсэн гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдсонгүй. Иймд Иргэний хуулийн 111.1, 114.1, 183.2-д тус тус зааснаар хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарыг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан гэж үзнэ.

14.4 Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй танилцаагүй, бодитоор эзэмшиж байгаа этгээдтэй уулзаагүй гэсэн үндэслэл нь өмчлөгчийн эрхийг хөндөх үндэслэл болохгүй. Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасныг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн буюу Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн 2486 тоот гэрээ, Ч.Г, Б.Н нарын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулсан 2100 тоот гэрээнүүд нь тусдаа бие даасан гэрээний шинжийг агуулж байгаа төдийгүй Ч.Б, Б.Б нарын хооронд 2021.10.23-ны өдөр байгуулагдсан 2438 тоот гэрээтэй салшгүй холбоотой гэж үзэхгүй тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэлгүй.

14.5 Иймд Б.Н Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар өөрийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй. Зөвхөн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй танилцаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг бодитоор эзэмшиж ашиглаж байгаа этгээдтэй уулзаагүй гэсэн үндэслэл нь хуульд заасан өмчлөх эрхийг хөндөх үндэслэл болохгүй. Ч.Б нь дүр үзүүлэн хийсэн хэлцлийн үндсэн дээр Б.Б-д үл хөдлөх эд хөрөнгөө шилжүүлсэн боловч Б.Н нь шударга өмчлөгч болохынхоо хувьд Ч.Б-ын нэхэмжлэлийн шаардлагаас хамгаалагдана.”  гэж дүгнэсэн байна.

15. Хоёр шатны шүүх хэрэгт ач холбогдол бүхий үйл баримтыг адил тогтоосон байна. Өөрөөр хэлбэл, анхан болон давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч Ч.Б нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байх үедээ хариуцагч Б.Б-д өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн, уг үл хөдлөх эд хөрөнгө цааш хэд хэдэн этгээдэд дамжин шилжиж, бүртгэлд зохих өөрчлөлтүүд орж явсан талаарх үйл баримтыг зөрүүгүй тогтоосны зэрэгцээ зохигч эдгээр үйл явдал болсон тухайд маргаагүй.

Харин ийнхүү үл хөдлөх эд хөрөнгө дамжин шилжих үндэслэл болсон хэлцлүүдийн хүчин төгөлдөр байдлын тухайд анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт өөр байна. Тодруулбал, анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч Ч.Б, хариуцагч Б.Б нарын хооронд байгуулагдсан 2438 дугаартай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцох үндэстэй, улмаар энэ хэлцлийн үндсэн дээр байгуулсан бусад хэлцлүүд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн бол, давж заалдах шатны шүүх дээр дурдсан 2438 дугаартай хэлцэл (Ч.Б ба Б.Б)-ийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлсэн хэлцэл гэж дүгнэн, дараагийн хэлцлүүд нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т хамаарахгүй, бие даасан хэлцэл гэж үзсэн байна.  

Дээрх байдлаар хоёр шатны шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгө нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхээс гарах шалтгаан болсон анхны хэлцэл буюу 2438 дугаартай хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдлын талаар адил дүгнэлт өгсөн боловч анхан шатны шүүх шийдвэрийн дүгнэлт хэсэгт холбогдох хуулийн зүйл, заалтыг баримтлаагүй, Иргэний хуулийн чухам аль үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан нь ойлгомжгүй, түүнчлэн анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус байх хэлцлийн талаар дүгнэсэн атлаа “хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцох” гэх хууль зүйн ялгаатай ойлголтыг хэрэглэн, зохицуулалт нь өөр эрх зүйн нэр томьёог хольж хэрэглэсэн алдаа гаргажээ. Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн энэ алдааг залруулж, нэхэмжлэгч Ч.Б, хариуцагч Б.Б нарын хооронд байгуулсан хэлцэл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан хүсэл зоригийн дутагдал бүхий дүр үзүүлсэн хэлцэл байх тул байгуулсан цагаасаа хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарна гэж үзсэн нь үндэслэл бүхий болсон.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д “Энэ хуулийн 56.1-д заасан хэлцэл хийсэн талууд нь уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй” гэж заасан. Хариуцагч Б.Б нэхэмжлэгчтэй байгуулсан хэлцлийнхээ хүчин төгөлдөр бус талаар маргаагүй хэдий ч энэ үл хөдлөх эд хөрөнгийг цааш борлуулсан хэд хэдэн хэлцэл байх тул хэлцлийн зүйлийг хариуцагч Б.Б нь нэхэмжлэгч Ч.Б-д буцааж өгөх бодит боломжгүй болж, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө хариуцагч Б.Б-ийн хяналт, мэдлээс нэгэнт гарсан байна. Иймд нэхэмжлэгч Ч.Б хариуцагч Б.Б-тэй байгуулсан 2438 дугаартай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгосны үр дагаварт үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч Б.Б-ээс шаардсан нь биелэх боломжгүй, харин уг хариуцагчид холбогдуулан хүчин төгөлдөр бус хэлцлээс учирсан хохирлоо арилгуулах хууль зүйн боломжтой.

Энэ талаар хоёр шатны шүүх тухайлан дүгнэлт хийгээгүйг дээрх байдлаар залруулна.

16. Анхан шатны шүүх 2438 дугаартай хэлцлээс цаг хугацааны хувьд хожим хийгдсэн 2486 (Б.Б ба Ч.Г), 2100 (Ч.Г ба Б.Н) дугаартай хэлцлүүдийн талаар тус тусад нь дүгнэлт өгч, эрх зүйн харилцааг ялгаж тайлбарлалгүй хэт ерөнхий дүгнэлт өгч, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийгдсэн бусад хэлцэл шууд хүчин төгөлдөр бус байна гэсэн нь хууль зүйн алдаатай болжээ.

Харин давж заалдах шатны шүүх цаг хугацааны хувьд 2438 дугаартай хэлцлийн дараа нэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаар байгуулсан хэлцлүүд хүчин төгөлдөр байхын тулд бие даасан буюу өмнө байгуулсан хүчингүй хэлцэлтэй хамааралгүй байх шинжийг агуулах ёстой талаар дүгнэсэн нь зөв байна.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасан “дээр дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр байгуулсан бусад хэлцэл” гэх агуулгыг аливаа шалгуургүй, шууд хэрэглэх боломжгүй. Энэ зүйлд заасан хэлцэлд хүчин төгөлдөр бус хэлцэлтэй шалтгаант нөхцөл байдлаар салшгүй холбогдсон, энэ хэлцэл хүчин төгөлдөр бус болсноор эрх зүйн үндэслэл нь үгүйсгэгдэх хэлцлийг хамааруулан ойлговол зохино.[1] Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн дараа хэлцлийн зүйл болох эд хөрөнгө болон эрхийн талаар хийсэн хэлцэл болгоныг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлийг уг заалтын зохицуулалт үүсгэхгүй.[2] Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т зааснаар хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байхын тулд дээр дурдсан шалтгаант холбооны шинж нь мөн зүйлийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д заасан хүсэл зоригийн дутагдлыг үүсгэх үндэслэл болох боломжтой.  

Давж заалдах шатны шүүх Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2022.10.24-ний өдрийн 2486 дугаар гэрээ, Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулсан 2023.08.28-ны өдрийн 2100 дугаар гэрээнүүд нь Ч.Б, Б.Б нарын хооронд 2021.10.23-ны өдөр байгуулагдсан 2438 тоот гэрээтэй салшгүй холбоотой гэж үзэхгүй гэж дүгнэхдээ хэлцэл байгуулсан талын хүсэл зориг, итгэл үнэмшил, гэрээ байгуулах үеийн талуудын байр суурь, бизнесийн харилцан хамаарал, хэлцэл байгуулахдаа суурилсан мэдээллийг харгалзан дүгнэлт өгсөн нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтад үндэслэсэн байна.  

Хариуцагч Б.Б нь нэхэмжлэгч Ч.Б-тай байгуулсан 2438 дугаартай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрсөн тайлбарыг давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд гаргасны зэрэгцээ энэ хэлцлийн дараа хариуцагч Ч.Г-тэй байгуулсан 2486 дугаартай хэлцлээ мөн хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарлаж байна. Гэвч ингэхдээ хуулийн аль үндэслэлээр 2486 дугаартай хэлцлийг хүчингүй гэж үзэж байгаа нь тодорхой бус, энэ тайлбараа дэмжсэн баримт гаргаагүй байх тул түүнтэй байгуулсан хэлцлийн нөгөө тал болох Ч.Г-ийн “үл хөдлөх эд хөрөнгийг 200,000,000 төгрөгөөр худалдаж авсан” тухай тайлбар, тус тайлбараа нотлохоор хэрэгт өгсөн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах тухай 2486 дугаартай гэрээ, хариу төлбөрт 200,000,000 төгрөгийг Б.Б-д шилжүүлсэн банкны баримт /хх-ийн 155 дугаар тал/, эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ зэрэгт суурилан Б.Б, Ч.Г нарын хооронд байгуулсан 2486 дугаартай хэлцлийг хүчин төгөлдөр гэж үзсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт үндэстэй.  

Иймд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаарх 2486, 2100 дугаартай хэлцлүүдийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-т заасан үндэслэлээр хүчингүй гэж үзэхгүй.

17. Нэхэмжлэгч Ч.Б нь хариуцагч Ч.Г, хариуцагч Б.Н нарын хооронд байгуулсан 2100 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийг бэлэглэх тухай хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж маргасан. Ингэхдээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10-д зааснаас гадна талууд бэлэглэх хүсэл зориггүй, өрөнд тооцон шилжүүлсэн гэх атлаа бэлэглэлийн гэрээ байгуулсан нь хууль бус болсон гэжээ. Энэ тохиолдолд нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-т заасан өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор байгуулсан хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх үндэслэлээр маргасан гэж үзэхээр байна.   

Хоёр шатны шүүх зохигчийн маргаанд хөндөгдсөн дээрх асуудлаар тухайлан дүгнэлт өгсөнгүй. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.4-т “Сонирхогч этгээд хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг арилгуулахаар шаардаж болно.” гэж заасан. Тус зүйл, заалтаар хүчин төгөлдөр бус хэлцлээс бий болсон үр дагаврыг гуравдагч этгээд арилгуулахтай холбоотой харилцааг зохицуулсан байх ба нэхэмжлэгч Ч.Б нь хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулсан хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдлын талаар шаардлага гаргаж, үр дагаврыг арилгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан гэж үзэхээр байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэх үнэн хүсэл зориггүй боловч дүр үзүүлэн Б.Б-тэй хэлцэл хийсний улмаас түүний үл хөдлөх эд хөрөнгө нэхэмжлэгчийн мэдлээс гарч цааш дамжин борлогдсон нөхцөл байдал байх тул хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчингүй гэж маргах эрх нэхэмжлэгч Ч.Б-д үүссэн, тэрээр Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.4 дэх хэсэгт заасан сонирхогч этгээдэд хамаарч болно.

18. Хариуцагч Ч.Г, Б.Н нар нь махны бизнесээр харилцан хамааралтай, тодорхой хугацаанд энэ чиглэлээр ажиллаж байгаа, улмаар Ч.Г нь Б.Н-аас худалдаж авсан махны үнээ төлөөгүйгээс 500 гаруй сая төгрөгийн өр үүссэн талаар адил тайлбар гаргасан. Энэ өрөндөө тооцож Ч.Г маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг Б.Н-д шилжүүлэн өр авлагын тооцоо дууссан гэж шүүх хуралдаанд тайлбарласан байх ба холбогдох нотлох баримтыг хэрэгт өгсөний дотор талуудын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулсан Төлбөр барагдуулах хэлцэл гэх баримт хавтаст хэргийн 185 дугаар талд авагджээ. Энэ гэрээний 1 ба 2 дахь хэсэгт Ч.Г-ийн төлбөл зохих нийт төлбөр 509,945,000 төгрөгт тооцон үл хөдлөх эд хөрөнгийг Б.Н-д шилжүүлэхээр тохирсон талаар дурдсан байна.

Гэвч Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газраас ирсэн лавлагаанаас үзвэл хариуцагч Б.Н-д өмчлөх эрх шилжих үндэслэл болсон хэлцэл гэдэгт Ч.Г, Б.Н нарын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулсан 2100 дугаартай бэлэглэлийн гэрээг дурдсан байна. Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч Ч.Г, Б.Н нар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 509,945,000 төгрөгийн өрийг хаах зорилгоор шилжүүлсэн гэх атлаа эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт бэлэглэлийн гэрээг үндэслэсэн мэт баримт бүрдүүлсэн нь хууль бус байх ба тодорхой үнийн дүн бүхий хэлцэлд татвар төлөхөөс зайлсхийж, үнэ төлбөргүй хэлцэл байгуулсан мэт ойлголт төрүүлэхийг эрмэлзсэн нь бэлэглэлийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-т заасан өөр хэлцлийг халхавчилсан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх үндэслэл болж байна.

19. Хэдийгээр хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд байгуулсан 2100 дугаартай бэлэглэлийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байх боловч хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд суурилан хийгдсэн өмч шилжүүлэх тухай талуудын тохиролцоо биежиж үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд өөрчлөлт орсон байна. Өөрөөр хэлбэл хүчин төгөлдөр бус бэлэглэлийн гэрээгээр халхавчлагдсан хэлцэл болох төлбөр барагдуулах хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл үгүй. Иймд хүчин төгөлдөр бус бэлэглэлийн гэрээнд бус харин хүчин төгөлдөр хэлцэл болох төлбөр барагдуулах хэлцэлд суурилан өмч шилжүүлэх хэлцэл хийгдсэн гэж үзэх бөгөөд нэгэнт төлбөр барагдуулах хэлцэл хүчин төгөлдөр тул өмчийг буцаан шилжүүлэх шаардлагагүй гэж үзнэ.

Харин бэлэглэлийн гэрээний хүчин төгөлдөр бус байдлаас үл хамааран төлбөр барагдуулах хэлцлийг хүчин төгөлдөр гэж үзсэн нь тус хэлцлийн улмаас бий болох татварын болон нийтийн эрх зүйн бусад үүргээс хэлцлийн талуудыг чөлөөлөхгүй бөгөөд энэ талаар хуульд заасан үүргээ хэрэгжүүлж, зохих хариуцлагаа хүлээх ёстойг хэлцэл хийгч талуудад тайлбарлах нь зүйтэй гэж үзлээ.

20. Хариуцагч Б.Н-ын өмчлөлөөс үл хөдлөх эд хөрөнгийг гаргуулж, өөрт шилжүүлэхийг даалгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан. Нэхэмжлэгч уг шаардлагын эрх зүйн үндэслэлийг нарийвчлан дурдаагүй байх боловч хэргийн баримт, шүүх хуралдааны тэмдэглэлээс дүгнэвэл хариуцагч Б.Н-д үл хөдлөх шилжиж ирсэн хэлцлүүдийг тус бүрд нь хүчин төгөлдөр бус гэж тогтоолгосноор Б.Н-ын өмчлөлд үл хөдлөх эд хөрөнгө үндэслэлгүй шилжиж ирсэн буюу өөрийгөө Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасан шаардах эрхтэй гэж ойлгон мэтгэлцсэн байна. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хангаж, давж заалдах шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгожээ. Энэ талаарх давж заалдах шатын шүүхийн шийдэл үндэстэй.

Учир нь хариуцагч Б.Н маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг Төлбөр барагдуулах хэлцэлд суурилан шилжүүлэн авсныг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй бөгөөд тэрээр өмчлөх эрхийг хүчин төгөлдөр гэрээний дагуу олж авсан гэж үзнэ. Харин нэхэмжлэгч Ч.Б үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхээ шилжүүлэх хэлцлийг бусадтай сайн дураараа, алдаатай хэдий ч түүнийг мэдсээр байж өөрийн хүсэл зоригийн хүрээнд байгуулсан. Хэдийгээр нэхэмжлэгч Ч.Б-ын хариуцагч Б.Б-тэй байгуулсан хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байх боловч энэ хэлцэлд гэм буруугүй этгээд болох хариуцагч Б.Н-аас хэлцлийн үр дагаврыг арилгахыг шаардах эрх гэрээний ба гэрээний бус эрх зүйн аль ч үндэслэлээр нэхэмжлэгчид олгогдоогүй байна.

21. Дээр дурдсаныг нэгтгэн дүгнэвэл нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах байдлаар шийдвэрлэж, шийдвэр, магадлалд зохих өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна

21.1 Ч.Б болон Б.Б нарын хооронд 2021.10.23-ны өдөр байгуулсан 2438 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т зааснаар дүр үзүүлсэн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэж, энэ хэлцлээс учирсан хохирлоо буруутай этгээдээс шаардах эрх нээлттэй болохыг дурдах замаар нэхэмжлэлийн энэ хэсгийг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй.  Энэ талаарх анхан шатны шүүхийн тодорхой бус, ерөнхий дүгнэлтийг залруулж, давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлтийг дэлгэрүүлнэ.

21.2 Хариуцагч Б.Б, Ч.Г нарын хооронд 2022.10.24-ний өдөр байгуулагдсан 2486 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно. Энэ талаарх анхан шатны шүүхийн гаргасан эрх зүйн алдаатай дүгнэлтийг залруулсан давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт үндэстэй.

21.3 Хариуцагч Ч.Г, Б.Н нарын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.3-т заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх ба энэ талаар гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэр болон давж заалдах шатны шүүхийн магадлалд өөрчлөлт оруулж, эрх зүйн дүгнэлтийг нэмж тусгана.

21.4 Хариуцагч Б.Н-ын өмчлөлөөс үл хөдлөх эд хөрөнгийг гаргуулж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно. Хэдийгээр өмчлөх эрхийг бэлэглэлийн гэрээнд суурилан шилжүүлсэн мэт байх боловч үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх талуудын хүсэл зориг бэлэглэлийн бус, төлбөр барагдуулах хэлцэлд суурилсан гэж үзэн уг хэлцэлд үндэслэн өмчлөх эрх шилжүүлснийг хүчингүй гэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

22. Хариуцагч Б.Н бусдын хууль бус эзэмшлээс эд хөрөнгөө чөлөөлүүлэх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг анхан шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгож, давж заалдах шатны шүүх хангаж шийдвэрлэсэн. Сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн давж заалдах шатны шүүхийн шийдэл Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасанд нийцсэн, хууль зүйн үндэслэлтэй болжээ.

Учир нь хууль ёсны өмчлөгч бусдын хууль бус эзэмшлээс эд хөрөнгөө шаардан гаргуулах эрхтэй ба эзэмшигч этгээд өөрийн эзэмшлийг гэрээ буюу хуульд заасан үндэслэлтэй болохыг нотлоогүй бол эд хөрөнгийг өмчлөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх үүрэгтэй. Иймд энэ талаарх давж заалдах шатны шүүхийн шийдлийг хэвээр үлдээнэ.

23. Хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ч.Мягмарсүрэн маргааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн өнөөгийн зах зээлийн үнэлгээ 3 тэрбум гаруй төгрөгөөр хэмжигдэх атал талууд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 200,000,000 төгрөгөөс 500,000,000 төгрөгийн хооронд үнэлж байгаа нь эдгээр бүх хэлцлүүд хүчин төгөлдөр бус буюу хариуцагч нар өөр хоорондоо хуйвалдсан байх боломжийг илтгэнэ гэх агуулгаар хяналтын гомдол гаргажээ. Гэвч маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тухайд аливаа баримт хэрэгт авагдаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг анх 2020.06.10-ны өдөр эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр мэдүүлэг гаргах үедээ 100 хувийн гүйцэтгэлтэй талаар мэдүүлж, 300,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн тэмдэглэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувийн хэрэгт авагджээ.

Нөгөөтэйгүүр үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ өндөр байх нь дангаараа хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй. Учир нь талууд харьцангуй өндөр үнэтэй зүйлийг ч үнэ төлбөргүй бэлэглэх харилцаанд орох нь түгээмэл тул өөр бусад эргэлзээгүй баримтаар дэмжигдээгүй бол өндөр үнэтэй хөрөнгийг хямд үнээр худалдсан тухай үйл баримт нь хуульд тодорхой заасан цөөн тохиолдлоос бусад үед дангаараа хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэх үндэслэл болдоггүй.  

24. Түүнчлэн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авч буй этгээд хөрөнгийг бодитой хараагүй, судлаагүй атлаа хэлцэл хийж байгаа нь тухайн хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохоор тайлбарлаж, энэ талаар хяналтын гомдолдоо дурдсан байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах харилцаа нь хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах харилцаанаас ялгаатай бөгөөд худалдан авагч үл хөдлөх эд хөрөнгийг өдөр тутамдаа амьдран суух, бусдад хөлслөх, ажил үйлчилгээ эрхлэх, эсхүл томоохон цар хүрээтэй үйлдвэрлэл эрхлэх зорилгоор ч худалдан авах боломжтой. Иймд үйлдвэрлэл, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, байгууламжийг худалдан авах хэлцэл хийж буй үед эн тэргүүнд хэлцлийн хууль зүйн эрсдлийг тооцох зорилгоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, барьцааны эрх болон эд хөрөнгийн хязгаарлагдмал эрхийн талаарх мэдээллийг агуулсан бүртгэлийг шалгах нь ердийн ухамсрын хүрээнд боломжит үйлдэлд тооцогдоно. Хууль зүйн шалгалтыг зохих түвшинд хийж, эрх зүйн эрсдлээ тооцсон бол тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн биет байдлын доголдлын эрсдлийг хэрхэн удирдах, биечлэн шалгах, эсхүл шалгалгүйгээр худалдан авах эсэх нь худалдан авагчийн хүсэл зоригт хамаарна. Иймд худалдан авагчид үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн биет байдлын талаар огт мэдээлэлгүй атлаа хэлцэл хийсэн нь хүчин төгөлдөр бус гэх үндэслэл мөн гэсэн гомдол гаргагчийн тайлбарыг хүлээн авах боломжгүй. Энэ нь хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдалд нөлөөлөхгүй.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг үзэж шалгасан, эсхүл шалгаагүй талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй байх боловч энэ үйл баримт тогтоогдсон гэж үзэн хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдлыг тодорхойлох урьдчилсан нөхцөл гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт алдаатай тул дээрх байдлаар залруулна.   

25. Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.З, хариуцагч Б.Б-ийн өмгөөлөгч Ц.Мягмарсүрэнгийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалд зохих өөрчлөлт оруулав.  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн 210/МА2025/01855 дугаар магадлалын Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалт, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 192/ШШ2025/02928 дугаар шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг

 “Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2, 56.1.3-т заасныг тус тус баримтлан Ч.Б болон Б.Б нарын хооронд 2021.10.23-ны өдөр байгуулсан 2438 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээ, Ч.Г, Б.Н нарын хооронд 2023.08.28-ны өдөр байгуулсан 2100 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоож, хариуцагч Б.Б, Ч.Г нарын хооронд 2022.10.24-ний өдөр байгуулагдсан 2486 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах-худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл болохыг тогтоолгох тухай нэхэмжлэгч Ч.Б-ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг  хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг

   “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасныг баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204*** дугаартай, Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн *** дүгээр хороо, *** гудамж, *** тоот хаягт байршилтай, 1556.9 м.кв талбайтай, аялал жуулчлалын зориулалттай, 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх  эд хөрөнгийг нэхэмжлэгч Ч.Б-ын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай хариуцагч Б.Н-ын сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хариуцагч Б.Н-ын өмчлөлөөс дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Ч.Б-ын үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж, шийдвэрийн Тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтыг

   “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Ч.Б-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 2,315,000 төгрөг, хариуцагч Б.Н-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч Ч.Б-аас 70,200 төгрөгийг гаргуулан хариуцагч Б.Н-д, хариуцагч Б.Б-ээс 657,950 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Ч.Б-д олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэр, магадлалын бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4 дэх заалтыг баримтлан нэхэмжлэгч Ч.Б нь хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.12.03-ны өдөр 2,386,100 төгрөг, хариуцагч Б.Б нь  хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2025.12.08-ны өдөр 2,385,200 төгрөг тус тус төлснийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                     ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Б.УНДРАХ

                      ШҮҮГЧИД                                                 Н.БАТЗОРИГ

                                                                                        Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                        Н.БАЯРМАА

                                                                                        Д.ЦОЛМОН