2022         03          22

182/ШШ2022/00761

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ж.Цэнгэл даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч:, “Ж” ХХК /РД:5463726/,

 

Хариуцагч:, НГазар /РД:5368138/,

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: Хан-Уул дүүрэг, Мишээл барилгын их дэлгүүр, 22 тоотод байрлах, “Д” ХХК /РД:5692873/,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Ж,

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч  Ч.Т

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Цогзолмаа нар оролцов.

 

/хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр ирээгүй  бөгөөд хэргийн оролцогчдын хүсэлтээр түүний эзгүйд хэргийг хянан хэлэлцэв/

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч “Ж” ХХК шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон  нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Жадамба шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

“Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн, төлбөрт хураагдсан Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206062252, Ү-2206062253 дугаартай, Хан-Уул дүүрэг дүүргийн 15дугаар хороо, Үйлдвэр /17042/, Туул гол гудамж 97в байрны 83, 84 тоот хаягт  байршилтай 59, 31,22 м.кв талбайтай орон сууцнуудын үнэлгээг хүчингүй  болгуулах  тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан.

Уг орон сууцнуудын онцлог нь тус тусдаа өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй  орон сууцны зохион байгуулалтыг өөрчилснөөр нэг орон сууцны зохион байгуулалттай болж, нийт талбайн хэмжээ өөрчлөгдсөн. Энэ талаар нотлох баримтыг 2022 оны 02 дугаар сарын 24-ний өдөр шүүхэд хүргүүлсэн. Маргаан бүхий орон сууц нь “Ж” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй хэдий ч орон сууцанд  компанийн удирдлага нь гэр бүлийн гишүүдийн хамт амьдардаг. Улсын бүртгэлд  83 тоотоор бүртгүүлсэн юм байна. “Ланд Бимион констракшн ХХК-иар 83 тоот 3 өрөө орон сууцны талбайн хэмжилтүүдийг хийлгэсэн. Тус компани орон сууцны талбайн хэмжилтүүдийг холбогдох  стандарт, аргачлалыг үндэслэн гаргасан ба сууцны  нийт талбайн хэмжээ 90.22 м.кв бус, харин 93.37 м.кв талбайтай гэж тооцсон.

“Бэсгэ” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин С.Мөнхжаргалын хөрөнгийн  үнэлгээний тайланг үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Тус тайланд орон сууцны талбайн хэмжээг 90.22 м.кв  гэж бичиж, 215.146,100 төгрөгөөр үнэлсэн.

Бид хөрөнгийн үнэлгээний тайлантай танилцахад, төлбөрт хураагдсан орон   сууцны үнэ цэнийг ижил байршилд байрлах орон сууцны үнэлгээтэй харьцуулсан эсэх нь ойлгомжгүй, орон сууцны талбайн хэмжээ, байрлалын итгэлцүүр, чанар хийц, давуу тал, онцлог зэргийг  харгалзан зах зээлийн бодит  үнийг тогтоосон эсэх нь тайланд тусгагдаагүй, энэ талаар баримтууд байдаггүй. Манайхаас тухайн  орон сууцнуудын зах зээлийн үнийн саналыг авсан боловч, огт харгалзан үзээгүй  байна. “Бэсгэ” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээчин С.Мөнхжаргалын үнэлгээ нь бодит бус талбайн хэмжээг үндэслэж , зах зээлийн үнэлгээг бодитоор гаргаагүй гэж үзэж байна.    

Иймд “Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн, төлбөрт хураагдсан Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206062252, Ү-2206062253 дугаартай, Хан-Уул дүүрэг дүүргийн 15дугаар хороо, хороо, Үйлдвэр /17042/, Туул гол гудамж 97в байрны 83,84 тоот хаягт  байршилтай 59, 31,22 м.кв талбай орон сууцнуудын үнэлгээг хүчингүй  болгож өгнө үү гэв.   

 

2. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “ Дэй холи таун” ХХК  хариу тайлбартаа болонхариуцагчийн  итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч. Түвшинжаргал шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 1565 дугаар захирамжаар зохигдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Уг захирамжаар  “Ж” ХХК нь 56.955.200 төгрөгийг “Дэй холи таун” ХХК-д төлж барагдуулахаар тохиролцсон боловч, “Д” ХХК нь өнөөдрийг хүртэл төлбөрөө авч чадаагүй хохироод явж байна.

Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэийн ажиллагаа  хуулийн дагуу явагдаж байгаа тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэх тайлбараа дэмжиж байна. Нэхэмжлэгч тал орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүүтэй гарсан гээд байна. Тухайн хаягт байрлах 83, 84 тоотын хоёр орон сууцыг нийлүүлж, нэг орон сууц болгосоны дараа, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаагаар үнэлгээ тогтоолгосон байдаг. “Ж” ХХК-ийн өмчлөлд бус тус, тусдаа өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй. Энэ тухай үнэлгээний тайланд тусгагдсан байдаг учраас  талбайн зөрүү  гарсан зүйл байхгүй. 2020 оны 10 дугаар сард “Бэсгэ” ХХК-иар  үнэлгээ тогтоолгосон Харин нэхэмжэлгч тал 2022 оны 02 дугаар сард “Арвижих эстимэйт” ХХК-иар үнэлүүлсэн үнэлгээний тайланг гаргаж өгч байна. Эдгээр үнэлгээ цаг хугацааны хувьд өөр өөр байдлаар  үнэлэгдэнэ. Өнөөдрийн зах зээлийн нөхцөл байдалд барилгын материалын үнэ, байрны үнэ ханш нэмэгдээд байгаа болохоор 2020 оны 10 сар, 2022 оны 02 дугаар сарын хооронд 4 сарын хугацааны үнийн хэлбэлзэл байх асуудал байна. Шийдвэр гүйцэтгэлийн тухай хуульд зааснаар шийдвэр гүйцэтгэгч талуудын хүсэлтээр анхны үнэлгээг тогтоосноос хойш 6 сараас багагүй хугацааны дараа дахин үнэлгээ тогтоолгож болно. Үнэлгээ хийгдснээс хойш, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа 6 сарын дотор явагдаж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв. 

 

3. Нэхэмжлэгчээс хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ,  итгэмжлэл,  2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 12/16 дугаар  анхны албадан дуудлага зохион байгуулах тухай тогтоол, 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн Хоёр дах  албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын шийдвэр гүйцэтгэх албаны 2021 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн 09/2873 тоот “гомдолд хариу өгөх тухай”, “Бэсгэ” ХХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, “Арвижих-Эстимейт”ХХК-ийн  2022 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан” Ланд Бимион” ХХК-ийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 01дугаар “Хан-Уул дүүрэг, 1-р хороо Дөл хотхоны 5-р блок байрны 83 тоот 3 өрөө орон сууцны талбайн хэмжилтийн баримт” , тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 182/ШЗ2021/10334дугаар “Нэхэмжлэл  хүлээн авахаас татгалзах тухай” захирамж, тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11дүгээр сарын 25-ны өдрийн 182/ШЗ2021/11178 дугаар “Хүсэлт шийдвэрлэх тухай” захирамж, тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 17-ны өдрийн 182/ШЗ2021/12213 дугаар “Гомдол гаргаагүйд тооцох тухай” захирамж, зэрэг нотлох баримтуудыг гаргаж өгсөн.

 

4. Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн  төлөөлөгч Ч.Баянмөнхөд 2021 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдөр нэхэмжлэлийн хувийг гардуулсан тухай баримт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, итгэмжлэл, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын даргын 2021 оны 04дүгээр сарын 29-ний өдрийн б/385 дугаар “Х.Оюунболдыг  албан тушаалд томилох тухай” тушаал, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2020/01565 дугаар “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамж, тус шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 182/ШЗ2020/07815 дугаар “Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай” захирамж, 2020 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 182/ГХ2020/00613 дугаар гүйцэтгэх хуудас, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх  газрын ахлах шийдвэр гүйцэтэгчийн 2020 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдрийн 20300803 дугаар “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай тогтоол, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр газрын 2020 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдрийн 4/5944, 2020 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 4-121/33992, 4-121/33952, 4-121/33954 дугаар бүхий албан бичгүүд, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 20300803/121 дугаар “Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэл түдгэлзүүлэх тухай тогтоол” хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн лавлагаа, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн тэмдэглэл, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд оролцогч талуудад эрх үүрэг тайлбарласан тухай баримт,  2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 20300803/01 дугаар “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай” тогтоол, 2020 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрийн  20300803/121 дугаар “Төлбөр төлөгчийн банк дахь данс битүүмжлэх, хасалт хийх тухай” тогтоол,  2021 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 20300803/121 дугаар “төлбөр төлөгчийн гадаадад зорчих эрх түдгэлзүүлэх тухай мэдэгдэх хуудас, “2021 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 20300803/05 дугаар “Эд хөрөнгө хураах тухай” тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдрийн тэмдэглэл, “Ж” ХХК-ийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 12 дугаар  дугаар  “орон сууцыг худалдан борлуулах үнийн санал” шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 29-ний өдрийн тэмдэглэл “Д” ХХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 04-ний өдрийн “шинжээч томилуулах тухай” хүсэлт, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2021 оны 10 дугаар сарын  08-ны өдрийн 10/260дугаар “Шинжээч томилох тухай тогтоол”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн тэмдэглэл, шидвэр гүйцэтгэгчийн  2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн “Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан” тэмдэглэл, 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн “Шинжээч томилох тогтоол гардуулан өгөх” акт, Хөрөнгийн үнэлгээний “Бэсгэ” ХХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, шийдвэр гүйцэтгэгчийн  2021 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн  тэмдэглэл” 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4-121/19590 дугаар “Жигүүрт  Хөлөг” ХХК-д үнэлгээний мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн “Ж” ХХК-ийн захирал Б.Уламбаярт 20 хуудас бүхий үнэлгээний тайлан танилцуулж, мэдэгдсэн тухай” тэмдэглэл, 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4-121/19594 дугаар “Дэй холи таун” ХХК-д үнэлгээний мэдэгдэл хүргүүлсэн тухай албан бичиг, 2021 оны 11дүгээр сарын 16-ны өдрийн 4-121/22158 дугаар “Ж” ХХК-д     мэдэгдэл , тогтоол хүргүүлэх тухай” албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн  2021 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийн  тэмдэглэл, 2021 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн  12/16 дугаар “Анхны  албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай тогтоол” “Ж” ХХК-ийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр “Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр газрын тасгийн дарга бөгөөд ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид  гаргасан гомдол, шийдвэр гүйцэтэгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн 09/2873 дугаар “Жигүүрт  Хөлөг” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Б.Уламбаярт гомдолд хариу өгөх тухай” албан бичиг зэрэг баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн.

 

5. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд “Дэй холи таун” ХХК-иас, 2022 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн “бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцох тухай” хүсэлт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ,  итгэмжлэл,  тайлбар зэргийг баримтаар гаргаж өгсөн .

                                                           

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч “Ж” ХХК нь хариуцагч НГазарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

2. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас төлбөрт хураагдсан орон сууцнуудыг 215.146.100 төгрөгөөр үнэлэгдсэн болохыг мэдэгдэж, үнэлгээний тайланг 2021 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр төлбөр төлөгч “Ж” ХХК-д танилцуулж, хуулбар хувийг өгсөн.  “Бэсгэ” ХХК-ийн үнэлгээчин С.Мөнхжаргал нь Олон улсын стандарт , хөрөнгийн стандартууд албан ёсоор орчуулагдан хэвлэгдээгүй байхад, орон сууцыг үнэлэхдээ эдгээр стандарт аргачлалуудыг баримтласан мэтээр тайландаа тусгасан, уг орон сууцны үнийн саналыг манай компаниас авсан атлаа үүнийг харгалзаж үзээгүй, ижил байршилд байрлах орон сууцны үнэлгээтэй харьцуулсан эсэх нь тодорхойгүй, орон сууцны талбайн хэмжээ, байрлалын итгэлцүүр, чанар хийц, давуу тал онцлог зэргийг харгалзан үзээгүй, зах зээлийн үнэлгээг бодитоор тогтоогоогүй, Тухайн төлбөрт хураагдсан орон сууцнуудын онцлог нь тус тусдаа өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй 2 орон сууцны зохион байгуулалтыг өөрчилж, нэг орон сууц болгосноор нийт талбайн м.кв-ын хэмжээ өөрчлөгдсөн. Маргаан бүхий орон сууц нь “Ж” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй хэдий ч орон сууцанд  компанийн удирдлага нь гэр бүлийн гишүүдийн хамт амьдардаг. “Ланд Бимион констракшн” ХХК-иар 83 тоот 3 өрөө орон сууцны талбайн хэмжилтүүдийг хийлгэж, “Арвижих эстимэйт” ХХК-иар үнэлүүлсэн. Эдгээр компаниуд орон сууцны талбайн хэмжилт, үнэлгээг  холбогдох  стандарт, аргачлалыг үндэслэн гаргасан ба сууцны  нийт талбайн хэмжээ 93.37 м.кв, 245.984.830 төгрөгөөр үнэлэгдсэн ...” гэж тодорхойлж байна. 

 

3. Шүүх хэрэгт авагдсан, тодорхойлох хэсэгт дурдагдсан зохигчдын гарган өгсөн нотлох баримтуудын хүрээнд дүгнэлт хийж, дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

4. “Ж” ХХК нь Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШЗ2020/01565 дугаар “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай”  захирамжаар 56.955.200 төгрөгийг “Дэй холи таун” ХХК-д төлөх үүрэг хүлээсэн байх ба шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй, төлбөрийг төлөөгүй, “Дэй холи таун” ХХК-ийн хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэлийн байгууллага албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явуулжээ./х.х-ийн 59-76,79-84 тал /

Өөрөөр хэлбэл, 2020 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдөр 182/ГХ2020/00613 тоот гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж эхэлсэн байх ба хариуцагч НГазар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх  тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд зааснаар шийдвэр гүйцэтгэлийн баталгаажуулахаар, “Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хурааж, хөрөнгийг үнэлэх  уг ажиллагаанд шинжээч оролцуулахаар шинжээч томилж байгаа нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн хууль тогтоомжид заасан үндэслэл журмын хэрэгжүүлж буй арга хэмжээний нэг хэсэг нь  гэж үзэхээр байна./х.х-ийн 77-78,тал /

 

5. Хариуцагч НГазар нь төлбөр төлөгч “Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206062252, Ү-2206062253 дугаарт тус тус  бүртгэгдсэн Хан-уул дүүрэг 15 дугаар хороо, Туул гол гудамж 97в байр 83 тоотод байрлах 59 м.кв талбайтай, мөн хаягт байрлах 84 тоотын 31.22 м.кв талбайтай орон сууцыг, 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдөр битүүмжлэн, 2021 оны 09 дугаар сарын 21-ны өдөр хураан авч, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгч тэмдэглэл үйлдсэн байх бөгөөд энэ ажиллагаанд төлбөр төлөгч, өмчлөгч нар гомдол гаргаагүй, шийдвэр гүйцэтгэлийн дээрх ажиллагаа хүчинтэй гэж үзэхээр байна. /х.х-ийн 85-86,90-91  тал/

Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1.-д зааснаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалддаг болно. Мөн хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1.-д зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтоодог бөгөөд үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилдог байна.

 

6. Төлбөр төлөгч “Ж” ХХК нь Хан-уул дүүрэг 15 дугаар хороо, Туул гол гудамж 97в байр 83 тоотод байрлах 59 м.кв талбай бүхий  орон сууцыг 330.000.000 төгрөг, 84 тоотод байрлах 31.22 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 120.000.000 төгрөгөөр, нийт 450.000 төгрөгийн үнийн санал гаргасныг төлбөр авагч “Дэй холи таун” ХХК-д зөвшөөрөөгүй, шинжээч томилуулах хүсэлт гаргажээ. /х.х-ийн 87-89 тал/

 

7. Дуудлага худалдаанд орох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч, төлбөр авагч тал харилцан тохиролцоогүй гэж үзэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 08-ны өдрийн 10/260 дугаар “шинжээч томилох тухай” тогтоолоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээдийг шинжээчээр томилж, үнэлгээний талаар дүгнэлт гаргуулсан байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 42.2-т зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болох ба шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална.

 

8. 2021 оны 10 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 10/260 тоот  тогтоолоор  “Бэсгэ” ХХК-ийг шинжээчээр томилохдоо, шинжээчийн хүлээх үүрэг, хариуцлагын талаар сануулж, гарын үсэг зуруулсан нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйл заалтад нийцжээ. /х.х-ийн 92-95 тал/

Дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Бэсгэ “ ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд байх бөгөөд үнэлгээ хийх үед тусгай зөвшөөрөл нь хүчинтэй байсан, тус компанийн үнэлгээчин С.Мөнхжаргалыг оролцуулахаар болсон нь хэргийн оролцогчдын тайлбар, хэрэгт цугларсан бичмэл нотлох баримтуудаар  тогтоогдож байх тул байх тул Иргэний хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.2-т зааснаар төлөөлөгч төлөөлүүлэгчээс олгосон бүрэн эрхийн хүрээнд дүгнэлт гаргасан гэж үзнэ./х.х-ийн 112 тал/

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д “хөрөнгийн үнэлгээ хийх арга, аргачлалыг ... тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртөгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж заажээ.

“Бэсгэ” ХХК нь төлбөр төлөгч “Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ,өртгийн болон зах зээлийн өртгийн хандлагын арга тус бүрээр үнэлгээ хийж, улмаар үнэлгээний дүнг нэгтгэн зах зээлийн үнэ цэнийг 215.146.100 төгрөг гэж тус тус тодорхойлжээ.

Хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтооход үнэлэгдэж буй хөрөнгийн өртөгийн өнөөгийн үнэ, байрлал, шинж чанар, орчны хувьд адил төстэй хөрөнгийн зах зээлд худалдах санал болгож буй үнэ цэнийг жишиж судалгаа хийж харьцуулсан нь үнэлгээний тайланд тус тус тодорхой тусгагджээ.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1-д зааснаар эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв гэж тооцогдох тул шинжээч Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206062252, Ү-2206062253 дугаарт  тус тус  бүртгэгдэн 000725749, 000725752 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээнд бичигдсэн орон сууцны талбайн хэмжээгээр буюу Хан-уул дүүрэг 15 дугаар хороо, Туул гол гудамж 97в байр 83 тоотод байрлах 59 м.кв талбайтай нэг өрөө орон сууц, мөн хаягт байрлах 84 тоотын 31.22 м.кв талбайтай орон сууцны нийт талбайг хэмжээг 90.22 м.кв гэж үнэлгээний тодорхойлсныг буруутгах боломжгүй, 2020 оны 11 дүгээр сары тооцсон байгааг буруутгах боломжгүй юм.

 

9. Шинжээч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2021 оны 10 дүгээр сарын 13-ны өдрийн байдлаар, зах зээлийн бодит  үнэ болох 215.146.100 төгрөгөөр тогтоосныг, Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар төлбөр төлөгч “Ж” ХХК-ийн захирал Б.Уламбаяр, төлбөр авагч “Дэй холи таун” ХХК нарт мэдэгдэж, үнэлгээний тайланг танилцуулсан болох нь хэргийн оролцогчдын тайлбар, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 4-121/19590, 4-121/19594 дүгээр мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр тогтоогдож байх бөгөөд эдгээр баримтыг нэхэмжлэгч  баримтаар үгүйсгээгүй.

“Ж” ХХК-ийн “Шинжээчийг төлбөр төлөгчийн гаргасан үнинй саналыг харгалзаагүй, хөрөнгийн үнэлгээг буруу тогтоосон” гэх тайлбарыг зөвтгөх боломжгүй байх бөгөөд нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбогдуулан гаргаж өгсөн “Арвижих-Эстимейт”ХХК-ийн 2022 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан” “Ланд Бимион” ХХК-ийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 01дугаар “Хан-Уул дүүрэг, 1-р хороо Дөл хотхоны 5-р блок байрны 83 тоот 3 өрөө орон сууцны талбайн хэмжилт” хийсэн гэх баримтуудыг гаргаж өгсөн боловч эдгээр баримтыг шинжээчийн дүгнэлтийг үгүйсгэх үндэслэл болгох боломжгүй байна.

 

10. Түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон ажиллагаа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн, шинжээч зах зээлийн бодит үнээс доогуур үнэлж, төлбөр төлөгчийг хохироож байгаа гэх нөхцөл байдал хэргийн оролцогчдын тайлбар болон хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн  өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно “  гэжээ.

 

11. Хэрэгт нотлох баримтаар авагдсан Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4-121/19590 дүгээр мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл зэргээс үзэхэд, хариуцагч НГазар нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т зааснаар төлбөр  төлөгч “Жигүүрт  хөлөг” ХХК-ийн захирал Б.Уламбаярт тус компанийн өмчлөлийн эд хөрөнгийн үнэлгээг 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдөр мэдэгдэж, үнэлгээний тайлантай 2021 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр танилцаж, гарын үсгээ зуржээ. /х.х-96-120 тал/

 

12. “Ж” ХХК нь үнэлгээний мэдэгдлийг 2021 оны 10 дугаар сарын 14-ний өдр хүлээн авч, 2021 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдөр танилцсан байх бөгөөд гомдлоо 2021 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр гаргасан, шүүх 2021 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 182/ШЗ2021/10334 дүгээр захирамжаар нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсан, нэхэмжлэгч 2021 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэлээ дахин гаргаснаас үзэхэд нэхэмжлэгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дох хэсэгт заасан хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхээр байна.

 

Иймд хариуцагч НГазарт холбогдох Хан-уул дүүрэг 15 дугаар хороо, Туул гол гудамж 97в байр 83 тоотод байрлах 59 м.кв талбайтай, мөн хаягт байрлах 84 тоотын 31.22 м.кв талбайтай орон сууцыг тус тус үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээний “Бэсгэ” ХХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн үнэлгээг  хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч “Ж” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 77 дугаар зүйлийн 77.1, 77.5-д заасан журмын дагуу 2022 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдрийн 09 цаг 00 минутад товлогдсон шүүх хуралдааны товыг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Өлзийсайхан, Ч.Батмөнх нарт 2022 оны 02 дүгээр сарын 24-ний өдөр шүүхийн мэдэгдэх хуудсаар мэдэгдсэн боловч шүүх хуралдаанд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хүрэлцэн ирээгүй тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.3-т зааснаар нэхэмжлэгчийн хүсэлтийг үндэслэж хариуцагчийн эзгүйд хэргийг хянан шийдвэрлэсэн болно. /х.х-ийн 174, 177 тал/

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул  хариуцагч НГазарт холбогдох Хан-уул дүүрэг 15дугаар хороо, Туул гол гудамж 97в байр 83 тоотод байрлах 59 м.кв талбайтай орон сууц, мөн хаягт байрлах 84 тоотод байрлах 31.22 м.кв талбайтай орон сууцыг тус тус  үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний “Бэсгэ” ХХК-ийн   2021 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч “Ж” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “Ж” ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын төвлөрсөн төсвийн дансанд хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн захирамжаар “шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх”-ээр авсан арга хэмжээ нь давах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол тэдгээрийг хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар хэвээр байхыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.5, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд хэргийн оролцогчид  14 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шүүхийн шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй. Шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шүүхийн шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                       Ж.ЦЭНГЭЛ