Б-гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, танхимын тэргүүн Н.Баярмаа, шүүгч Н.Батчимэг, Б.Ундрах, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2026/01467 дугаар шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 210/МА2026/00833 дугаар магадлалтай,

Б-гийн нэхэмжлэлтэй,

Л-д холбогдох

Өөрийн өмчлөлийн газар дээр баригдсан байшинг буулгуулж, газар чөлөөлүүлэх тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

40 м.кв газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох, газар өмчлөх эрхийг хэсэгчлэн шилжүүлэхийг даалгах, хохиролд 10,500,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгч Б-, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г, хариуцагч Л-, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор, шүүгч Х.Эрдэнэсувдын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б-, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г, хариуцагч Л-, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э, И, шүүх уралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б- нь хариуцагч Л-д холбогдуулан өөрийн өмчлөлийн газар дээр баригдсан байшинг буулгуулж, газар чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, 40 м.кв газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох, газар өмчлөх эрхийг хэсэгчлэн шилжүүлэхийг даалгах, хохиролд 10,500,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

2. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2026/01467 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Б-гийн өмчлөлийн, *** 40 м.кв талбай бүхий хувийн сууцыг нүүлгэхийг хариуцагч Л-д даалгаж,

Иргэний хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.1, 497 дугаар зүйлийн 497.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч Б-д холбогдох, *** 40 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлаж буй газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох, уг газрын өмчлөх эрхийг хэсэгчлэн шилжүүлэхийг даалгах, хохиролд 10,500,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Л-ы сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т тус тус заасныг баримтлан хариуцагч Л-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч Б-д олгож, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 323,350 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

3. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 210/МА2026/00833 дугаар магадлалаар: Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2026/01467 дугаар шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2, 497 дугаар зүйлийн 497.1, 510 дугаар зүйлийн 510.1 дэх хэсэгт зааснаар *** 40 м.кв талбайтай сууцыг буулгаж, газар чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч Б-гийн, тус газар дээрх сууцны доорхи 40 м.кв газрын өмчлөгчөөр тогтоолгож, газрын өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг даалгах, хохиролд 10,500,000 төгрөг гаргуулах тухай хариуцагч Л-ы сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дугаар зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгож шийдвэрлэжээ.

4. Нэхэмжлэгч Б, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г нар хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг эс зөвшөөрч, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1, 172.2.1, 172.2.4-т заасныг тус тус баримтлан, шүүх хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй болон нотлох баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлээгүй гэх үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

Давж заалдах шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзэлгүй, Иргэний хуулийн хөршийн эрх болон өмчлөх эрхийн суурь зохицуулалтыг буруу тайлбарлан хэрэглэж, анхан шатны шүүхийн хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий шийдвэрийг хүчингүй болгосон нь хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

4.1. Өмчлөх эрх үүссэн цаг хугацааны дараалалд буруу дүгнэлт хийсэн тухай. Давж заалдах шатны шүүх магадлалынхаа үндэслэлд хариуцагчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ 2012 онд гарсан тул нэхэмжлэгчийн газар өмчлөх эрхээс (2022 он) түрүүлж үүссэн гэж дүгнэсэн нь материаллаг эрх зүйн хувьд алдаатай байна.

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд болон талуудын тайлбараар хариуцагч Л- нь 2023 оны 05 дугаар сард маргаан бүхий 40 м.кв талбайтай дэлгүүрийн зориулалттай барилгыг бүрэн нурааж, сууриар нь дахин шинээр барьж, засан сайжруулсан үйл баримт тогтоогдсон. Иргэний хуулийн ерөнхий анги болон эд хөрөнгийн эрх зүйн суурь зарчмаар үл хөдлөх хөрөнгө нь физик шинж чанараараа устсанаар түүнийг гэрчилж байсан өмчлөх эрх бодит агуулгаараа дуусгавар болдог.

Өөрөөр хэлбэл, 2012 оны үл хөдлөх хөрөнгө нь физик шинж чанарын хувьд устсан бөгөөд 2023 онд шинээр баригдахдаа нэхэмжлэгчийн хууль ёсны өмчлөлийн газрын хил заагийг зориудаар зөрчиж баригдсан.

Хариуцагч 2023 онд маргаан бүхий байшинг барихдаа нэхэмжлэгч Б-гийн хууль ёсны өмчлөлийн газрын хил заагийг санаатайгаар хэтрүүлэн барьж нэхэмжлэгчийн газар өмчлөх эрхийг зөрчсөн бөгөөд давж заалдах шатны шүүх энэхүү хөрөнгө анхнаасаа байсан уу, эсхүл дахин баригдсан уу гэдэг хэргийг шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой гол үйл баримтад огт эрх зүйн дүгнэлт хийгээгүй байна.

Шүүх нь гагцхүү хууль ёсны дагуу үүссэн эрхийг л хамгаалах бөгөөд мэдсээр байж үйлдсэн санаатай гэм буруутай үйлдлийг хамгаалахгүй. Нэхэмжлэгч өөрийн газар дээрээ хариуцагчийн байшин байгаа гэдгийг мэдэх боломжтой байна гэж дүгнэсний адилаар хариуцагч ч мөн бусдын газар дээр байшин барьж, засан сайжруулж барьж байгаа гэдгээ мэдэх боломжтой, мэдэж байсан гэдэг үйл баримтыг шүүхээс огт дүгнээгүй байна.

Хэрэв 2023 оны 05 сард хариуцагчийн зүгээс маргаан бүхий байшинг дахин барихдаа нэгэнт л шинээр барьж байгаа тул нэхэмжлэгчийн газар дээр санаатайгаар хил зааг зөрчин барилгүйгээр, өөрийн газар дээрээ барьсан бол өнөөдрийн энэхүү маргаан гарахгүй байх боломжтой байсан.

4.2. Иргэний хуулийн 137 дугаар зүйлийн 137.2 дахь хэсгийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн тухай.

Иргэний хуулийн 137 дугаар зүйлийн 137.2-т хөрш нь хил зөрчихөөс өмнө буюу хил зөрчсөн үйлдэл эхэлсэн даруй уг үйлдлийг зогсоох шаардлага гаргаагүй бол зөрчлийг хүлээн зөвшөөрөх үүрэг хүлээдэг. Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын Хянавал хэсгийн 5 дугаар заалтад “Нэхэмжлэгч газрыг худалдан авах үедээ уг орон байр байгааг мэдэх боломжтой байсан” гэж дүгнэхдээ Иргэний хуулийн 137.2 дахь заалтыг илтэд гуйвуулан дүгнэсэн байдаг.

Нэхэмжлэгч Б- нь хариуцагчийг 2023 оны 05 дугаар сард хил зөрчин барилга барьж эхлэх үед нь болон барьж дуусах хугацаанд хуульд заасан нэн даруй зогсоох шаардлагыг 2023.05.23, 2023.09.05, 2023.12.13-ны өдрүүдэд тус тус албан бичгээр удаа дараа хүргүүлж, эрх зөрчсөн үйлдлээ зогсоохыг шаардаж байсан бөгөөд үүнийг анхан шатны шүүхээс энэ талаар “...байшин барьсан болон засан сайжруулсантай холбоотой асуудлыг цэгцэл гэх шаардлагыг нэхэмжлэгч тал 05, 09, 12 дугаар саруудад удаа дараа гаргасан боловч хариуцагч тухайн шаардлагыг биелүүлээгүй байна” гэж хэрэгт авагдсан баримтаар зөв тогтоосон байдаг.

Иймд нэхэмжлэгч нь хил зөрчсөн барилгыг хүлцэн зөвшөөрөх хууль зүйн үүрэг хүлээхгүй бөгөөд өмчөө чөлөөлүүлэх шаардах эрх нь нээлттэй байна.

4.3. Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3-т “Газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна” гэж заасан. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн Үндэслэх хэсгийн 6 дахь заалтад зөв дүгнэсэнчлэн, тухайн газрын өмчлөх эрхгүй этгээдийн хувьд газар дээрх барилга нь дангаараа бие даасан хууль ёсны үл хөдлөх хөрөнгө болох боломжгүй юм. Энэ талаар давж заалдах шатны шүүх дүгнэлт хийгээгүй.

Хариуцагч Л- нь Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2022.10.31-ний өдрийн захирамжтай нэхэмжлэгчийн 352 м.кв өмчлөлийн газар дээр ямар нэгэн газар эзэмших, өмчлөх эрхгүй этгээд мөн бөгөөд өөрийн байшин нь нэхэмжлэгчийн газар дээр байдаг гэдэгтэй маргадаггүй. Газрын эрхгүйгээр бусдын өмчлөлийн талбайд хил зааг хэтрүүлэн барьсан барилгад хууль ёсны үл хөдлөх хөрөнгийн хамгаалалт үйлчлэхгүй бөгөөд энэ нь Иргэний хуулийн 101.1-д заасан өмчлөгчийн аливаа халдлагаас хамгаалах эрхийг шууд зөрчиж байна.

4.4. Хөршийн эрх зүйн зохицуулалтыг буруу хэрэглэсэн тухай.

Давж заалдах шатны шүүх Иргэний хуулийн 135 дугаар зүйлийн 135.4-ийг үндэслэн нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийг үгүйсгэсэн нь үндэслэлгүй. Монгол Улсын дээд шүүхийн 2010.06.22-ны өдрийн 16 дугаар тогтоолын 4-т зааснаар талуудын газар нь Иргэний хуулийн 135.3-т заасан хөрш залгаа газарт хамаарна. Мөн хуулийн 135.3-т “Хөрш залгаа газрыг эзэмшигч нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой хохироож болох барилга байгууламжийг газар дээр буюу доор барих, ашиглахыг хориглон нөгөө талын өмчлөгч буюу эзэмшигчээс эрх зөрчсөн үйлдлээ зогсоохыг шаардах эрхтэй” гэж тодорхой заасан. Хариуцагч нь бусдын газрын хилийг зориудаар зөрчиж барилга барьсан нь Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1.1-д заасан хязгаарлалтыг зөрчсөн хууль бус үйлдэл юм.

Давж заалдах шатны шүүх хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй тул нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлээр шаардах эрхгүй гэж дүгнэсэн нь нэхэмжлэгчийн газар өмчлөх эрхийг зөрчиж байх бөгөөд нэхэмжлэгчийн хувьд Иргэний хуулийн 135.3-т зааснаар хөрш залгаа газрын өмчлөгч нь эрх зөрчсөн үйлдлийг зогсоохыг шаардах, мөн хуулийн 106.1-д зааснаар хууль бус эзэмшлээс газраа чөлөөлүүлэх бүрэн эрхтэй.

4.5. Нотолгооны үүргийг буруу хуваарилсан тухай.

Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтыг үндэслэн хариуцагч нь тухайн барилгыг 2012 оноос хойш хэрхэн ашиглаж, үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанарыг хадгалж ирснээ нотлоогүй гэж бодитой дүгнэсэн. Харин давж заалдах шатны шүүх энэ талаар дүгнэлт хийгээгүй байна. Мөн тухайн маргаан бүхий байшин доогуур төвийн дулааны дэд бүтцийн шугам сүлжээ байрладаг зэрэг нөхцөл байдал тогтоогдож байхад энэ талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй нь цаашид энэ мэт маргаан, эрх зүйн зөрчлүүд даамжрах эрсдэлтэй болгож байна.

Гэтэл давж заалдах шатны шүүх хариуцагч талд ямар ч нотлох баримт байхгүй байхад, зөвхөн 2012 оны гэрчилгээг үндэслэн нэхэмжлэгчийн Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасан Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхийг үгүйсгэсэн нь ИХШХШтХ-ийн нотлох баримтыг үнэлэх журмыг ноцтой зөрчсөн хууль бус дүгнэлт болсон.

4.6. Улсын дээд шүүхийн 2010.06.22-ны өдрийн 16 дугаар тогтоолоор Иргэний хуулийн 135.3 болон 137.1-д заасан хөрш залгаа газар, хил зөрчих гэх ойлголтуудыг албан ёсоор тайлбарласан байдаг. Дээд шүүхийн тайлбараар хөрш нь хил зөрчсөн үйлдлийг мэдсэн даруйдаа зогсоох шаардлага гаргасан бол хил зөрчигч нь уул барилгыг албадан буулгах, газрыг чөлөөлөх үүрэг хүлээдэг.

Шүүхийн практикаас үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний огноо түрүүлж гарсан нь бусдын өмчлөлийн газар дээр хууль бусаар барилга барих, эсхүл устсан барилгыг дур мэдэн дахин барьж хил зөрчих эрхийг хариуцагчид олгохооргүй байна.

Улсын дээд шүүхийн 2021.06.22-ны өдрийн 001/ХТ2021/00712 дугаар тогтоол, 2023.04.06-ны өдрийн 001/ХТ2023/00415 дугаар тогтоол, 2019.11.14-ний өдрийн 001/ХТ2019/01524 дугаар тогтоолуудаар төстэй хэрэг маргааныг шийдвэрлэж байсан байна.

Жишээ нь иргэн А хэн нэгний газар дээр очоод наад газар дээр чинь миний үл хөдлөхийн гэрчилгээ байгаа, үл хөдлөх нь байхгүй ч гэрчилгээ нь байгаа гээд байшин бариад байж болохгүйтэй ижилхэн өөрийн газар дээрээ эрхээ хэрэгжүүлэх үүрэг хариуцагчид байсан болохыг шүүх анзаараагүй байна.

Ийм учраас нэхэмжлэгч нь хил зөрчин барилга байгууламж барьсан хариуцагчийн үйлдлийг хүлцэх үүрэг хүлээхгүй ба хариуцагчийн маргаан бүхий хөрөнгө нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны байх шинжийг агуулаагүй байна.

Иймд магадлалыг хүчингүй болгож, шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.” гэжээ.

5. Хариуцагч Л хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172.2.1, 172.2.3, 172.2.4-т заасан үндэслэлээр, мөн маргааныг нэг мөр эцэслэн шийдвэрлүүлэх зорилгоор гомдол гаргаж байна.

Энэхүү маргааныг Улсын дээд шүүхээр хянаж шийдвэрлүүлснээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшил ба бүртгэлтэй холбоотой үйл баримтад үнэн зөв дүгнэлт өгч, шударга итгэл үнэмшлийг хамгаалах зарчмыг тогтоох, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн маргааныг эцэслэн шийдвэрлэх, хууль хэрэглээний нэгдмэл байдал тогтоох зайлшгүй хэрэгцээ шаардлагатай байна гэж үзэж байна. Үүний тулд дараах үндсэн элементэд анхаарал хандуулан гомдлын үндэслэлийг тайлбарлан гаргаж байна.

Үүнд: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн тодорхойлолт. Иргэний хуулийн 84.3, 85.2-т заасан “газартай салшгүй” гэдэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үндсэн шинжийн тодорхойлолт Иргэний хуулийн 87.1-д заасан “салгаж үл болох эрх”-тэй холбоотой юу, холбоотой бол газрын өмчлөх эрхийг нэг этгээдийн нэр дээр, уг газар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг өөр этгээдийн нэр дээр бүртгэснийг шүүх эцэслэн шийдвэрлэхгүйгээр хэвээр үлдээж болох уу?

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, эзэмших эрхийн шилжүүлэг. Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх, эзэмших эрхийг шилжүүлэх хүсэл зориг /нэг талаас/, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх, эзэмших эрхийг олж авах хүсэл зориг /нөгөө талаас/-ийн илэрхийлэл, түүний хэрэгжилт “жинхэнэ өмчлөгч”-ийг тодорхойлох уу, шударга эзэмшил хамгаалагдах уу?

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшил ба бүртгэл. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмших, өмчлөх эрхийг шударгаар олж авсан, бодитоор эзэмшиж байгаа этгээдийн “өмчлөх эрх” бүртгэлийн алдаанаас болж үгүйсгэгдэж, хязгаарлагдаж болох уу?

5.1. Иргэний хуулийн 85.1, 85.2 дахь заалтыг буруугаар тайлбарлан хэрэглэж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн.

Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын хянавал хэсгийн 8-д “Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.1, 85.2-т зааснаар газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин нь газрын бүрдэл хэсэг байхаар зохицуулсан ба байшингийн зориулалтыг алдагдуулалгүй салгаж болохоор эсхүл хуульд зааснаас бусад тохиолдолд тухайн газар дээрх байшин нь иргэний эрх зүйн харилцааны бие даасан объект болохгүйг хуульд тодорхой заажээ” гэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 8-д “...газар дээр салшгүй бэхлэгдсэн зүйл нь үл хөдлөх эд хөрөнгөд тооцогдохоор байх боловч энэхүү хөрөнгө нь тухайн газрыг өмчлөх эрхгүй тохиолдолд дангаар ул хөдлөх эд хөрөнгө болох боломжгүй. тодруулбал, түүнийг газраас салгасан тохиолдолд зориулалт өөрчлөгдөх тул газрын бүрдэл хэсэгт хамаарахаар байна” гэж үндэслэлгүй дүгнэлт хийж, уг хариуцагч Л-ы өмчийг, өмчлөх эрхийг шууд үгүйсгэсэн нь дараах байдлаар хуульд нийцээгүй байна.

Иргэний хуулийн 84.3-т “Газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна” гэж үл хөдлөх эд хөрөнгийн шинж чанарыг тодорхойлсон. Л-ы 40 м.кв сууцыг газраас салгавал сууцны зориулалтаар ашиглах боломжгүй учраас энэ хуулийн тодорхойлолтод бүрэн нийцнэ.

Иргэний хуулийн 182.1-д “Улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлнэ” гэж заасны дагуу Л-ы 40 м.кв сууц эрхийн бүртгэлийн *** дугаар бүртгэгдэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй. Өмчлөгчийн эрхийг хуулиар хамгаалж, гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлах Иргэний хуулийн 103.1-д заасан өмчийн эрх зүйн үндсэн зарчим, мөн хуулийн 101.1-д заасан өмчлөгчийн эрхийг тодорхойлсон зохицуулалттай нийцээгүй.

Иргэний хуулийн 85.1, 85.1 нь эд юмсын бүрдэл хэсгийг тодруулбал, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна гэж тодорхойлсноос бус Иргэний хуулийн 84.3-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн тодорхойлолтыг үгүйсгэсэн зохицуулалт биш. Эд юмсын бүрдэл хэсгийн тухай зохицуулалт нь бүртгэлийн үйл ажиллагаанд байшин барилгыг бүртгэгдэхдээ газраа дагах үндсэн зарчмын тухай зохицуулалт гэж давж заалдах шатны шүүх зөв дүгнэсэн боловч Иргэний хуулийн 84.3, 85.2-т заасан газартай салшгүй гэдэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн тодорхойлолт нь мөн хуулийн 87.1-д “Өөр эрхтэй салшгүй холбоотой, түүнгүйгээр бие даан хэрэгжиж үл чадах эрхийг салгаж үл болох эрх гэнэ” гэж заасан эрхийн зохицуулалтай холбоотой байхад түүнийг хэрэглэхгүйгээр үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчид газар өмчлөх эрхийг, хариуцагчид байшин өмчлөх эрхийг бүртгэснийг хэвээр үлдээснээр маргааныг эцэслэн шийдвэрлэх, иргэний зөрчигдсөн эрхийг сэргээх, хамгаалах шүүхийн эрх мэдэл, зорилгыг хэрэгжүүлээгүй үйлдэл болсон гэж үзэж байна.

Анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүд аль аль нь 40 м.кв үл хөдлөх хөрөнгийн анхны өмчлөгчөөр С бүртгэгдсэн /хожим 2010 онд гэрээгээр Ө-д шилжүүлсэн/, тухайн үед С өөрөө газар эзэмшигч, өмчлөгч байсан нь дээр дурдсан газартай салшгүй газрын бүрдэл хэсэг гэдэг зохицуулалтын дагуу газрын эрхээ дагаж газар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн анхны өмчлөх эрхийг бүртгүүлсэн үйл баримтыг огт анхаарсангүй, бас дүгнэхгүй орхигдуулсан. Харин С яагаад 40 м.кв сууцныхаа өмчлөх эрхийг шилжүүлэхдээ түүнд хамаарах, түүний доорх газар өмчлөх эрхээ шилжүүлсэн бүртгэл хийгээгүй орхигдуулсантай холбоотой хууль зүйн үндэслэлийг дараагийн өмчлөх, эзэмших эрхийн шилжүүлэгтэй холбоотой бүлэгт дэлгэрэнгүй тайлбарлана. Ер нь хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас харахад хамгийн анх иргэн Я болон түүний хүүхдүүд болох О-, С нарын анхны хүсэл зориг нь өөрсдийн эзэмшил газар болон түүн дээрх амины орон сууцыг гэр бүлийн хамтын хэрэгцээний зориулалтаар хуваан өмчлөхөд чиглэж байсан. Тухайд үед өөр хооронд хамааралтай ах дүү нар газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн бодит эзэмшил, ашиглалтад анхаарч, бүртгэлийн асуудлыг орхигдуулсан байх магадлалтай.

5.2. Газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн анхны өмчлөгч нар 2010.02.10-ны өдөр бусдад өмчлөх, эзэмших эрхээ шилжүүлэх хүсэл зоригоо илэрхийлж, гэрээ байгуулан шилжүүлсэн үйл баримтыг Иргэний хуулийн эзэмшил, өмч болон эзэмших эрх, өмчлөх эрх шилжүүлэх зохицуулалт, тодруулбал, Иргэний хуулийн 89.1, 90.1, 96.1, 105.1, 109,110 дугаар зүйлийг зөв тайлбарлан хэрэглээгүй.

Газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн анхны өмчлөгч болон С 40 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгө буюу сууцны өмчлөх, эзэмших эрхийг, О- 200 м.кв газар өмчлөх, эзэмших эрхийг шилжүүлэх хүсэл зоригоо илэрхийлж, яг нэг өдөр 2010.02.10-ны өдөр гэрээ байгуулан Ө-д шилжүүлсэн. Нөгөө талаас Ө 40 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийг газрын хамт шилжүүлэн авах хүсэл зоригоо илэрхийлж, гэрээ байгуулсан. Цаашид 2011.08.11-ны өдөр Ө-ос Р-т, 2012.10.01-ны өдөр Р-с Л-д газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгө шилжүүлэх гэрээг хамтад нь зэрэг байгуулан, шилжүүлж байсан үйл баримтаас эрх хүлээн авагч нар бүгд 40 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг газар өмчлөх эрхийн хамт шилжүүлэн авч байгаа хүсэл зориг, итгэл үнэмшилтэй байсан нь тодорхой байна.

Энэхүү өмчлөх, эзэмших эрх шилжүүлсэн байдалд хамгийн сүүлийн буюу хариуцагч Л- хууль ёсны, шударга эзэмшигч, өмчлөгч байна.

Иргэний хуулийн 89.1-д “Хүсэл зоригийн дагуу эрх, эд юмсыг хууль ёсоор мэдэлдээ авах замаар эзэмшил үүснэ”, 90.1-д “Хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ” гэж заасны дагуу хариуцагч Л- нь дээр дурдсан анхны өмчлөгч, эзэмшигч болон дараагийн өмчлөгч, эзэмшигч болон өөрийн хүсэл зоригийн дагуу 40 м.кв сууц болон түүний доорх газрыг шилжүүлэн авч, 2012 оноос хойш бодитоор эзэмшиж байгаа хууль ёсны, шударга эзэмшигч бөгөөд жинхэнэ өмчлөгч мөн болно.

Нөгөө талаас 40 м.кв сууцны анхны өмчлөгч С нь уг хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэх гэрээг 2010.02.10-ны өдөр байгуулахдаа “газартай хамт салшгүй бэхлэгдсэн” гэдэг хуулийн ойлголтоор уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг доорх газрын хамт өмчлөх эрхээ шилжүүлэх хүсэл зориг илэрхийлж, гэрээгээр баталгаажуулсан байна. Энэ цаг мөчөөс С-гийн 40 м.кв сууц болон түүний доорх газар эзэмших дуусгавар болсон гэж үзэх нь Иргэний хуулийн 96.1-д “Эзэмшигч эзэмшлээсээ татгалзсан, эсхүл өмчлөгч буюу хууль ёсны эзэмшигч өөр хэлбэрээр эд хөрөнгийг мэдэлдээ байлгах эрхээ бусдад алдсан бол эзэмшил дуусгавар болно” гэсэн зохицуулалтад нийцнэ. Нөгөө талаас С нь хариуцагч Л-ы хөрш зэргэлдээ газар өмчлөгчийн хувьд /2022 онд Э-д шилжүүлэх хүртэл/ 40 м.кв сууцны доорх газрыг миний өмчлөлд хамаарах газар гэж хэзээ маргаж байгаагүй, ямар нэгэн шаардлага гаргаж байгаагүй, харин өөрийн бүх үйлдлээр хүлээн зөвшөөрч байсан нь 40 м.кв сууц болон түүний доорх газар эзэмших, өмчлөх эрхээ бусдад бүр мөсөн шилжүүлсэн хүсэл зоригоо, мөн гэрээ хэлцэл хийсэн үйлдлээ хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ.

Дээр дурдсанаар хариуцагч Л- нь 40 м.кв сууц болон түүний доорх газрын хууль ёсны, шударга эзэмшигч байгаа, мөн нэхэмжлэгч Б- газрыг худалдан авах үедээ 40 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгө хөршийн өмчлөх эрхэд байгааг мэдэж байсан учраас давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын 5-д “нэхэмжлэгч Б- маргаан бүхий газрын өмчлөгч болох нь улсын бүртгэлээр тогтоогдсон хэдий ч хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэгчийг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлд зааснаар шаардах эрхгүй гэж үзэж, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгох нь зүйтэй” гэж дүгнэж шийдвэрлэсэн нь хууль ёсны, үндэслэл бүхий бөгөөд үүнийг хариуцагчийн зүгээс зөвшөөрч байгааг дурдаж байна.

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх бүртгэлээр үүсэж, бүртгэлээр дуусгавар болох зохицуулалт нь өмчлөх эрхийн шилжүүлгийг гадаад байдлаар баталгаажуулж байгаа зохицуулалт болохоос үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн шилжүүлэгт хэлцэл хийгч этгээд нарын хүсэл зоригийн илэрхийлэл, түүнийг хүлээн авч, хэрэгжүүлсэн байдал чухал ач холбогдолтой, энэ байдал нь “жинхэнэ өмчлөгч”-ийг тодорхойлно гэж үзэж байна. Энэ асуудлыг бүртгэлтэй холбоотой дараагийн хэсэгт дэлгэрэнгүй тайлбарлах болно.

Иргэний хуулийн 90, 94 дүгээр зүйлд “шударга эзэмшигч”, 93 дугаар зүйлд “хууль ёсны эзэмшигч”-ийг тодорхойлж, шударга эзэмшлийг давж заалдах шүүх хамгаалах шийдвэр гаргасан тохиолдолд 40 м.кв сууцны доорх газрын “жинхэнэ өмчлөгч”-ийг тогтоох, түүнийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн зохицуулалттай уялдуулан тайлбарлан шударга итгэл үнэмшлийг хамгаалж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах боломжтой гэж үзэж байна. Үүнд Иргэний хуулийн 105.1 -д “Хууль болон гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол эд хөрөнгийг арав буюу түүнээс дээш жилийн турш хууль ёсоор эзэмшиж, ашиглаж байсан эзэмшигч уг эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг тэргүүн ээлжинд олж авах давуу эрхтэй байна” гэсэн заалтыг анхаарч үзэхийг хүсч байна.

5.3. Анхан болон давж заалдах шатны шүүх нэхэмжлэгч Б- газар өмчлөх эрхийн гэрчилгээтэй, улсын бүртгэл үнэн зөв гэсэн агуулгаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэхдээ Иргэний хуулийн 109.3, 183.1 дэх хэсгийг зөв тайлбарлан хэрэглээгүй гэж үзэж байна.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр үүссэн эсэхийг тогтооход бүртгэл чухал үүрэгтэй хэдий ч үүргийн болон өмчийн хэлцэл байгуулагдсан байх, өмчийг түүнд шилжүүлж буй бүртгэлд тэмдэглэгдсэн өмчлөгч нь уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг ийнхүү шилжүүлэх эрхтэй эсэхийг мэдсэн эсэх нь эдгээр хэлцлийн хүчин төгөлдөр байдалд шууд нөлөөтэй. Улсын бүртгэлийн зорилго нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд хэлцлийн нөгөө тал болох, түүнд өмчлөх эрхийг шилжүүлж байгаа бүртгэлд тэмдэглэгдсэн этгээдийг ийнхүү шилжүүлэх эрхтэй гэдэгт шударгаар итгэх нөхцөлийг бүрдүүлэхэд орших боловч нөгөө талаас бүртгэлд тэмдэглэгдсэн этгээд өмчлөх эрхгүй атлаа бүртгэгдсэн, гэсэн хэдий ч өөрт нь өмчлөлийг шилжүүлэх хэлцлийг байгуулж байгааг мэдэж байсан бол түүний хувьд улсын бүртгэл үнэн зөв гэж тооцогдохгүй, Иргэний хуулийн 183.1 дэх хэсэг түүнд үйлчлэхгүй. Учир нь улсын бүртгэлийн мэдээллийн талаарх түүний итгэл үнэмшлийг шударга биш гэж үзнэ гэж Улсын дээд шүүхийн 2025.12.09-ны өдрийн 001/ХТ2025/00223 дугаар тогтоолд тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

Энэ маргааны тохиолдолд хариуцагч Л-ы 40 м.кв сууц болон түүний өмчлөлийн 200 м.кв газар нь хөрш нэхэмжлэгч Б-гийн газраас хашаагаар зааглагдсан, хашаа нь 40 м.кв сууцны араар буюу бодит байдлаар очиж үзэхэд нэхэмжлэгчийн газарт хамаарахгүй, хажуу хөршийн өмчлөл, эзэмшилд байдаг нь илт харагдахаар байдалтай, хариуцагч Л-ы 40 м.кв сууцны үүд хаалга, орц гарц зөвхөн түүний 200 м.кв газраар байдаг, өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийн газраар ямар нэгэн байдлаар дамждаггүй бодит байдал тодорхой, энэ байдлыг зохигчид хүлээн зөвшөөрдөг маргадаггүй.

Энэ бодит байдал нь нэхэмжлэгч Б- хэлцэл хийхдээ хөршийн өмчлөл, эзэмшилд байгаа 40 м.кв сууцны доорх газрын өмчлөх эрх түүнийг шилжүүлж байгаа Э- болон цаашлаад Сд байхгүй болохыг тодорхой мэдэж байсан байна. Нөгөө талаас нэхэмжлэгч Б- Э-өөс газар худалдан авахдаа энэ байдлыг мэдээгүй байсан гэдэг тайлбар хэлдэггүй, энэ талаар ямар нэгэн нотлох баримт гаргаж өгөөгүй, гагцхүү газар өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, түүнд хавсаргасан кадастрын зургаар 40 м.кв сууцны доорх газар түүний өмчлөх эрхийн гэрчилгээний газарт багтсан учраас түүний өмч юм гэдэг тайлбарыг хэлдэг.

Л- 2012 оноос хойш 40 м.кв сууцыг өмчилж, эзэмшиж ирсэн байх бөгөөд энэ хугацаанд анхны өмчлөгч С бүх үйлдлээр түүнийг үл хөдлөх эд хөрөнгө болон газрын өмчлөгч болохыг хүлээн зөвшөөрч, ямар нэгэн шаардлага гаргаж байгаагүй, нөгөө талдаа 40 м.кв сууц болон 200 м.кв газар өмчлөх эрхийн шилжүүлэг хамтдаа 2010 онд Ө-д, 2011 онд Р-т, 2012 онд Л-д хийгдэж, улсын бүртгэлд бүртгүүлж байсан нь шилжүүлэн авч буй газар дээр 40 м.кв сууц байрлаж байгаа гэдэг итгэл үнэмшилтэй байсан болохыг нотолж байна. С өөрийн өмчлөлийн газраас 2010 онд бусдад шилжүүлсэн 40 м.кв сууцны доорх газрыг хасалт хийлгэж, бүртгэлд залруулга хийлгээгүй нь хариуцагч Л-ы үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг няцаах, хязгаарлах үндэслэл болохгүй гэж байна.

Иймд нэхэмжлэгч Б- нь хэлцэл хийхдээ 40 м.кв сууцны доорх газрын жинхэнэ, бодит өмчлөгч нь хөрш зэргэлдээ өөр этгээд гэдгийг мэдэж байсан учраас уг газрын өмчлөх эрхийн бүртгэл үнэн зөв гэж тооцогдохгүй, харин дээр дурдсан Иргэний хуулийн 84.3, 85.1-т “газартай салшгүй бэхлэгдсэн” байх үл хөдлөх эд хөрөнгийг тодорхойлох зарчим, мөн хуулийн 89, 90, 93 дугаар зүйлд заасан хууль ёсны эзэмшил, шударга эзэмшигчийн эрхийг хамгаалах зарчим, мөн хуулийн 105 дугаар зүйлд заасныг үндэслэн хариуцагч Л-ы шударга итгэл үнэмшлийг хамгаалан “40 м.кв сууцны доорх газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох” хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хангах хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэж байна.

Дээр дурдсан үндэслэл, түүнтэй холбоотой тайлбарыг үндэслэн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр хүлээн авч, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан байдлаар магадлалд өөрчлөлт оруулж өгнө үү.” гэжээ.

6. Хариуцагчийн өмгөөлөгч Э хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: “Давж заалдах шатны шүүхийн сөрөг нэхэмжлэлийг үндсэн нэхэмжлэлийн хамтаар хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэнд хяналтын журмаар гомдол гаргаж байгаа болно.

Шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох замаар хэргийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь шүүх эрх мэдлээ хэрэгжүүлэхээс татгалзаж буй агуулгатай учир Улсын дээд шүүхээс магадлалыг хэвээр үлдээвэл, маргаантай газрыг өмчлөгч Б- болон уг газар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч Л- нарын маргаанаа шударга шүүхээр шийдвэрлүүлэх, шүүхэд гомдол гаргах үндсэн эрхийг зөрчигдөх үндэслэл үүснэ. Иймд Улсын дээд шүүхээс энэхүү хэрэг маргааныг хэрэгт авагдсан баримт болон хуулийн хүрээнд эцэслэн шийдвэрлэхийг хүсье.

6.1. Анх иргэн Я нь хоёр хүүхэд болох О-, С нарыг өөрийн эзэмшлийн газар болон түүн дээрх амины орон сууцаа өмчлөгч болгохоор газрын алба, улсын бүртгэлийн байгууллагад хүсэл зоригоо илэрхийлэх замаар зохих улсын бүртгэлүүд хийгдсэн. Хавтас хэрэг дэх баримтаас харахад иргэн Я болон түүний хүүхдүүд болох О-, С нарын анхны хүсэл зориг нь өөрсдийн эзэмшил газар болон түүн дээрх амины орон сууцыг гэр бүлийн хамтын хэрэгцээний зориулалтаар хуваан өмчлөхөд чиглэж байжээ. Тэдний анхны хүсэл зоригийг дараах байдлаар тодорхойлж болохоор байна:

6.1.1. Өмчлөх эрхийг шилжүүлэх хүсэл: иргэн Я өөрийн эзэмшиж байсан газар болон түүн дээр барьсан барилгаа хоёр хүүхэддээ хуваан хэсгээр өмчлүүлэхээр газрын алба болон улсын бүртгэлийн байгууллагад хандаж, хүсэл зоригоо илэрхийлсэн байна.

6.1.2. Кадастрын зургаар баталгаажуулсан байдал: О-, С нар газар болон үл хөдлөх эд хөрөнгөө хуваан өмчлөх хүсэл зоригоо кадастрын зургаар илэрхийлж, улмаар улсын бүртгэлд анхлан өөрсдөө бүртгүүлжээ.

Товчхондоо, тэдний хүсэл зориг нь эд хөрөнгөө хуваан өмчилж, улмаар түүнийгээ иргэний гүйлгээнд оруулан бусдад шилжүүлэхэд бүрэн чиглэсэн байсан гэж үзэхээр байна. Тийм ч учраас энэ маргааны хариуцагч Л- маргаан бүхий байшингийн өмчлөгч болж, 2012 онд бүртгэгдсэнээс хойш ямар нэг маргаангүйгээр түүний доорх газрыг 14 жил өөрийн бодит эзэмшилд байлгаж байгаа нь үнэн. Гагцхүү Б- Сгийн газрын өмчлөгч болсноор л сая эдгээр газар ба үл хөдлөх эд хөрөнгийн маргаан эхэлсэн. Л- нь 2012 онд үл хөдлөх хөрөнгийг хууль ёсны дагуу худалдан авч, 14 жилийн турш ямар нэгэн маргаангүйгээр бодитоор эзэмшиж, ашиглаж ирсэн “шударга эзэмшигч” мөн. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д заасан улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчим, мөн “шударгаар олж авсан этгээдийн эрх ашгийг хамгаалах” үзэл баримтлалын дагуу 2022 онд газрыг олж авсан Б-гаас илүүтэйгээр 2012 оноос хойш өмчлөгчөөр бүртгэлтэй Л-ы “хууль ёсны итгэл” шүүхийн хамгаалалтад байх ёстой. Газрын тухай хууль болон Иргэний хуулийн зохицуулалтыг хослуулан хэрэглэхдээ, өмнөх өмчлөгчийн гаргасан бүртгэлийн алдааны хариуцлагыг шударгаар эд хөрөнгө олж авсан гуравдагч этгээдэд (Л-) үүрүүлж болохгүй.

Нэгэнт улсын бүртгэл С ба түүний дүү О-ийн мэдүүлэг, хүсэлтээр алдаатай бүртгэгдсэн бол улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчмын дагуу улсын бүртгэлийн алдаатай байдал түүний хууль зүйн үр дагаврыг 2026 онд ч С, О- нар хариуцах учиртай. Тийм учраас Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хууль (2018)-ийн 7 дугаар зүйлийн 7.7-д “Мэдүүлэг гаргагч мэдүүлэг, түүнд хавсаргах баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэгтэй бөгөөд энэ үүргээ зөрчсөнөөс бусдад учруулсан хохирлыг хариуцна.“ гэж заасан. Энэхүү зохицуулалттай ижил төсөөтэй зохицуулалт 1997, 2004 оны уг харилцааг зохицуулж байсан хуулиудад нэгэн адил байсан төдийгүй ерөөс энэхүү зарчим иргэний хуулийн суурь зохицуулалт үзэл баримтлал нь юм.

Улсын бүртгэлийн үнэн зөв байх зарчимд үндэслэх Шударга эзэмшигчийн итгэлийг хамгаалах хамгийн эхний алхам бол улсын бүртгэлд итгэх итгэлийг хамгаалах явдал юм. Хариуцагч Л- нь 2012 онд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авахдаа улсын бүртгэлд үндэслэсэн бөгөөд 14 жилийн турш маргаангүйгээр эзэмшиж ирсэн нь түүний “хууль ёсны итгэл”-ийг бий болгосон байна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д заасан улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчим нь шударгаар эрх олж авч буй этгээдийг хамгаалах үндсэн механизм болдог.

Мөн үүн дээр нэг анхааран үзэх асуудал байгаа нь бодит эзэмшил ба цаг хугацааны хүчин зүйлийг харгалзах асуудал юм. Шударга эзэмшигчийн итгэлийг хамгаалахад удаан хугацааны турш бодитоор эзэмшсэн байдал нь энэхүү маргааныг шийдвэрлэх ач холбогдолтой. Хэрэв өмнөх өмчлөгч нь олон жилийн турш (энэ тохиолдолд 2009 оноос хойш) ямар нэгэн гомдол, эсэргүүцэл гаргаагүй бол энэ нь санаатай чимээгүй зөвшөөрөл буюу шударга эзэмшигчийн эрхийг хүлээн зөвшөөрсөн үйлдэл гэж үзэх үндэслэл болно. Иймд 2012 оноос хойших эзэмшлийг 2022 онд газар өмчилж авсан этгээдийн эрхээс илүүтэйгээр шүүхийн хамгаалалтад авах нь хувийн болон нийтийн эрх зүйн шударга ёсны зарчимд нийцнэ гэж үзэж байна.

Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.7-д зааснаар мэдүүлэг гаргагч нь мэдүүлэг болон түүнд хавсаргах баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэгтэй. Хэрэв энэ үүргээ зөрчсөний улмаас бусдад хохирол учруулбал тухайн этгээд хохирлыг хариуцах учиртай. Энэхүү маргааны тухайд, анхны өмчлөгч С нь улсын бүртгэлийн алдаатай байдлыг мэдэх ёстой, зөвтгөх үүрэгтэй этгээд бөгөөд дээр дурдснаар чимээгүй хүлээн зөвшөөрлөөр Л-ыг шударгаар эзэмшигч, өмчлөгч гэж үзэж байсан гэж үзэхээр байгаа болно. Нөгөө талаас Улсын бүртгэлийн байгууллага нь анхны бүртгэлийг хийхдээ барилга нь газрын эрхгүйгээр өөр этгээдийн газар дээр бүртгэгдэж байгаа эсэхийг шалгаж, нарийвчилсан хүсэл зоригийн илэрхийллийг улсын бүртгэлд тусгах шаардлагатай байсан. Түүнчлэн Улсын дээд шүүхээс хууль хэрэглээний нэгдмэл байдлыг тогтооход энэхүү маргаан суурь ач холбогдолтой гэж үзэж байна. Шүүхүүд газартай салшгүй бэхлэгдсэн эд хөрөнгийн өмчлөгч болон газрын өмчлөгчийн эрхийн дарааллыг шийдвэрлэхдээ шударга эзэмшигчийн хууль ёсны итгэлийг хамгаалах чиглэлээр нэг мөр дүгнэлт хийх шаардлагатай. Ингэснээр бүртгэлийн алдаанаас үүдэх сөрөг үр дагаврыг шударга гуравдагч этгээдэд халдаахгүй байх эрх зүйн баталгаа бүрдэнэ.

6.2. Иргэн Я өөрийн эзэмшиж байсан газар болон түүн дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ хэсгээр хуваан С, О- нарт өмчлүүлсэн бөгөөд хэрэгт авагдсан баримтаар С нь талуудын маргаж байгаа 40 м.кв талбайтай, *** үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх 40 м.кв талбайг оролцуулсан 365 м.кв /хожим 352 м.кв болсон/ талбайг 2007.01.17-ны өдөр анх бүртгүүлсэн.

Харин түүний дүү О *** 200 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хамтын хэрэгцээний зориулалттай газрын өмчлөх эрхийн анхны улсын бүртгэлийг өөрийн нэр дээр 2009.02.12-ны өдөр хийлгэж газар өмчлөгч болсон. Хэрэгт авагдсан кадастрын зураг болон бодит байдал дээр О-ийн газар болон түүний 40 м.кв талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгө Сгийн газартай шууд залгаа буюу одоогийн барилгын өмчлөгч Л- нь Б-гийн өмчийн газар дээгүүр ямар нэг байдлаар дамжин өнгөрөхгүйгээр өөрийн өмчийн байшиндаа чөлөөтэй нэвтрэх боломжтой болно. Өөрөөр хэлбэл, Я ба түүний хүүхдүүд болох О-, С хүсэл зоригийн илэрхийллээ кадастрын зургаар илэрхийлж, улмаар улсын бүртгэлд анхлан өөрсдөө бүртгүүлсэн болно.

6.3. Маргаантай нөхцөл байдалд байгаа газар ба байшингийн хувьд С “анхдагч огноо“ бүхий газрынхаа бүртгэлийг 2008 он улсын бүртгэлд бүртгүүлж, харин түүний дүү О- хожим 2009 онд С-ийн газар дээрх өөрийн хэсгээр хуваагдсан үл хөдлөх хөрөнгийг өөрийн ээж Ягийн хүсэл зориг болон Сгийн “санамсаргүй биш санаатай чимээгүй“ зөвшөөрлийн дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлж өмчлөгч болсон. Энд талуудын хүсэл зориг алдаатай улсын бүртгэлд бүртгэгдэж байгааг мэдэх гол үүрэгтэй төдийгүй алдааг бий болгосон төдийгүй цаашид ч үргэлжлүүлэн зөвшөөрсөн этгээд нь С мөн. Учир нь 2009.02.12-ноос хойш өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд Сгийн О-, Ө, Р-, Л- нарын өмчлөх эрхтэй холбоотой улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн ямар нэг гомдол, эсэргүүцэл байдаггүй. Мөн эдгээр иргэдэд холбогдох Сгийн нэхэмжлэлтэй ямар нэг шүүхийн маргаан байдаггүй. Иймд С нь улсын бүртгэлийн алдааг мэдэх ёстой бас зөвтгөх үүрэгтэй этгээд мөн бөгөөд ийнхүү бүртгэлийн алдааг зөвтгөөгүй тохиолдолд өөрийн өмчийн газар нь эрхийн хувьд хэсэгчилсэн байдлаар алдаатай болохыг Э-, Б- төдийгүй цаашлаад улсын бүртгэл төдийгүй шүүхэд мэдүүлэх үүрэгтэй этгээд мөн болно. Тийм ч учраас 2012 оноос хуулийн дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчилж, бодитоор эзэмшиж байгаа Л-ы өмчлөх эрхийг 2022 оны газар өмчилж байгаа Б-гаас илүүтэй шүүхийн хамгаалалт тогтоож, Л-ы хууль ёсны итгэлийг хамгаалах нь хувийн төдийгүй нийтийн эрх зүйн үүднээс зөв гэж үзэж байна. Үүнийг улсын дээд шүүхээс хууль хэрэглээний нэгдмэл байдлыг тогтоох замаар шийдвэрлэх нь зөвхөн Л- ба Б- төдийгүй маш олон талын ач холбогдолтой болно. Энэ талаар давж заалдах гомдолдоо бид хангалттай хүснэгтлэн бас “өнгө алаглуулан гомдол“ гаргасан тул нуршилгүй орхив.

6.4. Хариуцагчийн өмгөөлөгчийн зүгээс Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3 дахь хэсгийн хууль хэрэглээтэй холбоотой нэмэлт тайлбарыг анхан шатны шүүхэд бичгээр гаргаж өгсөн /2 дугаар ХХ-гийн 39-40 дэх тал/. Мөн давж заалдах гомдолдоо энэхүү зохицуулалт болон түүнд хамаарах харьцуулсан судалгаа хийсэн /2-р хавтас ХХ-гийн 70-77 дахь тал/ боловч аль ч шатны шүүх эдгээрт холбогдох үндэслэл бүхий дүгнэлт болон няцаалт хийгээгүйд гомдолтой байгаа тул Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимд тусгайлан анхааралдаа авна уу. Хариуцагч талаас товчдоо эдгээр нэмэлт тайлбар ба давж заалдах гомдолдоо:

Монгол Улсын Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3 дахь хэсэг ба ХБНГУ-ын түүнтэй ижил төсөөтэй зохицуулалтаар дараах зарчим, зохицуулалтыг хуульчилсан гэж үзсээр байгаа болно. Үүнд:

6.4.1. Улсын бүртгэлд гарсан алдаа түүнийг залруулах үүргийг:

Анхны улсын бүртгэлийг хүсэл зоригоо илэрхийлэх замаар өөрөө хүсэж алдаатай мэдүүлсэн этгээд энэхүү бүртгэлийн алдааг зөвтгөх, зөв болгохыг мэдэх үүрэгтэй төдийгүй түүний энэхүү хүсэл зоригийн алдаатай бүртгэлийг бусдад мэдүүлэх үүрэг нь түүнд хадгалагдах учиртай. Мөн үүнээс үүдэн гарах хууль зүйн сөрөг үр дагаврыг бүрэн хариуцах зохицуулалт зарчим гэж үзэж байгаа юм. Тийм ч учраас энэхүү маргааны эцсийн үр дагаврыг С хариуцах учиртай. Иймд Улсын дээд шүүхээс “улсын бүртгэлийн алдаатай байдлыг мэдэх төдийгүй мэдүүлэх үүрэг“ Б-, Л-, С нарын хэнд нь илүүтэй байсныг дүгнэж өгнө үү.

6.4.2. Монгол болон Германы хууль тогтоомжид улсын бүртгэл бүртгэгдсэн гэрээний огноо шийдвэрлэх ач холбогдолтой байхаар хуульчилсан болохыг тусгайлсан анхааралдаа авч үзэхийг хүсье. Тодруулбал, Л- байшингийн өмчлөх эрх 2012 бүртгэгдсэн бол Б-гийн газрын өмчлөх эрх 2022 онд бүртгэгдсэн. Нэг талаас, Монгол Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2-д “Түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна.” 87 дугаар зүйлийн 87.1-д “Өөр эрхтэй салшгүй холбоотой, түүнгүйгээр бие даан хэрэгжиж үл чадах эрхийг салгаж үл болох эрх гэнэ.” гэж заасан. Нөгөө талаас Германы иргэний хуулийн ХБНГУ-ын Иргэний хуулийн 892 дугаар зүйл буюу “Газар, үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн агуулга хууль зүйн хүчинтэй байх нөхцөл”-д,

6.4.3. Газар, Үл хөдлөх хөрөнгийн эд хөрөнгө эсвэл эдгээртэй холбогдох эрхийг хууль, гэрээний үндсэн дээр эрх олж авч буй этгээдийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн агуулга үнэн зөвд тооцогдоно. Хэрэв тухайн улсын бүртгэлийн зөв бус байдалд ямар эсэргүүцэл, татгалзал бүртгэгдээгүй, эсвэл уг зөв бус байдлыг эрх олж авч буй этгээд урьдчилан мэдэж байсан бол энэ нөхцөл хамаарахгүй. Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эрхийг захиран зарцуулахад тодорхой этгээдийн төлөө хязгаарлалт тавьсан бол тухайн хязгаарлалт нь уг бүртгэлээс илэрхий байх, эсвэл эрх олж авч буй этгээдэд мэдэгдсэн байх тохиолдолд л түүнд хүчин төгөлдөр байна.

6.4.4. Тухайн эрх олж авахад улсын бүртгэлд бичилт хийх шаардлагатай бол эрх олж авч буй этгээдийн мэдлэг нь бүртгүүлэх өргөдөл гаргасан цаг хугацаа, эсвэл 873-д заасан гэрээ хожим хүртэл хүрээгүй бол гэрээ байгуулсан цаг хугацааг шийдвэрлэх нөхцөл болгож авч үзнэ гэж тус тус заасан.

Тэгэхээр эрх олж авсан огноо ба мэдэх боломжтой байдлыг үнэлэх Шударга эзэмшигчийн итгэлийг хамгаалахдаа талуудын гэрээ байгуулсан болон эрх бүртгүүлсэн огноог харьцуулан үзэх шаардлагатай. ХБНГУ-ын Иргэний хуулийн дээрх зохицуулалтаар эрх олж авч буй этгээд улсын бүртгэлийн зөв бус байдлыг урьдчилан мэдэж байсан эсэх нь шийдвэрлэх нөхцөл болдог байна. Б- нь 2022 онд газрыг худалдан авахдаа уг газар дээр 40 м.кв дэлгүүр байгааг мэдэх боломжтой байсан тул түүнийг “шударга” гэж үзэхэд эргэлзээтэй, харин Л-ы 2012 оны бүртгэл нь түүнийг хамгаалах үндэслэл болно. Тодруулбал, эрх олж авсан огноог шийдвэрлэх нөхцөл болгох бөгөөд 2012 оноос хойш бүртгэлтэй Л-ы эрх ашгийг илүүтэй хамгаалах нь ёстой.

Л-ы өмчлөх эрх 2012 онд бүртгэгдсэн бол нэхэмжлэгч Б-гийн газрын өмчлөх эрх 2022 онд бүртгэгдсэн. Тэгэхээр иргэний эрх зүйн суурь зарчмаар эрх олж авч буй этгээдийн “мэддэг, мэдэх боломжтой” байсан явдал нь шударга эзэмшигч эсэхийг тогтоохдоо гэрээ байгуулсан огноог шийдвэрлэх нөхцөл болгон авч үздэг. Б- газрыг худалдан авахдаа уг газар дээр дэлгүүр байгааг мэдэх боломжтой, илт ойлгомжтой байсан. Харин Л-ы тухайд өөр юм. Шударга эзэмшигчийг хамгаалахын тулд Улсын бүртгэлийн нийтэд итгэл төрүүлэх шинжийг баталгаажуулдаг тул Л- бүртгэлийн гэрчилгээнд итгэсэн ийм ч учраас олон жилийн хугацаанд маргаагүй, харин бүртгэлийн алдааны хариуцлагыг шударга гуравдагч этгээдэд халдаахгүй байх Иргэний хуулийн суурь зарчимтай, Монгол Улс уг зарчмыг баримталдгийн илэрхийллийг 85, 87, 92, 106, 109, 183 дугаар зүйл зэрэг зүйлдээ тусгасан. Энэ хүрээнд удаан хугацааны бодит эзэмшил болон өмнөх өмчлөгчийн эс үйлдэхүйг хууль зүйн дүгнэлтэд тусгах замаар хамгаалах нь зүйн хэрэг болно.

Дүгнэж хэлбэл, Давж заалдах шатны шүүхээс нэхэмжлэгч Б-г газрыг худалдан авах үедээ уг газар дээр дэлгүүр байгааг мэдэх боломжтой байсан гэж үзсэн. Энэ нь хариуцагч Л-ы 2012 оноос хойших эзэмшлийг хожим “хууль бус” гэж дүгнэх боломжгүй болгож байгаа гол үндэслэл бөгөөд шударга эзэмшигчийг хамгаалах үндэслэл болж буй юм. Нөгөө талаас Б- нь бодит байдал дээр өөр этгээдийн (Л-ы) өмчлөлийн барилга байгааг харж, мэдэх боломжтой байсан атлаа газрыг худалдан авсан нь түүнийг иргэний эрх зүйн утгаар “шударга” олж авагч гэж үзэхэд эргэлзээ төрүүлж байна. Өөрөөр хэлбэл, тэрээр эрсдэлийг урьдчилан мэдэх боломжтой байсан гэсэн үг юм. Тухайн дэлгүүрийн доорх 40 м2 газрын тухайд “Шударга олж авагч” эсэхэд эргэлзээ төрүүлэх нөхцөл байдал байсан гэж үзэх үндэслэл бүрдсэн байна.

Тэгэхээр хууль ёсны итгэлийг эрэмбэлэн авч үзвэл 2012 оноос хойш үл хөдлөх хөрөнгийг хуулийн дагуу өмчилж, 14 жилийн турш бодитоор эзэмшиж байгаа Л-ы “хууль ёсны итгэл” нь 2022 онд газрыг (дэлгүүр байгааг мэдсээр байж) өмчилж авсан Б-гийн эрхээс илүүтэй шүүхийн хамгаалалтад байх ёстой гэж хариуцагч тал үзэж байгаа болно.

Товчхондоо, Б- дэлгүүр байгааг мэдэх боломжтой байсан нь түүнийг “мэдсээр байж эрсдэлтэй хэлцэл хийсэн” гэж үзэх, улмаар олон жил тухайн хөрөнгийг эзэмшсэн Л-ы өмчлөх эрхийг илүүд үзэж хамгаалах хууль зүйн бодит үндэслэл болж байна.

ИХШХШтХ-ийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.4-т заасан үндэслэлээр хэргийг хянаж, мөн хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3-т заасны дагуу магадлалын сөрөг нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон хэсгийг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын газар өмчлөгчөөр тогтоолгох хэсгийг хангаж өгнө үү.

6.5. Улсын дээд шүүхээр гомдлыг хэлэлцүүлэх буюу хууль хэрэглээний нэгдмэл байдлын үндэслэл:

6.5.1. Маргааны талууд болох газрын өмчлөгч (Б-) болон тухайн газар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч (Л-) нарын маргаанаа шударга шүүхээр шийдвэрлүүлэх үндсэн эрхийг зөрчигдөх үндэслэл бий болно.

6.5.2. Улсын дээд шүүх уг маргааныг эцэслэн шийдвэрлэхгүй орхисноор өмчлөгчдийн хоорондын зөрчил арилалгүй үлдэж, эд хөрөнгийг захиран зарцуулах, ашиглах боломжгүй эрх зүйн тодорхойгүй байдал үргэлжилсээр байна.

6.5.З. Олон жилийн турш (14 жил) тухайн хөрөнгийг бодитоор эзэмшиж ирсэн шударга эзэмшигчийн “хууль ёсны итгэл”-ийг шүүх хамгаалалтгүй орхиж, улсын бүртгэлийн алдаанаас үүдэх хохирлыг талууд өөрсдөө үүрэхэд хүргэх нөхцөл байдал бий болж, хууль ёсны итгэлийг хамгаалж чадахгүй байх нөхцөл үүснэ. Тодруулбал, 2012 онд улсын бүртгэлд үндэслэн өмчлөх эрхээ олж авч, 14 жилийн турш маргаангүй эзэмшиж ирсэн “шударга эзэмшигч” болохын хувьд түүний “хууль ёсны итгэл” шүүхийн хамгаалалтад байх ёстой. Хяналтын шатны шүүх энэхүү хэргийг шийдвэрлэснээр, улсын бүртгэлийн алдаатай байдлаас үүдэх сөрөг үр дагаврыг шударга гуравдагч этгээд буюу Л-д халдаахгүй байх, мөн анхны мэдүүлэг гаргагчийн хүлээх хариуцлагын хил хязгаарыг (Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7.7) тогтоох замаар эрх зүйн тодорхой байдлыг бий болгоно.

6.5.4. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүд хуулийг (Иргэний хуулийн 85.2, 106.2 гэх мэт) зөрүүтэй тайлбарлаж, улмаар хэргийг эцэслэн шийдвэрлэхгүй байгаа нь хууль хэрэглээний нэгдмэл байдлыг тогтоох шүүх эрх мэдлийн үндсэн зорилгод нийцэхгүй буюу хууль хэрэглээний нэгдмэл байдал алдагдах тул Улсын дээд шүүхээс уг маргааныг хянан шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

7. Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдаанаар нэхэмжлэгч Б-, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г, хариуцагч Л-, хариуцагчийн өмгөөлөгч Э нарын гаргасан гомдлыг хэлэлцээд хоёр шатны шүүх хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн гэх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр хэргийг шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр 2026.06.11-ний өдрийн 001/ШХТ2026/00741 дүгээр тогтоолыг гаргажээ.

ХЯНАВАЛ:

8. Анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаах нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Нэхэмжлэгч Б- нь хариуцагч Л-д холбогдуулан өөрийн өмчлөлийн газар дээр баригдсан байшинг буулгуулж, газар чөлөөлүүлэх тухай шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...Б би *** газрыг 2022.10.31-ний өдөр худалдан авч өмчлөгч болсон. Гэтэл хил залгаа орших *** тоот газрын өмчлөгч Л- нь миний газар дээр байшингаа хэтрүүлэн барьж өмчлөлийн зүйлээ чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхийг минь ноцтой хөндөж байна. Энэ талаар Л-д олон удаа шаардлага тавьж, байшингаа буулгахыг сануулж ирсэн ч өнөөдрийг хүртэл буулгаагүй. Иймд миний өмчлөлийн *** 352 м.кв газарт байх хариуцагч Л-ы 40 м.кв талбайтай байшинг буулгаж, газрыг чөлөөлж өгнө үү...” гэж тайлбарласан.

Хариуцагч хариу тайлбартаа: “...Би 2012 онд энэхүү 40 м.кв байшин болон *** тоот хаягт байрлах 200 м.кв газрыг Р-с худалдаж авсан ба анх иргэн н.Я өөрийн газар, байшинг хүүхдүүд болох С /одоо Б-гийн нэр дээр байгаа/ болон О- (Л- нэр дээр байгаа) нарт хуваан өгсөн байдаг ба Сгийн нэр дээр байсан газар, байшинг Б- 2022 онд шилжүүлэн авснаар маргаан эхэлсэн. Би маргаанаа тохиролцон шийдвэрлэхээр тодорхой санал гаргаж байсан, тэрээр зөрчилтэй газар худалдаж авсан бол худалдсан хүнээсээ шаардах эрхтэй гэж үзэж байна. Миний байшинг буулгуулах шаардлага нь бодитоор хэрэгжих боломжгүй бөгөөд миний хууль ёсны өмч нь Б-гийн газрын зарим хэсгийнх нь бүрдэл хэсэг ба газаргүйгээр бие даан хэрэгжих боломжгүй тул салгаж үл болох эрх гэсэн үг юм. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү…” гэж тайлбарласан.

9. Хариуцагч Л- нь нэхэмжлэгч Б-д холбогдуулан маргаж буй 40 м.кв газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох, газар өмчлөх эрхийг хэсэгчлэн шилжүүлэхийг даалгах, хохиролд 10,500,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, үндэслэлээ: “...Би 2012 онд Р-с дээрх 40 м.кв талбайтай байшинг мөн *** 200 м.кв талбайтай газрын хамт худалдан авсан. Хөрш болох Б- нь 259 тоот хаягтай 352 м.кв газрыг 2022 онд шилжүүлэн авснаас хойш намайг байшингаа буулгахыг шаардаж, өөрийн байшинг нураахдаа миний байшингийн зарим хэсгийг хэсэгчлэн нураасан. Миний өмчлөлийн байшингийн доорх газар нь миний байшинтай салшгүй холбоотой, энэ газаргүйгээр миний байшингийн өмчлөх эрх бие даан хэрэгжиж боломжгүй. Би Б-гаас өмнө буюу 2012 онд 40 м.кв газар дээрх байшинг өмчилж авсан тул байшингийн доорх газрыг миний өмчлөлд шилжүүлж өгнө үү. Түүнчлэн өөрийн байшинг нураахдаа миний байшингийн дээврийг нурааснаас би 10,500,000 төгрөгийн зардал гаргаж дээврээ янзлуулсан. Иймд энэ зардлыг нэхэмжилнэ…” гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: “...Миний *** тоот газрын өмчлөх эрх хүчинтэй хэвээр байгаа. Газрын тухай хуулийн 34 дүгээр зүйлийн 34.10-т "иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ нь тухайн газар дээрх тэдгээрийн үл хөдлөх хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгэх үндэслэл болно гэж, Иргэний хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2-т ...байнгын зориулалттай газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын бүрдэл хэсэг байна." гэж тус тус заасан. Түүнчлэн Улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд зааснаас үзэхэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хөрөнгийн доорх газрын нэгж талбарын дугаарт үндэслэн бүртгэнэ гэжээ. Эндээс үзэхэд үл хөдлөх эд хөрөнгөө баталгаажуулахын тулд уг хөрөнгийн байрлаж буй газрын эзэмших эрхийг хуулийн дагуу шилжүүлж авахгүйгээр өмчлөгч байх боломжгүй юм. Мөн би түүний хөрөнгөд хохирол учруулаагүй тул барилгыг засварлахад гарсан зардал 10,500,000 төгрөгийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү…” гэж тайлбарласан.

10. Анхан шатны шүүх үндсэн нэхэмжлэлийг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ: “10.1. Байшинг буулгуулж, газар чөлөөлүүлэх үндсэн нэхэмжлэлийг дараах үндэслэлээр хангаж шийдвэрлэсэн.

10.1.1. Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс ирүүлсэн баримтаар, Б- нь 2022.10.26-ны өдөр Э-тэй байгуулсан газар худалдах-худалдан авах гэрээний үндсэн дээр *** 352 м.кв талбай бүхий гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газрын өмчлөгч, Л- нь 2012.10.01-ний өдөр Р-тэй байгуулсан хувийн сууц худалдах-худалдан авах гэрээний үндсэн дээр *** 40 м.кв талбайтай, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болох нь тус тус тогтоогдсон.

10.1.2. Дээрх үйл баримтаар нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн 352 м.кв талбай бүхий газарт байрлаж буй хариуцагчийн өмчлөлийн 40 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө нь тухайн газрыг өмчлөх эрхгүй тохиолдолд дангаар үл хөдлөх эд хөрөнгө болох боломжгүй.

10.1.3. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2-т заасан зохицуулалтын урьдчилсан нөхцөл нь шаардах эрх бүхий этгээд нь хөрөнгийн өмчлөгч байх, тухайн эрх зөрчиж буй этгээд нь хийх ёстой байсан үйлдлээ хийхгүй байх явдал байна.

10.2. Маргаж буй газрын өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, хохирол 10,500,000 төгрөг гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлийг дараах үндэслэлээр хэрэгсэхгүй болгосон.

10.2.1. Үндсэн нэхэмжлэлийг хангасан тул газрын өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийг шилжүүлэх шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно.

10.2.2. Байшин засварласантай холбоотой шаардлагыг хангахгүй. Учир нь зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар Л-ы өмчлөлийн 40 м.кв талбайтай байшингийн дээврийг 2023 оны 5, 6 сард буулгасан үйл баримт тогтоогдож байх боловч үүнийг Б- буулгасан гэдэг нь тогтоогдсонгүй. Иргэний хуулийн 497 дугаар зүйлд зааснаар бусдад гэм хор учруулсан этгээд уг гэм хорыг хариуцан арилгах үүрэгтэй. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг хангахгүй...” гэж дүгнэсэн.

Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ: “...Нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлд заасны дагуу шаардлага гаргахын тулд хөрөнгийн өмчлөгч бөгөөд хөрөнгийг хариуцагч этгээд бодитой эзэмшигч байхаас гадна энэ хэргийн хувьд хариуцагч нь маргаж буй 40 м.кв газрыг хууль буюу гэрээгээр эзэмших эрхгүй гэдгийг нэхэмжлэгч нотолсноор өмчлөгчийн эзэмшлийг сэргээн тогтоох, өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ буцаан шаардах туйлын эрхээ хэрэгжүүлэх боломжтой юм.

Нэхэмжлэгчийг 2022 онд 352 м.кв газрыг худалдан авах үед түүний газрын хил зааг нь маргаан бүхий сууцны гадна буюу 40 м.кв газар нь хөрш залгаа 200 м.кв газрын өмчлөгч хариуцагчийн эзэмшилд байсан буюу бодит байдалд худалдагч Э-өөс түүний өмчлөлд /352-40/ 312 м.кв хэмжээтэй газар шилжсэн байна.

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь газрыг шилжүүлэн авах үедээ газрын хэмжээ болон хариуцагчийн сууцыг худалдан авч буй газарт нь баригдсаныг мэдэж байсан гэх байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй тул хариуцагчийн эзэмшлийг шууд хууль бус гэж дүгнэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-т нийцэхгүй.

Харин Б- нь газрыг худалдан авах үедээ уг газарт хариуцагчийн 40 м.кв дэлгүүр байгааг мэдэх боломжтой байсан гэж үзэх бөгөөд Л- нь 2012 онд 40 м.кв дэлгүүрийн сууцыг Р-с худалдан авах үед С нь уг сууцны доорх газрын өмчлөгч хэвээр байсан ба энэ хугацаанд газар чөлөөлөх талаар ямар нэгэн шаардлага гаргаагүй нь хариуцагчийн эзэмшлийг хожим хууль бус гэж дүгнэх боломжгүй юм. Хариуцагчийн өмчилж буй сууц нь нэхэмжлэгчийг уг газрыг өмчлөлдөө авахаас өмнө баригдсан байх тул Иргэний хуулийн 135 дугаар зүйлийн 135.4-т заасан байшинг буулгах буюу зайлуулахыг шаардах үндэслэл бий болоогүй гэж үзнэ.

Иймд хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй тул Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлд зааснаар нэхэмжлэгч нь шаардах эрхгүй, хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн газарт баригдсан сууцныхаа доорх 40 м.кв газрын өмчлөгчөөр шаардах эрхгүй, түүнчлэн хохирол нэхэмжилсэн шаардлагаа нотлоогүй гэж үзэн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв...” гэж дүгнэсэн.

11. Нэхэмжлэлийн шаардлага Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх заалтыг үндэслэн гаргасан байх бөгөөд хэрэгт цугларсан баримтаар нэхэмжлэгч нь маргаж буй газрын өмчлөгч, хариуцагч нь маргаж буй газар дээр баригдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болох нь тогтоогдсон байхад хоёр шатны шүүх эрх зүйн өөр өөр дүгнэлт хийж зөрүүтэй шийдвэр гаргасан байх тул хэргийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр хянан хэлэлцлээ.

12. Хяналтын шатны шүүхээс хэрэгт цугларсан баримтын хүрээнд эрх зүйн дүгнэлт хийж, хэргийг эцэслэн шийдвэрлэх боломжгүй дараах үндэслэл тогтоогдлоо.

12.1. Нэхэмжлэгч нь маргаж буй газрын өмчлөгч бол хариуцагч нь маргаж буй газар дээр баригдаж, улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байна.

Талууд харилцан нөлөөлөл бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгө болох газар ба түүний дээрх эд хөрөнгийн өмчлөгчид байна. Тэдгээр нь эд хөрөнгийг тус бүр хуульд заасан үндэслэлээр хэлцлийн үндсэн дээр олж авчээ. Улмаар харилцан эзэмшил шаардан маргаж байна.

Газар өмчлөгч өөрийн өмчлөх эрхээ өмчийн эрх зүйн гэрээгээр хязгаарлуулсан, эсхүл газрын эзэмшлийг шилжүүлсэн үүргийн эрх зүйн хэлцэл байгуулсан эсэх баримт хэрэгт авагдаагүй байна.

Гэвч газар өмчлөгчийн газраа шилжүүлэн авах үед түүний өмчлөлийн газар дээр баригдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн газрын талаарх эрхийг тодруулан мэдэх боломжтой байжээ. Улмаар тухайн газар өмчлөгчийн зөвшөөрөл анх үл хөдлөх эд хөрөнгө барьсан нөхцөл байдал болон уг үл хөдлөх эд хөрөнгө бусдын газар дээр оршин байх хугацааг аливаа гэрээгээр тохироогүй нөхцөл байдлыг харгалзан хэргийг шийдвэрлэхэд шаардлагатай дараах үйл баримтууд бүрэн тогтоогдоогүй байна. Үүнд:

12.1.1. Буулгуулахыг хүссэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн тухайд гуравдагч этгээдийн аливаа эрх бүртгэгдсэн эсэх талаар 2024 оноос хойших лавлагаа хэрэгт авагдаагүй, энэ талаар шүүх тодруулаагүй байна.

12.1.2. Нэхэмжлэлд дурдсан буулгуулахаар шаардаж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэнэ, чанар байдлын талаар баримт хангалттай авагдаагүй, шүүх энэ талаар тодруулах үүргээ биелүүлээгүй байна.

Хэрвээ байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь зөвхөн түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор газартай салшгүй холбогдсон байвал эдгээр нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг болж чадахгүй тул маргаж буй газар дээр баригдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө газрын үндсэн бүрдэл хэсэг мөн эсэх талаар тодруулах нь хэрэгт ач холбогдолтой.

13. Дурдсан үндэслэлээр хяналтын шатны шүүхээс хэрэгт цугларсан баримтын хүрээнд дүгнэлт хийж, хэргийг эцэслэн шийдвэрлэх боломжгүй байх тул анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.5-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2026 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 191/ШШ2026/01467 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 210/МА2026/00833 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, хэргийг дахин хэлэлцүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцаасугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгч Б-гаас 2026.05.18-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг, хариуцагч Л-аас 2026.05.15-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

                            ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                  Н.БАТЗОРИГ

                            ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                               Н.БАЯРМАА

                                 ШҮҮГЧИД                                                     Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                                   Б.УНДРАХ

                                                                                                   Х.ЭРДЭНЭСУВД