“Х” ХК-ийн

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Монгол Улсын дээд шүүхийн шүүгч Б.Ундрах даргалж, танхимын тэргүүн Н.Баярмаа, шүүгч Н.Батзориг, Н.Батчимэг, Д.Цолмон нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 191/ШШ2025/11499 дүгээр шийдвэр,

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн 210/МА2026/00541 дүгээр магадлалтай

“Х” ХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

“Б” ХХК, Ш.Э, О.Г, С.Х нарт тус тус холбогдох

Барьцааны зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн *** тоот хаягт байршилтай 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, тус хөрөнгийг цаашид хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг даалгах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О, хариуцагч “Б” ХХК болон Ш.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлоор шүүгч Д.Цолмонгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О, хариуцагч “Б” ХХК болон Ш.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Намсрай нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э, О.Г, С.Х нарт холбогдуулан барьцааны зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн *** тоот хаягт байршилтай 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, тус хөрөнгийг цаашид хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг даалгах шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч, маргажээ.

2.Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 191/ШШ2025/11499 дүгээр шийдвэрээр: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Ш.Э, С.Х, О.Г, “Б” ХХК нарт холбогдуулан гаргасан барьцааны зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүргийн *** тоот хаягт байршилтай, 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хууль бус бөгөөд шууд эзэмшлээс гаргуулж, тус хөрөнгийг ирээдүйд хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг даалгах, хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч “Х” ХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

3.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн 210/МА2026/00541 дүгээр магадлалаар: Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 191/ШШ2025/11499 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 заалтыг “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, Баянзүрх дүүргийн *** тоот хаягт байршилтай, 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч С.Х, О.Г нарын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, орон сууцыг цаашид хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарт даалгасугай.” гэж өөрчлөн, 2 дахь заалтын “...үлдээсүгэй.” гэснийг “...үлдээж, хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э, С.Х, О.Г нараас 140,400 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “Х” ХК-д олгосугай.” гэж тус тус өөрчлөн, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

4.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О-ын хяналтын журмаар гаргасан гомдолд: Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхээс 2026.03.11-ний өдрийн 210/МА2026/00541 дүгээр магадлалыг бичгээр үйлдэхдээ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан байх тул нэхэмжлэгчийн зүгээс Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.2 дахь заалтад заасны дагуу дараах үндэслэлээр хяналтын гомдол гаргаж байна. Энэхүү хэргийг анхан шатны журмаар хянан шийдвэрлэсэн Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025.12.11-ний өдрийн 191/ШШ2025/11499 дүгээр шийдвэрт нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хэлэлцэх шүүх хуралдаан 2026.03.11-ний өдрийн 16 цаг 20 минутад Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн танхимд эхэлж, шүүх хуралдааныг мөн өдрийн 17 цаг 06 минутад хаасан. Давж заалдах шатны шүүхээс 2026.03.11-ний өдөр магадлал гарч, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2 дахь заалтыг удирдлага болгон анхан шатны шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангасан өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэснийг талуудад уншиж сонсгосон болно. Шүүх хуралдаан даргалагч нь магадлал, түүний үндэслэлийг “хариуцагч “Б” ХХК нь өөрийн барьж, ашиглалтад оруулсан маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр Б.З-д шилжүүлж, уг хөрөнгийн өмчлөгчөөр Б.З бүртгэгдсэн тул маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх эрхтэй этгээд нь Б.З байна. Гэвч өмчлөх эрхээ шилжүүлсэн “Б” ХХК нь маргаан бүхий орон сууцыг хариуцагч О.Г, С.Х нарт гэрээгээр ашиглуулж байгаа гэх боловч эдгээрийн хооронд байгуулагдсан гэрээ, түүний дагуу маргаан бүхий орон сууцыг эзэмшиж байгаа эзэмшлийг хууль ёсны буюу шударга эзэмшил гэж үзэх боломжгүй байна. Х нь хуулийн шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр барьцааны гэрээ байгуулснаар барьцааны эрх үүссэн байна. Энэ үндэслэлээр Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, Иргэний хуулийн 106.1, 106.2 дахь хэсэгт зааснаар барьцаалагч нь барьцааны зүйлийг гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр өмчлөгчийн нэгэн адил шаардлага гаргах эрхтэй гэж үзэж анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангасан магадлал гарч байна” гэж танилцуулан сонсгосон нь шүүх хуралдааны дууны бичлэгээр тогтоогдож байгаа болно. Ингээд дээрх магадлал бичгээр албажиж гарсны дараа нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч миний бие магадлалтай танилцахад магадлалын хянавал хэсгийн 4.4-т “Хариуцагч “Б” ХХК нь Б.З-д маргаж буй орон сууцыг худалдан борлуулж, улмаар өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгсөн боловч уг орон сууцны үнийг Б.З төлөөгүйн улмаас бодитойгоор тус компанийн эзэмшилд байсан, Б.З гэрээний үүргийг биелэгдээгүйн улмаас эзэмшил ашиглалтыг шилжүүлэн өгөөгүй байна. Энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хариуцагч “Б” ХХК-ийн эзэмшлийг хууль ёсны дагуу буюу шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэлтэй” гэх шүүх хуралдааны оролцогчдод 2026.03.11-ний өдөр уншиж сонсгосон магадлалаас зөрүүтэй тайлбарыг бичсэн байсан. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3 дахь хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн зүйлийн 167.4 дэх хэсэгт зааснаар магадлал хүчинтэй болсноос хойш 14 хоногийн дотор магадлалын агуулгыг бүрэн эхээр нь бичгээр үйлдэж, шүүх бүрэлдэхүүн гарын үсэг зурах журамтай. Ийнхүү, шүүх хуралдааны оролцогчдод сонсгосон магадлалаар хариуцагч “Б” ХХК, түүнтэй байгуулсан гэрээний дагуу үүссэн О.Г, С.Х нарын эзэмшлийг хууль бус гэж үзэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангасан атлаа тухайн магадлалыг бичгээр үйлдэхдээ “Б” ХХК-ийг маргаан бүхий орон сууцны хууль ёсны буюу шударга эзэмшигч гэж тодорхойлжээ. Үүнтэй холбоотойгоор, магадлалын тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаар нэхэмжлэлийн нэг шаардлага болох “Х” ХК-ийн барьцааны зүйл болох маргаан бүхий орон сууцыг хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарын хууль бус бөгөөд шууд бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх” шаардлага хангагдаагүй үлдсэн байна.

Тодруулбал, давж заалдах шатны шүүхийн 2026.03.11-ний өдрийн шүүх хуралдаанд оролцогчдод уншиж сонсгосноор хүчинтэй болсон магадлалаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангасан боловч уг магадлалын агуулгыг бичгээр үйлдэхдээ нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангалгүй үлдээснээс гадна магадлалын хянавал хэсгийн 4.4 дэх заалтаар маргаан бүхий орон сууцны эзэмшил хариуцагч “Б” ХХК-д үлдэх ноцтой үр дагаврыг бий болгожээ. Энэ нь шүүх хуралдаанд оролцогчдод танилцуулан сонсгосноор хүчинтэй болсон магадлалын агуулгыг бүрэн эхээр нь бичгээр үйлдэх хуульд заасан журмыг ноцтой зөрчиж буй явдал юм. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч миний бие 2026.03.11-ний өдрийн давж заалдах шатны шүүх хуралд биечлэн оролцсон ба шүүх хуралдаан даргалагчаас танилцуулан сонсгосон магадлалын үндэслэл нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь Б.З бөгөөд нэхэмжлэгч нь барьцааны эрхийг хуульд зааснаар улсын бүртгэлд бүртгүүлэх замаар олж авсан байх ба хариуцагч “Б” ХХК нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөлийг Б.З-д шилжүүлсний дараа бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж буй нь хуульд нийцэхгүй тул хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн “эзэмшил анхнаасаа “Б” ХХК-д байсан ба Б.З-д өмчлөх эрхийг шилжүүлсэн ч эзэмшлийг шилжүүлээгүй” гэх тайлбарыг хүлээж авах боломжгүй гэх агуулгаар тайлбарласан. Ийнхүү, шүүх хуралдааны оролцогчид танилцуулан сонсгосноор хүчин төгөлдөр болсон магадлалыг бичгээр үйлдэхдээ нэгэнт хуульд заасны дагуу хүчинтэй болсон магадлалаас зөрүүтэй агуулгыг тусгаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан байх тул магадлалд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангасан өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

5.Хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б-гийн хяналтын журмаар гаргасан гомдолд: Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026.03.11-ний өдрийн 210/МА2026/00541 дугаартай магадлалыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах үндэслэлээр гомдол гаргаж байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1-д “шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгах”, 172.2.4-т “эрх зүйн шинэ ойлголт, эсхүл хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой” гэж заасанд хамаарч буй тул Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргав. Давж заалдах шатны шүүх хэргийн үйл баримтыг зөв дүгнэсэн боловч Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4 дэх хэсгийг анхан шатны шүүхээс өөрөөр тайлбарлан хэрэглэж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Магадлалд “Б” ХХК нь маргаан бүхий орон сууцны шударга эзэмшигч гэж дүгнэсэн атлаа хариуцагч О.Г, С.Х нартай 2021.10.22-ны өдөр “Орон сууц ашиглуулах, ашиглах гэрээ”-г тус тус байгуулж, гэрээний дагуу Баянзүрх дүүргийн А, Б гэж дугаарласан хаягт байрлах А тоотыг С.Х, Б тоот орон сууцыг ашиглуулахдаа эдгээрийн эзэмшил, ашиглалтыг шилжүүлэхдээ өмчлөгч Б.З болон барьцааны гэрээний барьцаалагчийн хувьд “Х” ХК-аас зөвшөөрөл аваагүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй болсон байна. Өөрөөр хэлбэл, “Б” ХХК нь иргэн Б.З-тай уг орон сууцны өмчлөлийн талаар маргаантай байгаа, Б.З хаана байгаа нь тодорхойгүй учир Б.З-аас зөвшөөрөл авах ёстой талаар хийсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлгүй байна. Мөн “Б” ХХК нь "Х” ХК-аас зөвшөөрөл авах ёстой гэсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Иргэний хууль, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль болон бусад хууль тогтоомжид барьцааны зүйлийн эзэмшил ашиглалтыг бусдад шилжүүлэхэд барьцаалагчаас зөвшөөрөл авна гэдэг зохицуулалт огт байхгүй. Энэ талаар хийсэн давж заалдах шатны шүүхийн дүгнэлт хууль бус байна. Түүнчлэн, “Маргаан бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчтэй байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалж, барьцааны эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үйл баримт тогтоогдож байх боловч нэхэмжлэгч “Х” ХК нь тухайн орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч Б.З-ын өмнөөс барьцааны зүйл болох орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэх үндэслэлээр албадан чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй, нэхэмжлэгч “Х” ХК нь барьцааны зүйл болох орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлийн гэрээний дагуу барьцааны эрхийг бүртгүүлснээс бус маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг хуульд зааснаар бүртгүүлэх замаар олж аваагүй байх тул өмчлөгчийн эрхийг эдлэхгүй.” гэж анхан шатын шүүхээс маргааны үйл баримтын талаар хийсэн дүгнэлт үндэслэлтэй байна. Нөгөөтээгүүр, барьцаалагч нь өмчлөгчийн эрхийг эдлэх эсэх талаар давж заалдах шатны шүүх дүгнэлт хийгээгүй байна.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4-т зааснаар барьцааны зүйл гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшилд орсон гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй, мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь иргэн Б.З байх тул нэхэмжлэгч “Х” ХК нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2-т заасан өмчлөгчийн шаардах эрхийг эдлэхгүй буюу хариуцагч нарт холбогдуулан барьцааны зүйл болох орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлж, ашиглуулж буй үйлдлээ зогсоохыг даалгах, хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй. Иймд шүүхийн хууль хэрэглээний зөрүүг арилгаж, хууль хэрэглээг тогтооход зарчмын хувьд нийтлэг ач холбогдолтой шийдвэрийг гаргаж анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, магадлалыг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

6.Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2026.05.07-ны өдрийн 001/ШХТ2026/00587 дугаар тогтоолоор нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О, хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

ХЯНАВАЛ:

            7.Давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн шийдлийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж үзлээ.

8.Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь хариуцагч Ш.Э-д холбогдуулан Б.З-ын өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн *** тоот хаягт байршилтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хамтран хариуцагчаар “Б” ХХК, С.Х, О.Г нарыг татаж, хариуцагч С.Х, О.Г нарын хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлүүлэх, хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарт орон сууцыг цаашид захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг даалгуулах шаардлага гаргасан.

Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “... тус банк нь “З” ХХК-тай 2018.07.23, 2018.11.16-ны өдөр зээлийн гэрээ байгуулж, Б.З-ын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан. Зээлдэгч зээлийн үүргээ зохих ёсоор гүйцэтгээгүй, ... анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019.11.01-ний өдрийн 181/ШШ2019/02162 захирамжийн дагуу Б.З-ыг эрэн сурвалжлах ажиллагаа хийгдэж байна. Банкны барьцааны зүйл болох орон сууцанд хариуцагч нар өмчлөгч буюу эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр оршин сууж байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4 дэх хэсэгт зааснаар буюу барьцааны зүйл гуравдагч этгээдийн эзэмшилд байгаа бөгөөд тухайн эзэмшил хууль бус байх тохиолдолд барьцаалагч нь шударга эзэмшигч буюу өмчлөгчийн нэгэн адил барьцааны зүйлийг гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулахаар шаардах эрхтэй. О.Г, С.Х нар маргаан бүхий байрыг өөрсдөд нь эзэмшүүлж буй этгээд болох Ш.Э-ийг тухайн байрны өмчлөгч биш, түүнчлэн тухайн байрыг захиран зарцуулах эрхгүй этгээд болохыг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, лавлагаа зэргээр тогтоогдох учраас тэднийг өөрсдийн эзэмшлээ хууль бус болохыг мэдэх боломжтой байсан. Хариуцагч Ш.Э нь Б.З-ын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр бусдад эзэмшүүлж байх тул хөрөнгийг эрх бүхий этгээдэд буцаан өгч тухайн хөрөнгийг хууль бусаар эзэмшиж, захиран зарцуулж буй үйлдлээ зогсоох үүрэгтэй. “Б” ХХК нь тухайн хөрөнгийг хариуцагч О.Г, С.Х нарт ашиглуулахаар 2021.10.22-ны өдөр гэрээ байгуулсан ба энэ компани гэрээ байгуулах зөвшөөрлийг өмчлөгч Б.З-аас авсан талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд хамаарна” гэсэн агуулгаар тайлбарласан.

9.Хариуцагч “Б” ХХК тайлбартаа “... тус компани нь ... орон сууцны цогцолбор хотхоныг барьж ашиглалтад оруулсан. Захирал Ш.Э-ийн танил Б.З энэ хотхоны орон сууцыг миний нэр дээр шилжүүлээд өгчих, би зээл аваад төлбөрийг төлье гэснийг зөвшөөрч 2017.08.09-ний өдөр 333-3/301 дугаартай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг байгуулан ... 301 тоот 9 өрөө орон сууцыг нийт 1,012,203,840 төгрөгөөр худалдахаар тохирсон. Б.З анхнаасаа урьдын харилцааны явцад бий болсон итгэлийг ашиглаж, орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн аваад бусдад барьцаалсан байна. Б.З-д залилуулсан гомдлын дагуу 21052153 дугаартай хэрэг бүртгэлтийн хэрэг нээгдэж мөрдөн шалгах ажиллагаа явагдаж байгаа бөгөөд Б.З-ыг эрэн сурвалжилж байгаа болно. Эрүүгийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмаар шийдвэрлэж дуусахаас өмнө энэ хэргийг шүүх шийдвэрлэх боломжгүй буюу “Б “ХХК-ийг өмчлөгч биш, улмаар хууль бусаар эзэмшиж байна гэж үзэж, дүгнэлт хийх боломжгүй юм. Иймд нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзаж шийдвэрлэж өгнө үү” гэжээ.

10.Хариуцагч Ш.Э нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч, “... хуулийн этгээдийн нэрийн өмнөөс явуулсан үйл ажиллагаанд Ш.Э хамааралгүй, одоо энэ компанийн удирдлагаар ажиллахгүй байгаа. Б.З танилын хүрээний хувьд миний итгэлийг ашиглаад улмаар сураггүй алга болсон. Барьцааны зүйл нь бусдын хууль бус эзэмшил болсон бол Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлд заасныг үндэслэж нэхэмжлэх эрхтэй гэж зохицуулсан. Гэтэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгө хууль бус эзэмшилд орсон эсэх асуудлыг шалган тогтоож байж хэргийг шийдвэрлүүлэх ёстой. Банк нь уг орон сууцыг барьцаанд авахад үл хөдлөх эд хөрөнгө “Б” ХХК-ийн эзэмшилд байхад нь барьцаалсан, одоо ч байсаар байгааг мэдэж байгаа атлаа хууль бусаар эзэмшиж байна гээд нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй. Хэрэв орон сууц нь “Б” ХХК-ийн эзэмшлээс гараад, буцаад компани хууль бусаар эзэмшилдээ авсан гэж үзэж байгаа бол банк энэ талаар баримтаа гаргаж, нотлох үүрэгтэй” гэж маргасан.

11.Хариуцагч О.Г, С.Х нарын тайлбарт “... орон сууцыг хэн нэгэн этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр эзэмшээгүй, “Б” ХХК-тай харилцан тохиролцож, гэрээ байгуулсны үндсэн дээр эзэмшиж, ашиглаж байгаа учраас хууль бус эзэмшил гэж үзэхгүй, “Х” ХК нь орон сууцны өмчлөгч биш тул орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр шаардлага гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй” гэжээ.

            12.Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэхдээ “... “Х” ХК нь 2018.12.10-ны өдөр байгуулсан барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн ба нэхэмжлэгч нь эрхийн улсын бүртгэлийн *** дугаартай, Баянзүрх дүүргийн *** тоотод байрлах, 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй болох нь баримтаар тогтоогдохгүй байна. Нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч Б.З-ын өмнөөс барьцааны зүйл болох орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэх үндэслэлээр албадан чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй байна. “Б” ХХК-ийн захирал Ш.Э нь 2021.10.22-ны өдөр О.Г, С.Х нартай “Орон сууц ашиглуулах, ашиглах гэрээ”-г байгуулж, Б.З-ын өмчлөлд бүртгэлтэй *** тоот орон сууцыг ***А тоот, ***Б тоот гэж хуваан ашиглуулж байгаа болох нь тогтоогдох бөгөөд маргаан бүхий орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгэлтэй Б.З нь хариуцагч нарыг  хуульд заасан өмчлөгчийн эрхийг нь зөрчсөн гэж үзвэл өөрөө шаардах эрхээ хэрэгжүүлэх боломжтой юм. Хариуцагч С.Х, О.Г нар нь “Б” ХХК-тай байгуулсан хэлцлийн үндсэн дээр орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байх тул хууль бусаар орон сууцыг эзэмшилдээ авсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр Б.З-ыг оролцуулахаар шийдвэрлэж, шүүхэд дуудан ирүүлэх ажиллагааг хийхэд Б.З нь 2019.03.01-ний өдөр Монгол Улсын хилээр гарч явсан, Монгол Улсад орж ирсэн бүртгэл хийгдээгүй нь тогтоогдсон болохыг дурдах нь зүйтэй” гэсэн агуулгатай дүгнэлт хийжээ.

            13.Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулахдаа “...“Х” ХК болон иргэн Б.З нарын хооронд байгуулагдсан 2017.07.23, 2018.12.10-ны өдрийн гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн ба гэрээ нь хүчин төгөлдөр байна. Барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр гэрээний үндсэн дээр барьцааны эрх банканд үүснэ. Хариуцагч “Б” ХХК нь Б.З-д маргаж буй орон сууцыг худалдан борлуулж, улмаар өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгсөн боловч уг орон сууцны үнийг Б.З төлөөгүйн улмаас бодитойгоор тус компанийн эзэмшилд байсан, Б.З гэрээний үүргийг биелүүлээгүйн улмаас эзэмшил ашиглалтыг шилжүүлэн өгөөгүй ба энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хариуцагч “Б” ХХК-ийн эзэмшлийг хууль ёсны дагуу буюу шударга эзэмшигч гэж үзэх үндэслэлтэй. Харин “Б” ХХК нь О.Г, С.Х нартай “Орон сууц ашиглуулах, ашиглах гэрээ”-г тус тус байгуулж, хөрөнгийг шилжүүлэхдээ өмчлөгч Б.З болон барьцааны гэрээний барьцаалагчийн хувьд “Х” ХК-аас зөвшөөрөл аваагүй буюу “Б” ХХК нь гуравдагч этгээдэд шилжүүлэн эзэмшүүлэх эрхгүй тул Иргэний хуулийн 95 дугаар зүйлийн 95.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хариуцагч О.Г, С.Х нарын эзэмшлийг хууль бус буюу шударга бус эзэмшигч гэж үзнэ. Энэ тохиолдолд нэхэмжлэгч нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4 дэх хэсэгт зааснаар барьцааны зүйлийг бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардан гаргуулах эрхтэй гэж, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2 дахь хэсэгт “Өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй” гэж тус тус заасан тул нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хариуцагч С.Х, О.Г нарын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарт тус орон сууцыг цаашид хууль бусаар захиран зарцуулах, бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулах үйлдэл хийхгүй байхыг даалгахаар шаардах эрхтэй” гэсэн агуулгатай дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасан байна.           

            14.Анхан болон давж заалдах шатны шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны эрхэд үндэслэсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотой үүссэн маргаанд эрх зүйн ялгаатай дүгнэлт хийж, шаардлагыг харилцан эсрэг байдлаар шийдвэрлэснийг эс зөвшөөрч нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О, хариуцагч “Б” ХХК, Ш.Э нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.Б нарын хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.2.1, 172.2.2-т заасан үндэслэлээр хяналтын шатны шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг хүчингүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн шийдлийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж үзлээ.

            15.Хэргийн баримтаас үзэхэд “Б” ХХК нь иргэн Б.З-тай 2017.08.09-ний өдөр “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ”-г байгуулж, Баянзүрх дүүргийн *** тоот, улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй орон сууцны өмчлөх эрхийг Б.З-д шилжүүлснээр 2017.08.14-ний өдөр улсын бүртгэлд бүртгүүлж, Б.З өмчлөгч болсон ба орон сууцны үнийг Б.З төлөөгүй тул “Б” ХХК нь “залилуулсан” тухай гомдлыг 2021.10.11-ний өдөр Баянгол дүүрэг дэх Цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтэст гаргасан ба мөрдөн шалгах ажиллагаа явагдаж байна.

            “З” ХХК-ийн захирал Б.З нь нэхэмжлэгч “Х” ХК-тай 2018.07.23-ны өдөр байгуулсан зээлийн гэрээгээр 300,000 ам.долларыг жилийн 15.6 хувийн хүүтэй, 1 сарын хугацаатай зээлж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор Б.З-ын өмчлөлийн улсын бүртгэлийн *** дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүргийн *** тоотод байрлах, 267.93 м.кв талбай бүхий 9 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан. Мөн 2018.11.16-ны өдөр дахин зээлийн гэрээг байгуулж, 412,000,000 төгрөгийг жилийн 15.6 хувийн хүүтэй, 3 сарын хугацаатай зээлэх, үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор талууд 2018.12.10-ны өдөр Б.З-ын өмчлөлийн мөн хөрөнгийг барьцаалж, дээрх барьцааны гэрээнүүдийг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн.

           Б.З нь Буянт-Ухаа боомтоор 2019.03.01-ний өдөр улсын хилээр гарах чиглэлд бүртгэгдсэн ба түүнийг эрэн сурвалжлахаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019.11.01-ний өдрийн 2162 дугаар шийдвэр гарсан.

           “Б” ХХК нь О.Г, С.Х нартай 2021.10.22-ны өдөр “Орон сууц ашиглуулах, ашиглах гэрээ”-г 24 сарын хугацаатай тус тус байгуулж, гэрээгээр маргаан бүхий Баянзүрх дүүргийн *** тоот орон сууцыг 301а, 301б гэж дугаарлан хувааж, 301а тоотыг С.Х-д, 301б тоотыг О.Г нарт ашиглуулах, О.Г, С.Х нар ашиглалтын төлбөрийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон байна.

            16.Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь дээр дурдсан зээлийн гэрээнүүдийн үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч буюу эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр гуравдагч этгээд эзэмшиж, ашиглаж байгаа буюу Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4-т заасныг үндэслэн хариуцагч нарт холбогдуулан шаардлага гаргасан ба анхан шатны шүүх зохигчдын хооронд үүссэн маргааны үйл баримтад хийсэн хууль хэрэглээний дүгнэлтийг зөв гэж үзнэ.

            Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчийн шаардах эрхийн эрх зүйн үндэслэл болгож буй Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4-т “Барьцааны зүйл гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшилд орсон бол барьцаалагч нь Иргэний хуулийн 90.2, 106.1 дэх хэсэг болон 95 дугаар зүйлд нийцүүлэн уг барьцааны зүйлийг барьцаалуулагчийн эзэмшилд шилжүүлэхийн тулд бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардан гаргуулах эрхтэй” гэсэн ба хуулийн 23 дугаар зүйл нь “Барьцааны эрхийг хамгаалах” зорилготой байна.

            Нэхэмжлэгч энэ үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлж байгаа тохиолдолд хуулийн дээрх зохицуулалтаар “барьцааны зүйл гуравдагч этгээдийн хууль бус эзэмшилд орсон байх” урьдчилсан нөхцөл тогтоогдсон байх ёстой. Гэтэл хэргийн баримтаар буюу улсын бүртгэлээс үзэхэд маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч нь Б.З хэвээр бөгөөд нэхэмжлэгч банк нь зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагч хэвээр байна. Түүнчлэн хуулийн дээрх заалтын агуулгыг барьцаалагч бусдын хууль бус эзэмшлээс хөрөнгийг гаргуулахаар шаардахдаа өөрийн эзэмшилд авах бус харин барьцаалуулагчийн буюу өмчлөгчийн эзэмшилд шилжүүлэхийг шаардах утгатай гэж үзэх тул нэхэмжлэгчид Иргэний хуулийн 90.2, 106.1 дэх хэсэг болон 95 дугаар зүйлд заасан эрх үүсээгүй байна. Маргаан бүхий орон сууцыг нэхэмжлэгчтэй байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалж, барьцааны эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үйл баримт тогтоогдож байх боловч нэхэмжлэгч “Х” ХК нь тухайн орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч Б.З-ын өмнөөс барьцааны зүйл болох орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэх үндэслэлээр албадан чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй байна. Нэхэмжлэгч “Х” ХК нь барьцааны зүйл болох орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг зээлийн гэрээний дагуу барьцааны эрхийг бүртгүүлснээс бус маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг хуульд зааснаар бүртгүүлэх замаар олж аваагүй байх тул өмчлөгчийн эрхийг эдлэхгүй гэж үзэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон анхан шатны шүүхийг буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байна.  

            Харин шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсэгт Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.4-т заасныг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгтэй хамт хэрэглэсэн нь хууль хэрэглээний хувьд оновчтой биш буюу нэхэмжлэгчийн шаардах эрх нь өмчлөгчийн эрхтэй хамааралгүй байх тул хяналтын шатны шүүх шийдвэрт хуулийн энэ заалтыг хассан өөрчлөлтийг оруулна.

            17.Давж заалдах шатны шүүх анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэхдээ зохигчдын хооронд үүссэн маргааны үйл баримтад Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны эрхийн тухай хуулийн дээрх зохицуулалтыг буруу тайлбарлан хэрэглэж, нэхэмжлэгчийг шаардах эрхтэй гэж үзсэн нь хууль хэрэглээний хувьд алдаатай тул хариуцагчийн “... эзэмшил, ашиглалтыг шилжүүлэхдээ өмчлөгч Б.З болон барьцааны гэрээний барьцаалагчийн хувьд “Х” ХК-аас зөвшөөрөл аваагүй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй” гэсэн гомдлыг хангаж, магадлалыг хүчингүй болгоно.

            Түүнчлэн нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдолд “магадлалын тогтоох хэсэг уншиж сонсгосноос өөр байдлаар бичгээр гарсан ...” гэсэн байх бөгөөд хэрэгт байгаа баримтын хэмжээнд болон бичлэгээс магадлалын тогтоох хэсгийг сонсож үзэхэд үгийн хувьд өөр байгаа хэдий ч агуулгын хувьд зөрүүгүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.3-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн 210/МА2026/00541 дүгээр магадлалыг хүчингүй болгож, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн 191/ШШ2025/11499 дүгээр шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтаас “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д” гэснийг хасч, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангаж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.4-т зааснаар нэхэмжлэгчийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2026 оны 04 дүгээр сарын 14-ний  өдөр төлсөн 140,400 төгрөг, хариуцагч “Б” ХХК-ийн хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2026 оны 04 дүгээр сарын 15-ны  өдөр төлсөн 140,400 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                              Б.УНДРАХ

ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                           Н.БАЯРМАА

            ШҮҮГЧИД                                                Н.БАТЗОРИГ

                                                                  Н.БАТЧИМЭГ

                                                                                  Д.ЦОЛМОН