| Шүүх | Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх |
|---|---|
| Шүүгч | Жалцаны Цэнгэл |
| Хэргийн индекс | 182/2021/02554/и |
| Дугаар | 182/ШШ2022/00872 |
| Огноо | 2022-03-30 |
| Маргааны төрөл | Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулиар бусад, |
Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Шийдвэр
2022 оны 03 сарын 30 өдөр
Дугаар 182/ШШ2022/00872
2022 03 30 182/ШШ2022/00872
Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Цэнгэл даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: Х.Э
Нэхэмжлэгч: Ч.Ц
Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж 3 /14253/, өөрийн байр, НШШГГ /РД:5368138/,
Нэхэмжлэлийн шаардлага: Эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдааны оролцогчид:
Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.А
Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А,
Шинжээч Ц.Т
Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Цогзолмаа нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
1. Нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нар нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Амар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна.
Нэхэмжлэлийн шаардлага: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-нй өдрийн 182/ШШ2020/ 00466 дугаартай захирамжийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгө болох Ч.Цгийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299,6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай.
Нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгө болох Ч.Цгийн өмчлөлийн Чингэлтэй дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно”ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан болон мэдэгдлийг 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хүлээн авч танилцаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасны дагуу нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргаж байна.
“Дамно” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй боломжгүй гэж үзэж байна.
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9.2.1-т “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, мөн хуулийн 9.2.3-т “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” гэж заасан.
Гэтэл нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээний тайлан нь дээрх хуулийн шаардлагыг хангаагүй болно.
Тухайлбал нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн онцлог, шинж байдал, зах зээлийн үнэлгээг тогтооход ашигтай давуу талуудыг нь огт судлаагүй, үндэслээгүй, тэр талаар үнэлгээний тайландаа тусгаагүй болно.
Үнэлгээний тайланг гаргахдаа зах зээлийн хандлагын аргыг ашигласан боловч өөр төрлийн үнэлгээний аргаар үнэлгээг хийгээгүй нь уг үнэлгээг бодитоор хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй байна.
Мөн үнэлгээний тайланд www.unegui.mn сайтаас авсан 2 үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгон авсан боловч түүнийг ямар үндэслэлээр хэрхэн сонгосон нь тодорхойгүй, харьцуулж буй хоёр хөрөнгө нь үнэлж буй хөрөнгөтэй ямар шинж байдлаар төстэй болохоо дурдаагүй байна. /№2 дугаарт хөрөнгө нь www.unegui.mn сайтаас олдоогүй болно/
№1-д харьцуулагдаж буюу хөрөнгийн үнэлгээний тухайд:
Тохируулга 5.1-д байршил-1.05 тохируулсан нь үндэслэлгүй байна. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн гол үнэлгээ нь түүний байршил байдаг.
№1-д дурдсан хөрөнгө-1 нь Сүхбаатар дүүрэг, Гэрэл төвийн баруун урд туслах замын дагуу В-1 давхарт байрлах ажлын байр байна.
Гэтэл үнэлж буй хөрөнгө нь Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд хотын төвийн А бүсэд төв зам дагуу байрлалд хамаарна. Тодруулбал, тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж байгаа гарн ойр орчимд нь ерөнхий боловсролын 5 дугаар сургууль, Татварын ерөнхий газар, Нийслэлийн татварын газар, Сүхбаатар дүүргийн татварын хэлтэс, олны хэлж заншсан 3 яам, Дрийм зочид буудал, Цагдаагийн Ерөнхий газар, Мөрдөн байцаах газар, Улсын Ерөнхий прокурор зэрэг төрийн болон төрийн бус албан байгууллагууд байх тул тохируулгыг 0.05 хувиар тооцож байгаа нь үндэслэлгүй байна.
Тохируулга 5.4 борлогдох магадлал-0.9 тохируулсан нь үндэслэлгүй.
Үнэлгээний тайланд дурдсанаар “... практик судалгаагаар энэ зөрүү 5-10 хувийн хооронд байна гэж үздэг. Иймд зарласан нэг үнэд борлогдох магадлалыг тохируулгыг 10 хувиар авсан ...” гэсэн боловч ямар үндэслэлээр 5 хувиар тооцоогүй болох нь тодорхойгүй, үндэслэлгүй байна.
Аливаа бараа бүтээгдэхүүн борлогдох магадлал нь тухайн бараа бүтээгдэхүүний онцлогоос шууд хамаарч байдаг. Гэтэл харьцуулагдаж буй 2 хөрөнгө нь өөр хоорондоо зөрүүтэй, газар зүйн байршил, онцлог тал нь зөрүүтэй байхад үнэлэгдэж буй хөрөнгө нь харьцуулагдаж буй хөрөнгөтэй борлогдох магадлалыг адилхан байхаар дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.
Үнэлгээний тайланд “... Харьцуулж буй хөрөнгүүд нь биет байдлын хувьд ялгаатай тул тохируулгыг 0.8-0.9 гэж тооцов...” гэсэн.
Үнэлгээний тайландаа харьцуулж буюу хөрөнгүүд нь ижил тул насжилтын тохируулгыг 1.0 гэж, үндсэн хийц бүтцийг мөн адил ижил гэж үзэж 1.0 гэж тохируулсан гэсэн атлаа биет байдлын хувьд зөрүүтэй гэж дүгнэж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар Шинжээч томилох тогтоол”-оор тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоолгохоор шинжээчээр” ХХК-ийг томилсон.
Шинжээчийн зүгээс хөрөнгийн м.кв-ийг үнийг гаргахдаа харьцуулагдаж буй 2 хөрөнгийн м.кв дунджаар /569.223+664.452//2=616.838 төгрөг гэж тооцсон үндэслэлгүй, ямар үндэслэлээр тухай харьцуулж буй өөр өөр үнэлгээтэй хөрөнгийн дундажыг тооцож байгаа нь ойлгомжгүй байна.
Дээрх нөхцөл байдлуудаас дүгнэхэд барьцааны хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хамаагүй багаар үнэлсэн байна.
Иймд Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 184.804.762 төгрөг гэж үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.
www.unegui.mn цахим сайтаас Чингэлтэй дүүргийн нутаг дэвсгэрт граж болон агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ ханшийг үзвэл,10 м.кв-28.000.000 төгрөг, 6 м.кв-30.000.000 төгрөг, 19 м.кв-25.000.000 төгрөг, 18 м.кв-29.000.000 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэн байна.
Нэхэмжлэгч Х.Эын үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалсан Ч.Цгийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь 299.6 м.кв талбайтай, хотын А зэрэглэлд хамаарах, гараж, агуулах, ажлын байр зэрэг олон төрлөөр ашиглах боломжтой зэрэг давуу талаас нь үзвэл, зах зээлийн үнэлгээ нь багадаа 450.000.000 төгрөгийн үнэлгээтэй гарах юм.
Гэтэл шинжээч “Дамно” ХХК нь нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг зах зээл дэх бодит үнэ ханшаас хамаагүй багаар буюу 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгө үнэгүйдэж, хууль ёсны эрх ашиг нь зөрчигдөж ихээхэн хохирол амсах байдалд шууд хүрч байна.
Улмаар НШШГГ нь шинжээч “Дамно” ХХК-ийн хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэн, түүний 70, 50 хувиар тооцон дуудлага худалдаанд оруулах тул үл хөдлөх хөрөнгө улам бүр үнэгүйдэх юм.
Иймд Х.Эын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Ч.Цэцгээгийн өмчлөлийн Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.
2. Хариуцагч НШШГГ шүүхэд бичгээр гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна.
Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2020/00466 дугаар захирамжаар Х.Эаас 190.000.000 төгрөг гаргуулж, “Ханбогд Капитал ББСБ” ХХК-д олгох,
Х.Э нь төлбөрийг сайн дураар төлж барагдуулаагүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаарт бүртгэлтэй Чингэлтэй дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19а байрны зоорийн давхрын 299.6 м.кв талбайтай,гаражын зориулалттай агуулахын үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.
НШШГГ нь шийдвэр гүйцэтгэх баримт бичгийг 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр хүлээн авч, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг хуулийн дагуу явуулж байна.
Төлбөр төлөгч Х.Эт төлбөрийг сайн дураар төлөх мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй тул барьцаа хөрөнгөөр төлбөрийг хангуулахаар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд заасны дагуу гуравдагч этгээд Ч.Цгийн өмчлөлийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19а байрны зоорийн давхрын 299.6 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай гражын зориулалттай агуулахыг битүүмжлэн, хураасан.
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалтыг үндэслэн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар шинжээч томилох тухай тогтоолын дагуу 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр хөндлөнгийн үнэлгээний “Дамно” ХХК-ийн мэргэшсэн үнэлгээчин 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн.
“Дамно” ХХК нь үнэлгээний олон улсын стандарт, бусад холбогдох дүрэм, журмын дагуу үнийг тодорхойлон 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн бөгөөд шүүх хуралдаанд шинжээч Ц.Түвшинцэнгэл оролцож, хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн талаар тайлбарласан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ бодитой байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.
3. Нэхэмжлэгчээс итгэмжлэл, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2020/00466 дугаар “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамж, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 21300454 дугаартай “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай” тогтоол, Х.Эын 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаар “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай” тогтоол, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаар “Хөрөнгө хураах тухай” тогтоол, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар “Шинжээч томилох тухай” тогтоол, Дамно ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан”, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 4-126/15831 дугаар “үнэлгээний мэдэгдэл” зэрэг нотлох баримтуудыг гаргаж өгсөн.
4. Хариуцагчаас, итгэмжлэл, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын даргын 2021 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдрийн Б/385 дугаартай “Х.Оюунболдыг албан тушаалд томилох тухай” тушаал, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 21300454 дугаартай “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай “тогтоол, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх тухай мэдэгдлүүд, Х.Эын 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн хүсэлт,
Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 182/ГХ2021/00234дугаартай гүйцэтгэх хуудас, 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаартай “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 6 дугаар сарын 4-ний өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдрийн 9и дугаартай “Эрх түдгэлзүүлэх тухай” албан бичиг, 000291288 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаартай “Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрийн 4-126/14562 дугаартай /Ч.Цэцгээ, Х.Э нарт “үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан борлуулах үнийн санал /ирүүлэх тухай” албан бичиг, үнийн санал ирүүлэх тухай” мэдэгдэл, Хан богд капитал ББСБ ХХК-ийн 2021оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн “шинжээч томилуулах тухай” хүсэлт, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 18/162 дугаартай “Шинжээч томилох тухай тогтоол”, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн “Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан” тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн “Шинжээч томилох тогтоол гардуулан өгөх” акт, шинждээчид эрх үүрэг тайлбарласан баримт, Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлийн гэрчилгээний хуулбар, Дамно ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Дамно ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан” болон тайлан хүлээлцсэн акт, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 4-126/15831 дугаартай “Үнэлгээний мэдэгдэл”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 9дүгээр сарын 14-ний өдрийн 10/23 дугаартай “Албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай “ тогтоол зэрэг бусад баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн.
ҮНДЭСЛЭХ нь:
1. Нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нар нь 2021 оны 08дугаар сарын 30-ны өдөр Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.
Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Амар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ ... “шинжээчээр томилогдсон Дамно” ХХК- ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1,9 дүгээр 9.2.1,9.2.3 -т заасан хуулийн шаардлагыг хангаагүй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн онцлог , шинж байдал зах зээлийн үнэлгээ тогтооход ашигтай давуу талыг нь огт судлаагүй, энэ талаар тайландаа тусгаагүй, барьцааны хөрөнгийг зах зээлийн үнийн дүнгээс хэтэрхий доогуур үнэлсэн” гэх тайлбар,
Харин хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар нэхэмжлэлийг зөвшөөрөөгүй гэх үндэслэлээ “... шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан” гэх тайлбар тус тус гарган мэтгэлцэж байна .
2. Шүүх хэрэгт авагдсан, тодорхойлох хэсэгт дурдагдсан зохигчдын гарган өгсөн нотлох баримтуудын хүрээнд дүгнэлт хийж, дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.
2.1 Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 20120 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182//ШШ2020/00466 дугаартай шүүгчийн захирамжаар Х.Э нь “Хан богд капитал ББСБ” ХХК-д 190.000.000 төгрөгийг 2020 оны 09дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацаанд төлж барагдуулах, зээлийн төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбайтай, гаражийн зориулалттай агуулахаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эвлэрсэн зохигч талуудын эвлэрлийг баталж шийдвэрлэжээ. /х.х-ийн 8-9 тал/
3. Хариуцагч Х.Э нь тохирсон хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй үндэслэлээр төлбөр авагч шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх хүсэлт гаргаж, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ний өдөр Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, төлбөр төлөгчид шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл хүргүүлж, улмаар 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаартай тогтоолоор Ч.Цэцгээгийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаарт бүртгэлтэй Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаар тогтоолоор хураан авч, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгч тэмдэглэл үйлдсэн байх бөгөөд энэ ажиллагаанд төлбөр төлөгч, төлбөр авагч өмчлөгч нар гомдол гаргаагүй, шийдвэр гүйцэтгэлийн дээрх ажиллагаа хүчинтэй гэж үзэхээр байна. /х.х-ийн 49-57, 95-97 тал/
Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1.-д зааснаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалддаг болно. Мөн хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1.-д зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтоодог бөгөөд үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилдог байна.
5. Улмаар албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн саналыг авахад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч нар үнийн дүнг харилцан тохиролцоогүй байх тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаартай “шинжээч томилох тухай “тогтоолоор хөндлөнгийн шинжээч томилж, эд хөрөнгийг үнэлүүлсэн болох нь зохигчдын тайлбар болон хэргийн үйл баримтаар тогтоогдож байна. /х.х-ийн 60-82 тал /
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 42.2-т зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болох ба шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална.
6. 2021 оны 08 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 8/162 тоот тогтоолоор “Дамно” ХХК-ийг шинжээчээр томилохдоо, шинжээчийн хүлээх үүрэг, хариуцлагын талаар сануулж, гарын үсэг зуруулсан нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйл заалтад нийцжээ. /х.х-ийн 61-63 тал/
7. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Дамно” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд байх бөгөөд үнэлгээ хийх үед тусгай зөвшөөрөл нь хүчинтэй байсан тус компанийн үнэлгээчин Ц.Түвшинцэнгэлд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх зөвшөөрлийг, “Дамно” ХХК-ийн захирал Э.Зулцэцэг олгосон болох нь зохигчдын тайлбар хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудаар тогтоогдож байх тул Иргэний хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.2-т зааснаар төлөөлөгч төлөөлүүлэгчээс олгосон бүрэн эрхийн хүрээнд дүгнэлт гаргасан гэж үзнэ./х.х-ийн 64-67 /
8. “Дамно” ХХК барьцааны хөрөнгө болох Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн байна.
9. Шинжээч эд хөрөнгийг үнэлэхдээ хөрөнгийн чанар, өнөөгийн ашиглалтын түвшин, цаашид ашиглах боломж зэргийг судалсны үндсэн дээр үнэлгээний тооцоог зах зээлийн хандлагаар жиших ажил гүйлгээний арга, нийтэд арилжаалагддаг жиших зүйлсийн аргачлалаар харьцуулан гаргасан нь үнэлгээний тайланд тодорхой тусгагдсан байх зэрэгцээ шүүх хуралдаанд оролцсон шинжээч Ц.Түвшинцэнгэлийн тайлбараар тогтоогдож байна.
10. Нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон ажиллагаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн, шинжээч зах зээлийн бодит үнээс доогуур үнэлж, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэгүйдүүлж, төлбөр төлөгчийг хохироож байна гэх боловч энэ тухай баримтыг нэхэмжлэгч шүүхэд гаргаж өгөөгүй, өөрийн шаардлага, үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлоогүй гэж үзнэ.
11. Төлбөр төлөгч Х.Э, өмчлөгч Х.Цэцгээ нар үнэлгээний мэдэгдлийг 2021 оны 08 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүлээн авч 2021 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр шүүхэд гомдол гаргасан байгаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан хугацаанд гомдлоо гаргасан гэж үзнэ./х.х-ийн 26/
12. Шүүх, улсын тэмдэгтийн хураамжийг нөхөн төлүүлэх, хуваарилах асуудлыг Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, ,60 дугаар зүйлийн 60.1 -д зааснаар шийдвэрлэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул хариуцагч НШШГГт холбогдох Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний “Д” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.
2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын төвлөрсөн төсвийн дансанд хэвээр үлдээсүгэй.
3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 182/ШЗ/2021/08644 дүгээр захирамжаар “шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх“-ээр авсан арга хэмжээ нь давах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол тэдгээрийг хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар хэвээр байхыг дурдсугай.
4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4,119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд хэргийн оролцогчид 14 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шүүхийн шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй. Шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шүүхийн шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.
5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.
ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ж.ЦЭНГЭЛ
2022 03 30 182/ШШ2022/00872
Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Цэнгэл даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,
Нэхэмжлэгч: Х.Э
Нэхэмжлэгч: Ч.Ц
Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж 3 /14253/, өөрийн байр, НШШГГ /РД:5368138/,
Нэхэмжлэлийн шаардлага: Эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдааны оролцогчид:
Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.А
Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А,
Шинжээч Ц.Т
Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Цогзолмаа нар оролцов.
ТОДОРХОЙЛОХ нь:
1. Нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нар нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Амар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:
Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна.
Нэхэмжлэлийн шаардлага: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-нй өдрийн 182/ШШ2020/ 00466 дугаартай захирамжийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааны хүрээнд нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгө болох Ч.Цгийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299,6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай.
Нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгө болох Ч.Цгийн өмчлөлийн Чингэлтэй дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно”ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан болон мэдэгдлийг 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдөр хүлээн авч танилцаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д “талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно” гэж заасны дагуу нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргаж байна.
“Дамно” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй боломжгүй гэж үзэж байна.
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9.2.1-т “хөрөнгийн үнэлгээний суурийг тодорхойлохдоо тухайн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлогт үндэслэсэн байх”, мөн хуулийн 9.2.3-т “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэл бүхий, тодорхой байх” гэж заасан.
Гэтэл нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээний тайлан нь дээрх хуулийн шаардлагыг хангаагүй болно.
Тухайлбал нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн онцлог, шинж байдал, зах зээлийн үнэлгээг тогтооход ашигтай давуу талуудыг нь огт судлаагүй, үндэслээгүй, тэр талаар үнэлгээний тайландаа тусгаагүй болно.
Үнэлгээний тайланг гаргахдаа зах зээлийн хандлагын аргыг ашигласан боловч өөр төрлийн үнэлгээний аргаар үнэлгээг хийгээгүй нь уг үнэлгээг бодитоор хийгдсэн гэж үзэх боломжгүй байна.
Мөн үнэлгээний тайланд www.unegui.mn сайтаас авсан 2 үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгон авсан боловч түүнийг ямар үндэслэлээр хэрхэн сонгосон нь тодорхойгүй, харьцуулж буй хоёр хөрөнгө нь үнэлж буй хөрөнгөтэй ямар шинж байдлаар төстэй болохоо дурдаагүй байна. /№2 дугаарт хөрөнгө нь www.unegui.mn сайтаас олдоогүй болно/
№1-д харьцуулагдаж буюу хөрөнгийн үнэлгээний тухайд:
Тохируулга 5.1-д байршил-1.05 тохируулсан нь үндэслэлгүй байна. Учир нь үл хөдлөх хөрөнгийн гол үнэлгээ нь түүний байршил байдаг.
№1-д дурдсан хөрөнгө-1 нь Сүхбаатар дүүрэг, Гэрэл төвийн баруун урд туслах замын дагуу В-1 давхарт байрлах ажлын байр байна.
Гэтэл үнэлж буй хөрөнгө нь Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө бөгөөд хотын төвийн А бүсэд төв зам дагуу байрлалд хамаарна. Тодруулбал, тухайн үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж байгаа гарн ойр орчимд нь ерөнхий боловсролын 5 дугаар сургууль, Татварын ерөнхий газар, Нийслэлийн татварын газар, Сүхбаатар дүүргийн татварын хэлтэс, олны хэлж заншсан 3 яам, Дрийм зочид буудал, Цагдаагийн Ерөнхий газар, Мөрдөн байцаах газар, Улсын Ерөнхий прокурор зэрэг төрийн болон төрийн бус албан байгууллагууд байх тул тохируулгыг 0.05 хувиар тооцож байгаа нь үндэслэлгүй байна.
Тохируулга 5.4 борлогдох магадлал-0.9 тохируулсан нь үндэслэлгүй.
Үнэлгээний тайланд дурдсанаар “... практик судалгаагаар энэ зөрүү 5-10 хувийн хооронд байна гэж үздэг. Иймд зарласан нэг үнэд борлогдох магадлалыг тохируулгыг 10 хувиар авсан ...” гэсэн боловч ямар үндэслэлээр 5 хувиар тооцоогүй болох нь тодорхойгүй, үндэслэлгүй байна.
Аливаа бараа бүтээгдэхүүн борлогдох магадлал нь тухайн бараа бүтээгдэхүүний онцлогоос шууд хамаарч байдаг. Гэтэл харьцуулагдаж буй 2 хөрөнгө нь өөр хоорондоо зөрүүтэй, газар зүйн байршил, онцлог тал нь зөрүүтэй байхад үнэлэгдэж буй хөрөнгө нь харьцуулагдаж буй хөрөнгөтэй борлогдох магадлалыг адилхан байхаар дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна.
Үнэлгээний тайланд “... Харьцуулж буй хөрөнгүүд нь биет байдлын хувьд ялгаатай тул тохируулгыг 0.8-0.9 гэж тооцов...” гэсэн.
Үнэлгээний тайландаа харьцуулж буюу хөрөнгүүд нь ижил тул насжилтын тохируулгыг 1.0 гэж, үндсэн хийц бүтцийг мөн адил ижил гэж үзэж 1.0 гэж тохируулсан гэсэн атлаа биет байдлын хувьд зөрүүтэй гэж дүгнэж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар Шинжээч томилох тогтоол”-оор тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоолгохоор шинжээчээр” ХХК-ийг томилсон.
Шинжээчийн зүгээс хөрөнгийн м.кв-ийг үнийг гаргахдаа харьцуулагдаж буй 2 хөрөнгийн м.кв дунджаар /569.223+664.452//2=616.838 төгрөг гэж тооцсон үндэслэлгүй, ямар үндэслэлээр тухай харьцуулж буй өөр өөр үнэлгээтэй хөрөнгийн дундажыг тооцож байгаа нь ойлгомжгүй байна.
Дээрх нөхцөл байдлуудаас дүгнэхэд барьцааны хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хамаагүй багаар үнэлсэн байна.
Иймд Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 184.804.762 төгрөг гэж үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна.
www.unegui.mn цахим сайтаас Чингэлтэй дүүргийн нутаг дэвсгэрт граж болон агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ ханшийг үзвэл,10 м.кв-28.000.000 төгрөг, 6 м.кв-30.000.000 төгрөг, 19 м.кв-25.000.000 төгрөг, 18 м.кв-29.000.000 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэн байна.
Нэхэмжлэгч Х.Эын үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар барьцаалсан Ч.Цгийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө нь 299.6 м.кв талбайтай, хотын А зэрэглэлд хамаарах, гараж, агуулах, ажлын байр зэрэг олон төрлөөр ашиглах боломжтой зэрэг давуу талаас нь үзвэл, зах зээлийн үнэлгээ нь багадаа 450.000.000 төгрөгийн үнэлгээтэй гарах юм.
Гэтэл шинжээч “Дамно” ХХК нь нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг зах зээл дэх бодит үнэ ханшаас хамаагүй багаар буюу 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Нэхэмжлэгч Х.Эын барьцааны үл хөдлөх хөрөнгө үнэгүйдэж, хууль ёсны эрх ашиг нь зөрчигдөж ихээхэн хохирол амсах байдалд шууд хүрч байна.
Улмаар НШШГГ нь шинжээч “Дамно” ХХК-ийн хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэн, түүний 70, 50 хувиар тооцон дуудлага худалдаанд оруулах тул үл хөдлөх хөрөнгө улам бүр үнэгүйдэх юм.
Иймд Х.Эын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Ч.Цэцгээгийн өмчлөлийн Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай, Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19А дугаар байрны 299.6 м.кв талбайтай гараж, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийсэн шинжээч “Дамно” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.
2. Хариуцагч НШШГГ шүүхэд бичгээр гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй байна.
Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2020/00466 дугаар захирамжаар Х.Эаас 190.000.000 төгрөг гаргуулж, “Ханбогд Капитал ББСБ” ХХК-д олгох,
Х.Э нь төлбөрийг сайн дураар төлж барагдуулаагүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаарт бүртгэлтэй Чингэлтэй дүүрэг, 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19а байрны зоорийн давхрын 299.6 м.кв талбайтай,гаражын зориулалттай агуулахын үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн.
НШШГГ нь шийдвэр гүйцэтгэх баримт бичгийг 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр хүлээн авч, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг хуулийн дагуу явуулж байна.
Төлбөр төлөгч Х.Эт төлбөрийг сайн дураар төлөх мэдэгдэл өгсөн боловч тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй тул барьцаа хөрөнгөөр төлбөрийг хангуулахаар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд заасны дагуу гуравдагч этгээд Ч.Цгийн өмчлөлийн 4 дүгээр хороо, Бага тойруу гудамж, 19а байрны зоорийн давхрын 299.6 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай гражын зориулалттай агуулахыг битүүмжлэн, хураасан.
Үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалтыг үндэслэн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар шинжээч томилох тухай тогтоолын дагуу 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр хөндлөнгийн үнэлгээний “Дамно” ХХК-ийн мэргэшсэн үнэлгээчин 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн.
“Дамно” ХХК нь үнэлгээний олон улсын стандарт, бусад холбогдох дүрэм, журмын дагуу үнийг тодорхойлон 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн бөгөөд шүүх хуралдаанд шинжээч Ц.Түвшинцэнгэл оролцож, хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн талаар тайлбарласан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ бодитой байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.
3. Нэхэмжлэгчээс итгэмжлэл, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2020/00466 дугаар “Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай” захирамж, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 21300454 дугаартай “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай” тогтоол, Х.Эын 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаар “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай” тогтоол, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаар “Хөрөнгө хураах тухай” тогтоол, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаар “Шинжээч томилох тухай” тогтоол, Дамно ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан”, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 4-126/15831 дугаар “үнэлгээний мэдэгдэл” зэрэг нотлох баримтуудыг гаргаж өгсөн.
4. Хариуцагчаас, итгэмжлэл, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ерөнхий газрын даргын 2021 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдрийн Б/385 дугаартай “Х.Оюунболдыг албан тушаалд томилох тухай” тушаал, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрийн 21300454 дугаартай “Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай “тогтоол, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх тухай мэдэгдлүүд, Х.Эын 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн хүсэлт,
Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 182/ГХ2021/00234дугаартай гүйцэтгэх хуудас, 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаартай “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 6 дугаар сарын 4-ний өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдрийн 9и дугаартай “Эрх түдгэлзүүлэх тухай” албан бичиг, 000291288 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаартай “Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрийн 4-126/14562 дугаартай /Ч.Цэцгээ, Х.Э нарт “үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан борлуулах үнийн санал /ирүүлэх тухай” албан бичиг, үнийн санал ирүүлэх тухай” мэдэгдэл, Хан богд капитал ББСБ ХХК-ийн 2021оны 08 дугаар сарын 16-ны өдрийн “шинжээч томилуулах тухай” хүсэлт, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 18/162 дугаартай “Шинжээч томилох тухай тогтоол”, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн “Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан” тэмдэглэл, 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн “Шинжээч томилох тогтоол гардуулан өгөх” акт, шинждээчид эрх үүрэг тайлбарласан баримт, Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлийн гэрчилгээний хуулбар, Дамно ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Дамно ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан” болон тайлан хүлээлцсэн акт, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 4-126/15831 дугаартай “Үнэлгээний мэдэгдэл”, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн тэмдэглэл, 2021 оны 9дүгээр сарын 14-ний өдрийн 10/23 дугаартай “Албадан дуудлага худалдаа зохион байгуулах тухай “ тогтоол зэрэг бусад баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн.
ҮНДЭСЛЭХ нь:
1. Нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нар нь 2021 оны 08дугаар сарын 30-ны өдөр Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.
Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Амар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ ... “шинжээчээр томилогдсон Дамно” ХХК- ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1,9 дүгээр 9.2.1,9.2.3 -т заасан хуулийн шаардлагыг хангаагүй, тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн онцлог , шинж байдал зах зээлийн үнэлгээ тогтооход ашигтай давуу талыг нь огт судлаагүй, энэ талаар тайландаа тусгаагүй, барьцааны хөрөнгийг зах зээлийн үнийн дүнгээс хэтэрхий доогуур үнэлсэн” гэх тайлбар,
Харин хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Анар нэхэмжлэлийг зөвшөөрөөгүй гэх үндэслэлээ “... шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан” гэх тайлбар тус тус гарган мэтгэлцэж байна .
2. Шүүх хэрэгт авагдсан, тодорхойлох хэсэгт дурдагдсан зохигчдын гарган өгсөн нотлох баримтуудын хүрээнд дүгнэлт хийж, дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.
2.1 Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 20120 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182//ШШ2020/00466 дугаартай шүүгчийн захирамжаар Х.Э нь “Хан богд капитал ББСБ” ХХК-д 190.000.000 төгрөгийг 2020 оны 09дүгээр сарын 01-ний өдөр хүртэлх хугацаанд төлж барагдуулах, зээлийн төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаартай Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбайтай, гаражийн зориулалттай агуулахаар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эвлэрсэн зохигч талуудын эвлэрлийг баталж шийдвэрлэжээ. /х.х-ийн 8-9 тал/
3. Хариуцагч Х.Э нь тохирсон хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй үндэслэлээр төлбөр авагч шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх хүсэлт гаргаж, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ний өдөр Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж, төлбөр төлөгчид шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл хүргүүлж, улмаар 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдрийн 21300454/01 дугаартай тогтоолоор Ч.Цэцгээгийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2202010928 дугаарт бүртгэлтэй Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн, 2021 оны 08 дугаар сарын 11-ний өдрийн 21300454/02 дугаар тогтоолоор хураан авч, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгч тэмдэглэл үйлдсэн байх бөгөөд энэ ажиллагаанд төлбөр төлөгч, төлбөр авагч өмчлөгч нар гомдол гаргаагүй, шийдвэр гүйцэтгэлийн дээрх ажиллагаа хүчинтэй гэж үзэхээр байна. /х.х-ийн 49-57, 95-97 тал/
Иргэний хуулийн 175 дугаар зүйлийн 175.1.-д зааснаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлага гаргасан боловч үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн хүсэлтийг үндэслэн ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалддаг болно. Мөн хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1.-д зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтоодог бөгөөд үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилдог байна.
5. Улмаар албадан дуудлага худалдаанд оруулахаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн саналыг авахад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч нар үнийн дүнг харилцан тохиролцоогүй байх тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2021 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 8/162 дугаартай “шинжээч томилох тухай “тогтоолоор хөндлөнгийн шинжээч томилж, эд хөрөнгийг үнэлүүлсэн болох нь зохигчдын тайлбар болон хэргийн үйл баримтаар тогтоогдож байна. /х.х-ийн 60-82 тал /
Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 42.2-т зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болох ба шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална.
6. 2021 оны 08 дүгээр сарын 17-ны өдрийн 8/162 тоот тогтоолоор “Дамно” ХХК-ийг шинжээчээр томилохдоо, шинжээчийн хүлээх үүрэг, хариуцлагын талаар сануулж, гарын үсэг зуруулсан нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйл заалтад нийцжээ. /х.х-ийн 61-63 тал/
7. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн “Дамно” ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд байх бөгөөд үнэлгээ хийх үед тусгай зөвшөөрөл нь хүчинтэй байсан тус компанийн үнэлгээчин Ц.Түвшинцэнгэлд дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх зөвшөөрлийг, “Дамно” ХХК-ийн захирал Э.Зулцэцэг олгосон болох нь зохигчдын тайлбар хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудаар тогтоогдож байх тул Иргэний хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.2-т зааснаар төлөөлөгч төлөөлүүлэгчээс олгосон бүрэн эрхийн хүрээнд дүгнэлт гаргасан гэж үзнэ./х.х-ийн 64-67 /
8. “Дамно” ХХК барьцааны хөрөнгө болох Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 184.804.762 төгрөгөөр үнэлсэн байна.
9. Шинжээч эд хөрөнгийг үнэлэхдээ хөрөнгийн чанар, өнөөгийн ашиглалтын түвшин, цаашид ашиглах боломж зэргийг судалсны үндсэн дээр үнэлгээний тооцоог зах зээлийн хандлагаар жиших ажил гүйлгээний арга, нийтэд арилжаалагддаг жиших зүйлсийн аргачлалаар харьцуулан гаргасан нь үнэлгээний тайланд тодорхой тусгагдсан байх зэрэгцээ шүүх хуралдаанд оролцсон шинжээч Ц.Түвшинцэнгэлийн тайлбараар тогтоогдож байна.
10. Нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон ажиллагаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн, шинжээч зах зээлийн бодит үнээс доогуур үнэлж, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэгүйдүүлж, төлбөр төлөгчийг хохироож байна гэх боловч энэ тухай баримтыг нэхэмжлэгч шүүхэд гаргаж өгөөгүй, өөрийн шаардлага, үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлоогүй гэж үзнэ.
11. Төлбөр төлөгч Х.Э, өмчлөгч Х.Цэцгээ нар үнэлгээний мэдэгдлийг 2021 оны 08 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүлээн авч 2021 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр шүүхэд гомдол гаргасан байгаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан хугацаанд гомдлоо гаргасан гэж үзнэ./х.х-ийн 26/
12. Шүүх, улсын тэмдэгтийн хураамжийг нөхөн төлүүлэх, хуваарилах асуудлыг Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, ,60 дугаар зүйлийн 60.1 -д зааснаар шийдвэрлэв.
Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон
ТОГТООХ нь:
1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул хариуцагч НШШГГт холбогдох Чингэлтэй дүүргийн 4 дүгээр хороо, бага тойруу гудамж 19а байранд байрлах 299.6 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний “Д” ХХК-ийн 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Х.Э, Ч.Ц нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.
2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын төвлөрсөн төсвийн дансанд хэвээр үлдээсүгэй.
3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 182/ШЗ/2021/08644 дүгээр захирамжаар “шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх“-ээр авсан арга хэмжээ нь давах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол тэдгээрийг хянан шийдвэрлэх хүртэл хугацаагаар хэвээр байхыг дурдсугай.
4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4,119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд хэргийн оролцогчид 14 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шүүхийн шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй. Шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шүүхийн шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.
5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.
ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ж.ЦЭНГЭЛ