2022 оны 04 сарын 25 өдөр

Дугаар 102/ШШ2022/01526

Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Эрдэнэчимэг даргалж, шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: *** тоотод оршин суух, *** овогтой *** ***ын /РД:***/ нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч *** тоот, *** ХХК /РД:***/,

Хариуцагч ***, *** нарт холбогдох,

Гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, 2 өрөө байр гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ***, хариуцагч *** ХХК-ийн өмгөөлөгч ****, хариуцагч *** итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ***р, нарийн бичгийн дарга А.Урансайхан нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Миний бие *** ХХК /херөнгө оруулагч/-тай ***-ний өдөр ***дугаар Орон сууцны нөхцөл сайжруулах, барилга захиалгын гэрээ-г байгуулсан. Гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 3.4-т Хөрөнгө оруулагч нь захиалагчийн нэмж захиалах орон сууцанд /1-3 өрөө/-ний мкв-ийн үнийг 1.600.000 төгрөгөөр хөнгөлөлт эдлүүлэн тооцон худалдана гэж, 5.2.4-т Захиалагч нь шинээр баригдах орон сууцнаас тэргүүн ээлжид сонголт хийх эрхтэй-г заасны дээр энэхүү хоёрлосон гэрээг хийсний дараа гуравласан гэрээг 2019.08.29-ний өдөр 0/***дугаар гэрээг байгуулсан ба энэ гэрээг хийхээс 2 хоногийн өмнө хөрөнгө оруулагчтай уулзаж ярилцахад 100 м.кв-ыг өгч чадахгүй, ашиглалтад ороход 2 өрөө 1 л байр сонгоод авчих гэсэн саналыг тавьж, нэмж захиалах саналыг хүлээн авч байсан. Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван талт гэрээ буюу гурвалсан гэрээний 2.3-т орон сууцанд нэмж байр худалдан авах тохиолдолд 1 мкв үнийг 1.600.000 төгрөгөөр тооцож 1-3 өреө байр 1 ширхгийг сонголт хийн худалдана гэсний дагуу 2020 оны 8 сараас байраа сонгох асуудлаар удаа дараа шаардаж, мөнгөө төлье гэж хандсан боловч байр ашиглалтад орчихоод байхад үгүй гэж огт хэлдэггүй атлаа та байж бай, барилгыг улсын комисс хүлээж авсны дараа шийдвэрлэе гэсээр өнөөдрийг хүргэсэн. Түүнчлэн хотын дарга болон тус компанийн удирдлагуудад хандсан боловч хариу өгөөгүй. Иймд гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, ***байрны баригдсан барилгаас 2 өрөө байрыг Иргэний хуулийн 269.1-д зааснаар гаргуулж өгнө үү, байрны төлбөрийг төлнө. Манайх ***д холбогдох шаардлагаасаа татгалзаж байна гэв.

 

Хариуцагч *** ХХК-иас шүүхэд болон өмгөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манайх Ж.***тай ***-ний өдөр ***тоот орон сууцны нөхцөл сайжруулах, барилга захиалгын гэрээг бусад сууц өмчлөгч нараас давуу эрхтэйгээр байгуулсан. Тодруулбал, ***-ний өдөр ***ын захирамжаар ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны байрны төсөл /АШХНОСТ/ хэрэгжүүлэгчээр манай компани шалгарсныг батламжилж, *** байрны үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигчидтэй гэрээ байгуулах эрх олгосон. Үүнийг мэдэхээс хэд хоногийн өмнө Ж.*** гэж хүн миний утас руу залгаж танай компани төсөл хэрэгжүүлэгчээр шалгарсан, би иргэдийн төлөөллийн хүн байна, чамтай уулзах гэсэн юм, чи яамаар байна гэж ярьсан. Ингээд төсөл хэрэгжүүлэгч батламжаа аваад ***тай уулзахад "би танай төсөл хэрэгжүүлэх байрны орон сууцны өмчлөгч нарыг төлөөлж байгаа. Би иргэдийг гэрээ хийлгүүлж чадна, бас гэрээ хийлгүүлэхгүй ч байж чадна, яамаар байна" гэсэн. Ингээд Ж.***т гэрээ танилцуулъя, орон сууцыг буулган шинээр барих төсөл эхэлсэнтэй холбогдуулан гэрээ байгуулах шаардлагатай байгаа гээд уулзахаар Ж.*** бусад оршин суугчидтай адил нийслэлээс өгсөн гэрээний загвараар, нөхцөлөөр гэрээ байгуулах ёстой байтал гэрээ хийхгүй удааж, өөрийн байгаа газраа дуудан гэрээ хийх болов уу гээд очтол хийхгүй хойшлуулж олон удаа явуулсан. Нэлээдгүй олон удаа түүний араас ярьж. уулзсаны эцэст миний эхнэр хуульч, та нартай ийм нөхцөлөөр гэрээ хийхгүй, гэрээнийхээ заалтыг өөрчил, надад бусад сууц өмчлөгчөөс давуу эрх олго, үгүй бол би бусад өмчлөгч нарыг гэрээ хийлгэхгүй шүү, би гэрээ хийхгүй бол айлууд гэрээ хийхгүй, тэгвэл та нар барилгаа барьж чадах юмуу гэж дарамтлан дахин дахин м2 нэмж, орон сууцаа үйлчилгээний талбай болгон өөрчлүүлсэн юм. Бид ***тай гэрээ байгуулахдаа нарийн хугацаа тохирсон байсан тул цаг хугацаа өнгөрөх тусам их хэмжээний алдагдалд орж, цаг хугацаанд шахагдаж байсан учир Ж.***тай гэрээ байгуулахын тулд арга буюу нийслэлээс өгсөн гэрээний зарим заалтыг хасаж, түүний хүссэн заалтуудыг оруулан бусад сууц өмчлөгч нараас давуу эрх олгосон. Энэ нь Хот, суурин ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд оролцогчдын хооронд байгуулах гурван гэрээний 4.2.8-д сууц өмчлөгч, түүний төлөөлөгч нь энэ гэрээнд зааснаас ямар нэгэн нэмэлт шаардлага тавьж төслийн ажлыг удаашруулах, бусад өмчлөгчдөөс давуу эрх эдлэхээр төсөл хэрэгжүүлэгчийн бизнесийн үйл ажиллагаа, нэр хүндэд халдах, худал мэдээлэл санаатай тараах зэрэг үйлдлийг гаргуулахгүй байх, гаргасан тохиолдолд энэ гэрээнд заасан урамшуулал, хөнгөлөлтийг эдлэх эрхгүй гэж заасныг зөрчин бусад сууц өмчлөгчдөөс давуу эрх эдэлсэн нь бусад сууц өмчлөгч нартай байгуулсан гэрээнээс харагдана. Зүй нь бол Ж.***ын 29м2 орон сууцны хариуд мөн ижил хэмжээний 29м2 орон сууц л өгөх ёстой байсан. Гэвч түүний шаардлага шахалтаар нэмэлтээр 10 м2 талбайг нэмж нийт 39м2 талбай бүхий орон сууцны талбайгаас үнэтэй буюу 1 м2 нь 4,500,000 төгрөгийн үнэтэй үйлчилгээний талбай, 35,000,000 төгрөгийн үнэ бүхий гаражийн хамт өгсөн. Дээрх үйлчилгээний талбай болон гаражийг Ж.*** 2021.09.22-ны өдөр хүлээн авсан нь хариу тайлбарт хавсаргасан актаар нотлогдоно. Ж.***аас ирэх дарамт шахалт, шантааж байдал үүгээр үл зогсож, дахин орон сууц худалдан авахдаа үндсэн үнэ 2,500,000 төгрөгөөс зөвхөн өөртөө хөнгөлөлттэй үнээр буюу 1 м2 талбайн үнийг 1,600,000 төгрөгөөр зарахыг шаардаж, эс зөвшөөрвөл бусад өмчлөгч нарыг гэрээ хийлгэхгүй гэж байнга шантаажилж байсан тул арга буюу гэрээ байгуулсан бөгөөд уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 189.1-д Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээгээ байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэснийг зөрчсөн болохыг дурдах нь зүйтэй. Нөгөөтэйгүүр, орон сууцны нөхцөл сайжруулах, барилга захиалгын гэрээний 3.4-т хөрөнгө оруулагч нь захиалагчийн нэмж захиалах орон сууцанд 1-3 өрөөний м2-н үнийг 1,600,000 төгрөгөөр хөнгөлөлт эдлүүлэн худалдана. Төлбөрийг барилгын гүйцэтгэл 60 хувьтай байх үед бэлнээр төлнө заасан. Нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 243.1-д худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг хүлээнэ гэж заасан үнийг төлөөгүй болох нь дансны хуулгаар давхар нотлогдоно. Түүнчлэн нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ 2020 оны 8 сараас байраа сонгох талаар удаа дараа шаардаж байсан гэдгээ ИХШХШТХ-ийн 25.2.2-д заасны дагуу нотлоогүй бөгөөд нэг ч удаа байр сонгох, үнийг төлөх тухай бидэнтэй холбогдож байгаагүй. Дээрх төслийн барилга ***-ний өдрийн байдлаар 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан болох нь 19 тоот тайлан хүргүүлэх тухай Хот байгуулалт хөгжлийн газарт явуулсан албан бичгээр тогтоогдоно. Гэтэл нэхэмжлэгч 2021.03.17-18-ны өдрүүдэд нийт 5 удаа утсаар ярьсан баримтыг хавсарган, гэрээний 3.4 дэх заалтыг хэрэгжүүлэхийг шаардаж байсан гэдгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй, орон сууц ашиглалтад бүрэн орж, байр үлдээгүй гэв.

Хариуцагч ***ас шүүхэд болон төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ***ын ***-ний өдрийн ***дугаар захирамжаар Баянгол дүүргийн 17 хорооны нутаг дэвсгэр дэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй болсон орон сууцны *** дугаар байрны барилгажилтын төсөл боловсруулж, барилгын ажил гүйцэтгэх төсөл хэрэгжүүлэгчээр *** ХХК шалгаран, орон сууц өмчлөгчтэй Орон сууцны нөхцөл сайжруулах гурван талт гэрээ байгуулсан. *** ХХК нь ***ар батлуулсан ажлын төлөвлөгөөний дагуу барилга байгууламжийг барьж дуусган ***-ны өдөр барилга байгууламжийг байнгын ашиглалтад оруулан улсын комисст хүлээлгэн өгч, 2021 оны *** дугаар комиссын дүгнэлтийг баталгаажуулан иргэдийг шинэ орон сууцаар бүрэн хангасан. Ж.*** Хот, суурин газрын ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг буулган шинээр барих төсөлд *** төсөл хэрэгжүүлэгчтэй 2019.08.29-ний өдөр ***дугаар 3 талт гэрээ байгуулсан. Төсөл хэрэгжүүлэгч нь тус гэрээний 2.2-т заасан ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай 29,52 м.кв орон сууцны талбай дээр 9,48 м.кв талбайг үнэ төлбөргүй олгож, шинэ орон сууцны 39 м.кв үйлчилгээний талбай, гарцын хажууд автомашины зогсоолыг Ж.***т хүлээлгэн өгсөн тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Шүүхэд нэхэмжлэгчээс ***-ний өдрийн Орон сууцны нөхцөл сайжруулах, барилга захиалгын гэрээ, үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, ***-ний өдрийн Гурван талт гэрээ, нэхэмжлэгчээс хариуцагчид гэрээний биелэлт хангуулахаар гаргасан хүсэлт, *** дугаарын ярианы хэрэглээний дэлгэрэнгүй жагсаалтыг, хариуцагчаас Орон сууцны талбай тооцсон тэмдэглэл, дүгнэлт, Хас болон Хаан банк дахь харилцах дансны хуулга, Хот байгуулалт хөгжлийн газарт хариуцагчаас хүргүүлсэн ***-ний өдрийн *** тоот тайлан, Баянгол дүүргийн 17 дугаар хорооны Засаг даргын тодорхойлолт зэрэг баримтуудыг ирүүлсэн байна. Шүүхийн журмаар хариуцагчийн хүсэлтээр хийсэн Үзлэгийн тэмдэглэл бүрдүүлжээ.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Ж.*** нь *** ХХК болон *** нарт холбогдуулан гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, 2 өрөө байр гаргуулах тухай тухай нэхэмжлэл гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх шүүх хуралдаан дээр ***д холбогдох шаардлагаасаа татгалзлаа.

 

Нэхэмжлэгч нь шаардлагын үндэслэлээ хөрөнгө оруулагч 100 м.кв байр өгч чадахгүй, ашиглалтад ороход гэрээний 2.3-т зааснаар 1 м.кв-ыг 1.600.000 төгрөгөөр тооцож 2 өрөө байр сонгох санал тавьж, байраа авахаар шаардсан боловч татгалзсан тул гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, 2 өрөө байрыг Иргэний хуулийн 269.1-д зааснаар гаргуулна гэж тайлбарлав.

Хариуцагч нь сууц өмчлөгчдөөс давуу эрх эдлэн орон сууцны оронд үйлчилгээний талбай болон гараж авсан, захиалагч нэмж захиалах 1-3 өрөөний орон сууцанд м.кв-ын үнийг 1.600.000 төгрөгөөр хөнгөлөлт эдлүүлэн, төлбөрийг барилгын гүйцэтгэл 60 хувьтай байх үед бэлнээр төлөхөөр тохирсон, захиалагч хүсэлт гаргаж байгаагүй, орон сууц ашиглалтад орж, байр үлдээгүй гэж маргалаа.

Шүүх хуралдаанаар нэхэмжлэл, зохигчийн тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

Нэхэмжлэгч нь *** м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөгч байсан ба зохигч ***-ний өдөр Орон сууцны нөхцөл сайжруулах, барилга захиалгын гэрээг байгуулан, ашиглалтын шаардлага хангахгүй нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн орон сууцыг буулгаж, шинээр баригдах орон сууцны барилгаас үйлчилгээний зориулалттай, 39 м.кв талбайг, 1 авто зогсоолын хамт авахаар тохиролцсон байна.

Зохигчийн дээрх тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох зарчимд нийцсэн, талууд хүсэл зоригоо илэрхийлэн, хэлцэл хүчин төгөлдөр болжээ.

 

Зохигчийн хооронд байгуулагдсан гэрээний агуулга, зорилго, нөхцөлөөс дүгнэхэд арилжааны гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн ба Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1-д арилжааны гэрээгээр талууд тодорхой хөрөнгийг харилцан өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээхээр зохицуулсан байна.

 

Гэрээний дагуу нэхэмжлэгч өөрийн өмчилж байсан хуучин орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлсэн, хариуцагч нь тохиролцсоны дагуу шинээр баригдсан орон сууцны барилгаас үйлчилгээний зориулалттай, 39 м.кв талбайг, авто зогсоолын хамт өгөх үүргээ бүрэн биелүүлснээр арилжааны гэрээний эрх зүйн харилцаа дуусгавар болжээ.

Гэтэл нэхэмжлэгч тал орон сууцаа өгөөд үйлчилгээний талбай авсан, одоо амьдрах орон сууцыг гэрээгээр тохиролцсон үнээр Иргэний хуулийн 269.1-д зааснаар 2 өрөө байр гаргуулна гэж шаардлагын үндэслэлээ тайлбарлав.

Иргэний хуулийн 269 дүгээр зүйлийн 269.1-д тодорхой цаг хугацаа, эсхүл тодорхой үйл явдал болохоос өмнө ямар нэгэн зүйлийг худалдах, эсхүл худалдан авахаар гэрээний талууд тохиролцох буюу худалдан авагч талын санаачилгаар тодорхой эд хөрөнгийг олж авах эрхтэй байхаар гэрээ байгуулж болно гэжээ.

Талууд гэрээний 3.4 дэх заалтаар захиалагч нь нэмж талбай захиалах тохиолдолд м.кв-ын үнийг 1.600.000 төгрөгөөр тооцон, төлбөрийг барилгын гүйцэтгэл 60 хувьтай байх үед бэлнээр төлөхөөр тохиролцсон байх бөгөөд нэхэмжлэгч тухайн хугацаанд 2 өрөө байрыг нэмж захиалсан гэж үзэх байдал хэргийн үйл баримтаар нотлогдохгүй байна.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч арилжааны гэрээний эрх зүйн харилцааны дагуу арилжиж буй эд хөрөнгийн хувьд шаардах эрхтэй байхад  опционы дагуу ирээдүйд бий болох эд хөрөнгийг шаардах эрхтэй гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

Иймд нэхэмжлэгч нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан шаардлагын үндэслэлээ баримтаар нотлох үүргээ биелүүлээгүй тул гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, 2 өрөө байр гаргуулах тухай түүний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэлээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 70,200 төгрөгийг орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5, 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 269 дүгээр зүйлийн 269.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан *** ХХК-д /РД:***/ холбогдох гэрээний үүргийн биелэлтийг хангуулж, 2 өрөө байр гаргуулах тухай *** овогтой *** ***ын /РД:***/ нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчээс төлсөн 70,200 төгрөгийг орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар нэхэмжлэгч нь ***д холбогдох шаардлагаасаа татгалзсаныг баталсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй ба шийдвэр гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ж.ЭРДЭНЭЧИМЭГ