МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Х******* дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан д*******ж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч:  *******гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч:  “М С” ХХК-д холбогдох

Х******* дүүргийн , гудамж, хотхоны ******* байрны тоот 37,29 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийг 2017 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдөр хүлээн авч, 2017 оны 4 дүгээр сарын 18-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв. 

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.И*******, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ж*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ж.Цээрүүгүндүү нар оролцов.  

 

                                                                                                        ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч******* шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Миний бие******* “М С” ХХК-тай 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 дугаар “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г байгуулан 57 439 650 /тавин долоон сая дөрвөн зуун гучин есөн мянга зургаан зуун тавин/ төгрөгийн үнэ бүхий 37,29 м.кв 1 өрөө орон сууцыг худалдсан байна.

Уг орон сууцыг анх Б.Будж******* “М С” ХХК-тай 2012 оны 9 дүгээр сарын 27-ны өдөр №1А/89 дүгээр “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г байгуулан худалсан авсан байдаг бөгөөд дээрх гэрээний төлбөрт 2012 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдөр 5 000 000 төгрөг, 2012 оны 9 дүгээр сарын 27-ны өдөр 7 000 000 төгрөг, 2013 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдөр 4 820 000 төгрөг, 2013 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдөр 5 000 000 төгрөг нийт 21 820 000 төгрөгийг төлсөн. Улмаар 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр иргэн******* миний бие иргэн Б.Будж*******тай “Эрх шилжүүлэх гэрээ”-г байгуулж үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлэн авсан. Ингээд******* миний бие “М С” ХХК-тай 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 дүгээр “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г байгуулан гэрээнд заасан төлбөрийн үлдэгдэл болох 30 619 650 төгрөгийг төлж “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-нд заасан төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулан Хан Уул дүүргийн хороо, гудамж, хотхоны ******* байрны тоотод орших 37,29 м.кв хэмжээ бүхий 1 өрөө орон сууцыг худалдан авсан билээ. Гэрээнд заасан төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан учраас иргэн миний бие өөрийн худалдан авсан орон сууцыг хүлээн авсан. Гэтэл өнөөдрийг хүртэл захиалсан орон сууцыг өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гараагүй байгаа болно. Иргэн миний хувьд өөрийн худалдан авсан орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авахаар “М С” ХХК-д удаа дараа очсон боловч эзгүй, хүн байхгүй, гэрээнд бичигдсэн утаснууд нь холбогдох боломжгүй байна. Миний бие “М С” ХХК-тай байгуулсан гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэн байхад өнөөдрийг хүртэл өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхгүй байгаа тул ийнхүү шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна.  Иймд Х******* дүүргийн хороо гудамж, хотхон ******* байрны тоотод орших 37,29 м.кв хэмжээ бүхий 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр*******г тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгэхийг Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Д******* шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн багасгасан шаардлагадаа:

Миний бие шүүхэд гаргасан шаардлагаа Х******* дүүргийн , Ар зайсан ******* байрны 8 тоотод орших 37,29 м.кв хэмжээ бүхий 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэж багасгаж байна гэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг дэмжиж байна. Нэхэмжлэгч нь хариуцагч “М С” ХХК-тай 2013 оны 9 дүгээр сарын 07-ны өдөр орон сууцны захиалгын гэрээг байгуулсан. Энэ гэрээг өмнө нь Будж******* “М С” ХХК-тай байгуулсан байсан боловч эрх шилжүүлэх гэрээ хийж шилжүүлсэн юм. Нэхэмжлэгч нь гэрээний зүйл болох орон сууцны үнийг бүрэн төлж барагдуулсан. Гэрээ байгуулахад орон сууц нь ашиглалтад ороогүй байсан, дараа нь ашиглалтад орсны дараа энэ орон сууцандаа амьдарч байгаа. Гэхдээ улсын комисс орон сууцыг 2015 оны 10 дугаар сарын 06-нд албан ёсоор хүлээн авсан байдаг. Комисс хүлээн авснаас нь хойш улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулахаар хандсан боловч барьцааны эрх бүртгэлтэй гээд татгалзсан. Иймд нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн тул өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Э шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

           ******* нь “М С” ХХК-тай 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 дугаар бүхий “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулан гэрээнд заасан төлбөрийг бүрэн төлж дуусгаж Х******* дүүрэг, хороо, ар зайсан гудамж, могул таун хотхоны ******* байрны тоотод байрлах, 37,29 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг эзэмшилдээ шилжүүлсэн. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагад манай талаас ямар нэгэн байдлаар татгалзах зүйл байхгүй байгаагаа шүүхэд мэдүүлье. Х******* дүүргийн /17025/, Ар зайсан гудамж байр нь 3564 м.кв 30 хувийн гүйцэтгэлтэй, аялал жуулчлалын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө нь Ү-2дугаарт, “М С” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэгдсэн байх тул манай компани өөрийн өмч хөрөнгөө Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт зааснаар өөрийн өмч хөрөнгөө чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхтэй бөгөөд иймээс 2011 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдөр Улаанбаатар хотын банкинд барьцаалан 2,5 тэрбум төгрөгийн зээл авсан. Энэ нь Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.2 дахь хэсэгт зааснаар өөрийн ашиг сонирхлоо хамгаалахын тулд зайлшгүй шаардлагаар хийсэн үйлдэл бөгөөд энэ үйлдлээрээ иргэн*******гийн өмчлөх эрхэд хохирол учруулж болохгүй бөгөөд зээлийн болон барьцааны гэрээний талаар иргэн******* нь мэдээгүй тул түүний шаардлага болон шүүхийн шийдвэрийг заавал биелүүлэх үүрэгтэй болохоор шүүхийн өмнө хүлээн зөвшөөрч байна. Улаанбаатар хотын банктай байгуулсан ЗГ/0001/110727 тоот зээлийн болон БГ/0001/110727 тоот барьцааны гэрээ бол иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын хооронд үүссэн бизнес үйл ажиллагааны ердийн үйлдэл байсан бөгөөд Иргэний хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11,5 дахь хэсэгт зааснаар гарцаагүй байдлын улмаас тухайн нөхцөлд үүссэн гэм хор буюу гэрээний үүргээ өөрөө арилган биелүүлэх болно. Харин энэ харилцаанд тус компаниас орон сууц бүхий үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авсан гуравдагч этгээдэд гэм хор учруулж, түний хууль ёсны эрхийг зөрчиж болохгүй. Иймээс манай компани нэхэмжлэгч иргэн*******гийн өмчлөлд эрхийн зөрчилгүй эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлэх, энэ эд хөрөнгө барьцаалан шаардсан Улаанбаатар хотын банкны өмнө хүлээсэн үүргээ үүнээс тусгаарлан өөрөө хариуцан гүйцэтгэхээ шүүхэд тайлбарлан мэдүүлж байна гэжээ.

 

            Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.И******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

            Нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг төлж байрыг хүлээн авсан талаар маргаан байхгүй. Орон сууц захиалан бариулах гэрээний дагуу төлбөрийг төлсөн тул түлхүүрийг хүлээлгэн өгсөн.******* нь уг байранд оршин сууж байгаа. Тиймээс өмчлөгчөөр тогтооход татгалзах зүйлгүй. Гэрээ байгуулахад байр ашиглалтад ороогүй баригдаж дуусаагүй байсан бөгөөд нэхэмжлэгчийн мөнгөөр санхүүжилт хийгдэж, 2015 оноос ашиглалтад орсон. Улаанбаатар хотын банктай бид зээлийн гэрээ байгуулж, барьцаа хөрөнгөөр барьж байсан барилгуудыг барьцаалсан нь үнэн. Гэхдээ зээлээ хэсэгчлэн төлж байгаа. Анх нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулахад энэ талаар хэлээгүй, шүүхийн шийдвэрт нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээний талаар дурьдаагүй гэв.

 

            Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Улаанбаатар хотын банкны гүйцэтгэх захирал А.Э шүүхэд гаргасан тайлбартаа:

1.Нэхэмжлэгчийн өмчлөгчөөр тогтоолгохыг хүссэн орон сууц нь “М С” ХХК-ийн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлээ хангуулахаар банкинд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдэд хамаарч байна. “М С” ХХК нь Улаанбаатар хотын банктай 2011 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдөр зээлийн гэрээ, 2017 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдөр зээлийн нэмэлт гэрээг тус тус байгуулж нийт 3 476 493 640 төгрөгийн зээлийг авсан. Тус зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар 2017 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдөр зээлийн барьцааны гэрээг байгуулсан байдаг. Тухайн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар зээлийн барьцааны гэрээ байгуулан Х******* дүүргийн хороо, /17025/ гудамж тоот хаягт баригдаж буй 81 айлын орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилгын 30%-ийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгын гэрчилгээ, Г97 тоот автомашины зогсоолын зориулалттай барилгын 95%-ийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгын гэрчилгээ, Г95 тоот автомашины зогсоолын зориулалттай барилгын 80%-ийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгын гэрчилгээ болон тэдгээрийн ирээдүйд хийгдэх гүйцэтгэлийн хамт тус тус барьцаалсан. Нэхэмжлэгчийн өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардаж буй 1А буюу ******* байрны тоот орон сууц нь тухайн үед 30%-ийн гүйцэтгэлтэйгээр “М С” ХХК-ийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгэгдэж, гэрчилгээ гарсан байсан бөгөөд уг орон сууцыг ирээдүйд хийгдэх гүйцэтгэлийн хамт банкинд барьцаалагдсан. Гэтэл “М С” ХХК нь банкны зээлийн барьцаанд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулж, ашиг олох зорилгоор иргэн*******той 2013 оны 9 дүгээр сарын 27-ны өдөр №1А/89 дугаар захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан бөгөөд энэ талаар банкинд огт мэдэгдээгүй болно. “М С” ХХК-ийн энэхүү үйлдэл нь тухайн үед хүчин төгөлдөр үйлчилж байсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 30.1, зээлийн барьцааны гэрээний 5.4-т тус тус заасан барьцааны зүйлийн өмчлөх эрхийг гуравдагч этгээдэд шилжүүлэхдээ барьцаалагчаас зөвшөөрөл авах хуульд заасан журмыг зөрчсөн.

2.Нэхэмжлэгчийн өмчлөгчөөр тогтоолгохыг хуссэн орон сууцанд ногдуулсан барьцааны үүрэг өнөөдрийг хүртэл дуусгавар болоогүй байна. Учир нь “М С” ХХК нь зээлийн гэрээний төлбөрийг гэрээнд заасны дагуу төлж барагдуулах үүргээ биелүүлээгүй тул Улаанбаатар хотын банкнаас зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2-р шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шүүхээс “хариуцагч М С ХХК-иас 2 055 460 140 төгрөгийг гаргуулан Улаанбаатар хотын банкинд олгон, хариуцагч үүргээ сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд Х******* дүүргийн хороо, хотхоны 17025, гийн тоот барилгыг” албадан худалдаалж үүргийн гүйцэтгэл хангахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн. Зээлдэгч “М С” ХХК нь зээлийн гэрээгээр шилжүүлэн авсан зээлийн төлбөрөө өнөөдрийг хүртэл бүрэн барагдуулаагүй байх тул нэхэмжлэлийн зүйл болох “” хотхоны 1А байрны тоот орон сууцанд ногдуулсан барьцааны үүрэг дуусгавар болохгүй.

3.Нэхэмжлэгч анхнаасаа хүчин төгөлдөр болоогүй гэрээг үндэслэн өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардах эрхгүй юм. Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2-р шүүхийн шийдвэрээр “М С” ХХК-ийн иргэдтэй байгуулсан захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ нь Иргэний хуулийн 243-р зүйлд заасан худалдах худалдан авах гэрээний шинжийг агуулж байх бөгөөд Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээг нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагыг хангаагүй байх тул хүчин төгөлдөр гэж үзэх боломжгүй гэж дүгнэн, шийдвэрлэсэн бөгөөд уг шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болсон. Иймд нэхэмжлэгч*******гийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Ж******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

            Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. 2011 оны 7 сард Улаанбаатар хотын банк “М С” ХХК-ийн хооронд зээлийн гэрээ байгуулагдаж, уг зээлийн гэрээний барьцаанд уг маргаан бүхий ******* байрыг барьцаалсан байдаг. Тухайн үед уг барилга нь 30 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан. Хариуцагч “М С” ХХК нь нэхэмжлэгчтэй орон сууцны захиалгын гэрээг байгуулахдаа зээлийн барьцааны гэрээний 3.4-т барьцаа хөрөнгийг худалдах, захиран зарцуулах ёсгүй, заавал зөвшөөрөл авах ёстой гэж заасныг, Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.2-т зөвшөөрөл авахаар заасныг тус тус зөрчсөн байна. Мөн Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2014 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 4010 тоот шийдвэр гарсан, уг шийдвэрт нэхэмжлэгчийн хариуцагчтай байгуулсан орон сууцны захиалгын гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзсэн. Шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн заалтад үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах талаар заасан бөгөөд энд нэхэмжлэгчийн өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлага бүхий ******* барилга байгаа. Шийдвэрийг давж заалдах болон хяналтын шатны шүүхээс хэвээр үлдээсэн. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

  

            Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн зохигчдын тайлбар болон хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч******* нь хариуцагч “М С” ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохыг хүссэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ.

 

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлтэй байна гэж үзэв.

 

Нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай байгуулсан захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу Х******* дүүргийн , хотхоны 1А буюу ******* байрны 1 орц, тоот 37,29 м.кв талбайтай орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн тул гэрээний үүргээ биелүүлж, уг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү гэсэн.

Хариуцагч нь нэхэмжлэгч захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу хотхоны ******* байрын тоот 37,29 м.кв орон сууцны үнийг бүрэн төлж барагдуулсан, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хүлээн авсан тул өмчлөгчөөр тогтооход татгалзахгүй гэж зөвшөөрсөн.

Гуравдагч этгээд Улаанбаатар хотын банк нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, хотхоны ******* байрны тоот 37,29 м.кв талбайтай орон сууц нь хариуцагч “М С” ХХК-ийн манай банктай байгуулсан зээлийн гэрээний барьцаанд байдаг, уг барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэр гарсан, хариуцагчийн нэхэмжлэгчтэй байгуулсан захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ нь анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан.

 

Х******* дүүргийн , Зайсангийн ам хаягт орших “” орон сууцны хотхоны 1А байрны тоот 1 өрөө 37,29 м.кв талбайтай орон сууцыг 2012 оны 9 дүгээр сарын 27-ны өдрийн №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-гээр Б.Будж******* нь “М С” ХХК-тай байгуулж 1 м.кв-ыг 1 540 350 төгрөгөөр, нийт 57 439 650 төгрөгөөр захиалан бариулахаар харилцан тохиролцсон бөгөөд 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдрийн №1А/8-н тоот “Орон сууцны захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх гэрээ”-гээр 2012 оны 9 дүгээр сарын 27-ны өдөр байгуулагдсан №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-ний 1А байрны тоот орон сууцны захиалагч талын эдлэх эрх, үүргийг иргэн*******д шилжүүлсэн байна. /хэргийн 4-7, 14-р хуудас/

Нэхэмжлэгч******* нь хариуцагч “М С” ХХК-тай 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулж, Х******* дүүргийн , Зайсангийн ам хаягт орших “” орон сууцны хотхоны 1А байрны тоот 1 өрөө орон сууцыг барих ажлыг хийж гүйцэтгүүлэх, орон сууцыг хүлээлцэхээр харилцан тохиролцсон болох нь нэхэмжлэгч, хариуцагчийн шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, 2013 оны 9 сарын 17-ны өдрийн гэрээгээр тус тус нотлогдож байна. /хэргийн 8-9-р хуудас/

Зохигч талууд 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулсан талаараа маргаагүй, хэн аль нь хүлээн зөвшөөрсөн болно.

Талуудын байгуулсан гэрээнд гэрээний зүйл болох орон сууцыг Х******* дүүргийн , Зайсангийн ам хаягт орших “” орон сууцны хотхоны 1А байрны тоот 1 өрөө гэсэн боловч хэрэгт авагдсан Хот байгуулалт, газрын кадастр мэдээллийн хэлтсийн 2016 оны 2 дугаар сарын 26-ны өдрийн 3/406 тоот албан бичгээр “...Х******* дүүргийн нд байрлах орон сууцны зориулалттай барилга нь Зайсан /17025/ гудамж гэсэн дугаартай болохыг тодорхойлов” гэсэн байх бөгөөд 1А байр нь ******* байр болох талаар хэн аль нь маргаагүй. /хэргийн 15-16-р хуудас/

Зохигч талуудын хооронд байгуулагдсан 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-ний зүйл болох Х******* дүүргийн , , гудамж ******* байр нь 3564 м.кв 30 хувийн гүйцэтгэлтэй, аялал жуулчлалын зориулалттай, Ү-2дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгө нь хариуцагч “М С” ХХК-ийн өмчлөлд байгаа болох нь талуудын тайлбар, зээлийн барьцааны гэрээгээр тогтоогдож байх бөгөөд нэхэмжлэгч******* 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдрийн №1А/8-н тоот “Орон сууцны захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх гэрээ”-гээр захиалагчийн эрх үүргийг хүлээн авч, хариуцагчтай 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулсан тул  нэхэмжлэгч гэрээний үүргийн биелэлтийг шаардаж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохоор нэхэмжлэл гаргасан нь үндэслэлтэй, шаардах эрхтэй байна гэж дүгнэв.

 

Зохигч талууд 2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдөр №1А/89 тоот “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” байгуулсан талаараа хэн аль нь маргаагүй, талуудын хооронд байгуулсан гэрээ болон тайлбараар хариуцагч нь өөрийн материалаар Х******* дүүргийн , , гудамж ******* байрны тоот 1 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хөрөнгөөр “Журамт өргөө” ХХК-иар хийж гүйцэтгүүлэх, нэхэмжлэгч нь барилгын ажлын явцад хяналт тавих, орон сууцыг хүлээн авч, хэлэлцэн тохиролцсон үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон, уг орон сууцыг 2015 оны 10 дүгээр сарын 06-ны өдрийн №2015/570 тоот Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаар улсын комисс хүлээн авч, нэхэмжлэгч 2015 оноос орон сууцанд нүүн орсон, амьдарч байгаа үйл баримт тогтоогдож байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан байна гэж үзэв. /хэргийн 17-18-р хуудас/

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д “ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохиролцсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заажээ.

Хариуцагч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч, маргаагүй бөгөөд нэхэмжлэгч нь гэрээнд зааснаар үүргээ биелүүлж, хэлэлцэн тохиролцсон хөлсийг буюу орон сууцны үнийг төлсөн болох нь талуудын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан “Орон сууцны захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх гэрээ”-ний 1.3, 2.1, “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-ний 2.2 дахь заалтууд, №1А/89 тоот гэрээний төлбөрийг “2013 оны 9 дүгээр сарын 17-ны өдрийн байдлаар байрны төлбөрийн үлдэгдэлгүй гарсныг харилцан батлав”  гэсэн баримтаар нотлогдож байх тул хариуцагч нь үнийг бүрэн төлсөн захиалагч буюу нэхэмжлэгчийн өмчлөлд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.3-т зааснаар уг гэрээний зүйл болох орон сууцыг шилжүүлэх үүрэгтэй. /хэргийн 8, 11, 14-р хуудас/

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь тус банк нь “М С” ХХК-тай 2011 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн №ЗГ0001/110717 тоот Зээлийн гэрээ болон №ЗБГ0001/110717 тоот Зээлийн барьцааны гэрээг тус тус байгуулж,  Х******* дүүргийн , , гудамж ******* байрыг барьцаанд авсан, барьцааны зүйлээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах шүүхийн шийдвэр гарсан, мөн уг шийдвэрт талуудын хооронд байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл нь үндэслэлгүй гэж тайлбарласан.

Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлсөн эсэх нь эргэлзээтэй, нотлох баримтууд нь зөрүүтэй, үл хөдлөх эд хөрөнгийг хуульд зааснаар эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэсэн.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Улаанбаатар хотын банк нь хариуцагч “М С” ХХК-тай 2011 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн №ЗГ0001/110717 тоот Зээлийн гэрээ, №ЗБГ0001/110717 тоот Зээлийн барьцааны гэрээг тус тус байгуулж, зээлийн барьцаанд Х******* дүүргийн , /17025/ гудамж тоот хаягт байрлах, үл хөдлөх хөрөнгө буюу дуусаагүй барилга 30 хувийн гүйцэтгэлтэй 3564 м.кв талбайтай барилгыг барьцаалсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтууд, хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн тайлбараар нотлогдож байна. /хэргийн 52-58-р хуудас/

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хариуцагч нь талуудын хооронд байгуулагдсан зээлийн барьцааны гэрээний 3.4-д “барьцаалуулагч зээлийн гэрээнд заасан хугацаанд барьцаалагчийн бичгээр өгсөн зөвшөөрөлгүйгээр барьцаалсан эд хөрөнгийг худалдах, захиран зарцуулах ёсгүй...”, мөн тухайн үед хүчин төгөлдөр байсан заалт болох Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.2-т “ипотекийн зүйлийг өмчлөгчийн гуравдагч этгээдтэй байгуулсан хэлцэл хүчин төгөлдөр байх эсэх нь үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн зөвшөөрлөөс хамаарна” гэж заасныг зөрчиж, банкны зөвшөөрөлгүйгээр барьцааны зүйл болох орон сууцтай холбоотой гэрээ хийсэн нь үндэслэлгүй гэсэн боловч Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.1-д “ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийг ашиглахгүй, бусдын өмчлөлд шилжүүлэхгүй, өөр байдлаар гуравдагч этгээдэд эрх олгохгүй байх үүргийг өмчлөгчид хүлээлгэсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна” гэж заасан, Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.2 заалт нь Үндсэн хуулийн цэцийн 2015 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн 11 дүгээр тогтоолоор хүчингүй болсон, Зээлийн барьцааны гэрээний 7.1-д “...барьцаалсан эд хөрөнгөд аваар осол учрах, худалдах, захиран зарцуулах буюу зөвшөөрөлгүйгээр барьцаалах зэрэг шалтгаанаар барьцаалагч ямар нэгэн алдагдалд орсон тохиолдолд барьцаалуулагч үүнээс үүдсэн хариуцлагыг /шууд бус хохирлыг/ хүлээнэ” гэж заасан байх тул хариуцагчийн нэхэмжлэгчтэй байгуулсан “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ”-г хууль зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлгүй байна гэж үзэв.

Мөн хэрэгт авагдсан Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 2 дугаар шүүхийн 2014 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдрийн №4010 дугаар шийдвэрээр Иргэний хуулийн 451 дүгээр зүйлийн 451.1, 453.1-д зааснаар “М С” ХХК-иас 2 055 460 140 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Улаанбаатар хотын банкинд олгож, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул Улаанбаатар хотны банкны нэхэмжлэлийн шаардлагаас барьцаанд бариулсан орон сууцнуудыг бусдад шилжүүлсэн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох шаардлагыг, мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.1.9 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул “М С” ХХК-ийн зээлийн болон барьцааны гэрээг хүчингүй болгохыг хүссэн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 174 дүгээр зүйлийн 174.1, 175 дугаар зүйлийн 175.1-д зааснаар хариуцагч үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд Х******* дүүргийн , хотхоны 17025, тоот барилга....-ыг албадан худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгажээ.

Уг шүүхийн шийдвэрт Улаанбаатар хотны банкны нэхэмжлэлийн шаардлагаас барьцаанд бариулсан орон сууцнуудыг бусдад шилжүүлсэн гэрээг хүчин төгөлдөр бус болохыг тогтоолгох шаардлагыг шүүх шийдвэрлэхдээ “...барьцаанд бариулсан Х******* дүүргийн , хотхоны 17025 , 1А байрны 102, 202, 702, 802, 902, 105, 1, 205, 2, 6, 705, 805, 206, 207, 306, 307, 406, 407, 507, 607, 706, 707, 806, 906, 907, 103, 203, 303, 703, 903, 104, 204, 304, 604, 704, 101, 102, 201, 209, 301, 409, 501, 509, 801 тоот орон сууцыг бусдад шилжүүлсэн гэрээг хүчингүй болгохыг хүссэн шаардлагыг хангах боломжгүй байна. Учир нь хэрэгт авагдсан 40 орон сууцны гэрээ нь Захиалгын орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ гэх гарчигтай ч гэрээний агуулга, нөхцөл үндсэн шинж нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах худалдан авах гэрээний шинжийг агуулж байх ба мөн хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр үүсдэг, ...хэрэгт авагдсан 40 орон сууцны гэрээ улсын бүртгэлд бүртгэгдээгүй байх тул хүчин төгөлдөр гэж үзэх боломжгүй, анхнаасаа хүчин төгөлдөр болоогүй гэрээг хүчингүй болгох шаардлага гаргасан нь хууль нийцэхгүй” гэж үзсэн бөгөөд шүүхийн энэхүү шийдвэрийг Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2014 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 1046 тоот магадлал, Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатын 2015 оны 1 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 13 тоот тогтоолоор хэвээр үлдээж, шийдвэрлэжээ. /хэргийн 59-76-р хуудас/

Гэвч хуулийн хүчин төгөлдөр болсон шүүхийн дээрх шийдвэрт дурдагдсан 40 гэрээнд нэхэмжлэгч*******гийн хариуцагч “М С” ХХК-тай байгуулсан “Захиалгаар орон сууцны барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ” дурьдагдаагүй, уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэсэн гэж тайлбарласан бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн тайлбар үндэслэлгүй байх тул талуудын хооронд байгуулсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх боломжгүй юм.

Иргэний хуулийн 154 дүгээр зүйлийн 154.4-т “барьцааны зүйл нь ирээдүйд бий болох хөрөнгө байж болно. Энэ тохиолдолд тухайн хөрөнгө бий болж, барьцаалуулагчийн өмчлөлд шилжсэнээр барьцаагаар хангагдах шаардлага үүснэ” гэж заасан байх бөгөөд хариуцагч “М С” ХХК нь нэхэмжлэгч*******той гэрээ байгуулахдаа уг эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч байсан талаар хэн аль нь хүлээн зөвшөөрсөн, маргаагүй болно. 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа талуудын хооронд байгуулсан гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус гэж тайлбарласан боловч Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.1-д “үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг шилжүүлэх, энэ тухай улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай хүсэлтийг эрхээ шилжүүлж байгаа болон уг эрхийг олж авч байгаа этгээдийн хэн нь ч гаргах эрхтэй” гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь хүсэлт гаргаж байсан болох нь 2016 оны 3 дугаар сарын 04-ний өдрийн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн мэдүүлэгээр тогтоогдож байх бөгөөд уг баримтад “байрны захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн, мөн банкны барьцааны асуудал шийдээгүй байгаа тул бүртгэх боломжгүй” гэсэн байх бөгөөд мөн 2017 оны 5 дугаар сарын 19-ний өдрийн Оюуны өмч, улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын №1/4195 тоот албан бичгээр уг орон сууц нь банкны барьцаа хөрөнгөөр бүртгэгдсэн, захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлсэн, албадан дуудлага худалдааны тогтоол бүртгэгдсэн байх тул өмчлөлд бүртгэх боломжгүй” гэсэн байна. /хэргийн 35-р хуудас/

Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3-д “эрх шилжүүлэгч нь өмчлөгч бус этгээд байсан ч улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн бол өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээдийн хувьд уг эрхийг шилжүүлж байгаа этгээд тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч байх”-аар заасан, гэрээний зүйл болох орон сууцны өмчлөгч нь “М С” ХХК тул нэхэмжлэгчийг уг эд хөрөнгийг шилжүүлж байгаа этгээдийг өмчлөгч биш, мөн уг эд хөрөнгө зээлийн гэрээний барьцаанд байгаа гэдгийг мэдэх  боломжгүй байсан гэсэн нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн тайлбар үндэслэлтэй байна гэж үзэв.

Иймд нэхэмжлэгч нь ажлын үр дүнг буюу орон сууцыг хүлээн авч, хэлэлцэн тохиролцсон хөлсийг буюу үнийг төлөх үүргийг гүйцэтгэсэн болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх тул түүнийг Х******* дүүргийн , гудамж, хотхоны ******* байрны тоот 37,29 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоох нь зүйтэй гэж үзэв.

 

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний дагуу барьцааны зүйлийг шилжүүлэхийг хуулиар хориглоогүй бөгөөд нэхэмжлэгч нь барьцааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгч болж байгаа нь эд хөрөнгийн барьцааны эрх зүйн байдалд нөлөөлөхгүй гэж үзэв.

Харин гуравдагч этгээд нь хариуцагчтай байгуулсан гэрээний 7.1-д зааснаар ямар нэгэн алдагдалд орсон тохиолдолд хохирлоо нэхэмжлэх эрх нь нээлттэй байгаа болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 343 дугаар зүйлийн 343.3, 109 дүгээр зүйлийн 109.1-д зааснаар нэхэмжлэгч*******г Х******* дүүргийн , гудамж, хотхоны ******* байрны тоот 37,29 м.кв талбайтай 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 445 148 төгрөгний 140 400 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 304 748 төгрөгийг улсын төсвийн орлогоос, хариуцагчаас 304 748 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай. 

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хуулийн хүчинтэй болох ба нэхэмжлэгч, хариуцагч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

                   ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                Д.ХУЛАН