2022         08          15                                    128/ШШ2022/0592

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Халиуна даргалж, тус шүүхийн хуралдааны 2 дугаар танхимд хийсэн нээлттэй шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Ж**********ХХК /РД:********/,

Хариуцагч: Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэс,

Гуравдагч этгээд: Я. Э****** /РД:*******/,

Гуравдагч этгээд: Э.Б******** /РД:*********/,

Гуравдагч этгээд: Б.П*********** /РД:******/,

Гуравдагч этгээд: Ө********** ХХК /РД:******/,

Гуравдагч этгээд: М*****ХХК,

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “1/Баянгол дүүрэг, 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 37 дугаар байрны 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Б.П*****, Я.Э*****, Э.Б***** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг тус тус илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, 2/ дээрх бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Я.Э****, Э.Б***** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэлийг тус тус илт хууль бус болохыг тогтоолгох” тухай шаардлага бүхий захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Р.О*****, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Б*****, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ө.Ө*****, гуравдагч этгээд Я.Э***** өмгөөлөгч П.Э******, гуравдагч этгээд Б.П***** итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Ма*****, гуравдагч этгээд М ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Т*****, Б.У****, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Цэрэнханд нар оролцов.          

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Ж****** ХХК шүүхэд анх гаргасан нэхэмжлэл, түүний үндэслэлээ:  “Манай Ж**** ХХК нь 2010 оны 8 дугаар сарын 06-ны өдөр "Дутуу барилга шилжүүлэх гэрээ"-ний үндсэн дээр Нийслэлийн Баянгол дүүрэг, 18 дугаар хороо, ************* Дамдинбазарын гудамж *************гүйцэтгэлтэй байх үед худалдан авсан. Уг барилгыг Ж****** ХХК цааш нь өөрийн хөрөнгө, санхүүжилтээр барьж, 95 хувийн гүйцэтгэлтэй улсын бүртгэлд бүртгүүлэн Ү-22***** дугаарт авч, 2012 оны 3 дугаар сарын 30-нд техникийн комисст, 2012 оны 12 дугаар сард улсын комисст тус тус хүлээлгэн өгсөн байдаг.

Дээрх 37 дугаар байрны 100 тоотод байрлах орон сууц нь Ж****** ХХК-ийн өмч болохын хувьд өмнө нь 2011 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр улсын бүртгэлд дахин өөрчлөлт оруулж, тухайн барилгыг Орон сууцны санхүүжилтийн корпораци

/цаашид "OCCK" гэнэ/-д бүхэлд нь барьцаалсан байсан. Үүнд нь, улсын бүртгэлийн Ү-220****** дугаарт Баянгол дүүрэг 18 дугаар хороо,***** дүгээр хороолол, *********************** 5664 м² талбай бүхий хэсэг бүхэлдээ хамрагдаж байсан ба үүнд  37 дугаар байрны 100 тоотын 67.06 м² талбайтай 2 өрөө орон сууц багтаж байсан. Манай компани болон ОССК, худалдан авагч нарын хооронд хийгдсэн гэрээний дагуу тус байгууллагаас санхүүжүүлсэн худалдан авагчдын худалдан авсан орон сууцыг шилжүүлснээр ОССК-тай хийсэн барьцааны гэрээг 2015 оны 12 дугаар сард дуусгавар болгож, тухайн орон сууцны барилгыг барьцаанаас бүрэн чөлөөлсөн.

Ийнхүү барьцаанаас чөлөөлөгдөхөөс өмнө буюу 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр  37 дугаар байрны 100 тоотын 2 өрөө орон сууцыг өмчлөх эрхгүй Ө***** ХХК-ийн захирал гэх А.Э***** нь Б.П**********, Я.Э**********нартай байгуулсан хуурамч гэрээг үндэслэн маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр Б.П****** Я.Э*****, Э.Б***** нарыг бүртгэсэн нь манай компанийн өмчлөх эрхийг зөрчиж байна. Энэ бүртгэлээс хойш гурав хоногийн дараа буюу 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөс Б.П***** хасаж, одоо тус орон сууц нь Я.Э******, Э.Б****** нарын өмчлөлд бүртгэгдсэн байна. Улмаар дээрх орон сууцыг 2015 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан барьцаалбарыг бүртгэсэн байна.

Дээрх барилга нь бүхэлдээ нэхэмжлэгч Ж****** ХХК-ийн өмчлөлд байсан эсэх асуудлаарх үйл баримт, маргааныг иргэний болон захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаагаар шийдвэрлэсэн. Үүнд:

- Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 2 дугаар сарын 09-ний өдрийн 484 дүгээр шийдвэр,

- Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 906 дугаар магадлал,

- Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2017 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 1073 дугаар тогтоол,

- Нийслэл дэх захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 22-ны өдрийн 676 дугаар шийдвэр,

- Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2021 оны 3 дугаар сарын 03-ны өдрийн 108 дугаар магадлал,

- Улсын дээд шүүхийн захиргааны хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны хяналтын гомдлыг хэлэлцүүлэхээс татгалзах тухай тогтоол.

Уг шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр, магадлал, тогтоолуудаар Баянгол дүүрэг, 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, ************ байрлалтай, 10 давхар үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай ************* барилгаас нийт 5664 м.кв нь бүхэлдээ Ж******* ХХК-ийн өмчлөлд байсан гэдэг үйл баримт тогтоогдсон. Шүүгчийн захирамжид дурдсанаар дээрх барилгын өмчлөгч Ж****** ХХК мөн эсэхийг улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр бус шүүхийн хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрүүдээр тогтоогдоно гэж үзэж байгаа.

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр дараах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг гаргаж байна. Баянгол дүүрэг, 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, ********************тоотод өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Б.П*****, Я.Э*****, Э.Б****** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон нь тус тус хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, дээрх хууль бус бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий ***** тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Я.Э******, Э.Б****** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг болон Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэлийг тус тус хүчингүй болгуулах” гэжээ.

2. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилж: “Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс нь манай компанийн өмчлөх эрхийг зөрчсөн хууль бус гэрээг бүртгэсэн үйл ажиллагаа нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.5 зааснаар манай компанийн өмчлөх эрхийг хязгаарлах хууль зүйн үндэслэл байхгүй байхад бүртгэл хийсэн нь мөн зүйлийн 47.1.6 дахь заалтад заасан илт хууль бус захиргааны актад хамаарна гэж үзээд урьд нь тус гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар өөрчилж байна. 1/ Баянгол дүүрэг, *****дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж ***** дугаар байрны *****тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Б.П*********. Я.Э*******, Э.Б******** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө эрхийн гэрчилгээ нь тус тус илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, 2/ Дээрх хууль бус бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий 100 тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Я.Э******, Э.Б****** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг болон Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэл нь тус тус илт болохыг тогтоолгох” гэжээ.

3. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “гуравдагч этгээд Я.Э***** шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа “Ж******* ХХК-ийн гаргасан 110 айлын байрны жагсаалт нь бодит байдалтай нийцэхгүй. Ж****** ХХК дан ганц өөрийн ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор хийгдсэн” гэжээ. Ингэхээр юуны өмнө Ж****** ХХК 110 айлын орон сууцны жагсаалтын талаар хавтаст хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаас авч үзье.

Нэг. Гадаадын хөрөнгө оруулалттай Ф*****ХХК, Ж****** ХХК-иуд барилгын санхүүжилтийн хөрөнгийг 100% гаргаж, тус 10 давхар 110 айлын орон сууцны барилгыг барилгын компаниудаар бариулж, 2012 оны 3 дугаар сард техникийн комисст, 2012 оны 12 дугаар сарын 17-нд улсын комисст хүлээлгэн өгчээ. (I Хавтас 35, 61, 1-70 дахь тал) Улсын комисст хүлээлгэн өгөхдөө Ж******** ХХК нь орон сууцны хувиарлалт хийж жагсаалт гаргасан. (х20-23) Энэ бүхэн нь Ж******** ХХК орон сууцны хуваарилалтыг хэнтэй ч хуваалцахгүй зөвхөн тус компани өөрийнх нь эрх мэдлийн асуудал юм. Учир нь Хөрөнгө оруулах хамтын ажиллагааны гэрээний 2.8, 2.9, 2.3 дахь хэсгүүдэд хоёр компанийн эрх үүргийг тодорхой зааж өгчээ. "А" тал (Ө ХХК) газраараа хөрөнгө оруулсан, "Б" тал гадаадын хөрөнгө оруулагч барилга бариулж байгаа компани. "А" талын 1406 м.кв газрын оронд 630 м.кв талбай бүхий орон сууц, үйлчилгээний талбай олгох, "А" тал нь "Б" талын дотоод ажил болох борлуулалтын ажилд хөндлөнгөөс оролцох эрхгүй гэж заажээ. (I хавтаст х-203-211-д)

Я.Э***** тайлбартаа “Ө******ХХК 1406м² газраараа хөрөнгө оруулсан тул Ж***** ХХК Ө*****ХХК-д 110 айлын орон сууцнаас 630м² талбай бүхий 32, 46, 48, 81, 84, 96 зэрэг 315.13 м.кв сууц өгөхөөр тохирсон дээр талууд маргаагүй” гэжээ. Эдгээр нь 110 айлын орон сууцны хувиарлалт жагсаалттай тохирч байна. Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас 6/304 дугаартай албан бичгээр Нийслэлийн захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхэд ирүүлсэн албан бичигт “37 дугаар байрны "А" хэсэгт 75 м.кв, "Б" хэсэгт 230м.кв үйлчилгээний талбайн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх Ө ХХК-д үүссэн байна” (хавтас III х-15) гэсэн нь талуудын гэрээний үүргүүд биелэгдсэн болохыг нотолж байна.

Оюуны өмч, улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын даргын А/728 тушаалд “2012 оны 12 дугаар сарын 7-ны өдрийн 445/2012 дугаартай барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах хөрөнгө оруулагч захиалагч нарын өмчлөлд жагсаалтаар бүртгэж байгаа нь хяналт шалгалтаар тогтоогдсон” гэжээ. (х.144) Энэ бүхэн I хавтас х-12-19, 20-23 авагдсан 110 айлын орон сууцны жагсаалтыг Улсын комисст өгөхдөө хамт бүртгэлийн хэлтэст өгсөн болохыг харуулж байна.

Хувийн хэрэгт үзлэг хийсэн тэмдэглэлд “Эд хөрөнгийн эрхийн Ү-****дугаарт бүртгэгдсэн хувийн хэрэгт OCCK болон Ж ХХК-ний хооронд 2011 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан хөрөнгө оруулалт хамтын ажиллагааны 2011/6-7 барьцаалсан гэрээ 2011/7-20 гэрээнүүд эх хувиараа авагдсан 200 орчим хуудас баримтын төгсгөлд захиалгаар барьсан орон сууцны жагсаалт эх хувиараа авагдсан байна. 110 айлын орон сууцны жагсаалтын хамт бүртгэлийн тэмдэглэл хийсэн байна гэжээ. (III хавтасны сүүл хэсэгт нотолгоо бий)

Ө********* ХХК Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст гаргасан тодорхойлолт гэх албан бичигт “1 орцны 8 давхарт 48 тоот, 1 орцны 8 давхарт 46 тоот, 2 орцны 8 давхарт 100 тоот, 1 орцны 6 давхарт 32 тоот, 1 орцны 2 давхарт 8 тоот, 2 орцны 6 давхарт 81 тоот, 2 орцны 8 давхарт 96 тоот, 2 орцны 6 давхарт 84 тоот, 1 орцны 1 давхарт 2 тоот, 2 орцны 2 давхарт 64 тоот 10 байрыг жагсаалтын дагуу хүлээн авч борлуулсан гэжээ. (X-III x-5) Энэ хэдийгээр худлаа баримт боловч Ж ХХК 2012 оны 12 дугаар сарын 07-нд улсын комисст барилга хүлээлгэн өгөх үед орон сууцанд орох иргэдийн байрны давхар болон хаалганы хувиарлалт дугаарууд жагсаалтаар хийгдсэн нь үнэн бодит болгохыг харуулж байна.

Хоёр. Я.Э**** тайлбартаа “Ө********* ХХК 100 тоот байрыг алдангидаа авсан байна. Энэ нь Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 2 дугаар сарын 9-ний өдрийн 00484 дугаартай шийдвэр алдангид нэхэмжилсэн 100 тоот орон сууцыг Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хангаж өгсөн” гэж тайлбар хийсэн байна. Иргэний маргаан гурван шатны шүүхээр хэлэлцэгдэн Улсын дээд шүүх 2017 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр дээрх маргааныг хяналтын журмаар хянан хэлэлцэж “Ө********ХХК 2, 8, 64, 100 тоот байруудыг алдангидаа авах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хянан хэлэлцээд гэрээний дагуу Ж**** ХХК дутуу баригдсан барилгад хөрөнгө оруулж барилга барьж дуусгах ажлыг хариуцаж, улмаар 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр барилгыг Улсын комиссын актаар байнгын ашиглалтад хүлээлгэн өгсөн. Орон сууцны барилгын 10% болох 630 мкв талбай бүхий орон сууц, үйлчилгээний талбайг Ө*****ХХК-д хүлээлгэж өгсөн үйл баримт тогтоогджээ. Хугацаа алдсан гэх хариуцлага хамтран ажиллах гэрээний талуудад тавигдах шаардлага. Хамтран ажилласан гэрээний хариуцлагыг талууд харилцан хүлээх тул нэг нь нөгөөгөөс хариуцлага шаардах эрхгүй” гэж зааж нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон байна.

Гурав. Улсын бүртгэгч Ү**** бүртгэл хийхдээ гол баримталсан Улсын мөрдөн байцаах газрын хуулбар үнэн гэсэн энэ баримт болон бусад баримт нотолгооны талаар авч үзье. Захиргааны хэргийн анхан шатны шатны шүүхээс 2022 оны 1 дүгээр сарын 20-ны 1/870 дугаартай нотлох баримт гаргуулах албан бичгийн хариу Баянгол дүүргийн Прокурорын газраас 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны 1/375 дугаартай албан бичгээр 21 хуудас баримт ирүүлсэн. Энд Баянгол дүүргийн бүртгэлийн хэлтсийн эд хөрөнгийн улсын бүртгэгч Ү**** хэлэхдээ “1/Би энэ байрны гэрчилгээг олгохдоо тухайн үед би дээрх жагсаалт дээр бүртгэгдсэн иргэний мэдүүлэг гаргасантай тулгаж үзсэн. Уг 100 тоот орон сууц Ж****** ХХК-ийн нэр дээр байсан” гэжээ. “2/Би 100 тоот орон сууцны гэрчилгээг Б.П******, Я.Э******, Э.Б****** нарын нэр дээр гэрчилгээ гаргахдаа Улсын мөрдөн байцаах газрын Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газарт гэсэн хуулбар үнэн бичиг, Өг*****ХХК-иас 2015 оны 7 дугаар сарын 9-ний өдөр авчирч өгсөн албан бичгийг хараад энэ 100 тоот бол Ө****ХХК-ийн байр гэж бодсон.” гэжээ. (II хавтас 81-85 мөн III хавтас х:1, /Уг бичиг бол он сар өдөргүй, гарын үсэггүй, тамгагүй/ “3/ Миний хувьд Б.П***** дээрх орон сууцыг өмчлүүлэх шүүхийн шийдвэр гарсан байсан тул би тэр бичигт найдаад энэ гэрчилгээг олгосон юм. 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр Баянгол дүүргийн ***-р хороо ************** 37 дугаар байрны 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Я. Э*****, Э.М****** нартаа хамтран өмчлөх мэдүүлгийн хуудас бөглөн өгсөн байсан ба энэ мэдүүлэгт Б.П*****, Я.Э********** Э.Б********* нарын иргэний үнэмлэхийн хуулбар байсан.” гэжээ. Ү******** цааш нь хэлэхдээ “4/ 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн Баянгол, Хан-уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж Б.П********* дээр уг орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гарган өг гэсэн шүүхийн шийдвэр байсан тул би гэрчилгээг гарган өгсөн” гэжээ. (шүүхийн шийдвэрт ийм үг өгүүлбэр байхгүй) 5/ 2015.11.13-ны өдөр 100 тоотын Ү-************ үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх гэрчилгээ Б.П*********, Я.Э********, Э.Б*********** нарын нэр дээр гарчээ. Үүнээс 3 хоногийн дараа буюу х:109-д 2015.11.16-ны өдөр Я.Э*********** дээрх үл хөдлөхөөс П*********** хасаж өгнө үү гэх хүсэлтийг бүртгэгч Ү** хүлээн авч тэр дор нь буюу хүсэлт өгөнгүүт 2015.11.16-ны өдөр Б.П******** хасаж Я.Э****, Э.Б********** нарт 100 тоот орон сууц -2***** шилжсэн байна. ( I хавтас х:84) Жирийн иргэн хүн үл хөдлөх эд хөрөнгөө эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлээд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх гэрчилгээ (үнэт цаасан дээр) гаргуулан авах хүсэлт өгөөд өгсөн өдөр нь гэрчилгээ бичигдэж гардуулан өгдөг практик амьдралд байдаггүй л болов уу. Улсын мөрдөн байцаах газрын хуулбар үнэн гэх баримтыг харьцуулан харахад нэг нь Ө*******ХХК 2015.7.9-нд улсын бүртгэгчид авчирч өгсөн бичиг, нөгөөг нь улсын бүртгэгч дээр нь өөрөө тэмдэглэлүүд хийсэн болох нь харагдаж байна.

Дөрөв. Улсын мөрдөн байцаах газрын Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газарт гэсэн хуулбар үнэн бичиг, Ө**********ХХК 2015.07.09-нд эд хөрөнгийн бүртгэгчид авчирч өгсөн баримтын талаар Улсын мөрдөн байцаах газрын бичиг хэргийн эрхлэгч болон УБЕГ хяналт шалгалт байцаагч нар юу гэж үзсэн болохыг харъя. 1/ Улсын мөрдөн байцаах газрын бичиг хэргийн эрхлэгч Д******* хэлэхдээ: “манай газрын хуулбар үнэн тэмдэг дарагдсан бичигтэй танилцлаа. Манай даргын улаан өнгийн хуулбар үнэн дардас байхгүй байна. Таны үзүүлж байгаа хуулбарын зах хэсэг дээр дарагдсан манай газрын хуулбар үнэн тэмдгийн бүртгэлийн дугаартай хэсэг нь байхгүй, зориуд цаас тавьж байгаад уг хэсгийг дарсан байж болзошгүй байна” гэжээ. (III хавтас х:88) Мөн Улсын мөрдөн байцаах газрын бичиг хэргийн эрхлэгч Д***** баримт бичигт үзлэг хийсэн тэмдэглэлд “2015.7.9-нд 31 хуудас х/ч Д.А***” гэсэн байна. (III хавтас х:85) 2/ УБЕГ-ын хяналт шалгалтын ахлах байцаагч Г**** хэлэхдээ: “Аливаа орон сууцыг хууль, өмчлөлийн төлбөр тооцоо дууссан зөвшөөрлийн дагуу улсын бүртгэгч зөвшөөрлийн гэрчилгээ бичих үүрэгтэй. Орон сууцыг барьсан орон сууцыг захиран зарцуулах эрхтэй гэж улсын комиссын акт дээр нэр бичүүлж ирүүлсэн компанийн зөвшөөрлөөр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ бичигдэх ёстой. Мөн жагсаалтад нэр бичигдсэн иргэн аж ахуйн нэгжийн нэр өөрчлөгдөж байгаа шалтгааныг нотолсон баримтыг хянан үзэх үүрэгтэй” гэжээ. III хавтас 90-93 дахь тал

Тав. Хариуцагч Я.Э**** тайлбаруудад Б. П****** юу гэж хариулсныг дараах баримтаас харъя. Б.П***** “би Ө***********ХХК-иас 46 тоот байрыг худалдаж авсан. Харин 100 тоот байрыг би аваагүй, 100 тоот байртай гэдгийг би мэдэхгүй. Би Ө*******ХХК-тай 100 тоот дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө захиалгаар барих гэрээ хийгээгүй энэ гэрээ гэдгийг урьд нь харж байгаагүй. 100 тоот орон сууц өмчлөх эрхийн гэрчилгээ дээр Б.П***** надтай хамт бичигдсэн Я. Э***********, Э.Б********* нарыг, энэ хүмүүсийг би танихгүй” гэжээ. Я.Э********* тайлбарлахдаа “Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015.10.13-ны өдрийн 06288 дугаартай захирамжаар Б.П********** өмчлөлийг баталсан юм” гэжээ. III хавтас 90-93-р хуудас Б.П********* “би шүүхэд ямар ч нэхэмжлэл гаргаагүй, ямар ч шүүх хуралд суугаагүй, би таны хэлж байгаа нэхэмжлэлийн талаар мэдэхгүй. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу Я.Э******, Э.Б******** бидний нэр дээр 100 тоот орон сууцыг бүртгэж өгнө үү гэж би бичээгүй. Миний бичгийн хэв биш байна” гэжээ. Хариуцагч Я.Э********* “Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015.10.13-ны өдрийн 06288 дугаартай захирамжаар Б.П**н өмчлөлийг баталсан юм” гэж тайлбар гаргаад байдаг. Б.П*** болохоор “би шүүхэд ямар ч нэхэмжлэл гаргаагүй ямар ч шүүх хуралд суугаагүй. Би нэхэмжлэлийн талаар мэдэхгүй” гэжээ. Я.Э**** урьд нь “Б.П*** Ө ХХК-ийн хооронд үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар барих 100 тоот орон сууцны гэрээ байгаа” гэсэн хариулт нотолгоонууд хавтаст хэрэгт авагдсан ба Б.Пү**** “би Ө ХХК-тай 100 тоот дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө захиалгаар барих гэрээ хийгээгүй энэ гэрээг урьд харж байгаагүй” гэжээ.

Зургаа. III хавтас 2020.5.26 хэрэг бүртгэлийн хэрэг хаах тухай прокурор тогтоолдоо дүгнэлт хийхдээ “бүртгэлийн хэлтсийн ажилтан Ж.Ү Ө****ХХК-д Ж**** ХХК-иас өөрт ноогдох 32 байр 46, 48, 100, 96, 64 тоот орон сууц авсан алдангид 2, 8, 81, 84 тоот орон сууц өгсөн гэх утгатай албан бичиг, Хан-Уул, Баянгол, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн шүүхийн шүүгчийн захирамж зэргийг гол үндэслэл болгон өмчлөх эрхийг шилжүүлэхдээ А.Э**** гаргаж өгсөн баримт бичгүүдийг сайтар нягтлан үзэхгүйгээр, ажил үүрэгтээ хайхрамжгүй хандсан гэж үзэхээр байна” гэж дүгнэлт хийсэн байна. Мөн “хэрэг бүртгэлийн явцад Ө********** ХХК-ийн захирал А.Э**********, Ж********** ХХК-ийн өмчлөлийн 2, 8, 11, 41 тоот орон сууцыг бусдад өөрийнх гэж итгүүлэн худалдсан, 64, 10 тоот орон сууц өмчлөх эрхийн гэрчилгээг бусдын нэр дээр гаргуулан авсан үйлдэл нь Эрүүгийн хуулийн тусгай ангийн 17.3 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасан залилах гэмт хэргийн шинжтэй байх боловч Эрүүгийн хуулийн ерөнхий ангийн 1.10 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 1.2-д заасны дагуу хэргийн хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан” гэжээ. ” гэв.

4. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч тайлбартаа: “Нийт 110 айлын орон сууц, Хамтран ажиллах гэрээний дагуу нийт барилгын баригдсан талбайн 10 хувь буюу 630 гаруй м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ө****ХХК-д шилжүүлэхээр тохиролцсон. Үүнтэй маргахгүй. Тохиролцооныхоо дагуу холбогдох талбайг өмчлөлд нь шилжүүлэн өгсөн. Ү-****** дугаар бүртгэл хэдэн айлаар гэж бүртгээгүй метр квадратаар гарсан. Анх 430 м.кв гарсан нь шалтгаантай байсан. 630 м.кв үлдсэн метр квадратыг өөр байршилтай газарт өгнө гэж байгаад, болиод жагсаалтаар гэрээ байгуулан өгсөн. Энэ шилжүүлж өгсөн талбайд маргаан бүхий 100 тоот үл хөдлөх хамаардаггүй. Энэ 100 тоот үл хөдлөхийг гэрээний алдангидаа тооцож авсан гэж маргаж байсан боловч иргэний шүүхээр алданги тооцож нэхэмжлэх эрхгүй гэдгийг тогтоосон. Ө********* ХХК нь энэ 100 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ж**** ХХК-ийнх гэдгийг хүлээн зөвшөөрсөн байдаг.

Жагсаалтын дагуу Ө******* ХХК-д шилжүүлэх ёстой орон сууцны тухайд 32 тоотын 51.28 м.кв, 46 тоотын 44.52 м.кв, 48 тоотын 48.91, 84 тоотын 58.56 м.кв, 96 тоотын 58.56 м.кв, А хэсгийн үйлчилгээний хэсгийн 75 м.кв, Б хэсгийн үйлчилгээний зориулалттай 230 м.кв нийт одоо байгаа бүртгэлийн баримтуудаар 617.74 м.кв талбайг өгсөн байгаа. Үүн дээр нэмээд 2 авто машины зогсоолын зориулалттай 2 хэсгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлж өгсөн. Энэ зогсоол нь жагсаалтад ороогүй. Эдгээр дотор 100 тоот үл хөдлөх хамаардаггүй.

Орон сууц санхүүжүүлэх корпорацитай зээлийн гэрээ байгуулахад захиалагч нарын нэрсийн жагсаалтыг гаргаж өгч, энэ жагсаалтаараа барьцаалагдсан. Барьцааны гэрээгээр Ж***** ХХК-ийн нэр дээр 5621 м.кв талбай бүхэлдээ нэг гэрчилгээтэй байсан үйл баримтууд тогтоогддог. Орон сууц санхүүжүүлэх корпорациас энэ жагсаалтын хуулбарыг гаргаж өгсөн. Эд хөрөнгийн бүртгэлийн байгууллагад энэ жагсаалт очсон байсан гэдгийг улсын байцаагчийн дүгнэлтэд дурдагдсан. Энэ жагсаалт нь 2011 онд анх гэрээ байгуулахад үйлдэгдсэн.

37 дугаар байртай холбоотой асуудлаар Ж**** ХХК болон Ө*****ХХК-ийн хооронд 6 байрны асуудал байгаа юм. Энэ 6 байрны асуудлын 4  байрны маргаан нь иргэний хэргийн шүүхэд шийдвэрлэгдэж дууссан. Эрүүгийн хэрэг нь хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан гэх үндэслэлээр хаагдсан. 100 тоот байрны өмчлөх эрхийг тусад нь салгаж бүртгэсэн талаар иргэний хэргийн шүүх дээр очоод эвлэрсэн үеэс нь мэдэж, эрүүгийн журмаар шалгуулсан. Мөн захирамжийг хүчингүй болгуулах замаар шийдүүлэх гэж явсан.

Эрүүгийн хэрэг бүртгэлтийн хэргийг хаасан прокурорын дүгнэлтэд “Бүртгэлийн хэлтсийн ажилтан н.Үүрийнтуяа нь Ө****ХХК-д Ж**** ХХК-иас өөрт ногдох 32, 46, 48, 100, 96, 64, тоот орон сууцуудыг авсан алданги нь 2, 8, 81, 84 тоот орон сууцуудыг өгсөн гэх утгатай албан бичиг, Хан-Уул Сонгинохайрхан дүүргийн шүүгчийн захирамж зэргийг гол үндэслэл болгон өмчлөх эрхийг шилжүүлэхдээ н.Э**** гаргаж өгсөн баримт бичгүүдийг сайтар нягталж үзэлгүйгээр ажил үүрэгтээ хайхрамжгүйгээр хандсан байна” гэж дүгнэсэн байсан.

100 тоот байрны бүртгэлийг Ү-********, Ү-******* дугаар бүртгэлийн алинаас нь салгаж бүртгэсэн гэдгийг нотлох бүртгэлийн баримт хариуцагч байгууллагад байхгүй байна.

Маргаан бүхий байр 2010 онд анх Ө****ХХК-ийн хувьд 438.10 м.кв  талбайг Ү-******** дугаар, Ж********** ХХК 6564 м.кв талбайг Ү-************* дугаартай бүртгэлээр өмчилж байсан. Тиймээс маргаан бүхий бүртгэл буюу Б.П********, Я.Э******, Э.Б******** нарын нэр дээр бүртгэсэн бүртгэл анх удаа хийх бүртгэлд хамаарахааргүй байсан. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг анх удаа бүртгэж байгаа хэлбэрээр бүртгэсэн нь хууль бус юм. Гуравдагч этгээд Ө********* ХХК-ийн эзэмшилд байсан газар дээр барилга баригдсан. Хамтын ажиллагааны гэрээтэй холбоотой энэ харилцаанаас үүссэн эрүү, иргэн, захиргааны хэд хэдэн хэрэг маргаан хянагдаж, шийдвэрлэгдсэн. Тухайн барилгын ашигтай талбайгаас Ж****** ХХК-д хамаарах өмчлөл нь 5664 м.кв тайлбай байгаа юм. Үүнд маргаан бүхий 100 тоотын 2 өрөө орон сууц багтаж байсан нь баримтаар тогтоогдож байгаа юм. Мөрдөн байцаах газар мэдүүлэг өгөхдөө “бүртгэлийг хийхдээ 3 үндсэн баримтыг үндэслэл болсон. 1/ Мэргэжлийн хяналтын газарт Ж*******ХХК-иас явуулж байсан гэх албан бичиг, 2/ Баянгол, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 6286 дугаар шүүгчийн захирамжийн дагуу, 3/ Ө***** ХХК-ийн 2015 оны 07 дугаар сарын 09-ны өдрийн албан бичиг зэргийг үндэслэл болгон энэ бүртгэлийг хийсэн. Гэхдээ орон сууц захиалагч нарын жагсаалтаар энэ барилга нь Ж ХХК-ийн өмчлөлд байхаар боловч энэ 3 баримтыг үндэслэн бүртгэлийг хийсэн” гэсэн байдаг. Энэ 3 баримт нь хууль ёсны баримт болохооргүй байсан. Учир нь Нийслэлийн мэргэжлийн хяналтын газарт хаягласан албан бичиг нь бүртгэлийн байгууллагад хаяглагдсан албан бичиг гэж үзэхээргүй, ямар ч тамга тэмдэг, гарын үсэг, огноо дугаар байхгүй албан бичгийг үндэслэл болгосон нь хууль бус. Мөн Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамжаар “Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрснөөр хэргийг хэрэгсэхгүй болгосныг баталгаажуулсан” байдаг. Тэгэхээр энэ шүүгчийн захирамжаар бүртгэлийн байгууллага бүртгэл үйлдэх ёстойг шалгах шаардлагатай. Ингэж шалгахдаа энэ барилга хэний өмчлөлд байдаг, өмчлөгч нь энэ маргаанд оролцсон эсэхийг хянаж шалгах үүрэгтэй байсан. Ө ХХК-иас энэ хууль бус бүртгэлийг хийхэд худал хүсэлт, худал баримт гаргасан. Ө ХХК-иас гаргасан энэ баримт хүсэлт нь хууль ёсны эсэхийг бүртгэлийн байгууллага шалгах ёстой байтал энэ үүргээ хэрэгжүүлээгүй.

Ж*********** ХХК-ийн өмчлөх эрхийг хууль бусаар зөрчиж, өмчлөх эрхэд халдсан гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлүүд байна. 1/ тухайн үед үйлчилж байсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.8 дах заалтад “улсын бүртгэлд өмнө нь бүртгэгдсэн эрх нь хүчинтэй байхад дахин бүртгэж, гэрчилгээ олгохыг хориглосон” байдаг. Мөн Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт “Улсын бүртгэгч дараахь үндэслэл байвал мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзаж, ийнхүү татгалзсан үндэслэлийг мэдүүлэг гаргагчид тайлбарлан, холбогдох материалыг буцааж өгнө”, 14 дүгээр зүйлийн 14.1.1-д “мэдүүлэг гаргагч нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч гэдгийг баттай нотлох баримт байхгүй бол”, 14 дүгээр зүйлийн 14.1.9-д “мэдүүлэгт дурдсан эрхийг урьд нь өөр этгээдийн нэр дээр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэсэн бөгөөд тэр нь хүчинтэй байгаа бол” гэж заасан үндэслэлүүдээр мэдүүлгийг буцаах ёстой байсан. Мэдүүлэг гаргагч тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч гэдгийг нотлох баримт байхгүй. Ж******** ХХК юм уу Ө************ ХХК юм уу гэдгийг тогтоогоогүй эргэлзээтэй байхад бүртгэл үйлдсэн. Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын даргын 2011 оны 38 дугаар тушаалын 1 дүгээр хавсралтаар баталсан Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын 7.4-т заасан “Дуусаагүй барилгын өмчлөх эрхийг анх удаа бүртгэгч баталгаажуулахад нийт хэдэн м.кв талбайтай барилгын хэдэн хувийн гүйцэтгэлтэй байхыг өмчлөгчөөр тодорхойлуулж, бүртгүүлэх үеийн бодит гүйцэтгэлийг улсын бүртгэлд тусгах”, мөн журмын 4.9-т хэсэгт “Дуусаагүй барилгаа бүртгүүлэх үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2 ба түүнээс дээш этгээд хөрөнгө оруулан барьж ашиглалтад оруулсан бол хөрөнгө оруулагч захиалагч нарын талаар урьдчилан ирүүлсэн жагсаалын дагуу тулган хянан” гэж заасан байна. Гэтэл энэ журамд заасны дагуу жагсаалтыг гаргаж өгсөн байхад тулгаж хянаагүй байдаг.

Ж**********ХХК-ийн өмчлөлийг Оюуны өмч улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын даргын 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ны өдрийн 728 дугаар тушаалаар 95 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан бүртгэлийг хүчингүй болгосон. Тэгэхээр 2 дахь бүртгэл буюу маргаан бүхий бүртгэлийг анхдагч бүртгэлээс бус 2 дахь бүртгэлээр бүртгэх ёстой байтал анхдагч байдлаар бүртгэсэн байгаа нь хууль бус ажиллагаа болсныг харуулж байгаа юм. Дуусаагүй барилгын нийт талбайн хэмжээ өөрчлөгдөөгүй. Үүний нэг хэсэг болох 100 тоот байрны 2 өрөө орон сууцны зориулалттай хөрөнгийг гуравдагч этгээдүүдийн өмчлөлд бүртгүүлэхээр гаргасан мэдүүлгийг хянахдаа захиргааны байгууллага нягталж шалгах ажиллагааг хийгээгүй бүртгэсэн учир нэхэмжлэгчийн өмчлөх эрхийг хязгаарласан үйлдэл гарсан юм.

Баянгол, Сонгинохайрхан, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамжийг Б.П******** өмчлөгчөөр тогтоосон хуулийн хүчин төгөлдөр захирамж гэж маргадаг. Жи*******ХХК-иас энэ захирамжийг хүчингүй болгуулахаар хүсэлт гаргасан. “Тус захирамж нь өмчлөх эрхтэй маргааныг шийдсэн нэг ч үндэслэл захирамжид дурдагдаагүй. Мөн энэ захирамжид гаргасан хүсэлтийг шийдвэрлэсэн захирамж гуравдагч этгээдийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндөж байна. Тийм учраас захирамж хууль бус, захирамжаа хүчингүй болгоно уу” гэдэг агуулгаар Ж******** ХХК хүсэлт гаргахад "Ж****** ХХК-ийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндөхгүй. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл гаргах хууль ёсны эрхийг хязгаарлах үндэслэл болохгүй” гэдгийг тодорхой тайлбарласан тогтоол гарсан. “Шүүхийн шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон үйл баримтыг иргэний болон захиргааны өөр хэргийг шийдвэрлэхэд нотлогдсон гэж тооцно. Гэхдээ эдгээр үйл баримт нь өмнөх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон этгээдүүдийн хувьд өөр хэргийг оролцогчоор оролцож байгаа тохиолдолд нотлогдоно гэж үзнэ” гэж бичсэн байсан. Тэгэхээр Ж********* ХХК нь энэ хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд ороогүй учир энэ шүүгчийн захирамж нь Ж****** ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй энэ хэрэгт хамаарахгүй байна.

Маргаан бүхий 37 дугаар байрны өмчлөлтэй холбоотой асуудал шийдэгдэж Ө****ХХК-д олгогдох 630 м.кв  талбайг өмчлөлд нь шилжүүлсэн үйл баримтыг шүүхийн шийдвэрээр тогтоосон. Мөн бүртгэлийн байгууллагаас хэрэгт ирүүлсэн баримтаар Ө**********ХХК нь А хэсгийн 75 м.кв, Б хэсгийн 230 м.кв бүртгэлийн баримтаар нийт 615.74 м.кв талбайг өмчлөлдөө шилжүүлэн авсан нь тогтоогдож байгаа юм. 630 м.кв талбайд маргаан бүхий 100 тоот байр байгаагүй. Эрүүгийн хэрэгт Б.П********* өгсөн мэдүүлэг нь анхнаасаа хуурамч бичиг баримт бүрдүүлж энэ 100 тоот орон сууцыг бүртгүүлэх мэдүүлэг гаргасан гэдгийг тодорхой харуулж байгаа юм. Энэ хууль бус ажиллагааны улмаас Ж******** ХХК-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд халдсан гэж үзэж байгаа тул Захиргааны ерөнхий хуулийн 46 дугаар зүйлийн 46.1 дэх хэсэгт “Захиргааны актыг энэ хуульд заасан журмын дагуу мэдэгдсэнээр хүчин төгөлдөр болно.” гэж заасны дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна.

Иймд илт хууль бус захиргааны акт гэж үзэж, Ж******* ХХК-ийн өмчлөлд халдах хуульд заасан үндэслэл үүсээгүй байсан гэж үзэж байна.” гэв.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Нэхэмжлэгч Ж***** ХХК-ийн нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. Иргэн Б.П****, Я.Э****, Э.Б***** нарын 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст хандан Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо,***** дүгээр хороолол /16067/, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж *** байрны 1**** тоот хаягт байршилтай орон сууцны өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр гаргасан мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан өргөдөл, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 дугаар захирамж, Ө***ХХК-тай байгуулсан “үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ”, бусад нотлох баримтыг үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-****** дугаарт бүртгэж, **** тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон байна.

2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр 56 дугаартай нотариатчийн гэрчилсэн орон сууцны өмчлөлөөс хамтран өмчлөгч хасуулах хэлцлийг үндэслэн иргэн Б.П******* өмчлөгчөөс хасагдан, Я.Э*****, Э.Б*****л нарын өмчлөлд өмчлөх эрх шилжин бүртгэгдсэн байна.

Дээрх орон сууцыг барьцаалан 2015 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр банктай байгуулсан орон сууцны зээлийн гэрээ бүртгэгдсэн байх ба 2017 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр шаардах эрхийг М********* ХХК-д шилжүүлсэн бүртгэл хийгдсэн байна.

Улсын бүртгэлийн байгууллага нь Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо,*** дүгээр хороолол /16067/, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж ***байрны *** тоот хаягт байршилтай орон сууцны өмчлөх эрхийг иргэн Б.П*******, Я.Э********, Э.Б**** нарын өмчлөлд бүртгэхдээ хуульд заасан журмын дагуу бүртгэсэн байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

6. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс нэхэмжлэлийн өөрчилсөн шаардлагад гаргасан хариу тайлбартаа: “Нэхэмжлэгч Ж***** ХХК-ийн 2022 оны 03 дугаар сарын 09-ний өдрийн нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна.

1/ Ж***** ХХК-ийн нэхэмжлэлийн үндэслэлийн талаар: Нэхэмжлэлд Ж****** ХХК нь “Дутуу гүйцэтгэлтэй барилга шилжүүлэх гэрээ”-ний үндсэн дээр Баянгол дүүрэг ***дугаар хороо, *** хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж *** хаягт байрлалтай, 10 давхар үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай орон сууцны ** дугаар байрны барилгын ажлыг 75 хувийн гүйцэтгэлтэй байх үед худалдан авсан гэсэн байх боловч хувийн хэрэг дэх нотлох баримтаас үзэхэд 139 дугаартай нотариатчийн гэрчилсэн 2011 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээгээр тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрх Ф********** ХХК-иас Ж******** ХХК-д шилжин, **** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ авсан байна. 5664 м.кв талбайтай хэсэг, 75 % гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгаар гэрчилгээ олгогдсон, тоотоор бичигдээгүй. 

Ф****** ХХК болон Ө******** ХХК 2008 оны 3 дугаар сарын 24-ний өдөр “хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ” байгуулсан ба уг гэрээнд А тал буюу Ө ХХК-ийн эзэмшлийн газар дээр Б****** тал буюу Ф******* ХХК 100 хувийн хөрөнгө оруулалт хийж орон сууцны барилга барихаар тусгасан байдаг. Энэ гэрээнд талууд өөрийн өмчлөлийн талбайн хэмжээг заасан байдаг ба байрны тоотоор тусгаагүй байсан. Гэтэл 2011 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээгээр тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэн авсан Ж********* ХХК нь өөрийн өмчлөлийн 5664 талбайтай хэсэгт маргаан бүхий 100 тоот орон сууц багтаж байсан гэсэн нь үндэслэлгүй юм.

Нэхэмжлэлд 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр 37 дугаар байрны 100 тоотын 2 өрөө орон сууцыг өмчлөх эрхгүй Ө*******ХХК-ийн захирал гэх А.Э****** нь Б.П*********, Я.Э******* нартай байгуулсан хуурамч гэрээг үндэслэн маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр Б.П**********, Я.Э*******, Б.Б****** нарыг бүртгэсэн нь манай компанийн өмчлөх эрхийг зөрчиж байна гэсэн байх боловч Баянгол дүүргийн *** дугаар хороо,**** дүгээр хороолол /16067/, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж ****** байрны **** тоот хаягт байршилтай орон сууцны өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхдээ мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан өргөдөл, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 дугаар захирамж, Ө********* ХХК-тай байгуулсан “үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ”, бусад нотлох баримтыг үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-****** дугаарт бүртгэж, ********** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон байна.

2/ Нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд: 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр Баянгол дүүргийн *** дугаар хороо, *** хороолол /160677, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж **** байрны 100 хаягт байршилтай орон сууцны өмчлөх эрхийг иргэн Б.П*******, Я.Э*********, Э.Б*********** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон нь тус тус илт хууль бус гэх хууль зүйн үндэслэл байхгүй байна. Дээрх дурдсан бүртгэл, гэрчилгээг олгосон бүртгэлийн процесс нь хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн тул 100 тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Я.Э******, Б.Б******** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон гэрчилгээ болон Голомт банктай байгуулсан барьцааны гэрээг тус тус илт хууль бус гэж үзэх үндэслэл байхгүй байна” гэжээ.

7. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа: “2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр 100 тоот орон сууцны өмчлөх эрхийг иргэн Б.П******, Я.Э*******, Б.Б********* нарын өмчлөлд улсын бүртгэлд бүртгэхэд Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 06286 дугаар захирамжийг үндэслэсэн тул нэхэмжлэлд дурдсанчлан Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6 дахь заалтыг зөрчөөгүй. Иймд  бүртгэлийг илт хууль бус гэх хууль зүйн үндэслэл байхгүй. Дээрх бүртгэл, гэрчилгээг олгосон бүртгэлийн процесс нь хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн тул 100 тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Я.******** Б.Б********* нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон гэрчилгээ, Голомт банктай байгуулсан барьцааны гэрээг тус тус илт хууль бус гэж үзэх үндэслэл байхгүй байна.

Анхны дуусаагүй барилгын улсын бүртгэлийн гэрчилгээнүүдийн хувьд тоот тус бүрээр заагаагүй. 100 тоот үл хөдлөхийг салгаж бүртгэхдээ жагсаалт үүсгээгүй байсан тул анхны бүртгэлээр бүртгэсэн. Нотлох баримтыг үндэслэж шууд бүртгэх боломжгүй байсан учраас шүүхийн шийдвэрээр бүртгэсэн. Өмчлөлийн маргаангүй байсан бол шүүхэд хандах шаардлагагүй. Улсын бүртгэлийн байгууллага бүртгэлийг нь хийхгүй байсан учраас шүүхэд хандаж, өмчлөгчөөр тогтоолгосон шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэсэн. Энэ бүртгэл нь тусдаа шинээр үүссэн байдаг.

Бодит байдал дээр өмчлөгчдийн жагсаалт ирэхээр салгаж бүртгээд улсын бүртгэлийн гэрчилгээнээс нь хасалт хийдэг. Бидний маргаж байгаа объект бол шүүхийн шийдвэрээр бүртгэсэн бүртгэл юм.

Нотлох баримтыг шинжлэн судлахад 2011-2015 оны бүртгэлийг хийгээгүй маргаантай байсан байдаг. Учир нь Ф******** ХХК нь гадагшаа гарсан барилга хариуцах эзэнгүй байсан сүүлд Ж ХХК энэ барилгыг авсан баримт байдаг. Тэгэхээр маргаан бүхий 100 тоот байрны өмчлөх эрхийг нотлох баримтыг үндэслэн бүртгэхгүй байсны үндсэн дээр шүүхэд хандаж шийдвэрлүүлсэн байдаг.  Б.П****** нэхэмжлэлтэй Ө******** ХХК-д холбогдох иргэний хэргийн шүүгчийн захирамжид хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч хэргийн хэрэгсэхгүй болгосныг баталсан захирамж юм.

Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс нь хувийн хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар мэдүүлэг, өргөдөл, 06286 дугаар шүүгчийн захирамж, Ө******** ХХК-тай байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ бусад нотлох баримтыг үндэслэж бүртгэсэн. Хамгийн гол бүртгэл үүсгэсэн баримт бол шүүгчийн захирамж юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх гэрээ хэлцлийн үндсэн дээр эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр эсхүл шүүх, арбитрын шийдвэрээр үүсдэг. Одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд хуульд заасан эрхээ бүртгүүлэхээр иргэн хуулийн этгээд улсын бүртгэлийн байгууллагад хандана. Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүснэ гэж заасан байдаг. Тухайн үед бодитойгоор 100 тоот байрны өмчлөх эрх Ө********* ХХК-д байсан байна. Байгаагүй бол Ө******** ХХК захиалгын гэрээ байгуулж, бусдад худалдах боломж байхгүй юм. Нэгэнт үүссэн байсан эрхийг бүртгэлийн байгууллага бүртгэсэн.

Мөн 2015 оны шүүгчийн захирамж дээр Ж********* ХХК-иас гомдол гаргасан байдаг. Тус гомдлыг Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр 102/ШЗ/2006/04749 дугаар захирамж, Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 04 дүгээр сарын 16 өдрийн 102/ШТ/2016/00428 дугаар шүүхийн тогтоолоор захирамжид гаргасан гомдлыг хэрэгсэхгүй болгосон байдаг.

Шүүхээс гарсан шийдвэрийг иргэн хуулийн этгээд заавал биелүүлэх үүрэгтэй байдаг. Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс энэ үүргээ хэрэгжүүлж улсын бүртгэлд энэ бүртгэлийг хийсэн байхад Ж**** ХХК-ийн гаргаж байгаа энэ нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй байна. Бүртгэлийн байгууллага нь дуусаагүй барилгыг өөр этгээдэд шилжүүлэхэд заавал шинээр дугаар үүсгэж бүртгэдэг. Тэгэхээр анхны бүртгэл үүсэж байгаа юм. Бүртгэлээс салгаж бүртгэхэд шинээр дугаар үүсгэдэг. Өмнөх дугаараа хэрэглэх боломжгүй. Бүртгэлийн байгууллага иргэн хуулийн этгээдээс ирүүлсэн мэдүүлгийг хянах шалгах ямар ч эрх үүрэг байдаггүй. 2018 оноос өмнөх хуулиар мэдүүлэг гаргасан өдрөөр огноо бичигддэг. Тэгэхээр нь ямар нэгэн ашиг сонирхол байхгүй. Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст ирүүлсэн энэ шүүгчийн захирамж нь одоог хүртэл хүчин төгөлдөр байгаа шүүгчийн захирамж юм. Хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа улсын бүртгэлийн байгууллагын бүртгэлийг илт хууль бус гэж үзэж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэв.

8. Гуравдагч этгээд Я.Э***** шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа: “Ж******** ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй захиргааны хэрэгт гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа иргэн Я овогтой Э****** шүүхэд дараах тайлбарыг гаргаж байна. Ө******* ХХК-ийн захирал А.Э****** нь “энэ байрыг өөр хүн захиалсан боловч одоо авахаа больсон тул манайх зарж байгаа юм” гэсэн тул Я.Э******* би Ө********* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал А.Э Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо, **** байрны 100 тоот уг орон сууцыг 113 900 000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиолцож, 2015 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээг байгуулан, орон сууцны үнийн 30 хувь болох 34,200,000 төгрөгийг А.Э****** Голомт банкин дахь 150 93713 50 тоот дансанд 2015 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр шилжүүлсэн. Үлдэгдэл төлбөр болох 79,700,000 төгрөгийг Голомт банктай орон сууцны зээлийн гэрээг 20 жилийн хугацаатайгаар байгуулан 2015 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр мөн А.Э****дээрх дансанд шилжүүлсэн юм. Гэтэл дээрх орон сууцыг Я.Э***** намайг худалдан авахаас өмнө Ө*****ХХК болон Б.П**** нарын хооронд Үл хөдлөх хөрөнгө захиалан бариулах гэрээ байгуулсан байдаг ба 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр 102/ШШ2015/06288 тоот шүүгчийн захирамжаар Б.П***** өмчлөлийг баталсан. Ингээд би шүүгчийн захирамжаар өмчлөх эрх нь баталгаажсан иргэн Б.П***** хамт 102/ШШ2015/06288 тоот захирамжийн биелэлтийг хангуулах зайлшгүй шалтгааны улмаас анхны өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд бүртгэгдэн 0***** дугаартай өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулан авсан ба иргэн Б.П***** нь гэрчилгээ гарсны дараа хамтран өмчлөгчөөс хасуулж, улмаар одоо охин Э.Б**** хамт уг орон сууцыг өнөөдрийг хүртэл өмчлөн амьдарч байна.

Иймд Я.Э**** миний бие А.Э**** Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо, *** дугаар байрны 100 тоот уг орон сууцыг бодитоор худалдан авсан шударга өмчлөгч мөн. Харин нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ “... дээрх 37 дугаар байрны 100 тоотод байрлах орон сууцнууд нь Ж**** ХХК-ийн өмч болохынх хувьд улсын бүртгэлд дахин өөрчлөлт оруулан ОССК-д бүхэлд нь барьцаалсан байсан. Үүнд Улсын бүртгэлийн Ү-****** дугаарт Баянгол дүүргийн ***дугаар хороо,*** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж *** хаягт байрлах **** давхар үйлчилгээ, орон сууцны барилгын 5664 м.кв талбай бүхий хэсэг бүхэлдээ хамрагдсан байсан ба үүнд ****7 дугаар байрны 100 тоотын 67.06 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц багтаж байсан” гэж дурдсан байх бөгөөд энэхүү үндэслэн шаардлагаа нотлох баримтаар нотолж чадаагүй байна.

Тодруулбал, Ж****** ХХК-иас гаргасан байрны жагсаалт нь бодит байдалтай нийцэхгүйн дээр, хуулийн шаардлага хангаагүй тухай: Ө*****ХХК болон Ж***** ХХК-иуд нь уг барилгыг барих тусгай зөвшөөрөл байхгүй бөгөөд зөвхөн тухайн барилгын төслийг хамтран хэрэгжүүлэхээр гэрээгээр тохиролцсон хөрөнгө оруулагч нар гэж үзэж болохоор байна. Харин талуудын хөрөнгө оруулалтын үр дүнд бий болсон барилга нь бүхэлдээ 110 айлын орон сууц, 198 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай талбай, 16 авто зогсоолтой байх ба уг барилгыг 75 хувийн гүйцэтгэлтэй байх үед талууд улсын бүртгэлийн Y-***** дугаарт 438.18 м.кв талбайтайгаар Ө ХХК-нд, улсын бүртгэлийн Ү-2205037507 дугаартайгаар Ж ХХК-нд 5664 м.кв талбайтайгаар тус тус хөрөнгө оруулалтын өгөөжид тооцон хуваарилан авч өмчилсөн байна. Гэвч хариуцагчаас нэхэмжлэлд хавсаргасан 110 айлын байрны жагсаалт нь хоёр талын тамга тэмдэг гарын үсгээр баталгаажаагүй, хэнд хандаж, хаана бүртгүүлсэн нь тодорхой бус дан ганц өөрийн ашиг сонирхлыг хамгаалах үүднээс үйлдсэн баримт гэж харагдаж байна.

Мѳн Улсын бүртгэлийн байгууллагаас ирүүлсэн Ж**** ХХК-ийн өөрт ногдох хэсэгт авсан Y-****** дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн хувийн хэргийн баримтад маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчдийн жагсаалт байхгүй байна. Хэрэв Ж****** ХХК нь **** дугаар байрны жагсаалтыг гаргаж байгаа бол бусад хэсгээр өмчлөгч нараар уг жагсаалтыг баталгаажуулах байжээ. Гэтэл ганц хөрөнгө оруулагчийн дангаар гаргасан жагсаалт нь хуулийн шаардлага хангахгүйн дээр Улсын бүртгэлийн байгууллага хүчин төгөлдөр бус жагсаалтаар гэрчилгээг олгох боломжгүй юм.

Мөн нэхэмжлэгчийн гарган өгсөн Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдрийн 484 тоот шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 996 тоот магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2017 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдрийн 1073 тоот тогтоолтой танилцахад Баянгол дүүргийн **** дугаар хороонд байрлах 37 дугаар байрыг Ө****** ХХК болон Ф******* ХХК-ийн хооронд байгуулсан “Хамтран ажиллах хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ”-ний дагуу Ө********** ХХК нь дээрх компанид барилгын захиалагч, хөрөнгө оруулагчаар хамтран ажилласан байдаг. Хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулах гэрээний нэг тал болох Ф******* ХХК нь өөрийн гэрээгээр хүлээсэн эрх, үүргийг 2010 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр Ж******* ХХК-нд “Дутуу гүйцэтгэлтэй барилга шилжүүлэх гэрээ”-гээр шилжүүлжээ. Эрх үүргийг залгамжилж авсан Ж****** ХХК болон Ө******* ХХК-ууд нь гэрээний үр өгөөжид Ө********* ХХК-нд 630 м.кв талбай өгөхөөр тохиролцсон тохиролцоон дээр аль аль нь маргадаггүй, мөн Ж******** ХХК нь эрх залгамжилж байгаа эсэх талаараа маргадаггүй байна. Гэтэл Ж ХХК-ийн дангаар гаргасан орон сууцны өмчлөгчийн жагсаалтад Ө********* ХХК-нд нийт 6 орон сууцыг өмчлөхөөр заасан байх ба үүнд 51.28 м.кв талбайтай 32 тоот, 44.52 м.кв талбайтай 46 тоот, 48.91 м.кв талбайтай 48 тоот, 48.91 м.кв талбайтай 81 тоот, 58.56 м.кв талбайтай 84 тоот, 58.56 м.кв талбайтай 96 тоот, нийт 315.13 м.кв байхаар хуваасан байна. Энэ нь Ө ХХК нь “Хамтран ажиллах хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ”-гээр төслийн барилгаас нийт 630 м.кв талбай авахаар тохирсон хэдий ч бодит байдал дээр улсын бүртгэлийн Y-******* дугаарт 438.18 м.кв талбай нь өмчлөгчөөр гэрчилгээ гаргасан үйл баримтуудтай зөрчилдөж байна. Өөрөөр хэлбэл Ө******* ХХК-ийн зүгээс ядаж өөрийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээр буюу 438.18 м.кв талбайтайгаар байр хуваах жагсаалт гаргах байтал нэг талын нэг ашиг сонирхол үйлчилсэн жагсаалтыг хэзээ хэнд гаргаж өгсөн нь мэдэгдэхгүйгээр маргаан үүсгэж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Харин Ж ХХК-ийн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шаардлага гаргах эрх нь Ө************ ХХК болон Ф****** ХХК-ийн хооронд байгуулсан “Хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулах гэрээ”-ний эрх, үүргийг шилжүүлж авснаар бий болсон байх тул энэ нь талуудын хөрөнгө оруулалтын үр өгөөж, ашиг хуваарилах асуудлаас үүдэлтэй гэрээний биелэлттэй холбоотой маргаан байтал шударгаар өмчлөгч миний өмчид халдаж зөвхөн орон сууцны өмчлөлийн маргаан үүсгэж байгаа нь хуульд нийцэхгүй байна.

Иймд улсын бүртгэлийн байгууллага нь Б.П******, Я.Э********, Э.********Б нарын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийг хийхдээ Ө******** ХХК-ийн өмчлөлийн талбайн хэмжээнд нийцүүлж, 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны /ШШ2015/06288 тоот шүүгчийн захирамжийн дагуу хийсэн байх тул хуульд нийцсэн хүчин төгөлдөр бүртгэл мөн гэж үзэх үндэслэлтэй байна” гэжээ.

9. Гуравдагч этгээд Я.Э*******  өмгөөлөгч тайлбартаа: “Ж *******ХХК нь 100 тоот байрын өмчлөгч байсан гэдгээ орон сууц захиалгын жагсаалтаар нотолж байна. Гэтэл энэ баримт нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болгож гаргаж өгсөн хуулбар үнэн тамгатай баримт байгаа юм. Түүнээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн Ү-******* дугаар хувийн хэрэгт энэ жагсаалт ирээгүй байгаа юм. Орон сууц санхүүжүүлэх корпорациас барьцаа хөрөнгийг бүхэлд нь чөлөөлж байгаа албан бичиг байдаг. Уг албан бичигт үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгчийн жагсаалтыг хавсралтаар тамга, тэмдэг даран баталгаажуулах хүргүүлэв гэж дурдсан байдаг боловч  орон сууц захиалгын жагсаалт  хэрэгт байдаггүй. Тэгэхээр нэхэмжлэгчийн гаргаж өгч байгаа шүүхийн шийдвэр үзлэг хийсэн баримтууд дээр дурдагдаж байгаа энэ жагсаалт нь өөрөө нэхэмжлэгчийн 100 тоот орон сууцтай холбогдуулан гаргасан энэ орон сууц захиалгын жагсаалт нь өөрөө байгаа, албан ёсны эсэх нь нотлогдохгүй байна.  Бусад байгууллагаас баталгаажсан жагсаалт биш гэж үзэж байна. Мөн энэ жагсаалт дээр зөвхөн Ф*** гэсэн захирлын гарын үсэгтэй компанийн тамгатай жагсаалт байгаагаас өмчлөгчид энэ жагсаалтыг хамтран баталсан жагсаалт биш байна. Энэ жагсаалт хуулийн шаардлагыг хангаагүй жагсаалт гэж үзэж байгаа юм. Б.П**** эрүүгийн хэрэгт мөрдөн шалгах ажиллагаагаар өгсөн мэдүүлгийг дурдаж байна. Ж******* ХХК нь 2020 оны Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа Б.П******, Ө******* ХХК, Б****** нарын хууль бус гэрээг үндэслэж гэрчилгээ олгосон байна гэсэн нэхэмжлэл гаргадаг. Ж****ХХК Б.П*** энэ мэдүүлгийг хэрэгт нотлох баримтаар гаргаж өгдөг. Энэ баримтыг үндэслэж шинжээч томилуулах хүсэлт гаргадаг. 2020 оны 08 дугаар сарын 31-ны өдрийн 9496 шинжээчийн дүгнэлтээр Б.П***** гарын үсэг, 2012 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө захиалан бариулах гэрээ, 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдрийн Орон сууцны өмчлөлөөс хамтран өмчлөлөөс хасуулах хэлцэл, Баянгол, Хан-Уул Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл дээр байгаа Б.П******** гарын үсэг нь  хөдөлгөөний холболт үсэг, элементийн харилцан өндөр зэрэг элемент гүйцэтгэлийн хувийн онцлогт таарч байна гэдэг дүгнэлт байдаг. Энэ хууль бус гэрээг үндэслэж, хууль бус захирамжийг үндэслэж Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс бүртгэл хийсэн гэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Тиймээс нэхэмжлэгч Захиргааны ерөнхий хуульд заасан нэхэмжлэл гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаагаа алдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн авахаас татгалзаж хэргийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэв.

10. Гуравдагч этгээд Э.Б*****шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Э***** овогтой Б*** миний бие нь Австрали улсын Сидней хотод сурч байгаа тул Ж******** ХХК-ийн нэхэмжлэлийн дагуух захиргааны хэргийн шүүхэд гуравдагч этгээдээр оролцох боломжгүй байгаа. Миний аав Я.Э***** нь энэхүү шүүхэд гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа болно.” гэжээ.

11. Гуравдагч этгээд М**** ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч араас шүүхэд ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Ж********* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдох Баянгол дүүргийн ****дугаар хороо, **** дугаар хороолол, *** дугаар байрны *** тоотын 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Б.П*****, Я.Э*********, Э.Б******* нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг болон Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэлийг тус тус хүчингүй болгуулах тухай шаардлага бүхий захиргааны хэрэгт М****** ХХК-ийг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр татан оролцуулсантай холбогдуулан дараах тайлбарыг хүргүүлж байна. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд нэхэмжлэгч өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хэрхэн зөрчигдсөнийг нэхэмжлэлдээ дурдсан байх тухай хуульчилсан. Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 08 дугаар сарын 26-ны өдрийн 128/Ш32021/6499 тоот захирамжаар нэхэмжлэгч Ж ХХК-ийг нэхэмжлэлд дурдсан Баянгол дүүрэг, ** дугаар хороо,*** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж *** хаягт байрлалтай, ***давхар үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай байрны барилгын өмчлөгч мөн эсэхээ тодруулах шаардлагатай тухай захирамжилсан. Нэхэмжлэгч байгууллагын зүгээс 2021 оны 09 дүгээр сарын 02-ны өдөр нэхэмжлэлийн бүрдүүлбэр хангуулж холбогдох шүүхийн шийдвэрүүдийг хэрэг авахуулсан байх бөгөөд эдгээр нь маргаан бүхий барилга бүхэлдээ Ж***** ХХК-ийн өмчлөлд байсан эсэх талаарх үйл баримтыг тогтоосон гэж тайлбартаа дурджээ. Гэвч Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 02-дугаар сарын 09-ний өдрийн 102/ШШ2017/00484 шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт “...Гэрээгээр Ж******* ХХК нь тухайн орон сууцны барилгын борлогдох талбайн 90 хувийг, Ө************* ХХК нь 10 хувийг өмчлөхөөр тохирсон бөгөөд алдангид нэхэмжилсэн 327,550,000 төгрөгийн 90 хувь буюу 294,795,000 төгрөгийг Ж******* ХХК хариуцах нь зүйтэй...” /хх-ын 37 дахь тал/. Мөн Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 996 дугаар магадлалын хянавал хэсэгт тус барилгын 10 хувийг Өг*****ХХК захиран зарцуулах эрхтэй тухай тодорхой дүгнэлтүүдийг хийсэн байна. /хх-ын 46-49 дэх тал/.

Ийнхүү холбогдох шүүхийн шийдвэрүүдийн агуулгаас харахад Жи****** ХХК нь маргаан бүхий барилгыг бүхэлд нь өмчлөх эрхтэй байсан гэдэг үйл баримт тогтоогдохгүй байна. Мөн нэхэмжлэлд дурдсан орон сууцыг Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 тоот захирамжаар Б.П**** өмчлөлд шилжүүлсэн хуулийн хүчин төгөлдөр шийдвэр байгааг дурдах нь зүйтэй. /хх-ийн 121 дэх тал/

Хожим нь Голомт банк нь иргэн Э.Б**** болон Я.Энхт***** нартай 2015 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр ЗГ1805107250 дугаар “Орон сууцны зээлийн гэрээ” байгуулан жилийн ... хувийн хүүтэй 240 сарын хугацаатай орон сууц худалдан авах зориулалтаар 79,700,000 төгрөгийг зээлж, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар ЗГБ1805107250 дугаар Ипотекийн гэрээ байгуулж Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст барьцааны гэрээг бүртгүүлсэн байна. Иргэний хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1, Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасныг тус тус үндэслэн хүчин төгөлдөр улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг үндэслэн олгосон орон сууцны зээл, түүний дагуу бүртгүүлсэн ипотекийн шаардлага, барьцаалбар нь хуулийн хүчин төгөлдөр байна.

М******* ХХК нь ипотекийн зээлийн санхүүжилтийг нэмэгдүүлэх зорилгоор банкнуудаас орон сууцны зээлийг багцлан худалдан авч хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаас гаргах үйл ажиллагаа явуулдаг. Тус үйл ажиллагааны хүрээнд Голомт банк, М ******ХХК нарын хооронд 2017 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр байгуулсан Худалдах, худалдан авах гэрээгээр зээлдэгч Э.Б**** болон Я.Э *******нарын орон сууцны зээлийн гэрээний шаардах эрхийг М ХХК шилжүүлэн авсан байдаг. Улмаар Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.4, Хууль зүйн сайд, Санхүүгийн зохицуулах хорооны даргын хамтарсан 2013 оны 07 дугаар сарын 25-ны өдрийн А/167/203 дугаар тушаалын хавсралтаар баталсан “Хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны хөрөнгийн багцыг тусгай тэмдэглэл хийж бүртгэх тухай журам”-д заасны дагуу эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд барьцааны тухай тусгай тэмдэглэл хийсэн. Уг худалдан авах үйл ажиллагаа нь холбогдох хууль тогтоомжийн дагуу хүчин төгөлдөр улсын бүртгэлд үндэслэгдэн явагдсан юм.

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагынхаа 2 дугаар хэсэгт Голомт банкны барьцааны эрхийг хүчингүй болгох талаар бичсэн байдаг. Ипотекийн шаардлага бол онцгой үл хөдлөх хөрөнгө дээрээ бүртгэгдэг.  Ипотек нь улсын бүртгэлд бүртгэгдсэнээр үүсдэг. Иргэний хуулийн 154 дүгээр зүйлд зааснаар барьцааны зүйл нь хэний өмчлөлд байх нь хамаагүй. "Ж*******" ХХК-ийн өмчлөлд ч байсан Э.Б******* өмчлөлд ч байсан Голомт банкны барьцааны эрхийг хүчингүй болгох үндэслэлгүй юм. Бид эхлээд өмчлөгч нь хэн болохыг мэдчихээд бүртгэлийн хүчинтэй эсэх хуульд нийцсэн эсэхийг тогтоох нь зүйтэй байна. Нэхэмжлэгч нь өөрөө 2015 оны 10 дугаар сард өөрийн эрх ашиг нь зөрчигдөж байгаа талаар мэдсэн гэдэг. Голомт банк нь 2015 оны 11 дүгээр сард лавлагаа аваад хуульд заасан бүх шаардлагын дагуу ипотекийн барьцаанд энэ байрыг авсан байдаг. "Ж*******" ХХК нь үнэхээр өөрийн эрх ашиг зөрчигдсөн гэж үзэж байсан бол Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1 дэх хэсэгт “Хуульд өөрөөр заагаагүй, захиргааны үйл ажиллагаанд гомдол гаргах ажиллагаа Захиргааны ерөнхий хуульд заасан журмын дагуу явагдсан бол дараахь тохиолдолд шийдвэрийг мэдэгдсэнээс хойш захиргааны хэргийн шүүхэд 30 хоногийн дотор нэхэмжлэл гаргана:” гэж заасны дагуу 1 сарын дараа нэхэмжлэлээ гаргах боломжтой байтал нэхэмжлэлээ гаргаагүй нь хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан байгааг харуулж байгаа юм. Тиймээс "Ж*****" ХХК-ийн ямар эрх нь илт хууль бусаар зөрчигдөж байгаа нь одоо болтол ойлгомжгүй байгаа юм. Өнөөдрийн энэ байран дээр ямар ч өмчлөгчийн барьцааны эрх байдаггүй. Өмчлөлийн эрхийг шийдэх гэж байгаа нь энэ хэргийг шийдэх шүүх нь захиргааны шүүх биш байна.

Иймд иргэн Э.Б**** болон Я.Э*** нар нь Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо, *** дугаар хороолол, 37 дугаар байрны 100 тоотын 2 өрөө орон сууцны өмчлөгч мөн тул Жиашидэ ХХК-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

12. Гуравдагч этгээд Б.П*** итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүхэд ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: “Ж**** ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Баянгол дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдох захиргааны хэрэгт гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг гаргаж байна. Гуравдагч этгээд Б.П*****р нь 2012 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдөр Ө***ХХК-тай Үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар барих гэрээ байгуулж 2012 оны 12 сард ашиглалтанд оруулж хүлээлгэн өгсөн хэдий ч энэхүү орон сууцны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргаж өгөхгүй байсан тул харьяа дүүргийн шүүхэд хандаж Баянгол дүүрэг, **** дугаар хороо, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж, ****дугаар байрны ****тоотын 67.06 м.кв 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэл гаргасан. Улмаар Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 дугаартай хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамж гарсан. Үүний дараа 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст хандаж үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулах хүсэлтээ өгч, уг хүсэлтэд Янсанжавын Энхтөр, Энхтөрийн Батсоёл нартай хамтран өмчлөх талаар дурдсан ба эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-****** дугаартай, ****** тоот үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон. 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр орон сууцны өмчлөлөөс хамтран өмчлөгч хасуулах хэлцлийг үндэслэн Б.П**** хамтран өмчлөгчөөс хасуулж Я.Э****, Э.Б***** нарын өмчлөлд эрх шилжин бүртгэгдсэн.

Нэхэмжлэгч Ж***** ХХК-иас Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 12015/06286 дугаартай хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй тухай захирамжийг хүчингүй болгох хүсэлт гаргаж, тус дүүргийн 2016 оны 02 дугаар сарын 2-ны өдрийн 102/ШШ2016/04979 тоот захирамжаар уг хүсэлтийг хангахаас татгалзсан байдаг.

Нэхэмжлэгч Ж***** ХХК нь 2019 онд Б.П***** холбогдуулж Баянгол дүүргийн ****дугаар хороо, *** дугаар байр, **** тоот орон сууцыг Б.П***** чөлөөлж, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэл гаргасан боловч 2021 оны 09 сарын 10-ны өдөр Ж*****ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст захиргааны хэрэг үүссэнээр Баянгол дүүрэгт хянагдаж байгаа иргэний хэрэг нь 2021 оны 10 дугаар сарын 1-ний 12993 дугаартай захирамжаар түдгэлзсэн болно. Иймд Б.П**** өмчлөгчөөр тогтоолгосон шүүхийн шийдвэр, тус шийдвэрт гомдол гаргасан нэхэмжлэгч Ж**** ХХК-ийн гомдлыг хүлээж аваагүй шүүхийн шийдвэрүүд байх тул нэхэмжлэгчийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Б.П****** нь “Ө****” ХХК-тай 2012 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдөр байгуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг захиалгаар бариулах гэрээг үндэслэн гарсан шүүхийн шийдвэрүүд бол хүчин төгөлдөр байгаа. Мөн бүртгэлийн байгууллагын бүртгэгч гуравдагч этгээд Ө****ХХК-ийн тухайн үеийн гүйцэтгэх захирал н.Э нарт үүсгэсэн хэрэг нь мөн шүүхээр шийдвэрлэгдээд дууссан байдаг. Б.П* мэдүүлсэн мэдүүлэг нь шүүхээр шийдвэрлэж үнэлээгүй. Иймд хүчин төгөлдөр  шүүхийн шийдвэрийг үндэслэж бүртгэсэн бүртгэл нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 74.1.6 дах хэсэгт “иргэн, хуулийн этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд халдах хуульд заасан үндэслэл байгаагүй;” гэж заасан илт хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэв.

13. Гуравдагч этгээд Ө******* ХХК, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Э***** шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Тус шүүхэд хянагдаж байгаа Ж******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Баянгол дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдох Баянгол дүүрэг, ** дугаар хороо, *** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж, *** дугаар байрны 100 тоотын 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Д.П*******, Я.Э******, Э.Б****** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон нь илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох”, “дээрх хууль бус бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий 100 тоотын 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Я.Э******, Э.Б******** нарыг бүртгэсэн бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг болон Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэл нь тус тус илт хууль бус болохыг тогтоолгох” захиргааны хэргийн гуравдагч этгээд Ө****** ХХК-ийн зүгээс дараах тайлбарыг гаргаж байна.

Ө******** ХХК нь Баянгол дүүргийн **** дугаар хороо, **** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамжинд 1400 м.кв газартай байсан. 2008 оны 06 дугаар сарын 02-нд Ф******* ХХК-тай хамтран ажиллах гэрээ байгуулж тус газар дээр 2009 оны 04 дүгээр улиралд багтаан байр барьж хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан. Ф***** ХХК нь гэрээнд заасан хугацаанд орон сууцны барилгаа ашиглалтад оруулаагүй. Ф******** ХХК нь Ж******** ХХК-д дутуу гүйцэтгэлтэй барилгаа шилжүүлэн өгч, Ж ХХК уг барилгыг барьж 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр ашиглалтад оруулсан. Тус барилга нь 110 айлын орон сууц, 198 м.кв талбай бүхий үйлчилгээний зориулалттай талбай, улсын бүртгэлийн Ү-***** дугаарт 438 м.кв талбайтайгаар Ө********* ХХК, улсын бүртгэлийн Ү-22***** дугаарт 5664 м.кв талбайтайгаар Ж*****ХХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэн авч бүртгэсэн. Улмаар Ө*******ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Э******** өөрийн өмчлөлд авах ёстой байсан орон сууцнуудын нэг болох Баянгол дүүрэг, ***дугаар хороо, *** дүгээр хороолол, Жалханз хутагт Дамдинбазарын гудамж, *** дугаар байрны **** тоотын 2 өрөө орон сууцыг зарж борлуулахаар 2012 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдөр Б.П*** үл хөдлөх орон сууц захиалгаар барих гэрээ байгуулж худалдан борлуулсан.

2015 онд Б.П***** нь Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийг гаргаж 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн Баянгол, Сонгинохайрхан, Хан-Уул  дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 102/ШШ2015/06286 дугаартай хариуцагчийн зөвшөөрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох захирамж гарсан. Тус захирамжийг үндэслэн 2015 оны 11 дүгээр сарын 3-ны өдөр тус орон сууцны өмчлөгчөөр Д.П******, Я.Э******, Э.Б*******  нарыг бүртгэсэн нь хуулийн дагуу хийгдсэн, бүртгэл нь хэрэгт авагдсан баримтуудаас харахад хууль ёсны өмчлөгч мөн гэж үзэхээр байна.

Нэхэмжлэлд “Баянгол дүүрэг, *** дугаар хороо, **** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж, **** дугаар байрны **** тоот орон сууцыг Ө ХХК нь өмчлөх эрхгүй, тухайн үед гүйцэтгэх захирал байсан А.Э******** нь Д.П*******, Я.Э******, Э.Б********* нартай хуурамч гэрээ байгуулж, тус гэрээний дагуу шүүхийн шийдвэр гарсан” гэж байгаа нь үндэслэлгүй юм. Мөн Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг Ж******** ХХК-ийн зүгээс хүчингүй болгуулах хүсэлтийг тус дүүргийн шүүх хангаагүй, тус шүүгчийн захирамжид гомдол гаргасныг шүүх хүлээж аваагүй.

Иймд хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэртэй, хууль дүрмийн дагуу улсын бүртгэлийн байгууллагад тус орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэсэн нь хууль зүйн үндэслэлтэй нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Манай байгууллагын зүгээс цаашид хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцох боломжгүй байгаа учир манай байгууллагыг оролцуулахгүйгээр хэргийг хянан шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэлийн шаардлага. Нэхэмжлэгч Ж**** ХХК нь Баянгол дүүрэг, ***дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, *** дугаар байрны 100 тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлтэй маргаж, уг орон сууцыг Б.П*****, Я.Э*****, Э.Б***** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг тус тус илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, дээрх бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Я.Э******, Э.Б***** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэлийг тус тус илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлжээ.

2. Нэхэмжлэлийн дээрх шаардлагаар хэргийг шийдвэрлэхэд буюу улсын бүртгэлийн байгууллагаас хийгдсэн эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийг илт хууль бус эсэхийг тогтооход Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасан, тэр дундаа нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлд зааснаар 47.1.5, 47.1.6-д заасан үндэслэлүүд тогтоогдсон байх учиртай. Тодруулбал улсын бүртгэлийн байгууллага эрхийн улсын бүртгэл хийхдээ 47.1.5 “хууль бус үйлдэл, эс үйлдэхүйг гүйцэтгэхийг шаардсан” бол, эсхүл 47.1.6 “иргэн хуулийн этгээдийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд халдах хуульд заасан үндэслэл байгаагүй” байхад бүртгэл хийсэн бол уг бүртгэлийг, түүнийг үндэслэн олгосон эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг илт хууль бус болохыг тогтоох хууль зүйн үндэслэл үүснэ. Нэхэмжлэгч нь “тус компанийн өмчлөх эрхийг зөрчсөн хууль бус гэрээг бүртгэсэн, тус компанийн өмчлөх эрхийг хязгаарлах хууль зүйн үндэслэл байгаагүй” хэмээн улсын бүртгэлийг илт хууль бус гэж үзэж буй үндэслэлээ тайлбарлажээ.

3. Нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарах үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэл нь 2015 оны 11 дүгээр сарын 13, 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр хийгдсэн, ипотекийн зээлийн барьцааны бүртгэл нь 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр хийгдсэн, тодруулбал маргаанд хамаарах дээрх 100 тоот орон сууцыг Б.П, Я.Э, Э.Б нарын мэдүүлгээр тэдгээрийн өмчлөлд 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр эрхийн улсын бүртгэлд Ү-***** дугаарт бүртгэсэн, 11 дүгээр сарын 16-ны өдөр хамтран өмчлөгч хасуулах мэдүүлгээр Я.******* Э.Б****** нарын өмчлөлд бүртгэсэн, 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр Голомт банктай байгуулсан зээлийн барьцааны гэрээг бүртгэсэн байна.   

4. Улсын бүртгэлийн байгууллагын үйл ажиллагаа эдгээр бүртгэл хийгдэх үед хүчин төгөлдөр үйлчилж байсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль /2009 оны/, Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль /2003 оны/-иар зохицуулагдах бөгөөд Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 18 ду”гаар зүйлийн 18.1.1  Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг бүртгүүлэх мэдүүлгийг хэн гаргах, хэрхэн гаргахыг буюу ямар баримт бичгүүдийн бүрдлийг хавсаргахыг зааж, 14 дүгээр зүйлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэхээр гаргасан мэдүүлгийг улсын бүртгэгч шалгаж мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэлийг 14.1-д, өөр үндэслэлээр мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах эрхгүйг 14.2-т заажээ.  

Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.1-д “тухайн этгээд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт бичиг” ... -ийг хавсаргахаар заасан бөгөөд улсын бүртгэгч мэдүүлэг, хавсаргасан баримт бичгүүдийг хянаад 14 дүгээр зүйлийн 14.1.1 “мэдүүлэг гаргагч тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч гэдгийг баттай нотлох баримт байхгүй бол”, 14.1.3 “хуульд зааснаас өөр эрхийг бүртгүүлэхээр мэдүүлэг гаргасан бол”, 14.1.4 “мэдүүлгийг хуульд заасан хэлбэрээр гаргаагүй бол”, 14.1.5 “бүртгүүлэхээр мэдүүлэг гаргасан эрхийн талаар маргаан гарч, түүнийг шүүх болон эрх бүхий бусад байгууллага шалгаж байгаа бол”, ... 14.1.8 бүртгүүлэхээр мэдүүлэгт тусгасан үндэслэл нь энэ талаар хийсэн хэлцэлтэй агуулгаараа илт зөрөөтэй бол”, 14.1.9 “мэдүүлэгт дурдсан эрхийг урьд нь өөр этгээдийн нэр дээр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэсэн бөгөөд тэр нь хүчинтэй байгаа бол” мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах бөгөөд, 14.2-т улсын бүртгэгч нь дээрхээс бусад үндэслэлээр мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзахыг хоригложээ.

5. Хуульд заасан журмын дагуу хэрэгт авагдсан, шүүх хуралдаанд судлагдсан нотлох баримтуудаар маргаанд хамаарах улсын бүртгэлийг хийх хүртэл хугацаанд дараах үйл баримтууд болсон нь тогтоогдож байна.

а. Маргаанд хамаарах 100 тоот орон сууц бүхий Баянгол дүүрэг, **** дугаар хороо, *** дүгээр хороолол, ***дугаар байр нь *** айлын орон сууц, үйлчилгээний талбай бүхий барилга бөгөөд 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр ашиглалтад орсон, 100 тоот нь 67.06 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц байна.

б. Ө*****ХХК нь Нийслэлийн Засаг даргын 2005 оны 55 дугаар захирамж, 2005 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдрийн 054274 тоот эрхийн гэрчилгээгээр Баянгол дүүргийн *** дугаар хороо, ** дүгээр хороолол, Жалханц хутагт Дамдинбазарын гудамж хаяг 1406 м.кв газрыг 15 жилийн хугацаагаар эзэмших эрхтэй байсан.

в. Ө****ХХК 2008 оны 06 дугаар сарын 02-нд Ф**** ХХК-тай “хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулах тухай” гэрээ байгуулж, Ө***** ХХК нь 054274 тоот эзэмших эрхийн гэрчилгээ бүхий 1406  м.кв газраар, Ф***** ХХК нь энэ газарт 10 давхар үйлчилгээтэй орон сууц барих, хөрөнгө оруулалтаа 100 хувь гаргахаар харилцан тохирчээ. Гэрээгээр Ф****** ХХК нь орон сууцыг 2009 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулахаар, газраар хөрөнгө оруулсан хэмжээгээр буюу борлогдох ашигтай талбайн 10 хувь буюу 630.183 м.кв талбайг Ө***** ХХК-д шилжүүлэхээр, мөн 2010 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдөр байгуулсан нэмэлт гэрээгээр барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг сунгаж, гэрээний хугацаа зөрчигдсөн тохиолдолд алданги тооцохоор тохиролцжээ[1]. Ф***** ХХК нь 2010 оны 8 дугаар сарын 06-ны өдөр дутуу гүйцэтгэлтэй барилга шилжүүлэх тухай 01/07 тоот гэрээгээр Ж****** ХХК-д барилгыг шилжүүлэн өгч, гэрээгээр Ө***** ХХК-тай байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний үүргийг Ж****** ХХК-д шилжүүлсэн. Ж******* ХХК уг барилгыг барьж 2012 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр улсын комиссын актаар ашиглалтад оруулсан, улсын комиссын актад барилгын захиалагчаар Ө******** ХХК, Ж ******ХХК бичигдсэн байдаг.

г. 2010 оны 12 дугаар сарын 22-нд 75 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилгын 5664 м.кв талбайтай хэсгийг нь Ф***** ХХК өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22******* дугаарт, 438.18 м.кв талбайтай хэсгийг нь Ө********* ХХК өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-***** дугаарт тус тус бүртгүүлсэн. Ж********** ХХК дутуу гүйцэтгэлтэй барилгыг шилжүүлэн авснаар 2011 оны 6 дугаар сарын 09-нд 5664 м.кв талбайтай хэсгийн өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22****** дугаарт бүртгэгдэж, улмаар 2011 оны 10 дугаар сарын 28-нд барилгын гүйцэтгэлийг 95 хувьтайгаар бүртгэлд өөрчлөлт оруулжээ. 

6. 37 дугаар байрны маргаанд хамаарах 100 тоот орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгүүлэхээр Б.П********* нь Я.Э*******, Э.Б*********** нарын хамт 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр мэдүүлэг гаргаж, мэдүүлэгтээ өргөдөл, иргэний үнэмлэхний хуулбарууд, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 дугаар захирамж, Ө******** ХХК-тай байгуулсан “үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ”, Ө******** ХХК-ийн “захиалгын гэрээний төлбөр барагдсан” талаарх тодорхойлолт, хаягжилтын тодорхойлолт, орон сууцны фото зураг хавсаргасан, Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн бүртгэгч нь дээрх баримтуудыг үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220************ бүртгэж, 0****** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон байна.

Мэдүүлэгт хавсаргасан Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2015 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 102/ШШ2015/06286 дугаар захирамжаар ***** дугаар байрны 100 тоот 67,06 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай Б.П********** нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч Ө******ХХК хүлээн зөвшөөрснийг баталж, хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн, хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн шүүгчийн захирамж нь шүүхийн шийдвэрийн нэгэн адил үр дагавартай бөгөөд шүүхийн энэ шийдвэрээр Б.П*******р нь нэхэмжлэгч Ж********** ХХК–ийн нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарах 100 тоот 67.06 м.кв 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоогдсон байжээ.

Ж****** ХХК нь шүүгчийн 6286 дугаартай захирамжид гомдол гаргасан ч тус шүүхийн 2016 оны 2 дугаар сарын 02-ны өдрийн 4979 дүгээр тогтоолоор хүсэлтийг хангахаас татгалзаж, 4 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 423 дугаар тогтоолоор гомдлыг хэлэлцэхээс татгалзсанаар Б.П********* 100 тоот 67,06 м.кв 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон шүүхийн шийдвэр одоог хүртэл хуулийн хүчин төгөлдөр буюу заавал биелэгдэх шинжтэй хэвээр байна. 

Өөрөөр хэлбэл мэдүүлэг гаргасан Б.П******* мэдүүлэгт заасан эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг тогтоосон шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг буюу тухайн этгээд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт бичгийг үндэслэсэн 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн улсын бүртгэл Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.5.1-д заасанд нийцсэн, 14 дүгээр зүйлийн 14.1.1-д “мэдүүлэг гаргагч тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч гэдгийг баттай нотлох баримт байхгүй бол мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзана” гэж заасныг зөрчөөгүй байна.

7. Б.П********** нарын 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн мэдүүлгээр тэдгээрийг өмчлөгчөөр бүртгэхдээ Б.П******* Ө*********ХХК-тай байгуулсан 2012 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийн “үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ”-г үндэслэн бүртгэсэн бөгөөд энэ гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэрээ болохыг тогтоолгохоор Ж******** ХХК иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гарган Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд иргэний хэрэг үүссэн ч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг түдгэлзүүлсэн, шийдвэрлээгүй байгаа, өөрөөр хэлбэл мэдүүлэгт хавсаргасан өмчлөх эрх шилжүүлэх иргэний эрх зүйн гэрээ одоо ч хүчин төгөлдөр байна. Тиймээс өмчлөх эрхийг зөрчсөн, хууль бус гэрээг үндэслэн бүртгэл хийсэн гэж маргаж буй нь үндэслэлгүй байна. 

8. Б.П****** нарын 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн мэдүүлгээр тэдгээрийг өмчлөгчөөр бүртгэхдээ Б.П****** Ө***** ХХК-тай байгуулсан “үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээ”, Ө******* ХХК-ийн “захиалгын гэрээний төлбөр барагдсан” талаарх тодорхойлолтыг үндэслэсэн бөгөөд энэ тохиолдолд Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1.9-т заасан мэдүүлэгт дурдсан эрхийг урьд нь өөр этгээдийн нэр дээр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэсэн бөгөөд тэр нь хүчинтэй байгаа бол мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл үүсээгүй, харин дээрх нотлох баримтаар Ө****** ХХК-ийн өмчлөлийн бүртгэлээс салгаж шинээр бүртгэл үүсгэж байгаа бол тухайн 37 дугаар байрны Ө********* ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220****** дугаартай 438.18 м.кв талбайд 100 тоот орон сууц багтаж байгаа эсэхийг тогтоож, уг бүртгэлээс салгаж бүртгэх байсан ч энэ ажиллагааг улсын бүртгэгч хийгээгүй буруутай байна.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.8, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын 4.9-д зааснаар эрхийн улсын бүртгэлд дуусаагүй барилгаар бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2 ба түүнээс дээш этгээд хөрөнгө оруулан барьж дуусган ашиглалтад оруулсан бол хөрөнгө оруулагч, захиалагч нарын хүсэлтээр уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дундаа хамтран өмчлөх эрхтэй өмчлөгчдийн хамтын өмчлөлд, эсвэл хэсгээр өмчлөгч нарын тус тусын өмчлөлд бүртгэнэ. Ийнхүү салгаж бүртгэхдээ хөрөнгө оруулагч, захилагч нарын талаар урьдчилан ирүүлсэн жагсаалтын дагуу тулган хянах бөгөөд анхны өмчлөгчийн хувийн хэрэгт нэмэлт өөрчлөлт хийж, гэрчилгээг хүчингүй болгох учиртай.

9. Гэвч Ө****ХХК, Ф**** ХХК хооронд байгуулсан хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулах гэрээ, уг гэрээний үүргийг Ф****** ХХК нь Ж ХХК-д шилжүүлснээр эрхийн улсын бүртгэлд барилгын хэсгээр өмчлөх эрхийг анхнаасаа тусад нь бүртгүүлсэн ч хэсгээр өмчлөх талбайд нь барилгын аль тоот орон сууц багтахыг тодорхойлоогүй байдаг тул 100 тоот орон сууцны хувьд Ж******* ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22****** дугаартай бүртгэлээс ч, мөн Ө******ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205******дугаартай бүртгэлээс ч салгаж бүртгэсэн гэж үзэхэд, нөгөө талаас “урьд нь Ж***** ХХК-ийн нэр дээр эрхийн улсын бүртгэлд Ү-22***** дугаарт бүртгэсэн байсныг давхардуулан бүртгэсэн” гэж шууд дүгнэхэд учир дутагдалтай юм.

ф******* ХХК болон Ж***** ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-***** дугаартай бүртгэлийн хувийн хэргийн эд хөрөнгийн тодорхойлолт, өмчлөгчийн тухай хэсгүүдэд “Ү-220***** дугаарт 5664 м.кв, Ү-2205**** дугаарт 438.18 м.кв хэсгийг бүртгэв” гэсэн тэмдэглэгээтэй, мөн адил Ө******ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22****** дугаартай бүртгэлийн хувийн хэргийн эд хөрөнгийн тодорхойлолт, өмчлөгчийн тухай хэсгүүдэд “Ү-220***** дугаарт 438.18 м.кв, үлдэгдэл 5664 м.кв Ү-220***** дугаарт бүртгэв” гэсэн тэмдэглэгээтэйгээс өөрөөр чухам аль тоот орон сууцнууд, эсхүл хэдэн давхарт ямар талбайтай хэдэн өрөө орон сууцнууд аль бүртгэлд нь багтаж буйг тодорхойлоогүй байсан тул 100 тоот орон сууцны хувьд Ж ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220***** дугаартай бүртгэлд хамаарна гэж, эсхүл Өгөөмөр мандал ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22****** дугаартай бүртгэлд хамаарна гэж шууд дүгнэх боломжгүй юм.

10. Ийнхүү тухайн барилга нь Ж***** ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй Ү-22****** дугаартай 5664 м.кв талбайгаас гадна 438.18 м.кв талбайтай хэсэг нь Ө ХХК-ийн өмчлөлд эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22*****дугаараар 2010 онд 1 өдөр тусдаа бүртгэгдсэн байсан нь дээрх бүртгэлийн хувийн хэргүүдээс тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгч “улсын бүртгэлийн Ү-22***** дугаартай 5664 м.кв талбайд 100 тоотын 67.06 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц багтаж байсан” гэж маргаж буй нь үндэслэлгүй.  

11. Ж***** ХХК “эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-********** дугаартай бүртгэлд багтах орон сууцны жагсаалтаар 2011 онд Орон сууц санхүүжүүлэлтийн корпорацид барьцаалсан”, “Улсын комисст хүлээлгэн өгөхдөө Ж******* ХХК нь орон сууцны хувиарлалт хийж жагсаалт гаргасан байсан” гэх тайлбар доорх байдлаар үгүйсгэгдэж байна.

Улсын бүртгэлийн байгууллагын хяналтын улсын байцаагчийн 2017 оны 8 дугаар сарын 30-ны өдрийн 1787 дугаар дүгнэлтэд “эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22****** дугаарт Ж****** ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй байсан орон сууцыг иргэдийн нэр дээл үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээний үндсэн дээр анх шилжүүлэн бүртгэхдээ захиалгаар барьсан орон сууцны жагсаалтыг гаргуулан аваагүй” талаар, улмаар “2015 оны 12 дугаар сард Ж****** ХХК-иас орон сууцыг захиалан бариулсан иргэдийн нэр дээр бүртгүүлэх хүсэлтийг захиалгаар барьсан орон сууцны жагсаалтаар гарган ирүүлсэн” гэж дурдсанаас үзвэл Б.П****** Ө******* ХХК-тай хийсэн захиалгаар бариулах гэрээ, шүүхийн шийдвэрийг үндэслэн 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-нд мэдүүлэг гаргах үед Ж****** ХХК-ийн орон сууцны хуваарилалт хийсэн гэх жагсаалт улсын бүртгэлийн байгууллагад эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220****** дугаартай хувийн хэрэгт ирээгүй байсан нь тогтоогдож байна.

12. Ийнхүү 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-нд мэдүүлэг гаргаснаас хойш 2015 оны 12 дугаар сард барилгын хөрөнгө оруулагч Ж******* ХХК өөрийн борлуулах эрхтэй гэх орон сууцны жагсаалтыг улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргаж өгсөн, түүнээс өмнө Ө******ХХК 2015 оны 5 дугаар сарын 28-ны 96/15 тоот албан бичгээр улсын бүртгэлийн байгууллагад өөрийн борлуулах эрхтэй гэх орон сууцны жагсаалтыг өгсөн[2] байх бөгөөд хуваарилах талбайн хэмжээний хувьд маргаантай байсан барилгын хөрөнгө оруулагч талуудаас гаргасан аль аль жагсаалтад 100 тоот 2 өрөө орон сууц багтсан байжээ.

Ийнхүү тухайн барилгын 2 бүртгэлээс аль алинаас нь салгаж бүртгэл хийгээгүй байх тул “Ж***** ХХК-ийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220******дугаартай бүртгэлтэй давхардуулан бүртгэсэн” гэж дүгнэх үндэслэлгүй.

13. Энэ нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарах бүртгэл 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-нд хийгдсэнээс хойш Ө****** ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Ж********** ХХК-д холбогдох хамтран ажиллах гэрээний үүрэгтэй холбоотой иргэний хэргийг Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2017 оны 2 дугаар сарын 09-ний өдөр 484 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх 2017 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдөр 996 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын шүүх хуралдаанаар 2017 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр 1073 дугаар тогтоолоор эцэслэн шийдвэрлэсэн, шүүх барилгыг хугацаанд нь оруулаагүй үндэслэлээр алданги нэхэмжилснийг хэрэгсэхгүй болгож, Ө***** ХХК-ийн төлсөн барилгын ашиглалтын зардлыг хамтран ажиллах гэрээгээр тогтоосон барилгын 90 хувьд ногдох хэмжээгээр Ж****** ХХК-иас гаргуулж Ө***** ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн байдаг. 

Шүүхийн энэ шийдвэрийг үндэслэж нэхэмжлэгч нь “Ө******** ХХК алдангид тооцож 100 тоот орон сууцыг захиалгын гэрээгээр бусдын өмчлөлд шилжүүлсэн, алданги тооцсон нэхэмжлэлийг шүүх хэрэгсэхгүй болгосон тул 100 тоот орон сууцыг өмчлөх эрхгүй” гэж тайлбарлах ч Ө****** ХХК, Ж******** ХХК хоорондын тодорхой үнийн дүн бүхий нэхэмжлэлтэй дээрх иргэний хэргийг энэ нэхэмжлэлийн шаардлагад хамаарах бүртгэл 2015 оны 11 дүгээр сард хийгдсэнээс хойш 2017 онд шүүх шийдвэрлэсэн байх тул энэ шийдвэрийг үндэслэн 2015 онд хийгдсэн улсын бүртгэлийг илт хууль бус гэж дүгнэх нь үндэслэлгүй.  Учир нь илт хууль бус захиргааны акт гарсан цагаасаа эхлэн эрх зүйн үйлчлэлгүй буюу улсын бүртгэл анх хийгдэхдээ л илт хууль бус актын шинжийг агуулсан байх ёстой болохоос сүүлд бий болсон нөхцөл байдлаар ийнхүү дүгнэх боломжгүй.

Тодруулбал нэхэмжлэгч нь “100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Ө ХХК өмчлөх эрхгүй, Ж*******ХХК өмчлөх эрхтэй байсан” гэж маргаж буй үндэслэлээ ийнхүү 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны улсын бүртгэл хийгдсэнээс хойш гарсан шүүхийн шийдвэрүүдээр буюу Баянгол дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 2 дугаар сарын 09-ний өдрийн 484 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 996 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2017 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 1073 дугаар тогтоолыг үндэслэл болгож тайлбарладаг ч шүүхийн энэ шийдвэрүүд өмнө хийгдсэн улсын бүртгэлийг илт хууль бусад тооцох үндэслэл болохгүй.

14. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д зааснаар эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх бөгөөд 7.2-т зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр шилжүүлэн авсан этгээд нь эрхийн улсын бүртгэл буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд тийнхүү эрх шилжүүлэн авч байгаа этгээдийн хувьд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв гэж тооцно. Дээрх зохицуулалтын хувьд Я.Э*******, Э.Б******** нар нь өмчлөх эрхийг гэрээний үндсэн дээр шилжүүлэн авсан этгээд бөгөөд тэдгээрийн хувьд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв гэж үзнэ. Я.Э*****, Э.Б********* нар нь Ө****** ХХК-тай 2015 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгө захиалгаар бариулах гэрээг байгуулан 113,900.000 төгрөгөөр 37 дугаар байрны 100 тоот уг орон сууцыг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан нь орон сууцны үнийн 30 хувь болох 34,200,000 төгрөгийг 2015 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр,  үлдэгдэл төлбөр болох 79,700,000 төгрөгийг 2015 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдөр банкны дансаар шилжүүлснээр[3] тогтоогдож байх бөгөөд өмчлөгчөөр эрхийн улсын бүртгэлд 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-нд бүртгэгдсэнээр өмчлөх эрх үүсчээ.

15. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.4, 7.7-д эрхийн улсын бүртгэлийг шүүх хүчингүй болгож шийдвэрлэх зохицуулалт бий ч 7.2-т заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр шилжүүлэн авсан этгээдийн хувьд эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчмыг үгүйсгэх зохицуулалт бишийн дээр бүртгэлийг давхардуулж, эсхүл хуурамч баримт бичгийг үндэслэн хийсэн гэж шүүх дүгнэвэл улсын бүртгэлийг хүчингүй болгох зохицуулалт юм. Улсын бүртгэлийг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргаж шийдвэрлүүлэх тохиолдолд нэхэмжлэл гаргах хугацааг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1-д зааснаар тооцох бөгөөд 100 тоот орон сууцыг Ө****** ХХК орон сууц захиалгын гэрээгээр Б.П********* нарын өмчлөлд бүртгүүлсэн талаар Ж******* ХХК нь 2017 онд шийдвэрлэгдсэн иргэний хэрэгт тайлбартаа дурдаж байсан, 2019 онд 100 тоот орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гарган маргаж байсан үйл баримтуудаас үзвэл захиргааны хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хугацаа алдсан, тиймээс ч анх гаргасан улсын бүртгэл, гэрчилгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа 2022 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдөр дээрх байдлаар улсын бүртгэл, гэрчилгээг илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор өөрчилсөн байдаг.  

16. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ болгож буй иргэний хэргийн шүүхийн шийдвэрүүдээр хөрөнгө оруулагч талуудын хоорондын маргаан шийдвэрлэгдсэнээр Ж ХХК 100 тоот орон сууцыг захиран зарцуулах эрхтэй бол, нөгөөтэйгүүр Ө******** ХХК хуурамч баримт бичиг бүрдүүлж орон сууцыг захиалгын гэрээгээр борлуулсан гэж үзвэл Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.9-д “мэдүүлэг гаргагч нь мэдүүлэг, түүнд хавсаргах баримт бичгийн үнэн зөвийг хариуцах бөгөөд энэ үүргээ зөрчсөнөөс бусдад учруулсан хохирлыг нөхөн төлнө” гэж зааснаар Ж *********ХХК нь хохирлоо иргэний хэргийн шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж шийдвэрлүүлэх боломжтой.

17. Хамтран өмчлөгч хасуулах хэлцэл, уг хэлцлийн дагуух улсын бүртгэл хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн, энэ бүртгэлийг хууль бус гэж хамтран өмчлөгчөөс хасуулсан Б.П***** маргаагүй, мэдүүлэг гаргах эрхтэй этгээдийн гаргасан мэдүүлгээр бүртгэлийг үйлдсэн, мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл тогтоогдоогүй байсан тул 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдрийн бүртгэлийг болон бүртгэлийн дагуу олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг илт хууль бус гэж үзэх үндэслэл мөн тогтоогдсонгүй.

18. Иргэн Я.Э*****, Э.Б******* нар нь Голомт банктай 2015 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдөр орон сууцны зээлийн гэрээ байгуулан, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар ЗГБ18***** дугаар ипотекийн гэрээ байгуулж Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст барьцааны гэрээг бүртгүүлсэн, М***** ХХК нь 2017 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр орон сууцны зээлийн гэрээний шаардах эрхийг Голомт банкнаас шилжүүлэн авснаар барьцаалагч болжээ.

Мөн мэдүүлэг гаргах эрхтэй этгээдийн гаргасан мэдүүлгээр барьцааны бүртгэлийг үйлдсэн, мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл тогтоогдоогүйн дээр барьцаалагчийн хувьд Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2-т зааснаар эрхийн улсын бүртгэл үнэн зөвд тооцогдох бөгөөд нэхэмжлэгчийн маргаж буй үндэслэл барьцааны гэрээг илт хууль бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй.

19. Дээрх үндэслэлүүдээр Ж******** ХХК-ийн гаргасан Баянгол дүүрэг, ****дугаар хороо, **** дүгээр хороолол, *** дугаар байрны 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Б.П******, Я.Э******, Э.Б****** нарын өмчлөлд бүртгэсэн 2015 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22**** дугаартай бүртгэл, ***** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг тус тус илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, Я.Э*****, Э.Б******** нарын өмчлөлд бүртгэсэн 2015 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдрийн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 0****** дугаартай гэрчилгээг, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны 2015 оны 11 дүгээр сарын 17-ны өдрийн бүртгэлийг тус тус илт хууль бус болохыг тогтоолгох шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ. 

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.14 дэх заалтыг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль /2003 оны/-ийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 7.2, 13 дугаар зүйлийн 13.5.1, 13.9, 14 дүгээр зүйлийн 14.2 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Ж ХХК-ийн “Баянгол дүүрэг, *** дугаар хороо, *** дүгээр хороолол, *** дугаар байрны 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Б.П*****, Я.Э*******, Э.Б******** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг тус тус илт хууль бус байсан болохыг тогтоолгох, дээрх бүртгэл, гэрчилгээг үндэслэн маргаан бүхий 100 тоот 2 өрөө орон сууцыг Я.Э******, Э.Б******** нарын өмчлөлд бүртгэсэн эрхийн улсын бүртгэл, уг бүртгэлийг үндэслэн олгосон үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг, зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн барьцааны бүртгэлийг тус тус илт хууль бус болохыг тогтоолгох” шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай. 

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасны  дагуу нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.  

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д зааснаар нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                               Д.ХАЛИУНА