2018 оны 11 сарын 19 өдөр Дугаар 101/ШШ2018/03497 Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Т.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Г. ХХКийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Д.Мхолбогдох

 

14,104,391 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: У

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Р.Л, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.О, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.О, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ж.Баянжаргал нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Г ХХК, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Р.Л шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Манай байгууллага Голомт банктай 2015 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдөр ЗГ8115100450 тоот зээлийн гэрээ, түүнтэй холбогдох бусад гэрээг байгуулан хамтран ажилласны үр дүнд У-ОС-2015 тоот гэрээний дагуу У захиалгаар 180 айлын орон сууцны барилга угсралтын ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр улсын комисс ажиллуулж, 2017/53 тоот барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актын дагуу зохих стандарт, шаардлагыг хангасан орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн билээ.

2018 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн шүүх хуралдааны явцад Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, тоот хаягт орших 42,3 м2 талбайтай орон сууцны үлдэгдэл 70 хувийн төлбөрийг 2018 оны 10 дугаар сард ипотекийн зээлд хамрагдан төлсөн гэх баримтыг хариуцагч тал /хэргийн материалд хавсаргаж өгөлгүйгээр/ гаргасны улмаас уг төлбөр төлөгдсөн эсэх талаарх баримтыг тодруулах шаардлага үүсч, шүүх хуралдаан хойшлогдсон. Голомт банкинд зээл төлөх төлбөрийн түр дансыг манай компани нээсэн бөгөөд уг дансны мэдээллийг шалгахад 2018 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр буюу орон сууцыг улсын комисст хүлээлгэн өгснөөс хойш /2017.02.02/ 20 орчим сарын дараа 34,051,500 төгрөг шилжиснээс 23,836,050 төгрөгийн орон сууцны төлбөр төлөгдөж, 10,215,450 төгрөгийн хүүгийн төлбөр төлөгдсөн байна. Иймд орон сууцны үлдэгдэл төлбөр шийдэгдсэн учир гурван талт гэрээнээс татгапзах нэхэмжлэлийн шаардлагаас татгалзаж байна.

Иргэний Хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д Ажил гүйцэтгэх гэрээгээр ажил гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авч, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ, 346 дугаар зүйлийн 346.1-д Талууд өөрөөр тохиролцоогүй бол ажлыг бүрэн гүйцэтгэж, ажлын үр дүнг хүлээлгэн өгөх үед хөлс төлнө, 351 дүгээр зүйлийн 351.1.1-д Гэрээнд заасан хугацаанд, эсхүл ажлын үр дүнг хүлээн авмагц зохих журмын дагуу хөлс төлөх үүрэгтэй гэж тус тус заасан. Түүнчлэн талууд Гурван талт гэрээг 2015 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр байгуулсан бөгөөд тус гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.1-т Ажилтан нь ипотекийн зээлэнд хамрагдах шалгуур нөхцлийг хангах эсэхээ урьдчилан судалж, уг шаардлагыг хангасан тохиолдолд захиалж буй орон сууцныхаа нийт үнийн дүнгийн 30 хувийн төлбөрийг ерөнхий захиалагчид 2015 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 6 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлсөн байна гэжээ. Өөрөөр хэлбэл банкнаас жилийн 24 хувийн хүүтэй зээл авч, барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэсэн бөгөөд тус зээлийг барилга, байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт гармагц орон сууц захиалагч иргэдийн орон сууцны төлбөрөөр нэн даруй төлж барагдуулах шаардлагатай учраас энэхүү зохицуулалтыг гэрээнд тусгайлан оруулсан билээ. Барилга байгууламжийг ашиглалтанд оруулах комиссын акт гарснаар иргэд ипотекийн зээлд хамрагдахад шаардлагатай материалыг гүйцэтгэгч байгууллагаас бүрэн гаргаж өгсөн болно. Мөн гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.7-д Ажилтан орон сууцны төлбөрөө бүрэн төлсөн тохиолдолд захиалсан орон сууцаа өмчлөлд шилжүүлэн авах, эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй, 5 дугаар зүйлийн 5.1-д Орон сууц захиалагч ажилтан төлбөрөө бүрэн төлж гэрээний үүргийн биелэлт бүрэн хангагдах хүртэлх хугацаанд тухайн орон сууц нь Ерөнхий захиалагч буюу Ерөнхий гүйцэтгэгчийн мэдэлд байна, 6 дугаар зүйлийн 6.1-д Ерөнхий гүйцэтгэгч нь орон сууцны барилгыг улсын коммисст хүлээлгэн өгч, ажилтан төлбөрийг бүрэн барагдуулж дууссаны дараа орон сууцыг хүлээлгэн өгөх бөгөөд хүлээлгэн өгөх товыг ерөнхий захиалагчид 7 хоногийн өмнө мэдэгдэнэ гэж тус тус заасан. Үүнээс үзэхэд орон сууцны төлбөрөө бүрэн төлснөөр эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах эрх нь баталгаажих юм. Гэтэл орон сууц захиалагч иргэн нь улсын комисс тус байрыг хүлээн авснаас хойш /2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр/ 1 жил 6 сарын хугацаанд орон сууцны төлбөрөө бүрэн төлж барагдуулалгүй өнөөдрийг хүрч улмаар уг орон сууцыг эзэмшиж, ашигласаар байгаа нь гурван талт гэрээний үүргээ ноцтой зөрчиж, ажил гүйцэтгэгч байгууллагын эрх ашгийг удаан хугацаагаар хохироож байна гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй юм. Талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхийнхээ дагуу сайн дурын үндсэн дээр гурван талт гэрээг байгуулсан.

Бид орон сууцны төлбөрийн асуудлаа нэн даруй шийдвэрлэхгүй бол банкнаас жилийн 24 хувийн хүүтэй авсан зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүү бодогдож байгууллагын эрх ашиг хөндөгдөж, компанийн үйл ажиллагаанд ноцтой хохирол учруулаад байна. Өөрөөр хэлбэл захиалагч иргэдийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн, хариуцлагагүй үйлдлийн улмаас зээлийн хүүгийн өрөнд орж, төрийн байгууллагад төлдөг татвар, ажилтнуудын цалин хөлс, НДШ, аж ахуйн нэгжид төлөх бараа материалын төлбөрөө удаан хугацаагаар төлөлгүй удааширсны улмаас хуулийн байгууллагад дуудагдах, байгууллагын санхүүгийн үйл ажиллагаа доголдох гэх мэт сөрөг үр дагаварууд гарсаар байна хэмээн удаа дараа мэдэгдэж, гэрээ цуцлах албан мэдэгдлийг гурван талт гэрээнд заасан хаяг болон энэхүү нэхэмжлэлд дурдсан хаягуудаар тус тус /илгээсэн хэдий ч ямар нэг нааштай үр дүн гарахгүй байсаар өнөөдрийг хүрлээ.

14,104,391 төгрөг учирсан гэх хохирлын хувьд: Гэрээгээр зохицуулаагүй харилцааг холбогдох хуулиар зохицуулдаг бөгөөд Иргэний Хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 346 дугаар зүйлийн 346.1, 351 дүгээр зүйлийн 351.1.1-д зааснаар ... ажлын үр дүнг хүлээн авмагц зохих журмын дагуу хөлс төлөх үүрэгтэй гэж заасан байдаг. /анхны нэхэмжлэлд тодорхой бичсэн учир хуулийн заалтыг бүрэн бичээгүй болно/ Хийж гүйцэтгэсэн ажлын төлбөрийг заавал ипотекийн зээлд хамрагдаж төлнө гэсэн ойлголт байхгүй. Нэхэмжлэгч талын хувьд 2017 оны 2 дугаар сарын 02-ны өдөр улсын комисст хүлээлгэн өгч, захиалагч иргэд үлдэгдэл төлбөрөө төлж орон сууцандаа орж амьдрах нөхцлийг бүрэн хангасан. Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1-д Үүрэг гүйцэтгэгч хүлээсэн үүргээ зөрчсөн тохиолдолд үүрэг гүйцэтгүүлэгч учирсан хохирлоо арилгуулахаар шаардах эрхтэй гэж хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс үүсэх ерөнхий шаардлагыг зохицуулсан бөгөөд 219.2-т заасны дагуу гэрээний үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйгээс учирсан хохирол, түүний нөхөн төлбөрийн талаар 2018 оны 01 дүгээр сарын 23, 2018 оны 02 дугаар сарын 05, 2018 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдрийн албан бичгүүдээр болон амаар удаа дараа мэдэгдэж нэмэлт хугацааг ч тогтоож өгсөн. Үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хожимдуулж, сунжруулснаас үүрэг гүйцэтгүүлэгчид учирч буй хохирлыг Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.7-д Үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг арилгуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардах эрхтэй гэж илүү нарийвлан зохицуулсныг дурьдая. Талуудын хооронд байгуулсан гурван талт гэрээний дагуу үүргийн харилцаа үүссэн, хохирол учруулагч нь уг үүргийн харилцаанд хүлээсэн үүргээ зөрчсөн, хохирол учруулагчийн буруугаас уг үүрэг зөрчигдсөн, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зөрчиснөөс үүрэг гүйцэтгүүлэгчид хохирол учирсан зэргээс үзэхэд хариуцагч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ хуульд заасан хугацаанд биелүүлсэн бол нэхэмжлэгч талд хохирол учрахгүй байх бөгөөд харилцан бие биенээсээ хамааралтай, шууд шалтгаант холбоотой гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

Хариуцагч тал тайлбартаа орон сууцны ипотекийн зээлийн нөхцөлийг хангах боломжгүйгээс хугацаа хожимдож, сунжирсан. Учир нь хувийн шалтгаанаар ажлаасаа гарсан гэж нэг талаас тайлбарладаг, нөгөө талаас Г ХХК-д хүргүүлсэн мэдэгдэлдээ тэтгэвэрийн нас буюу хуульд заасны дагуу ажлаасаа гарч, ипотекийн зээлд хамрагдахгүй болсон тул гурван талт гэрээний нэрийг Д.Мгийн нэр дээр нэхэмжлэгч тал сольж өгөөгүйгээс хугацаа хэтрүүлсэн гэдэг. Талуудын эрх ашигт нийцтэй гэдэг утгаараа Г ХХК нь байр авч буй иргэдийн төлбөрөө төлөх боломжит хувилбарыг дэмжсээр ирсэн. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь хоёр ширхэг орон сууцыг захиалан авсан байдаг. Эдгээрээс 43 тоот орон сууцны гэрээг Д.Мгийн нэр дээр 2015 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр байгуулсан. /хэргийн материалд хавсаргасан болно/ 44 тоот орон сууцыг Т.Аийн нэр дээр мөн тухайн цаг үед байгуулсан байдаг. Үүнээс үзэхэд нийт 84,4 м2 талбайтай хоёр ширхэг орон сууцыг нэг гэр бүл ипотекийн шалгуур нөхцлийг ханган, зээлд хамрагдан төлөх боломж хязгаарлагдмал. /Банкнаас ипотекийн зээлийг олгохдоо зээлдэгчийн тэтгэвэрт гарах насыг харгалзан үзэж олгодог тул анхнаасаа ипотекийн зээлийн шалгуур нөхцлийг хангахгүй гэдгээ мэдэж байсан гэж үзэх ч магадлал үүсч байна/ Түүнчлэн 2017 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдөр Д.М, С.Батчулуун нарт 48,645,000 төгрөгийн зээл олгох шийдвэр гарч, Баянзүрх дүүрэг,  тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг Д.Мгийн нэр дээр гаргаж өгөх хүсэлт ирүүлсэн. Уг хүсэлтийн хариуд Г ХХК нь ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу орон сууцыг барьж гүйцэтгэсэн иймд захиалагч нь төлбөрийг ажлын үр дүнг хүлээн авах үед төлөх үүрэгтэй. Голомт банкнаас 2017 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 02/312 тоот албан бичгээр Монгол улсын засгийн газраас хэрэгжүүлж буй 8 хувийн орон сууцны зээлийн эх үүсвэр одоогоор хомсдолтой байгаагаас шалтгаалж манай банкны салбар тооцооны төвүүдээр батлагдсан орон сууцны зээлүүд нь шууд олгогдох боломжгүй байна гэх албан бичгийг ирүүлээд байна. Иймээс энэхүү зээлийн шийдвэрийн дагуу орон сууцны төлбөр хэзээ шилжиж орох нь ч тодорхойгуй байна. Мөн гурван талт гэрээнд зааснаар Ажилтан нь ипотекийн зээлд хамрагдах шалгуур нөхцлийг хангах эсэхээ урьдчилан судалж урьдчилгаа 30 хувийн төлбөр болон 14,593,500 төгрөгийг 2015 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрөөс өмнө төлөх үүрэгтэй гэтэл урьдчилгаа төлбөрөө 2017 оны 6 дугаар сарын 29-ний өдөр төлсөн. Иймээс аливаа төлбөрийг тогтоосон хугацаанд төлөөгүйн улмаас таны төлбөл зохих төлбөрт цаг хугацаатай уялдуулан, хувь тэнцүүлэн бодогдож буй хүүгийн төлбөрийг шийдвэрлэх хэрэгтэй байна. Гэхдээ бидний зүгээс 100 хувь бүрэн төл гэхгүй. Орон сууцны төлбөрөө төлөх ердийн боломжит хугацааны зээлийн хүүгийн алдагдлаа манай байгууллага хариуцая гэдэг саналыг гаргасан. Түүнчлэн гурван талт гэрээнд зааснаар орон сууцны төлбөрийг заавал ипотекийн зээлд хамрагдан төлнө гэсэн үг үсэг байхгүй, хэрвээ ипотекийн шалгуурыг хангах буюу өөр эх үүсвэрээр төлөх боломжтой бол урьдчилгаагаа төлөх, хангахгүй бол хөнгөлөлттэй нөхцлөөр орон сууц захиалгын гэрээг байгуулахгүй гэсэн утгатай. Өөрөөр хэлбэл улсын комисс орон сууцыг хүлээн авмагц захиалагч иргэд төлбөрийг нэн даруй төлнө, төлөөгүйгээс үүсэх хохирлын талаар Иргэний хуулийн дагуу үүрэг гүйцэтгэгч хариуцах зохицуулалтгай байна. Манай байгууллагын үйл ажиллагаанаас олон тооны хувь хүн, аж ахуйн нэгж цаашлаад гэр бүлийн амьжиргаа хамаарч байдаг юм, иймээс хугацаа хэтрүүлснээс үүсч буй хохирлыг шийдвэрлэе гэх тайлбарыг гаргасан боловч саналыг хүлээж аваагүй. Төлбөр, хугацаа хэтрүүлснээс үүссэн хохирлын асуудлын талаар зөвшилцөлд хүрэхгүй хэт удааширсны улмаас арга буюу хуулийн байгууллагад хандсан.

Иймд 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр хүртлэх хугацаанд бидэнд учирсан зээлийн хүүгийн хохирол болох 14,104,391 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч талыг хохиролгүй болгож өгнө үү. Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх болон гурван талт гэрээнээс татгалзах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзаж байна гэв.

 

Хариуцагч Д.М, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.О шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

С.О миний бие нөхөр Ц.Нийн хамтаар У 20 гаруй жил ажилласан бөгөөд 2015 онд У /Ерөнхий захиалагч/-аас ажилчдын орон сууц бариулахаар шийдвэрлэн бидэнд 42 мкв бүхий байрыг олгохоор шийдвэрлэсэн. Улмаар 2015 оны 7 дугаар сард дээрх байрны урьдчилгаанд нийт 14,595,000 төгрөгийг өгсөн. Тухайн байр 2016 оны 10 дугаар сарын 30-ны өдөр ашиглалтанд орохоор гэрээ хийгдсэн бөгөөд хугацаандаа ашиглалтад оролгүй 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр ашиглалтанд орсон. Миний хувьд хувийн шалтгаанаар 2017 оны 02 дугаар сард ажлаа хүлээлгэж өгсөн, нөхөр Ц.Н нь зуурдаар нас барсан тул ипотекийн зээлд хамрагдах боломжгүй болсон. Дээрх нөхцөл байдлаа У болон зээл судлуулж байсан Голомт банкинд тус тус танилцуулахад нэгэнт та хоёрт урьд ажиллаж байсныг чинь үнэлж өгч байгаа болохоор зээлд хамрагдах боломжтой хамаатан саднаа авч ирээд гэрээгээ шинэчилж байгуулаад авч болно, ямар нэгэн сөрөг үр дагавар байхгүй гэсэн. Ингээд өөрийн хамаатан болох Д.Мгийн нэр дээр тухайн байрыг авахаар болж У-аас зохих зөвшөөрлийг авч Г ХХК /Ерөнхий гүйцэтгэгч/-д очиход гэрээний нэр солихгүй гэсэн тайлбар өгөөд гэрээг баталгаажуулаагүй. Гэтэл хамт ажиллаж байсан хүмүүсийн хувьд гэрээний нэр солих асуудал маш их гарч байсан боловч тэдгээр хүмүүсийг саадгүй сольсон, байрандаа орж амьдарч байсан. Тухайн байр нь 180 айлын орон сууц бөгөөд гурвалсан гэрээгээр Ерөнхий захиалагч нь өөрийн захиран зарцуулах 120 айлын орон сууцыг хуваарилах бөгөөд үүнд ерөнхий гүйцэтгэгч ямар нэгэн хориг тавих эрхгүй байхаар байгуулагдсан болно. Өөрөөр хэлбэл Г ХХК нь гэрээний нэр солихгүй гэж саатуулах эрхгүй байсан.

2015 оны 7 дугаар сард дээрх байрны урьдчилгаанд нийт 14,593,500 төгрөгийг тухайн үед 180 айлын орон сууцны төлбөрийн асуудал хариуцсан н.Агийн Худалдаа хөгжлийн банкны 457040877 тоот дансанд С.Оээс гэж хийсэн. Тодорхой шалтгааны улмаас Дашдамба овогтой Мянганбуугийн нэр дээр тухайн байрыг авахаар болж ипотекийн зээлийн шалгуурын дагуу Д.Мгын нэр дээр урьдчилгаа төлбөр төлсөн баримт шаардлагатай болсон. Ингээд 2017 оны 6 дугаар сарын 29-ний өдөр н.Агийн дээрх дансруу 14,593,500 төгрөгийг хийж тухайн өдрөө буцааж авсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл урьдчилгаа төлбөрийг давхардуулан хийж миний 2015 онд төлсөн 14,593,500 төгрөг барилгын ажилд зарцуулагдсан байсан болно. Миний хувьд урьчилгаа төлбөрийг хугацаандаа төлсөн бөгөөд ипотекийн зээлийг хугацаа алдалгүй гаргаж өгөхөөр материалыг бүрдүүлэн өгч судлуулан, Голомт банкнаас 2017 оны 9 дүгээр сарын 15-ны зээл гаргах боломжтой гэсэн албан тоот ирснийг Г ХХК нд өгөхөд зээл чөлөөлсөн бичиг гаргаж өгөлгүй санаатайгаар саатуулж байснаас өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулж авч чадалгүй хугацаа алдсан. Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж заасан. Гурван талт гэрээний 3.4-т зааснаар Ерөнхий гүйцэтгэгч нь Орон сууцны төлбөрөө бүрэн төлсөн буюу ипотекийн зээлийн шалгуур нөхцлийг бүрэн хангасан ажилтны орон сууцны өмчлөх эрхээ баталгаажуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг Ерөнхий захиалагчид өгөх үүрэг хүлээнэ гэж зааснаар дээрх бичгийг саадгүй гаргаж өгөх үүрэгтэй байсан. Мөн Иргэний хуулийн 223 дугаар зүйлийн 223.2. Үүрэг гүйцэтгэх нөхцөлийг бүрдүүлэхийн тулд үүрэг гүйцэтгүүлэгч ямар нэгэн үйлдэл хийх ёстой байсан боловч түүнийг гүйцэтгээгүйгээс хугацаа хэтэрсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхээр заасан. Мөн хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4.3. үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зөрчсөн явдалд бүхэлд нь буюу ихэнх хэсэгт нь үүрэг гүйцэтгүүлэгч өөрөө буруутай тохиолдолд гэрээнээс татгалзах эрхгүй талаар заасан байна. Г ХХК нь хууль болон гэрээгээр тохирсон үүргээ зохих ёсоор хэрэгжүүлээгүй хугацаа алдсаны дээр гэнэт цонх, хаалтны мөнгө гэж 687,750 нэхэмжилснийг тухайн үед төлсөн. Гэтэл ямарч үндэслэлгүйгээр 8,172,000 төгрөгийг нэмж нэхэмжилсэн. Мөн Голомт банкнаас 2017 оны 9 дүгээр сарын 15-ны өдөр зээл гаргах боломжтой гэсэн албан тоотыг Г ХХК-д хүргүүлсэн боловч зээл чөлөөлсөн бичиг гаргаж өгөлгүй санаатайгаар саатуулж улмаар урьдчилгаанд төлсөн 14,595,000 төгрөгөөс чинь суутгаж байрыг банкны зээлэнд өгнө, зөвшөөрөхгүй бол байрыг албадан чөлөөлүүлнэ. Хэрэглээний төлбөрийг цаг тухайд нь төлж байсан боловч төлөөгүй, ёс зүйгүй гэх зэргээр 2018 оны 01 дүгээр сараас эхлэн удаа дараа албан бичгээр байнга дарамтлан, доромжлох болсон. Дээрх үйлдлүүд нь анхнаасаа миний худалдан авсан 43 тоот байрыг ямар нэгэн аргаар буцааж авах хүсэлтэй байсан нь дээрх үйлдлүүдээс харагддаг. Дээр дурьдсанчлан тухайн байр ашиглалтанд орсон үеэс Голомт банкинд зээл судлуулан зээл авах боломжтой гэсэн хариу бүхий албан тоотыг тухайн компанид хүргүүлж байсан боловч зээл чөлөөлсөн бичгээ хийж өгөөгүйгээс бүтэн жил гаран болсон. Гурвалсан гэрээгээр Г ХХК-ийн Голомт банкнаас зээлсэн мөнгөний хүүг иргэн миний бие төлөхөөр заалт огт байхгүй, энэ хүүг нэхэмжилж байгаа нь ёс зүйгүй үйлдэл гэж үзэж байна. Дээрх зээл чөлөөлсөн бичгийг гаргуулахаар Мэргэжлийн хяналтын газар, Шударга өрсөлдөөн, хэрэглэгчийн төлөө газар болон бүх шатны төрийн болон төрийн бус байгууллагуудад хандаж байсан.

Иймд ерөнхий гүйцэтгэгч Г ХХК-ийн үйлдэл нь худалдан авагчийг хохироосон, цэвэр луйврын шинжтэй үйлдэл бөгөөд өөрийн буруугаас үүрэг гүйцэтгэх хугацааг хожимдуулсан тул нэхэмжилж буй 14,104,391 төгрөгийг төлөх үндэслэлгүй гэж үзэж байна гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд У ОНӨААТҮГ, итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.О шүүхэд гаргасан тайлбартаа:

Манай байгууллага Г ХХК-иар ажилчдын орон сууц гэрээгээр бариул ажилчдынхаа эрх ашгийг хамгаалах үүднээс Ус чандмань эрдэнэ ТББ-ыг байгуулсан. Тухайн үед байрны төлбөр урьдчилгааг бөөнөөр нь шилжүүлдэг байсан ба хугацаа хэтрүүлсэн асуудал байхгүй болно гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Г ХХК нь хариуцагч Д.Мд холбогдуулан У ажилчдын нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор ерөнхий захиалагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, ажилтан нарын хооронд байгуулсан гурван талт ажил гүйцэтгэх гэрээг цуцалж, орон сууцыг Д.Мгийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх, хохирол 11,181,604 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад дараахи байдлаар нэхэмжлэлийн зарим шаардлагаас татгалзаж, өөрчилсөн байна.

 

Нэхэмжлэгч нь гурван талт гэрээнээс татгалзах, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагуудаасаа татгалзаж, 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр хүртэлх хугацаанд бидэнд учирсан зээлийн хүүгийн хохирол болох 14,104,391 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулахаар нэхэмжилж байна.

 

Хариуцагч нь банкнаас авах ипотекийн зээл гараагүй нөхцөл байдалд нэхэмжлэгч талаас гэрээний нэрийг сольж өгөхгүй удааснаас хугацаа алдаж зээл гарсан тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлгүй, зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

 

У, Г ХХК, ажилтан Д.М нар 2015 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр 50 дугаартай У ажилчдын нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор ерөнхий захиалагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, ажилтан нарын хооронд байгуулсан гурван талт гэрээ байгуулсаныг нэхэмжлэгч нь шүүхэд ирүүлсэн бөгөөд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д зааснаар ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан байна.

 

Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн 2017/53 дугаартай актаар Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, Ус амин эрдэнэ НҮТББ-ын захиалгатай 48 автомашины дулаан зогсоолтой үйлчилгээтэй, 180 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулсан байна.

 

Энэхүү гэрээний зорилго нь У-ын захиалгаар Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 16 давхар, 180 айлын ажилчдын орон сууцыг Г ХХК барьж хүлээлгэн өгөх, ажилтан нь орон сууцны төлбөр тооцоо, хөрөнгө оруулалт хийх, орон сууцыг хүлээн авахтай холбогдсон талуудын хооронд үүсэх харилцааг зохицуулахаар заасан бөгөөд гэрээний агуулгаас үзвэл У ажилтанд энэхүү баригдаж буй орон сууцнаас сонгож, гэрээг байгуулах эрхтэй гэж үзэхээр байна.

 

Гэрээний дагуу дээрх орон сууцны 1 дүгээр орцны 9 дүгээр давхрын 42,3 мкв талбайтай орон сууцыг Д.М авахаар, 1 мкв нь 1,150,000 төгрөг, нийт үнэ нь 48,645,000 төгрөг байхаар, гэрээний 2.1-д Ажилтан нь ипотекийн зээлэнд хамрагдах шалгуур нөхцлийг хангах эсэхээ урьдчилан судалж, уг шаардлагыг хангасан тохиолдолд захиалж буй орон сууцныхаа нийт үнийн дүнгийн 30 хувь болох 14,593,500 төгрөгийг ерөнхий захиалагчид 2015 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 6 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлсөн байна, 2.5-д Ажилтан нь орон сууцны төлбөрийг ерөнхий захиалагчийн дараахь банкны, тоот дансанд төлнө. Банкны нэр Худалдаа хөгжлийн банк, дансны дугаар 457040877 гэж тус тус тохирсон байна.

 

Ийнхүү гэрээ байгуулагдсан 2015 оны 7 дугар сарын 06-ны өдөр Худалдаа хөгжлийн банкны дээрх дансанд Нямгэрэлээс байрны урьдчилгаа төлбөр... гэсэн утгаар 6,000,000 төгрөгийг, мөн утгаар 2015 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр 10,000,000 төгрөгийг тус тус шилжүүлсэн болох нь Худалдаа хөгжлийн банкны Орлогын ордер-ын баримтаар тогтоогдож байна.

 

Дээрх гэрээ байгуулагдах цаг хугацаанд Ц.Н гэгч нь У ажиллаж байсан тул гурван талт гэрээний шалгуурыг хангаж, улмаар гэрээ байгуулсаны дараа 2 удаагийн төлөлтөөр орон сууцны урьдчилгаа төлбөрийг төлсөний дараа 2015 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдөр нас барсан, улмаар түүний эхнэр С.О /хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч/ нь гэрээг өөрийн нэр дээр шилжүүлэх хүсэлт тавьсаны дагуу 2016 оны 02 дугаар сард С.Отэй гэрээ байгуулсан боловч тэрээр ипотекийн 8 хувийн зээлийн шалгуурыг хангахгүй байсантай холбогдуулан садангийн хүн болох Д.М, Т.Аь нарын нэр дээр гэрээний нэрийг өөрчилж өгөх хүсэлтийг Ут тавьсаны дагуу Д.М нь Г ХХК-тай гэрээг анх гэрээ байгуулсан огноо болох 2015 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдрөөр 2018 оны 5 дугаар сард байгуулсан болох нь зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан бичгийн баримтуудаар тогтоогдож байна.

 

Түүнчлэн Г ХХК нь 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 01/1052 дугаартай Орон сууцны төлбөрийн тухай албан бичиг, 02 дугаар сарын 05-ны өдрийн 01/1069 дугаартай Орон сууцны төлбөрийн тухай албан бичиг, 02 дугаар сарын 19-ний өдрийн 01/1078 дугаартай Орон сууц чөлөөлүүлэх тухай албан бичиг, 3 дугаар сарын 09-ний өдрийн 01/1229 дугаартай Мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичгүүдийг С.От өгч байсан, 2018 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдөр Төлбөр барагдуулах хэлцэл зэргийг байгуулж байснаас үзвэл түүний нөхөр Ц.Н нас барсны дараа С.Отэй гэрээ байгуулж, түүнээс гэрээний үүргийг шаардаж байсан байна гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

 

С.О нь Г ХХК-д гэрээний нэр солих болон үүссэн нөхцөл байдлын талаар удаа дараа хандсан боловч тодорхой хариу өгөхгүй удааширсанаас ипотекийн 8 хувийн зээлийн асуудал тодорхой хугацаагаар сунжирсан болох нь зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдож байна.

 

Дээрх үйл баримтаас үзэхэд У, Г ХХК, ажилтан Д.М нар 2015 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр 50 дугаартай У ажилчдын нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор ерөнхий захиалагч, ерөнхий гүйцэтгэгч, ажилтан нарын хооронд байгуулсан гурван талт гэрээ-ний 30 хувийн урьдчилгаа төлбөр гэрээнд заасан хугацаандаа төлөгдөж, тодорхой шалтгааны улмаас Д.Мгийн нэр дээр шилжиж, ипотекийн зээлд хамрагдах нөхцөл бүрдсэн байна.

 

Г ХХК нь Голомт банктай 2015 оны 9 дүгээр сарын 04-ний өдөр ЗГ8115100450 дугаартай Зээлийн гэрээ-г байгуулж, 5,000,000,000 /таван тэрбум/ төгрөгийг жилийн 24 хувийн хүүтэй, 18 сарын хугацаатай, эргэлтийн хөрөнгийн зориулалтаар байгуулсан /зээлийн дансны дугаар нь 8115100450/ бөгөөд 2016 оны 7 дугаар сарын 29-ний өдөр, 2017 оны 3 дугаар сарын 04-ний өдөр тус тус зээлийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж, гэрээний хугацаа 2018 оны 3 дугаар сарын 04-ний өдөр хүртэл сунгагдсан байна.

 

Д.М нь ийнхүү ипотекийн шалгуурыг хангасан тул Д.М, хамтран зээлдэгч С.Батчулуун нартай Голомт банк нь 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр ЗГ1205141514 дугаартай Орон сууцны зээлийн гэрээ-г байгуулж, 34,000,000 төгрөгийг, 8 хувийн хүүтэй 180 сарын хугацаатайгаар зээлүүлэхээр, уг зээлийн төлбөр нь Г ХХК-ийн Голомт банкин дахь 8115100450 тоот дансанд 2018 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр 23,836,050 /Мянганбуу 42,3 мкв 2Ө ОСТөлб гэсэн утгаар/ төгрөг, 10,215,450 /үндсэн хүү төлөв гэсэн утгаар/ төгрөг, нийт 34,051,500 төгрөг шилжсэн болох нь тогтоогдож байх бөгөөд гурван талт ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу төлбөр төлөх үүргээ Д.М нь биелүүлсэн байна.

 

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 351 дүгээр зүйлийн 351.1.1-д зааснаар тохирсон хөлсийг хариуцагч нь төлөх үүргийг хүлээсэн боловч мөн хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.2-т Хугацаа хэтрэхэд хүргэсэн нөхцөл байдал нь үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас болоогүй бол үүрэг гүйцэтгэгчийг хугацаа хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй гэж зааснаар ийнхүү дээрх нөхцөл байдал үүссэн нь ажилтны буюу үүрэг гүйцэтгэгчийн буруутай ажиллагаанаас болсон гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.7-д зааснаар үүрэг гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлснээс учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй боловч гурван талт ажил гүйцэтгэх гэрээний үүргээ Д.М нь биелүүлсэн, хугацаа хэтрүүлсэн шалтгаан нь тодорхой шалтгаантай байсан байх бөгөөд түүнийг гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй гэж үзэн Г ХХК нь Голомт банктай байгуулсан зээлийн гэрээний дагуу төлөх зээлийн хүүгээ барилгыг улсын комисс хүлээн авсан 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс Д.Мгийн зээл гарсан 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрийг хүртэлх хугацаагаар тооцон 14,104,391 төгрөгийг хохирол гэж нэхэмжилж буй нь үндэслэлгүй байна.

 

Нөгөөтэйгүүр нэхэмжлэгчийн банктай байгуулсан зээлийн гэрээний үүрэг нь өнөөдрийг хүртэл ямар учир шалтгааны улмаас дуусгавар болоогүй, зээлийг эргэлтийн хөрөнгийн зориулалтаар авсан байх бөгөөд авсан бүх зээлээ Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, Ус амин эрдэнэ НҮТББ-ын захиалгатай 48 автомашины дулаан зогсоолтой үйлчилгээтэй, 180 айлын орон сууцны барилгыг ашиглалтад оруулахад зориулсан болох нь хэрэгт авагдсан бичгийн баримтаар тогтоогдохгүй байх тул гурван талт гэрээний үүргээ хариуцагч нь тодорхой шалтгааны улмаас биелүүлээгүйг өөрсдийн банкинд төлөх зээлийн хүүгийн хохиролд тооцож буй нь шалтгаант холбоогүй байна.

 

Иймд дээр дурьдсан үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 222 дугаар зүйлийн 222.7-д тус тус заасныг баримтлан хариуцагч Д.Мд холбогдуулан гаргасан 2017 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрөөс 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр хүртэлх хугацаанд бидэнд учирсан зээлийн хүүгийн хохирол болох 14,104,391 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Г ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар нэхэмжлэгч нь гурван талт гэрээнээс татгалзах, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзсаныг баталж, уг шаардлагад холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 264,056 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурьдсугай.

 

 

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Т.ЭНХЖАРГАЛ