2020          07            17

101/ШШ2020/02555

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Г.Бямбажаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар, 

 

 Нэхэмжлэгч: 0 тоотод оршин суух, Заан овогт Т.Ё /РД:/-ын нэхэмжлэлтэй, 

 

 Хариуцагч: 0 тоотод оршин суух, Боржигон хул адуут овогт Ж.Г /РД:/,

 

 Хариуцагч: 0 тоот хаягт оршин суух, Мөнх овогт Ц.Д /РД:/,

 

 Хариуцагч: 0 тоот хаягт оршин суух, Халх боржигон овогт Н.Ч /РД:0/ нарт холбогдох,

 

 Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг шилжүүлэх үүргээ биелүүлэхийг Ж.Ггаар гүйцэтгүүлэх, 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

 Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ч-ын өмгөөлөгч Ү.А, хариуцагч Ж.Ггийн өмгөөлөгч А.З, хариуцагч Ц.Дын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Ганчимэг нар оролцов. 

ТОДОРХОЙЛОХ нь: 

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Миний бие 2011 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн “Зээлээр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Улаанбаатар хот, 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийг 20,000,000 төгрөгийн урьдчилгаа төлж, үлдэх 35,000,000 төгрөгийг графикийн дагуу төлөхөөр зээлээр Ж.Ггаас худалдан авсан.  Гэрээний дагуу гэрээний төлбөрийг графикийн дагуу сар бүр 750,000 төгрөг төлж бүрэн барагдуулсан ба гэрээ байгуулагдсан үеэс өнөөдрийг хүртэл тус байранд миний бие оршин суугчийн хувьд зохих байгууллагад сар бүрийн тооцоог төлөн, ямар ч төлбөрийн зөрчилгүй амьдарч байна.  2014 оны 07 сарын 31-ний өдөр гэрээгээр тохиролцсоны дагуу орон сууц худалдан авсан төлбөрийг төлж барагдуулсан хэдий ч өнөөдрийг хүртэл байрны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээ гаргуулан аваагүй. Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт “Талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрх шилжинэ” гэж заасан, мөн “Зээлээр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээ”-ний 8.2 дахь хэсэгт зааснаар “Худалдагч нь худалдан авагчийн төлбөр сар бүр тогтмол хийгдэж дуусах үед буюу хоёр сарын өмнө худалдан авагчийн нэр дээр байр эзэмших гэрчилгээг хөөцөлдөн нэр гаргуулж өгнө” гэж заасан. Т.Ё би зээлээр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний дагуу төлбөр төлөх үүргээ бүрэн биелүүлсэн бөгөөд хууль болон гэрээнд заасны дагуу дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч этгээд мөн байх тул өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхээр шаардах эрхтэй.  Тиймээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээ гаргуулан авах талаар зээлдүүлэгч Ж.Г, түүний эцэг Ж, тус орон сууцыг барьсан Н.Ч нартай удаа дараа холбогдоход өөрийн байрыг буцаагаад авна, гудамжинд хөөж гаргана гэх мэтээр айлган сүрдүүлж, бидэнтэй зохисгүй харьцсаар ирсэн. Иймд Монгол Улсын Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2 “Өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэг байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй” мөн хуулийн 182 дугаар зүйлийн 182.1-т “Улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлнэ” гэж заасны дагуу 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргаж өгөхгүй, өмчлөгч болох этгээд өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж буй үйлдлийг гаргасаар байгаа тул Зээлээр орон сууц худалдах-худалдан авах гэрээний 8.2-т заасны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг шилжүүлэх үүргээ биелүүлэхийг Ж.Гд даалгаж өгнө үү.

 

Анх Т.Ё би орон сууц худалдаж авахаар төлөвлөж байхдаа иргэн н.Жтай танилцсан. Тэрээр “Баянзүрх дүүргийн Их Засаг Их Сургуулийн хажууд өөрийн газартай, уг газар дээр Н.Ч гэх иргэнтэй тохиролцон барилга бариулж байгаа. Уг барилгаас газрын төлбөрт хэд хэдэн орон сууцыг авахаар тохиролцсон. Надаас эдийн засгийн боломжтой нөхцөлөөр тохиролцон зээлээр орон сууц худалдаж авах уу?” гэх санал тавьсан. Иймээс тус орон сууцыг зээлээр худалдан авахаар тохиролцож гэрээ хийхээр болсон. Гэрээг Жтай хийх болоход “Би ихэнхидээ хөдөө ажлаар явдаг учир миний охин Ж.Гтай гэрээ байгуулчих” гэсэн тайлбар өгсөн. Би Ж.Г нь Ж-ын гэр бүлийн гишүүн учир “Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ”-г хийсэн. Тухайн үед байрны ордерыг тулгаж харахыг хүссэн боловч Ж.Г нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж дуусгахаар бид эрхийг шилжүүлнэ гэж ярилцаж байсан.

 

Гэтэл барилга барьсан иргэн Ч нь дээрх хаягт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг өөрийн эхнэр болох Д-ын нэр дээр гаргуулан авсаныг удаа дараа цагдаагийн байгууллага болон улсын бүртгэлийн байгууллагад хандсаны эцэст 2019 оны 06 дугаар сард олж мэдсэн. Би үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах урьдчилгаа төлбөр төлж, гэрээгээр тохиролцсоны дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан боловч өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулан авч чадахгүй байсаар атал иргэн Н.Чын эхнэр Д-ын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулж, түүнийгээ ашиглан зээл авч бусдын эд хөрөнгийг барьцаалж, түүнийгээ халхавчилж янз бүрийн шалтаг шалтгаан хэлж, хэд хоног хүлээчих, удахгүй шийднэ гэсээр өнөөдрийг хүрсэн тул Т.Ё би үл хөдлөх эд хөрөнгөө хуульд заасны дагуу өөрийн өмчлөлд авч чадаагүй.  Ц.Д нь анх тус барилгыг барьсан Н.Чын эхнэр учраас хууль зүйн ямар ч үндэслэлгүйгээр 0 тоотын өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн байна. Хариуцагчийн хийж буй дээрх үйлдлүүд нь өмчлөгчийн эрхэд халдаж, өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад учруулж байна. Зүй ёсоор миний өмчлөлд байх ёстой үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагч Ц.Д нь хууль зүйн үндэслэлгүйгээр өөрийн нэр дээр шилжүүлэн авсан үйлдлийг буруутай байна.  Иймд нэхэмжлэгч Т.Ёыг 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоож өгнө үү.

 

Орон сууцыг 2013 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр Н.Чын өмчлөлд анх удаа өмчлөх эрх үүсгэн бүртгэж, 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр бэлэглэлийн гэрээ байгуулан Ц.Дын өмчлөлд шилжүүлэн өгсөн байна.  Нэхэмжлэгчийн хувьд Ж.Гтай 2011 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдөр “Зээлээр худалдах- худалдан авах гэрээ” байгуулан зохих ёсоор төлбөрийг төлж барагдуулсан боловч өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ өнөө хүртэл гаргуулж авч чадахгүйгээс үүдэн маргаантай асуудал үүссэн. Анх тус үл хөдлөх хөрөнгийг барихаар иргэн Ж нь өөрийн эзэмшлийн газар дээр 5 давхар барилга бариулахаар иргэн Н.Чтай тохиролцож газрын төлбөрт 0 тоот байруудыг авсан ба Т.Ё болон нэр бүхий 2 иргэнд зээлээр худалдсан байдаг. Гэтэл дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг Н.Ч өөрийн нэр дээр гаргуулан авч улмаар “Н К” ББСБ-аас зээл авч, зээлийн барьцаанд барьцаалсны улмаас уг гэрээгээр тохирсны дагуу гэрээний төлбөрөө 2014 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдөр төлж дуусах үед гэрчилгээ гаргуулан авч чадаагүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээгээ гаргуулах асуудлаар Г.Ж, Н.Ч болон тус байрны оршин суугчдын оролцсон хурлын протоколд Н.Ч нь “Дээрх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээг нэхэмжлэгчид зохих ёсоор шилжүүлэх үүрэгтэй болохоо хүлээн зөвшөөрч, “Н К” ББСБ-аас зээл авахдаа барьцааны зүйл болгон бариулсан байгаа тул зээлээ төлж дуусмагц гэрчилгээг гаргуулж өгнө” гэж мэдэгдсэн байдаг. Мөн хариуцагч Ц.Д нь Г.Жд “Айл тус бүр СӨХ-ийн төлбөр болох 1,250,000 төгрөг болон нэр шилжүүлэхэд гарах 2 хувийн татварыг өөрсдөө хариуцвал эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг зохих ёсоор шилжүүлье” гэх агуулга бүхий мэдэгдлийг 2019 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдөр хүргүүлсэн байдаг. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь хэсэгт заасан “дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл” нь тодорхой үр дүнд хүрэх зорилгоор бус, тухайн хэлцлийг хийх хүсэл зориг, эрмэлзэлгүйгээр хэлцэл хийсэн зөвхөн гадаад илэрхийллийг бий болгохын тулд хийгддэг юм. Тухайлбал, шүүхийн ирээдүйд гаргах шийдвэрээр төлбөр төлөх магадлалтай  иргэн өөрийн эд хөрөнгийг төрөл садандаа бэлэглэсэн мэтээр өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үр дагавар үүсгэхийн тулд биш, харин ийнхүү хэлцэл хийсэн гадаад илрэлийг бий болгох зорилгоор хэлцэл хийсэн нь дүр үзүүлсэн хэлцэл байна. Дээрхээс үзэхэд хариуцагч Ц.Д нь тус хөрөнгийн өмчлөгч байх эрхтэй этгээд биш бөгөөд Н.Ч нь Г.Ж-ын өмчлөлд байх хөрөнгийг өөрийн нэр дээр гаргуулан авч, түүнийг барьцаалан зээл авах зэргээр ашиглаж, цаашлаад Ц.Дын нэр дээр бэлэглэлийн гэрээний дагуу шилжүүлэн өгсөн явдал нь нэхэмжлэгчийн нэр дээр хөрөнгийг шилжүүлэн өгөхгүй байх гэсэн далд санааг агуулсан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл байна. Мөн нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан, зохих этгээд болох Т.Ёын зөвшөөрлийг аваагүй хийсэн хэлцэл байна. Иймд  Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулагдсан бэлэглэлийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.2, 56.1.8-д тус тус зааснаар дүр үзүүлэн хийсэн хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож өгнө үү гэв.

 

 Хариуцагч Ж.Г шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон түүний өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 0 тоотод байрлах орон сууцыг 2011 оны 08 сарын 22-ны өдөр 20,000,000  төгрөгийн урьдчилгаа авч, Т.Ёад худалдсан. 2014 оны 07дугаар сарын 31-нд тус байрны төлбөр дууссан. Нийт орон сууцны үнэ 55,000,000 төгрөгийг хүлээн авсан. Төлбөр нь ямар нэгэн хүү тооцож аваагүй. Тухайн үед энэ байрыг өөрийн эзэмшлийн газар дээрээ 20 айлын орон сууц бариулж тэндээсээ аав байрныхаа оронд баригдсан байр болон 53 дугаар байраас 10, 11, 12 тоотуудыг хүлээн авсан байсан. Эдгээр 3 байрны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг иргэн Н.Ч, Ц.Д нараас гаргуулна. Ц.Д өөрөө өгнө гэсэн нотлох баримт байгаа.

     Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний үүргийг Ж.Ггаар гүйцэтгүүлэх тухай шаардлагыг зөвшөөрөхгүй. Учир нь гэрээг Ж.Г, Т.Ё нар байгуулсан. Гэхдээ гэрээний үүргийг төлүүлэхийг Ж.Гд даалгаснаар Ж.Г энэ хүмүүсийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргах боломжгүй. Өмчлөх эрхийн гэрчилгээ нь Ц.Дын нэр дээр байдаг тул уг нэхэмжлэлийн шаардлага хэрэгжих боломжгүй. Өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагыг Ж.Г хариу тайлбартаа хүлээн зөвшөөрсөн. Болсон процесс бол Ж-ын газар дээр Ч орон сууц барьж, барьсан бэлэн барилгаас орон сууцыг Жад өгнө гэх тохиролцоог хийгээд 3 орон сууцыг Жад шилжүүлж өгсөн. Шилжүүлж өгсний хүрээнд Г.Ж нь охин Г-аар дамжуулж бусадтай хэлцэл хийж, бусдад шилжүүлж, эзэмшүүлж, ашиглуулсан. Тухайн үед орон сууц баригдаж дуусаагүй, улсын комисс одоо болтол аваагүй. Гэтэл Ч 9 жилийн хугацаанд өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өгөөгүй байхад газар шилжүүлэх боломж бололцоо байхгүй. Газрын хэмжээнд Г.Ж, Н.Ч нар маргадаг. Хариуцагч Ц.Дын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Батбаяр нь “Г.Ж-ын газар эзэмшдэг гэдгийг нотолсон баримт алга” гэж байна. Г.Ж-ын ямар газар эзэмшдэг эсэхийг мэдэлгүйгээр орон сууц бариулахгүй. Н.Ч, Ц.Д нар зүгээр нэг хамтран зээлдэгчийн харилцаатай биш хувийн харилцаатай хүмүүс. Газар эзэмшихтэй холбоотой баримт гаргаж өгөх шаардлагагүй. Учир нь уг хэрэгт Г.Ж хариуцагчаар ороогүй. Гэхдээ 3 орон сууц шилжсэн тал дээр талууд маргаангүй гэж ойлгож байна. Н.Чын зүгээс дээрх байдлаар 3 орон сууцыг Г.Жд өгнө гэх хэлцэл хийгээд бодитойгоор шилжүүлсэн. Үүний дагуу 1 орон сууц нь Т.Ёад шилжсэн. Н.Ч 12 тоот орон сууцны анхны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн. Өөрөө тэр орон сууцыг өгнө гэж хэлээд өөр хүн амьдруулчихаад байгаа нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар зөвшөөрлөөр хийх хэлцэл байсан эсэх яригдана. Ц.Д хүнээс орон сууц авч байгаа бол очиж үзэлгүйгээр авна гэж байхгүй. Т.Ё болон Ж.Г нарын хооронд байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг шударга хэлцлийн хүрээнд хийгдсэн. Тиймээс зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг гүйцэтгүүлэх шаардлагыг ханган шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэл байхгүй. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус байх шаардлагыг хариуцагч Ж.Ггийн зүгээс хүлээн зөвшөөрч байгаа. Уг хэрэгт Н.Ч хариуцагчаар татагдаад, шүүх хуралдааны товыг албадуулж мэдчихээд, хариу тайлбар гаргаагүй, өнөөдөр ирээгүй байгаа нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн дагуу хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцогдох хууль зүйн үндэслэл бүрдсэн байгааг анхаараасай гэж хүсэж байна гэв.

 

Хариуцагч Ц.Д шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Миний бие Ж.Г гэгч этгээдийг танихгүй урд өмнө нь уулзаж ярилцаж байгаагүй. Ж.Г гэгч этгээдийн талаар надад ямар ч мэдээлэл байгаагүй, одоо ч байхгүй. Ж.Г миний өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах эрх бүхий этгээд биш. Т.Ё нь орон сууцыг худалдаж авахдаа хэний өмчийн үл хөдлөх хөрөнгө болохыг мэдээгүй нь надад хамаагүй. Энэ бол Т.Ёын өөрийнх нь хариуцлагагүй асуудал. Учир иймд Т.Ё өөрийнхөө эрсдлийг өөрөө хариуцна. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авахад хэлцэл хийж нотариатаар батлуулж, үл хөдлөх хөрөнгийн газарт бүртгүүлсэн байх хуулийн шаардлагатай. Т.Ё удаа дараа “өмчлөх эрхтэй” хэмээн шаардсан байна. Миний өмчийг хэн дуртай  этгээд худалдаж авах, худалдах эрх байхгүй. Хэрэв Т.Ё худалдах, худалдан авах хэлцлийг надтай эсхүл миний хууль ёсны төлөөлөгчтэй байгуулж, миний мэдэлд төлбөрийг шилжүүлсэн бол өнөөдөр “өмчлөх эрхтэй” хэмээн шаардах бүрэн эрхтэй.  Орон сууц худалдаж авсаныхаа төлбөрийг Ж.Г гэгчид шилжүүлчихээд ганц төгрөг гар дээр нь өгөөгүй хууль ёсны өмчлөгч Ц.Даас өмч шаардах нь байж боломжгүй төөрөгдөл юм. Хэлцэл хийх эрхгүй этгээд Ж.Ггийн хийсэн хэлцэл хүчин төгөлдөр байх эсэх нь хожим буюу өнөөдөр миний зөвшөөрөх эсэхээс шалтгаална. Т.Ё нь миний барьсан барилгыг Н.Ч барьсан болгох гэж, мөн Н.Чыг өөрийн сонирхлоор миний гэх бүх буюу “миний нөхөр” болгосон  байна. Миний өөрийн хүч хөрөнгөөр бий болгосон барилгыг Н.Чын буюу улам даварч өөрийн өмч болгон луйварддаг нь Т.Ё биш. Ж.Г, Ц.Д нар хамтарч залилан мэхэлсэн гэж нэхэмжлэлд дурдсан байна. Миний өмчийг худалдан авч байгаа дүр үзүүлэн өөрсдийн болгож авах сонирхол бүхий үйл явдлыг хувилдаан гэнэ.  Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь зөвшөөрөхгүй. Эвлэрэн хэлэлцэх бололцоо бий. Надад мөнгө, бас газар ч хэрэгцээтэй. Орон сууцны м.кв-ын үнийг тохироод төлбөр хийх горимоо тохир, эсвэл хэдэн м.кв газрыг орон сууцны төлбөрт тооцсон миний эзэмшилд шилжүүлэхээ Г.Жа, Н.Ч, Ж.Г нартай хэлэлцээд шийдчих. Би гэрчилгээгээ шилжүүлээд өгье. Харин мөнгийг нь Ж.Г авдаг, өмчийг нь би шилжүүлж өгдөг ийм шударга бус тохиролцоо байхгүй.

 

Хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгохын тулд “Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах” тухай гэрээг хуульд заасан шаардлага нөхцөлийг хангасан хүчин төгөлдөр болохыг нэхэмжлэгч нотлох үүрэгтэй байна. Иргэний хуулийн 182 дугаар зүйлийн 182.1-дэх хэсэгт “Улсын бүртгэлд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлнэ” хэмээн заасан байна. Ж.Г, Т.Ё нарын үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авах гэрээ хуулийн дээрх шаардлага хангаагүй байна. Иймд нэхэмжлэгч Т.Ё нь үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай хэлцлээ хуулийн шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр хэлцэл болохыг нотлох шаардлагатай байна.  Өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэдэг нь уг хөрөнгийг өмчлөх эрх бүхий этгээдийн хэлцэлд хамаарна. Өөрөөр хэлбэл зээлээр худалдах, худалдан авах хэлцэл” хийх үед худалдагдаж байгаа хөрөнгө Ж.Ггийн өмч байсан тохиолдолд “шинэ өмчлөгчид шилжинэ” гэсэн хуулийн шаардлагыг тавих бололцоотой. Ж.Г нь бусдын өмчийг захиран зарцуулах итгэмжлэхтэй эрх бүхий этгээд биш ба дээр дурдсанаар гэрээний зүйл Ж.Ггийн өмч биш учир шаардах эрх үүсэхгүй. Мөн Ж.Г, Т.Ё нар бусдын өмчийг өмчлөгчийнх нь зөвшөөрөлгүй худалдаж, худалдан авч байгаа нь ойлгомжгүй байна. Хэрэгт цугларсан баримтаар 2013 онд иргэн Н.Ч маргааны зүйл болох ашиглалтад орсон барилгыг 2011 онд бариад байсан тухай ойлголт байж болохгүй. 2009 онд ашиглалтад орж улсын комисс хүлээн авсан барилга Т.Ёад ямар ч хамаагүй. Ё 2011 оны байдлаар баригдаж байсан барилгыг худалдаж авахаар тохирсон. 2011 онд баригдаж байсан барилгыг барьж дуусаад Ц.Дын нэр дээр шилжүүлсэн бол тэр тухай бичих, ярих эрхтэй. Н.Ч ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгийг Ёын нэр дээр шилжүүлж өгөх тухай ямар нэгэн гэрээ хэлцэл хийж, үүрэг хүлээсэн тухай баримт ирээгүй байна. Ийм тохиролцоо байгаа бол түүнийгээ нотолж үүрэг гүйцэтгэлийг Н.Чаас шаардах эрхтэй. Цаг хугацааны хувьд Ж.Г, Т.Ё нарын гэрээний эрх үүрэгт 2011 оноос хойшхи үйл явцад хамааралтай байна. Г.Ж-ын хэлсэн гэх бариулж байгаа гэдэг нь ирээдүйд бий болох нөхцлийг заасан ойлголтод хамаарна. Бариулж байгаа орон сууцыг худалдаж авахаар тохиролцсон Ёын тохиролцоо ирээдүйд бий болох өмчийн эзэн болох тохиролцоонд хамаарна. Г.Ж 2009 онд барьж дууссан орон сууц байгаа уг орон сууцыг худалдан авах уу хэмээн яриагүй. Ингэж тохироогүй байхад Ж.Г тохиролцоог өөрийн дураар өөрчилж 53-р байрны 12 тоотыг худалдсан нь ойлгомжгүй байна. Өмчлөгчийн эрхэд халдаж, өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад учруулах гэсэн ойлголт өмчлөх эрх нь эрх бүхий байгууллагын гэрчилгээ бусад бичиг баримт бичиг баримтаар тодорхойлогдсон иргэдэд хамаарна. Хэрэв Ж.Г бусдын өмчийг өмчлөгчийнх нь зөвшөөрөлгүйгээр хураан авч худалдан борлуулах дархан эрхийг олсон нэгэн болох нь нотлогдвол 53 дугаар байрны 12 тоотыг шаардаж болох магадлалтай юм.

 

Нэхэмжлэлийн агуулгаас үзвэл 0 тоот үл хөдлөх хөрөнгийг Т.Ёын өмчлөлд шилжүүлэн өгөх тухай хуулийн хүчин төгөлдөр хэлцэл  хийсэн байхад Ц.Д уг өмчийг Н.Чын өмчлөлөөс өөрийн өмчлөлд авсан нь хууль бус байна гэжээ. Ц.Даас юу шаардаад байгаа нь тодорхойгүй байна. Ц.Дын өмчийг Т.Ёын хууль ёсны өмч болохыг тогтоож өгнө үү гэсэн шаардлага гаргаж байгаа бол өмчлөх эрх олж авах тухай хэлцлээ хууль ёсны болгоод нэхэмжлэлээ гарга. Хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл барьж гүйгээд хууль ёсны өмчийн тухай шаардаад байх нь зохисгүй юм. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэв.

 

Хариуцагч Н.Ч шүүхэд бичгээр хариу тайлбар гаргаагүй болно.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг бүхэлд нь шинжлэн судлаад, 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь: 

 

Нэхэмжлэгч Т.Ё нь хариуцагч Ж.Г, Ц.Д, Н.Ч нарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг шилжүүлэх үүргээ биелүүлэхийг Ж.Ггаар гүйцэтгүүлэх, 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

 

Хариуцагч Ж.Г нь Т.Ёыг 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг шилжүүлэх үүргээ биелүүлэхийг Ж.Ггаар гүйцэтгүүлэх тухай шаардлагыг эс хүлээн зөвшөөрсөн.

 

Хариуцагч Ц.Д нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч, хариуцагч Н.Ч нь нэхэмжлэлийн хувийг гардан авсан боловч тэрээр хариу тайлбар гаргаж мэтгэлцээгүй.

  

Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Нэхэмжлэгч Т.Ё нь хариуцагч Ж.Гтай 2011 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдөр зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр Ж.Г нь 0 тоотод байрлах  орон сууцыг шилжүүлэх, Т.Ё нь орон сууцны үнэ нийт 55,000,000 төгрөг төлөхөөс урьдчилгаанд 20,000,000 төгрөгийг төлж, үлдэх 35,000,000 төгрөгийг графикийн дагуу төлөхөөр харилцан тохиролцсон байна. /хх-ийн 7-8 дугаар тал/

 

Хариуцагч Ж.Г нь дээрх гэрээний дагуу орон сууцны үнэ 55,000,000 төгрөгийг хүлээн авсан болон нэхэмжлэгч Т.Ё нь дээрх орон сууцыг бодитоор эзэмшиж, амьдарч байгаа үйл баримтад талууд маргаагүй, тайлбарласан. /хх-ийн 9-11 дүгээр тал/

 

Талуудын хооронд байгуулсан дээрх хэлцлийн агуулгаас үзэхэд тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүсчээ.

 

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт “Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь  худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасан.

 

Худалдах, худалдан авах гэрээнд гэрээний чөлөөт байдлын зарчим үйлчилдэг тул талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж чадах эсэхээс үл хамааран Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт зааснаар  гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлж, гэрээ байгуулах эрхтэй.

 

Харин өмчийн эрх зүйн үүднээс үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдаж байгаа тохиолдолд худалдагч нь худалдан авагчийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч болгох үүрэгтэй. Уг үүргээ худалдагч нь хэрэгжүүлэхийн тулд худалдаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч байснаар хэрэгжих боломжтой.

 

Энэ нь Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.2 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгийг шилжүүлэх хэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт өмчлөх эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлийг тодорхой зааж, нотариатаар гэрчлүүлэх бөгөөд хэрэв талуудын аль нэг нь төлөөлөгчөөр дамжуулан уг харилцаанд оролцож байвал төлөөлөгч нь болон түүний итгэмжлэлийг дээрх баримт бичигт тэмдэглэх буюу хавсаргана” гэж, мөн хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмчлөх өмчлөх эрх дуусгавар болно” гэж тус тус зааснаар хэрэгжих зохицуулалттай.

 

Нэхэмжлэгч Т.Ёыг 2011 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдөр хариуцагч Ж.Гтай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үед маргааны зүйл болох орон сууц нь баригдаж дууссан, улсын комисс хүлээн авч, оршин суугчид амьдарч байсан талаар талуудын хэн аль нь тайлбарласан.

 

Худалдан авагч нь өөрийн худалдан авч буй орон сууцны өмчлөх эрх худалдагчид байгаа эсэх, түүнтэй холбоотой бичиг баримтыг шилжүүлэн авах боломжтой эсэхээ Иргэний хуулийн 188 дугаар зүйлийн 188.1, 188.2 дахь хэсэгт тус тус зааснаар худалдагчаас тодруулсаны дараа гэрээ байгуулах эрхтэй. Гэвч худалдан авагч Т.Ё нь дээрх эрхээ хэрэгжүүлээгүй, Ж.Гг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах эрхгүй  буюу түүнд гэрээний зүйл болох орон сууцыг бусдад шилжүүлэх эрх байхгүй болохыг мэдсээр атлаа түүнтэй дээрх гэрээг байгуулсан  байна.

 

Орон сууцыг худалдан борлуулах эрх бүхий этгээд болох орон сууцны өмчлөгч этгээдийн шилжүүлэг нь  Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 109, 110 дугаар зүйлүүдэд зааснаар хүчин төгөлдөр болно. Хэргийн үйл баримт болон хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг харьцуулан дүгнэхэд орон сууцны өмчлөгч бус этгээд болох Ж.Г нь орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн худалдагчийн үүргээ гүйцэтгэж чадахгүй нөхцөл байдал үүссэн  байна.

 

Хэлцлийн үндсэн дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө олж авахдаа эрхийн бүртгэл буруу ташаа болон хууль ёсны өмчлөгч биш гэдгийг нь мэдсээр байж уг эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан гэдгээр үндэслэн олж авах нь хууль ёсны өмчлөх эрх үүсгэхгүй үр дагавартайг Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3, 182 дугаар зүйлийн 182.1 дэх хэсэгт зохицуулжээ.

 

Нөгөө талаар, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.3 дахь хэсэгт “Хариуцагч гэж нэхэмжлэгчийн эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан  ашиг сонирхолд хохирол учруулсан буюу үүргээ биелүүлээгүй, эсхүл зохих ёсоор биелүүлээгүй гэж нэхэмжлэлд дурдсан этгээдийг хэлнэ” гэж заасан.

 

Нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдаанд “...орон сууцыг Г.Жагаас худалдан авахаар тохиролцсон. Тухайн үед Г.Ж нь хөдөө орон нутагт ажиллаж байсан тул түүний охин Ж.Гтай гэрээг байгуулсан. Г.Ж нь өөрийн газрыг Н.Чад худалдсан, газраа худалдсаны үнэд маргааны зүйл болох орон сууцыг авах байсан” гэж тайлбарласан. Хариуцагч нар мөн уг үйл баримтад маргаагүй, хэн аль нь энэ талаар тайлбарласан.

 

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хариуцагч Ж.Гтай байгуулсан боловч гэрээний гүйцэтгэлийг Г.Жас хүлээн авах байсан талаар тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй байна. Хариуцагч Ж.Г нь нэхэмжлэгчийн ямар эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ямар ашиг сонирхолд хохирол учруулсан болохыг нэхэмжлэгч тодорхойлоогүй атлаа түүнээс гэрээний үүргийг шаардаж буй нь учир дутагдалтай.

 

Нэхэмжлэгч нь Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн бэлэглэлийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь заалтад зааснаар дүр үзүүлэн байгуулсан хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж маргасан.

 

Маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгчөөр хариуцагч Н.Ч нь 2013 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдөр бүртгэгдэж, 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр бэлэглэлийн гэрээгээр орон сууцны өмчлөх эрхийг Ц.Дд шилжүүлж, хариуцагч Ц.Д нь 2016 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн, уг бүртгэл нь хүчин төгөлдөр байна.  /хх-ийн 58-60 дугаар тал/

 

Хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудаар хариуцагч Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн бэлэглэлийн гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 дахь заалтад зааснаар хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцох үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Учир нь нэхэмжлэгч Т.Ё нь орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчтэй худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулаагүй, Ж.Г нь орон сууцны өмчлөгч бус, бусдад орон сууцыг худалдан борлуулах эрхгүй байсан тул тэрээр хожим уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн этгээдүүд болох Ц.Д, Н.Ч нарыг хууль бусаар өмчлөх эрх олж авсан гэж үзэж байгаа нь үндэслэлгүй.

 

Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь маргааны зүйл болох орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч гэдгээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотолж чадаагүй атлаа уг орон сууцны өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн Ц.Д, Н.Ч нарыг хууль бусаар өмчлөх эрх олж авсан гэх үндэслэл зааж тэдгээрийн хооронд байгуулагдсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулахаар шаардаж буй нь учир дутагдалтай.

 

Нөгөө талаар, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд байгуулагдсан 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулснаар 2011 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн зээлээр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг хэрэгжих, биелэгдэх боломжгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт “Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй” гэж заасан. Дээрх хуулийн зохицуулалтад зааснаар аливаа этгээд хууль болон гэрээний үндсэн дээр өмчлөх эрх олж авах эрхтэй. Гэвч хэрэгт авагдсан баримтуудаар нэхэмжлэгч Т.Ёыг орон сууцны өмчлөгч гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй.

 

Иймд нэхэмжлэгчийн хариуцагч нарт холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүргийн 2 дугаар хороо, Сансар хотхон 53 дугаар байр, 12 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай шаардлага үндэслэлгүй байна.

 

Харин нэхэмжлэгч Т.Ё нь орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг биелэгдээгүйтэй холбоотой гэрээгээр шилжүүлсэн мөнгөн хөрөнгө болон түүнээс учирсан хохирлыг буруутай этгээдээс шаардах эрх нь нээлттэй болно.

 

Хариуцагч Н.Чад 2020 оны 05 дугаар сарын 11-ний шүүхээс өдөр эрх үүрэг тайлбарлаж, нэхэмжлэлийн хувийг түүнд гардуулсан. /хх-ийн 116-117/ Мөн  2020 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр дахин эрх үүрэг тайлбарлаж, шүүх хуралдааны тов танилцуулж, тов мэдэгдэх хуудаст гарын үсэг зурсан. Тэрээр 2020 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр хэргийн материалтай танилцсан атлаа хэргийн материал танилцуулсан баримтад гарын үсэг зурахаас татгалзсан болно.

 

Шүүх хуралдаанд оролцвол зохих этгээдүүдэд шүүх хуралдааны товыг хуульд заасан журмын дагуу мэдэгдэж, тэдгээрт эрх, үүрэг болон хэргийн материалтай танилцуулсан, хариуцагч Н.Ч нь хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр ирээгүй тул түүний эзгүйд хэргийг хэлэлцүүлсэн болохыг дурдаж байна.

  

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

    ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 101 дүгээр зүйлийн 101.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Ж.Г, Ц.Д, Н.Ч нарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг шилжүүлэх үүргээ биелүүлэхийг Ж.Ггаар гүйцэтгүүлэх, 0 тоот үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, Ц.Д, Н.Ч нарын хооронд 2016 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр байгуулсан бэлэглэлийн гэрээг хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцуулах тухай нэхэмжлэгч Т.Ёын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 665,900 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

  3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

  4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн хуулийн 119.4 дэх хэсэгт заасан хугацаанд зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

  

 

 

                  ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                               Г.БЯМБАЖАРГАЛ