2022 оны 05 сарын 10 өдөр

Дугаар 182/ШШ2022/01424

Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Чингэлтэй дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Н.Баярмаа даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: “А” ХХК,

 

Хариуцагч: “НХҮН” ХК-д холбогдох, 

 

Гэрээ цуцлагдсаны улмаас Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, Хос цайз-2, 102 дугаар байр, 1203 тоот орон сууцыг эзэмших эрхийг “А” ХХК-нд буцаан шилжүүлэхтэй холбоотой гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхийг даалгуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай,

 

Нэхэмжлэгч: “НХҮН” ХК -ийн 

 

Хариуцагч: “А” ХХК-д холбогдуулан гаргасан 

 

Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, Хос цайз-2, 102 дугаар байр, 1203 тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг ”НХҮН” ХК-ийн нэр дээр шилжүүлэн өгөхийг ”А” ХХК-д даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Б.Ц, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Э, хариуцагч “НХҮН” ХК-ийн төлөөлөгч Г.Э, хариуцагчийн өмгөөлөгч Л.Х, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.М нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:   

    

1.  Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Нэхэмжлэгч “А” ХХКнь хариуцагч “НХҮН” ХК-д холбогдуулан тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсаны улмаас Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, Хос цайз-2, 102 дугаар байр, 1203 тоот орон сууцыг эзэмших эрхийг “А” ХХК-нд буцаан шилжүүлэхтэй холбоотой тус гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна.

“А” ХХКболон “НХҮН” ХК-ийн хооронд 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ байгуулагдсан. Тус гэрээгээр “А” ХХК38 обьект барьж шилжүүлэх, 3,180,993,000 төгрөгийн үнийн дүнг “НХҮН” ХК графикийн дагуу төлж барагдуулах үүрэг хүлээсэн. Гэвч “НХҮН” ХК гэрээнд заасны дагуу төлбөр төлөх үүргээ зөрчиж, өнөөдрийг хүртэл төлөлт бүтэн хийгдээгүй. Тус гэрээний 6.6-д гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс үүдэн гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд орон сууцыг гуравдагч этгээдэд худалдан борлуулахаар, 6.7-д гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд орон сууцыг хүлээж авсан өдрөөс хойш буцаан хүлээлгэн өгөх хүртэл орон сууцны ашиглалтын төлбөр, урсгал засварын тодорхой зардлыг урьдчилгаанаас хасаж тооцохоор тусгасан. Гэрээний эдгээр заалтын агуулгаас харвал хариуцагч “НХҮН” ХК нь гэрээ цуцлагдсантай холбоотойгоор орон сууцыг буцаан хүлээлгэн өгөх, өөр гуравдагч этгээдэд худалдан борлуулах нөхцөлөөр хангах зэргээр орон сууцыг буцаан эзэмшилд нь шилжүүлэхтэй холбоотой үүргийг хүлээсэн.

Одоо маргаан бүхий орон сууцанд иргэн Ц.Унь “НХҮН” ХК-тай байгуулсан гэрээний үндсэн дээр бодитой оршин сууж байгаа тул “А” ХХК-иас “НХҮН” ХК-нд холбогдуулж 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээг цуцалж, орон сууцыг буцаан эзэмшилд шилжүүлэхтэй холбоотойгоор гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхийг даалгах шаардлагыг гаргаж байна.

Харин “А” ХХК-ийн захирал Д.Н нь маргаан бүхий обьектын хууль ёсны өмчлөгч тул шууд эзэмшигч болох иргэн Ц.Уээс Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасны дагуу өөрийн хөрөнгөө түүний хууль бус эзэмшлээс шаардах нэхэмжлэлийг тусдаа гаргасан болно. Талуудын хооронд үүссэн харилцаанаас шалтгаалан нэхэмжлэгч “А” ХХКболон Д.Ннарын шаардах эрхийн үндэслэл, хариуцагчаар тодорхойлсон этгээд өөр байгаа боловч эдгээрийн аль аль нь БЗД-ийн 22-р хороо, .......... тоот сууцны эзэмшлийг шаардаж байгаа болно гэв.

 

2.  Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрөн 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр “А” ХХК-тай захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ байгуулж 38 обьект биш 30 орон сууцыг хүлээн авахаар тохирсон. Манай компанийн хэрэгжүүлж буй энэ төсөл нь ерөнхий боловсролын багш нарыг орон сууцжуулах зорилготой. Тухайн гэрээний нийт үнийн дүн 2,307,742,500 төгрөг болно. Үүний 80 хувийг төлмөгц орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргуулах байсан ба одоогийн байдлаар 95 хувийн төлөлт хийсэн байхад 9 байрны гэрчилгээг гаргаж өгсөн. 2021 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн 21/96 дугаартай албан тоотоор гэрээг дүгнэж гэрчилгээг нэмж гаргаж өгөхөөр дурдсан байсан боловч гэрээг дүгнээгүй, 2021 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдрөөс эхлэн 315,000,000 төгрөг төлбөрт нэмж төлсөн болно. Нэхэмжлэгч нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ өнөөдрийг хүртэл биелүүлээгүй атлаа манай компанийг гэрээ зөрчсөн гэж нэхэмжлэл гаргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй хэмээн маргаж байна.  

3.  Хариуцагч ”НХҮН” ХК нь “А” ХХК-д холбогдуулан”НХҮН” ХК нь “А” ХХК-тай №01 дугаартай захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ байгуулан Монголын багш нарыг орон сууцжуулах төсөлд хамрагдсан багш нарт олгохоор тохиролцож гэрээний хавсралтад заасан орон сууцуудыг нэр бүхий багш нарт хүлээлгэн өгсөн. Гэрээний төлбөрт 2,174,322,750 төгрөг шилжүүлсэн. Иймээс гэрээний дагуу төлбөрийн 80 хувиас илүү хувийг төлсөн байх тул Баянзүрх дүүрэг 22 дугаар хороо, ....... тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг ”НХҮН” ХК-ийн нэр дээр шилжүүлэн өгөхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

4.  Нэхэмжлэгч “А” ХХКнь сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч байна. Талуудын хооронд 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн огноотой захиалгаар орон сууц бариулах 2 гэрээ байгуулагдсан бөгөөд 30 орон сууцыг захиалгаар бариулахаар тохирсны дараа нэмж гараш, үйлчилгээний талбай зэрэг 8 объектыг “А” ХХКзахиалгаар барьж хүлээлгэн өгөх, ”НХҮН” ХК нь гэрээнд заасан хуваарьт төлбөрийг төлөх нөхцөлтэйгөөр шинэ гэрээ байгуулсан. Тус гэрээний 2.3-д захиалагч нь гэрээгээр тохирсон төлбөрийн 80 хувийг төлсний дараа өмчлөлийг өөр дээрээ шилжүүлэх эрхтэй байхаар заасан. ”НХҮН” ХК нь 2021 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдөр гэхэд нийт төлбөрийн 90 хувь болох 2,862,893,700 төгрөгийг төлсөн байх ёстой байсан боловч 2021 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн байдлаар нийт төлбөрийн 58 хувь болох 1,871,322,750 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл төлбөр болон алдангийг төлж барагдуулаагүй гэрээний үүргээ зөрчсөн. Гэрээний үүргээ биелүүлэхийг шаардаж хугацаа олгосон боловч үр дүн гараагүй тул гэрээг цуцалсан. Гэтэл цуцлагдсан гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэв.

5.  Зохигчид дараах баримтуудыг бүрдүүлэн мэтгэлцэж байна. Үүнд:

 

1.    Нэхэмжлэгч талаас дор дурдсан баримтыг шүүхэд нотлох баримтын шаардлага хангуулан ирүүлжээ:

“А” ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, 2021 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 168/21 дугаартай “А” ХХК-аас М.Ж, Б.Ц нарт 3 жилийн хугацаатай олгосон итгэмжлэл, 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн №01 дугаартай Захилгаар орон сууц бариулах гэрээ, 2021 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн 21/95 дугаартай  Хугацаатай шаардлага хүргүүлэх тухай албан бичиг, 2021 оны 06 дугаар сарын 14-ны өдрийн 21/96 дугаартай  Гэрээ цуцлах тухай албан бичиг, 2021 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 105/21 дугаартай  Орон сууц чөлөөлж өгөх тухай албан бичиг,  Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 101/ШЗ2021/13431 дугаартай Нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах тухай шүүгчийн захирамж, зэрэг нотлох баримтыг,

2.    Хариуцагч талаас дор дурдсан баримтыг шүүхэд нотлох баримтын шаардлага хангуулан ирүүлжээ:

Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2021 оны 07 дугаар сарын 23-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн лавлагаа, “А” ХХК-д шижүүлсэн мөнгөний тооцооллын баримт, 2020 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн бэлэн мөнгөний зарлагын баримт, “НХҮН” ХК-ийн Төрийн банкны дансны хуулга, “НХҮН” ХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдрийн 2/218/1 дугаартай Тайлбар хүсч, шаардлага хүргүүлэх тухай албан бичиг, Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2022 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 2/262 дугаартай Г.Хд олгосон итгэмжлэл, 2022 оны 05 дугаар сарын 04-ний өдрийн 2/289 дугаартай Г.Эд олгосон итгэмжлэл зэрэг болно.

 

6.  Шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.6-д заасны дагуу хариуцагчийн хүсэлтээр дараах баримтыг шүүгчийн захирамжаар шаардаж авчээ. Үүнд: Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2021 оны 12 сарын 16-ны өдрийн 6/9154 дугаартай хариу хүргүүлэх тухай албан бичиг, №000849072 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн мэдүүлэг, Татварын ерөнхий газрын 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн төлбөрийн баримт, Д.Нийн иргэний үнэмлэхийн хуулбар, Хот байгуулалт, хөгжлийн газрын 2021 оны 03 дугаар сарын 12-ны өдрийн 04/551 дугаартай албан бичиг, “А” ХХК-ийн 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 158/21 дугаартай Хүсэлт гаргах тухай албан бичиг, барилгын схем зураг, Улсын бүртгэлийн Ү-2204119505 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээний хуулбар, “А” ХХК-ийн дүрэм зэрэг болно. 

 

7.  Шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.9-д заасны дагуу “НХҮН” ХК-ийн Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээ, хавсралтад үзлэг хийх нь зүйтэй гэж үзсэн боловч “НХҮН” ХК нь тус гэрээг нотлох баримтын шаардлага хангуулан хэрэгт өгсөн байна.   

 

Хэрэгт авагдсан баримт, зохигчдын тайлбарыг шинжлэн судлаад 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

 

8.  Шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

9.  Нэхэмжлэгч “А” ХХКнь хариуцагч “НХҮН” ХК (цаашид НХҮН ХК гэх)-д холбогдуулан тэдгээрийн хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсаны улмаас Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, .................... тоот орон сууцыг эзэмших эрхийг “А” ХХК-нд буцаан шилжүүлэхтэй холбоотой тус гэрээний 6.6, 6.7-д заасан үүргээ биелүүлэхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ. Тэрээр шаардлагынхаа үндэслэлийг нэхэмжлэлийн тодруулга болон шүүх хуралдаануудад гаргасан тайлбартаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.    Зохигчдын хооронд 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан. Тус гэрээгээр 38 обьектыг гүйцэтгэгч “А” ХХКбарьж дуусган захиалагчид шилжүүлэхээр тохиролцсон. Захиалагчийн тайлбарын үндэслэл болж байгаа гэрээ нь 30 обьектын тухай гэрээ бөгөөд уг гэрээнд өөрчлөлт оруулж 38 обьект болгохор харилцан тохиролцсон. Захиалагчийн нотлох баримтад өгсөн гэрээ он, сар, өдөргүй гэрээ байна.

2.    Захиалагч ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөрийн үүргээ зөрчсөн тул гэрээ цуцлагдсан болно. Гэрээг бид хуульд заасан журмын дагуу нэмэгдэл хугацаа олгож, шаардлагатай бүхий л үйлдлийг хийж цуцалсан. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1-д заасны дагуу тус хуулийн 205 дугаар зүйл үйлчлэх тул гэрээгээр захиалагчид шилжүүлсэн орон сууцны эзэмших эрхийг буцаан шаардана.

3.    ”А” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Д.Ннь маргаан бүхий барилгыг баригдах явцад дутуу барилгын өмчлөгч байсан ба баригдаж дууссаны дараа мөн .... тоот орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр үргэлжлүүлэн бүртгэгдсэн. Д.Ннь “А” ХХК-тай нэгдмэл ашиг сонирхолтой тул 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн гэрээнд тухайн барилгын талаарх “А” ХХК-ийн эрх үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа

4.    ”А” ХХКболон НХҮН ХК нарын хооронд 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээний 6.6 ба 6.7 дахь заалтаас захиалагчийн буруугаас гэрээ цуцлах тохиолдолд гэрээний зүйлийг захиалагч тал нь гүйцэтгэгчид буцаан шилжүүлэх агуулга харагдана. Өөрөөр хэлбэл, эдгээр заалт нь гэрээний зүйлийг хэрэглэсэнтэй холбоотой зардлыг хасах үр дагавраас гадна гэрээний зүйлийг буцааж олгох тухай агуулгыг давхар илэрхийлсэн. Маргаан бүхий орон сууц захиалагчийн бодит эзэмшилд байхгүй хэдий ч захиалагчийн эзэмших эрхээр дамжин Ц.Ут шилжсэн тул захиалагчаас орон сууцны эзэмших эрхийг нэхэмжилнэ.

 

10. Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч байх ба ийнхүү эс зөвшөөрсөн үндэслэлээ дараах байдлаар тайлбарлаж байна.

1.    Зохигчдын хооронд 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдөр ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан. Уг гэрээ нь 38 биш, 30 обьектыг барьж захиалагчид шилжүүлэх тухай гэрээ бөгөөд энэ гэрээний үүргийг захиалагч талаас зохих ёсоор биелүүлж байгаа. Энэ гэрээний дагуу өнөөдрийг хүртэл 2,174,323,750 төгрөгийг гүйцэтгэгчид шилжүүлсэн. Гэрээ цуцлахуйц хэмжээний зөрчил үүсээгүй гэж үзэж байна. Нэгэнт гэрээ цуцлагдаагүй гэж үзэж байсан тул бид төлбөрөө үргэлжлүүлэн төлсөөр байсан.

2.    Нэхэмжлэгч гэрээний дагуу төлөгдсөн төлбөрт нийцүүлэн байрнуудын өмчлөх эрхийг бидэнд шилжүүлэх үүргээ биелүүлээгүй. Маргаан бүхий 1203 тоот орон сууц нь багш Ц.Уийн бодит эзэмшилд нэгэнт шилжсэн. Бид гэрээний төлбөрийн ихэнх хэсгийг буюу 95 хувийг шилжүүлчихсэн атал энэ байрны гэрчилгээг захиалагчийн нэр дээр гаргах үүргээ “А” ХХКөнөөдрийг хүртэл биелүүлээгүй байна.

 

11. Зохигчид “А” ХХКболон НХҮН ХК нарын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан Барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан талаар харилцан маргаагүй байна. Харин зохигчдын хооронд дараах асуудлаар маргаж байна:

1.  Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний зүйл нь сууцны зориулалттай барилгын 30 обьект, эсхүл сууц болон үйлчилгээний зориулалт бүхий 38 обьекттой барилга эсэх асуудлаар харилцан маргаантай байна. Нэхэмжлэгч эхлээд 30 обьектыг хамарсан гэрээ байгуулагдсан бөгөөд хожмоо тус гэрээнд өөрчлөлт оруулж 38 болгохоор ярилцсан боловч уг гэрээг талууд албан ёсоор эцэслээгүй гэж тайлбарлаж байх бол хариуцагч эхлээд 30 обьекттой гэрээ байгуулсан боловч гэрээнд нэмэлт орж хожим нь 38 обьекттой болгон гарын үсэг зурсан гэж маргаж байна.

Шүүх талуудын тохиролцооны зүйл нь 30 бус, 38 обьект бүхий барилгын ажил гэж үзлээ. Тодруулбал, зохигчдын хэн аль нь цаг хугацааны хувьд 30 обьекттой хэлцлийг эхэлж байгуулсан үйл баримтын тухайд маргаагүй. Өөрөөр хэлбэл, он цагийн дарааллын хувьд 30 обьектын талаар эхлэн тохиролцож, хожим нь 38-н обьект болгох эсэх талаар хэлэлцээр хийж эхэлсэн тухайд зохигчид маргаагүй. Хариуцагч гагцхүү 38 обьект болгох талаар ярилцаж байсан боловч энэ хэлцэл эцэслэгдээгүй гэх агуулгаар татгалзаж байгаа. Хэрэв 30 обьекттой хэлцлийг эхэлж хийсэн гэх үйл баримтын тухайд маргахгүй байгаа бол хариуцагчийн татгалзлын үндэслэл болох 38 обьекттой гэрээг эцэслэж дуусгаагүй гэх үйл баримт хавтаст хэргийн 7-11 дүгээр талд авагдсан Захиалгаар орон сууц бариулах гэрээгээр үгүйсгэгдэх юм. Өөрөөр хэлбэл нэгдүгээр хх-ийн 7-11 дүгээр талд авагдсан гэрээ нь хэлбэрийн хувьд зохигчид тэдгээрийг төлөөлөх этгээдийн гарын үсэг бүрэн зурагдсан байх ба хэлбэрийн хувьд эцэслэгдээгүй гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна. Иймд цаг хугацааны хувьд 30 обьекттой гэрээг эхлэн байгуулсан талаар зохигчид маргаагүй нөхцөл байдал болон бүрдлийн хувьд хэрэгт авагдсан 38 обьектой гэрээнд дутуу зүйл үгүй байгаа бодит байдалд үндэслэн нэг талаас “А” ХХК, нөгөө талаас НХҮН ХК нарын хооронд 38 обьектын барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэх тухай захиалгын гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх нь учир шалтгааны хувьд үндэстэй байна.

2.    Зохигчид уг гэрээг барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээний төрөл гэх үйл баримтад харилцан маргаагүй байна. Шүүх мөн тус гэрээг Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж үзлээ. Харин уг гэрээний хувьд түгээмэл хэв шинжийн барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээнээс зарим талаар ялгаатай байх боловч энэ нь тус гэрээгээ барилгын ажил гүйцэтгэх харилцааг зохицуулаагүй гэж дүгнэх үндэслэл болохгүй байна. Тодруулбал, захиалгаар барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээний үед захиалагч барилгын ажлыг захиалж, гүйцэтгэгч нь захиалагчийн хөрөнгө, эсхүл өөрийн хөрөнгөөр барилгын ажлыг хийж гүйцэтгэн шинээр бий болгосон, эсхүл засан сайжруулсан обьектыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ. Маргаан бүхий тохиолдолд гэрээний зүйл болох барилга нь гүйцэтгэгч байгууллагын захирал Д.Нгийн өмчлөлийн зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105606 дугаарт бүртгэгдсэн, 3471 мкв талбайтай Баянзүрх дүүргийн 22-р хороо, 15-р хороолол, Б Доржийн гудамж .....дугаар хаягт байрлах дутуу баригдсан барилга байх /хх-ийн 72 дугаар талд авагдсан лавлагаа, 2-р хх-ийн 6 дугаар талд авагдсан нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгчийн хариу тайлбар/ ба уг өмчлөлийн зүйлд гүйцэтгэгч компани барилгын ажлыг дуусгаж захиалагчийн өмчлөлд сууц тус бүрээр хуваан шилжүүлэх тохиролцоо хийгджээ.

Маргаантай харилцаа болох уг гэрээний дүнд гурвалсан харилцаа үүссэн байх буюу нэг талаас өмчлөгч Д.Нбарилгын ажлаа дуусгуулах, гүйцэтгэгч “А” ХХКнь барилгын ажлыг хийж дуусгах, улмаар дуусгаж бэлэн болсон ажлыг захиалагч тал болох НХҮН ХК-нд шилжүүлэх харилцаа үүсжээ. Гэрээний үндсэн харилцаа ажлыг санхүүжүүлсэн НХҮН ХК, ажлыг гүйцэтгэсэн “А” ХХКнарын хооронд үүссэн ажил гүйцэтгэх харилцаа байх ба барилгын өмчлөгч Д.Нбусдын санхүүжилтээр баригдаж бэлэн болсон орон сууцыг өмчлөгч болох хувьдаа захиалагчид шилжүүлэх үүргийг хүлээжээ. Тус үйл баримтын тухайд зохигчид харилцан маргаагүйн зэрэгцээ энэ агуулга бүхий тайлбарыг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны бүх шатанд аль аль тал нь дэмжин мэтгэлцсэн болно.

3.  Зохигчид гэрээ цуцлагдсан эсэх асуудлаар маргаж байх ба нэхэмжлэгч “А” ХХКнь ийнхүү гэрээ цуцлагдсанаар маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг бус, эзэмших эрхийг захиалагч НХҮН ХЗ-иас шаардах эрхтэй гэх агуулгаар мэтгэлцэж байна. Маргаан бүхий гэрээ цуцлагдсан эсэх асуудлаар шүүхээс дүгнэлт өгөхөөс өмнө...... тоот сууцны эзэмших эрхийг НХҮН ХК-иас аль нэг үндэслэлээр шаардах эрх “А” ХХК-д үүссэн эсэх талаар дүгнэлт өгөх нь зүйтэй гэж үзлээ. Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий нөхцөл байдалд талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцлагдсан эсэх нь шаардах эрхийн шууд үндэслэл байхаас илүүтэй угаас ийм шаардах эрх нэхэмжлэгчид бий эсэхийг эхлэдэ дүгнэх нь илүүтэй зохимжтой байна. Учир нь аль нэг этгээд хэн нэгнээс нэг бүрийн шинжээр тодорхойлогдох зүйлийг гаргуулахаар шаардахын тулд ийнхүү шаардах субьектив эрх үүссэн байх учиртайн зэрэгцээ шаардлагыг биелүүлбэл зохих нөгөө талд уг зүйлийг бусдад шилжүүлэх хууль ёсны бөгөөд бодит боломж бүрдсэн байх ёстой.

Нэхэмжлэгч “А” ХХКнь хариуцагч НХҮН ХК-иас Баянзүрх дүүргийн 22-р хороо, .................... тоот орон сууцыг эзэмших эрхийг шаардаж байна. Тус орон сууц нь иргэн Д.Нгийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-................. дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 22-р хороо, ............ дугаар хаягт байрлах дутуу баригдсан барилгаас салж эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-............... дугаарт бүртгэгдсэн ..... тоот орон сууц байна. Уг орон сууцыг анх удаа 2021 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр Д.Нгийн өмчлөлд бүртгэжээ. /1-р хх-ийн 227 дугаар талд авагдсан Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас ирүүлсэн албан бичиг/

Нэхэмжлэгч “А” ХХКнь дээрх орон сууцыг эзэмших эрхийг Д.Нгаас олж авсан гэж үзэж байх ба энэ нь 2020 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээнд Д.Нзөвшөөрч гарын үсэг зурсан байдлаар илэрнэ гэж тайлбарлаж байна. Өмнө дүгнэсэнчлэн Д.Ннь “А” ХХКболон НХҮН ХК-ийн хооронд байгуулсан гэрээнд “А” ХХК-ийг төлөөлж тус компанийн гүйцэтгэх захирал хувиар гарын үсэг зурах үедээ барилгын ажил гүйцэтгэгдэж дууссаны дараа орон сууц тус бүрийг НХҮН ХК-ийн өмчлөлд шилжүүлэх үйлдэл хийх үүрэг өмчлөгчид оногдож байгааг ойлгох бүрэн боломжтой байжээ. Иймд Д.Нтухайн гэрээгээр өмчлөгчид хүлээлгэсэн эрх, үүргийг бүрэн ойлгож, даган биелүүлэхээрхүлээн зөвшөөрсөн гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэстэй. Харин “А” ХХК-нд Д.Нгаас олгосон тус барилгын хувьд эдлэх “А” ХХК-ийн эзэмших эрхийн цар хүрээг гэрээний зорилго, гэрээнд тохиролцсон талуудын эрх, үүрэгт үндэслэн тодорхойлох боломжтой. ”А” ХХКнь маргаан бүхий гэрээний зүйлийн өмчлөгч биш боловч уг зүйлийг засан сайжруулах, бүрэн гүйцэтгэж дуусгах үүрэг бүхий ажил гүйцэтгэгч мөн. Чухамхүү энэ ч агуулгаар уг эд зүйлийг барилгын ажлын явцад бодитойгоор эзэмшилдээ байлгах нь зүй ёсны асуудал. Ийнхүү бодит эзэмшилдээ авалгүйгээр “А” ХХКбарилгын ажлыг дуусгах боломжгүй. Өмчлөгч Д.Ннь энэ л хүрээ хязгаараар “А” ХХК-нд барилгын эзэмшлийг шилжүүлсэн байх ба энэ харилцааны дүнд “А” ХХКнь барилгын ажлын гүйцэтгэлийн явцад Иргэний хуулийн 93 дугаар зүйлийн 93.3-т заасан шууд эзэмшигч байж, Д.Ннь шууд бус эзэмшигч байжээ. Харин барилгын ажил дууссанаар “А” ХХК-ийн уг барилгыг эзэмших эрх нь барилгыг барьж дуусгах тэрхүү хязгаараас хэтэрсэн, өргөн хүрээний эзэмших эрх гэж дүгнэх боломжгүй. Учир нь гэрээнд ийм агуулга бүхий илэрхий тохиролцоо үгүй байна.

Нэхэмжлэгчийн дурдаж буй ажил гүйцэтгэх гэрээний 6.7-д Гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд орон сууцыг хүлээж авсан өдрөөс хойш буцаан хүлээлгэн өгөх хүртэл орон сууцыг ашигласны төлбөрт сар бүр 500,000 төгрөг Орон сууцны засварын зардалд 3,000,000 төгрөгийг урьдчилгаанаас хасаж тооцно гэж заасан нь төлбөр тооцоог хэрхэн тооцох тухай харилцааг зохицуулахад илүүтэй чиглэгдсэн байх бөгөөд гүйцэтгэгч “А” ХХКнь орон сууцны эзэмших эрхийн хувьд ажил гүйцэтгэгчийн зорилгоос хальсан эрх хэмжээтэй болохыг илтгэхгүй юм. Ийм эрхийг аль нэг хэлцэл, гэрээ, гэрээний бус үүргийн дүнд олж авсан гэх нөхцөл байдал хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсонгүй.

Түүнчлэн хариуцагч НХҮН ХК-нд маргаан бүхий орон сууцны эзэмших эрхийг шилжүүлэх бодит боломж үгүй байна. Энэ тохиолдолд нэгдүгээрт эзэмшил нь бодит факт болох хувьдаа өмчийн эрхийн гадаад илрэл болохын зэрэгцээ эзэмших эрх гэх нь хууль ёсны эрх болох хувьдаа өмчлөх эрхийн нэгэн элемент гэх үндэслэлээр хамгаалагдах учиртайг анхаарвал зохино. Хариуцагч НХҮН ХК-нд эдгээр нөхцлүүд бүрдээгүй байх буюу маргаан бүхий 1203 тоот орон сууц өнөөдрийн байдлаар н.Ууганцэцэгийн бодит эзэмшилд, иргэн Д.Нгийн өмчлөлд бүртгэгдсэн үйл баримт тогтоогдож, энэ талаар зохигчид маргаагүй.

12.       Эдгээр үндэслэл, үйл баримтаар нэхэмжлэгч “А” ХХК-ийн хариуцагч НХҮН ХК-нд холбогдуулан гаргасан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2............. дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 22-р хороо, ................................... тоот орон сууцыг эзэмших эрхийг шаардсан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй.

Сөрөг нэхэмжлэлийн талаар

13. Шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

 

14. Хариуцагч НХҮН ХК нь нэхэмжлэгч “А” ХХКнь холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, ................................ тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг ”НХҮН” ХК-ийн нэр дээр шилжүүлэн өгөхийг даалгах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ. Тэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжин зохигчдын хооронд байгуулсан ажил гүйцэтгэх гэрээ цуцлагдаагүй, тус гэрээний дагуу төлбөрийг шилжүүлсээр байгаа тул “А” ХХКүүргээ биелүүлж, ......тоот орон сууцны өмчлөх эрхийг манай компанийн нэр дээр шилжүүлэхийг шаардана гэж сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тайлбарлаж байна.

 

15. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд зохигчдын гол маргааны зүйл нь ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл болох барилгын ..... тоот орон сууцны өмчлөх эрх байх ба хариуцагч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийг өөрийн нэр дээр хийлгүүлэх байдлаар дурдаж ажил гүйцэтгэх гэрээний гүйцэтгэгч “А” ХХК-ийн хариуцагчаар татжээ. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад тодруулахад хариуцагч нь “А” ХХК-аас маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэхийг шаардсан болохоо илэрхийлж, улсын тэмдэгтийн хураамжийг маргааны зүйлийн үнээс тооцон төлсөн талаараа тайлбарлаж байна. Иймд зохигчид сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг Баянзүрх дүүрэг 22 дугаар хороо, ............................. тоот орон сууцыг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэхийг даалгуулах шаардлага гэж үзэн мэтгэлцлээ.

 

16. Шүүх сөрөг шаардлагыг хангахаас татгалзсан үндэслэл нь нэхэмжлэгчийн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон дүгнэлттэй уялдах бөгөөд маргаан бүхий ...... тоот орон сууцыг “А” ХХКөмчилдөггүй, хэрэгт авагдсан баримтаар уг орон сууцны өмчлөх эрх Д.Нд хадгалагдаж, Ажил гүйцэтгэх гэрээ зохих журмаар хэрэгжсэнээр өмчлөгч Д.Нгэрээний зүйлийг захиалагч талд, эсхүл түүний заасан этгээдийн өмчлөлд шилжүүлэх боломжтой байна. Иймд маргаан бүхий сууцыг өмчлөх эрхгүй этгээдэд холбогдуулан орон сууцны гэрчилгээг өөрчлөх замаар өмчлөх эрхийг нэр дээр нь шилжүүлэхийг “А” ХХК-нд даалгуулах шаардлага гаргасан нь хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул сөрөг шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.  Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д заасан нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байх тул нэхэмжлэгч ”А” ХХК-ийн хариуцагч ”НХҮН” ХК-д холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, ..................тоот орон сууцны эзэмших эрхийг буцаан шилжүүлэхийг “НХҮН” ХК-д даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлага, Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1, 343 дугаар зүйлийн 343.1-д заасан нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байх тул “А” ХХК-д холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүрэг 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, ................................ тоот орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг ”НХҮН” ХК-ийн нэр дээр шилжүүлэн өгөхийг даалгах “НХҮН” ХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т заасны дагуу нэхэмжлэгч ”А” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 623,600 төгрөгийг, “НХҮН” ХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 564,700 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.3, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон талууд 14 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба уг хугацаанд шийдвэрийг гардан аваагүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүй болохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                        Н.БАЯРМАА