2022 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр

Дугаар 183/ШШ2022/00634

Улаанбаатар хот

 

 

        МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

          УДИРТГАЛ ХЭСЭГ

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Мөнгөнтуул даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Б.Т

 

Хариуцагч: Т.Э

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн хэлцлээс татгалзаж, 59 720 000 төгрөг гаргуулах, үл хөдлөх хөрөнгөө хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.О,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч А.Б,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.А,

Шүүх хуралдааны  нарийн бичгийн дарга Б.Золзаяа нар оролцов.       

 

                                                             ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Б.Т  нь анх тус шүүхэд хариуцагч Т.Э т холбогдуулан 130 509 040 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан бөгөөд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэлийн шаардлагаа 9 671 340 төгрөгөөр ихэсгэж, 2021 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн хэлцлээс татгалзаж, 59 720 000 төгрөг гаргуулах, өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлагаа өөрчилсөн. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ, “...Миний бие 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр Т.Э т .........................тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 162 108 000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож гэрээ байгуулсан ба урьдчилгаа 20 000 000 төгрөгийг 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр төлж, үлдэгдэл төлбөрийг 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн дотор миний Хаан банкны гэрээнд заасан дансанд шилжүүлэхээр тохирсон. Т.Э  нь гэрээгээр тохирсон хугацаанд төлбөрөө төлж барагдуулаагүй. Иймд гэрээний 3-т хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.5 хувийн алданги тооцохоор заасны дагуу ариуцагч Т.Э аас алданги 38 401 040 төгрөг үлдэгдэл төлбөр 92 108 000 төгрөг, нийт 130 509 040 төгрөг гаргуулахаар анх шаардлага гаргасан. Хариуцагч нь уг асуудалд хойрго хандаж нэхэмжлэлийг гардан авахгүй байсан тул шийдвэр гарах хүртэлх хугацааны алдангийг 9 670 540 төгрөгөөр нэмэгдүүлсэн байсан. Хариуцагч Т.Э  гэрээний төлбөрийг 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр бүрэн төлж дуусгах ёстой байсан боловч гэрээний үүргээ зөрчсөөр байсан тул 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн хэлцлээс татгалзаж, гэрээ байгуулах үед 1 м2 нь 1 900 000 төгрөг байсан Арцатын ам, Хангарьд сити, 1 дүгээр хотхоны 1 м.кв талбайн орон сууцны 2021 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдрийн байдлаар үнэ 2 600 000 төгрөг болсон учир зөрүү төлбөрт 59 724 000 төгрөг гаргуулах, өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр нэхэмжилж байна” гэв.

 

2. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хариу тайлбартаа: “...Т.Э  нь агрономич мэргэжилтэй, эгчийнхээ үүсгэн байгуулсан газар тариалангийн компанид агрономичоор ажилладаг. Тус компани Дорнод аймагт үйл ажиллагаа явуулдаг бөгөөд нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулах үед Хүнс, хөдөө аж ахуйн яамны Газар тариаланг дэмжих сангаас зээл авч, үйл ажиллагаа явуулан орон сууцны төлбөрийг төлнө гэж тооцоолж явсан. Уг зээлийн асуудал энэ компаниас хамааралгүйгээр улс төрийн нөхцөл байдлаас болоод бүтээгүй тул төлбөрийг гүйцэд хийх боломжгүй болсон. Дээрх хэлцэлд урьдчилгаа 20 000 000 төгрөгийг төлж, үлдэх 142 108 000 төгрөгийг 7 хоногийн дотор төлөхөөр тохиролцсон байдаг. Тухайн үед улс орон Ковид-19 цар тахлын нөхцөл байдлаасаа гараагүй байсан бөгөөд хариуцагч нь 7 хоногийн дараа 142 108 000 төгрөгийг төлнө гэх хэлцэл байгуулснаас үзвэл хариуцагчид мөнгө орж ирнэ гэх баталгаатай итгэл байсан нь харагдана. Монгол Улсын Засгийн газар тариалан эрхлэгчдээс тариаг нь худалдаж аваагүй, авахдаа маш багахан хэмжээтэйг худалдаж авсан бөгөөд одоог хүртэл төлбөрийг нь төлж барагдуулаагүй. Эсрэгээрээ ОХУ-аас ихээхэн хэмжээний улаан буудай оруулж ирээд шар айраг, гурилын үйлдвэртээ нийлүүлчихсэн байдаг. Дээрх нөхцөл байдлаас болж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх боломжгүй байдалд орсон бөгөөд үүнийгээ нэхэмжлэгч талд учирлан хэлж байсан. Хариуцагч нь хэлцлийн хугацаа хожимдуулсан нь үнэн. Гэхдээ үлдсэн төлбөрөө төлөөд орон сууцандаа үргэлжлүүлэн суух хүсэлтэй, орон сууцнаас албадан гаргуулах шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Мөн дээрх нэхэмжлэлийг нэхэмжлэл гаргах эрх бүхий субъект  гаргаагүй гэж дүгнэж байна. Учир нь маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрх үүсгэх, дуусгавар болгох тухай Иргэний хуулийн  135 дугаар зүйлийн 135.2 дахь хэсэгт орон сууц дангаар өмчлөх эрх үүсгэх хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэн улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ гэж тодорхой заасан. Гэтэл дээрх хэлцэл нь хэлбэрийн хувьд нотариатаар гэрчлүүлсэн боловч улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй. Мөн нэхэмжлэгч Б.Т  нь Бүтээлч трейд ХХК-д орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлсөн бол өөрийнхөө нэр дээр маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж авсан байх ёстой. Нэхэмжлэгч нь өөрийнхөө хууль ёсны өмчийг Т.Э т зарсан бол миний орон сууцнаас гар гэх асуудлыг шаардаж болно. Гэтэл компанитай байгуулсан хэлцлээр уг орон сууцыг авсан гэдэг нь тодорхойгүй. Иргэний хуулийн 185 дугаар зүйлийн 185.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэх тухай шаардлагыг хангахын тулд улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно” гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч нь урьдчилсан тэмдэглэлийг бас хийлгээгүй байна. Тиймээс урьдчилсан тэмдэглэл хийлгээгүй, улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт зааснаар хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн буюу хүчин төгөлдөр бус хэлцэл болж байна. Иймд Б.Т  нь нэхэмжлэл гаргах эрхгүй этгээд байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

3. Нэхэмжлэгч талаас, зохигчдын хооронд 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр байгуулагдсан хэлцэл, Бүтээлч трейд ХХК болон Б.Т  нарын хооронд 2020 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр байгуулагдсан №А-011/ тоот Орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ зэргийг нотлох баримтаар шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангах үндэслэлтэй байна.  

 

2. Нэхэмжлэгч дараах байдлаар шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд: Т.Э тай 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр .........................тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 162 108 000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож гэрээ байгуулж, Т.Э  урьдчилгаа 20 000 000 төгрөгийг мөн өдрөө төлж, үлдэх төлбөрийг 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн төлөхөөр тохирсон боловч дээрх хугацаанд төлбөрөө барагдуулаагүй. Иймд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлд зааснаар 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн хэлцлээс татгалзаж, мөн хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3-т зааснаар гэрээ байгуулах үед 1 м2 нь 1 900 000 төгрөг байсан Арцатын ам, Хангарьд сити, 1 дүгээр хотхоны 1 м.кв талбайн орон сууцны 2021 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдрийн байдлаар үнэ 2 600 000 төгрөг болсон, зөрүү 59 724 000 төгрөгөөр хохирсон учир гаргуулах, үл хөдлөх хөрөнгөө хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна” гэв.

 

3. Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг дараах байдлаар үгүйсгэсэн. Үүнд: “...Т.Э  эгчийнхээ үүсгэн байгуулсан газар тариалангийн компанид агрономичоор ажилладаг, газар тариаланг дэмжих сангаас зээл авч, үйл ажиллагаа явуулан орон сууцны төлбөрийг төлнө гэж тооцоолж явсан боловч зээлийн асуудал улс төрийн нөхцөл байдлаас болоод бүтээгүй тул төлбөрийг гүйцэд хийх боломжгүй болсон. Иргэний хуулийн  135 дугаар зүйлийн 135.2-т орон сууц дангаар өмчлөх эрх үүсгэх хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэн улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ гэж заасан. Гэтэл дээрх хэлцэл нь хэлбэрийн хувьд нотариатаар гэрчлүүлсэн боловч улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй. Мөн нэхэмжлэгч Б.Т  Бүтээлч трейд ХХК-д орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлсөн бол өөрийн нэр дээр маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж авсан байх ёстой атал компанитай байгуулсан хэлцлээр уг орон сууцыг авсан гэдэг нь тодорхойгүй байна. Иргэний хуулийн 185 дугаар зүйлийн 185.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэх тухай шаардлагыг хангахын тулд улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно” гэж зааснаар мөн нэхэмжлэгч нь урьдчилсан тэмдэглэл хийлгээгүй. Иймд дээрх хэлцэл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д зааснаар хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн буюу хүчин төгөлдөр бус хэлцэл байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.Т  нь 2020 оны 7 дугаар сарын 06-ны өдөр Бүтээлч трейд ХХК-тай “Орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ” байгуулж, тус гэрээгээр маргаж буй Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо, Арцатын ам, Хангарьд сити 1 дүгээр хотхон, Б блок, 2 дугаар орц, 11 дүгээр давхрын 104 тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 1 м2 талбайн үнийг 2 300 000 төгрөгөөр тооцож, нийт 196 236 000 төгрөгөөр захиалан бариулахаар харилцан тохиролцсон байх бөгөөд төлбөрийг “100 хувь цонхны бартераар” төлсөн талаар гэрээнд тусгагджээ.

 

Дээрх хэлцэлд үндэслэж, нэхэмжлэгч Б.Т  нь хариуцагч Т.Э  нар 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр хэлцэл байгуулж, маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 162 108 000 төгрөгөөр худалдах-худалдан авах, Т.Э  нь урьдчилгаа 20 000 000 төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдрөө төлөх, үлдэх 142 108 000 төгрөгийг 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн дотор нэхэмжлэгчид төлж барагдуулахаар харилцан тохиролцсон болох нь тогтоогдох бөгөөд хариуцагч байрны төлбөрт нийт 70 000 000 төгрөгийг төлсөн талаар талууд маргаагүй.  

 

5. Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт зааснаар аливаа хэлцэл нь хуульд заасан хэлбэрээр хийгдсэн байхыг шаардах бөгөөд талуудын байгуулсан гэрээнд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-56.1.10 дахь хэсэгт заасан нөхцөл байдлууд тогтоогдож байвал аливаа хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байдаг.

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах, худалдан авах хэлцэл байгуулж байгаа тохиолдолд Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасны дагуу уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болдог байна.

 

Гэтэл зохигчдын 2021 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдөр байгуулсан, .........................тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 162 108 000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохиролцсон хэлцэл нь хуулийн дээрх зохицуулалтыг зөрчсөн байх тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дахь хэсэгт заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл, энэ талаар гаргасан хариуцагчийн татгалзал үндэслэлтэй байна.  

 

6. Мөн нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн  183 дугаар зүйлийн 183.1-д зааснаар маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч болох нь тогтоогдоогүй тул хариуцагчийг уг орон сууцыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа гэж дүгнэх боломжгүй.  

 

7. Хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл нь хийгдсэн үеэсээ хүчин төгөлдөр бус байдаг, талууд уг хэлцэлтэй холбоотойгоор ямар нэгэн эрх эдэлж, үүрэг хүлээхгүй тул гэрээнээс татгалзах, хохирол 59 724 000 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэгч шаардах эрхгүй юм.

 

Харин Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д хүчин төгөлдөр бус хэлцэл хийсэн талууд уг хэлцлээр шилжүүлсэн бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх, боломжгүй бол үнийг төлөх үүрэгтэй гэж хуульчилсны дагуу хариуцагчийн төлсөн 70 000 000 төгрөгийг буцааж өгөх үүрэг нэхэмжлэгчид, хүчин  төгөлдөр бус хэлцлийн дагуу эзэмшиж ашиглаж буй .........................тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгөх хариуцагчид тус тус үүссэнээр нэхэмжлэгчийн орон сууцыг хариуцагчийн эзэмшлээс чөлөөлүүлэх хүсэл зориг биелэгдэж байна.

 

Өөрөөр хэлбэл, шүүх хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үр дагаврыг шийдвэрлэснээр нэхэмжлэгчийн орон сууцаа хариуцагчийн эзэмшлээс чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлага хангагдаж байна гэж шүүх дүгнэсэн.

 

8. Иймд шүүх дээрх үндэслэлүүдээр, нэхэмжлэгчийн гаргасан гэрээнээс татгалзаж, хохирол 59 724 000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчээс 70 000 000 төгрөг гаргуулан хариуцагчид олгож, Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо, Арцатын ам, Хангарьд сити 1 дүгээр хотхон, Б блок, 11 давхрын 2 дугаар орц, 104 тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгөхийг хариуцагчид даалган нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэв.

 

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг зарим хэсэг хангагдсан тул нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1 664 907 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хэлцлийн үнийн дүн болох 162 108 000 төгрөгт ногдох улсын тэмдэгтийн хураамж 968 490 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон, ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3, 56 дугаар зүйлийн 56.1.8, 56.5-д тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн гаргасан гэрээнээс татгалзаж, хохирол 59 724 000 төгрөг гаргуулах тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, нэхэмжлэгчээс 70 000 000 төгрөг гаргуулан хариуцагчид олгож, Хан-Уул дүүргийн 4 дүгээр хороо, Арцатын ам, Хангарьд сити 1 дүгээр хотхон, Б блок, 11 давхрын 2 дугаар орц, 104 тоот хаяг байршилтай, 85.32 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгөхийг хариуцагчид даалгасугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1 664 907 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 968 490 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай. 

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т заасны дагуу зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

 

 

 

                ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Д.МӨНГӨНТУУЛ