Өвөрхангай аймгийн Хархорин сум дахь сум дундын шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Г.Энх-Амгалан даргалж тус шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар

            Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Хан-Уул дүүрэг, 1 дүгээр хороо, Үйлдвэр-17041, *************** хаягт байрлах, “******* ХХК”-ий нэхэмжлэлтэй,

            Хариуцагч: Улаанбаатар хотын Баянзүрх дүүргийн 3 дугаар хороо, 12 дугаар хороолол ********** тоотод оршин суух, ******* /**************/-д холбогдох

            “Түрээсийн гэрээний үүргийн биелэлт 179.867.444 төгрөг 21 мөнгө гаргуулах” тухай нэхэмжлэлийн үндсэн шаардлагатай,

            “96.832.923 төгрөг 39 мөнгө  гаргуулах” тухай нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

            Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, хариуцагч *******, нарийн бичгийн дарга А.Батцог нар оролцов.  

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч “******* ХХК” шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: “Сүүлд нэмэлт тайлбар гаргах тухай гээд тайлбар өгсөн. Энэ тайлбартаа нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзсан тухайгаа тодорхой бичсэн байгаа. “Эс Девелопмент” ХХК нь хариуцагч *******атай 2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр түрээсийн гэрээ байгуулж орон сууцыг хөлсөлсөн. Гэрээний нэр нь түрээсийн гэрээ гэж байгаа боловч тухайн үед орон сууцыг *******ад амьдрах зориулалттай хөлсөлсөн тул талуудын дунд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан. Гэрээний хугацаа 2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүртэл 10 сарын хугацаатай байгуулагдсан. Гэрээний хугацаа 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр дуусгавар болох байсан боловч Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт зааснаар “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцлөөр сунгасанд тооцно” гэж заасны дагуу орон сууц хөлслөх гэрээ тодорхойгүй хугацаагаар сунгагдсан. Ингээд гэрээний хугацаа сунгагдснаас хойш *******а нь түрээсийн мөнгөө хугацаанд нь төлөхгүй байсан. Хамгийн сүүлд 2016 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр төлбөр хийсэн байдаг. Манай компанийн зүгээс түрээсийн төлбөрөө төлнө үү, байраа чөлөөлнө үү гэсэн мэдэгдлүүдийг өгч байсан. Хавтаст хэрэгт энэ талаар баримт авагдсан байгаа. *******а тухайн үед төлбөрөө төлөхгүй, орон сууцаа чөлөөлөхгүй маш удаан хугацаагаар явсан. Хаанаас олж холбоо барихаа мэдэхгүй байсан. Энэ үйлдлээс нь болж “Эс Девелопмент” ХХК нь нэг талын санаачлагаар буюу Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.2.1. “нэг тал нь үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй гэм буруутай бол нөгөө талын санаачилгаар” эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болно гэж заасны дагуу *******а нь гэрээний үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй тул манай “Эс Девелопмент” ХХК нь *******атай байгуулсан гэрээгээ цуцалсан. Мэдэгдэл явуулаад ерөөсөө болоогүй тул 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр гэрээг цуцлаад байрыг чөлөөлөхөөр очсон. Үүнээс өөр арга байгаагүй. Байрыг чөлөөлөх үед орон сууцанд Гэрэлмандах гэдэг хүн байсан. Тэр хүнд байрыг 3 хоногийн дотор буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр чөлөөл гээд гарын үсгийг нь аваад мэдэгдлийг өгсөн байгаа. Гэрэлмандах гарын үсэг зурсан. Бид *******ад үүнээс өөр байрыг чөлөөл гэж мэдэгдэх арга байгаагүй. Тиймээс Гэрэлмандах гэдэг хүнд орон сууцыг чөлөөлөх мэдэгдэл өгсөн нь хангалттай гэж үзэж байгаа. Түүнээс гадна хариуцагч *******а шүүхэд гаргасан тайлбар болон сая хэлсний дагуу тайлбар хийе. 2017 оны 07 дугаар сард цоожны голыг нь сольсон байсан гэдгийг өөрөө мэдсэн байсан. Байрны цоожны голыг сольсон гэдэг чинь эд хөрөнгөө аваарай гэрээг дуусгавар болгож байна гэсэн утгатай гэдгийг өөрөө ойлгож байгаа байх. Ер нь бол 2017 оны 07 дугаар сараас хойш байрыг чөлөөлөх ёстой гэдгийг мэдэж байсан гэдэг нь харагдаж байна. Ингээд 2017 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдөр байрыг чөлөөлж өгөөрэй гэж байхад чөлөөлөөгүй. Түүнээс хойш компанийн зүгээс удаа дараа мессэж бичсэн байдаг юм байна лээ. Залгахаар утсаа авдаггүй байсан юм байна лээ. Ингээд эд хөрөнгөө авахгүй байж байгаад *******ыг баривчлагдах өдөр буюу 2018 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр эд хөрөнгийг нь ******* гэдэг хүнд хүлээлгэж өгөх талаар зөвшөөрөл аваад *******ын эд хөрөнгийг ******* гэдэг хүнд хүлээлгэн өгч акт үйлдсэн. Гэхдээ энэ ******* гэдэг хүн 2018 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр бүх эд хөрөнгийг нь авч яваагүй. Бага багаар зөөсөөр байгаад 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр эцсийн байдлаар эд хөрөнгийг нь авч явсан. Энэ хугацаанд бид нар орон сууцыг ашиглах, бусдад хөлслүүлэх боломжгүй байсан. Орон сууц хөлслөх гэрээ дуусгавар болсон тохиолдолд орон сууцыг хүлээлгэн өгөх нь хөлслөгчийн үүрэг. Хүлээлгэж өгдөггүй юм аа гэхэд доторх эд хөрөнгөө авч орон сууцыг чөлөөлж өгөх зайлшгүй шаардлагатай байсан. Байрыг чөлөөлж өгөөгүйгээс болж манай компани *******ын эд хөрөнгийг олон сар хадгалсан. Байр хүлээлцэх асуудал нь тухайн орон сууцыг бүрэн бүтэн, доголдолгүй буцааж өгөх хариуцагчийн үүрэгтэй нь холбоотой. Түрээслэгч болон түрээслүүлэгч нь 2-уулаа байж байгаад гарын үсэг зурж хүлээлцэж авах ёстой байгаа. Гэхдээ *******ын хувьд тэгэх боломжгүй байсан. Хариуцагч тайлбарлахдаа хүлээлгэж өгөх боломжгүй нөхцөлд байсан гэж өөрөө тайлбарлаж байна. Бид нар тэрийг нь ойлгож байгаа. Гэхдээ байрыг хүлээлгэж өгөх гэдэг нь бол хөлсөлж авсан иргэний Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлд заасан эрх, үүргээ хэрэгжүүлж байгаа байдал юм. Эрх зүйн харилцаанд оролцож бусдын эд хөрөнгийг хөлслөж амьдарч байна гэдэг нь тодорхой хэмжээний хариуцлагатай байх ёстой. Боломжгүй байсан гэдгийг нь ойлгож байгаа боловч эрх үүргээ ухамсарлаад таньдаг хүндээ захих, эсхүл бичиг хийж явуулах юм уу утсаар мэдэгдэж болох байсан. Тэгсэн бол бид нар тэр хүнтэй нь байрыг хүлээлцэх боломж байсан. Гэтэл өөрөө тэр үүргээ биелүүлээгүй байж орон сууцны засвар, элэгдлийн мөнгийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж байгаа нь үндэслэлгүй гэж бодож байна. Манай компанийн хувьд орон сууц худалдаж, түрээсэлж ашиг олдог ашгийн төлөө хуулийн этгээд юм. Тиймээс *******ыг хорих ангиас гарч ирээд байр хүлээлгэж өгөх хүртэл хүлээх бид нарт их хохиролтой байсан. Тэгээд бид өөрсдөө тэр хүнд нь байранд байсан эд зүйлийг хүлээлгэж өгөөд дараа нь байрны зургийг авчихаад засвараа хийсэн. *******ын эд зүйлийг хүлээлгэн өгсөн акт гээд жагсаалт байгаа. Тухайн үед нь байрны тоноглолд хийх засварыг хүлээн зөвшөөрч байна гээд ******* гэдэг хүн нь гарын үсэг зураад явсан. Бид нар байрыг шинэ байсан үеэс нь илүү элэгдүүлсэн байдлыг нотлох баримтаар гаргаж өгсөн байгаа. Ер нь нохойгоо байранд байлгадаг. Хааяа орхиод явчихдаг байсан гэсэн. Нохой нь ханын обой самардаад хуулаад хаячихсан байдаг мөн орон сууцны иргэд гомдол мэдүүлдэг байсан гэж хэлсэн. Эд хогшил алга болсон, нохой самардсан зэрэг зүйлийг зурагнаас нь харж болно. Зайлшгүй засвар хийх шаардлагатай байсан. Тиймээс бид “Идо” компаниар засвар хийлгүүлж, өөрсдөө засварын материалаа гаргасан. Энэ байр нь 2013 оны 10 дугаар сард Улсын комиссын актаар ашиглалтад орсон. Өмнө нь хэн ч амьдарч байгаагүй цоо шинэ байрыг *******ад хүлээлгэж өгсөн. Тэгэхээр энэ байранд засвар хийхэд гарсан зардал нь *******а амьдарч байхдаа гаргасан элэгдэл хорогдолтой шууд хамааралтай гарсан зардал гэж үзэж байна. Иймд гэрээнээс үүдэлтэй үлдэгдэл түрээсийн төлбөр, алдагдал, хохирол, олох ёстой байсан орлого, байранд засвар хийсэн төлбөр зэргийг нэхэмжилж байна. Нийт нэхэмжилж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлага 250.637.214.09   төгрөг байна. Үүний задаргаа нь түрээсийн төлбөр 101.662.475.70 төгрөг, талуудын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу сарын 3000 ам доллор төлөх үүрэгтэй байсан. Түрээсийн төлбөрөө төлөхдөө төгрөгт шилжүүлж төлдөг байсан учир ямар нэгэн хууль зөрчсөн хэлцэл байгаагүй. Түрээсийн төлбөрийг төлөхдөө Монгол банкнаас зарласан ханшаар бодож төлдөг байсан. 2016 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрийн байдлаар түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл болон түрээсийн гэрээ дуусгавар болох хүртэлх хугацаа буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэл хугацааны түрээсийн төлбөрийн нийт үлдэгдэл нь 42.200.41 ам доллор болж байгаа. Үүнийг нэхэмжлэл гаргасан өдрийн доллорын ханшаар бодоод нийт 101.662.475.70 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэлтэй байгаа. Энэ түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл нь юугаар нотлогдож байна вэ гэхээр  “Эс Девелопмент” ХХК-ий нягтлан бодогчийн гаргасан *******ын түрээсийн тооцоо гэсэн актаар нотлогдож байна. *******а нь нийт 6 удаагийн төлөлт хийсэн байна. Энэ төлөлт нь банкны тамгатай хавтаст хэрэгт авагдсан байгаа. Түүнчлэн нэхэмжлэл гаргасан өдрийн ам доллорын лавлагааг гаргаж өгсөн байгаа. Түрээсийн гэрээний 2.1-т заасны дагуу түрээсийн төлбөрийг нэхэмжилж байна. Алданги 49.400.000 төгрөг болсон. Энэ алдангийг мөн түрээсийн гэрээнд заасны дагуу нэхэмжилж байна. Түрээсийн гэрээнд орон сууц түрээслэгч нь төлбөрөө 7 хоногийн хугацаа хэтэрсэн тохиолдолд хоног тутамд 100.000 төгрөгөөр алданги тооцож төлнө гэж заасан байгаа. Энэ нь Иргэний хуульд заасан алданги, торгууль бол биш. Гэхдээ бусад гэрээний хариуцлагад анз, алданги гэж тусгаж болохгүй гэсэн зүйл байхгүй. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан гэрээний чөлөөт байдлын зарчмын дагуу ийм хариуцлагын хэлбэрийг талууд тохиролцож гэрээнд оролцсон. Энэ заалтын дагуу нэхэмжилж байгаа. 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрөөс эхлэн тодорхой хэмжээний түрээс гэрээний үлдэгдэлтэй болж эхэлсэн буюу гэрээний хугацаа хэтэрсэн байсан. 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрөөс түрээсийн гэрээ дуусгавар болох хүртэлх хугацаа буюу 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэл нийт 494 хоног байна. 494 хоногийн алданги буюу 49 400 000 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.6-д цахилгаан, дулаан, халуун ба хүйтэн ус, кабель, телевизор, интернэт зэрэг ашиглалтаас гарсан зардлыг түрээслэгч хариуцах болно гэж заасны дагуу орон сууц ашиглалтын зардлыг түрээслэгч төлөх үүрэгтэй байсан. “*******” компанитай тооцоо нийлсэн акт байна. Энэ актанд ашиглалтын зардлын тухайн сарын төлбөр хэд байсан, түрээслэгч хэдэн төгрөг төлөх ёстой байсан, “Эс Девелопмент” ХХК хэдэн төгрөг төлсөн бэ гэсэн акт байгаа. Энэ актанд зааснаар түрээслэгч гэрээний явцад байрны ашиглалтын зардал нийт 7.529.120 төгрөг төлсөн ба түрээслэгчийн төлөөгүй 5.081.815 төгрөгийг “Эс Девелопмент” ХХК төлсөн. Хэрвээ түрээслэгч нь байрны ашиглалтын зардлыг хугацаанд нь төлсөн. Мөн байрыг хугацаанд нь суллаж өгсөн бол “Эс Девелопмент” ХХК  5.081.815 төгрөгийг “Идо” компанид төлөх ёсгүй байсан. Олох ёстой байсан орлого 63.116.848 төгрөг байна. Иргэний хуулийн 311 дүгээр зүйлийн 3 дах хэсэгт “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол албаны орон сууц эзэмшихтэй холбогдсон харилцаанд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг зохицуулахтай холбогдох журам нэгэн адил хамаарна” гэж заасан байна. Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийн ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцон тухайн эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид буцааж өгнө”, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5. “гэрээ дуусгавар болоход эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид бүрэн бүтэн буцааж өгөх” гэж заасан байдаг. *******а нь Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг, Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5 дах хэсэгт заасан үүргээ биелүүлээгүйгээс болж манай компани олох ёстой байсан орлогоороо хохирсон. Эд хөрөнгөө хугацаанд нь гаргаад байраа чөлөөлсөн бол бид нар тухайн орон сууцыг өөр этгээдэд хөлслөөд орлого олох боломжтой байсан. 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл эд хөрөнгө нь байсан учир бид нар ашиглаж чадаагүй. Манай компанийн зүгээс 2018 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр хүртэл нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлээд шаардах боломжтой ч гэсэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа удаашрах гээд байгаа тул бид нар 2018 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрийг хүртэлх байдлаар нэхэмжилж байна. Иргэний хуулийн дээрх 2 заалтын хүрээнд мөн тухайн үед байранд байсан Гэрэлмандах гэдэг хүнд 2017 оны 07 дугаар сарын дотор байрыг чөлөөл гэдэг мэдэгдэл өгсөн. Байрыг чөлөөлөх үүрэгтэй гэдгээ мэдэж байсан байх гэж ойлгож байна. Мөн хариу тайлбартаа мэдсэн гэдгээ дурдсан байдаг. Иймд бусдад уг орон сууцыг түрээслүүлсэн бол олох ёстой байсан орлого нь 8 сар 22 хоногийн хугацаанд 26.200 ам доллор байна. Үүнийг Монгол банкны ханшаар бодоход 62.718.708 төгрөг болж байна. Иргэний хуулийн 229 дүгээр зүйлийн 229.1 “Үүрэг бүхий этгээд нь гэм хорыг арилгахдаа эд хөрөнгөд учруулсан бодит хохирол болон олох ёстой байсан орлогыг нөхөн төлөх үүрэгтэй” гэсний дагуу нэхэмжилж байна. Дараагийн нэг шаардлага нь орон сууц засварлахад учирсан хохирол нь нийт 31.774.315.49 төгрөг байна. Түрээсийн орон сууц нь нийт 206.36 м2 талбайтай. Тухайн үед *******ыг оруулж байхдаа орон сууц түр хүлээлцэх акт гээд акт үйлдсэн. Үүнд хана, шал зэрэг эд зүйлийг бүгдийг нь жагсаасан байгаа. Хэрвээ ямар нэгэн доголдол байх юм бол “Эс Девелопмент” ХХК нь түүнийг сольж өгнө. Гэхдээ тухайн хүлээлцэх актыг харахаар ямар ч асуудалгүй зүйл хүлээлгэж өгсөн болох нь харагддаг. Хэдийгээр *******а нь би хэдхэн сар амьдарсан ямар нэгэн эд хөрөнгийн доголдол үүсгээгүй гэж байгаа боловч *******ыг амьдарч байх үед үүссэн эвдрэл гэмтлүүд байсан. Түүнээс бид нар зүгээр байсан зүйлийг өөр компанитай гэрээ байгуулаад засвар хийх шаардлага байхгүй. Юу, юунд засвар хийсэн гэдгээ нотлох баримт шинжлэн судлахдаа харуулна. “Идо” компанитай анх 2018 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдөр ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан. Энэ гэрээний дагуу *******ын амьдарч байсан 105-101 тоот байр болон өөр 101-301 тоот байранд засвар хийхээр тохиролцсон. Тэгээд засварын ажлыг ерөнхийд нь 7.000.000 төгрөгөөр хийгээд өгье гээд 7.000.000 төгрөгөөр засварын ажлыг хийлгэсэн. Гэрээ байгуулсанаас 2 сарын дараа 2018 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдөр гэрээнд нэмэлт оруулсан 105-101 тоотод плакатан шал нэмээд төлбөрийг 1.208.000 болгосон бөгөөд энэ 2 байрны засварын зардалд “Эс Девелопмент” ХХК-иас 8.208.000 төгрөгийг төлсөн. Ингээд *******ын байранд хамааралгүй засварын зардал буюу 741.098 төгрөгийг хасахаар 7.466.902 төгрөгийг хариуцагч *******аас гаргуулна. Ер нь орон сууцанд учруулсан хохирол бол *******ыг амьдарч байх хугацаанд орон сууцыг ердийн элэгдэл хорогдлоос муутгасантай холбоотой хохирол болохоор манай компанийн зүгээс энэхүү хохирлоо нэхэмжилж байна. Энэ 5 шаардлагын дагуу 250.637.214.09 төгрөгийг нэхэмжилж байна. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэж хүсч байна”гэв.

           

Хариуцагч *******а шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: “Миний бие *******а нь анх 2015 онд “*******” гээд борлуулалтын албанд ажиллаж байсан ******* гэдэг захиралтай нь уулзсан.  Тухайн үед ******* гэдэг захирал нь чи манай байрыг худалдаж авахгүй юм уу гэсэн. Тэр үед байранд нь нэг ч айл ороогүй байсан. Тэгээд би ямар нөхцөлтэй худалдах юм бэ гэхэд чи 30 хувь юм уу, 50 хувиа урьдчилж төлөөд үлдсэнийг нь 2 жилийн хугацаанд лизингээр хүүгүй төлөөд явж болохгүй юм уу гэсэн. Тэгэхээр нь би надад тийм боломж алга өөр ямар нөхцөл байна вэ гэхэд. Чи манай байрыг түрээсэлчих тэгээд жил болоод чамайг байраа авах боломжтой болохоор түрээсийн мөнгийг чинь тухайн байрны үнэнээс хасаад авъя гэсэн. Тэгээд чи цоо шинэ байранд ор гэхээр нь бид 2 тохиролцоод 10 сарын хугацаатай түрээсийн гэрээгээ байгуулсан. Түрээсийн гэрээ байгуулахдаа ******* намайг цоо шинэ хөшиг ханын шкаф байхгүй хоосон байранд оруулсан. Гэхдээ би өрөөнд нь хөшиг, шинэ тавилга 30 000 000 төгрөгөөр авч тавьсан. Тухайн үед би урьдчилгаа өгч байсан. Хэдийг өгсөн гэдгээ санахгүй байна. Сүүлийн 2, 3 сарын мөнгийг нь дутуу өгсөн байсан. Гэрээний хугацаа дуусаад 3 сар хэтэрсэн байхад ******* гэдэг хүн одоо чи байрнаасаа гар манайх гэрээгээ үргэлжлүүлэхгүй үлдэгдэл төлбөрөө өгөөд гар гэж шаардсан. Тэгэхээр нь би юу гэсэн үг юм бэ. Танайх надаар шинэ тавилга авхуулчихаад, сарын 3000 доллорын түрээс авчихаад юу яриад байгаа юм бэ гэрээгээ сунгая гэсэн чинь намайг үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөөд байрнаас гар манай “Эс Девелопмент” ХХК буюу толгой компани наад хүнд чин худалдахгүй гэсэн. Тэгэхээр нь би “Эс Девелопмент” ХХК-ий захирал Мөнхнаран гэдэг хүнтэй удаа дараа холбогдсон. Холбогдоод гэрээ сунгамаар байна би энэ байранд зөндөө юм хийсэн. Тэгээд одоо гар гэдэг нь юу гэсэн үг юм бэ гэсэн чинь тийм юм байхгүй үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөөд манай байрыг чөлөөлөөд өг гэсэн тэгэхээр нь би зөндөө гуйсан. 104 дүгээр байрны 1 давхарт оффис байсан салбарт нь хүртэл очиж байсан. Тэгээд миний хүсэлтийг хүлээж авахгүй болохоор нь би тэгүүл энэ байрнаас чинь гарлаа. Харин үлдэгдэл 2 сарын төлбөрөө мөн гэрээ хэтэрсэн 3 сарын төлбөрөө өгөхгүй гэсэн чинь миний эд зүйлийг өгөөгүй. Манай захирлууд төлбөрөө төлөхгүй бол эд зүйлийг чинь өгөхгүй гэсэн гээд манай тог, усыг таслаад хаячихсан. Би 2 сар шахуу тоггүй байсан. Тэр хугацаанд би очоод хувцсаа авчихаад л явдаг байсан. 2017 оны 07 дугаар сард би 1 сар хоригдсон. Тухайн үед манай гэрт хуурай дүү маань миний пүүзийг авах гээд очсон чинь “Эс Девелопмент” ХХК-ийхан таараад манай гэрийн түлхүүрийн голыг сольсон байсан. Миний эд зүйлсийг бүрэн бүтэн хүлээлцсэн үгүйг нь би одоо болтол мэдэхгүй байна. Би 2017 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдөр батлан даалтад гараад Мөнхнаран гэдэг захиралтай нь өөрийнхөө 99119891 гэсэн дугаараас залгаад би *******а байна эд зүйлээ авъя. Яагаад түлхүүрний голыг сольсон юм бэ. Гэрээгээ үргэлжлүүлье ярьсан юм хэвээрээ биздээ гэсэн чинь үгүй манайх тийм юм яриагүй гэсэн. Тэгээд утсаар ярьтал сүүлдээ утсаа авахаа больсон. Тэгээд мессеж бичиж эхэлсэн. Мөн энэ компанийн хуульчтай харьцаж байсан. Тэр баримт нь надад байгаа. Гэхдээ надад нотлох баримт гаргаж өгөх боломж байгаагүй. Түүнээс надад нотлох баримт байгаа. Хамгийн сүүлд би эд зүйлээ авахын тулд борлуулалтын менежер залуутай нь миний юм юу болж байна гэж асуухад ирээд эд зүйлээ ав гэсэн. Тэгээд би 2 нүүлгэлтийн машин хөлслөөд нэг найзыгаа дуудаад эд зүйлээ авах гээд очтол Хан-Уул дүүргийн цагдаагийн хэлтсийн хар тамхитай тэмцэх хэсгээс намайг баривчилсан. Би тухайн үед эд зүйлээ хүлээж авчихаад явъя гэхэд хүлээж аваагүй. Тэгээд “Эс Девелопмент” ХХК-ий нэг ажилтан ирээд нэг бичиг дээр гарын үсгээ зурчих гэхээр нь би найздаа хүлээлгэж өгөөд явъя гээд хүчээр ******* гэдэг найздаа гарын үсэг зурж өгсөн. Манай найз миний эд зүйлийг бүрэн бүтэн хүлээж авсан үгүйг мэдэхгүй байна. Тэр үеэс хойш би 1 жил гаруй хорих ангид хоригдсон. Тэр байранд би нийт 13 сар амьдарсан. Ганц бие амьдардаг байсан. Тиймээс эвдэрч гэмтээд засвар хийхээр болсон гэдэгт нь би итгэхгүй байна. Хэргийн материал дээр байгаа обой урагдсан зургийг манай үүдний өрөөнд байгаа жижигхэн урагдсан хэсгийн зургийг томруулж авсан харагдаж байна лээ. Нэг өрөөг нь бүтэн засвар хийхэд “Эс Девелопмент” ХХК-ий зүгээс өөрсдөө надад зөвшөөрөл өгсөн. Чи энэ байрыг худалдаж авах гэж байгаа учир юу дуртайгаа хий гэсэн зөвшөөрлийг өгсөн. Тэр эд зүйл тогтооход өөрсдөөс нь асууж засвар хийсэн. Би яг гэрээний хугацаан дахь бүх мөнгөө төлсөн. Тэрнээс гадна 2 сар гаруй хугацааны ямар төлбөр нэхээд байгааг нь би ойлгохгүй байна”гэв.

 

Шүүх хуралдаанаар хавтаст хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад    

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

            Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь хариуцагч *******ад холбогдох “Түрээсийн гэрээний үүргийн биелэлт 179.867.444.21 төгрөг гаргуулах” тухай нэхэмжлэлийн үндсэн шаардлагатай, “96.832.923.39 төгрөг гаргуулах” тухай нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг тус тус шүүхэд гаргажээ.

 

             Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд “түрээсийн төлбөр 18.963.153.51 төгрөг болон алданги 7.100.000 төгрөг нийт 26.063.154.21 төгрөгийн нэхэмжлэлийн шаардлагаасаа татгалзсан, одоо түрээсийн төлбөр 101.662.475.70 төгрөг, алданги 49.400.000 төгрөг, ашиглалтын зардалд 5.081.815 төгрөг, олох байсан орлого 62.718.608 төгрөг, засварын зардал 31.774.315.39 төгрөг нийт 250.637.214.09 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулна” гэж тайлбарласан.

 

            Хариуцагч шүүх хуралдаанд “түрээсийн төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй” гэж маргасан.

 

            Зохигчдын хооронд 2015 оны 06 дугаар сарын 05-ны өдрийн №15ТС... “Түрээсийн гэрээ”-ээр “*******” ХХК, *******а нарын хооронд 2015 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр хүртэл 10 сарын хугацаатайгаар 1 сарын 3000 ам доллар төлөхөөр Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Зайсан тойруу, Жардин Резиденс, 105 дугаар байрны 101 тоот орон сууцыг амьдран суух зориулалтаар харилцан тохиролцож гэрээ байгуулагдсан байна./хх 9-11 хуудас/

             

            Хэдийгээр талуудын хооронд байгуулсан энэ гэрээг зохигчид түрээсийн гэрээ гэж нэрлэж, тайлбарлаж байгаа ч тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан байна. Учир нь эд хөрөнгө, орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслөгч тал ахуйн хэрэгцээгээ хангах зорилгоор эд хөрөнгийг эзэмшиж, ашигладаг бол түрээсийн гэрээгээр түрээслэгч этгээд аж ахуйн буюу ашиг орлого олох зорилгоор эд хөрөнгийг түр хугацаагаар эзэмшиж, ашиглаж, тухайн хөрөнгийг ашигласнаас олох орлого, үр шимийг өмчлөх эрхтэй байдаг.

 

            Талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар хариуцагч *******а тухайн орон сууцанд ямар нэгэн аж ахуйн үйл ажиллагаа эрхлэн явуулахаар бус харин амьдран суух зорилгоор эзэмшиж, ашигласан байх тул зохигчдын хооронд орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

 

            Зохигч талууд гэрээ байгуулсан талаараа маргаагүй, хэн аль нь хүлээн зөвшөөрсөн тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан, хүчин төгөлдөр хэлцэл байна гэж дүгнэв.

 

            Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт зааснаар “хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж зааснаар хариуцагч нь хөлсийг төлөх үүрэгтэй байх тул нэхэмжлэгч нь шаардах эрхтэй байна.

 

            Иргэний хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5-д зааснаар “гэрээ дуусгавар болоход эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид бүрэн бүтэн буцааж өгөх үүрэгтэй” ба Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт зааснаар “үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж хуульчилсан байх тул түрээслэгчийн буруутай үйлдлийн улмаас түрээслүүлэгч өөрт учирсан хохирлоо шаардсан нь үндэслэлтэй байна.

 

            Хэдийгээр гэрээний хугацаа 2016 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдөр дуусгавар болохоор байгаа ч Иргэний хуулийн 296 дугаар зүйлийн 296.1 дэх хэсэгт зааснаар “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний хугацаа дууссан боловч хөлслөгч эд хөрөнгийг үргэлжлүүлэн ашигласаар байгааг хөлслүүлэгч татгалзаагүй бол гэрээг тодорхой бус хугацаагаар тухайн нөхцөлөөр сунгасанд тооцно” гэж заасны дагуу  эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг тодорхой бус хугацаагаар сунгагдсан байна.

 

            Хариуцагч *******а нь түрээсийн төлбөрийг төлбөр төлөх өдрийн Монгол банкнаас зарласан ам долларын ханшаар хөврүүлэн төлж байсан талаар /хх 181, 182, 183, 184, 186/ зэрэг баримтууд хэрэгт авагдсан байна.

 

            Түрээсийн төлбөрийн хувьд: 2016 оны 05 дугаар сарын 26-ны өдрийн байдлаар түрээсийн төлбөрийн үлдэгдэл болон 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэлх түрээсийн төлбөрийн нийт үлдэгдэл 42.200.41 ам доллар ба Монгол банкнаас зарласан ханш 2.409.04 төгрөгөөр /хх 157/ бодоход 101.662.475.70 төгрөг байна.

            Алдангийн хувьд: Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.2-т “орон сууц түрээслэх төлбөр нь төлбөр хийгдэх өдрөөс 7 хоногоос илүү хоногоос хоцорсон тохиолдолд хоног тутамд 100.000 төгрөгийн алданги тооцогдоно” гэж тохиролцсон байх тул 2016 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдрөөс 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ны өдрийг хүртэл нийт 494 хоногийн алданги 49.400.000 төгрөгийг төлөх үндэслэлтэй байна.   

            Ашиглалтын зардлын хувьд: Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 2.6-д “цахилгаан, дулаан, халуун ба хүйтэн ус, кабель ТВ, интернет зэрэг ашиглалтын гарах зардлыг түрээслэгч хариуцах болно” гэж заасан ба ашиглалтын зардалд төлөөгүй 5.081.815 төгрөг нь хэрэгт авагдсан /хх 74, 75, 76, 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 237, 238, 239, 240, 241/ зэрэг баримтаар тогтоогдож байх тул  хариуцагч *******а төлөх үүрэгтэй байна.                                                                                                                                                                               

            Зайлшгүй орох байсан орлогын хувьд: Иргэний хуулийн 311 дүгээр зүйлийн 311.3-т “Хуульд өөрөөр заагаагүй бол албаны орон сууц эзэмшихтэй холбогдсон харилцаанд эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг зохицуулахтай холбогдох журам нэгэн адил хамаарна”, энэ хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.1-д “Эд хөрөнгө хөлслөх гэрээ дуусгавар болоход хөлслөгч эд хөрөнгийн ердийн буюу гэрээгээр тохиролцсон элэгдлийг тооцон тухайн эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид буцааж өгнө”, энэ хуулийн 289 дүгээр зүйлийн 289.1.5-д “хөлслөгч гэрээ дуусгавар болоход эд хөрөнгийг хөлслүүлэгчид бүрэн бүтэн буцааж өгөх үүрэгтэй” гэж тус тус заасан ба хариуцагч дээрх үүргээ биелүүлээгүйгээс “*******” ХХК зайлшгүй орох байсан орлогоороо хохирсон гэж дүгнэсэн. Иймд зайлшгүй орох байсан орлогыг бусдад уг үнээр орон сууцыг түрээслүүлвэл орох байсан орлогоор тооцоолж 2017 оны 07 дугаар сарын 07-ны 2018 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдрийг хүртэл 8 сар 22 хоногийн хугацаанд зайлшгүй орох байсан 26.200 ам долларыг Монгол банкнаас зарласан ханш 2.409.04 төгрөгөөр /хх 157/ бодож 62.718.608 төгрөгийг гаргуулах нь үндэслэлтэй байна.

            Орон сууц засварлахад гарсан зардлын хувьд: Зохигч талууд гэрээ байгуулсан талаараа маргадаггүй бөгөөд *******а нь тухайн байранд амьдарч байх хугацаандаа ердийн элэгдэл хорогдлоос илүү хэмжээгээр муутгасан, дордуулсан нь хэрэгт авагдсан /хх 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201, 202, 203, 204, 205, 206, 207, 208, 209, 210, 211, 212, 213, 214/ зэрэг баримтуудаар тогтоогдож байна. “*******” ХХК нь “Идо” ХХК нарын хооронд 2018 оны 05 дугаар сарын 07-ны өдөр ажил гүйтцэтгэх гэрээ байгуулагдаж /хх 77-78, засварын зардалд гарсан зардал 31.774.315.39 төгрөг нь хэрэгт авагдсан /хх 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 93, 94, 95, 96, 97, 158, 159, 160, 161, 162, нотлох баримтуудаар тогтоогдож байна.

           

            Хариуцагч шүүх хуралдаанд “хэргийн үйл баримтын талаар зөвшөөрөхгүй, татгалзаж байгаа үндэслэлээ тайлбарлаж байгаа хэдий ч” хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар тэрээр нотлогдохгүй, үндэслэл шаардлагаа нотолж чадаагүй болно.

 

            Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хариуцагч *******аас 250.637.214.09 төгрөгийг гаргуулах нь зүйтэй гэж шүүх үзлээ.

 

            Хариуцагч *******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 1.411.136 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1.699.403 төгрөгийг улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээж шийдвэрлэлээ.

           

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 117, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

            1. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3, 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт   зааснаар   хариуцагч ******* /************/-аас 250.637.214.09 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгосугай.

 

2. “*******” ХХК   нь   нэхэмжлэлийн   шаардлага   26.063.154.21 төгрөгөөс татгалзсан болохыг дурдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч *******аас 1.411.136 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д олгож, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1.699.403 төгрөгийг улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болохыг дурдсугай.

 

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4 дэх хэсэгт зааснаар шийдвэр хүчинтэй болсноос хойш 7 хоногийн дотор бичгийн хэлбэрээр гарах бөгөөд ийнхүү гарснаас хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах бөгөөд шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах эрхийг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг мэдэгдсүгэй.

 

6. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор шийдвэр гарсан шүүхээр дамжуулан Өвөрхангай аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                          Г.ЭНХ-АМГАЛАН