МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Г.Амаржаргалан даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Э.Т нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: С ХХК-д холбогдох,

 

Орон сууцны талбайн зөрүү болон хохиролд 23 587 200 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Э.Т, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Н.Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Г, хариуцагчийн өмгөөлөгч Д.Т, шүүх хуралдааны нарийн бигчийн дарга Б.Ундрах нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

Нэхэмжлэгч Э.Т 2016 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Э.Т миний бие 2013 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр С ХХК-ийн Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, ************* хотхонд барьсан  дугаар байрны 0 тоот, 67,65 м.кв талбайтай орон сууцыг худалдан авахаар гэрээ хийж, төлбөрийг 2013 оны 9 сарын 18-нд бүрэн төлсөн билээ. Гэрээнд уг орон сууцны талбайн хэмжээ 67,65 м.кв гэж заасан боловч бодит байдал дээр энэ талбайн хэмжээ нь 59,33 м.кв байгаа ба гэрээнд заасан хэмжээнээс 8.32 м.кв дутуу байна. Иймд тус орон сууцны талбайн зөрүү 8,32 м.кв талбайн мөнгө болох 18 720 000 төгрөгийг С ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч Э.Т 2016 оны 12 дугаар сарын 27-ны өдөр шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагадаа:

Би үүний өмнө гаргасан үндсэн нэхэмжлэлдээ Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо ************* хотхон *дугаар байшин * оот дахь орон сууцны дутуу 8 32 м.кв талбайн үнэнд 18 720 000 төгрөг илүү төлснөө хариуцагч С ХХК-иар төлүүлэх шаардлага гаргасан. Ийнхүү 8 32 м.кв талбайн дутуу байхад түүнд ногдох зээлийн хүүг банкинд төлсөн нь надад мөн хохиролтой байна. Хэрэв хариуцагч С ХХК орон сууцны талбайн хэмжээгээ анхнаасаа үнэн зөвөөр тооцон гаргасан байсан бол би банкнаас 74 000 000 төгрөгөөс бага зээл авах байсан.

2016 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрөөр тасалбар болгон тооцоход би Г 8,32 м.кв талбайд ноогдох зээлийн хүүнд анх зээл авсан 2013 оны 09 дүгээр сарын 18-ны өдрөөс хойшхи хугацаанд 4 867 200 төгрөг ямар ч үр ашиггүй төлсөн байна.

Иймд хариуцагч С ХХК-иас 4 867 200 төгрөг төлүүлэх нэмэлт шаардлага гаргаж байгааг хүлээн авч шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч нэхэмжлэлийг хүлээн аваад 2016 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр шүүхэд бичгээр гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шүүх хуралдааны үед гаргасан тайлбартаа:

Иргэн Э.Т нь С ХХК-тай 2013 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээний дагуу түүний өмчлөлд шилжүүлсэн орон сууц нь гэрээнд заасан талбайн хэмжээнд хүрэхгүй, зөрүүтэй байна гэж үзэн 18 720 000 төгрөгийг нэхэмжилжээ.

Дараах үндэслэлээр эс зөвшөөрч байна.

1.Гэрээг талуудын хүсэл зоригийн дагуу, чөлөөтэйгээр байгуулсан талаар: талууд анх гэрээ байгуулахдаа Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд заасны дагуу гэрээний бүхий л нөхцлүүдийн талаар шаардлагатай мэдээллийг харилцан солилцсоны үндсэн дээр гэрээ байгуулах талаар хүсэл зоригоо бүрэн илэрхийлж, гэрээг чөлөөтэй байгуулж, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлон үйлдсэн.

Бид 3 жилийн өмнө барьж ашиглалтанд оруулсан орон сууцны барилгадаа иргэдээс захиалга авахдаа орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийж байсан ба тус гэрээнд орон сууцны талбайн хэмжээг 2 янзаар тусгасан. Нэхэмжлэл гаргасан иргэд гэрээ болон үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээн дээр бичигдэх талбайгаа өөрсдөө сонгоод энэ талаараа тусгай заалт /1.4 дэх заалт/ гэрээнд оруулан захиалагчид шилжүүлэн өгсөн нийт талбайн хэмжээг Монгол Улсын стандарт /MNS-6058-2009/ хэмжээ шүү гэсэн бол иргэдийг яах аргагүй хуурсан, төөрөгдүүлсэн болж таарна. Гэвч бид ийм зүйл хийгээгүй, бодит мэдээллийг иргэдэд өгч сонгох эрхийг нь олгосон бөгөөд борлуулалт хийгдэж байх үед борлуулалтын ажилтнууд болон ханын самбарт энэ талаарх мэдээллүүдийг гаргасан байсан.

Энд нэг зүйлийн нэмж дурдахад, бид Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбайн хэмжээг тооцох Монгол Улсын стандарт /MNS-6058-2009/-г байх ёстой эсэх, түүнийг барилгын компаниуд хэрэглэх ёстой эсэх талаар маргаагүй. Харин ч энэ төрлийн стандарт зайлшгүй байх ёстой бөгөөд илүү боловсронгуй болгож, барилгын үйлдвэрлэл, зураг төсөл, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэл, орон сууц худалдан авагч гээд энэ харилцаанд оролцож буй бүх этгээдүүдэд ойлгомжтой, нэг мөр ойлголтыг бий болгож чадсан стандарт болгож чадсан бол өдийд энэ талаар маргаан гарахгүй байсныг дурдах нь зүйтэй болов уу. Уг стандартад барилгын компаниуд энэ стандартыг баримтлан иргэдэд худалдах талбайн хэмжээг тооцох ёстой талаар дурдаагүй, орон сууцны доторх талбайг хэмжих аргачлалыг тодорхойлсон байдаг бөгөөд харин гэрээг өөрсдийн хүсэл зоригоор чөлөөтэйгээр байгуулж байгаа талуудын гэрээний зүйлийн үнийг тодорхойлох хэрэгсэл болохгүй. Одоо Монгол улсад үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олгогдсон нийт орон сууцны байруудын хэдэн хувь нь энэ стандартын дагуу хэмжигдэж гэрчилгээжсэн, хуучны хэдэн зуун мянган байруудын гэрчилгээн дээрх талбайн тоо хэмжээ одоог хүртэл ось тэнхлэгээр хэмжигдэн гэрчилгээжсэнийг уг стандартад нийцүүлэх шаардлагатай эсэх, хэрэв шаардлагатай бол тэдгээр гэрчилгээнүүд одоо хүчин төгөлдөр эсэх талаар зохицуулалтууд одоог хүртэл дутагдаж байна.

2. Орон сууцны төлбөрийг илүү төлсөн гэх үндэслэлийн талаар:

Нэхэмжлэгч нь орон сууцны төлбөрийг илүү төлсөн гэж үзжээ. Тэгвэл гэрээний нийт үнийн талаар талууд эргэлзээ төрөх ямар ч үндэслэл шалтгаан байхгүй. Яагаад гэвэл тухайн гэрээний 1.2-т талууд орон сууцны талбайг тооцохдоо Монгол Улсын Стандарт /MNS-6058-2009/-аар тогтоогдсон хэмжээ болон захиалагчийн дангаар өмчлөх сууцны нийт талбайн хэмжээ /Ось тэнхлэгээр хэмжигдсэн талбай/-г тус тус тусгасан бөгөөд дээрх хэмжилтүүдийн чухам аль нэгнийг нь баримтлах буюу хэрэглэснээс үл хамааран захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн орон сууцны нийт төлбөр өөрчлөгдөхгүй буюу адил байгааг гэрээний 2.1-т заасан хүснэгтэд тодорхой тогтоосныг анхаарна уу.

Гэтэл нэхэмжлэгч нь илүү төлсөн гэх төлбөрийн хэмжээг санаатайгаар буруу тооцож гаргажээ. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны захиалгат талбайн хэмжээг гэрээндээ хананы ось тэнхлэгээр хэмжсэн хэмжилтийг ашиглахаар тохиролцож гэрээ байгуулсан атлаа орон сууцны хүлээн авч, өөрийн нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулсны дараа гэрээний 3.1-д заасан ось тэнхлэгээр тооцох үед баримтлах нэгж метр квадратын үнэ буюу 2 250 000 төгрөгийг нэгэн хувийн хэмжилт хийдэг компанийн Монгол Улсын стандарт /MNS-6058-2009/-ын дагуу хэмжсэн талбайн хэмжээгээр үржүүлэн 18 720 000 төгрөгийг зохиомлоор гаргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй юм.

Нэхэмжлэгч угтаа Монгол Улсын стандарт /MNS-6058-2009/-р тооцсон 60,32 м.кв талбайн 1 м.кв талбайн үнэ нь 2 523 417 төгрөг, гэрээний нийт үнийн дүн нь 152 212 500 төгөрг болохыг анхаасаа мэдэж байсан, ойгомжтой байсан учраас тухайн үед гэрээг байгуулахаас өмнө ямар ч гомдол санал гаргаагүй. Тухайн үед ч гэсэн Улаанбаатар хотын утаагүй 1 дүгээр бүсэд байрлалтай, бүтэн бетон цутгамал орон сууц хамгийн хямд нь 1 м.кв нь 2 900 000 төгрөг байсан. Одоо яг манай зэргэлдээ баригдаж буй Эмиральд хотхоны орон сууц 3 600 000-3 900 000 төгрөгөөр борлуулагдаж байгаа. Гэтэл 3 жил өнгөрсний дараа гэрээний зүйлийн үнийг тодорхойлоход ач холбогдол бүхий эд зүйлийн шинж чанарын талаар төөрөгдсөн гэж үзэн үндэслэлгүйгээр мөнгө нэхэмжилж байгаа нь цэвэр хувь хүний шударга ёс, ёс суртахуунтай холбоотой асуудал гэж үзэж байна.

3. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн талаар:

Нэхэмжлэгч нь С ХХК-тай байгуулсан гэрээний дагуу үүргээ бүрэн биелүүлсэн тул гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, захиалагчид нь 67.65 м.кв талбай бүхий орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг тус тус гаргуулж авсан бөгөөд одоо уг улсын бүртгэл хүчинтэй хэвээр байгаа. Хэрэв Улсын бүртгэлийн газар орон сууцны талбайг ось тэнхлэгээр тооцох нь хууль бус гэж үзсэн бол бүртгэл хийхээс татгалзах ёстой байсан. Гэвч талуудын бүрдүүлсэн материал нь хууль ёсны шаардлага хангаж байсан, ось хэмжээгээр улсын бүртгэл хийгддэг практик нэгэнт тогтчихсон, хуулиар хориглоогүй байсан тул улсын бүртгэл хийгдсэн. Хэрэв нэхэмжлэгч нь одоо орон сууцны байрны хэмжээг Монгол Улсын стандарт MNS-6058-2009 стандартаар тооцуулахаар нэхэмжилж байгаа бол улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулах, эсхүл бүртгэлийг хүчингүй болгуулах ёстой. Улсын бүртгэлд өөрчлөлт оруулалгүйгээр улсын бүртгэлийн газрыг хэргийн оролцогчоор татан оролцуулалгүйгээр нэхэмжлэлийг шийдвэрлэх боломжгүй гэж үзэж байна.

Дээрх бүгдээс харахад, зохигч талуудын хэн аль нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний зүйлийн талаар хүсэл зоригоо чөлөөтэйгээр илэрхийлсэн, агуулгыг өөрсдөө тодорхойлж, гэрээг байгуулж, гэрээний үүргээ харилцан бүрэн биелүүлсэн байхад нэхэмжлэгч нь илүү төлсөн гэх төлбөрийг зориудаар буруу тооцоолол хийн гаргаж ирсэн байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Тус компанид холбогдуулан урьд нь 4 иргэн энэхүү нэхэмжлэлийн шаардлагатай адил нэхэмжлэлийг гаргаж байсан бөгөөд анхан шатны шүүх болон давж заалдах шатны шүүхүүдээс тэдгээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлгүй гэж үзэн хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж байсан. Иймд илүү төлсөн орон сууцны төлбөр гэх 18 720 000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагад бичгээр хариу тайлбар гаргаагүй бөгөөд нэмэгдүүлсэн шаардлагын хүрээнд шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Зээлийн хүү төлүүлэх шаардлага үндэслэлгүй. Өөрсдийн авсан зээл тул манайх хариуцахгүй гэжээ.

 

Зохигчдын шүүхэд бичгээр гаргасан болон шүүх хуралдааны үед гаргасан тайлбар, шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад,

 

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

 

Нэхэмжлэгч Э.Т нь хариуцагч С ХХК-д холбогдуулан орон сууцны м.кв-ын зөрүүнд 23 587 200 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, хариуцагч тал нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргаж байна.

Зохигчид хооронд 2013 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр Орон сууц захиалгаар бариулах нэршилтэй гэрээ байгуулж, тус гэрээгээр ************* хотхоны 603 дугаар байрны 5 дугаар давхарын 34 тоот хаягт байрлах нийт 67,65 м.кв талбайтай 3 өрөө бүхий орон сууцыг захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, захиалагч нь байрны үнэ 152 212 500 төгрөг төлөх үүргийг харилцан хүлээхээр тохиролцсон нь зохигчдын хооронд байгуулсан ***** 055 дугаар бүхий гэрээний хуулбараар /х.х-ийн 4-7 дахь талд/ тогтоогдож байна.

Тухайн гэрээг талууд байгуулсан, гарын үсэг зурсан болон гэрээний дагуу нэг талаас орон сууцыг шилжүүлсэн, нөгөө талаас 152 212 500 төгрөгийг төлж дууссан үйл баримтыг зохигчид тайлбарлах ба дурдсан үйл баримтын талаар маргаагүй байна.

Нэхэмжлэгч 23 587 200 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлжээ.

1.    18 720 000 төгрөгийг гаргуулах үндэслэлийг гэрээний дагуу шилжүүлсэн орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байсны зөрүү гэж тодорхойлжээ.

2.    4 867 200 төгрөгийг гаргуулах үндэслэлийг орон сууцны талбайн зөрүүнээс болж зээлийн хүүнд илүү төлсөн гэж тодорхойлжээ.

 

Орон сууцны талбайн зөрүүнд гаргуулах 18 720 000 төгрөг гаргуулах шаардлагын хувьд.

Нэхэмжлэлийн үндэслэлээр талууд хооронд байгуулсан гэрээний дагуу шилжүүлсэн орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу байсан гэж нэхэмжлэгч тайлбарлаж байна.

Талуудын хооронд 2013 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр байгуулагдсан №***** 055 дугаар бүхий гэрээний нэршил нь Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ гэжээ.

Зохигчдын тайлбар болон тус гэрээний зорилго, агуулгаас дүгнэн үзвэл, орон сууц барих ажил гүйцэтгүүлэх болон тухайн ажлыг хийж гүйцэтгэн өмчлөлд шилжүүлсний төлөө ажлын хөлс төлсөн агуулга тодорхойлогдохгүй байна.

Харин тайлбараас харахад тухайн орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулахаар бэлэн болсон бөгөөд хууль ёсоор эзэмших эрхийг С ХХК эзэмшиж байсан гэж үзэх бөгөөд энэ талаар талууд маргаагүй байна.

Нэгэнт бэлэн болсон эд хөрөнгийн хувьд түүнийг бусдын өмчлөх эрхэд шилжүүлэх үүрэг нэг талд үүсч, нөгөө тал үнийг /хариу төлбөрийн шинж нь ажлын хөлс зардал бус өртөгөөр тодорхойлогдох үнэ гэж үзэхээр байна./ төлөх үүргийг харилцан хүлээх агуулгаар нь тус гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан Худалдах, худалдан авах гэрээ гэж үзэх нь зүйтэй.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт, Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ. гэж зохицуулжээ.

Нэхэмжлэлийн дээрх шаардлагыг хангах эсэхийг шүүх шийдвэрлэхдээ талууд хооронд иргэний эрх зүйн 8.1.1-д зааснаар хэлцлийн үндсэн дээр буюу худалдах, худалдах авах гэрээний дагуу эрх зүйн харилцаа үүссэн, гэрээний дагуу шаардах эрх нэхэмжлэгчид үүссэн эсэхийг тодорхойлох нь зүйтэй.

Талууд хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар Худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу талуудад үүрэг үүссэн, тухайн үүргийг шаардах эрх үүссэн байхын тулд тус гэрээ байгуулагдсан бөгөөд хуульд заасан шаардлага хангасан хүчин төгөлдөр байх ёстой.

Гэрээ хүчин төгөлдөр эсэхийг шалгахаас өмнө тухайн гэрээ байгуулагдсан байх ёстой. Угтаа байгуулагдаагүй гэрээний хүчин төгөлдөр эсэхийг шалгах шаардлага хуулиар үүсэхгүй.

Талууд хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан болох нь талууд гэрээнд гарын үсэг зурсан /х.х-ийн 4-7 дахь талд/ байдал, гэрээний дагуу үл хөдлөх хөрөнгө шилжсэн, худалдан авагчид өмчлөх эрх үүссэн гэрчилгээний хуулбар /х.х-ийн 43 дахь талд/ болон төлбөрийг бүрэн төлсөн талаарх талуудын тайлбараар тогтоогдож байна. Тухайн үйл баримтуудаар худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзэх нь Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.1.1-д зааснаар гол нөхцлийг талууд харилцан тохиролцсон байх зохицуулалтад нийцэж байна.

Иргэний хуулиар гэрээ хүчин төгөлдөр эсэхийг шалгахдаа, гэрээний агуулга, гэрээний хэлбэр, гэрээ байгуулж буй субьектийн шаардлага болон гэрээний зорилго буюу хүсэл зоригийн илэрхийллийн тэнцэл болох гэрээний субъектив шинжид дүгнэлт хийх нь зүйтэй.

Нэхэмжлэгч гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах шаардлагыг шүүхэд гаргаагүй тул шүүх гэрээний субъектив шинжийн хувьд хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах үндэслэлүүдийг шалгах, дүгнэлт хийх шаардлагагүй гэж үзэв. /Иргэний хуулийн 58 дугаар зүйл, 59 дүгээр зүйл, 60 дугаар зүйл/

Тус гэрээний хувьд агуулгаараа Иргэний хууль болон бусад хуулийг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Нэхэмжлэгч тайлбартаа тус гэрээ нь Монгол Улсын хуулиар тогтоосон MNS-6058-2009 стандартыг зөрчсөн гэж тайлбарлаж байна.

Иргэний хуулиар талуудын байгуулсан гэрээ, илэрхийлсэн хүсэл зоригийн илэрхийллийг үгүйсгэх буюу хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлүүд нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний чөлөөт байдлын эсрэг чиглэгддэг, хувийн эрх зүйн харилцааг үүсгэж байгаа хувь этгээдийн хүсэл зоригийн илэрхийллийг үгүйсгэдэг тул хуулийн холбогдох заалтыг хэрэглэх зайлшгүй тохиолдол, шаардлага тогтоогдсон үед хэрэглэх нь зүйтэй юм.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт зааснаар, гэрээг агуулгын хувьд хүчин төгөлдөр байх зохицуулалтын хувьд, хуулиар үүрэгжүүлсэн заалт бүрийг зөрчсөн байхыг ойлгохгүй бөгөөд гагцхүү хориглосон хэм хэмжээ тогтоосон заалт зөрчигдсөн байх тодорхой тохиолдолд л хэрэглэнэ.

Энэ агуулгаар, стандартаар тогтоосон аргачлалыг хувийн эрх зүйн харилцаанд заавал биелүүлэх, стандарт зөрчихийг хуулиар хориглох агуулга тус хэм хэмжээнд байгаа эсэхийг дүгнэх ёстой. Стандартчилал, тохирлын үнэлгээний тухай хуулийн зорилго, заавал мөрдөх горим журмыг харилцааны агуулгын хувьд тусгайлан зохицуулсан гэж ойлгох бөгөөд нийтийн эрх зүйн болон хувийн эрх зүйн бүхий л харилцаанд мөрдөх гэж ойлгох нь хуулийн зорилгоос хэтийдсэн хэрэглээ болно гэж үзэв.

Талуудын байгуулсан гэрээний 1.2-т, гэрээний зүйлийн шинжийг тодорхойлохдоо,

Давхар	Хаалганы дугаар	Өрөөний тоо	MNS 6058-2009	Захиалгат м.кв	Байрны үнэ
5	34	3	60,32	67,65	152 212 500

гээд, гэрээний 1.4-т, Захиалгат орон сууцны талбайн хэмжилт нь хананы ось тэнхлэгээр хэмжигдсэн болохыг талууд хүлээн зөвшөөрч байгааг үүгээр баталгаажуулав. гэжээ. /х.х-ийн 4 дэх талд/

Гэрээнд гэрээний зүйлийг тодорхойлсноос дүгнэн үзэхэд, орон сууцны м.кв-г тодорхойлсон хэсэг болон энэ талаар баталгаажуулсан хэсэг нь гэрээгээр орон сууцны хэмжилтийг хийсэн хоёр нөхцлийг санал болгосон, гэрээг захиалгат м.кв гэсэн нөхцлөөр хийсэн гэж үзэхээр байна.

Орон сууцны талбайг хоёр өөрөөр хэмжиж байгаа нь хувийн эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын хооронд нэг м.кв талбайн үнэ тодорхойлох арга хэрэгсэл болж байна, харин орон сууцны нийт үнэ тодорхойлоход нөлөөлөхгүй байна.

Иймд гэрээнд хоёр өөрөөр хэмжилт хийсэн нөхцөл тусгагдсан нь агуулгын хувьд нийтлэг эрх ашигийг зөрчсөн буюу хуулиар хориглосон хэм хэмжээ зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл болохгүй байна. Энэ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д зааснаар, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахуйц сөрөг хандлага бүхий гэж үзэхээргүй байна.

Харин энэ гэрээ нь худалдах, худалдах авах гэрээнүүдээс шинж байдлын хувьд арилжааны буюу гэрээний нэг талын бизнесийн үйл ажиллагааны үндсэн чиглэлийн хүрээнд хийгдэж байгаа бизнесийн шинжтэй байх тул агуулгын хувьд хуульд заасан бусад зохицуулалтуудыг анхаарах шаардлагатай байна.

Гэрээний нэг тал нөгөө талдаа санал болгож байгаа нөхцлийн хувьд Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлд зааснаар худалдаж байгаа орон сууцны хэмжилтийг ось тэнхлэгээр хэмжихээр тохиролцсон гэрээний 1.4 дэх хэсгийн нөхцлийг гэрээний стандарт нөхцөл гэж үзнэ.

Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт, Стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна... гэсэн зохицуулалтын зорилго нь гэрээний агуулгад тавьж байгаа хуулийн шаардлага гэж ойлгогдох бөгөөд энэ зохицуулалтын урьдчилсан нөхцөл хангалттай тодорхой байх, нөгөө талаар стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгах болсон нөхцөл байдал, талуудын ашиг сонирхол болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ гэсэн нөхцөлт зохицуулалттай байгаагаараа Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1 дэх хэсэгт заасан зохицуулалтаас ялгаатай байна.

Шүүх хэдийгээр стандартын дагуу бус хэмжилт хийсэн үйлдлийг хувийн эрх зүйд гэрээгээр үнэ тодорхойлох аргыг сонгож байгаа гэдгээр зөвтгөн хуулиар хориглосон хэм хэмжээг зөрчөөгүй гэж дүгнэсэн боловч бизнесийн байгууллага ийм нөхцлийг хэрэглэгчид санал болгон байгуулж байгааг зөв гэж үзэхгүй.

Дээр дурдсан үндэслэлээр тус гэрээг хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхгүй ч стандарт нөхцлийг шударгаар санал болгосон гэж үзэхгүй.

Гэрээний тухайн нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байх үндэслэлтэй боловч дараах үндэслэлээр гэрээг хүчин төгөлдөр гэсэн дүгнэлтэнд хүрсэн болно.

1.    Гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх үндэслэл байгаа бол хүчин төгөлдөр гэрээнээс үүдэх нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргаснаар зөрчигдсөн эрхийг сэргээх хамгаалалтын аргыг шүүх хэрэглэнэ. Нэхэмжлэгч хүчин төгөлдөр бус байх гэрээний нөхцлөөс үүдэх үр дагаврыг арилгуулах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаагүй байгааг дурдах нь зүйтэй. Орон сууцны улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд 67.65 м.кв талбайгаар тэмдэглэгдсэнийг хүчингүй болгуулах, талбайн хэмжээг өөрчлөх талаар холбогдох тайлбар, шаардлагыг гаргаагүй байна.

2.    Талууд гэрээ байгуулахдаа хоёр өөр аргаар хэмжилт хийсэн нөхцлийг аль алиныг тусгасан бөгөөд аль ч аргаар хэмжилт хийсэн орон сууцны үнэ өөрчлөгдөхгүй байхаар буюу 152 212 500 төгрөг байхаар тусгасан байна. Хэдийгээр гэрээний ось тэнхлэгээр хэмжсэн гэсэн нөхцөл нь стандарт нөхцлийн хувьд хүчин төгөлдөр бус байх асуудал яригдах хэдий ч тухайн нөхцөлд хамаарах хэсгийг хүчингүй болгосноор гэрээний үлдэх нөхцлөөр /MNS 6058-2009/ талбайн хэмжээг тогтоох нь үнийн дүнг өөрчлөх үндэслэл болохгүй байна.

Гэрээний стандарт нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байх нь гэрээний нөхцлийн хувьд хамаарах бөгөөд хоёр нөхцлөөр зэрэгцүүлэн хийсэн гэрээний хувьд үлдэх нөхцлөөр гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзэх үндэслэлтэй болж байна.

Дурдсан үндэслэлүүдээр гэрээг стандарт нөхцлийн хувьд бүхэлд нь хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл хууль зүйн хувьд бүрэн бүрдээгүй байна гэж үзэв.

Тус гэрээ нь гэрээ хүчин төгөлдөр бус байх бусад шинжүүдийн хувьд /хэлбэр, субъект, субъектив шинж/ хууль зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар, худалдах худалдан авах гэрээний дагуу биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг худалдагчид үүсэх бөгөөд доголдолтой холбоотой зөрчил гарсан бол түүнийг арилгуулахаар шаардах эрх худалдан авагчид үүсэх зохицуулалттай. Гэрээний дагуу худалдан авагч үнийг бүрэн төлсөн талаарх шаардах эрх худалдагч талд үүсэх бөгөөд сөрөг шаардлага гаргаагүй байна.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ, орон сууцыг шилжүүлэх ёстой талбайгаас дутуу талбайтайгаар шилжүүлсэн гэж тайлбарлаж байна.

Худалдах худалдан авах гэрээний дагуу шилжүүлэх хөрөнгө нь тоо, хэмжээ, чанарын хувьд шаардлага хангасан байх нь биет байдлын доголдолтой эсэх шинжид хамаарна.

Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1 дэх хэсэгт, Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ. гэж зохицуулжээ. Энэ тохиолдолд талбайн хэмжээний доголдлын асуудал яригдаж байна.

Талууд гэрээгээр худалдаж байгаа орон сууцны хэмжээг хоёр хэмжээсээр хэмжсэн нөхцлийг тусгаад гэрчилгээнд тусгагдсан хэмжээ буюу ось тэнхлэгээр хэмжсэн хэмжилтээр харилцан тохиролцсон үйл баримттай талууд маргаагүй байна.

Тухайн нөхцлүүд нэгэн зэрэг гэрээгээр хэрэгжих боломжгүй бөгөөд аль нэг хэмжилтээр гэрээний нөхцлийг тогтоох ёстой.

Тухай орон сууцны хэмжилтийг нэг л нөхцлөөр хэмжихэд тухайн нөхцөлд тавигдах хэмжээний шаардлага хангаагүйг биет байдлын доголдолтой гэж үзнэ. Тодруулбал, MNS 6058-2009 стандартаар 60,32 гэсэн нөхцөл тусгасан боловч тухайн хэмжилтээр орон сууцны кв.м зөрүүтэй байгаа бол тухайн нөхцлийн хувьд зөрчилтэй буюу доголдолтой гэж үзнэ.

Үүний нэгэн адилаар ось тэнхлэгээр хэмжих хэмжээг 67,65 гэсэн бөгөөд тухайн хэмжилтээр орон сууцыг хэмжихэд зөрүүтэй байгаа бол доголдлын хувьд шаардах эрх үүснэ.

Иймд нэг аргаар хэмжсэн хэмжилтийг нөгөө аргаар хэмжсэн хэмжилтээс хасч гэрээгээр тогтоосон хэмжээг зөрчсөн гэж үзэх нь зүй ёсонд нийцэхгүй тул биет байдлын доголдолтой байсан үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй байна. Энэ агуулгаар талбайн хэмжээг дутууг нотлохоор ирүүлсэн баримтуудыг шүүх үнэлээгүй болно.

Шүүх тухайн гэрээний хувьд худалдагч биет байдлын доголдолгүй хөрөнгө шилжүүлэх үүргээ зөрчсөн гэж үзээгүй тул доголдолтой хөрөнгө шилжүүлснээс гарах үр дагавар, худалдан авагчийн шаардлага гаргах эрхээ алдах зохицуулалтуудад дүгнэлт өгөх шаардлагагүй гэж үзэв.

Нэхэмжлэгч тайлбартаа, гэрээ байгуулахаас өмнө м.кв үнийн зөрүүнд худал мэдээлэл өгсөн гэж байх бөгөөд нэгэнт байгуулагдсан гэрээний үүргийн хувьд, гэрээ байгуулахаас өмнөх харилцаанд үүссэн үр дагаврыг Иргэний хуулийн 187 дугаар зүйлийн 187.3 дахь хэсэгт зааснаар нөхөн төлөх үүргийн асуудал яригдахгүйг дурдах нь зүйтэй.

Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүчин төгөлдөр гэрээний үүргийн зөрчлийн хувьд, хүчин төгөлдөр бус байх гэрээний үр дагаврын хувьд, гэрээ байгуулах хэлэлцээний явцад үүсэх үр дагаврын хувьд ч хангаж шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Түүнчлэн гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гараагүй тул холбогдох үндэслэлд хууль зүйн дүгнэлт хийгээгүй болно.

Дээрх үндэслэлээр орон сууцны талбайн зөрүүнд 18 720 000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Орон сууцны талбайн зөрүүнээс болж зээлийн хүүнд илүү төлсөн 4 867 200 төгрөгийг гаргуулах шаардлагын хувьд,

Нэхэмжлэгч нь орон сууцны зээлийн гэрээг Голомт банктай байгуулсан, 74 000 000 төгрөг зээлж авсан, зээлийн хүүнд 4 867 200 төгрөг төлсөн гэх үйл баримт нь холбогдох гэрээний хуулбар, төлбөрийн баримтуудаар /58-68 дахь талд/ тогтоогдох боловч эдгээр нь бие даасан иргэний эрх зүйн харилцаа байна.

Тус шаардлагыг нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай байгуулсан гэрээний дагуу орон сууцны талбайн хэмжээг зөрүүтэйгээр шилжүүлсэн буруутай үйлдлээс учирсан гэж тайлбарлаж байна.

Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт, Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй. гэж, мөн хуулийн 227.3 дахь хэсэгт, үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно гэж тус тус зохицуулжээ.

Өмнө дурдсан үндэслэлээр орон сууцны талбайн хэмжээ дутуу шилжүүлсэн үүргийн зөрчил гарсан гэж шүүх үзээгүй, нэхэмжлэгч гэрээний зөрчилтэй холбоотойгоор гэрээнээс татгалзаагүй байх тул энэ үндэслэлээр учирсан гэх хохирлыг арилгуулах үндэслэлгүй байна.

Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ НЬ:

 

1.    Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч С ХХК-д холбогдох орон сууцны талбайн зөрүү болон хохиролд 23 587 200 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч Э.Тийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Э.Таас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 344 375 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Г.АМАРЖАРГАЛАН