МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Г.Бямбажаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, 0 тоотод байрлах, У у ХХК /рд:0/,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, 0 тоотод оршин суух,  Т.А /рд:0/ нарын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, өөрийн байранд байрлах, Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдох

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч У у ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ж, нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ц, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Ганчимэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх, Чингэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 4068 дугаар шийдвэрээр У у ХХК-иас 481,792,475.3 төгрөгийг гаргуулж Капитал банк ХХК-д олгож, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Нэхэмжпэгч Капитал банк ХХК-ийн шүүхийн шийдвэрийг гүйцэтгүүлэх хүсэлтийн дагуу шүүгчийн захирамж гарч, улмаар шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байна. Т.А миний өмчлөлийн зээлийн гэрээний барьцааны зүйл болох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-0, гэрчилгээний 000 дугаарт бүртгэгдсэн, Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоот 1512 м.кв талбайтай, 70%-ийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрыг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулахаар үнэлгээ тогтоохдоо 1,912,298,152 төгрөгөөр тооцон үнэлсэн. Ингэхдээ тухайн объектыг тоосгон байшингаар жишиж үнэлсэн, дотор засал тоног төхөөрөмжийг тооцоолоогүй, интерьер дизайн болон гадна тохижилт зэргийг яаж тооцсон нь тодорхойгүйгээр зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэнд гомдолтой байна. 2016 онд тухайн объект нь 50 хувийн гүйцэтгэлтэй байхдаа 2 тэрбум 130 сая төгрөгөөр үнэлэгдэж байсан, одоо бол 100 хувийн гүйцэтгэлтэй болсон объектыг 3,8 тэрбум гаруй төгрөгөөр үнэлэгдэх объект юм. Гэтэл маш богино хугацаанд хайнга байдлаар миний өмчлөлийн өндөр үнэлгээ бүхий эд хөрөнгөд хөрөнгийн үнэлгээ хийж, хэт доогуур үнэлгээг тогтоосныг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын үндэслэлгүй үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

 

2. Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 4068 дугаар шийдвэрээр У-У ХХК-иас 481,792,475 төгрөгийг гаргуулж Капитал банк ХХК-д олгож шийдвэрлэсэн. Төлбөр төлөгч У-У ХХК-д шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэх мэдэгдлийг удаа дараа өгсөн боловч төлбөрөө төлөөгүй тул шүүхийн шийдвэрээр барьцаа хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж, дуудлага худалдааны үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулж албадан гүйцэтгэхийг даалгасны дагуу төлбөр авагчийн хүсэлтийг үндэслэн У-У ХХК-ийн Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоот, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэл дуусаагүй барилга, мөн хаягт байрлах 3500 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газрыг 2021 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 17260305/07 хураах тогтоолоор хураасан. Үнийн саналыг тус өдрийн 3/3820 тоот албан бичгээр талуудад өгснөөр талууд хөндлөнгийн шинжээчээр хөрөнгийг үнэлүүлэх хүсэлт ирүүлснээр хөндлөнгийн шинжээчээр Бэсгэ ХХК-ийг томилсон. Шинжээч хөрөнгийг 1,912,298 төгрөгөөр үнэлснийг талуудад 2021 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр танилцуулж мэдэгдсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

3. Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтууд болох:

3.1 нэхэмжлэгчээс гаргасан хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, дүрэм, үнэлгээний мэдэгдэл, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2016/04068 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1275 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2016 оы 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 001/ХТ2016/01135 дугаар тогтоол,

3.2 хариуцагчаас гаргасан гүйцэтгэх хуудас, Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2016/04068 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1275 дугаар магадлал, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолууд, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлүүд, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолууд, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ, үнийн санал, шинжээч томилох тухай тогтоол, үнэлгээний тайлан, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол, итгэмжлэл, мэдэгдлүүд,

3.3 Шүүх нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр бүрдүүлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан зэргийг бүхэлд нь шинжлэн судлаад, 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч У-У ХХК болон Т.А нар нь хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

 

2. Хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан учир нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

 

3. Шүүх дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв.

 

4. Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн 101/ШШ2016/04068 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1275 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2016 оы 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 001/ХТ2016/01135 дугаар тогтоолоор У-У ХХК-иас зээлийн гэрээний үүрэгт 479,238,334 төгрөг болон улсын тэмдэгтийн хураамжид 2,554,141 төгрөг тус тус гаргуулан Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэжээ /хх-12-31 дугаар тал/.

 

4.1 Дээрх шүүхийн шийдвэр нь хуулийн хүчин төгөлдөр болсон байх тул албадан гүйцэтгүүлэхээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 101/ШЗ2017/00401 дүгээр захирамж гарч, 42 дугаар гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн байна /хх-81-82 дугаар тал/

 

5. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2017 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байх ба нэхэмжлэлд дурдсан Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрыг 2017 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдөр битүүмжилж, мөн 2017 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдөр хураажээ. /хх-94-95 дугаар тал/

5.1 Төлбөр төлөгч, авагч нар үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тохиролцож тогтоож чадаагүй тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар хөндлөнгийн шинжээчээр Итгэлт эстимэйт ХХК-ийг 2018 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдөр томилж, маргаан бүхий хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг гаргуулсан байна. /хх-99-103 дугаар тал/

 

5.2 Гэвч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2018 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн тогтоолоор хураасан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажиллагааг хуульд заасан хугацаанд явуулаагүй үндэслэлээр шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2017 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг хүчингүй болгосон байна. /хх-ийн 105 дугаар тал/

 

6. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шийдвэр гүйцэтгэгчийн эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг хүчингүй болгосны дараа шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба явуулж эхэлсэн байна.

 

6.1 Хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг 2021 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 17260305/06 тоот тогтоолоор битүүмжлэх ажиллагааг, 2021 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 17260305/07 тоот тогтоолоор эд хөрөнгө хураах ажиллагааг тус тус дахин явуулсан байна. /хх-ийн 108-112 дугаар тал/

 

6.2 Эд хөрөнгийг дахин битүүмжилж, хураах ажиллагаа явуулж, талуудаас дуудлага худалдаанд оруулах үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй байх тул Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба нь шинжээчээр Бэсгэ ХХК-ийг томилж, маргаан бүхий хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгох ажиллагаа явуулсан нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн байна.

 

6.3 Шинжээч Бэсгэ ХХК-иас Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрыг нийт 1,021,568,104 төгрөгөөр үнэлжээ. /хх-127-134 дүгээр тал/

 

6.4 Хариуцагчаас шинжээч Бэсгэ ХХК-иас гаргасан үнэлгээний тайланг 2021 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр нэхэмжлэгч нарт мэдэгдсэн байна. Нэхэмжлэгч нар шүүхэд 2021 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай гомдлоо гаргасан ба Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасан хугацааны дотор гаргасан байна.

 

7. Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас шинжээч Бэсгэ ХХК-д Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрын зах зээлийн үнэлгээ тус тус хэдэн төгрөг болохыг тогтоолгохыг даалгасан байх ба шинжээч дутуу дүгнэлт гаргаж ирүүлсэн байхад хариуцагч уг ажиллагааг зөвтгүүлээгүй, уг үнэлгээгээр ажиллагаа явуулсан нь учир дутагдалтай байна. Тодруулбал,

7.1 Шинжээч Бэсгэ ХХК-иас дүгнэлт гаргахдаа зөвхөн Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй, амралт сувилалын зориулалттай, дуусаагүй барилгын өртөг, хандлагын тооцоог гаргах замаар дүгнэлт гаргасан байна. Ингэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж заасныг хэрэгжүүлээгүй байна.

 

7.1.1 Амралт сувилалын зориулалттай, дуусаагүй барилгын өртөг, хандлагын тооцоог гаргахдаа өртөг болон жишиг үнэлгээг яаж тооцож гаргасан эсэх нь ойлгомжгүй, орлогын аргуудыг ашиглаагүй, барилгын зах зээлийн үнэлгээг яаж тооцож гаргасан нь тодорхойгүй, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлд заасан хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлагыг бүхэлдээ хангаагүй байна.

 

7.2 Шинжээч нь Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрын үнэлгээг огт гаргаагүй, барилгын үнэд хамт орж тооцсон гэх ойлгомжгүй байдлаар дүгнэлт гаргасан байна.

 

7.2.1 Сангийн сайд, Барилга хот байгуулалтын сайдын хамтарсан 2020 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 202/196 дугаар тушаалаар Газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нөхөх олговрын зориулалттай үнэлгээний аргачлал"-ыг баталсан байна. Уг аргачлалын 4.1.3-т үнэлгээчин нь энэ аргачлалын 4.1.1, 4.1.2-т заасан газрын хэсгийг нийт газарт эзлэх хувийн жингээс гадна газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөл, ашиглалтын байдал зэргийг харгалзан тодорхойлно, 4.7.1-т Эзэмших эрх бүхий газрын үнэлгээг Газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл (бүс), суурь үнэлгээ, газрын төлбөрийн хэмжээг тогтоох тухай Засгийн газрын 2018 оны 182 дугаар тогтоолоор батлагдсан суурь үнийг үнийн өсөлтийн итгэлцүүрээр үржүүлэн тооцох гэж тус тус заасан.

 

7.2.2 Үүнээс үзэхэд эзэмших эрхтэй газрын зах зээлийн үнэлгээг тогтоох боломжтой байхад шинжээч нь 3500 м.кв талбай бүхий газрын үнэлгээг огт гаргаагүй байгаа нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8, 9 дүгээр зүйлд заасны дагуу нийцүүлэн дүгнэлт гаргаагүй байна.

 

8. Иймд нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлтэй байх тул Бэсгэ ХХК-ийн Сонгинохайрхан дүүргийн 20 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газры г нийт 1,021,568,104 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгон шийдвэрлэв.

 

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлага хангасан хэмжээгээр улсын тэмдэгтийн хураамжийг хариуцагч хариуцах үүрэгтэй тул улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйл, 160 дугаар зүйлийн 160.1, 160.1.1 дэх заалтад заасныг тус тус удирдлага болгон 

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2, 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч У-У ХХК, Т.А нараас хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанд холбогдуулан гаргасан гомдлыг хангаж, Сонгинохайрхан дүүргийн 0 тоотод байрлах, 1512 м.кв талбай бүхий 70 хувийн гүйцэтгэлтэй дуусаагүй барилга, мөн хаягт байршилтай нэгж талбарын 0 дугаартай, 3500 м.кв талбай бүхий эзэмшлийн газрыг 1,021,568,104 төгрөгөөр үнэлсэн Бэсгэ ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70.200 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба мөн хуулийн 119.4 дэх хэсэгт заасан хугацаанд зохигч шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Г.БЯМБАЖАРГАЛ