2022 оны 08 сарын 30 өдөр

Дугаар 101/ШШ2022/03641

Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 Нэхэмжлэгч: О.Чийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: НШШГГ холбогдох,

 

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгож дахин үнэлгээ хийхийг даалгах шаардлага бүхий нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нарийн бичгийн дарга Б.Хатантуул нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч М. шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021/08/02-ны өдрийн захирамжаар БХХК,  нараас 297,328.31 төгрөгийг гаргуулан ХХБ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаар төлбөр төлөгч О.Чийн өмчлөлийн төлбөрт хураагдсан Баянзүрх дүүрэг, 114,86 м2 талбайтай 4 өрөө орон сууцыг 2022/04/2-ны өдөр Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК м2-ыг нь 2,904,998 төгрөг нийт 333,668,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Тус 4 өрөө орон сууцны үнийг үнэгүй.мн сайт дээр тавигдсан ижил байрны зартай харьцуулж үзэхэд 1м2 талбай бүхий орон сууцыг хамгийн багадаа 3,500,000 төгрөгөөр худалдан борлуулагдаж байгаа. Орон сууцны 1м2-ыг 3,500,000 төгрөгөөр тооцож үзэх юм бол 402,010,000 төгрөг болж байгаа. Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК нь ийн өмчлөлийн төлбөрт хураагдсан дээрх байрыгш 333,668,000 төгрөгөөр үнэлснийг зах зээлийн ханшаас хэт багаар үнэлсэн байгаад нэхэмжлэгч талаас гомдол гаргаж байгаа. Иймд 2022/04/25-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулж, дахин үнэлгээ хийлгэхийг даалгаж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн төлөөлөгч Б шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдрийн 2280 дугаар захирамжаар Бцэрэг ХХК,  О.Ч нараас 297,331,031 төгрөгийг гаргуулж ХХБ ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхээс гарсан шийдвэр, гүйцэтгэх баримт бичгийг 2021 оны 12 дугар сарын 20-ны өдөр хүлээн авч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар 2022 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдөр төлбөр өтлөгөч той уулзаж шүүхээс гарсан шийдвэрийг танилцуулж, мэдэгдэн төлбөрийг сайн дураар биелүүлэхийг төлбөр төлөгчид мэдэгдсэн. Төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрээр гарсан төлбөрийг сайн дураар төлж барагдуулаагүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан төлбөр төлөгч ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн ....... дугаартай Баянзүрх дүүргийн ........4 өрөө орон сууцыг 2022 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдрийн 22260139/01 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 04 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 22260139/02 дугаартай тогтоолоор хурааж шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэхийг мэдэгдсэн. Төлбөр төлөгч  1 м.кв 6,000,000 төгрөг нийт 689,160,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнийн санал ирүүлсэн. Төлбөр төлөгч ХХБ ХХК нь төлбөр төлөгчөөс ирүүлсэн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, хөндлөнгийн шинжээч томилох хсэлт ирүүлж талууд харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 4/108 дугаар тогтоолоор Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийг шинжээчээр томилж 333,668,000 төгрөгөөр үнэлснийг 2022 оны 4 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 4-165/8766-8768 дугаар албан бичгүүдээр төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт мэдэгдсэн. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн анхны албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлогдоогүй, үнийн санал ирээгүй. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явуулсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасны дагуу талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлооо мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргана гэж заасан байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч Б.Ц шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:Манай зүгээс хариуцагчийн хариу тайлбарыг дэмжиж оролцож байна. Манай зүгээс БХХК болон иргэн  нар нь манайхаас авсан зээлээ төлөхгүй байсан тул 2021/03/17-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан, үүнээс үүдэн нэхэмжлэгч нь шүүхийн үйл ажиллагааны шатанд манайхтай эвлэрэх тухай хүсэлтийг гаргасныг бид зөвшөөрч 2021/08/02-ны өдөр зохигчдийн эвлэрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай шүүгчийн захирамж гарсан. Эвлэрлийн гэрээнд заасны дагуу БХХК,  нар нь төлбөрөө төлөөгүй. Ингээд манайх шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж гаргуулан , Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад хандсан. Эвлэрлийн гэрээний дагуу 2022/02/20-ны өдрийн дотор манай нэхэмжилсэн мөнгийг төлөх бүрэн боломжтой байсан ч нэхэмжлэгч нь үүргээ гүйцэтгээгүй. Манай зүгээс олох ёстой байсан орлогоороо хохирсон. Байрны зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн дүгнэлийг нэхэмжлэгч тал хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж энэ нөхцөл байдлыг зориудаар үүсгэж байгаа тул манайх гуравдагч этгээдээр оролцож байгаа. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч , хариуцагч т холбогдуулан тус газрын 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 4/108 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Баянзүрх дүүргийн ..... 4 өрөө орон сууцыг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулж дахин үнэлгээ тогтоохыг хариуцагчид даалгах нэхэмжлэл гаргажээ.

 

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, нэхэмжлэгч нарын эрхийг зөрчөөгүй тухай тайлбарыг хариуцагч гаргаж нэхэмжлэлээс бүхэлд нь татгалзжээ.

 

Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 08 сарын 02-ны өдрийн 2280 дугаартай захирамжаар хариуцагч Б ХХК,  нараас 296,472,774.49 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч ХХБ ХХК-д олгож, хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй үндэслэлээр шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 сарын 09-ний өдрийн 21665 дугаартай захирамж, мөн өдрийн 1713 тоот гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн хариуцагч 2021 оны 12 сарын 20-ны өдрийн 2226139 дугаартай тогтоолоор явуулжээ. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр авагч, төлөгч нар барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний талаар харилцан зөвшилцөлд хүрээгүй тул шийдвэр гүйцэтгэгч 2022 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 4/108 тоот Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийг шинжээчээр томилж, дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгожээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2-т зааснаар барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр шийдвэр гүйцэтгэгч барьцаа хөрөнгийг үнэлүүлэхээр шинжээч томилсон ажиллагаа нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн бүрэн эрх ба тус ажиллагааг хууль зөрчин явуулсан гэх байдал тогтоогдохгүй байна.

 

Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор томилогдсон шинжээч болох Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК барьцаа хөрөнгийг 333,668,000 төгрөгийн зах зээлийн үнэлгээтэй гэж үнэлжээ.

 

Нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн үндэслэлээ, барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн үнээс хэт багаар тогтоосон, ойролцоо бусад үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн нэг м.кв талбайн үнэ 3,500,000 төгрөг байхад манай орон сууцыг 2,904,998 төгрөгөөр үнэлсэн, үнэлгээг хийхдээ харьцуулсан эх сурвалж тодорхой биш тооцоолол буруу гэж тодорхойлжээ.

 

Томилогдсон шинжээч барьцаа хөрөнгийг үнэлэн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасны дараа хариуцагч нь нэхэмжлэгчид хөрөнгийн үнэлгээний дүн, мэдэгдлийг хуульд заасан хугацаанд хүргүүлсэн, нэхэмжлэгч үнэлгээний талаар мэдсэн талаар зохигч маргаагүй. Нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн үндэслэлээ нотлохоор unegui.mn цахим сайтад байршуулан борлуулахаар зар тавигдсан Баянзүрх дүүргийн .......орших үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн мэдээллийг шүүхэд нотлох баримтаар гаргасан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2-т заасныг зөрчсөн нь мөн хуулийн 37 дугаар зүйлд заасан нотлох баримт болохгүй учир шүүх үнэлээгүй. Мөн нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчөөс барьцаа хөрөнгөтэй ойролцоо байрлал бүхий зах зээлд худалдан борлуулагдаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ илүү байгааг тайлбарлаж байх боловч энэ талаархи баримтыг шүүхэд нотлох баримтаар гаргаагүй байна.

 

Шинжээч Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК нь дүгнэлтээ хууль нийцүүлэн гаргасан гэж үзэхээр ба барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ жишиг үнийн хандлагын болон өртгийн аргыг харьцуулан үнэлж, тухайн хөрөнгийг үнэлүүлэх зорилгыг нэн тэргүүнд харгалзан үзсэн буюу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны дагуу албадан дуудлага худалдааны журмаар худалдан борлогдох хөрөнгийн хувьд зах зээлийн хандлагын аргад гол ач холбогдол өгч жишиг үнийн хандлагын аргаар үнэлсэн үнэлгээг баримталсан нь барьцаа хөрөнгийн зах зээл дэх үнэ цэнийг бууруулсан гэж үзэх ба Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1-д нийцсэн байна.

 

Барьцаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тодорхойлоход тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээл дээр чөлөөтэй арилжаалагдаж буй бусад төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй харьцуулж судлах байдлаар зах зээлийн жишиг үнийг тодорхойлох нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд зааснаар хийгдэх ажиллагаа ба ийнхүү тогтооход харьцуулагдаж буй хөрөнгийн мэдээлэл бодитой байх нь үнэлгээг бодитой гаргахад ач холбогдолтой. Барьцаа хөрөнгө нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд орших ба үнэлгээний тайланд авагдсан мэдээллээр unegui.mn цахим сайтад байршсан Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороонд орших төстэй зориулалт бүхий орон сууцны зах зээлийн үнэтэй харьцуулан үнэлсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнэ, түүнийг тогтоосон үндэслэл, нотолгоог агуулсан үндсэн баримт бичиг байна гэж, мөн хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнийг үндэслэл бүхий, тодорхой байх шаардлагад нийцээгүй гэж үзэхээргүй байна.

з

Иймд дээрх үндэслэлээр Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, .............4 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн үнэлгээг бодит байдалд нийцсэн гэж дүгнэж, нэхэмжлэгч ийн хариуцагч т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулж дахин үнэлгээ хийхийг даалгах нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүчингүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.5-д зааснаар нэхэмжлэгч ийн хариуцагч т холбогдуулан Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, ......... 4 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 196 тоот үнэлгээг хүчингүй болгуулж дахин үнэлгээ хийхийг даалгах нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсанаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ЭНЭБИШ