Баян-Өлгий аймаг дахь Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч З.Гүлбарша даргалж,  тус шүүхийн танхимд  нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

              Нэхэмжлэгч: А.М

              Хариуцагч: Баян-Өлгий аймгийн Засаг дарга,

              Хариуцагч: Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газар

              Гуравдагч этгээд: М.Х нарын хоорондын  газрын маргааныг хянан  хэлэлцэв.

              Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч А.М, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Х.Бакен, хариуцагч аймгийн Засаг дарга болон Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Е гуравдагч этгээд М.Х, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч С.Нургайып, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга  Ж.Ахмарал нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь :

              1. Нэхэмжлэгч А.М нь Баян-Өлгий аймгийн Засаг дарга, Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт тус тус холбогдуулан, “аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлж, газар эзэмшүүлэх тухай” А/204 дугаартай захирамжаар иргэн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м.кв газраас Өлгий сумын 5 дугаар баг “А” ХХК-ийн техникийн захын байранд байршилтай, 72 м.кв талбайтай, хоёр өрөө байрны доорх 72 м.кв газрыг эзэмшүүлсэн хэсгийг хүчингүй болгож, дээрх газрыг эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахгүй байгаа  мөн аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газрын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохгүй байгаа эс үйлдэхүй тус тус хууль бус болохыг тогтоож, А/204 дугаартай захирамжийн маргаан  бүхий 72 м.кв газартай холбоотой хэсгийг хүчингүй болгож, газар эзэмшүүлэх тухай шийдвэр гаргахыг аймгийн Засаг даргад, Засаг даргын захирамжийг үндэслэн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохыг Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газарт тус тус даалгах “-аар маргасан байна.

2. Нэхэмжлэгч А.М нь аймгийн Засаг дарга болон аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт  нэхэмжлэлийн шаардлагад заасан асуудлаар хүсэлт гаргасан боловч   аймгийн Засаг дарга шийдвэрлээгүй,  аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газраас хүсэлтэд дурдсан газрыг эзэмшүүлэх боломжгүй гэсэн хариуг 2022 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр 502 дугаартай албан бичгээр  өгсөн байх тул нэхэмжлэгч нь  тус шүүхэд 2022 оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдөр нэхэмжлэл гаргажээ.

            3. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ:

            3.1. “А” захад байрлалтай 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө байрыг 2009 онд иргэн Б.Л худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдаж авч, үнийг бүрэн төлж, 2009 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авсан ба худалдаж авснаас хойш 13 дахь жилдээ тасралтгүй эмийн сангийн үйл ажиллагаа явуулж байна.

3.2. Өлгий сумын 5 дугаар багийн оршин суугч М.Х Баян-Өлгий аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд “Өлгий сумын 11 дүгээр багт байрлах, нэгж талбарын 8312021380 дугаар бүхий, 72 м.кв худалдаа үйлчилгээний зориулалттай газрыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаснаар иргэний хэргийн анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж, давж заалдах шатны шүүх М.Хийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн бөгөөд Монгол Улсын Дээд шүүх гомдлыг авч хэлэлцүүлэхээс татгалзаж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлал хүчин төгөлдөр болсон.

3.3. Дээрх шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсны дараа үл хөдлөх хөрөнгө оршин байгаа 72 м.кв газрыг эзэмших хүсэлтээ 2022 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдөр аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт гаргасан боловч тодорхой шийдвэр гаргахгүй явж байгаад 2022 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн 502 дугаартай албан бичгээр тухайн газрыг эзэмшүүлэх боломжгүй гэсэн хариу өгсөн. Дараа нь Газрын тухай хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1.1-т энэ хуулийн 29.1, 29.2, 29.3-т заасан газрыг эзэмшүүлэх тухай шийдвэрийг тухайн шатны Засаг дарга гаргана гэж хуульчилсны дагуу газар эзэмших шийдвэр гаргаж өгөхийг хүсэж аймгийн Засаг даргад өргөдөл гаргасан боловч одоогоор шийдвэрлэгдээгүй байна.

3.4. Иргэний хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.1-д “Аливаа этгээд нь хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр эдийн баялаг болох эд юмс болон эдийн бус баялаг болох оюуны үнэт зүйлс, эрхийг олж авч болох бөгөөд энэ тохиолдолд дээрх баялаг нь хөрөнгө болно” гэж хуульчилсан. Бидний хувьд хуулийн дээрх зохицуулалтын хүрээнд 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2009 онд иргэн Б.Л худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдаж авч, үнийг нь төлж эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авсан. Ингэхдээ хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр тухайн эд хөрөнгийг олж авсан.

3.5. Иргэний хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.1-д “Аливаа этгээдийн эзэмшилд байгаа эд юмсыг эд хөрөнгө гэнэ”, 84.2-т “эд хөрөнгө нь үл хөдлөх, хөдлөх эд хөрөнгө байна”, 84.3-д “газар, түүнээс салмагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна” гэж хуульчилсан. Бидний өмчлөлд байгаа 72 м.кв талбайтай 2 өрөө бүхий хөрөнгө нь хуулийн дээрх зохицуулалтын хүрээнд үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарч байгаа ба газар түүнээс салмагц зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй болж, бидний үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхэд ноцтой хохирол учруулна.  Мөн хуулийн 85 дугаар зүйлийн 85.2-т “түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна” гэж хуульчилсан. Бидний өмчлөлийн 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө бүхий эд хөрөнгө нь түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай баригдсан, газартай салшгүй бэхлэгдсэн барилга учир түүний оршин байгаа 72 м.кв талбайтай газар нь бидний өмчлөлийн эд хөрөнгийн бүрдэл хэсэгт хамаарч байна.

3.6. Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1-д “хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ” гэж хуульчилсан тул эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд албан ёсоор бүртгүүлж, эрхийн гэрчилгээ авсан 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө бүхий эд хөрөнгийн шударга эзэмшигч нь А.М, М.С бид хоёр байгаа. Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд төрөөс газрын талаар баримтлах зарчмыг хуульчилсан бөгөөд эрх бүхий албан тушаалтнаас иргэн, хуулийн этгээдэд газар өмчлөх, эзэмших, ашиглах шийдвэр гаргахдаа дээрх зүйлийн 4.1.3-д заасан газар өмчлөх, эзэмших, ашиглахдаа шударга ёс, тэгш байдлыг хангах 4.1.7-д заасан газар дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө нь тухайн газрын бүрдэл хэсэг байх зарчмыг баримтлах ёстой.

3.7. Нэгэнт бидний хууль ёсоор өмчилж байгаа 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгө нь тухайн объектын оршин байгаа 72 м.кв талбайтай газрын бүрдэл хэсэгт хамаарч байгаа тул  тухайн 72 м.кв талбайтай газрыг нэхэмжлэгч бид хууль ёсоор эзэмших эрхтэй.

3.8. Бид дээрх 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2009 оны 8 дугаар сарын 5-ны өдрөөс одоо хүртэл тасралтгүй ашиглаж, эмийн сангийн үйл ажиллагаа явуулж, амьдралаа залгуулж ирсэн.Тухайн объектыг өмнө нь Ш.С гэдэг хүн, дараа нь Б.Л нар өмчилж ирсэн бөгөөд бид тухайн объектыг холбогдох хуулийн хүрээнд худалдаж авсан. Нэгэнт тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч учир өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах, аливаа халдлагаас хамгаалуулах эрхтэй. Гэтэл Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлж газар эзэмшүүлэх тухай” А/204 дугаартай захирамжаар 740 м.кв газрыг иргэн М.Хэд шилжүүлэн эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахдаа нөхцөл байдлыг бүрэн тодруулаагүй, тухайн газрын бүрдэл хэсэг болох үл хөдлөх эд хөрөнгө хэний эзэмшил, өмчлөлд байгааг судалж үзэхгүйгээр захирамж гаргаж бидний хууль ёсны эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн. Үүнээс болж иргэн М.Х нь бидний үл хөдлөх хөрөнгө оршин байгаа 72 м.кв талбайтай газрын хууль ёсны эзэмшигч болж, шүүхэд бидний үл хөдлөх эд хөрөнгийг тухайн газраас албадан нүүлгэх шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргаж, бидний хууль ёсоор эзэмшиж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан буулгахаар шаардаж байгаа нь бидний өмчлөх эрхэд ноцтой халдаж байгаа үйлдэл болсон.

3.9. Хэрэв бид өөрсдийн өмчлөлийн 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн доор байгаа 72 м.кв газрыг хууль ёсоор эзэмшихгүй бол иргэн М.Х нь дахин шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, шүүхээс зохих шийдвэр гарч, бидний олон жилийн хүч хөдөлмөрөөр бий болгож, 13 жил тасралтгүй ашиглаж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгө устаж үгүй болж, бидэнд маш их хэмжээний хохирол учрахаар байна.

3.10. Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргаас бидний өмчлөлийн 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн доор байгаа 72 м.кв газрыг эзэмшүүлэх шийдвэр гаргаж, Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газраас газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ бичиж олгосноор бидний зөрчигдсөн эрх сэргэж, өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах, аливаа халдлагаас хамгаалуулах эрх маань бодитоор хэрэгжих болно гэжээ.

4. Нэхэмжлэгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

4.1. Миний бие 2009 онд “А” захад байрлалтай 72 м.кв талбай бүхий 2 өрөө тоосгон байрыг иргэн Б.Л худалдах худалдан авах гэрээний дагуу үнийг бүрэн төлж худалдан авч “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авч өнөөдрийг хүртэл тасралтгүй 13 дахь жилдээ уг байрандаа эмийн сангийн үйл ажиллагаа явуулж ашиглаж байна. Дээрх байрыг худалдан авснаас хойш буюу 2014 онд бид уг байранд барилгын их засвар хийж шинээр барилгын дээвэр, хаалга, цонх, шал зэргийг сольж орчин үетэй зохицуулж тохижуулахад зориулж 40.0 сая төгрөг зарцуулж 3 хүнийг байнгын ажлын байртай болгон улсад төлөх ёстой НДШ, татвараа төлсөөр ирлээ.

4.2. Анх уг байрыг авах үед тэр үеийн “А” захын эзэн байсан талийгаач О.Ш гэдэг хүн бидэнд ирж захын хураамж буюу харуул хамгаалалт, орчны хог хаягдал, цэвэрлэгээний үйлчилгээний хөлс гээд мөнгө авдаг байсан. Түүнээс биш О.Ш түрээсний мөнгө төлж байсан зүйл байхгүй. Тухайн үед анх Б.Л худалдан авахад “би ч бас үйлчилгээний хөлс, захын хураамж гэж мөнгө төлдөг байсан” гэх ойлголтыг өгч байсан. Ер нь О.Ш гэдэг хүн анх өөрийн “А” захын эзэмшлийн газартаа бидний эзэмшиж байгаа 72 м.кв  бүхий 2 өрөө байрыг барьж иргэн Ш.С шилжүүлэхдээ газартай нь шилжүүлэн газар эзэмших гэрчилгээ гаргаж өгөх ёстой гэж үзэж байна. Түүнээс хойш буюу 12 жилийн дараа 2021 оны 5 дугаар сард Шамшийн хүү болох А гудамжинд таарч “Таны үл хөдлөх хөрөнгийн доорх 72 м.кв бүхий газар өөр хүнд шилжсэн ба “А” захын мэдлээс гарсан. Та үүнээс хойш уг газрыг авсан Х учраа олоорой” гэж хэлээд яваад өгсөн. Үүнд нь бид ихэд цочирдсон. Ш.А нь бидэнд огт мэдэгдэлгүйгээр газар шилжүүлсэн нэрийдлээр аймгийн Засаг даргаар газар шилжүүлэх захирамж гаргуулан авч бидний 72 м.кв  бүхий үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж байгаа газрыг иргэн М.Хт газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг газрын кадастрын хамт гаргаж өгсөн нь хууль зөрчсөн үйлдэл ба бидний эрхэд ноцтой хохирол учруулж байна гэж үзэж байна.

4.3. Ер нь ямарваа төрийн мэдлийн газар эзэмших гэрчилгээтэй газрыг иргэд хоорондоо шилжүүлэхэд тэр хавийн хөршүүдэд биечлэн мэдэгдэж хөршүүдтэй хийсэн газрын маргаангүйг нотолсон тэмдэглэл үйлдэж гарын үсэг зуруулж байж шилжүүлдэг нарийн журам өнөөдрийг хүртэл мөрдөгдөж байхад бидэнд огт мэдэлгүйгээр газар эзэмшүүлэх эрхийг хууль бусаар шилжүүлсэн нь бидэнд ноцтой хор уршиг дагуулж байна. Хулбек удалгүй 2021 оны 9 сард бидний эмийн сангийн доорх буй 72 м.кв  газрыг хууль бус эзэмшиж байна гэж үзэн чөлөөлж өгөхийг хүссэн нэхэмжлэлийг аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан. Анхан шатны шүүх 2022 оны 1 дүгээр сарын 06-ны өдрийн хуралдаанаар хэлэлцээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн. Бид уг шийдвэрийг эс зөвшөөрч давж заалдсан ба Баян-Өлгий аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 4 сарын 01-ний өдрийн хуралдаанаар авч хэлэлцээд, 212/МА2022/00024 дугаартай магадлалаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгч М.Хийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Нэхэмжлэгч М.Х дээрх шийдвэрийг эс зөвшөөрч  Монгол Улсын Дээд шүүхэд хяналтын журмаар гомдол гаргасан ба Монгол Улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 5 сарын 30-ны өдрийн 001/ШХТ2022/00601 дугаар тогтоолоор улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлэхээс татгалзаж, давж заалдах шатны шүүхийн магадлал хүчин төгөлдөр болсон.

4.4. Хэрэв бид өөрсдийн өмчлөлийн 72 м.кв  талбайтай 2 өрөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн доор байгаа 72 м.кв  газрыг хууль ёсоор эзэмшихгүй бол иргэн М.Х нь дахин шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, шүүхээс зохих шийдвэр гарч, бидний олон жилийн хүч хөдөлмөрөөр бий болгож, 13 жил тасралтгүй ашиглаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө устаж үгүй болж бидэнд маш их хэмжээний хохирол учрахаар байна. Мөн үүнээс гадга бидэнд энэ газраас өөр очих газар байхгүй. Бид 2009 он буюу 13 жилийн өмнө дээрх 72 м.кв  талбай бүхий байрыг өмчилж ашиглаж ирсэн ба иргэн Х нь биднээс хойш 12 жилийн дараа буюу 2022 онд шинээр барилга барьж ашиглаж байгаа ба Х барьсан барилгын урд тал нь хаагдаагүй чөлөөтэй үйл ажиллагаа явуулж байна.

4.5. Иймд миний нэхэмжлэлийг зохих журмын дагуу хянан шийдвэрлэж, Баян Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 сарын 01-ний өдрийн “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлж газар эзэмшүүлэх тухай” А/204 дугаартай захирамжаар иргэн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м.кв  газраас бидний үйл ажиллагаа явуулж буй эмийн  сангийн доорх 72 м.кв  газар эзэмшүүлсэн хэсгийг хүчингүй болгож, дээрх газрыг нэхэмжлэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахгүй байгаа аймгийн Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газрын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохгүй байгаа эс үйлдэхүй тус тус хууль бус болохыг тогтоож, А/204 дугаартай захирамжийн маргаан бүхий 72 м.кв  газартай холбоотой хэсгийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэгчид газар эзэмших шийдвэр гаргахыг Баян-Өлгий аймгийн Засаг дарга, тус аймгийн Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газарт даалгаж шийдвэрлэж өгөхийг хүсэж байна гэв.

5. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

5.1. Маргааныг шийдвэрлэхийн тулд 72м.кв  талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө хэзээ, хэрхэн бий болсон, хэний өмчлөлд, хэрхэн шилжсэн үйл баримтыг авч үзэх ёстой.

Хэрэгт цугларсан  нотлох баримтаас үзэхэд, одоогийн А.М, М.С нарын өмчлөлд байгаа 72м.кв талбайтай, 2 өрөө бүхий барилга анх 2003 онд баригдсан нөхцөл байдал тогтоогдож байгаа. 2003 оны 4 дүгээр сарын 01-ний өдөр “А” ХХК-ийн захирал О.Ш иргэн Ш.С нар нь тухайн газарт үйлчилгээний зориулалттай барилга барьж, үйлчилгээ явуулах тухай гэрээ байгуулсан байна. Гэхдээ ганц Н.С биш, Е, С, Р, Х гэх 5 хүнээс гадна “А” захын конторын хэсэг гээд 6 хэсэг болгож, өргөн барилга барьсан байдаг. Улмаар 2003 оны 12 дугаар сард ашиглалтад оруулсан. Дараа нь 2003 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдрийн 16 тоот албан бичгээр “А” ХХК нь Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн товчоонд хөрөнгө бүртгүүлэх тухай хүсэлт гаргасан.

Үүнийг үндэслээд 2003 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр улсын бүртгэлд бүртгүүлж үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олгосон. Өөрөөр хэлбэл, анх барилгын эзэмшигч “А” ХХК байсан. Барилгыг анх барихад хэн нэг хүний зөвшөөрөлгүй, хууль бус барьсан үйл баримт тогтоогдохгүй байна. Улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээс өмнө буюу 2003 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр Ш.С, “А” ХХК-ийн захирал О.Ш нар нь 72м.кв газрыг бэлэглэлийн гэрээгээр шилжүүлж байгаа тухай  гэрээ байгуулсан байна. Үүнийг үндэслээд 2004 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр Ш.С гэх хүн Улсын бүртгэлийн байгууллагад хандаж өөрийн нэр дээр гэрчилгээ авсан. Дараа нь С.Б, С.Бс Б.Л нэр дээр шилжсэн. Улмаар 2009 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр Б.Л, А.М нар худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, А.М болон түүний эхнэр Сауле нарын өмчлөлд шилжиж, 2009 оны 8 дугаар сарын 05-ны өдөр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ авсан. Үүнээс үзэхэд, 72 м.кв талбай бүхий 2 өрөө барилга нь  анхнаасаа “А” ХХК-ийн эзэмшилд байсан байна.  Дараа нь бэлэглэлийн гэрээгээр Ш.С шилжсэн. Гэхдээ газар нь “А” ХХК-ийн мэдэлд байна  гэдэг байдлаар шилжсэн. Иргэний хуулийн 273-280 дугаар зүйлд заасан бэлэглэлтэй холбоотой асуудал гарсан байна.

5.2.  А.М, М.С нар нь 72 м.кв талбайтай, 2 өрөө барилгыг хуулийн дагуу өмчилж байгаа. Тухайн хөрөнгийн шударга эзэмшигч нь мөн. Нэгэнт хөрөнгө нь байгаа учир тухайн хөрөнгөө хамгаалуулах эрхтэй. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл гаргах болсон үндэслэл нь тухайн хөрөнгө Иргэний хуульд зааснаар үл хөлдөх хөрөнгө бөгөөд газраас салмагц зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй. Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авахдаа доор нь байгаа газар “А” захаас бэлэглэлийн гэрээгээр Ш.С мэдэлд шилжсэн үеэс  хамт шилжсэн гэх үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргасан гэж ойлгож байгаа.

Иргэний хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.1-т “Аливаа этгээд нь хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр эдийн баялаг болох эд юмс болон эдийн бус баялаг болох оюуны үнэт зүйлс, эрхийг олж авч болох бөгөөд энэ тохиолдолд дээрх баялаг нь хөрөнгө болно”, мөн хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.1-т “Аливаа этгээдийн эзэмшилд байгаа эд юмсыг эд хөрөнгө гэнэ”, 85 дугаар зүйлийн 85.2-т “Түр зуурын хэрэгцээ хангах зорилгоор бус байнгын зориулалттай, газартай салшгүй бэхлэгдсэн байшин, барилга, байгууламж болон бусад зүйл нь газрын үндсэн бүрдэл хэсэг байна” гэж тус тус заасан. Өөрөөр хэлбэл, тухайн  газрын бүрдэл хэсэг болоод явж байгаа.

5.3. Иргэний хуулийн 87 дугаар зүйлд  салгаж үл болох буюу хязгаарлагдмал эрхийн талаар зохицуулсан. Үүнд: 87 дугаар зүйлийн 87.1-т “Өөр эрхтэй салшгүй холбоотой, түүнгүйгээр бие даан хэрэгжиж үл чадах эрхийг салгаж үл болох эрх гэнэ” гэж заасан. А.Мы өмчлөх эрх нь газартай шууд холбоотой. Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1-т “Хөрөнгийг хууль ёсоор эзэмшиж байгаа буюу түүнийг эзэмших эрхтэй болох нь тодорхой байгаа этгээдийг шударга эзэмшигч гэнэ” гэж заасан байдаг. Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд төрөөс газрын талаар баримтлах зарчмын талаар зохицуулсан бөгөөд 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3-т “газар өмчлөх, эзэмших, ашиглахад шударга ёс, тэгш байдлыг хангах”, мөн зүйлийн 4.1.7-д “газар дээрх үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн газрын бүрдэл хэсэг байх” гэж тус тус заасан. Тухайн газрыг шилжүүлэхдээ миний газрыг анхаарахгүйгээр шилжүүлсэн нь миний эрх, ашгийг хөндөж байна гэж тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлтэй байна.

5.4. Эцэст нь дүгнэж хэлэхэд, 2003 онд тухайн барилга баригдсан. 2003 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдөр бэлэглэлийн гэрээгээр “А” ХХК-аас иргэн Ш.С бэлэглэсэн ба Ш.С зүгээс 2004 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр улсын бүртгэлд бүртгүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийг гэрчилгээ авсан. Газар нь “А” ХХК-ийн мэдэлд байгаа гэх асуудал яригдаж байгаа. Хэдийгээр газар нь “А” ХХК-ийн захын мэдэлд байгаа ч нэгэнт тухайн барилгыг бэлэглэж байгаа бол доор нь байгаа газрыг хамтад нь шилжүүлэх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, үхэр бэлэглэж, арьс нь минийх гэж хэлж болохгүй. Анхнаасаа “А” ХХК-ийн захын мэдэлд бүртгэгдээд, дараа нь бэлэглэлийн гэрээгээр Ш.С мэдэлд шилжээд явсан учир доор нь байгаа 72 м.кв газар нь хамт шилжсэн гэж үзэж байгаа. Түрээсийн гэрээ байгуулсан гэх зүйлийг  ярьж байгаа. О.Ш, Ш. С нарын байгуулсан гэрээнээс үзэхэд, харуул хамгаалалт, үйлчилгээний хөлс авахаар гэрээ байгуулсан болох нь харагдаж байгаа. Ш.А байгуулсан гэрээний хувьд үйлчилгээ үзүүлэх гэрээ гэж байгаа. Ш.С, Б.Л, А.М нар тухайн газарт зөвшөөрөлгүй барилга бариагүй.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх нь  зүйтэй гэж үзэж байна гэв.

6. Хариуцагч аймгийн Засаг дарга болон аймгийн Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газрын тус шүүхэд  гаргасан тайлбартаа:

6.1. Иргэн М.Хт шилжүүлэн эзэмшүүлсэн газар нь анх аймгийн Засаг даргын 2006 оны 392 дугаар захирамжаар “А” ХХК-д 12093 м.кв газарт хамаарагдаж байна.

Дараа нь 2020 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн А/393 дугаар захирамжаар 12093 м.кв газрыг кадастрын шинэ зургийн дагуу 12624 м.кв-аар тогтоож, уг газрыг 8 хэсэг болгон хувааж шилжүүлсэн байна. 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн А/393 дугаар захирамжаар иргэн Х,Шд 2111 м.кв буюу 740 м.кв, 1371 м.кв хоёр хэсэг эзэмшил газрын эрхийн гэрчилгээг иргэн Х.Ш хэсэгчлэн шилжүүлэн эзэмшүүлсэн. Үүнд, нэхэмжлэгч болох А.Мы нэр дээр “А” ХХК-аас ямар нэгэн шилжүүлэн эзэмшүүлсэн эрх бүхий этгээдийн шийдвэр гараагүй, иргэн А.Мы үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж буй газар нь иргэн Х.Ш хэсэгчлэн шилжүүлэн эзэмшүүлсэн 740 м.кв газарт байрлаж буй учраас тухайн газрыг А.Мы газар гэж үзэх боломжгүй.   Иргэн А.М үл хөдлөх хөрөнгө нь байрлаж буй газрыг газар эзэмшигчтэй тохиролцсон гэж эрх шилжүүлж авах талаар хүсэлт гаргаж байгаагүй  гэжээ.

7. Хариуцагч аймгийн Засаг дарга болон Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

7.1. “А” ХХК-ийн захад анх Өлгий сумын Засаг даргын 2000 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн 96 тоот захирамжаар 1.12 га газрыг эзэмшүүлж байсан байна. Дараа нь 2002 онд Газрын тухай хуулийг шинэчлэн баталсан бөгөөд аймгийн Засаг даргын эрх хэмжээний газрыг тусгайлан зааж өгсөн. Жишээ нь: аймаг, сумын төв хэсэгт буюу инженерийн шугам, сүлжээ бүхий хэсэгт аймгийн Засаг дарга шийдвэр гаргахаар байгаа. Түүний дагуу “А” ХХК-ийн  захын хуучин эзэмшиж байсан газрыг 2006 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 392  тоот захирамжаар шинэчлэн эзэмшүүлсэн. Улмаар 2020 оны 5 дугаар сарын 27-ны өдрийн А/393 дугаар захирамжаар “А” ХХК-ийн  захын зориулалттай газрыг тус компанийн хувьцаа эзэмшигчид хоорондоо тохирч, нийт 6 хэсэг болгон хуваасан.

7.2. Ингэхдээ н.Ш, Х.Ш, “А” ХХК гэсэн үндсэн 3 эзэмшигч хувааж, хоорондоо тохиролцож, нотариатаар газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулсан байсан. Түүнийг үндэслэн 2020 оны А/393 дугаар захирамжаар тус тусад нь хэсэгчлэн газрыг шилжүүлэн эзэмшүүлсэн. Дараа нь иргэн Х.Ш эзэмшил газрыг М.Х, Х.Ш нарын хүсэлт, нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээ зэргийг үндэслэн 2021 оны А/204 тоот захирамжаар М.Хт 740 м.кв  газрыг шилжүүлэн эзэмшүүлсэн байна. Тухайн үед “А” ХХК болон тус зах дотор байшин түрээсэлж үйл ажиллагаа явуулдаг иргэн, аж ахуйн нэгж байгууллагаас маргааны шинжтэй гомдол, хүсэлт ирж байгаагүй.

7.3. Иргэн А.Маас үл хөдлөх хөрөнгийн доорх 72 м.кв  газрыг эзэмшүүлэх тухай хүсэлт гаргасан. Уг газартай холбоотой тухайн 72м.кв  газарт байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг буулгах, чөлөөлж өгөх талаар иргэн М.Хээс Баян-Өлгий аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байсан. Шүүхийн 3 шатны шийдвэр гарсны дараа А.Маас хүсэлт ирүүлсэн. Тухайн газрыг 2021 оны А/204 тоот захирамжаар А.Хт шилжүүлэн эзэмшүүлсэн байсан тул А.Мы хүсэлтийг шийдвэрлэх боломжгүй талаар албан ёсоор хариу өгсөн. Хэрэв А.М, М.Х нар үл хөдлөх хөрөнгийн доорх газрыг шилжүүлж өгөхөөр хоорондоо тохиролцвол шийдвэрлэж өгөхөд татгалзах зүйлгүй гэв.

8. Гуравдагч этгээдээс шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

8.1. Миний бие Ж овогт М.Х би 2021 онд Баян-Өлгий аймгийн Өлгий сумын 11 -р багт байрлах худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай 740 м.кв газрыг иргэн Х.Шс Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 сарын 10-ны өдрийн А/204 дугаартай "Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх газар эзэмшүүлэх тухай" захирамжаар худалдаа үйлчилгээний зориулалтаар 35 жилийн хугацаатай шилжүүлэн эзэмшиж байгаа болно. “А” ХХК-ыг үүсгэн байгуулагчид болох Х.Ш, Ш.Ш нарын анх компанийг үүсгэн байгуулахдаа оруулсан хувь хэмжээг үндэслэн компанийн захирлын шийдвэрээр 2020 онд тус компанийн эзэмшил газрыг хууль журмын дагуу Х.Ш эзэмшүүлсэн газрыг миний бие 2021 онд шилжүүлэн авсан. Х.Ш нь Улаанбаатар хотод амьдардаг бөгөөд миний нагац ах тул тухайн газрыг зориулалтын дагуу эзэмшин ашиглаж байхаар болсон. Уг худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай эзэмшлийн газрынхаа тодорхой хэсгийг урьд нь түрээслэн ашиглаж байсан иргэн А.М нь 2021 оны 04 сарын 01-ний өдөр надтай үргэлжлүүлэн "Үйлчилгээ явуулах гэрээ” байгуулан түрээсэлсэн юм. Харин би уг газрыг өөрөө ашиглахаар болж түрээсийн гэрээг цуцлах гэхээр нь газартай холбоотой үндэслэлгүй нэхэмжлэл гаргаж байгаа юм.

8.2. Баян-Өлгий аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 58 дугаар шийдвэр, Баян-Өлгий аймгийн Эрүү, иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 4 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 00024 дугаартай магадлалаар А.М нь түрээсийн гэрээний дагуу ашиглаж байсныг тогтоосон. Миний бие 2022 оны түрээсийн жил дууссаны дараа буюу 2023 оны 01 дүгээр сарын 04-ний өдөр А.Мтай байгуулсан түрээсийн гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг өгсөн ба 2023 оны 02 дугаар 01-ний өдрөөс газрыг маань чөлөөлж өгөхгүй бол албадан чөлөөлүүлэхээр шүүхэд хандах болно.

8.3. Нэхэмжлэгч А.М нь 2009 оноос эхлэн “А “ХХК-ийн захирал болох Ш.А түрээсийн гэрээ байгуулж, түрээс төлж байсан гэдэг нь нотлох баримтаар нотлогдож байгаа. Миний бие 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр Газрын харилцаа, барилга хот байгуулалтын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ж.Е хэлснээр “А” ХХК-ийн хувь эзэмшигч 3 хүний нэг болох нагац ах Х.Ш харилцан тохиролцож, 2021 оны 3 дугаар сард 740 м.кв  газрын хууль ёсны эзэмшигч болсон маань үнэн. Захирамж гарснаас хойш 04 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс эхлэн иргэн А.Мтай түрээсийн гэрээ байгуулж,  эхний 2-3 сар түрээс төлж байсан. 72м.кв  газрыг А.Мд шилжүүлж өгөх ямар ч боломж байхгүй. 740 м.кв  газрыг хууль ёсны дагуу бүрэн ашиглахыг хүсэж байна гэв.

9. Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

9.1. Нэгдүгээрт, энэхүү маргаан нь 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдөр буюу М.Х нь Х.Ш гэх хүнээс тухайн газрыг шилжүүлж авсан үеэс эхэлсэн. Урьд нь 2009 оноос эхлэн түрээсийн гэрээгээр газар ашиглаж ирсэн А.Мы хувьд тухайн газрыг М.Х авсны дараа  түрээсийн гэрээг зөвшөөрөөгүй бөгөөд М.Хийн хууль ёсны эзэмшлийг үгүйсгэсэн. 2021 оны 3,4,5 сард түрээсийн төлбөрөө төлсөн боловч тэрнээс хойш түрээсийн төлбөр төлөөгүй. Нэхэмжлэгчийн зүгээс тухайн үед холбогдох байгууллагад гомдол гаргах ёстой байсан. Эрх бүхий байгууллагын шийдвэрийг зөвшөөрөхгүй байвал шүүхэд хандах эрх нь нээлттэй байсан. Ингэж явсаар байгаад 2022 оны сүүлээр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байгаа. Ингэхдээ иргэний хэргийн 3 шатны шүүхээс иргэн М.Хийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон учир тухайн газар нь сул чөлөөтэй газар болсон тул тухайн газрыг өөрт нь эзэмшүүлэх хүсэлтээ эрх бүхий байгууллагад гаргасан. Эрх бүхий байгууллагаас тухай газар нь өөр хүний хууль ёсны эзэмшилд байгаа учир А.Мд эзэмшүүлэх боломжгүй талаар тайлбар өгсөн байгаа.

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаас үзэхэд, Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын  2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 тоот захирамжийн холбогдох хэсгийг хүчингүй болгох гэж байна. 2021 оны 3 дугаар сард Засаг даргын захирамж гарсан талаар нэхэмжлэгч А.М 5 сарын үед мэдсэн. Тухайн захирамжийг урьд нь иргэний хэргийн шүүхийн маргаанд нотлох баримтаар гаргаж өгсөн. Тухайн үед А.М болон түүний эхнэр М.С нараас Засаг дарга хууль бусаар эзэмшүүлсэн байх гэх тайлбарыг гаргаж байсан. Тухайн үед газар өөр хүний эзэмшилд байгаа гэдгийг мэдсэн бөгөөд хөөн хэлэлцэх хугацааны хувьд өнгөрсөн гэж үзэж байна. Хүн чанарын хувьд хууль ёсоор эзэмшиж байгаа хүний эзэмшлийг нь үгүйсгэж, доромжилсон. Тийм байтал газар эзэмшигчээс хүн чанар гаргаж, газрыг хувааж өгөхийг шаардаж байгаа.

9.2. Хоёрдугаарт, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн зүгээс Иргэний хуулийн ерөнхий ойлголтыг буруу ойлгосон байна. Газар эзэмших эрх дээр нь байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн эзэмшлийг дагаж явна гэдэг байдлаар тайлбарлаж байна.  Үл хөдлөх хөрөнгө газартай салшгүй. Гэхдээ тухайн газар нь үйл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийнх байх ёстой гэх ойлголт байхгүй.  Үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигч нь тухайн газрыг түрээсийн болон өөр бусад гэрээний дагуу ашиглаж, гэрээний хугацаа дууссаны дараа үл хөдлөх эд хөрөнгөө нураагаад авч явж болно гэдэг байдлаар тохиролцож гэрээ байгуулсан байж болно.  Тухайн газар нь 2021 он хүртэл “А” ХХК-ийн эзэмшилд байсан. Гэхдээ түрээслэгч нар түрээсийн хугацаанд хөрөнгө бий болгож, түрээсээ төлөөд явах бөгөөд түрээсийн гэрээний үүргээ зөрчсөн тохиолдолд бий болгосон эд хөрөнгөө өөрсдөө авч явна гэдэг байдлаар тохиролцож, ашиглаж ирсэн байгаа.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн зүгээс үл хөдлөх эд хөрөнгийг үхэр болгож, газрыг арьс буюу үр шим гэж тайлбарлаж байна. Газар гэдэг нь үл хөдлөх эд хөрөнгөөс илүү хөрөнгө. Цаад утгаараа төрийн өмч. Холбогдох журмын дагуу 35 жилийн хугацаагаар эзэмшихээр “А” ХХК  авсан. “А” ХХК-аас  Х.Ш, Х.Ш М.Х гээд дамжиж явсан. Газрыг холбогдох хуулийн дагуу эзэмшиж байгаа хүн зориулалтын дагуу ашиглаж байгаа хүн. Газрын дээр нь байгаа хөрөнгийг бий болгосон хүн түрээсийн гэрээ байгуулан ашиглаж байх хугацаандаа хөрөнгө босгочхоод тухайн газрыг би эзэмших ёстой, үл хөдлөх хөрөнгөтэй учир газраас салгаж болохгүй гэх байдлаар тайлбарлаж байгаа нь үндэслэлгүй юм. Газрын түрээсийн гэрээг цуцалсан тохиолдолд дээр нь байгаа үл хөдлөх хөрөнгөө чөлөөлөх, нүүлгэх үүрэгтэй. Газрыг үл хөдлөх эд хөрөнгийг дагаж явдаг зүйл мэт тайлбарлаж болохгүй. Газар нь үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд чухал зүйл гэдэг нь үнэн. Гэхдээ тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч нь тухайн газрыг эзэмшиж байна уу, өмчилж байна уу, эсхүл түр хугацаагаар ашиглах гэрээгээр ашиглаж байгаа эсэх нь чухал байгаа. Нэхэмжлэгч А.Мы хувьд тухайн газрыг түрээсийн гэрээгээр ашиглаж байсан бөгөөд түрээсийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тул чөлөөлөх үүрэгтэй болж байгаа.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган шийдвэрлэх боломжгүй гэж үзэж байна.

9.3. Гуравдугаарт, нэхэмжлэгч талаас хөршүүдэд мэдэгдээгүй гэх зүйлийн талаар тайлбарлаж байна. Иргэний хуульд зааснаар түрээслэгч нар эд хөрөнгийг өөр хүнд шилжүүлэхдээ дараагийн түрээслэгчид мэдэгдэх үүрэгтэй. М.Хийн зүгээс би газрыг авсан учир таны Ш.А байгуулсан түрээсийн гэрээ хүчингүй болсон, газрыг чөлөөлж өг гэж хэлээгүй бөгөөд үргэлжлүүлэн түрээсийн гэрээ байгуулсан боловч А.Мы зүгээс түрээсийн төлбөрөө төлөөгүй. Үүнтэй холбоотой түрээсийн харилцааг дуусгавар болгох, газрыг чөлөөлөх асуудал иргэний хэргийн шүүхээр шийдвэрлэгдсэн. Иргэний хэргийн шүүхээс түрээсийн гэрээтэй байна гэх дүгнэлт хийсэн. Хөрш залгаа газар эзэмшигчдэд мэдэгдэхтэй холбоотой журмын талаар ярьж байгаа. Тухайн журам нь зөвхөн газар эзэмшигчдэд л хамааралтай. А.Мы хувьд газар эзэмшигч биш бөгөөд түрээсийн гэрээгээр ашиглаж байгаа хүн. Тухайн үед Ш.А зүгээс тухайн газрыг өөр хүний мэдэлд шилжүүлж байгаа гэдгийг мэдэгдсэн. Газрыг шилжүүлэн эзэмшүүлсэнтэй холбоотой 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 тоот аймгийн Засаг даргын захирамж гарснаар нэхэмжлэгчийн эрх, ашиг сонирхол зөрчигдөөгүй. “А” ХХК-ийн эзэмшил газрыг тухайн компанийн хувьцаа эзэмшигчдэд хувааж өгсөн.

9.4. Эцэст нь дүгнэж хэлэхэд, нэхэмжлэгчийн эрх ашиг зөрчигдөөгүй бөгөөд, нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө байгаа газрыг нэхэмжлэгч эзэмших эрхгүй.  Нөгөө талаар шүүхэд гомдол гаргах эрхээ алдсан гэж үзэж байна.

Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгөхийг хүсэж байна гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгчээс Баян-Өлгий аймгийн Засаг дарга,  Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт тус тус холбогдуулан  “Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 дүгээр захирамжийн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м² газрын 72 м² газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, уг 72м² газрыг нэхэмжлэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахгүй байгаа Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын эс үйлдэхүй болон уг газарт газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохгүй байгаа Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газрын эс үйлдэхүй тус тус хууль бус болохыг тогтоож, Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 дугаартай захирамжийн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м² газрын  72 м² газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, уг 72 м² газрыг нэхэмжлэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахыг Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргад, 72 м² газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохыг Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт тус тус даалгах” шаардлагуудыг гаргажээ.

2. Хавтаст хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаас үзэхэд, Баян-Өлгий аймгийн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газраас 2009 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр нэхэмжлэгчид олгосон 000077871 дугаартай гэрчилгээтэй, 72 м² талбайтай, хоёр өрөө бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг анх “А” ХХК нь 2003 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээгээр иргэн Ш.Ст бэлэглэснээр түүнд тухайн өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн 0088251 дугаартай гэрчилгээ олгогдсон,  Ш.С нь 2004 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн үл хөдлөх хөрөнгө бэлэглэх гэрээгээр  иргэн С.Бд уг хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлснээр 2005 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдрийн улсын бүртгэлийн  0001211764 дугаартай гэрчилгээ олгогдсон,  улмаар 2005 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэх гэрээгээр С.Б нь  Б.Лд дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг шилжүүлсэн байх  ба иргэн Б.Л, А.А нарт  үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн 000145138 дугаартай гэрчилгээ олгогдож, дараа нь буюу 2009 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдрийн худалдах, худалдан авах гэрээгээр Б.Л нь нэхэмжлэгч А.Мд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 8.000.000 /найман сая/ төгрөгөөр худалдсанаар үл хөдлөх эд хөрөнгө нь  нэхэмжлэгч А.М болон М.С нарын  өмчлөлд шилжиж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгогдож,  өмнөх үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнүүд хүчингүй болжээ.

3. Дээрх 72 м² талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн доорх газар нь  Өлгий сумын Засаг даргын 2000 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн 96 дугаар захирамжаар “А” ХХК-д олгогдсон 1,12 га газарт хамаарч байгаа бөгөөд  дээрх шийдвэрийг үндэслэж “А” ХХК-д 2000 оны 09 дүгээр сарын 17-ны өдөр ,,,,,, дугаартай,12894 м² газрын  эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгогдож, 2001 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдөр газар эзэмших гэрээ байгуулагдсан байх ба дараа нь аймгийн Засаг даргын 2006 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 392 дугаар захирамжийн хавсралтын холбогдох хэсгээр  тухайн газрын хэмжээнд  өөрчлөлт оруулан 12903 м² болгон шинэчлэн тогтоож, 2007 оны 03 дугаар сарын 16-ны өдөр ,,,,,,, дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ шинээр олгогджээ.

4. Улмаар  аймгийн Засаг даргын 2020 оны 05 дугаар сарын 27-ны өдрийн А/393 дугаартай захирамжийн холбогдох хэсгээр дээрх үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж буй газрыг “А” ХХК нь иргэн Х.Шд шилжүүлж, 2020 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр ,,,,,,, дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгогдон 2020 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулагдсан байх ба Х.Ш нь уг газрыг аймгийн Засаг даргын 2021 оны 03 дугаар сарын 19-ний А/204 дугаартай захирамжаар гуравдагч этгээд  М.Хт шилжүүлснээр түүнд ,,,,,,,, дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгогджээ.

5. Маргаан бүхий газрын  анхны эзэмшигч “А” ХХК нь болон иргэн Ш.С хоорондын  байгуулсан 2003 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 01 дугаартай “А” ХХК-ийн эзэмшил газарт дэлгүүр, гуанзны зориулалттай барилга барьж, үйлчилгээ явуулах гэрээ”-ний 1.2-т “Газрыг эзэмших, ашиглуулах, худалдах эрх нь “А” ХХК-д байх бөгөөд барилгыг цаашид зөвхөн дэлгүүр гуанзны зориулалтаар эзэмших, ашиглах үүрэгтэй” гэж,  2003 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн “Үл хөдлөх хөрөнгө бэлэглэх гэрээ”-ний 8-д “Тус барилгыг барьсан газрын эзэмших эрх нь “А” ХХК болно” гэж тус тус заасан,  эдгээр нотлох баримтуудыг  иргэн Ш.С нь анх 2004 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдөр  72 м² талбайтай байшинг “А” ХХК-аас бэлгийн журмаар авах үед улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргасан мэдүүлэгтээ   нэмэлт баримт болгон хавсаргажээ.

6. Дээрх үйл баримтууд нь хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудаар тогтоогдсон бөгөөд  энэ талаар хэргийн оролцогчид маргаагүй, харин  нэхэмжлэгчээс өөрийн өмчлөлийн 72 м² талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн доорх газрыг үл хөдлөх хөрөнгөтэй салшгүй холбоотой, хоорондоо салгаж үл болох үл хөдлөх эд хөрөнгө тул өөрийн эзэмшилд авах ёстой гэж маргасан.

6. Үл хөдлөх хөрөнгө байрлаж буй газрыг нэхэмжлэгч А.М нь  тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч болсны дараа газар эзэмшигч “А” ХХК-ийн захирал Ш.А тохиролцож, газар ашигласны түрээсийн үнийг төлж байсан нь, мөн уг газар нь гуравдагч этгээд М.Х эзэмшилд шилжсэний дараа буюу 2021 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр түүнтэй “Үйчилгээ явуулах гэрээ”-г байгуулж, уг гэрээнд эзэмшлийн газрыг түрээсэлж, сар болгон 360 мянган төгрөг төлөхөөр тохиролцож, газар ашигласны түрээсийг төлж байсан  зэрэг үйл баримтууд нь хэрэгт авагдсан Ш.А гэрчийн мэдүүлэг, 2021 оны 04 дүгээр сарын 21-ний өдрийн “Үйлчилгээ явуулах гэрээ”, гуравдагч этгээдэд 2021 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр 200.000 төгрөг, 2021 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр 150.000 төгрөг, “А” ХХК-д 2019 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдөр 300.000 төгрөг тус тус “газрын түрээс” гэж шилжүүлсэн ХААН банкны депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулгаар тус тус тогтоогдож байна.

7. Дээрх нөхцөл байдлуудаас  дүгнэвэл, нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-т заасан “Түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэсний дагуу өөрийнх нь өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө байрлах газрыг газар эзэмшигч нартай тохиролцож,  гэрээний үндсэн дээр  тогтоосон төлбөрийг төлж, түрээсээр ашиглаж байсан гэж үзэхээр байна.

8. Газрын тухай хуулийн  27 дугаар зүйлийн 27.1-т “Газрыг энэ хуульд заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ”,  27.3-т “Нэгж талбар бүр эрхийн гэрчилгээтэй байна”, 27.4-т “Хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно”, 31 дүгээр зүйлийн 31.3-т “Хүсэлт гаргасан газар нь бусдын эзэмшиж, ашиглаж байгаа газартай ямар нэг хэмжээгээр давхцаагүй байна” гэж , мөн Засаг даргын бүрэн эрхийг хуульчилсан хуулийн 21 дүгээр зүйлийн  21.4.3-т “энэ хуулийн 21.3.2-т зааснаас бусад газрыг сумын Иргэдийн Төлөөлөгчдийн Хурлаас баталсан тухайн жилийн газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөний дагуу сумын хэмжээнд иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад эзэмшүүлэх, ашиглуулах асуудлыг шийдвэрлэж, зохион байгуулах” гэж тус тус заасан.

9. Нэхэмжлэгчийн эзэмшихээр хүсэлт гаргаж буй маргаан бүхий газар нь  сул чөлөөтэй газар биш, гуравдагч этгээдийн эзэмшлийн газар, гуравдагч этгээд нь  хуульд заасан журмын дагуу бусдаас шилжүүлэн эзэмшилдээ авсан байх тул  “... нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө байрладаг” үндэслэлээр   гуравдагч этгээдийн эзэмшил газраас 72 м² газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгох, нэхэмжлэгчид олгох шийдвэр гаргах  хууль зүйн  үндэслэлгүй байна.

10. Мөн аймаг, нийслэлийн Газрын албаны  газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах асуудлаар гэрчилгээ олгох  эрхийг Газрын тухай хуулийн 23 дугаар зүйлийн 23.3.7-д “Засаг даргын шийдвэрийг үндэслэн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагатай газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах асуудлаар гэрээ байгуулж, эрхийн гэрчилгээ олгох” гэж зохицуулсан.

11. Нэгэнт аймгийн Засаг даргаас нэхэмжлэгчид маргаан бүхий газрыг эзэмшүүлэх тухай шийдвэр гараагүй  тохиолдолд газар эзэмшүүлэх эрхийн гэрчилгээ олгохыг аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт даалгах боломжгүй байна.

12. Иймээс Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 дүгээр захирамжийн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м² газрын 72 м² газарт холбогдох хэсгийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй, маргаан бүхий захиргааны акт хариуцагчдын эс үйлдэхүй нь  нэхэмжлэгчийн тухайн газрыг эзэмших эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчөөгүй  тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.14, 107 дугаар зүйлийн 107.5-д заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.4.3, 23 дугаар зүйлийн 23.3.7,  27 дугаар зүйлийн 27.1, 27.3, 27.4-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч А.Маас  Баян-Өлгий аймгийн Засаг дарга, Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт тус тус холбогдуулан гаргасан “Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 дүгээр захирамжийн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м² газрын 72 м² газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, уг 72м² газрыг нэхэмжлэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахгүй байгаа Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын эс үйлдэхүй, мөн уг газарт газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохгүй байгаа Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газрын эс үйлдэхүй тус тус хууль бус болохыг тогтоож, Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргын 2021 оны 3 дугаар сарын 19-ний өдрийн А/204 дугаартай захирамжийн М.Хт эзэмшүүлсэн 740 м² газрын  72 м² газарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, уг 72 м² газрыг нэхэмжлэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргахыг Баян-Өлгий аймгийн Засаг даргад, 72 м² газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгохыг Баян-Өлгий аймгийн Газрын харилцаа, барилга, хот байгуулалтын газарт тус тус даалгах” нэхэмжлэлийг  бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-т тус тус  зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70200 төгрөгийг улсын орлого болгосугай.

3. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д зааснаар  хэргийн оролцогч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч  шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тайлбарласугай.

 

                      

 

 

          ДАРГАЛАГЧ, ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                               З.ГҮЛБАРША