2023         01            09

184/ШШ2023/00219

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Т.Ариунболд даргалж, тус шүүхийн 3 дугаар танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: ******* дүүрэг, 6 дугаар хороо, ******* ******* чөлөө гудамж, 43 дугаар байр, 1 тоот хаягт бүртгэлтэй, ******* дүүрэг, 18 дугаар хороо, 49 дүгээр байр, 35 тоот хаягт оршин суух, Боржигон овогт *******ийн ******* /РД:*******/-ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: дүүрэг, 19 дүгээр хороо, 21 дүдгээр хороолол, ҮЭ гудамж, ******* байр, 70 тоот хаягт оршин суух ******* их ******* овогт гийн /РД:/-д холбогдох,

Орон сууцны төлбөрт төлсөн 14,220,000 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол 11,950,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Лхагвадорж нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ... Т.******* би Г.тай 2018 оны 1 дүгээр сарын 23-ны өдөр орон сууц хувь зээлээр Ү- улсын дугаартай дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол 86 байрны 70 тоот орон сууцыг 67,500,000 төгрөгөөр худалдан авах болсон бөгөөд энэ байр нь 6 хувиййн зээлтэй байсан. Би урьдчилгаанд 20,000,000 төгрөг өгсөн бөгөөд үлдсэн мөнгийг нь 2033 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдөр хүртэл сарын 395,000 төгрөгийг Г.ын хаан банкны тоот дансанд хийж байхаар тохиролцон гэрээ байгуулан тус байранд орсон. Гэтэл Г. 2021 оны 7 сард ирж буцаж байрандаа орсон бөгөөд урьдчилгаанд өгсөн 20,000,000 төгрөгийг буцаан өгч миний cap болгон Г.ын дансанд хийж байсан 36 сарын турш төлсөн 14,220,000 төгрөгийг буцаан өгөхгүй байна. Иймээс Г.аас миний байрны зээлэнд төлөж байсан 14,220,000 төгрөгийг гаргуулан өгч намайг хохиролгүй болгож өгнө үү. Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд нэхэмжлэгч нь Г.ад хохирол учруулсан гэж үзэх үндэслэл байхгүй. Г. нь орон сууц хөлсөлж суусан үе байхгүй. Бидэнтэй мөн найзын харилцаатай Алтанзул гэх хүнээс хашаа байшин худалдаж авсан ба уг хашаа байшиндаа амьдардаг байсан. Тиймээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

2.Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: ...Миний бие Т.*******тай найзын харилцаатай байсан ба өөрийн өмчлөлийн дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол 86 байрны 70 тоот орон сууцыг 67,500,000 төгрөгөөр зээлээр худалдахаар тохиролцож төлбөр барагдуулах гэрээ хийсэн. Гэрээний дагуу урьдчилгаанд 20,000,000 төгрөгийг 2017 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр төлж барагдуулсан ба үлдэгдэл 47,500,000 төгрөгийг cap бүр 395,000 төгрөгөөр миний банкны зээлийн дансанд cap бүрийн 9-ний өдөр бүрэн төлж барагдуулахаар тохиролцсон. Гэрээнд заасан урьдчилгаа төлбөр төлснөөс хойш орон сууцны эзэмшил ашиглалт Т.*******д шилжсэн. Т.******* нь байрыг минь хүлээн авснаас хойш байрны найр хийж байсан. Миний байрыг бусдад түрээсэлж түрээсийн орлого олж байсан ба 2020 оны 12 сард надад хүсэлт гаргаж ипотекийн зээлийг хойшлуулж өгнө үү гэсэн ба би зээлийг 2021 оны 6 cap хүртэл хойшлуулсан. Гэтэл 2021 оны 5 сард жирэмсэн ажилгүй болчихлоо байраа буцаая гэсэн ба 20,000,000 төгрөгөө буцаагаад өгчих, тэгэхээр түрээсийн айлаа гаргаад байрыг суллаад өгье гэсэн. Үүний дагуу миний бие 2021 оны 5 дугаар сарын 20-ноос 2021 оны 06 дугаар сарын 04-ний өдөр хүртэл мөнгө цуглуулж 20,000,000 төгрөгийг төлж, түрээсэлж байсан айлыг гаргаж өөрөө байрандаа амьдарсан. Би энэ хугацаанд өөрөө байр түрээсэлж амьдарч байсан болно. Т.******* нь өөрөө гэрээнээс татгалзсан, миний байрыг худалдан авсны дараа бусдад түрээслүүлж ашиг олж байсан болно. Т.******* нь үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих санаа агуулж байгаа учир нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Миний бие 2018 оны 1 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс ******* дүүргийн 20 дугаар хороо 10 дугаар байрны 36 тоот баранд гэдэг хүнээс 2018 оны 07 дугаар cap хүртэл сарын 500,000 төгрөгөөр нийт 3,000,000 төгрөгөөр, 2018 оны 08 дугаар сараас эхлэн ******* дүүргийн 31 дүгээр хороо 556-21 тоот хаягт байрлах орон сууцыг Одонтуяа гэдэг хүнээс сарын 800,000 төгрөгөөр, 2019 оны 05 дугаар cap хүртэл нийт 4,400,000 төгрөгөөр, 2019 оны 06 дугаар сараас ******* дүүргийн 13 дугаар хороо 3 дугаар хороолол 9 дүгээр байрны 00 тоот хаягт байрлах орон сууцанд гэдэг хүнээс 2020 оны 6 дугаар cap хүртэл сарын 350,000 төгрөг нийт 4,550,000 төгрөгөөр тус тус хөлсөлж сууж байсан. Ингээд би нийт 11,950,000 төгрөгөөр байр хөлслөн суусан байна. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ нэгэнт биелээгүй тул Т.*******ыг гэрээнээс татгалзсан гэж үзэж өөрт учирсан хохирол болох 11,950,000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.3-т зааснаар Т.*******аас гаргуулахаар нэхэмжилж байна.

3. Хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд

3.1. Нэхэмжлэгч талаас шүүхэд гаргасан баримт: нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн тухай баримт, Т.*******ын иргэний үнэмлэхний хуулбар, иргэний үнэмлэхний лавлагаа, 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Төлбөр барагдуулах гэрээ, 2013 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн Орон сууцны ипотекийн зээлийн гэрээ, Ү- дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ, 2013 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн Барьцааны гэрээ, 2016 оны 06 дугаар сарын 21-ний өдрийн Орон сууцны ипотекийн зээлийн журмын хавсралт, Т.*******ын банк дахь депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга, итгэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэлийн хариу тайлбар, Т.*******ын хаан банк дахь зээлийн дансны дэлгэрэнгүй хуулга,

3.2. Хариуцагч талаас шүүхэд гаргасан баримт: хариу тайлбар, итгэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн тухай баримт, гэрлэсний бүртгэлийн лавлагаа, 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрийн Орон сууц хөлслөх гэрээ, ашиглалтын зардал төлж байсан тухай баримт, Г.ын банк дахь депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга

3.3. Шүүхийн журмаар цуглуулсан баримтууд: 2022 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн үзлэгийн тэмдэглэл,  2022 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн үзлэгийн тэмдэглэл, банкны 2022 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 29/9369 дугаартай албан тоот болон түүний  хавсралт 3 хуудас, Төрийн банкны 2022 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 18/5812 дугаартай албан тоот болон түүний  хавсралт 108 хуудас, Төрийн банкны 2022 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдрийн 18/5962 дугаартай албан тоот болон түүний  хавсралт 5 хуудас болно.

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн зохигчдын тайлбар болон хэрэгт авагдсан бичмэл нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Т.******* нь хариуцагч Г.ад холбогдуулан “Орон сууцны төлбөр төлсөн 14,220,000 /арван  дөрвөн сая хоёр зуун хорин мянга/ төгрөгийг гаргуулах тухай” нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасныг хариуцагч Г. эс зөвшөөрч Т.*******д холбогдуулан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол 11,950,000 /арван нэгэн сая есөн зуун тавин мянга/ төгрөг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан.

 

2. Шүүх дор дурьдсан үндэслэлээр Т.*******ын нэхэмжлэлтэй Г.ад холбогдох “Орон сууцны төлбөр төлсөн 14,220,000 төгрөг гаргуулах тухай” үндсэн нэхэмжлэлийг, хариуцагч Г.ын нэхэмжлэгч Т.*******д холбогдох “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол 11,950,000 төгрөгийг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

3. Зохигчид 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр Төлбөр барагдуулах гэрээг

бичгээр байгуулсан болох нь 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн “Төлбөр барагдуулах гэрээ”-ний хуулбараар тогтоогдож байна.

2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Төлбөр барагдуулах гэрээний хэлцлийн агуулгад: Г. нь Т.*******д өөрийн гэр бүлийн өмчлөлийн нөхөр М., хүүхэд Э. нарын нэр дээрх Улсын бүртгэлийн Ү- дугаар бүртгэлтэй, дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол байрны 70 тоот 30 м.кв 2 өрөө орон сууцыг 67,500,000 /жаран долоон сая таван зуун мянга/ төгрөгнөөс урьдчилгаа 20,000,000 /хорин сая/ төгрөгийг 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр бэлнээр төлсөн. Үлдэгдэл 47,500,000 /дөчин долоон сая таван зуун мянга/ төгрөгийг сар бүрийн 09-ний өдөр 395,000 /гурван зуун ерэн таван мянга/ төгрөгийг сар бүр Г.ын ХААН банкны тоот дансанд шилжүүлэн бүрэн барагдуулахаар,      Төлбөр төлөх эцсийн хугацаа 2033 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдөр байхаар, гэрээний 4 дэх заалтаар гэрээ цуцлах нөхцлийг тусгаж гэрээ байгуулжээ.

Хариуцагч Г. нь дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол байрны 70 тоот 30 м.кв гэр бүлийн өмчлөлийн 2 өрөө орон сууцыг 2013 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн №ОСЗГ/ дугаартай Орон сууцны ипотекийн гэрээгээр худалдан авсан бөгөөд мөн 2013 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн №БГ/ дугаартай Барьцааны гэрээгээр уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалбараар гэрчлэгдэх улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэсэн байна. Орон сууцны ипотекийн гэрээний хавсралтад зааснаар гэрээний хугацаа 2033 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдөр дуусахаар байгуулсан байдаг ба Т.*******тай байгуулсан гэрээнд орон сууцны үлдэгдэл төлбөр 47,500,000 төгрөгийг Г.ын ХААН банкны тоот дансанд 2033 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийг хүртэл сар бүр 395,000 төгрөгийг шилжүүлж төлбөрийг дуусгаснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийн нэр Т.*******д шилжихээр талууд харилцан тохиролцож гэрээ байгуулсан байна. 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр Төлбөр барагдуулах гэрээний үлдэгдэл 47,500,000 төгрөгийн төлбөрийг 2013 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн №ОСЗГ/ дугаартай Орон сууцны ипотекийн гэрээний хавсралтад заасан төлбөр төлж дуусгах хугацаагаар тодорхойлсон байна.

4. Зохигчид 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Төлбөр барагдуулах гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт “Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө,....худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх....худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгө хүлээх авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заасны дагуу худалдах, худалдан авах гэрээг бичгээр байгуулжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Төлбөр барагдуулах гэрээг Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт зааснаар Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ гэж тайлбарладаг.

Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ нь мөн хуулийн 263 дугаар зүйлийн 263.2 дахь хэсэгт заасан нөхцлийг заавал тусгахыг шаарддаг. Энэ нь гэрээнд эд хөрөнгийн үнийг шууд төлөх үеийн үнээс төлбөр төлөхөд үнэ нэмэгдсэн шинжтэй байдаг. Гэрээнд хүү тогтоох, хэрэв хүү тогтоосныг заагаагүй ч хэсэгчлэн төлөх учраас үнийг нэмж, хүүг багтааж гэрээнд үнийг зааж болохоор хуульчилсан байна. Харин зохигчдын байгуулсан гэрээнд үнийг хэсэгчлэн төлөхөөр зохицуулсан ч худалдах, худалдан авах орон сууцны төлбөр төлж дуусах хугацаанд үнэ нэмэгдэхгүй зохигчдын тохиролцсон үнэ нэмэгдээгүй байхаар гэрээг байгуулсан нь Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулахгүй байх тул 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн Төлбөр барагдуулах гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан Худалдах, худалдан авах гэрээ гэж тодорхойлно.

5. Зохигчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэл, тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа гэрээний үүргээ зөрчсөн тул нэг талаас гэрээнээс татгалзсантай холбоотой үр дагавар, хохирлыг бие биенээсээ нэхэмжилж шүүхэд ханддаг.

Нэхэмжлэгч Т.******* болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас “Г.ад жирэмсэн ажилгүй болсон, гэрээний дагуу төлбөрийг цаашид төлөх боломжгүй байгаа талаар хэлж, орон сууцыг худалдах асуудлаар санал хэлэхэд өөр хүнд худалдахыг зөвшөөрөхгүй хэрэв зарахаар бол би өөрөө авна гэж хэлсэн тул гэрээг цуцласан. Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний аль нэг тал гэрээнээсээ татгалзвал гэрээний гүйцэтгэлд олсон ашгаас хамааран төлөх үүрэгтэй тул өгсөн авснаа буцаая гэж тохиролцсон. Би Г.ад урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгийг 2021 оны 05-р сараас 2021 оны 07-р сарын хооронд хувааж төлж барагдуулсан. Харин сар бүр 395,000 төгрөг төлж байсан 36 сарын төлбөр болох 14,220,000 төгрөгийг гэрээнээс татгалзсны дагуу буцааж өгөөгүй тул хариуцагчаар нөхөн төлүүлэх” гэж шүүхэд тайлбарладаг.

Хариуцагч Г. болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас “Т.******* нь 2020 оны 12 дугаар сард Ковид-19 цар тахалтай холбоотой Засгийн газрын шийдвэрийн дагуу Ипотекийн зээлийг 2021 оны 01 дүгээр сараас 2021 оны 06 дугаар сарыг хүртэлх хойшлуулах саналыг гаргасны дагуу би хүсэлт гаргаж 6 сараар хойшлуулсан. Т.******* нь жирэмсэн ажилгүй болчихлоо миний урьдчилгаанд өгсөн 20,000,000 төгрөгийг буцааж өгөөд байраа авчих гэж хэлсэн. Г. өөрөө байр түрээслэж амьдарч байсан бөгөөд Т.*******ын гуйлтын дагуу түүний урьдчилгаанд өгсөн 20,000,000 төгрөгийг буцаан өгч, байраа хүлээж авахад Т.******* нь байрыг өөр хүнд дамжуулан түрээслэж ашиг олж байсныг мэдсэн. Т.Мөнжаргал гэрээнээс татгалзсантай холбоотой Иргэний хуулийн 222 дугаар зүйлийн 222.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 227.3 дахь хэсэгт зааснаар хохирол 11,950,000 төгрөгийг гаргуулах” талаар шүүхэд тайлбарладаг.

            Зохигчдын шүүхэд гаргасан тайлбараар хэн хэнийгээ Худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан гэж тайлбарладаг боловч нэхэмжлэгч Т.*******, хариуцагч Г. нарын фэйсбүүкээр харилцсан захидалд үзлэг хийсэн тэмдэглэл /1х-77-87х/, Т.******* нь орон сууцыг 2020 оны 06 дугаар сараас 2021 оны 06 дугаар сарыг хүртэл хугацаанд хамаатан төрөл садангийн холбоотой гэх н.д 1 сарын 500,000 төгрөгөөр түрээслүүлж байсан гэж нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ын шүүх хуралдаанд өгсөн тайлбар, Г.аас орон сууцыг түрээслэж байсан н.тай өөрийн дугаарын утаснаас ын дугаарын утас руу түрээсийн төлбөр төлөх асуудлаар харилцсан захидалд үзлэг хийсэн тэмдэглэл /1х-111-113х/, зохигчдын шүүх хуралдааны явцад 2021 оны 06, 07 дугаар сарын орон сууцны түрээсийг түрээслэгч н. Г.ад төлсөн талаар тайлбар, Т.*******ын ХААН банкны тоот данснаас Худалдах-худалдан авах гэрээнд сар бүр төлөх 395,000 төгрөгийг Г.ын ХААН банкны тоот данс руу 2018 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдрөөс 2020 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийг хүртэл төлсөн бөгөөд гэрээний урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгийг Г.ад 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр тоот данс руу 5,000,000 төгрөгөөр, 2021 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдөр тоот данс руу 1,000,000 төгрөгөөр, 2021 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдөр тоот данс руу 1,000,000 төгрөгөөр, 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдөр тоот данс руу 5,000,000 төгрөгөөр, 2021 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр тоот данс руу 8,000,000 төгрөгөөр тус тус 5 удаа шилжүүлсэн депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулгаар /1х-15-48х/, Т.Мөнжаргалын хүсэлтээр Г. Ипотекийн зээлийг хойшлуулах хүсэлтийг ХААН банкинд гаргаж Ипотекийн зээлийг 2021 оны 01 дүгээр сараас 2021 оны 06 дугаар сарыг хүртэл 6 сарын хугацаагаар хойшлуулсан нь ХААН банкны 2022 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 29/9369 дугаартай албан бичиг Ипотекийн зээлийн тоот дансны дэлгэрэнгүй хуулгаар /1х-150-153х/, 2021 оны 06 дугаар сарын Ипотекийн зээлийн төлбөрийг 2021 оны 06 дугаар сарын 10-ны өдөр Г. өөрөө төлсөн талаарх баримтуудаар /1х-153х/ тус тус няцаагдаж байна.

6. Зохигчид Худалдах, худалдан авах гэрээг харилцан тохиролцож, Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.1, 221.2 дахь хэсэгт зааснаар талууд хүндэтгэн үзэх үндэслэл байвал урт хугацаатай гэрээний талууд гэрээ дуусгавар болох хугацааг харгалзахгүйгээр гэрээнээс татгалзаж болно. Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчний шинжтэй онцгой нөхцөл байдал үүссэн бол гэрээний хугацааг үргэлжлүүлэхгүй байхыг хүндэтгэн үзэх үндэслэл гэж үзэхээр хуульчилсан байна.

Зохигчдын гэрээг харилцан тохиролцож цуцлах үндэслэл тогтоогдсон цаг хугацаанд Ковид-19 цар тахлын хатуу хөл хорио байсан гэдэг нь нийтэд илэрхий баримт бөгөөд 2020 оны 12 дугаар сараас 2021 оны 06 дугаар сарыг хүртэлх үе хамаарах юм. Энэ нь Засгийн газрын 2020 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн “Бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэнтэй холбогдуулан эдийн засгийг дэмжих чиглэлээр авах арга хэмжээний тухай” 183 дугаар тогтоолоор батлагдсан. Мөн энэхүү тогтоолын 7 дахь заалтад “Төрөөс хэрэгжүүлж байгаа орон сууцны ипотекийн хөнгөлөлттэй нөхцөлтэй зээлийн 2021 оны 7 дугаар сарын 1-ний өдөр хүртэлх хугацааны үндсэн болон хүүгийн төлбөрийг зээлдэгчийн хүсэлтэд үндэслэн хойшлуулах, ингэхдээ үлдэгдэл төлбөрийн хэмжээг нэмэгдүүлэхгүйгээр зээлийн гэрээний хугацааг сунгах зохицуулалтын арга хэмжээг авч хэрэгжүүлэхийг Сангийн сайд Ч.Хүрэлбаатарт даалгаж, Монголбанк (Б.Лхагвасүрэн), Санхүүгийн зохицуулах хороо (Д.Баярсайхан)-д тус тус зөвлөсүгэй” гэж зохицуулсан эрх бүхий байгууллагын шийдвэртэй холбогдуулан зохигчид цааш Худалдах-худалдан авах гэрээний төлбөр төлөх нөхцөл болох Г.ын орон сууцны Ипотекийн зээлийг дахин бүтэн нэг жилээр хойшлуулах хууль зүйн үндэслэл бий болсон, худалдах, худалдан авах гэрээний зээлийн төлөлтийг сар бүр 395,000 төлөх төлбөрийн чадамж Т.*******ын хувьд Ковид-19 цар тахал болон түүний хувийн байдлаас шалтгаалан биелэгдэх боломжгүй болсон. Г. өөрийн орон сууцыг эргүүлэн авах хүсэл байсан нөхцөл байдлыг зохигчид аль аль нь хүлээн зөвшөөрч Худалдах, худалдан авах гэрээг хоёр  талын зөвшилцснөөр цуцласан гэж үзнэ.

2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр байгуулсан Худалдах, худалдан авах гэрээ нь ердийн Худалдах, худалдан авах гэрээнээс өвөрвөц зохицуулалттай буюу зохигчид төлбөрийн нөхцлийг Орон сууцны ипотекийн зээлийн гэрээ, түүний хавсралтад заасан төлбөр төлөх хуваарьтай уялдуулан тогтоосон тул дээрх Засгийн газрын шийдвэрээр орон сууцны ипотекийн зээл эгүүлэн төлөлт 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл хойшлуулах хууль зүйн үндэслэл бий болсон байдаг.

Энэ нь Т.******* Ипотекийн зээлийг хойшлуулах хүсэлтийг 2020 оны 12 дугаар сард Г.ад илэрхийлж, Г. Ипотекийн зээлийг 6 сарын хугацаагаар хойшлуулсан бөгөөд уг хугацаа дуусаагүй байхад зохигчид 2021 оны 05 дугаар сард гэрээг цуцлах талаар харилцан тохиролцож, 2021 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдрөөс 2021 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд 20,000,000 төгрөгийг Т.******* Г.ад төлж барагдуулсан ба Г. орон сууцыг хүлээн авснаар зохигчдын хооронд байгуулсан Худалдах, худалдан авах гэрээ дуусгавар болсон.

Иймд зохигчдын аль нэг нь гэрээнээс татгалзсан гэж үндэслэл тогтоогдохгүй байх бөгөөд зохигчид хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас урт хугацаатай гэрээг дуусгавар болохоор харилцан тохиролцож Худалдах, худалдан авах гэрээг цуцласан тул Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.5 дахь хэсэгт зааснаар “Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлд заасан журам нэгэн адил үйлчилнэ” гэснийг баримтална. Тэгэхдээ 205 дугаар зүйлийн нэг тал гэрээнээс татгалзсан гэсэн ойлголт биш гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь түүнчлэн гэрээ биелсэнээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүргийг талууд гүйцэтгэнэ.

            2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр байгуулсан Худалдах, худалдан авах гэрээний 4 дэх заалтад Нэмэлт нөхцлийг талууд тусгасан байдаг бөгөөд уг заалтаар  гэрээ цуцлахад гэрээний төлбөрийг эгүүлэн өгөхдөө урьдчилгаа төлбөр 20,000,000 төгрөгийг худалдан авагч, худалдагч талд төлөхөөр, мөн Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт зааснаар 5,000,000 төгрөгийн торгуулийг худалдагчаас худалдан авагч талд тавихаар анзын гэрээг тусгасан байна.

7. Шүүх хуралдааны явцад шүүхээс хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гаас анзын торгууль 5,000,000 төгрөгийг тооцож аваагүй, шүүхэд нэхэмжлээгүй талаар тодруулахад зохигчид гэрээ цуцлахад гэрээний 4 дэх заалтад заасан торгуулийг авахгүй, урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгийг эгүүлэн төлснөөр Худалдах, худалдан авах гэрээг дүгнэсэн гэж тайлбарладаг. Зохигчид Худалдах, худалдан авах гэрээний 4 дэх заалтаар Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасан нөхцлийг урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгөөр тооцохоор гэрээ байгуулсан, мөн Худалдах, худалдан авах гэрээг дүгнэхдээ энэхүү гэрээний 4 дэх заалтад маргаан гараагүй гэж үзнэ.

Гэрээнээс татгалзах, гэрээг цуцлах хоёр өөр ойлголт бөгөөд гэрээнээс аль нэг татгалзсан бол гэрээнээс татгалзана гэж үзнэ. Харин хоёр тал гэрээнээс сайн дурын үндсэн дээр цуцлахаар харилцан тохиролцож байгаа нь гэрээг цуцлах гэсэн ойлголтод хамаарна. Хэрэв гэрээнээс татгалзсан бол Худалдах, худалдан авах гэрээний хувьд өгсөн авсан зүйлээ буцаах асуудал зүй ёсоор тавигдана. Харин гэрээг цуцласан бол гэрээний өмнөх төлөгдсөн төлбөрийн асуудал яригдахгүй, гэрээ цуцласнаас хойшхи төлбөр төлөхтэй холбоотой асуудал яригдана. Зохигчид Худалдах, худалдан авах гэрээг дүгнэхдээ энэхүү гэрээний 4 дэх заалтад урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгийг буцаан авах асуудлыг зохицуулсан бөгөөд энэхүү заалтаар 20,000,000 төгрөгийг эгүүлэн авсан нь гэрээ цуцлах нөхцөлтэй нийцнэ. Харин нэхэмжлэгч Т.*******ын орон сууцны төлбөрт төлсөн 14,220,000 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагад гэрээг цуцласан тул өмнөх гэрээний төлбөрт төлсөн мөнгийг шаардах эрхгүй гэж шүүхээс дүгнэв.

Нэхэмжлэгч Т.******* нь гэрээ цуцлах хүртэлх хугацаанд гэрээнд заасан төлбөр төлөх үүргээ зөрчөөгүй, мөн худалдан авсан орон сууцыг бусдад 01 жилийн хугацаагаар сар 500,000 төгрөгөөр түрээслэж, орон сууц эзэмших, ашиглах хугацаанд ашиг олж үр шимийг хүртэж байсан нь түүнийг гэрээнээс цуцласантай холбоотой хохирол учирсан гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

8. Хариуцагч талаас нэхэмжлэгчийг үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж хариу тайлбартаа дурьдсан боловч хариуцагч Г. орон сууцыг түрээслэсэн түрээслэгч аас 2021 оны 06, 07 дугаар сарын түрээсийн мөнгийг өөртөө авч, Т.*******ын орон сууцыг бусдад түрээслүүлсэн эзэмших, ашиглах эрхийг хүлээн зөвшөөрч, гэрээ цуцлахдаа энэ талаар маргаан үүсгээгүй үйл явдлаар няцаагдаж байна.

Иймд Нэхэмжлэгч Т.******* нь хариуцагч Г.ад холбогдуулан “Орон сууцны төлбөр төлсөн 14.200.000 төгрөгийг гаргуулах тухай” нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

9. Сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд: Хариуцагч Г. нь 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр байгуулсан Худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж урьдчилгаа 20,000,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр бэлнээр хүлээж авсан бөгөөд 20,000,000 төгрөгийг хүлээн авсанд маргадаггүй.

Гэрээг зохигчид сайн дурын үндсэн дээр талуудын ашигтай байдал, өөрт учрах эрсдлийг тооцож байгуулсан гэж хууль зүйн хувьд шүүх дүгнэж байна. Зохигчид 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр Худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол байрны 70 тоот 30 м.кв 2 өрөө орон сууцыг Т.*******ын эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлсний дараа хариуцагч Г. байр түрээслэсэн талаар шүүхэд мэдүүлдэг бөгөөд энэ нь түүний гэрээ байгуулснаас үүссэн асуудал уу, гэрээг цуцласнаас үүссэн асуудал уу гэдэгт шүүх дүгнэлт өгөх шаардлагатай.

Хариуцагч Г.ын сөрөг нэхэмжлэлд дурьдсан 2018 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс 2018 оны 07 дугаар сарыг дуустал иргэн гийн ******* дүүрэг 20 дугаар хороо 10 дугаар байрны 36 тоот орон сууцыг, 2018 оны 08 дугаар сараас 2019 оны 05 дугаар сарыг дуустал иргэн Одонтуяагийн ******* дүүрэг 31 дүгээр хороо 55б байрны 21 тоот орон сууцыг, 2019 оны 06 дугаар сараас 2020 оны 06 дугаар сарыг дуустал иргэн ын ******* дүүрэг 13 дугаар хороо 09 дүгээр байрны 00 тоот орон сууцыг тус тус түрээслэн амьдарч байсан нь түүний нотлох баримтаар өгсөн орон сууц түрээслэх гэрээ, орон сууцны түрээсийн төлбөрийг төлж байсан депозит дансны хуулга, шүүхээс нотлох баримтаар гаргуулсан Төрийн банкны орон сууцны төлбөр, СӨХ-ны төлбөрийг төлж байсан баримтуудаар тогтоогдож байна. Харин шүүх хуралдаанд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс “Хариуцагч нь өөрийн өмчлөлийн орон сууцыг Т.*******аас эгүүлэн хүлээж авах хүртэл хугацаанд бусдын байрыг түрээслэн амьдарч байсан” гэж тайлбарладаг боловч энэ талаарх нотлох баримт дутуу өөрөөр хэлбэл Г. 2020 оны 06 дугаар сараас 2021 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэл буюу Худалдах, худалдан авах гэрээг цуцлаж, өөрийн дүүргийн 19 дүгээр хороо 21 дүгээр хороолол байрны 70 тоот 30 м.кв 2 өрөө орон сууцыг Т.*******аас хүлээн авах өдөр хаана амьдарч байсан талаарх баримтыг шүүхэд гаргаж өгөөгүй байна.

Хариуцагч Г. гэрээ цуцласантай холбоотой хохиролд байр түрээслэсэн зардал 11,950,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс нэхэмжилсэн бөгөөд 2020 оны 06 дугаар сараас 2021 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд байр түрээслэсэн зардлаа нэхэмжлээгүй болон Худалдах,худалдан авах гэрээг цуцлах үед түрээслэгч н.аас түрээсийн 2 сарын төлбөрийг өөртөө авч, гэрээг цуцлахад идэвхитэй байр суурьтай байсан зэргээс дүгнэхэд түүнд хохирол учирсан эсэхэд эргэлзээтэй байна.

Зохигчид Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн 2018 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдөр Худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.1, 221.2 дахь хэсэгт заасан хүндэтгэн үзэх давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас гэрээг цаашид үргэлжлүүлэх боломжгүй болсон талаар харилцан зөвшилцөж 2021 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдөр цуцласан хууль зүйн факт нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтаар тогтоогдож байна.

            Худалдах, худалдан авах гэрээг хоёр талын зөвшилцснөөр цуцлахад зохигчдын хүсэл зоригоос үл хамаарах давагдашгүй хүчин зүйл буюу Ковид-19 цар тахлын нөхцөл байдлын улмаас Засгийн газрын 2020 оны 318 дугаар тогтоолоор орон сууцны Ипотекийн зээлийг 2021 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийг хүртэл хойшлуулах шийдвэр шууд нөлөөлсөн, зохигчид энэхүү шийдвэрийн улмаас гэрээний төлбөр төлөх зохицуулалт биелэгдэх боломжгүй нөхцөл байдлыг зөв дүгнэж, гэрээг цуцласан байна.

            Мөн шүүх хуралдаанд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гийн гаргасан тайлбарт “Гэрээг дүгнээд 20,000,000 төгрөгийг буцаан авч, гэрээний үр дагавартай холбоотой төлбөргүй гэж талууд үзсэн гэж....нэхэмжлэгч Т.******* гэрээний төлбөр төлсөн 14,220,000 төгрөгийг нэхэмжилсэн болохоор байр түрээслэсэн мөнгийг гэрээнээс татгалзсан хохирол гэж 11,950,000 төгрөгийн сөрөг нэхэмжлэл шүүхэд гаргасан” гэж логик зөрүүтэй сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага тайлбарладаг. Зохигчид гэрээ цуцлахдаа 20,000,000 төгрөгийг гэрээний 4 дэх заалтаар харилцан буцаахаар өөр гэрээний үр дагавар, хохиролгүй гэдгийг харилцан зөвшөөрч, Худалдах, худалдан авах гэрээг дүгнэсэн гэж үзэхээр байна.

 

Иймд Хариуцагч Г.ын нэхэмжлэгч Т.*******д холбогдуулан гаргасан “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол 11,950,000 төгрөгийг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

10. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн

56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 229,050 төгрөг, хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 206,150 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээх нь үндэслэлтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Т.*******ын хариуцагч Г.ад холбогдох “Орон сууцны төлбөр төлсөн 14,220,000 /арван дөрвөн сая хоёр зуун хорин мянга/ төгрөг гаргуулах тухай” үндсэн нэхэмжлэл, хариуцагч Г.аас нэхэмжлэгч Т.*******д холбогдох “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол 11,950,000 /арван нэгэн сая есөн зуун тавин мянга/ төгрөг гаргуулах тухай” сөрөг нэхэмжлэлийг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 229,050 төгрөг, хариуцагчаас сөрөг нэхэмжлэл гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 206,150 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний Хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг дурьдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                           Т.АРИУНБОЛД