2023 оны 01 сарын 18 өдөр

Дугаар 102/ШШ2023/00333

Улаанбаатар хот

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ч.Батчимэг даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүргийн 2 дугаар хороо, Гранд плаза, 13 давхар, 1301 тоотод оршин байрлах “Т” ХХК /РД: /-ийн нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, өөрийн байранд байрлах Нхолбогдох

 

Гуравдагч этгээд: Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 хороолол, ард аюушийн өргөн чөлөө гудамж 33 байр 160  тоотод оршин суух Баатар овогт Ганбаатарын Т /РД: /

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Э.Ж
Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч И.

Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Д.Б
 

Нарийн бичгийн дарга: Б.Билгүүн

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч “Т” ХХК нь хариуцагч Нхолбогдуулан төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

Төлбөрт хураагдсан улсын бүртгэлийн 2 дугаарт бүртгэлтэй, Өмнөговь аймгийн Цогтцэций сумын 4 дүгээр баг, Өгөөмөр сумын төвөөс баруун урагш шинэ суурьшлын бүсэд байршилтай 648 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 390 м.кв талбайтай гражийн зориулалттай, 864 м.кв талбайтай, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 4-149/15352 дугаартай үнэлгээ хийлгэх болсон үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу үнэлгээг хийгээгүй.

1.1. Үнэлгээг бүрэн хэмжээгээр хийгээгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгө газраас үл салгаж болох шинжтэй байхад газрын үнэлгээг дутуу гаргасан.

1.2. 2021 онд ашиглалтад орж 2022 оны 6 дугаар сарын 15-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ авсан бөгөөд шинэ барилгыг хуучин барилгатай жишсэн нь үнийн инфляцийн өсөлтийн дүнг харгалзан үзээгүй.

1.3. Агуулах, үйлдвэрийн барилга, граж гэсэн 3 барилгыг ижил төсөөтэй байдлаар жишиж байтал Улаанбаатар хотод агуулахын зориулалттай талбай бага хэмжээтэй 3 барилгаар жишсэн нь үнэлгээний дүнг асар багаар үнэлэгдэхэд хүргэсэн.

1.4. Зах зээлийн хандлагаар үнэлсэн дүн нь өртгийн хандлагаар үнэлсэн дүнгээс бага байгаа нь үнэлгээг буруу тооцоолоход хүргэсэн.

1.5. 2022 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн индексээр 1.7 дахин өсгөж хэрэглэх байсан үнэлгээг шууд өсгөөгүй дүнгээр авч хэрэглэсэн. Өөрөөр хэлбэл, нийт үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ нь 70 хувиар доогуур үнэлэгдсэн.

1.6. Үнэлгээчин Г.Отгонбаяр өөрийн нүдээр уг барилга байгууламжуудыг огт үзээгүй.

 

2. Хариуцагч хариу тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 102/ШШ2021/02846 дугаар захирамжаар Т ХХК-аас 826,428,262 төгрөгийг гаргуулж Г.Тт, тус шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 102/ШШ2021/02846 дугаар захирамжаар 168,272,448 төгрөгийг гаргуулж Хас банк ХХК-нд, тус шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдрийн 102/ШШ2022/01973 дугаар шийдвэрээр 13,792,456 төгрөгийг гаргуулж Д.Лхагвад олгохоор шийдвэрлэсэн.

2.1. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Т ХХК-ийн өмчлөлийн Өмнөговь аймгийн Цогтцэций сумын 4 дүгээр баг, Өгөөмөр сумын төвөөс баруун урагш шинэ суурьшлын бүсэд байршилтай 648 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 390 м.кв талбайтай гражийн зориулалттай, 864 м.кв талбайтай, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2022 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдөр битүүмжлэн хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар төлбөр төлөгчөөс 2022 оны 4-149/15352 тоот албан бичгээр үнийн санал авахад үнийн санал ирүүлээгүй, төлбөр авагчийн зүгээс шинжээч томилж үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт ирүүлсэн тул шинжээчээр Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчин Г.Отгонбаярыг томилж, үнэлгээг 934,842,844 төгрөгөөр үнэлж, тайланг 2022 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдөр гаргасан.

2.2. Уг хөрөнгийн үнэлгээний тайланг төлбөр төлөгчид 2022 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн албан бичгээр мэдэгдэж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 62 дугаар зүйлийн 62.1-д заасан эрхийг танилцуулж, тэмдэглэл хөтөлсөн.

2.3. Дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг тус газраас 2022 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдөр зохион байгуулсан анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулсан боловч худалдан борлогдоогүй. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байх тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ. 

3. Гуравдагч этгээд Г.Т шүүхэд гаргасан тайлбартаа: Г.Т нь Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 102/ШШ2021/02846 дугаартай шүүгчийн захирамжийг үндэслэн явагдаж байгаа шийдвэр гүйцэтгэгчийн ажиллагаанд төлбөр авагчаар оролцож байна. Уг шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар миний бие “Т” ХХК-аас 1 жил гаруй хугацаа өнгөрөхөд төлбөрөө бүрэн гаргуулан авч чадаагүй байна. “Т” ХХК нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг санаатайгаар удаашруулж, шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлбөр төлөхөөс зайлсхийж байна. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн байршиж буй газрыг битүүмжлэх, хураах, үнэлгээ хийлгэх зэрэг тухайн газартай холбоотой ямар нэгэн эрх хязгаарлах шийдвэр гараагүй тул шинжээчийг тогтоолд дурдагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг үнэлэх үнэлгээнд газрын үнэлгээг хийх шаардлага үүсэх хууль зүйн боломжгүй. Иймд нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

4. Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 09 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 4-149/17274 дугаартай төлбөр төлөгчид хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай албан бичиг, 2022 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 4-149/15352 дугаартай албан бичиг, Өмнөговь аймгийн Цогтцэций сумын 4 дүгээр баг, Өгөөмөр сумын төвөөс баруун урагш шинэ суурьшлын бүсэд байршилтай 648 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 390 м.кв талбайтай гражийн зориулалттай, 864 м.кв талбайтай, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Сэлэнгэ эстимэйт ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан зэрэг баримтуудыг, хариуцагчаас шийдвэр гүйцэтгэлийн хувийн хэргийг шүүхэд гаргаж өгсөн.

 

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

1. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна.

2. Нэхэмжлэгч дараах үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд: Шинжээч төлбөрт хураагдсан үйлдвэрлэл, агуулах, гражийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ хөрөнгийн салшгүй хэсэг болох газрыг үнэлээгүйгээс гадна байршил, хэмжээний хувьд ялгаатай хуучин барилгатай жишиж үнэлгээг тогтоосон. Мөн шийдвэр гүйцэтгэгч хуулийн этгээдийн хөрөнгийг хураан авах, худалдан борлуулах, төлбөрт суутгах дараалал зөрчсөн.

 

3. Хариуцагч төлбөр барагдуулах шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдаж байгаа үндэслэлээр нэхэмжлэлийг үгүйсгэсэн.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

4.1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 102/ШШ2021/02846 дугаартай шүүгчийн захирамжаар хариуцагч “Т” ХХК нь Г.Тийн нэхэмжилсэн зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 824,288,567 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрснийг баталж шийдвэрлэсэн байна.

4.2. Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэхээр 2021 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 102/ГХ2021/01181 дугаартай гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, Н шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байна.

4.3. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч “Т” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй, улсын бүртгэлийн 2 дугаарт бүртгэлтэй, Өмнөговь аймгийн Цогтцэций сумын 4 дүгээр баг, Өгөөмөр сумын төвөөс баруун урагш шинэ суурьшлын бүсэд байршилтай 648 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай, 390 м.кв талбайтай гражийн зориулалттай, 864 м.кв талбайтай, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 22370054/06 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж, 2022 оны 08 дугаар сарын 17-ны өдрийн 22370054/07  дугаартай тогтоолоор хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг анхны албадан дуудлага худалдаанд санал болгох үнийг харилцан тохиролцож тогтоох ажиллагааг хийхэд талууд үнийг харилцан тохиролцоогүй байна.

 

5. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 3/218 дугаартай шинжээч томилох тухай тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээний “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК-ийг шинжээч томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2-д заасантай нийцсэн байна.

 

6. Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2-д заасны дагуу шинжээчээр “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК -ийг томилсон, шинжээч дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 934,842,844 төгрөг болохыг тогтоосон байна.

                                                              

7. Шинжээч “Сэлэнгэ эстимэйт” ХХК нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээд болох нь тусгай зөвшөөрлийн тодорхойлолтоор тогтоогдож байх бөгөөд үнэлгээг гаргахдаа хууль зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

8. Нэхэмжлэгч шинжээчийн тогтоосон үнийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур байгаа гэж тайлбарлаж байгаа боловч үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, шинжээчийн үнэлгээ тогтоосон аргачлалыг няцаагаагүй тул шинжээчийн тогтоосон үнэлгээг үгүйсгэх боломжгүй. Өөрөөр хэлбэл, шинжээч үнэлгээг хийхдээ газар дээрх биет үзлэг хийсэн, маргаан бүхий шинэ хөрөнгийг хуучин, байршил, хэмжээний хувьд ялгаатай өөр хөрөнгөтэй жишихдээ Олон улсын үнэлгээний стандартын дагуу ялгаатай талын тохируулга хийсэн болох нь үнэлгээний тайлан, гэрч Г.Отгонбаярын мэдүүлгээр тогтоогдож байна. Мөн шинжээч томилох тухай тогтоолоор маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг газрын хамт үнэлгээ тогтоохоор тогтоосон байх боловч тухайн хөрөнгийн эрхийн талаар мэдээлэлгүйгээс үнэлгээ хийгдээгүй, мөн нэхэмжлэгч үнэлэгдээгүй гэх газартай холбоотой баримтыг шүүхэд гаргаагүй.

Түүнчлэн, нэхэмжлэгч талаас шийдвэр гүйцэтгэгч хуулийн этгээдийн хөрөнгийг хураан авах, худалдан борлуулах, төлбөрт суутгах дараалал зөрчсөн гэх үндэслэл нь төлбөрт хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүйгээс гадна нэхэмжлэгч “Т” ХХК нь маргаан бүхий төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөөс өөр төрлийн ямар хөрөнгөөс төлбөр гаргуулах ажиллагаа хийгээгүй болохыг баримтаар нотлоогүй.  

9. Дээрх үндэслэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах “Т” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

 

10. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэх нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг удирдлага болгон

ТОГТООХ НЬ:

 

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар Нхолбогдох “Т” ХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй, улсын бүртгэлийн 2 дугаарт бүртгэлтэй, Өмнөговь аймгийн Цогтцэций сумын 4 дүгээр баг, Өгөөмөр сумын төвөөс баруун урагш шинэ суурьшлын бүсэд байршилтай 648 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэлийн зориулалттай, 390 м.кв талбайтай гражийн зориулалттай, 864 м.кв талбайтай, агуулахын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай “Т” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг, түүнчлэн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                     Ч.БАТЧИМЭГ