МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Дамдинсүрэн даргалж, тус шүүхийн хуралдааны 4 дүгээр танхимд хийсэн нээлттэй шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Б С,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Б.У,

Хариуцагч: Баянзүрх дүүргийн Засаг дарга,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: З.Б, Э.Б,

Маргааны төрөл: Б.С-гийн эзэмшиж байсан 2 нэгж талбар бүхий газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон нь хуульд нийцсэн эсэх маргааныг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.У, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г.Ч, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Б, З.Б, гэрч Б.Ч, М.Ав, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Э нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.С-ээс Баянзүрх дүүргийн Засаг даргад холбогдуулан гаргасан “Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/-- дүгээр захирамжийн Б.С-д холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” тухай нэхэмжлэл гаргажээ.

2. Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2008 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 107 дугаар, 2008 оны 06 дугаар сарын 11-ний өдрийн 188 дугаар захирамжуудаар У.Б-д тус дүүргийн 11 дүгээр хороо, Ногоон зоорины баруун талд орон сууцны зориулалтаар тус бүр 3000 м.кв газрыг 5 жилийн хугацаагаар эзэмшүүлжээ.

Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2013 оны 12 дугаар сарын 04-ний өдрийн А/- дүгээр захирамжаар дээрх 2 газрыг эзэмших эрхийн нэрийг У.Б-гаас Б.С-эд шилжүүлсэн байна.

Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрийн А/315 дугаар захирамжаар тус дүүргийн 11 дүгээр хороо, Ногоон зоорь хаягт байрлах нэгж талбарын ******* дугаартай 2998 м.кв газар, дугаартай 2998 м.кв газрыг эзэмших эрхийг амины орон сууцны зориулалтаар тус тус 15 жилийн хугацаатайгаар сунгасныг үндэслэн газар эзэмших эрхийн , дугаар гэрчилгээг Б.С-д олгож, газар эзэмшүүлэх гэрээг 2019 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр байгуулжээ.

Б.С нь “И******* цамхаг” ХХК-тай 2020 оны 10 дугаар 20-ны өдөр барилгын угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан байна.

3. Нийслэлийн Засаг даргын  2013 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн  “Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнэ төлүүлэх тухай” А/- дүгээр, мөн оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн  “Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны А/-, А/- дүгээр захирамжийн хэрэгжилтийг хангах талаар авах зарим арга хэмжээний тухай” А/915 дугаар захирамжуудыг тус тус гаргажээ.

4. Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжаар газар эзэмших гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг биелүүлээгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй, газрын төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй, дуудлага худалдаа төсөл сонгон шалгаруулж эзэмшүүлээгүй гэх үндэслэлээр Б.С-гийн эзэмшлийн 2 нэгж талбар бүхий газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээгүй хүчингүй болгожээ.

Нэхэмжлэгчээс Баянзүрх дүүргийн Газар зохион байгуулалтын албанд 2022 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр, тус дүүргийн Засаг даргад 06 дугаар сарын 20-ны өдөр тус тус хандан дээрх захирамжийн хувийг авахаар хандсаны дагуу Газар зохион байгуулалтын албаны 2022 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдрийн 15/1198 дугаар албан бичгээр хариуг хүргүүлжээ.

5. Нэхэмжлэгчээс дээрх захирамжийг эс зөвшөөрч Нийслэлийн Засаг даргад 2022 оны 08 дугаар сарын 15-ны өдөр гомдол гаргахад Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2022 оны 09 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 01-08/4664 дүгээр албан бичгээр дээрх 2 нэгж талбар бүхий газрын төлбөр, дуудлага худалдааны үнэ болох 7,920,000 төгрөгийг төлөөгүй байх тул дүүргийн Засаг даргын захирамж үндэслэлтэй гэх хариуг өгсөн байна.

Үүнийг эс зөвшөөрч тус шүүхэд 2022 оны 10 дугаар сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэл гаргажээ.

6. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ: 

“Миний бие эзэмших эрхтэй дээрх хоёр газрын төлбөрийг хугацаанд нь гэрээнд заасан хэмжээгээр 2019 оны 11 дүгээр сараас эхлэн 2021 оны 01 дүгээр сар хүртэл бүрэн төлж байсан боловч 2021 оны 02 дугаар сараас эхлэн Ковид-19 цар тахлын улмаас улс оронд үүссэн нөхцөл байдал Монголын бүх аж ахуй нэгж, иргэдэд маш хүндээр нөлөөлж миний бие ч гэсэн тэрхүү эдийн засгийн хямралд өртсөн. Үүний дараагаар 2022 оны 03 дугаар сард эзэмших эрх бүхий хоёр газрынхаа 2021 оны газрын төлбөрөө бүрэн төлж барагдуулан төлбөр тооцоо нийлсэн акт үйлдэхээр Баянзүрх дүүргийн газрын албанд очиход, Б.С миний эзэмших эрхтэй дээрх хоёр газрын эзэмших эрхийг цуцалсан гэдэг мэдээллийг аман байдлаар надад хэлсэн. 

… Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.5, 40.1.6 дахь хэсэгт заасан тохиолдлууд Б.С*******э миний эзэмших эрхтэй 2 газарт огт үүсээгүй. Миний бие Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчиж байгаагүй бөгөөд энэ талаар аливаа мэдэгдэл, шаардлага ирж байгаагүй.

Мөн Б.С*******э миний бие хууль болон гэрээнд заасан үүргээ цаг хугацаанд нь бүрэн гүйцэтгэж орон сууцны барилгын "Ажлын зураг", "ББ ажлын зураг" болон "Инженер геологийн судалгааны дүгнэлт"-ийг боловсруулан бэлэн болгосон бөгөөд дэлхий нийт, улс орныг хамарсан Ковид-19 цар тахлын гамшгийн улмаас бүх нийтийг хамарсан хөл хорио тогтоож, хил гаалиар бараа материал, техник, тоног төхөөрөмж нэвтрүүлэх нөхцөл эрс муудсан зэргээс шалтгаалан орон сууцны барилгын ажлыг гүйцэтгэх боломжгүй болсон. Түүнчлэн газрын төлбөрийг цаг тухайд нь бүрэн төлж байсан нь төлбөрийн баримтуудаар нотлогдоно.

Баянзүрх дүүргийн Засаг дарга маргаан бүхий захирамжийг гаргахдаа Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2.1, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6-д заасан зарчмыг баримтлаагүй, оролцогчийн эрхийг хангаагүй, нөхцөл байдлыг тогтоох, нотлох баримт цуглуулах, оролцогчийг сонсох, баримт бичигтэй танилцах хуулийн заалтыг биелүүлээгүй, захиргааны актыг хуульд заасан журмын дагуу мэдэгдээгүй нь Б.С*******э миний эрхийг ноцтой зөрчиж байна.

Иймд Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн "Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай" А/369 дүгээр захирамжийн иргэн Б.С*******эд холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

7. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа: “Б.С-гийн зүгээс Ковид-19 цар тахал гарсантай холбогдуулаад 2021 оны газрын төлбөрөө төлөөгүй. Гэхдээ 2022 оноо нөхөж төлсөн. Мөн дээрээс нь газрын эрхээ сунгасны дараагаар ажлын зураг, дээрээс нь барилга бүтээцийн зураг, мөн инженер геологийн судалгааг тус тус газар дээрээ хийж гүйцэтгэсэн. Мөн барилгын ажил эхлэхтэй холбогдуулаад 2020 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр “И******* цамхаг” хэмээх газартай барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулж барилгын ажил эхлэх гэж байсан боловч 2021 онд хөл хорио тогтоосонтой холбогдуулаад барилгын ажил эхлэхэд хил гаалиар бараа материал оруулж ирэхэд төвөгтэй байдал үүсэж эхэлсэн. Иймд барилгын ажлыг эхлэхэд боломжгүй байдал үүсэж эхэлсэн.” гэв. 

8. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Нэгдүгээрт газар эзэмших гэрээнд заасан нөхцөл, болзлыг биелүүлээгүй гээд Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсгийг барьж байгаа. Тухайн дуудлага худалдааны үнийг төлөөгүй, газрыг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр 2 жил дараалан ашиглаагүй, газрын төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй гэсэн 3 үндэслэл нь автоматаар 40.1.1-т ороод газар эзэмшигч нь гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг биелүүлээгүй гэдэг энэ нөхцөл рүүгээ шууд хамруулж байгаа гэсэн байдлаар тайлбарлаж байна. Улсын Дээд Шүүхийн 2008 оны 3 дугаар сарын 31-ний  15 тоот тогтоолоор Газрын тухай хуулийн зарим зүйл заалтыг тайлбарласан. Энэ тайлбар дээр Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсэгт тухайн газар эзэмшигчийн гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг биелүүлээгүй гэдэгт 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5, 40.1.6 хамаарахгүй гэж тайлбарласан. Өөрөөр хэлбэл газрын төлбөр төлөөгүй гэдэг нь тусдаа хуулийн заалттай. 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5-д заасан байдаг. 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 гэдэг нь газрыг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр 2 жил дараалан ашиглаагүй гэдэг тусдаа заалттай. Тэгэхээр энэ заалтыг давхар 40.1.1-тэй хэрэглэхгүй. 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 заасан үндэслэл бол өөрөө тусдаа бие даасан зөрчил байх ёстой. Тэр нь тухайн газрын гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг зөрчсөн агуулгатай байх ёстой гэж тайлбарласан. Гэтэл энэ тайлбараас тэс өөрөөр Нийслэлийн Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын зүгээс Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсгийг хэрэглээд газрын төлбөр төлөөгүй, газрыг ашиглаагүй гэдэг 2 үндэслэлийг давхар оруулж ирээд 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсгийг хэрэглэж байгаа нь үндэслэлгүй, тогтоогдохгүй байна гэж бидний зүгээс дүгнэж байгаа. 

Хоёрдугаарт хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэсэн асуудал ярьж байгаа. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь хэсэгт заасан хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр 2 жил дараалан ашиглаагүй үйлдлийг Улсын Дээд шүүхийн тайлбар болон Газрын тухай хуулийг баримтлаад аваад үзэхэд 2 жил гэдгийг яаж тоолох тухай асуудал яригдана. Гэтэл энэ 2 жилийг хариуцагч нарын зүгээс 2013 оноос тайлбарлаж байна. Бидний зүгээс 2019 оны 8 дугаар сарын 12-ны өдөр газрын захирамж гарсан хугацаанаас тоолох асуудлыг ярьж байна. 2019 оны 11 дүгээр сарын 13-нд газар эзэмших эрхийн гэрээ байгуулагдсан. Гэрээ байгуулагдсанаар тухайн газартай холбоотой төлбөр төлөх үүрэг үүсэж тухайн газрыг зориулалтын дагуу ашиглах эрх, үүрэг хууль ёсны дагуу үүсэж байгаа гэж үзэх ёстой. Тэгэхээр бид 2 жилийн хугацааны асуудлыг 2019 оны 11 дүгээр сарын 13-аас тоолох ёстой гэсэн байр суурийг өмгөөлөгчийн зүгээс тайлбарлаж байна. Тэгэхээр тооллын 2 жилийн хугацаанд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр зориулалтын дагуу ашиглаагүй гээд тоолохоор 2 жилийн хугацаа маань 2021 оны 11 дүгээр сарын 13 дуусаад 14-өөс тоологдож байгаа. Гэтэл Газрын алба буюу Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын зүгээс захирамжийг 2021 оны 7 дугаар сарын 29-ний өдөр гаргасан. Өөрөөр хэлбэл хуанлийн 2 жилийн хугацаа дуусаагүй байхад Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь хэсэгт заасан нөхцөл бүрдээгүй байхад газрыг 2 жилийн хугацаанд зориулалтын дагуу ашиглаагүй гэж үзэж газрыг цуцалсан явдал хуульд нийцээгүй гэдэг байр суурьтай байна.

Хүндэтгэн үзэх шалтгааны асуудлыг Улсын Дээд шүүхийн 2008 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдрийн 15 тоот тогтоолоор тайлбарласан. Хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэдгийг гэнэтийн, давагдашгүй хүчний эсхүл байгалийн тогтолцооны өөрчлөлтөөс тухайн газарт нь эвдрэл гэмтэл цөлжилт бий болсон, бусдын хууль бус үйлдэл зэрэг газар эзэмшигчээс хамаарах шалтгаан байхгүй байсныг ойлгоно гэж тайлбарласан. Хавтаст хэрэгт авагдсан байгаа 2020 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрийн Нийслэлийн Засаг даргын А/1242 тоот, 2020 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдрийн А/1280, 2020 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн А/1320, 2021 оны 1 дүгээр сарын 09-ний өдрийн А/06, 2021 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрийн А/365, 2021 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн А/380, хамгийн сүүлд нь 2021 оны 7 дугаар сарын 09-ний өдрийн А/553 тоот захирамжаар Нийслэлийн хэмжээнд хөл хорио тогтоож зарим нэг аж ахуй нэгжийн үйл ажиллагааг хязгаарласан. Иргэн Б.С*******э өөрөө пиццаны чиглэлийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг. Улаанбаатар хотын Баянгол дүүрэг ТБД Андуудын буюу Төмөр замын удирдахын хойд талд байрладаг “*******”-ны үйл ажиллагааг явуулдаг. Энэ “*******”-тай холбоотой компанийн хувьцаа эзэмшдэг талаар мэдээллийг хавтас хэрэгт баримтаар гаргаж өгсөн. Дээр нь “*******”-ны 2020, 2021 оны санхүүгийн тайланг хавсаргасан. 2020, 2021 онд “*******” алдагдал хүлээн, улмаар орлого 75 хувиар буурсан нь харагдаж байгаа. Тэгэхээр энэ ковидын нөхцөл байдалтай холбоотойгоор Б.С-ийн хувьд газрыг зориулалтын дагуу ашиглаж амины сууц барих эдийн засгийн боломжгүй болсон. 2020 оны 11 дүгээр сараас эхлүүлээд Нийслэлд хөл хорио тогтоосонтой холбоотой тухайн газар дээр барилгын чиглэлээр үйл ажиллагаа хийх гэхээр тухайн аж ахуй нэгжүүдийн үйл ажиллагааг хязгаарласантай холбоотойгоор тухайн газар дээр барилга барих болоод газрыг зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй өөрөөс шалтгаалаагүй нөхцөл байдал бий болсон. Тухайн барилга барих асуудалтай холбоотойгоор барилгын компанитай гэрээ байгуулсан боловч ковидын нөхцөл байдалтай холбоотойгоор гэрээний хэрэгжилт биелэгдэх боломжгүй болсноос болоод тухайн газар дээр барилга барих нөхцөл боломж бүрдээгүй. Уг нь тухайн барилгын компанитайгаа гэрээ байгуулаад барилгын компаниа тэндээ байршуулаад, түц байрлуулаад улмаар газрын суурь тавих нөхцөл боломжийг хангах үүднээс барилгын шав тавих бүх тоног төхөөрөмжийг аваачсан. Барилгын бүтээцийг хийх зориулалттай багануудыг аваачсан байгаа харагдаж байгаа. Ковидын нөхцөл байдалтай холбоотой хүндэтгэн үзэх шалтгаан байсан учраас иргэн Б.С*******э тухайн газрыг гэрээнд заасан 2019 оны 11 дүгээр сараас өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд ашиглах боломж үүсэж чадаагүй. Түүнээс болж тухайн “И*******” ХХК-тай хийсэн гэрээ цуцлагдсан. Шалтгаан нь ковидын нөхцөл байдалтай холбоотойгоор гэрээ хэрэгжээгүй. 2020 оны үеийн барилгын барих м.кв-ийн үнэ нэмэгдэхүйц байдлаар инфляцтай холбоотойгоор долларын ханшийн өсөлттэй холбоотойгоор хил гаалийн хаалттай нөхцөл байдлын улбаатайгаар өөрчлөгдсөн. Түүнээс шалтгаалаад барилга барих асуудал барилгын компаниас м.кв-ийн үнэ өсөх асуудал яригдсан учраас хоёр талаас тухайн газар дээр барилга барих асуудал хойшилсноос шалтгаалаад гэрээ цуцлагдсан. Энэ нь өөрөө Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь хэсэгт заасан хүндэтгэн үзэх шалтгаанд хамаарагдаж байгаа. Баянзүрх дүүргийн зүгээс Б.С-гийн тухайн газрыг ямар шалтгаанаар хуульд заасан хугацаанд ашиглаагүй вэ гэдгийг тодруулахгүйгээр, тайлбар авахгүйгээр шууд цуцалж байгаа нь хуульд нийцэхгүй нөхцөл байдал үүсэж байна. 

Гурав дахь асуудал нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5 дахь хэсэгт газрын төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй гэдэг асуудал үүссэн. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5 дахь хэсэгт заасан газрын төлбөртэй холбоотой асуудал дээр Татварын ерөнхий хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1.41.г-д хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэдгийг хуульд заасан эрх бүхий этгээдийн зарласан нийтийг хамарсан аюулт халдварт өвчний улмаас хорио цээр тогтоосон бүсэд хоригдсон гэж заасан. Үүнд юу орох вэ гэвэл дэлхий нийтэд 2019 оноос Хятадад ковид 19 гэх өвчин тархсан. Улмаар 2020 оны 11 дүгээр сард Монгол улс дотооддоо алдсан. Үүнээс болоод Нийслэлийн хэмжээнд хэд хэдэн удаагийн хөл хорио тогтоож, түргэн хоол, заалны үйлчилгээтэй холбоотой асуудлыг нийтэд хязгаарласан. Энэ хязгаарласан үйл ажиллагаатай холбоотойгоор Б.С-гийн хувьд орлого хаалттай болж эхэлсэн. Эдийн засгийн хувьд хязгаарлагдмал болж эхэлсэн. Би түрүүн тайлбарласан. Б.С-ийн хувьд “*******” гэх пиццаны чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулдаг. Пиццаных нь газар нь Төмөр замын удирдахын хойд талд байрладаг. Монгол улс ковидыг дотооддоо алдсантай холбоотой хөл хорио тогтоосноос болоод “*******” заалны үйл ажиллагаа явуулах боломжгүй болж пиццаны үйл ажиллагаа хязгаарлагдсан. Энэ хязгаарлагдсанаас болоод эдийн засгийн хувьд орлого буурсан. Үүнтэй холбоотойгоор газрын төлбөртэй холбоотой хугацаанд нь төлөх асуудал хязгаарлагдмал болж эхэлсэн. Гэсэн хэдий ч Б.С*******э нь 2013-2021 оны хүртэл хугацаанд илүү төлөлттэй явж байсан. Газрын төлбөрийг хуульд заасан хугацаанд төлж ирсэн. Яг ковидын нөхцөл байдлын 2021 асуудал дээр Газрын алба Б.С-йг асууж болох байсан, мэдэгдэл хүргүүлж болох байсан. Хэдий тийм боловч энэ бол Татвар ерөнхий хуульд заасан хүндэтгэн үзэх шалтгаанд хамаарагдаж байгаа асуудал учраас газрын төлбөрийг хуульд заасан хугацаанд төлөөгүй гэж буруутгаж байгаа нь үндэслэлгүй. 

Газрын гэрээнд газрын төлбөрийг 4 хувааж хийхээр заасан. Өөрөөр хэлбэл улирал тус бүрээр хийхээр заасан. Нэг улирлын төлбөр 182,872 төгрөг байхаар заасан. Тэгэхээр 2021 оны 7 дугаар сарын 28-ны өдрийн асуудлаар газрыг  цуцлах үед 1, 2, 3 дугаар улирлын төлбөрийн асуудал яригдаж байсан. 4 дүгээр улирлын төлбөрийн асуудал хараахан болоогүй байсан нь харагдаж байгаа. Тэгэхээр жилийн төлбөрийг 4 хувааж байгаа асуудал яригдаж байгаа. Тэгэхээр магадгүй эхний 3 улирлыг гэрээнд заасан хугацаандаа төлөөгүй асуудал яригдаж байгаа бол гэрээнд заасан хугацаанд төлбөр төлөөгүй тохиолдолд алданги төлөхөөр гэрээний заалт тухайн газрын эзэмшигчийн гэрээнд тусгайлан заасан байсан. 1, 2, 3 дугаар улирал газрыг хуульд заасан хугацаанд нь төлөөгүй гэдэг үндэслэлээр цуцлах Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5 дахь хэсэгт хамаарахгүй. Харин 1, 2, 3 дугаар улирлыг төлүүлэх арга хэмжээг алданги төлөх байдлаар хариуцлага тооцож газрын төлбөрийг төлүүлэх асуудал яригдах ёстой байсан. Гэтэл Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын хувьд 1, 2, 3 дугаар улирлын төлбөр төлөөгүй гэсэн үндэслэлээр шууд газрыг цуцлах үндэслэлд хамааруулж Б.С-гийн газрыг цуцалж байгаа нь үндэслэлгүй байна. 

Дөрөвт нь дуудлага худалдаатай холбоотой асуудал яригдсан.Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны 10 дугаар сарын 1-ний өдрийн А/915 тоот захирамжийн 1.4, 1.5-т заасныг харахаар дуудлага худалдаа анхны суурь үнэтэй холбоотой асуудал дээр тухайн газар эзэмшиж байсан иргэдэд 2 удаа мэдэгдэл хүргүүлнэ, 2 удаа мэдэгдэл хүргүүлэхдээ хоёуланд хугацаа заах нөхцөлтэй. Тухайн заасан хугацаандаа газрын төлбөрийг төлөхөөс татгалзсан, анхны үнэ төлж гэрээ шинэчлээгүй гэсэн 2 үндэслэл байгаа. Б.С-ийн хувьд хариуцагчийн зүгээс дуудлага худалдааны үнэтэй холбоотой 2 удаагийн байтугай 1 удаа ч мэдэгдэл хүргүүлж байгаагүй. Мэдэгдэл хүргүүлж байгаагүй явдал нь Б.С-ийн хувьд тухайн газар дээр дуудлага худалдааны анхны үнэ гэж хэдэн төгрөг төлөх юм, хэзээ төлөх юм, ямар дансанд төлөх юм гэдэг ямар ч ойлголт байгаагүй учраас энэ бол Б.С-гийг буруутгах үндэслэл байгаагүй. Харин энэ Нийслэлийн Засаг даргын захирамжийг хэрэгжүүлээгүй нь Баянзүрх дүүргийн Засаг дарга болон Газрын алба, ажлын хэсэгт буруу харагдаж байна. Б.С*******эд магадгүй энэ 2 мэдэгдлийг хүргүүлсээр байхад мэдэгдлийн дагуу дуудлага худалдааны суурь үнийг төлөөгүй байсан болл буруутгах гэсэн үндэслэлтэй байх. Гэтэл мэдэгдэл хүргүүлээгүй тохиолдолд Б.С*******э буруугүй байх учраас энэ дуудлага худалдааны төлбөртэй холбоотой асуудал дээр Б.С*******этэй холбоотой гэм буруугийн асуудал яригдахгүй. 

Эцэст нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 26, 27 дугаар зүйлд сонсох ажиллагааны тухай заасан. Сонсох ажиллагаатай холбоотой асуудал дээр Захиргааны ерөнхий хуулийн 27 дугаар зүйлд сонсох ажиллагаа хийхгүй байж болох нөхцөл заасан. Гэхдээ Б.С*******ийн хувьд сонсох ажиллагаа хийхгүй байх нөхцөлд хамаарахгүй. Гэтэл хариуцагч Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын хувьд Б.С*******этэй холбоотой асуудал дээр сонсох ажиллагааг Захиргааны ерөнхий хуулийн 26, 27 дугаар зүйлд заасны дагуу огт хэрэгжүүлээгүй.” гэв. 

9. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Б татгалзал, түүний үндэслэлээ тайлбарлахдаа:

“Б.С*******э нь тус газраа эзэмшиж эхэлснээс буюу 2013 оноос хойш гэрээнд заасан зориулалтын дагуу амины орон сууцны зориулалтаар ашиглаж байгаагүй нь 2013 оны 06 дугаар сараас 2021 оны 09 дүгээр сар хүртэлх сансрын зургаар /Google earth/ нотлогдож байгаа бөгөөд энэ нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь заалт /хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй/-ын дагуу 2021 оны А/369 дүгээр захирамжийн үндэслэл бүрдэж байна.

Мөн Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.5 дахь заалт "Газрын төлбөр төлөгч жилийн төлбөрийг тэнцүү хэмжээгээр хуваан улиралд ногдох төлбөрийг дараа сарын 20-ны өдрийн дотор төлөх бөгөөд дараа улирлуудын төлбөрийг урьдчилан төлж болно", Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээний 4.5."Газрын төлбөрийг газрын ашигт шинж чанарыг ашигласан эсэхээс үл хамааран хуульд заасан хугацаанд нь төлөх" гэж заасан бөгөөд иргэн Б.С*******э нь газрын төлбөрийн үлдэгдэл 1,044,159 төгрөг байна.

Дээрх нөхцөл байдлууд нь Газрын тухай хуулийн 40.1.1, 40.1.5, 40.1.6 дахь заалтуудын үндэслэл бүрдсэн тул газар эзэмших эрх нь хүчингүй болсон байна.

Тус компани нь шинээр газар эзэмших эрх авахдаа дуудлага худалдааны анхны үнэ болох тус бүр 3,960,000 төгрөгийг төлөөгүй байсан тул Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны А/307, А/309 дүгээр захирамж, 2016 оны А/697 дугаар захирамжаар "2003 оны 01 дүгээр сарын 01-нээс хойш гаргасан захирамжийн дагуу дуудлага худалдаа, төсөл сонгон шалгаруулалтаас бусад хэлбэрээр газар эзэмшиж, ашиглаж буй иргэн, хуулийн этгээдээс газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнийг төлүүлэх"-ээр даалгасан тул дээрх аж ахуй нэгж байгууллагаас дуудлага худалдааны анхны үнийг нэхэмжилсэн болно.

Иймд Б.С*******ийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй бегеед Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны А/369 дугаартай газар эзэмших эрх хүчингүй болгох тухай захирамжийн хавсралтын тус хуулийн этгээдэд хамаарах хэсгийг хэвээр үлдээж өгнө үү.” гэжээ.

10. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Б******* шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа:”Б.С*******э нь тухайн газраа эзэмшиж эхэлснээс буюу 2013 оноос хойш гэрээнд заасан зориулалтын дагуу амины орон сууцны зориулалтаар ашиглаагүй. Б.С*******э нь зөвхөн 2021 оны газрын төлбөр төлөөгүйгээс шалтгаалаад газар хүчингүй болгож байгаа юм биш. Газрын төлбөрийн тооцоо нийлсэн актаас харахад 2013 он, 2015 он, 2021 оны 1,2 дугаар улирлын байдлаар буюу 2021 оны 7 дугаар сарын 28-ны өдрийн байдлаар төлөгдөөгүй үлдэгдэл байж байгаа. Тухайн онуудад заасан хугацаанд газрын төлбөрийн төлөөгүй. Энэ нь захирамжид заасан Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсэгт заасан газар эзэмших гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн гэх заалтад хамаарч байгаа. 

Ковидтой холбоотойгоор газраа ашиглаагүй гэж нэхэмжлэгч зөвхөн 2020, 2021 асуудал ярьж байна. 2013 оноос хойш газраа зориулалтын дагуу ашиглаагүй. Төлбөрийн хувьд Татварын ерөнхий газрын цахим системээр дамжуулаад тухайн иргэнд И-монголиа болон И-баримт апплекэйшн холбогдох цахим системүүдээр дамжуулаад төлбөрийн нэхэмжлэл очиж байгаа. Гэрээ болон Газрын төлбөрийн тухай хуульд зааснаар Газрын албанаас иргэнд газрын төлбөрөө төлөөч гэж тухай бүрд хэлэх үүрэг хүлээгээгүй. Үүнийг газар эзэмшигч өөрөө тогтоосон хугацаанд газрын төлбөрөө төлөх үүрэг хүлээж байгаа. Газрын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.3.3 дахь хэсэгт зааснаар газрын төлбөрийн хуульд заасан хугацаанд төлөх үүрэг хүлээж байгаа. Мөн тус хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.3.1 дэх хэсэгт газар эзэмших гэрээнд заасан нөхцөл, болзлыг биелүүлэх гэж байгаа. Мөн хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.3.2 дахь хэсэгт газрыг үр ашигтай, зохистой ашиглах, хамгаалах, байгаль орчныг хамгаалах тухай хууль тогтоомж болон төрийн эрх бүхий байгууллагаас газар ашиглалттай холбогдуулан тавьсан нийтлэг шаардлагыг биелүүлэх гэж заасан үүргээ биелүүлээгүй учраас Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх хэсэгт заасны дагуу Б.С*******ийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгох нөхцөл бүрдэж байна гэж үзэж байна. Мөн Б.С*******э нь газар эзэмших эрх авахдаа газрын дуудлага худалдааны анхны үнэ болох 3 сая 960 мянга төгрөгийг төлөөгүй. Энэ талаар Б.С*******эд албан тоотоор тухайн онд мэдэгдсэн. Б.С*******э нь мэдэгдлийг хүлээж аваагүй гэсэн мэдээллийг өмнө ажиллаж байсан хүмүүсээс авсан. Гэхдээ үүнтэй холбоотой яг өөрт нь гардуулж өгсөн гэсэн баримт манайд бүртгэгдээгүй. Эдгээр гэрээ болон холбогдох хуулиудад заасан үндэслэлийн дагуу Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 7 дугаар сарын 28-ны өдрийн A/369 тоот захирамжаар Б.С*******ийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгосон.” гэв. 

11. Гэрч Б.Ч******* шүүх хуралдаанд гаргасан мэдүүлэгтээ: “Миний энхэр Б.С*******ийн нэр дээр Баянзүрх дүүргийн 11 дүгээр хороо, Ногоон зоорь гудамж газар байдгийг мэднэ. Газрын үйл ажиллагаанд би оролцдог байсан. Энэ газар дээр “И******* цамхаг” гэх компанитай гэрээ байгуулсныг мэднэ.

Ер нь бид аваад эхний жилдээ хашаа тоосгон хашаа барьсан. Тоосгон хашаа барих явцад Налайхаас ирж байгаа бохирын төв шугам зам дагаж орж ирнэ. Тийм учраас танайх хашаагаа хойш нь тат гэсэн. Энэ нь хэзээ хийгдэх, шийдэгдэх нь тодорхойгүй байсан. Үүнийг бид 2, 3 сар хүлээсэн. Шийдэл гараагүй. Зураг нь хийгдэж байгаа гэдэг. Тэгээд бид барьсан хашаагаа буулгаад 20 метр дотогш нь татаж шинээр хашаа барьсан. Үүний дараа геологийн судалгаа хийлгэсэн, дэвсгэр зураг хийлгэсэн. Энэ зургуудыг хийж байж зургийн компани дээр очиж ерөнхий төлөвлөгөө, барилга байгууламж яаж байршуулах талаар ярилцсан. Энэ үндсэндээ бүтэн жилийн хугацаа орсон. Энэ дээр ул суурьтай хандахгүй бол барилга байгууламж дор хаяж 100 жил байх ёстой. Нэлээн сайн судалгаа хийж байж ийм байх юм байна, тэр үед бид хүлэмжийн ногоо ажиллуулах, ногоон байгууламж мод зүлэг тарина, хувьдаа 60 метр урттай үйлчилгээ төвтэй байна гэж тооцоолсон. Тухайн үед энэ бүх ажлуудыг хийсэн. Зураг төслөө хийчхээд батлуулах гэсэн дүүргийн захирамжгүй бол батлахгүй гэсэн. Дүүргийн захирамж буюу зургийг албан ёсоор мөнгө төгрөг төлөөд авсан зургаа баталгаажуулна гээд дүүрэг очиход дүүрэг шийдэж өгч чадахгүй, тухайн үеийн мөрддөг дүрэм журам нь дүүргийн захирамж дээр архитектур төлөвлөлтийн даалгавар буюу ерөнхий төлөвлөгөө, ажлын зураг баталгаажуулж өгөхгүй. Ингээд ямар шийдэл гаргах уу, Нийслэл рүү шилжүүлэх үү гэдэг асуудал яригдсан. Нийслэл рүү шилжүүлье гэдэг асуудал хөөцөлдсөн. Тэр үед Засаг дарга шинэчлэгдээд шинэ журам гаргаад тэр процессуудыг зогсоосон Тэгээд гацаанд орсон. Энэ хооронд цахилгаан хөөцөлдсөн. Цахилгааны техник нөхцөл хөөцөлдөнгүүт манайд эх үүсвэр байхгүй байсан. Хажуу баруун талын айлыг гуйж байгаад тэнд нэг тепе байрлуулаад тэрнээс түр тог аваад үндсэндээ бид манаачаа байлгадаг байсан Зөвшөөрөл гартал нь. Ингээд нөгөө айл маань тепегээ бидэнд шилжүүлнэ гээд аваад явсан. Тэгээд буцаад тоггүй болсон. Үндсэндээ явсаар байгаад 2020 онд эхлүүлэх бололцоотой болоод “И******* цамхаг” компанитай газар дээр очиж үзүүлээд, зураг төслөө харуулаад одоо ямар ч байсан барилгаа явуулъя гэж шийдэлд хүрээд гэрээ хийгээд газар шорооны ажил эхэлсэн. Газар шорооны ажил эхлээд явж байхад хөл хорионы асуудал үүсээд зогсонги байдалд орсон. Нэг хөл хорионд оронгуут бүх барилга зосдог. Тэгээд байж байгаад буцаад тавьдаг. Нөгөө барилгын ажилчид олддоггүй. Ихэнх барилгын ажилчид хөдөөгийн залуучууд байдаг учир нутаг буцсан байдаг. Буцаж ирэх гэж бөөн юм болдог. Дахиад цугларахад хөл хорионы асуудал үүсээд төвлөрч өгөхгүй явсаар байгаад компани бид нар түр болъё, бид цаашид ажиллаж чадахгүй гэдэг асуудал үүсээд гэрээгээ цуцалсан. Гэхдээ бүрэн цуцалсан гэсэн үг биш, барилга барихад бэлэн болсон үед буцаад хүрээд ирээч гэсэн. 2021 онд үргэлжлүүлье гэтэл газрыг цуцалсан асуудал үүссэн. Захирамжийг 2022 онд авсан. Бид нэлээд их мөнгө зарцуулсан. Үндсэндээ бохирын шугам хашаанаас 12 метрийн зайтай явж байсныг ус сувгаас асуугаад манайхаас хэдэн метрийн зайтай байх ёстойг асуусан. Манайхаас 7 метрийн зайтай байх ёстой гэсэн. Тэгэхээр нь хашаагаа буцаж урагш татсан. Бид ихэнх хугацаандаа 20*60-ийн харьцаатай газрын төлбөрийг төлөөд явдаг тэгсэн хэр нь бодит байдал дээр эзэмшиж чаддаггүй. Сая бид урагш нь сунгаж байж захирамжийнхаа хэмжээнд газраа нийцүүлсэн. Бидэнд ямар ч мэдэгдэл өгөөгүй. Хөл хориотой байсан. Манай эхнэр түргэн хоолны үйлчилгээний ажиллагаа явуулдаг. Ковидын үед хамгийн их нөлөөлөлд өртсөн салбар. Хөл хорионы үед бизнес өмнөх орлогоороо аргацааж байж байгаад хөл хорио тавигдангуут санхүүгийн асуудал аж ахуй нэгж, хүмүүст үүсдэг, мэдрэгддэг. Тухайн үед аргацаагаад хуримтлалаасаа төлөөд явдаг байсан. Бид төлбөрийг хугацаандаа төлж чадаагүй байсан. 2020 онд төлсөн байсан, 2021 онд төлж чадаагүй. Үүнийгээ 2022 онд бүрэн төлсөн. Ингэж төлөхдөө бид газрыг цуцалсныг мэдээгүй байсан. Төлбөрөө төлөөд Газрын албан дээр тооцоо нийлэх гээд очиход танай газар цуцлагдсан гэсэн. Ямар асуудлаар гэхэд юу ч өгөөгүй. Бид хөөцөлдөхөд бидэнтэй адилхан хүн газраа цуцлуулсан гээд захирамжийн хуулбар барьж явж байсан. Тэндээс бид харахад 4 үндэслэлээр цуцалсан байсан. Ямар асуудал юм бэ гэхэд ерөөсөө мэдэгддэггүй. Тэгээд өмгөөлөгч аваад ямар учиртай вэ гэдэг асуудал үүссэн.

Одоо тогныхоо асуудлыг шийдсэн. Зөвшөөрлөө авсан. “Их Мөрөн цамхаг”-тай орон сууцныхаа газар шорооны ажлыг хийсэн. Нүхээ ухаад, өмнө нь 2014, 2015 онд ухсан байсан. Ахиж ухаад геологийн судалгаа хийлгээд зураг зурсан инженерээ авчирч байгаад газар дээр ньг геологичид үзүүлж байгаад зөвшилцөлд ороод шороогоо ахиж доош нь ухаад сийрүүлсэн байгаа. Тэрийгээ ухаж байгаад тогтсон байсан усыг соруулаад, хуурайшуулж байгаад дээрээс нь барилгын түвшнээр нь чигжсэн. Энэ нэлээд их хугацаа орсон.” гэв.

12. Гэрч М.А******* шүүх хуралдаанд гаргасан мэдүүлэгтээ: ““И******* цамхаг” компанид Ерөнхий инженерээр ажилладаг. Баянзүрх дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Ногоон зоорь гудамж иргэн Б.С*******ийн эзэмшлийн газарт 2020 онд барилгын ажил эхлэх гээд очиж байсан. Б.С*******э “И******* цамхаг” ХХК-тай барилга барихтай холбоотой гэрээг 2020 онд байгуулсныг мэдэж байсан. Энэ гэрээний дагуу барилгын ажил эхлэх гээд бэлдэж байхад ковид гараад удаа дараа хөл хорио тогтоогоод ажил 10 орчим хувь хийгдсэн. Суурийн нүх ухаад хэмжилтүүд хийгдээд барилгын хэв, түр хийгдсэн байгаа. Одоо энэ гэрээ цуцлагдсан байгаа.

Тухайн үед барилга баригдах гэж байсан боловч ковид гарсан тул барилгыг барих боломж байгаагүй. Иргэн Б.С*******ийн газар дээр 2 давхар амины орон сууц барихаар төлөвлөж байсан.” гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх нэхэмжлэлийн хүрээнд хавтаст хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтууд, хэргийн оролцогчид болон тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримтуудад үндэслэн нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэлээ. 

Тодорхойлох хэсэгт дурдсанчлан Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжаар газар эзэмших гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг биелүүлээгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй, газрын төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй, дуудлага худалдаа төсөл сонгон шалгаруулж эзэмшүүлээгүй гэх үндэслэлээр Б.С*******ийн эзэмшлийн 2 нэгж талбар бүхий газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээгүй хүчингүй болгосон байна.

1. Гэрээнд заасан нөхцөл болзлыг биелүүлээгүй гэх үндэслэлийн тухайд;

Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1.”эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн;“, 40.1.5.”эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын төлбөрөө хугацаанд нь бүрэн төлөөгүй;”, 40.1.6.”хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй.” гэж заажээ. 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч “...газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газар эзэмших гэрээний нөхцөл болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн гэж үзсэн нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5, 40.1.6 дахь хэсэгт заасныг зөрчсөн учир эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн гэж үзэн мөн зүйлийн 40.1.1 дэх хэсгийг үндэслэсэн …” гэж тайлбарлаж байна. 

Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох хуулийн дээрх зохицуулалтаас үзвэл газар эзэмшигчийг газрын төлбөрөө хугацаанд нь бүрэн төлөөгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэж эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгож байгаа тохиолдолд эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн гэх үндэслэлийг хэрэглэх шаардлагагүй байна. 

Учир нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1 дэх заалт нь тус зүйлд заагдаагүй бусад байдлаар эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн байхыг ойлгох ба хариуцагч Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5, 40.1.6 дахь заалтыг газар эзэмшигч зөрчсөн үндэслэлээр мөн зүйлийн 40.1.1 дэх заалтыг үндэслэсэн нь хуульд нийцээгүй байна. 

2. Газрын төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй гэх үндэслэлийн тухайд;

Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйл.“Газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрх бүхий этгээдийн шийдвэрийн дагуу иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын эзэмшиж, ашиглаж байгаа, Газрын тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд заасан газрын нэгдмэл сангийн үндсэн ангилалд хамаарах болон тусгай хэрэгцээний газарт төлбөр ногдуулна.”, 9 дүгээр зүйлийн 1.“Газрын төлбөрийг газар эзэмших, ашиглах эрхийг улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн буюу Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 9.11-д заасан дундын мэдээллийн санд улсын бүртгэлийн дугаарыг оруулсан өдрөөс эхлэн тооцно.”, 2.“Газрын төлбөрийн асуудал эрхэлсэн байгууллага /албан тушаалтан/ энэ хуулийн 4 дүгээр зүйлд заасан газрын жилийн төлбөрийг ногдуулж тухайн оны 02 дугаар сарын 10-ны дотор татварын албанд хүргүүлнэ.”, 5.“Татварын алба энэ зүйлийн 2, 3, 4 дэх хэсэгт заасан газрын төлбөрийн ногдуулалтын талаарх мэдээллийг газар эзэмшигч, ашиглагч этгээдэд цахим, бусад хэлбэрээр мэдэгдэнэ.”, 10 дугаар зүйлийн 3.“Газрын төлбөрийн асуудал эрхэлсэн байгууллага /албан тушаалтан/ газрын төлбөрийн ногдуулалтын жилийн тайланг дараа оны 02 дугаар сарын 10-ны дотор харьяалах татварын албанд тушааж, ногдуулалтын эцсийн тооцоог хийнэ.”, 5.“Газрын төлбөр төлөгч жилийн төлбөрийг тэнцүү хэмжээгээр хуваан улиралд ногдох төлбөрийг дараа сарын 20-ны өдрийн дотор төлөх бөгөөд дараа улирлуудын төлбөрийг урьдчилан төлж болно.” Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.11.”Улсын бүртгэлийн цахим мэдээллийн сан нь төрийн мэдээллийн бусад сантай мэдээлэл солилцох боломжтой байх бөгөөд төрийн цахим мэдээллийн сан хариуцсан байгууллагад дундын мэдээллийн сан үүсгэн ажиллуулна.” гэж тус тус заажээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ”...нэхэмжлэгч нь 2013, 2015, 2021 оны газрын төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй…” гэж мэтгэлцэж байна.

Хэрэгт авагдсан газрын төлбөрийн тооцоо нийлсэн актуудаас харахад хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгохоос өмнө буюу 2020 оны байдлаар газрын төлбөрөө бүрэн төлж, төлбөрийн үлдэгдэлгүй байсан болох нь тогтоогдож байна. 

Харин маргаан бүхий 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамж гарахаас өмнө 2021 оны 1, 2 дугаар улирлын газрын төлбөрийг төлөөгүй гэх боловч дээр дурдсан хуульд зааснаар газрын төлбөрийн асуудал эрхэлсэн байгууллага газрын жилийн төлбөрийг ногдуулж тухайн оны 02 дугаар сарын 10-ны дотор татварын албанд хүргүүлэх, татварын алба газрын төлбөрийн ногдуулалтын талаарх мэдээллийг газар эзэмшигч, ашиглагч этгээдэд цахим, бусад хэлбэрээр мэдэгдэх талаарх үүргээ хэрэгжүүлээгүй байхад нэхэмжлэгчийг жилийн төлбөрийг тэнцүү хэмжээгээр хуваан улиралд ногдох төлбөрийг дараа сарын 20-ны өдрийн дотор төлөөгүй гэж буруутгах боломжгүй гэж үзлээ.

3. Хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухай газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэх үндэслэлийн тухайд;

Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2008 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 107 дугаар, 2008 оны 06 дугаар сарын 11-ний өдрийн 188 дугаар захирамжуудаар У.Болормаад тус дүүргийн 11 дүгээр хороо, Ногоон зоорины баруун талд орон сууцны зориулалтаар тус бүр 3000 м.кв газрыг 5 жилийн хугацаагаар эзэмшүүлжээ.

Дээрх газруудыг эзэмших эрхийг нэхэмжлэгч Б.С*******эд 2013 оны 12 дугаар сарын 04-ний А/549 дүгээр захирамжаар иргэн У.Б-гаас шилжүүлэн эзэмшүүлснийг 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны А/315 дугаар захирамжаар газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацааг 15 жилээр сунгасан байна.

Газрын тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.2.“Аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг дарга хугацаа сунгуулах тухай хүсэлтийг хүлээн авснаас хойш 15 хоногийн дотор эрхийн гэрчилгээ эзэмших нөхцөлийг хангаж ажилласан эсэхийг хянаж, түүнийг хангасан тохиолдолд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацааг сунгах шийдвэр гаргана. Уг шийдвэрийг үндэслэн сумын газрын даамал, аймаг, нийслэл, дүүргийн газрын алба бүртгэнэ.” гэж зааснаар нэхэмжлэгчийг газар эзэмших нөхцөлийг хангаж ажилласан гэж үзэн дээрх газруудыг эзэмших эрхийн гэрчилгээг сунгасан гэж үзэхээр байна. 

Гэтэл 2019 оны 08 дугаар сарын 12-ны өдрөөс хойш 2 жилийн хугацаа өнгөрөөгүй байхад буюу 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжаар газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон нь үндэслэлгүй болжээ. 

Мөн нэхэмжлэгч нь өөрийн эзэмшлийн газартаа амины орон сууцны барилга барихаар барилгын суурийг ухаж бэлтгэсэн, “И******* цамхаг” ХХК-тай 2020 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр барилгын угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан боловч Ковид-19 цар тахлын улмаас Монгол Улсад тогтоосон бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэнтэй холбоотойгоор санхүүжилт хийгдэлгүй зогссон зэрэг үйл баримтууд нь үзлэгийн тэмдэглэл, “Х*******” ХХК-ийн 2023 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 108 дугаар хөрөнгө оруулалтыг үнэлсэн тухай тодорхойлолт, Нийслэлийн Онцгой байдлын газрын 2023 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 13/307 дугаар албан бичгээр ирүүлсэн бүх нийтийн бэлэн байдлын зэрэгт шилжүүлсэнтэй холбоотой шийдвэрүүд зэргээр тогтоогдож байх тул түүнийг хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр газраа ашиглаагүй гэж үзэх боломжгүй. 

4. Дуудлага, худалдаа төсөл сонгон шалгаруулж эзэмшүүлээгүй гэх үндэслэлийн тухайд;

Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1.“Захиргааны байгууллага захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг тогтооно.”, 24.2.“Энэ хуулийн 24.1-д заасан бодит нөхцөл байдлыг тогтооход ач холбогдол бүхий шаардлагатай ажиллагаа хийх, нотлох баримтыг цуглуулах, үнэлэх үүргийг захиргааны байгууллага хүлээнэ.”, 24.4.“Тухайн захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамааралтай тохиолдол бүрийн үндэслэлийг захиргааны байгууллага нарийвчлан шинжлэн судлах үүрэгтэй бөгөөд оролцогчийн хувьд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тогтооно.”, 26 дугаар зүйлийн 26.1.“Захиргааны акт, захиргааны гэрээг батлан гаргахын өмнө эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдэд захиргааны шийдвэр гаргахад ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлын талаар тайлбар, санал гаргах боломж олгоно.”, 43 дугаар зүйлийн 43.1.“Захиргааны актыг хаяглагдсан этгээд болон эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдэд хуульд заасан журмын дагуу мэдэгдэнэ. Захиргааны актыг мэдэгдэх ажиллагааг түүнийг гаргасан захиргааны байгууллага хариуцна.”, 43.2.“Захиргааны байгууллага захиргааны актыг хуульд өөрөөр заасан тохиолдолд өөрт нь гардуулах, шаардлагатай тохиолдолд утас, факс, шуудан, цахим болон бусад хэлбэрээр мэдэгдэж болох бөгөөд ийнхүү мэдэгдсэнээ баримтжуулна.”, 46 дугаар зүйлийн 46.1.“Захиргааны актыг энэ хуульд заасан журмын дагуу мэдэгдснээр хүчин төгөлдөр болно.” гэж заажээ. 

 Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжийг гаргахдаа газар эзэмшүүлсэн захирамжаа хүчингүй болгох нөхцөл байдлын талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдэж тайлбар, санал гаргах боломжийг олгож сонсох ажиллагааг явуулаагүй, маргаан бүхий захирамж гарсныг мэдэгдээгүй нь дээр дурдсан хуулийн заалтыг зөрчжээ. 

Өөрөөр хэлбэл, Захиргааны ерөнхий хуульд зааснаар захиргааны байгууллага, албан тушаалтан захиргааны акт гаргахын өмнө эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдийг тодорхойлж захиргааны шийдвэр гаргахад ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлын талаар тайлбар, санал гаргах боломж олгох үүрэгтэй бөгөөд энэ боломжийг нэхэмжлэгчид олгоогүй буруутай байна. 

Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны 03 дугаар сарын 15-ны өдрийн А/309 дүгээр захирамжийн 2 дахь заалтаар Нийслэлийн Засаг даргын 2003 оны 01 дүгээр сарын 01-нээс хойш гаргасан захирамжийн дагуу дуудлага худалдаа, төсөл сонгон шалгаруулалтаас бусад хэлбэрээр газар эзэмшиж, ашиглаж буй иргэн, хуулийн этгээдээс газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дуудлага худалдааны анхны үнийг тодорхойлж, төлбөрийг авч төвлөрүүлэхийг Нийслэлийн өмчийн харилцааны газарт үүрэг болгожээ. 

Мөн дээрх А/309 дүгээр захирамжийн хэрэгжилтийн хангах талаар авах арга хэмжээний тухай Нийслэлийн Засаг даргын 2013 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдрийн А/915 дугаар захирамжийн 1.4, 1.5-д зааснаас үзвэл дуудлага худалдаа, төсөл сонгон шалгаруулалтгүйгээр газар эзэмших эрх олгогдсог иргэнд дуудлага худалдаа, төсөл сонгон шалгаруулалтын анхны үнэ төлөх газар эзэмшүүлэх гэрээгээ шинэчлэн байгуулах тухай мэдэгдлийг 2 удаа гардуулахаар байх ба тус 2 удаагийн мэдэгдлийг хүлээн авсан боловч дуудлага худалдааны анхны үнэ төлж гэрээгээ шинэчлээгүй, мэдэгдэл гардуудах хаяг, холбоо барих утас тодорхойгүй, эзэмшил газар дээрээ үйл ажиллагаа явуулаагүй, зэрэг тохиолдолд тухайн этгээдэд газар эзэмших, ашиглах эрх олгосон шийдвэрийг хүчингүй болгож, олон нийтийн мэдээллийн хэрэгслээр мэдэгдэхээр байжээ.

Гэтэл хариуцагч нь хуульд зааснаар тухайн захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамааралтай тохиолдол бүрийн үндэслэлийг захиргааны байгууллага нарийвчлан шинжлэн судлах, оролцогчийн хувьд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тогтоох үүргээ хэрэгжүүлээгүй бөгөөд Нийслэлийн Засаг даргын захирамжид заасны дагуу дуудлага худалдааны анхны үнэ төлүүлэх талаар мэдэгдээгүй, сонсох ажиллагаа явуулаагүй тул дуудлага худалдааны үнэ төлөөгүй гэж нэхэмжлэгчийг буруутгах үндэслэлгүй.

Дээрхээс дүгнэвэл нэхэмжлэгч газраа зориулалтын дагуу хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр 2 жил дарааллан ашиглаагүй гэж үзэх үндэслэлгүй, захиргааны байгууллага шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамааралтай тохиолдол бүрийн үндэслэлийг захиргааны байгууллага нарийвчлан шинжлэн судлах, оролцогчийн хувьд ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлыг тогтоох, мэдэгдэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй болох нь тогтоогдож байх тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжийн Б.С*******эд холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож шийдвэрлэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.1, 106.3.12 дахь заалтыг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.5, 40.1.6, Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.4, 26 дугаар зүйлийн 26.1, 46 дугаар зүйлийн 46.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан Б.С*******ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2021 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/369 дүгээр захирамжийн Б.С*******эд холбогдох хэсгийг хүчингүй болгосугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, Баянзүрх дүүргийн Засаг даргаас 70200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Н.ДАМДИНСҮРЭН