Б аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Х.Мейрамбек даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Б аймгийн Ө сумын 7 дугаар багт оршин суух, Х овогт А.Б-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Б аймгийн Ө сумын 1 дүгээр багт оршин суух, Х овогт Ж.К-д холбогдох иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцны урьдчилгаа мөнгө болох 30% буюу 19.500.000 төгрөгийн хүү болох 4.102.800 төгрөг гаргуулах тухай.

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Р, түүний өмгөөлөгч С,

Орчуулагч Ж,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Е.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Б нь хариуцагч К-д холбогдуулан Орон сууцны урьдчилгаа мөнгө болох 30% буюу 19500000 төгрөгийн хүү болох 4102800 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1 Миний бие Б нь Б аймгийн Ө сумын 7 дугаар багт оршин суудаг юм. Б би нөхөр болох Б-ын хамт Х компанийн гүйцэтгэгч К-тай 2021 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдөр орон сууц худалдан авахаар “Орон сууц захиалгын гэрээ”-г албан ёсоор нотариатаар батлуулж байгуулсан юм.

1.2 Тус гэрээнд Б аймгийн 11 дүгээр багт баригдсан Хөх тас-4 байрны 1 орцны 4 давхрын 402 тоот орон сууцыг 1м.кв талбайг 1.450.000 төгрөгөөр тооцоолж захиалсан билээ. Уг орон сууцыг ашиглалтад орсны дараа төлбөрийг барагдуулна гэж заасан.

1.3 Орон сууц захиалгын гэрээний 3.1.2-д зааснаар 2021 оны 12 сарын 31-ний өдрийн дотор барьж дуусган, захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж тусгасан байсан. Гэтэл уг гэрээг зөрчиж 2022 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдөр манай нөхөр очиход доторх цахилгаан монтаж болон ванныг угсруулан хийж дуусаагүй байсан ба шинэ жилийн дараа буюу 2023 оны 1 дүгээр сард ашиглалтад орсон болно. Ашиглалтад орох хугацаанаас 1 жил 8 сар гаруй хугацаа хэтрүүлсэн.

1.4 Харин бид Голомт банкны ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлтэй байсан ба тухайн үед банкууд ипотекийн зээл гаргахгүй, зогсоосон байсан юм. Ипотекийн зээл нь цагаан сарын дараа гарах болно гэж тус банкны эдийн засагч хэлж байсан. Мөн орон сууц захиалгын гэрээний 3.1.8-д зааснаар гэрээ хүчин төгөлдөр байхад орон сууцыг худалдах болно гуравдагч этгээдэд худалдах талаар санал тавихыг хориглоно гэж заасан.

1.5 Гэтэл бид нарт урьд өмнө ямар ч мэдэгдэх хуудас өгөлгүйгээр 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдөр урьдчилгаа мөнгө 19500000 төгрөгийг буцааж шилжүүлсэн байна. Мэдэгдэх хуудас өгөхгүй, мэдэгдэлгүйгээр гэрээ зөрчсөн тул бид нар хохорч байна. Х компанийн гүйцэтгэгч  К нь гэрээний үүргээ биелүүлээгүйд маш их гомдолтой байна. 

1.6 Бидний урьдчилгаанд шилжүүлсэн мөнгийг яагаад маш хурдан буцааж шилжүүлэх  болсон бэ гэвэл бид нар хямдхан үедээ захиалга өгсөн. Харин барилга дуусах үед барилгын үнэ нэмэгдсэн учраас зүгээр л мөнгөө хугацаандаа өгөөгүй гэдгийг шалтаг болгоод маш хурдан ямар нэгэн бичгээр сануулсан зүйлгүй бид нарын урьдчилгаанд өгсөн мөнгийг буцаагаад өгсөн.

1.7 Харин тухайн урьдчилгаа мөнгө болох 19.500.000 төгрөгийг банканд хийсэн бол хүү нь 4.102.800 төгрөг гарсан байх ёстой. Тиймээс Х орон сууцнаас захиалсан байрны мөнгөний урьдчилгаа 19.500.000 төгрөгийн хүү болох 4.102.800 төгрөгийг К-аас нэхэмжилж байна. (Урьдчилгаа 19.500.000*12.8%:365=6838 нэг өдрийн хүү 6838*600 хоног=4.102.800 төгрөг байна. 2021/08/02-2023/23/25 хүртэл 600 хоног буюу 19 сар)

Иймд орон сууц захиалсан мөнгөний урьдчилгаа 19.500.000 төгрөгийн хүү болох 4.102.800 төгрөгийг К-аас гаргуулж, намайг хохиролгүй болгож өгнө үү гэжээ.

2.Хариуцагч К болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Рахат нарын хариу тайлбар, татгалзал: Иргэн Баас К надад холбогдуулан “19,500,000 төгрөгийн хүү болох 4,102,800 төгрөг гаргуулах тухай” нэхэмжлэлтэй танилцаж үзэж эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг гаргаж байна.

2.1 Миний бие тус аймгийн Ө сумын 11 дүгээр багийн нутаг дэвсгэрт өөрийн хөрөнгөөр /хувиараа/ орон сууц бариулж ашиглалтад оруулсан.

2.2 Иргэн Б, Б нар 2021 оны 8 дугаар сард ажил гүйцэтгэгчийн материалаар буюу надаар орон сууц бариулж хөлс төлбөрт нь 64,844,000 төгрөг өгөхөөр, үүнээс эхний ээлжийнд 30%-ийг урьдчилгаа өгч, орон сууц ашиглалтад ормогц үлдэгдэл 70%-ийн төлбөрийг өгөхөөр болж санал тавьсан, миний бие хүлээн зөвшөөрсөн.

2.3 2020 онд дэлхий даяр КОВИД-19 цар тахал гарч, 2021 оны 4-5 дугаар сарын үед уг вирус Монгол Улсад дэгдсэнтэй холбоотой Монгол Улсын Засгийн газар болон Улсын онцгой комиссын шийдвэрээр улсын хилийг хааж, худалдаа үйлчилгээ үзүүлдэг болон бизнесийн байгууллагуудын үйл ажиллагааг бүрэн зогсоож “тэг” зогсолт хийсэн. Үүнээс болж миний бие жил гаруй хугацаанд орон сууцаа бариулж чадаагүй. Өөрөөр хэлбэл, давагдашгүй хүчин зүйл үүссэний улмаас гүйцэтгэгч “Хөх”тас” ХХК орон сууцыг барьж чадаагүй байсан.

2.4 Улмаар 2022 онд Монгол Улсын Засгийн газар болон Улсын онцгой комиссын шийдвэрээр улсын хил нээгдэж хэвийн ажиллагаатай болгосноор орон сууцаа үргэлжлүүлэн бариулж дуусгаад байнгын ашиглалтад оруулсан. Гэвч иргэн Б, Б нар надад үлдэгдэл 70% мөнгө төгрөгийг өгөөгүй. Миний бие гэрээний 2.2, 4.1-т зааснаар төлбөр төлөхийг удаа дараа мэдэгдсэний эцэст гэрээнээс татгалзаж, 19,500,000 төгрөгийг иргэн Б, Б нарт буцааж өгсөн. Гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд урьдчилгаа болгож өгсөн 30%-ийн төлбөрт хүү тооцох талаар огт тохиролцоогүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3.Нэхэмжлэгчээс иргэний хэрэгт нотлох баримтаар Бын Голомт банкны дансны 2023 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдрөөс 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн хуулга, Голомт банкны 2023 оны 04 дүгээр сарын 19-ний өдрийн төлбөрийн баримт, Б аймгийн тойргийн нотариатч Т.Зулайн 2021 оны 08 дугаар сарын 02-ны өдрийн 1516 дугаартай Үйлчлүүлэгчийн боловсруулсан баримт бичгийг гэрчилсэн тэмдэглэл, 2021 оны 07 дугаар сарын 30-ны өдрийн 08 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ, Ж.Бердмурат, Б, К нарын иргэний үнэмлэхийн хуулбар, Баас Бад олгосон итгэмжлэл зэргийг,

Хариуцагчаас хариу тайлбар, К-аас Бад олгосон итгэмжлэл, Б.Рахатын эрх зүйн туслалаа авах тухай хүсэлт, Голомт банкны 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн төлбөрийн баримт зэргийг тус тус гаргаж өгсөн.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

4.Нэхэмжлэгч Б-ын хариуцагч К-д холбогдуулан гаргасан орон сууцны урьдчилгаа мөнгөнд өгсөн 19500000 төгрөгийн хүү болох 4102800 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл үндэслэлгүй байна.

5.Нэхэмжлэгч дараах үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд: Б би нөхөр Б-ийн хамт Х компанийн гүйцэтгэгч К-тай 2021 оны 8 дугаар сарын 02-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан  ба тухайн үед урьдчилгаа болгож 19500000 төгрөгийг өгсөн. Гэрээнд зааснаар орон сууцыг 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор дуусгаж захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж тусгасан боловч 2023 оны 1 дүгээр сард ашиглалтад орсон болно. Бид Голомт банкны ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэлттэй байсан ба тухайн үед ипотекийн зээл гарахгүй, зогсоосон байсан. Ипотекийн зээл нь цагаан сарын дараа гарах болно гэж тус банкны эдийн засагч хэлж байсан. Гэтэл бид нарт урьд өмнө ямар ч мэдэгдэх хуудас өгөлгүйгээр 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдөр урьдчилгаа мөнгө 19500000 төгрөгийг буцааж шилжүүлсэн байна. Гэрээний үүргийг зөрчиж, үүргээ биелүүлээгүйд гомдолтой байна. Иймд орон сууцны урьдчилгаанд өгсөн 19500000 төгрөгийг банканд хийсэн бол хүү нь 4102800 төгрөг гарах байсан байх тул уг хүүгийн мөнгийг нэхэмжилж байна гэжээ.

6.Хариуцагч нэхэмжлэлийг дараах үндэслэлээр *******сгэсэн. Үүнд: Иргэн Б, Б нар нь 2021 оны 8 дугаар сард Орон сууцны захиалгын гэрээ байгуулж 64844000 төгрөгийн орон сууц авахаар болсон ба үүнээс эхний ээлжид 30 хувийн урьдчилгаа өгч үлдсэн 70 хувийг орон сууц ашиглалтад ормогц өгөхөөр болсон. Дэлхий даяар Ковид-19 цар тахал гарч улсын хил хаагдаж худалдаа үйлчилгээ үзүүлдэг бизнесийн байгууллагуудын үйл ажиллагааг бүрэн зогсоож тэг зогсолт хийсэн. Үүнээс болж миний бие жил гаруй хугацаанд орон сууцаа бариулж чадаагүй. 2022 онд улсын хил нээгдэж хэвийн ажиллагаатай болсноор орон сууцаа үргэлжлүүлэн бариулж дуусгаад байнгын ашиглалтад оруулсан. Гэвч Б, Б нар надад үлдэгдэл 70 хувийн мөнийг өгөөгүй, миний бие удаа дараа төлбөр төлөхийг мэдэгдсэний эцэст гэрээнээс татгалзаж, 19500000 төгрөгийг буцаасан гэжээ.

7. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

7.1 2021 оны 07 дугаар сарын 30-ны өдөр К болон Б нар нь харилцан тохиролцож  “Орон сууц захиалгын гэрээ” байгуулсан ба уг гэрээгээр гүйцэтгэгч нь Б аймгийн 11 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй Х 4 байрны 1 орцны 4 давхрын 44.72 метр квадрат талбайтай 2 өрөө 402 тоот орон сууцыг захиалагчид хүлээлгэн өгөхөөр, захиалагч нь орон сууцны нийт үнэ 63844000 төгрөгийн урьдчилгаа 19500000 төгрөгийг орон сууц ашиглалтад орохоос өмнө , үлдсэн 70 хувийн төлбөрийг орон сууц ашиглалтад орсны дараа барагдуулахаар үүрээг хүлээжээ. Мөн энэхүү гэрээгээр гүйцэтгэгч орон сууцны  байшинг 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор захиалагчид хүлээлгэж өгөхөөр тохиролцсон байна.

7.2  Голомт банкны харилцагч Б-ийн 2023 он 03 дугаар сарын 22-ны өдрөөс 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн дансны хуулга болон 2023 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн төлбөрийн баримтаар Х ХХК-аас 44.72 м.кв өрөө байрны  урьдчилгаа буцаав гэсэн гүйлгээний утгатай 19500000 төгрөгийг Бад буцаасан нь тогтоогдсон байна.

8. Нэхэмжлэгчээс урьдчилгаанд өгсөн мөнгийг банканд хийсэн бол хүүгийн орлого 4102800 төгрөг олох байсан гэж маргасан байх ба хариуцагчаас орон сууцыг ашиглалтад оруулсны дараа орон сууцны үлдэгдэл үнийг удаа дараа шаардсан боловч өгөөгүй тул гэрээнээс татгалзаж урьдчилгаа мөнгийг буцаасан гэж маргажээ.

9. Нэхэмжлэгч Б болон хариуцагч К нар нь “Орон сууц захиалгын гэрээ” нэртэй гэрээ байгуулсан боловч зохигчдын тайлбар болон гэрээний агуулгаас үзэхэд талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан “Худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний харилцаа үүссэн байна. Худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ. Гэрээнд заасан үүргээ талуудын хэн аль биелүүлэх, үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах эрхтэй юм.

Хариуцагч К нь орон сууцны  байшинг 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдрийн дотор худалдан авагчид хүлээлгэж өгөхөөр тохиролцсон боловч дэлхий даяар тархсан Ковид-19 цар тахлын улмаас  улсын хил хаагдаж худалдаа үйлчилгээ үзүүлдэг бизнесийн байгууллагуудын үйл ажиллагааг бүрэн зогсоож тэг зогсолт хийсэн тул жил гаруй хугацаанд орон сууцаа бариулж чадаагүй талаар тайлбарласан байна. Нэхэмжлэгч талаас тухайн байдалд маргаагүй байна.

10. Нэхэмжлэгч Б нь хариуцагч болох К гэрээнээс татгалзсан тул олох байсан орлого 4102800 төгрөгийг шаардсан байна. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт “Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй”, 227.3 дахь хэсэгт “Үүрэг гүйцэтгүүлэгчээс гарсан зардал, эд хөрөнгийн алдагдал буюу гэмтэл, үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгэсэн бол үүрэг гүйцэтгүүлэгчид зайлшгүй орох байсан орлогыг хохиролд тооцно” гэж тус тус заажээ. Хариуцагч талаас нэхэмжлэгч Бад орон сууц ашиглалтад орсны дараа үлдэгдэл мөнгийг төлөхийг удаа дараа шаардаж байсан гэж тайлбарласан байх ба нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүх хуралдаан дээр үлдэгдэл үнийг төлөх үүргийг биелүүлэхийг шаардаж байсныг хүлээн зөвшөөрч тайлбарласан байна.

11. Худалдан авагч нь орон сууцны үнийн үлдэгдлийг төлөөгүй шалтгаанаа ипотекийн зээл гаргаагүй байдалтай холбож тайлбарлажээ. Хариуцагч К нь худалдан авагч нь үүргээ зөрчсөн үндэслэлээр гэрээнээс татгалзаж урьдчилгаанд өгсөн 19500000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн байна. Нэхэмжлэгч эд хөрөнгийн үнийг төлөх үүргээ зөрчсөн нь нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбараар тогтоогдсон байх тул гэрээнээс татгалзсан явдалд хариуцагчийг буруутгах боломжгүй байна. Мөн нэхэмжлэгчээс гэрээнээс татгалзсаныг зөвшөөрч байгаа талаар тайлбарласан байна. Худалдан авагч нь үлдэгдэл үнийг ипотекийн зээл гаргаж төлөхөөр гэрээгээр тохиролцоогүй, мөн эд хөрөнгийн үлдэгдэл үнийг төлөх үүргээ зөрчсөн байх тул хариуцагч К-аас гэрээнээс татгалзсантай холбоотой хохирол гаргуулах боломжгүй байна.

12. Иймд Б-ын хариуцагч К-д холбогдуулан гаргасан орон сууцны урьдчилгаа мөнгөнд өгсөн 19500000 төгрөгийн хүү болох 4102800 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна.

13. Нэхэмжлэгч Б-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 80594 төгрөгийг улсын орлого болгож шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1.Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Б-ын хариуцагч К-д холбогдуулан гаргасан орон сууцны урьдчилгаа мөнгөнд өгсөн 19500000 төгрөгийн хүү болох 4102800 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Б-ын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 80594 төгрөгийг улсын орлого болгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4 дэх хэсэгт зааснаар шийдвэр хүчинтэй болсноос хойш 14 хоногийн дотор бичгийн хэлбэрээр гарах бөгөөд ийнхүү гарснаас хойш шүүх хуралдаанд оролцсон зохигчид 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж  шийдвэрийн хувийг өөрөө гардан авахыг танилцуулсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Б аймгийн Эрүү, Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

ДАРГАЛАГЧ, ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                Х.МЕЙРАМБЕК