МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Мандалбаяр даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

Нэхэмжлэгч: М -ийн гаргасан,

Хариуцагч:  И ХХК-нд холбогдох,

Орон сууцны дутуу м.кв талбай болон зээлийн хүү, зардалд төлсөн 11,118,430.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч М , хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М, өмгөөлөгч М, Н, нарийн бичгийн дарга Н.Алтантуяа нар оролцов.                             

                   ТОДОРХОЙЛОХ нь: 

Нэхэмжлэгчээс тус шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Миний бие 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр хариуцагч И ХХК -ийн барьж ашиглалтад оруулсан ... тоот хаягт байрлах ... м.кв орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож гэрээ байгуулсан юм. Ингээд гэрээний төлбөрт Х ХХК-тай байгуулсан ипотекийн зээлийн гэрээгээр 89,000,000.00 төгрөгийн зээл авч, хариуцагч компанид төлсөн бөгөөд мөн бэлнээр 5,000,000.00 төгрөг, зөрүү төлбөр болох 234,800.00 төгрөг, нийт 94,234,800.00 төгрөгийг төлсөн.

Гэтэл уг орон сууцны талбайн м.кв дутуу гэсэн гомдол, мэдээллийг 2017 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр оршин суугчдын хурлаас сонсоод тусгай зөвшөөрөлтэй Э ХХК-иар өөрийн өмчлөлийн орон сууцны талбайгаа хэмжүүлэхэд ... кв.м талбай хэмжээ байх ёстойгоос ... м.кв талбайтай буюу 5.44 м.кв дутуу гарсан.

Би, энэ талаар өмнө нь Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан боловч тус шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 101/ШЗ2020/19778 тоот захирамжаар хэргийг хэрэгсэхгүй болгосныг эс зөвшөөрч, гомдол гаргасан хэдий шүүхийн 2020 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101//ШТ2020/00541 тоот тогтоолоор захирамжийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч миний гомдлыг хангахгүй орхисон.

Дээрх захирамж, тогтоолын үндэслэл нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 65.1.8-д зааснаар хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон бөгөөд Г, Ч нарт холбогдох эрүүгийн хэрэг маргаан нь эцэслэн шийдвэрлэгдэж, шийтгэх тогтоол хүчин төгөлдөр болсон тул шүүхийн захирамж, тогтоолд заасан шалтгаан нөхцөл арилсан болно. Миний бие хариуцагч И ХХК -иас худалдаж авсан орон сууцны талбайгаас ... м.кв талбай дутуу байснаас улбаалан банкнаас илүү 7,898,880.00 төгрөгийн зээл аваад үүнд 60 сарын зээлийн хүүнд 3,159,550.00 төгрөг, орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэхэд 60,000.00 төгрөг, нийт 11,118,430.00 төгрөгийг төлж хохироод байна.

Хариуцагч И ХХК нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар биет байдлын доголдолгүй хөрөнгийг надад худалдах ёстой байсан боловч тэрхүү үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд ... м.кв дутуу байгаа нь мөн хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д Гэрээгээр тогтоосон эд зүйлийн чанар хэмжээний биет байдлыг доголдолгүй гэж үзнэ гэж заасныг зөрчсөн буюу доголдолтой гэж эд хөрөнгө худалдсан гэж үзэхээр байна. Хариуцагч нь Иргэний хуулийн 253 дугаар зүйлийн 253.1-д заасны дагуу худалдсан эд хөрөнгө нь доголдолтой үед уг доголдлыг арилгах, хэрэв эд хөрөнгө нь төрлийн шинжээр тодорхойлогдох эд хөрөнгө байвал тухайн хөрөнгийг ижил хөрөнгөөр сольж өгөх үүрэгтэй билээ. Би, худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулах үед орон сууцны талбайгаас м.кв дутуу гэдгийг мэдээгүй, мэдэх боломжгүй байсан ба 2017 оны 03 дугаар сард сууц өмчлөгчдийн холбооны хурал болох үед мэдсэн.

Маргааны зүйл нь талуудын хооронд байгуулсан хүчин төгөлдөр бус гэрээний талаар биш манайхаас зөвхөн гэрээний дагуу үүссэн хохирлоо нэхэмжилж байгаа бөгөөд орон сууцны үнэтэй огт маргаагүй. Хариуцагч И ХХК нь Э ХХК-нд ажилладаг иргэн Гтай 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг байгуулсан байсныг миний бие тухайн гэрээний шаардах эрхийг шилжүүлж авсан. Намайг уг гэрээний шаардах эрхийг шилжүүлэн авах цаг хугацаа болох 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр Э ХХК-ийн ажилтнуудад 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож худалдаж байсан.

Мөн хариуцагч нь эхнэр, бид хоёрыг Г, Ч гэж хүмүүстэй үгсэн хуйвалдаж шан харамж өгсөн гэдгийг эрүүгийн хэргийн шүүхээр тогтоосон гэж үндэслэлгүй тайлбар гаргадаг ч ...аймаг дахь Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн хүчин төгөлдөр шийтгэх тогтоолоор Г нь өөрийн гэм бурууг хүлээн зөвшөөрч хохирлоо төлж барагдуулах талаар шийдвэрлэсэн бөгөөд эхнэр, бид хоёрын талаар ямар нэгэн гэм буруутай үйлдэл хийсэн гэж дүгнээгүй. Г нь хариуцагчид учирсан хохирлыг бүрэн төлж барагдуулсан гэж хариуцагч нь хариу тайлбартаа бичсэн ба миний бие анх 2017 оны 05 дугаар сарын 02-ны өдөр нэхэмжлэлээ шүүхэд гаргасныг мөн оны 11 дүгээр сард шүүхээс буцаасан. Үүний дараа эрүүгийн хэрэгт Г нь гэм буруутай болох нь тогтоогдоогүй шалгагдаж байсан бөгөөд тэрээр компанийн хохирлыг төлсөн учир заавал шүүх гэхгүйгээр надад учирсан хохирлыг өгчих байх гэж хүлээсэн. Ингээд 2020 оны 04 дугаар сарын 20-ны өдөр дахин нэхэмжлэл гаргасан боловч хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон ба шүүхийн захирамжид заасан зөрчил арилсан тул хөөн хэлэлцэх хугацаа дуусаагүй. 

Иймд, хариуцагч И ХХК -иас худалдан авсан орон сууцны дутуу 5.44 м.кв талбайд төлсөн 7,898,880.00 төгрөг, зээлийн хүүнд төлсөн 3,159,550.00 төгрөг, орон сууцны талбайн хэмжилт хийлгэхэд төлсөн 60,000.00 төгрөг, нийт 11,118,430.00 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэв.

Хариуцагчаас тус шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа болон хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь өмгөөлөгч нарын хамт шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Манай компани Э ХХК-тай ... төгөл" төслийн хүрээнд тус үйлдвэрийн ажиллагсадыг орон сууцаар хангахаар 2013 оны 05 дугаар сарын 13-ны өдөр хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан бөгөөд уг компанийн ажилтнуудад хөнгөлөлттэй үнээр орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож худалдахаар болсон хэдий ч тухайн компани гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй тул гэрээг цуцлахаар шийдвэрлэсэн.

Нэхэмжлэгч М-ийн нэхэмжлэлд дурдсанаар зохигчид 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээг 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож нийт 94,234,800.00 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцсон гэх боловч нэхэмжлэгчийн хувьд Э ХХК-ийн ажилтан биш учир түүнд энэхүү хөнгөлөлт хамаарахгүй байхад тэрээр хууль бус аргаар тухайн гэрээг байгуулсан тул хүчин төгөлдөр бус гэрээ юм.

...аймаг дахь Сум дундын эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн шийтгэх тогтоолоор манай компанид борлуулалтын менежерээр ажиллаж байсан ч, Г нарт холбогдох эрүүгийн хэргийг эцэслэн шийдвэрлэсэн бөгөөд шүүгдэгч Ггийн И ХХК -нд хохирол учруулсан гэмт хэргийн нэг нь 2015 оны 4 дүгээр сард нэхэмжлэгч М, түүний эхнэр  с нартай хууль бус аргаар байгуулсан 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр хэмээх огноотой нөхөж байгуулсан орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээг хийсэн үйлдэл байсан.

Нэхэмжлэгч нь өөрийн эхнэрийн хамт 2015 оны 04 дүгээр сард тус орон сууцыг худалдан авсан ба тухайн үед орон сууцны үнэ 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр худалдан авах боломжгүй гэдгээ хэн аль нь тодорхой мэдсээр байж дээрх хууль бус аргыг хэрэглэсэн байдаг. Уг эрүүгийн хэргийг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад цугларсан нотлох баримтуудаар М, С нар шүүгдэгч ч, Г нартай хуйвалдаж 2015 оны 4 дүгээр сард худалдан авсан орон сууцных нь 1 м.кв талбайн борлуулалтын үнийг 1,650,000.00 төгрөгөөр тооцох ёстой байсныг 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож, гэрээг 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр байгуулсан мэтээр нөхөж хийсэн ба үүнийхээ төлөө шүүгдэгч нарт 5,700,000.00 төгрөгийн шан харамж өгч манай компанид 12,850,000.00 төгрөгийн хохирол учруулсан.

...аймаг дахь Сум дундын эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн шийтгэх тогтоолоор Мтай 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр байгуулсан гэх орон сууц захиалан бариулах гэрээний улмаас И ХХК-нд учирсан хохирол 12,850,000.00 төгрөгийг Ггаас гаргуулахаар шийдвэрлэснийг тэрээр хүлээн зөвшөөрч төлсөн тул бид нар сөрөг нэхэмжлэл гаргаагүй. Нэхэмжлэгчийн зүгээс маргаан бүхий орон сууцыг 2015 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр хүлээн авч, 89,234,800.00 төгрөгийг мөн оны 04 дүгээр сарын 30-ны өдөр төлсөн боловч зөрүү 5,000,000.00 төгрөгийг төлсөн эсэх нь маргаантай.

Хариуцагчийн зүгээс тусгай зөвшөөрөлтэй Г ХХК-иар маргаан бүхий орон сууцтай ижил хэмжээтэй орон сууцанд хэмжилт хийлгэсэн ба орон сууцны тагтыг Монгол Улсад мөрдөгддөг стандартад зааснаар тооцоход веранд /талбайг нь 100 хувь бүтэн тооцдог/-аас ч илүү засалтай, тохижилт, тоноглол сайтай тул захиалагч нартай гэрээ байгуулахдаа тагтны талбайг 0.5 хувь гэсэн итгэлцүүрээр тооцоход 66.01 м.кв хэмжээтэй байна гэсэн.

Хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэх гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж байна. Нэхэмжлэгч нь хариуцагчийн эрхийг хөндөж хууль бусаар гэрээ байгуулсан атлаа талбайн хэмжээ дутуу гэж маргаж байгаа нь шударга бусын сацуу үндэслэлгүй, нөгөө талаар нэхэмжлэгч нь тухайн орон сууцыг хүлээн авсан тул Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д ............... худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй гэж заасны дагуу худалдан авагчийн хувьд шаардах эрхээ алдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

Талуудын шүүхэд өгсөн болон шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримтаас нэхэмжлэгчийн өгсөн нотлох баримт нь:

1.            Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээ,

2.            Улсын тэмдэгтийн хураамжид 192,844.88 төгрөг төлсөн баримт,

3.            Сууц өмчлөгчдийн холбооны гэрчилгээ,

4.            Э ХХК-ийн орон сууцны барилгын талбайн хэмжилт,

5.            Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 101/ШЗ2020/19778 тоот захирамж,

6.            Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдрийн 101/ШТ2020/00541 тоот тогтоол,

7.            ...аймаг дахь Сум дундын эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн шийтгэх тогтоол,

8.            2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ,

9.            И ХХК -ийн 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 2015/058 тоот дугаартай ...аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст гаргасан хүсэлт,

10.         2015 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн орон сууцны ипотекийн зээлийн гэрээ,

11.         Зээл буцаан төлөх хуваарь,

12.         2015 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн барьцааны гэрээ,

13.         Барьцаалбар,

Хариуцагчийн өгсөн нотлох баримт нь:

1.            Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ,

2.            Итгэмжлэл,

3.            Хариу тайлбар,

4.            101-106 дугаар барилгын С айлын тагтыг шиллэгээтэй веранд болгосон зардлын тооцоо,

5.            Фото зургууд,

6.           М ХХК-ийн ариун цэврийн өрөөнд дүүжин суултуур угаалтуур хийхэд гарсан нэмэгдэл зардлын тооцоо,

Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримт:

1.            Шүүхийн тусгай архивын 2023 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 1/69 тоот албан бичгийн хариу, Э ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрөл, зээлийн гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах гэрээ, зээл олголт, эргэн төлөлтийн хуваарь, ...аймгийн Засаг даргын тамгын газрын 2017 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 5/1893 тоот дугаартай албан бичиг,

2.            Х ХХК-ийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 29/219 тоот дугаартай албан бичгийн хариу,

3.            Шүүхийн тусгай архивын 2023 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдрийн 1/414 дугаартай албан бичгийн хариу, түүний хавсралт болох ... төгөл төслийн хүрээнд Э ХХК-ийн ажиллагсдыг орон сууцаар ханган ажиллах ерөнхий гэрээ, 2014 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн уулзалтын тэмдэглэл, И ХХК -ийн 2014 оны 04 дүгээр сарын 18-ны өдрийн төлөөлөн удирдах зөвлөлийн хурлын тогтоол, хурлын протокол, И ХХК-ийн 2014 ны 11 дүгээр сарын 26-ны өдрийн Э ХХК-нд хүргүүлсэн албан бичиг, Г ХХК-ийн тусгай зөвшөөрөл, 

Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч Мгаас хариуцагч И ХХК -нд холбогдуулан орон сууцны дутуу м.кв талбай болон зээлийн хүү, зардалд төлсөн 11,118,430.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан ба Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.3-д зааснаар хүлээсэн үүргийг гүйцэтгүүлэхийг хүсчээ. Гэвч шүүх, хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн болон хэрэгт авагдсан бичгийн баримт, талуудын тайлбарыг тус тус үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

1.            Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Мнь 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр хариуцагч И ХХК -тай орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулж, ...аймаг, ... тоот хаягт байрлах ... м.кв талбайтай орон сууцыг 94,234,800.00 төгрөгөөр худалдан авахаар тохирчээ /х.х-ийн 29, 30 хуудас/.

Хэдийгээр энэхүү гэрээнд байгуулсан огноог 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр гэж бичсэн боловч талуудын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт дурдсанаар зохигчид тухайн гэрээг 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр байгуулсан байна. Энэ тохиолдолд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.4-т Нэг талын гаргасан тайлбарыг эсрэг тал эсэргүүцээгүй, эсхүл хуулиар тогтоосон хугацаанд тайлбар өгөөгүй бол тайлбарыг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцно гэж зааснаар талуудыг гэрээ байгуулсан он, сар, өдрийн талаар маргаагүй гэж үзнэ.

2.            Шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар зохигч нарын маргаж буй ...аймаг, ... барилгыг 2015 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдөр Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комисс хүлээж авчээ. Тодруулбал, талуудыг тухайн гэрээг байгуулахаас урьд өмнө нь тус орон сууцыг ашиглалтад оруулсан байх тул хариуцагч И ХХК нь нэхэмжлэгч Мд зориулалтын дагуу ашиглахад бэлэн болсон орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүрэг хүлээсэн гэж үзэхээр байна /х.х-ийн 199-202 хуудас/.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заажээ. Өөрөөр хэлбэл, худалдагч нь гэрээний зүйлийг аливаа эрхийн болон биет байдлын доголдолгүйгээр худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээх бол худалдан авагч тал үнийг нь тохирсон хугацаанд бүрэн төлсөн тохиолдолд тэдгээрийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлсэнд тооцно.

Ингээд хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар нэхэмжлэгч Мнь худалдах, худалдан авах гэрээний зүйлийг хариуцагч И ХХК -иас 2015 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр актаар хүлээн авсан бөгөөд нэхэмжлэгчийн нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ нь 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр гарсан байна /х.х-ийн 4, 117,197 хуудас/.

Түүнчлэн зохигчид шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэгч буюу худалдан авагч Мнь худалдах, худалдан авах гэрээний үнэ нийт 94,234,800.00 төгрөгийг төлсөн буюу 5,000,000.00 төгрөгийг хариуцагч И ХХК -нд бэлнээр, мөн 89,000,000.00 төгрөгийг Х ХХК-тай байгуулсан ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн журмаар тус тус төлж, үлдэх 234,800.00 төгрөгийг хариуцагчийн тус банк дахь дансанд төлсөн талаар маргаагүй.

3.            Гэтэл хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь шүүх хуралдаанд өмгөөлөгч нарын хамт гаргасан тайлбартаа зохигчдын байгуулсан гэрээг хууль зөрчсөн, эрх бүхий этгээдийн зөвшөөрөлгүйгээр байгуулсан тул анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус гэж мэтгэлцэж байна. Тодруулбал, хариуцагч И ХХК нь Э ХХК-тай байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний хүрээнд тус компанийн ажилтнуудад хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр 1 м.кв талбайг НӨАТ-ыг оруулаад 1,452,000.00 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцсон байхад нэхэмжлэгч Мнь Э ХХК-ийн ажилтан биш байж манай компанийн ажилтан Г, ч нартай үгсэн хуйвалдаж дээрх нөхцөлөөр гэрээ байгуулсан тул хүчин төгөлдөр бус гэсэн.

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар хариуцагч И ХХК нь Э ХХК-тай 2013 оны 05 дугаар сард ... төгөл нэртэй хамтран ажиллах гэрээ байгуулж, уг компанийн ажилтнуудыг орон сууцаар хангах зорилгоор 450 айлын орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1,320,000.00 /НӨАТ орсон/ төгрөгөөр худалдан борлуулахаар тохирсон боловч хожим гэрээний үнэд НӨАТ ороогүй буюу тус татварыг нэмэхээр гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулсан бөгөөд харин Э ХХК-ийн ажилтан биш иргэн, хуулийн этгээдэд 1 м.кв талбайг 1,600,000.00 төгрөгөөр худалдах нөхцөлтэй байжээ /х.х-ийн 101-110 хуудас/.

4.            Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д Дараахь хэлцэл хүчин төгөлдөр бус байна гээд 56.1.1-д хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл гэж, 56.1.8-д хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл гэж, 50 дугаар зүйлийн 50.1-д Хэлцэл хүчин төгөлдөр байх зайлшгүй нөхцөл болсон зөвшөөрөл олгох эрх, үүрэг бүхий гуравдагч этгээд уг зөвшөөрлийг олгосон буюу олгохоос татгалзсан тухайгаа хэлцлийн талуудад нэгэн адил мэдээлнэ тус тус заасан.

Үүнийг Улсын Дээд Шүүхийн 2010 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдрийн 17 тоот тогтоолд ...........5.1-д Хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасан хууль зөрчсөн гэж хуулийн хориглох хэм хэмжээг зөрчсөн, эсхүл хуулийн шаардлагыг хангаагүй хэлцэл хамаарах ба энэ зөрчил нь хэлцлийн эрх зүйн үндэслэлтэй байх зарчимд нийцэхгүй байхыг хэлнэ гэж, мөн 5.5-д ............................уг зүйл, хэсэгт заасан зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл гэдэгт тухайн хэлцлийг хийхэд тодорхой этгээдийн зөвшөөрлийг авах хуулиар тогтоосон шаардлага зөрчигдсөн байхыг ойлгох бөгөөд уг хэлцэлд хуулийн 50 дугаар зүйлийн зохицуулалт хамаарна гэж тус тус тайлбарлажээ.

Гэтэл хариуцагч И ХХК -ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбараар нэхэмжлэгч Мтай 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр тус компанийг төлөөлж гэрээ байгуулсан борлуулалтын менежер ажилтай Г нь хариуцагчийг төлөөлөн иргэн, хуулийн этгээдтэй гэрээ, хэлэлцээр байгуулах эрхтэй этгээд байсан байна.

Иргэний хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1-т Хэлцлийг төлөөлөгчөөр дамжуулан хийж болно гэж, 65 дугаар зүйлийн 65.1-д Нэг этгээд өөрийгөө төлөөлөх бүрэн эрхтэй гэсэн ойлголтыг нөгөө этгээдэд өгөхөөр нөхцөл бүрдүүлснээс нөгөө этгээд нь төлөөлөх бүрэн эрхтэй гэж ойлгон түүнийг шударгаар төлөөлөн гуравдагч этгээдтэй хэлцэл хийсэн бол өөрийгөө төлөөлүүлэхээр ойлголт өгсөн этгээд төлөөлсөн этгээдийн бүрэн эрхгүй байсныг ашиглаж болохгүй гэж тус тус заасан.

Үүнээс үзвэл нэхэмжлэгч Мтай хариуцагч И ХХК -ийг төлөөлж орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулсан тус компанийн борлуулалтын менежер Г нь хариуцагч компанийг төлөөлж гэрээ, хэлэлцээр байгуулах эрхтэй байсан тул зохигч нарыг тодорхой этгээдийн зөвшөөрлөөр хийх хэлцлийг зөрчсөн гэж үзэхгүй.

5.            Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар ...аймгийн Сум дундын Эрүүгийн хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдрийн 2022/ШЦТ/269 тоот шийтгэх тогтоолоор Г, ч нарыг бусдыг залилан мэхлэх болон албан тушаалын эрх мэдлээ урвуулан ашигласан гэмт хэрэг үйлдсэн болохыг тогтоож, харин нэхэмжлэгч Мг иргэний хариуцагчаар татсан тогтоолыг хүчингүй болгосон байна /х.х-ийн 19-28 хуудас/.

Өөрөөр хэлбэл, тус шийтгэх тогтоолоор нэхэмжлэгч Мг хариуцагч И ХХК -тай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулахдаа хууль зөрчсөн үйлдэл хийсэн гэж дүгнээгүй, харин хариуцагч компанид борлуулалтын менежерээр ажиллаж байсан Г-г бусдыг залилан мэхлэх болон албан тушаалын эрх мэдлээ урвуулан ашигласан гэж дүгнэж, улмаар түүнийг компанид учруулсан хохирлыг төлсөн гэж дурдсан байна.

Тиймээс Иргэний хуулийн 63 дугаар зүйлийн 63.3-д Төлөөлөгч нь бүрэн эрхээ шударгаар, төлөөлүүлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд нийцүүлэн хэрэгжүүлэх үүрэгтэй гэж, 63.4-т Энэ хуулийн 63.3-т заасан үүргээ биелүүлээгүйгээс төлөөлүүлэгчид учирсан гэм хорыг төлөөлөгч хариуцан арилгах үүрэгтэй гэж тус тус зааснаар нэхэмжлэгч Мтай хариуцагч И ХХК -ийг төлөөлж худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан Ггийн шударгаар төлөөлөөгүй үйлдлийг нэхэмжлэгчид шууд хамааралтай гэж дүгнэх боломжгүй байна.

Иймд, зохигчдын 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр байгуулсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэхэд учир дутагдалтай байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1-д тус тус зааснаар худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэв.

6.            Гэтэл нэхэмжлэгч Мнь тухайн орон сууцны талбайг Э ХХК-иар хэмжүүлэхэд 5.44 м.кв талбай дутсан гэсэн үндэслэлээр илүү төлсөн 7,898,880.00 төгрөгийг банкинд төлсөн зээлийн хүү 3,159,550.00 төгрөг, хэмжилт хийлгэхэд гарсан зардал 60,000.00 төгрөгийн хамт тус тус нэхэмжилсэн.

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Э ХХК-ийн орон сууцны барилгын тайлбайн хэмжилтээр нэхэмжлэгч М-ийн худалдан авсан орон сууцны тайлбан хэмжээг ... м.кв талбайтай буюу нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлд дурдсан ... м.кв талбайгаас 5.44 м.кв талбай дутуу байна гэжээ /х.х-ийн 6-9, 85, 86, 111-113 хуудас/.

Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйийн 251.1-д Гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзнэ гэж, 251.2-т Хэрэв гэрээнд эд хөрөнгийн чанарын талаар заагаагүй бол гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг биет байдлын доголдолгүй гэж үзнэ гэж тус тус заасан. Хэрэв гэрээний зүйл доголдолтой байх тохиолдолд худалдан авагч болох нэхэмжлэгч Мнь эд хөрөнгийн доголдолтой холбогдуулан хэд, хэдэн шаардлагыг худалдагч И ХХК -нд гаргах эрхтэй.

Тодруулбал, тус хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.1-д Худалдан авагч нь эд хөрөнгийн доголдлыг арилгуулах буюу доголдолгүй тухайн төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах, доголдлыг арилгахад гаргасан зардлаа төлүүлэх, эсхүл гэрээг цуцлах тухай шаардлага гаргах эрхтэй гэж зааснаас гадна 254.2-т Худалдан авагч нь баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагыг гаргаагүй бол тэрээр доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахаар шаардаж болно. Энэ тохиолдолд үнэлгээг гэрээ байгуулах үеийн үнээр тодорхойлно гэж заасан.

Энэ нь, худалдан авагчийн зүгээс эд хөрөнгийн доголдолтой холбогдуулан баталгаат болон гомдлын шаардлага гаргах хугацаанд худалдагч талд тухайн доголдлыг арилгуулах, доголдолгүй ижил болон өөр төрлийн эд хөрөнгөөр солиулах эсхүл доголдлыг арилгахад гарсан зардлыг гаргуулах, түүнчлэн гэрээг цуцлах шаардлага эрхтэй бөгөөд хэрэв эдгээр шаардлагыг тус хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6-д заасан хугацаанд гаргаагүй тохиолдолд тэрээр зөвхөн тухайн доголдлыг арилгахад шаардлагатай мөнгөний хэмжээгээр анхны үнийг бууруулахыг шаардаж болно.

Гэвч шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нэхэмжлэгч М, хариуцагч И ХХК нарын хооронд 2015 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдөр байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээнд 1 м.кв талбайн үнийг 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож илэрхийлээгүй байна. Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.3-т Хуульд заасан буюу гэрээнд зайлшгүй тусгавал зохих, түүнчлэн нэг талын хүссэний дагуу нөгөө тал нь зөвшөөрсөн нөхцөлийг гэрээний гол нөхцөл гэнэ гэж зааснаар гэрээний гол нөхцөл нь зохигч нарын гэрээ байгуулах сэдэл болдог бөгөөд уг нөхцөлийн талаар тохиролцсон тохиолдолд гэрээний талуудын хүлээх эрх, үүрэг болдог.

Гэтэл талуудын байгуулсан тус гэрээнд ... м.кв талбайтай орон сууцыг 94,234,800.00 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохиролцсон байх бөгөөд харин орон сууцны үнийг тогтоохдоо 1 м.кв талбайн үнийг 1,452,000.00 төгрөг гэж тухайлан тохироогүй байна. Тодруулбал, уг гэрээнд ... м.кв талбайтай орон сууцыг 94,234,800.00 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар тохиролцсон ба гэрээний үнийг тодорхойлохдоо 1 м.кв талбайг 1,452,000.00 төгрөгөөр илэрхийлээгүй байх тул үүнийг гэрээгээр тохирсон гэж үзэхгүй. Тийм учраас хариуцагч нь нэхэмжлэгчид гэрээнд заасан зориулалтаар ашиглах боломжтой эд хөрөнгийг шилжүүлэх үүргийг хүлээх бөгөөд энэ талаар Иргэний хуулийн 214 дүгээр зүйлийн 214.1-д Үүргийн гүйцэтгэлийн чанарын талаар гэрээнд тодорхой заагаагүй бол үүрэг гүйцэтгэгч нь ердийн шаардлагад нийцүүлэн үүргээ гүйцэтгэж, дундаас доошгүй чанарын эд хөрөнгө шилжүүлэх үүрэгтэй гэж заасан байдаг.

Нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа хариуцагч И ХХК -иас ...аймгийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст хүргүүлсэн албан бичигт 1 м.кв талбайн үнийг 1,452,000.00 төгрөг гэж бичсэн гэсэн. Гэвч шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн дээрх албан бичигт 1 м.кв талбайн үнийг 1,452,000.00 төгрөг гэж тухайлан заагаагүй бөгөөд Э ХХК-тай байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний хүрээнд тус компанийн ажилтнуудад санал болгосон үнэ ажээ /х.х-ийн 31, 109, 110 хуудас/

7.            Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.1-д Хуульд өөрөөр заагаагүй бол эд хөрөнгө хүлээн авах нөхцөлийг гэрээгээр тодорхойлно гэж, 248.2-т Худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцно гэж тус тус заажээ. Тодруулбал, тус хуулийн 247 дугаар зүйлийн 247.1-д зааснаар эд хөрөнгийг худалдан авагчид шилжүүлснээр тухайн эд хөрөнгөтэй холбоотой аливаа эрсдэл худалдан авагчид шилждэг тул худалдан авагч нь үүнтэй холбоотойгоор эд хөрөнгийг хүлээн авахдаа тодорхой хэмжээнд шалгах үүрэг хүлээдэг байна. 

Энэ талаар тус хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1-д Дараахь тохиолдолд худалдан авагч шаардлага гаргах эрхээ алдана гээд 255.1.1-д эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан гэж заасан. Тодруулбал, хэдийгээр орон сууцны талбайн хэмжээг хараад тодорхойлох боломжгүй боловч нэхэмжлэгч Мнь 2015 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр тус орон сууцыг шалгаж хүлээж авсан бөгөөд орон сууцны үнийг гэрээнд талбайн хэмжээгээр тухайлан тохироогүй байх тул тийнхүү шалгах эсэхийг өөрөө шийдвэрлэх учиртай байжээ.

8.            Түүнчлэн хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн хариуцагч И ХХК -иас өгсөн баримтаар Г ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилтэнд дурдсанаар нэхэмжлэгч М-ийн худалдан авсан орон сууцны талбайн хэмжээг 66.01 м.кв талбайтай гэж тодорхойлсон байна /х.х-ийн 121, 126, 127, 143, 144 хуудас/.

Зохигчид шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа Э ХХК-ийн орон сууцны тайлбайн хэмжилтэнд тагт-тай тул итгэлцүүр нь өөр гэж, харин Г ХХК-ийн хувьд тагт бус, веранд гэсэн учир итгэлцүүр нь мөн адил өөр тул м.кв-ын зөрүү гарах ёсгүй гэж маргасан. Гэтэл Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1, 6 дугаар зүйлийн 6.4, 26 дугаар зүйлийн 26.4-т тус тус зааснаар зохигчид тэгш эрх эдлэх тул нэхэмжлэгч М-ийн нотлох баримтаар өгсөн Э ХХК-ийн орон сууцны барилгын тайлбайн хэмжилт, мөн хариуцагч И ХХК -ийн өгсөн Г ХХК-ийн орон сууцны талбайн хэмжилтийг нөгөөгөөсөө илүү гэж шууд үзэхгүй.

Тус хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх гэж, мөн 107 дугаар зүйлийн 107.2-т Нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгчийн талд оролцож буй гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нэхэмжлэлийн шаардлага, маргааны үйл баримт, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотолно гэж тус тус заасан.

Өөрөөр хэлбэл, нотлох үүргийн хуваарилалтын хувьд талууд өөрт ашигтай тайлбараа баримтаар нотлох ёстой бөгөөд энэ тохиолдолд нэхэмжлэгч Мнь ... м.кв талбайгаас 5.44 м.кв талбай дутуу байсан гэсэн маргааныг үүсгэсэн учир тэрээр дээрх зөрүүтэй нөхцөл байдлыг тодруулах үүргийг хүлээнэ. Гэвч нэхэмжлэгч тал тухайн орон сууцыг 1 м.кв талбайг нь 1,452,000.00 төгрөгөөр тооцож худалдан авсан болон 5.44 м.кв талбай дутуу байсан, түүнчлэн тагт аль эсхүл веранд мөн эсэх талаар маргаантай байхад үүнийг тодруулсан нотлох баримт өгөөгүй, шүүхийн журмаар ийм ажиллагааг хийлгээгүй. Иймд, шүүхээс дээр дурдсаныг тус тус нэгтгэн дүгнээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон  

ТОГТООХ нь: 

1.            Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4-д тус тус заасныг үндэслэн нэхэмжлэгч М-ийн гаргасан хариуцагч И ХХК -нд холбогдох 11,118,430.00 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 192,844.88 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

3.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-д зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш давж заалдах журмаар 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Б.МАНДАЛБАЯР