МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 0000 тоот хаягт оршин суух Харнууд овогт Д.Н /Регистрийн дугаар МП0000 /-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж-3, өөрийн байранд байрлах Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд оролцогч:

нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчГ.Х /үнэмлэхийн дугаар0000/,

хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н,

шинжээч Н.Ц,

шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Т.Түвшинбаяр.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч тал шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2021/04088 дугаартай Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай шүүгчийн захирамжийн дагуу Д.Нарантуяа болон Алво ХХК нараас Инвескор ББСБ ХК-д 272,831,383 төгрөгийг гаргуулан олгохоор шийдвэрлэсний дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар явагдаж байгаа болно. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч Б.Н уг үнэлгээний талаар мэдэгдсэн 2023 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 4-158/7011 дугаартай Хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай албан тоотыг Монгол шуудангаар 2023 оны 4 дүгээр сарын 18-ны өдөр явуулсаныг нэхэмжлэгч би 2023 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр үеэл дүү Б.Мөнхдөлгөөнөөр шуудангаар гардан авхуулсан. Уг мэдэгдлийг хүлээн авснаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт явагдаж буй ажиллагаанд Д.Нарантуяа миний өмчлөлийн Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж 104 байрны 33 тоотод байрлах 44,05 м.кв Ү-2204105791 дугаартай орон сууцыг Файн эстимэйт ХХК нь 113,740,000 төгрөгөөр үнэлсэнийг мэдсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө. 55.2-т Дараахь хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гээд 55.2.2.-д үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө хэмээн заасныг зөрчиж шинжээч томилж үнэлгээ тогтоолгосон нь үндэслэлгүй хууль зөрчиж байна. Төлбөр төлөгч миний зүгээс уг орон сууцыг зах зээлийн үнэлгээнээс хамгийн багаар тооцон 1 м.кв талбайн үнийг 3,000,000 төгрөгөөр буюу нийт 132,100,000 төгрөгөөр үнэлэх саналыг шийдвэр гүйцэтгэлд гаргасан. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээ нь хууль тогтоомжид нийцсэн байх, мөн хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2 дахь хэсэгт заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно зэрэг хуульд заасан зарчим журмуудыг зөрчиж, харгалзан үзэлгүй орон сууцыг хэт багаар үнээр үнэлж 113,740,000 төгрөг хэмээн тогтоожээ. Бидний зүгээс үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа үндэслэл нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийгдэхэд үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандарт буюу үнэлгээний журам аргачлалыг мөрдөх ёстой байсан. Файн Эстимейт ХХК-ийн үнэлгээ дээр Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2-т заасан журам аргачлалыг мөрдсөн гэсэн мэдэгдэл байгаа боловч үнэлгээг уншаад үзэхэд ямар олон улсын стандарт барьсан юм, ямар дотоодын дүрэм журам баримталж үнэлгээ гаргасан эсэх тодорхой бус байгаа. Үнэлгээг харахад 3 байрыг харьцуулан үнэлгээ гаргасан байна. Гэтэл тус 3 байрыг яаж харьцуулж авсан эсэх тодорхой бус байгаа. Жишээ нь: 2016 онд ашиглалтад орсон 2 байр, 2023 онд ашиглалтад орсон байртай харьцуулж гаргасан байна. Гэтэл манай байр 2020 онд ашиглалтад орсон 6 давхарт байрладаг байгаа. Хооронд нь харьцуулж үнэлэх боломжгүй байруудтай үнэлж үнэлгээг бага гаргасан байгаа нь бидний зүгээс гомдолтой байгаа. Үнэлгээ хууль дүрэмд нийцсэн байх ёстой Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль шинээр батлагдаж 2023 оны 01 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс мөрдөгдөж эхэлсэн. Файн Эстимейт ХХК-ийн үнэлгээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд нийцээгүй, эргэлзээтэй дүгнэлт гарсан байгаа учир хүчингүй болгуулахаар шүүхэд хандсан. Иймд Д.Нарантуяагийн өмчлөлийн Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж 104 байрны 33 тоотод байрлах 44,05 м.кв талбайтай, Ү-2204105791 дугаартай орон сууцыг үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн 2023 оны 04 сарын 11-ний өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

2. Хариуцагч тал шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2021/04088 дугаар захирамжаар Д.Нарантуяа, Алво ХХК нараас 272,831,383 төгрөг гаргуулж Инвескор ББСБ ХК-д гаргуулж олгож, төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа 2022 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдөр үүсгэн ажиллагааг эхлүүлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Д.Нарантуяа, Алво ХХК нарт шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийг удаа дараа гардуулж, шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч бүрэн биелүүлээгүй. 1 жил 4 сарын хугацаанд төлбөр төлөгч нарын зүгээс 73,000,000 төгрөгийг хэсэгчлэн төлж Инвескор ББСБ ХК-д хийсэн. Өнөөдрийн байдлаар төлбөрийн үлдэгдэл 201,327,536 төгрөг байгаа. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Д.Нарантуяа, Алво ХХК нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх мэдэгдлийг удаа дараа хүргүүлсэн боловч шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлэхгүйгээс үүдэж барьцаа хөрөнгөд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулсан. Барьцаа хөрөнгө болох Д.Нарантуяагийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105791 дугаарт бүртгэгдсэн Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байрны 33 тоот хаягт байрлах 44,05 м.кв талбайтай орон сууцыг 2022 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдөр 2226042215801 дүгээр тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдөр 2226042215804 дүгээр тогтоолоор тус тус хураасан. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр авагч тал буюу Инвескор ББСБ ХК-ийн зүгээс 1 м.кв 1,800,000 төгрөгөөр буюу 79,294,000 төгрөгөөр, төлбөр төлөгч буюу Д.Нарантуяа, Алво ХХК-ийн зүгээс 1 м.кв 3,000,000 төгрөгөөр буюу 132,150,000 төгрөгөөр үнэлсэн. 2 үнэлгээний зөрүү 52,860,000 төгрөгийн үнийн зөрүүтэй үнийн санал өгсөн учир Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалтыг тус тус үндэслэж хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлсэн. Хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд тухайн хөрөнгийг 113,740,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээг 2023 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр талуудад мэдэгдсэн. Мөн хөрөнгийн өмчлөгч Д.Нарантуяад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1-т зааснаар бие даан худалдан борлуулах 1 сарын хугацаа авах боломжтой гэдгийг албан бичгээр мэдэгдсэн. Тус хугацаанд Д.Нарантуяагийн зүгээс бие даан худалдан борлуулах 1 сарын хугацаа авах талаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчид мэдэгдээгүй тул шинжээчийн тогтоосон 70 хувь буюу 79,618,000 төгрөгөөр анхны дуудлага худалдаанд доод үнийг тогтоож 2023 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдөр анхны дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулахаар нийтэд мэдээлэл гаргасан боловч Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлцүүлэх захирамж ирүүлсэн. Иймд шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

3. Хэрэгт бүрдүүлсэн нотлох баримтууд:

3.1. Нэхэмжлэгч талаас ирүүлсэн: нэхэмжлэл, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээний тайлан, Д.Нарантуяагаас 2023.03.29-ний өдөр гаргасан үнийн санал, 2023.04.04-ний өдрийн 4/118 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, Алво ХХК-аас 2023.04.04-ний өдөр гаргасан үнийн санал, НШШГГ-ын 2023.04.13-ны өдрийн 4-158/7011 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх албан бичиг, 2022.02.07-ны өдрийн 101/ГХ2022/00316 дугаар Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2022.02.07-ны өдрийн 101/ШЗ2022/03154 дугаар Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2021.12.08-ны өдрийн 101/ШШ2021/04088 дугаар Зохигчийн эвлэрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамж, 2022.11.30-ны өдрийн 22260422/158-01 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2023.03.29-ний өдрийн 22260422/158-04 дугаартай Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, Монгол шуудан ХК-ийн 49-р салбарын менежерийн тайлбар, хүргэлтийн дэвтрийн хуулбар, НШШГГ-ын 2023.05.01-ний өдрийн мэдэгдэл, өмгөөлөгч оролцуулах хүсэлт,

3.2. Хариуцагч талаас ирүүлсэн: 2023.05.04-ний өдрийн итгэмжлэл, хариу тайлбар, 2022.02.07-ны өдрийн 101/ГХ2022/00316 дугаар Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, 2022.06.08-ны өдрийн төлбөр төлөх санал, 2022.09.12-ны өдрийн төлбөр төлөгчтэй ярилцсан тэмдэглэл, 2022.11.30-ны өдрийн 22260422/158-01 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2023.03.29-ний өдрийн 22260422/158-04 дугаартай Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, Д.Нарантуяагаас 2023.03.29-ний өдөр гаргасан үнийн санал, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, төлбөр авагчаас хүргүүлсэн үнийн санал, Алво ХХК-аас 2023.04.04-ний өдөр хүргүүлсэн үнийн санал, 2023.03.31-ний өдрийн 158-01 дугаартай Хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай тогтоол, 2023.04.04-ний өдрийн 4/118 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, шинжээчид хууль, эрх, үүрэг тайлбарласан тэмдэглэл, Файн эстимэйт ХХК-ийн 2023.04.11-ний өдрийн үнэлгээний тайлан, 2023.04.13-ны өдрийн 4-158/7010 дугаартай Хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдэл, 2023.04.25-ны өдрийн Албадан дуудлага худалдаанд оруулах санал, 5/36 дугаартай тогтоол, Баянзүрх дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2023.04.25-ны өдрийн 619 дугаартай хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай албан бичиг, төлбөр авагчийн санал, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2022.02.07-ны өдрийн 101/ШЗ2022/03154 дугаар Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх захирамж, БЗДИХАШШ-ийн шүүгчийн 2021.12.08-ны 101/ШШ2021/04088 дугаар Зохигчийн эвлэрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамж, 2022.03.22-ны 22260422 дугаар Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

2. Нэхэмжлэгч Д.Нарантуяа нь эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчний 2023 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг гаргасан

 

3. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх тайлбарыг гарган маргажээ.

 

4. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2021/04088 дугаар захирамжаар Д.Нарантуяа, Алво ХХК нараас зээлийн гэрээний үүрэгт 272,831,383 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 1,592,307 төгрөг гаргуулж Инвескор ББСБ ХК-д олгож, төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар эвлэрсэн зохигчийн эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй үндэслэлээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 101/ШЗ2022/03154 дугаар Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, 101/ГХ2022/00316 дугаартай Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн байна.

 

5. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэхээр дараах ажиллагаануудыг явуулжээ. Үүнд:

 

5.1. 2022 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдрийн 22260422 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэн явуулсан.

 

5.2. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь барьцаа хөрөнгийн үнийн санал авах ажиллагааг хийхдээ төлбөр төлөгч Д.Нарантуяа, Алво ХХК, төлбөр авагч Инвескор ББСБ ХК нарт мэдэгдэж, барьцаа хөрөнгө болох Д.Нарантуяагийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн санал авах ажиллагааг хийсэн байна.

 

Төлбөр төлөгч Д.Нарантуяа болон Алво ХХК нь орон сууцны 1 м.кв-ыг 3,000,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 132,150,000 төгрөгөөр үнэлж, төлбөр авагч Инвескор ББСБ ХК нь орон сууцны 1 м.кв-ыг 1,800,000 төгрөгөөр үнэлэх саналыг тус тус ирүүлсэн байх ба төлбөр авагч нь төлбөр төлөгч нарын үнийн саналыг хүлээн авах боломжгүй тул барьцаа хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах саналыг гаргажээ.

 

5.3. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2-т заасныг баримтлан 2023 оны 4 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 4/118 дугаар тогтоолоор эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох шинжээчээр үнэлгээчин Н.Цийг томилж, хууль тайлбарлаж эрх, үүргийг танилцуулан холбогдох ажиллагааг хийж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохыг шинжээчид даалгажээ.

 

Шинжээчээр томилогдсон Файн эстимэйт ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал, үнэлгээчин Н.Ц нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь, түүний харьяалагдан ажилладаг Файн эстимэйт ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд болох нь хэрэгт авагдсан хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ болон хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний бичилтээр тогтоогдож байх ба үнэлгээчин Н.Цийг хариуцагч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээчээр томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу явагджээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлэхээр заасан тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас барьцааны зүйл болох хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр шинжээч томилсон нь үндэслэлтэй, хууль зөрчөөгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч Д.Нарантуяа нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа болон тогтоолтой холбогдуулан гомдол гаргаагүй болох нь хэрэгт авагдсан баримт болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

5.4. Үнэлгээчин Н.Ц нь тогтоолын дагуу тухайн хөрөнгийг үнэлэн, 2023 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 113,740,000 төгрөгөөр үнэлжээ.

 

5.5 Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2023 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 4-158/7011 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний талаарх албан бичгийг Монгол шуудан ХК-ийн шуудан хүргэлтээр 2023 оны 4 дүгээр сарын 17-ны өдөр явуулсныг, 2023 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр төлбөр төлөгч Д.Нарантуяад мэдэгдлийг хүлээлгэн өгсөн болох нь Монгол шуудан ХК-ийн 49 дүгээр салбарын менежерийн тайлбар, хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдсэн албан бичгээр тогтоогдож байна: /хх-40, 111/

 

6. Нэхэмжлэгч Д.Нарантуяа нь хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, түүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнэ ханшаас хэт доогуур үнэлж үнэгүйдүүлсэн гэх үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг 2023 оны 4 дүгээр сарын 24-ний өдөр шүүхэд гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг зөрчөөгүй байна.

 

7. Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны/-ийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д заасны дагуу олон улсын стандарт, үндэсний стандарт, 7.2-т заасан үнэлгээний журам, аргачлалыг мөрдөх ёстой, хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.12-т хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд заасан стандарт аргачлалын дагуу хийсэн талаар үнэлгээчний мэдэгдлийг гаргахаар хуульчилсныг зөрчсөн гэх тайлбарыг гарган маргаж мэтгэлцсэн.

 

8. Шүүх хуралдаанд үнэлгээчин Н.Ц нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны/-ийн 7 дугаар зүйлд хөрөнгийн үнэлгээ хийх, журам, аргачлалын талаар зохицуулсан боловч уг хуулийн 7.2-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээний журам, аргачлалыг төрийн захиргааны байгууллагаас баталж, мөрдөж эхлээгүй байгаа тул өмнө нь мөрдөгдөж байсан хуульд зах зээлийн, орлогын, өртгийн аргыг хослуулан хэрэглэнэ заасныг баримтлан үнэлгээний зүйлийн шинж чанар, мэдээллийн олдоц, найдвартай байдлыг хамааруулж өөрийн мэдлэг чадварт тулгуурлан сонголт хийн ашиглаж үнэлгээг хийсэн гэж мэдүүлсэн.

 

9. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход чиглэсэн үнэлгээчний хараат бус үйл ажиллагааг ойлгох бөгөөд үнэ цэнэ гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээ хийсний үр дүнд тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тухайн үеийн мөнгөөр илэрхийлэгдэх мөнгөн дүнг хэлнэ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 1.2.2-т Захиалагч нь үнэлгээг ҮОУС-д нийцүүлэхээс өөр ямар нэг /түргэн борлогдох үнэ цэнийг тооцох гэх мэт/ тусгай шаардлага тавиагүй болно гэж, тайланд ҮОУС 104-ийн 30.1, 10.1, 105-ын 20.1 дүгээр заалтуудын талаар дурдаж, 1.9.1-д Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7.1, 7.2-т заасныг мөрдөн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, мэдээллийн олдоц, найдвартай байдлыг хамааруулж өөрийн мэргэжлийн мэдлэг чадварт тулгуурлан сонголт хийн ашигласан талаар дурдаж, 2.2-ийн 1-д ...хийж буй үнэлгээний зорилгод зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргууд хамгийн нийцтэй байх юм. Иймээс орон сууцны зориулалтаар ашиглагдаж байгаа, ойролцоо байршилд байгаа, ижил хийц бүтээцээр баригдсан жишиглэхүйц орон сууцны зах зээлийн үнийг судалж, шууд харьцуулалтыг аргаар үнэлгээг тодорхойллоо... гэжээ.

 

Хөрөнгийн үнэлгээ хийгдсэн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө нь орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд шинжээч нь хөрөнгийн үнэлгээг тухайн орон сууцны ашиглалтын түвшин, цаашид ашиглах боломж зэргийг судлан хийсэн байна. Үнэлгээ хийгдсэн орон сууцтай ижил төрлийн, нэг бүсчлэл тойрогт байрлалтай ойролцоо метр квадрат талбайтай, засал хийцлэлийн хувьд төстэй зах зээл дээр худалдан борлуулагдаж байгаа орон сууцуудтай харьцуулан зах зээлийн хандлагаар үнэлгээний тооцоо хийснийг буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Учир нь шинжээч үнэлгээ хийж буй орон сууц болон харьцуулалт хийсэн орон сууцуудын онцлог, ашиглалт, насжилт, байршил зэрэг хүчин зүйлсийг тооцон, зах зээлд нээлттэй санал болгож байгаа үнэ, борлогдох магадлал, хэлцлийн нөхцөл зэргийг харгалзан нэгж талбайн тохируулагдсан дундаж жишиг үнийг тогтоон үнэлгээ хийлгэж буй орон сууцны талбайн хэмжээгээр тооцон зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлжээ.

 

Үнэлгээчин нь тогтоолын дагуу орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагаар харьцуулалтын аргыг ашиглан үнэлгээ тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны/-ийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-д заасан бодитой байх зарчимд нийцсэн байна.

 

10. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны 1 м.кв нь 3,000,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байхад энэ нөхцөл байдлыг харгалзан үзэж хөрөнгийг үнэлээгүй гэж тайлбарлаж байх боловч хэрэгт авагдсан баримтаар энэ нөхцөл байдал нь тогтоогдохгүй байна.

 

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нэхэмжлэгч Д.Нарантуяад хүргүүлсэн мэдэгдэлд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1-д заасны дагуу орон сууцыг үнэлсэн үнийн дүнгээс багагүй үнээр өөрийн эд хөрөнгөө 1 сарын хугацаанд бие даан худалдан борлуулах эрхтэй болохыг мэдэгдсэн байх ба нэхэмжлэгч нь өөрийн компанийн барьсан орон сууцны захиалагч нарт санал болгож байгаа гэх үнийн дүнгээр буюу 1 м.кв-ийг 3,000,000 төгрөгөөр үнэлэн бусдад худалдан борлуулах боломжтой байсан боловч уг эрхийг хэрэгжүүлээгүй байна.

 

Мөн нэхэмжлэгч нь шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний дүгнэлт зах зээлийн үнээс хэт доогуур тогтоосон бодит бус, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэн зөвөөр үнэлж дүгнэлт гаргаагүй, түүний өмчлөлийн орон сууцны зах зээлийн үнэ нь 1 м.кв нь 3,000,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж байгаа гэж тайлбарлаж байх боловч уг тайлбар, үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлж нотлоогүй.

 

11. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу явагдсан байна. Мөн шинжээчээр томилогдсон үнэлгээчин нь Д.Нарантуяагийн өмчлөлийн орон сууцны зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон үйл ажиллагаа нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байх ба хөрөнгийн үнэлгээний тайлан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны/-ийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2-т заасан шаардлагыг хангасан байх тул уг үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байна.

 

12. Дээр дурдсан үндэслэлүүдийг нэгтгэн барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ бүрэн, бодитой хийгдсэн, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хуульд заасан шаардлагыг хангасан, үнэлгээ тогтоохтой холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан байх тул эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 113,740,000 төгрөгөөр үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчний 2023 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

 

13. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь хуульд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204105794 дугаарт бүртгэлтэй, Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13341/, Б.Доржийн гудамж, 104 дүгээр байр, 33 тоот хаягт байршилтай, 44,05 м.кв талбайтай, 2 өрөө, орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн Файн эстимэйт ХХК-ийн үнэлгээчний 2023 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 5 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШЗ2023/11555 дугаар захирамж нь давж заалдах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр үйлчлэхийг мэдэгдсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ЦЭРЭНДОЛГОР