2023 9 12

181/ШШ2023/02785

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хуралдааныг шүүгч О.Одгэрэл даргалж, тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч: ..................................... оршин суух, П.А    /Регистрийн дугаар: ...................../-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: ...............байрлах, Н.Ш.Гхолбогдох,...........................

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв. тухай хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Г, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Я, гэрч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Ц нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч П.А Н.Ш.Гхолбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардсан. Нэхэмжлэлийн үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлсон. Үүнд:

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 3 дугаар сарын 27-ны өдрийн 00762 тоот шийдвэрээр П.А нараас 294.634.836 төгрөгийг гаргуулж Голомт банканд олгож, үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа 4 үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Улмаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад барьцаа 4 хөрөнгөд үнэлгээ тогтоосныг 2023 онь 3 дугаар сарын 20-ны өдөр хүлээн авч танилцлаа.

1.Ү-.. дугаартай, Налайх дүүрэг 5 дугаар хороо, 77 хороолол, 28 тоот, 55,38 мкв орон сууцыг 79.150.503 төгрөгөөр,

2.Ү-..... дугаартай, Налайх дүүрэг 5 дугаар хороо, 75 хороолол, 51 тоот, 55,38 мкв орон сууцыг 80.087.374 төгрөгөөр,

3.Ү-.... дугаартай, Сонгинохайрхан дүүргийн 15 дугаар хороо, 1-р хороолол, 20 байр, 313 тоот хаягт байрлах 48 мкв талбайтай орон сууцыг 180.398.625 төгрөгөөр,

4.Ү-.... дугаартай, Сүхбаатар дүүргийн 1 дугаар хороо, 100 айл гудамж 65в байр 41 тоот 54,27 мкв талбайтай орон сууцыг 139.109.379 төгрөгөөр тус тус тогтоосон.

Гэвч дээрх тайланг гаргах үед үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын стандарт, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн дагуу үнэлгээ бодитой байх зарчмыг мөрдлөг болгоогүй байна.

Ү-............дугаартай Налайх дүүрэг 5 дугаар хороо, 77 хороолол, 28 тоот, 55,38 мкв суүц, Ү-2207002318 дугаартай Налайх дүүрэг 5 дугаар хороо, 75 хороолол, 51 55,38 мкв гэх орон сууцыг хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ талбайн хэмжилтийг эрх бүхий этгээдээр гүйцэтгүүлээгүй, зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээр тооцсон. Талбайн хэмжээ нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээнд гол нөлөө үзүүлдэг. Тус хөрөнгийн гэрчилгээ дээр талбайн хэмжээ багаар тусгагдсан, сайжруулсан үнэ цэнийг огт харгалзаагүй нь зах зээлийн үнэлгээ бага гарахад нөлөөлсөн байна. Уг хоёр үл хөдлөх хөрөнгө тус бүр 150.000.000 төгрөг үнэ бүхий байхад 80.000.000 төгрөгнөөс дээш гарахгүй үнэлэж байгаа нь зөвхөн банк захиалсан захиалгаар харагдаж байна.

4 ширхэг үл хөдлөх хөрөнгө үнэ 478.475.881 төгрөгөөр үнэлсэн нь Голомт банк өөрийн зээлийн үлдэгдэл болох 239.372.940 төгрөгтэй нийцүүлэн дөхүүлж гаргасан байна.

Үнэлгээчин нь зах зээлийн үнэлгээг гаргахдаа орон сууцнуудад биечлэн үзлэг хийж, талбайн хэмжээг гаргаж, орон сууцны төлөв байдал, засан сайжруулалтыг харгалзан ижил төрлийн хөрөнгүүдтэй харьцуулах замаар бодит үнэлгээг тогтоох учиртай. Гэтэл төлбөр төлөгчийн орон сууцуудад засвар хийсэн нөхцөл байдал зэргийг харгалзаагүй, орон сууцыг бодитоор үзээгүй нь бусдын хөрөнгийг үнэгүйдүүлэхэд хүргэсэн.

Налайх дүүрэг дэх хоёр орон сууцны дотор талд ханыг буулгасан тул мкв хэмжээ гэрчилгээнээс илүү том байгаа. Иймд үнэлгээний байгууллага эргэлзээтэй тохиолдолд хэмжилт хийлгэх, урьж оролцуулах талаар үнэлгээний Олон улсын стандартад заасан байдаг. Үүнийг хэрэглээгүй, шууд гэрчилгээнд тусгагдсан хэмжээгээр тооцсон. Тухайн байранд үнэлгээ хийхдээ өмчлөгчөөс үнийн санал аваагүй, мөн энэ талаар мэдэгдэж өөрсдөө худалдан борлуулах боломж олгоогүй гэв.

 

2.Хариуцагч Н.Ш.Гнэхэмжлэлийн шаардлагын бүхэлд нь эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг гаргаж байна. Үүнд:

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 3 дугаар сарын 27-ны өдрийн 181/ШШ2020/00762 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдрийн 1250 дугаар магадлал, Монгол Улсын Дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хуралдааны 2022 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдрийн 001/ХТ2022/00385 дугаар тогтоолоор П.Н, П.А нараас 290.543.711 төгрөгийг гаргуулж Голомт банкинд олгохоор шийдвэрлэсэн.

Төлбөр төлөгч Д.Н П.А нарын эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-..... дугаарт бүртгэлтэй, Налайх дүүргийн 5 дугаар хороо, 77 дугаар байрны 28 тоот хаягт байрлах 52,38 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг шинжээчийн тогтоосон үнэ болох 79.150.503 төгрөг, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- ............ дугаарт бүртгэлтэй, Налайх дүүргийн 5 дугаар хороо, 75 дугаар хороолол, 51 тоот хаягт байрлах 25 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 80.087.374 төгрөг, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-......... дугаарт бүртгэлтэй, Сонгинохайрхан дүүргийн 15 дугаар хороо, 1 дүгээр хороолол, 20 дугаар байрны 313 тоот хаягт байрлах 48 мкв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг 180.398.625 төгрөг, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2...........дугаартай Сүхбаатар дүүргийн 11 дүгээр хороо, 100 айл гудамж 65в байрны 41 тоот хаягт байрлах 54.27 мкв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 139.109.379 төгрөгөөр үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг тус тус битүүмжлэн, хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасны дагуу үнэлгээ тогтоох шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь хуулийн дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.Нэхэмжлэгч нотлох баримтаар: Шүүхэд төлөөлөх эрх олгосон итгэмжлэл, 2023 оны 3 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4/152-4845 тоот үнэлгээний мэдэгдэл, тус шүүхийн 2020 оны 3 дугаар сарын 27-ны өдрийн 181/ШШ2020/00762 дугаар шийдвэр, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнүүд, анхны албадан дуудлага худалдааны мэдэгдэл, дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол зэрэг нотлох баримтыг бүрдүүлжээ. /хх 4-16, 23-26/

Хариуцагч талаас нотлох баримтаар: Шүүхэд төлөөлөх эрх олгосон итгэмжлэл, Шийдвэр гүйцэтгэлийн 22420455 дугаартай хувийн хэрэг дэх материалыг ирүүлжээ. /хх 30, 44-221/

 

Шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

Нэхэмжлэгч П.А Н.Ш.Гхолбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардсан.

2.Нэхэмжлэгч шаардах эрхийн үндэслэлээ: үнэлгээг хийлгэхдээ нэг өмчлөгчөөс санал авсан баримтгүй, шинжээч Шүүх шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг зөрчсөн, үнэлгээ зах зээлийн ханшаас доогуур гэв.

Хариуцагч татгалзлын үндэслэлээ: Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэв.

3.Хэрэгт авагдсан баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд

3.1.Тус шүүхийн 2020 оны 3 дугаар сарын 27-ны өдрийн 181/ШШ2020/00762 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2020 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдрийн 1250 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны Иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2022 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдрийн 001/ХТ2022/00385 дугаар тогтоолоор: П.Н, П.А нараас 288.933.146 төгрөг гаргуулж Голомт банк ХХК-д олгох, үүргийн гүйцэтгэлийг Д.Адиасүрэн, П.Н нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201003085, Ү-2207004047 дугаарт бүртгэлтэй, П.С, Д.Б нарын өмчлөлийн Ү-2203030944 дугаарт бүртгэлтэй, Б.Пын өмчлөлийн Ү-2207002318 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгөнүүдээс тус тус хангуулахаар шийдвэрлэжээ. /хх 48-61/

3.2.Н.Ш.Г2022 оны 6 дугаар сарын 28-ны өдрийн гүйцэтгэх баримт бичигт үндэслэн 2022 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрөөс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлжээ. /хх 45-62/

Улмаар үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан:

-эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201003085 дугаартай, Сонгинохайрхан дүүрэг, 15 дугаар хороо, 1 дүгээр хороолол, 20 дугаар байр 313 тоотод байрлах 48 мкв талбайтай дөрвөн өрөө орон сууцыг 2022 оны 11 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 22420455/152 тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 22420455/06 тогтоолоор хурааж, /хх 70-72, 84-86/

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207004047 дугаартай, Налайх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 77 дугаар байр 28 тоотод байрлах 52,38 мкв хоёр өрөө орон сууцыг 2023 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдрийн 152/01 тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 22420455/04 тогтоолоор хурааж, /хх 67-69, 76-78/

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207002318 дугаартай, Налайх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 75 дугаар байр 51 тоотод байрлах 28 мкв хоёр өрөө орон сууцыг 2023 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 152/02 тоот тогтоолоор, 2023 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдрийн 22420455/05 тогтоолоор хурааж, /хх 64-66, 79-81/

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203030944 дугаартай, Сүхбаатар дүүрэг, 11 дүгээр хороо, 100 айл гудамж 65в байрны 41 тоотод байрлах 54,27 мкв талбайтай хоёр өрөө орон сууцыг 2023 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 152/03 тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн 22420455/07 тогтоолоор тус тус хурааж, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр баталгаажууулжээ. /хх 73-75, 87-89/

4.Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д заасны дагуу үнийн санал авахад төлбөр төлөгч П.Нээс Ү-2207002318, Ү-2207004047 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийг тус бүрт 85 сая төгрөгөөр, Ү-2201003085 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийг 450 сая төгрөгөөр, Ү-2203030944 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийг 320 сая төгрөгөөр үнийн санал өгчээ. Харин төлбөр төлөгч П.Агээс дээрх хоёр хөрөнгийг тус бүрт 150 сая төгрөгөөр, Ү-2201003085 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийг 450 сая төгрөг, Ү-2203030944 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийг 320 сая төгрөгөөр, өмчлөгч Д.Батболдоос Ү-2203030944 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгөө 175 сая төгрөгөөр, харин өмчлөгч П.Содномцэрэнгээс уг хөрөнгийг 250 сая төгрөгөөр тус тус үнийн санал өгчээ.

Төлбөр төлөгч П.Н өмнөх үнийн саналаа өөрчилж, хөрөнгүүдэд шинжээч томилуулах хүсэлтийг, төлбөр авагч Голомт банк ХХК-иас дээрх үнийн саналуудыг эс зөвшөөрч шинжээч томилуулах тухай хүсэлтийг тус тус ирүүлснээр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр тус газар 2023 оны 3 дугаар сарын 06-ны өдрийн 3/72 тогтоолоор Х.Э ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Батзаяаг шинжээчээр томилжээ. /хх 90-106/

5.Шинжээчээс эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201003085 дугаартай, Сонгинохайрхан дүүрэг, 15 дугаар хороо, 1 дүгээр хороолол, 20 дугаар байр 313 тоотод байрлах 48 мкв талбайтай дөрвөн өрөө орон сууцыг 180.398.625 төгрөгөөр,

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207004047 дугаартай, Налайх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 77 дугаар байр 28 тоотод байрлах 52,38 мкв хоёр өрөө орон сууцыг 79.150.503 төгрөгөөр,

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207002318 дугаартай, Налайх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 75 дугаар байр 51 тоотод байрлах 28 мкв хоёр өрөө орон сууцыг 80.087.374 төгрөгөөр,

-Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203030944 дугаартай, Сүхбаатар дүүрэг, 11 дүгээр хороо, 100 айл гудамж 65в байрны 41 тоотод байрлах 54,27 мкв талбайтай хоёр өрөө орон сууцыг 139.109.379 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ. /хх 107-211/

Дээрх үнэлгээний тайлангуудыг төлбөр төлөгч П.Н, П.Адьяасүрэн нарт 2023 оны 3 дугаар сарын 14-ний өдрийн 4-152-4845 тоот мэдэгдлээр, өмчлөгч

Д.Батболд, П.Содномцэрэн нарт мөн өдрөө утсаар мэдэгдэж энэ талаар шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр баталгаажуулжээ. /хх 212-216/

6.Нэхэмжлэгч үндэслэлээ: Налайх дах орон сууцны дотор ханыг нурааснаас талбайн хэмжээ томорсон байтал үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээнд тусгагдснаар тооцсон, эрх бүхий этгээдээр талбайн хэмжээг хэмжүүлээгүй, түүнчлэн засвар хийснээс үнэ ханш нэмэгдсэн байтал харгалзаагүй гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч орон сууцны талбайн хэмжээ зөрүүтэй, нэмэгдсэн тухай тайлбараа нотлоогүйгээс гадна үнэлгээний тайланг гаргасан гэрчээс тухайн орон сууцнуудад очиж үзэхэд талбайн хэмжээ өөрчлөгдсөн илт зөрүү гарах байдал тогтоогдоогүй, үнэ ханш нэмэгдэхээр онцгой засвар ажиглагдаагүй талаар шүүх хуралдаанд мэдүүлсэн. Мөн үнэлгээ зах зээлийн үнээс хэт бага талаарх тайлбараа нэхэмжлэгч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй.

Харин хэргийн баримтаар барьцааны дөрвөн хөрөнгөний нэг болох Ү-2207002318 дугаарт бүртгэлтэй орон сууцны тухайд өмчлөгч Б.Паас үнийн санал авсан, үнэлгээний тайланг мэдэгдсэн байдал тогтоогдоогүй.

Иймд шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагаас Ү-2207002318 дугаарт бүртгэлтэй хөрөнгийн үнэлгээ тогтоосон хэсгийг хүчингүй болгож, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

7.Улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд зааснаар хуваарилав.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207002318 дугаарт бүртгэлтэй, Налайх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 75 дугаар байр 51 тоотод байрлах 28 мкв талбайтай хоёр өрөө орон сууцыг 80.087.374 төгрөгөөр үнэлсэн Х.Э ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2201003085 дугаартай хөрөнгийг 180.398.625 төгрөгөөр, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2207004047 дугаартай хөрөнгийг 79.150.503 төгрөгөөр, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2203030944 дугаартай хөрөнгийг 139.109.379 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн Х.Э ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70.200 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг, мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7-т зааснаар шүүх хуралдаанд оролцсон зохигч шийдвэрийг гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй явдал давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацаа тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ О.ОДГЭРЭЛ