2015.12.04                    №1245

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

                            Хэргийн индекс:135/2015/01125/И

Дархан-Уул аймаг дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ж.Лхагвасүрэн даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар
Нэхэмжлэгч: ******* Дархан-Уул аймаг дахь салбарын нэхэмжлэлтэй, 
Хариуцагч: Дархан-Уул аймаг дахь *******нд холбогдох,
Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгон зах зээлийн бодит үнэлгээг хийлгүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.
Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******,*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******, гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч *******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Энхцэцэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:                                                
Нэхэмжлэгч ******* Дархан салбар, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч *******,******* нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ “Дархан-Уул аймгийн Сум дундын шүүхийн 2014 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн      725 дугаар шүүгчийн захирамжаар *******,******* нараас 144,187,046 төгрөг 22 мөнгө, улсын тэмдэгтийн хураамж 878,885 төгрөг, нийт 145,065,931 төгрөг 22 мөнгийг гаргуулж ******* олгохоор шийдвэрлэсэн. Үүний дагуу 2015 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдөр хариуцагч , нар зээлийн төлбөрөөс 81,954,656 төгрөг төлөөгүй тул албадан гүйцэтгүүлэх болон зардал, урамшууллын гэрээ байгуулах талаар 01/19 тоот хүсэлтийг *******нд хүргүүлсэн. ******* нь 2015 оны 08 дугаар сарын 21-ний 03/3308 тоот албан бичигт төлбөр төлөгчийн үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэн хураан авсан бөгөөд иргэний хуулийн 117.1-д заасны дагуу үнийн саналаа ирүүлнэ үү гэсний дагуу банк үнийн санал өгсөн. Үнийн санал зөрүүтэй гарсан тул ******* “Капитал зууч” ХХК-иар 2015 оны 09 дүгээр сарын      28-ны өдөр үнэлгээ хийлгүүлсэн. Энэхүү үнэлгээгээр , ,,       м/кв үйлчилгээний зориулалттай 2 өрөө орон сууц 85,000,000 төгрөг, ,, орон сууцыг 68,000,000 төгрөг, Смарт дэлгүүрийн өргөтгөлийн барилга 132 мкв 144,845,000 төгрөг, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай газрыг 600,000 төгрөгөөр нийт 298,445,000 төгрөгөөр үнэлсэн байна. Гэтэл 2015 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр гаргасан Ихэр могой ХХК-ийн Дархан зууч төвийн 026 дугаартай “ЗАР СОНИН”-д 11 дүгээр баг,, 8 байр “Эзэнт гүрэн” рестораны урд талд хүнсний дэлгүүрээр ажиллаж байгаа энгийн засвартай         85,6 м/кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай 5 өрөө орон сууцыг 110 сая төгрөгт зарна, Шинэ Дарханы холбооны арын А зэрэглэлтэй 12 дугаар баг, 15-р байранд Хоёр хүү дэлгүүр нь 68 мкв талбайтай 3 өрөө ардаа амьдрах боломжтой үйлчилгээний зориулалттай байрыг 95 сая төгрөгт зарах зарлалууд байна. Иймд дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийг өндөрөөр үнэлсэн байх тул 2015 оны 09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн “Капитал зууч” ХХК-аар үнэлүүлсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгон зах зээлийн бодит үнэлгээг хийлгүүлж өгнө үү.” гэжээ. 
Хариуцагч Дархан-Уул аймаг дахь *******ны итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ******* шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа “Сум дундын 7 дугаар шүүхийн 2014 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн     725 дугаар захирамжаар П.Эрдэнэтуяа, нарын үүргийн гүйцэтгэлийн барьцаа хөрөнгө болох 11-р баг 6-р хорооллын 7-р байрны 44 тоот 2 өрөө орон сууц, 11-р баг 6-р хороолол 7-р байрны 43 тоот 2 өрөө орон сууц, 11-р баг 6-р хороолол 7-р байрны Смарт дэлгүүрийн өргөтгөлийн барилга, газрын хамт албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж худалдан борлуулсан үнийн дүнгээс 81954656 төгрөгийн гаргуулж ******* олгохоор шийдвэрлэжээ. Уг шийдвэрийн дагуу дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2015 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 12 дугаартай битүүмжлэх тогтоолоор битүүмжлэн, 2015 оны 07 дугаар сарын 28-ны өдрийн 13 дугаар тогтоолоор хураан авч талуудаас үнийн санал авахад хоорондоо тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн 2-т заасны дагуу 2015 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн 5 дугаартай үнэлгээчин томилох тогтоолоор -ийг томилон дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийлгэхэд одоогийн зах зээлийн ханшаар 298,445,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Дээрх үнэлгээ нь үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөртэй, хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн суурь зарчимд тулгуурлан тусгай мэдлэгийнхээ хүрээнд үнэлгээ гаргасан. Хариуцагч талаас зөвхөн сонинд өгсөн зарыг үндэслэж үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэл гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй.” гэжээ.
Гуравдагч этгээд -ийн захирал ******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа “Дээрх обьектууд нь Дархан-уул аймгийн хамгийн хүн ам ихээр төвлөрсөн, байршил сайтай, үнэлгээ ихтэй үйлчилгээ төвлөрсөн байршилтай газарт оршдог. Бусад заруудтай харьцуулах боломжгүй юм. Сонингийн зар зах зээлийн үнээс      20-25% буурч зарагддаг тул зарын үнийг бодит үнэ гэж үзэхгүй байна. Зарын сонинд зар өгч өөрийн хөрөнгөө зарахыг хүссэн ямар ч хүн зар тавьдаг. Гэхдээ тэдгээр хүмүүсийн ихэнх нь өр зээлтэй, ямар нэгэн шалтгаантгаанаар эд хөрөнгөө яаралтай зарахыг хүссэн хүмүүс байдгийг анхаарах хэрэгтэй. Манай байгууллага Шийдвэр гүйцэтгэгчийн ирүүлсэн үнэлгээчин томилох тухай тогтоолын дагуу , ,, 7 байр           43 тоот 26.8 м/кв худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 2 өрөө орон сууц, ,              , орон сууц, 132 мкв Смарт дэлгүүрийн өргөтгөлийн барилга, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 24 м/кв газар зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн дуудлага худалдааны үнийг тогтоож, үнэлгээний тайланг гаргахдаа хуульд заасан журмын дагуу гаргасан. Тодруулбал үнэлгээг гаргахдаа тухай барилга дээр очиж хэмжилт хийж, фото зураг авч, барилгын чанар байдалтай танилцсан. Үнэлгээг хийхдээ хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу дээрх 2 ш орон сууц болон газрын зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргаар, “Смарт” дэлгүүрийн барилгын үнэлгээг өртгийн хандлагын аргаар тус тус үнэлсэн болно. Дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь Дархан-Уул аймгийн хамгийн байршил сайтай хэсэгт байрладаг тул харьцангуй эрэлт ихтэй, зах зээлийн үнэ ханш өндөр байдаг.” гэжээ.    
    Шүүх хуралдаанаар зохигчдын тайлбар, хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудыг талуудын хүсэлтээр шинжлэн судлаад 
              ҮНДЭСЛЭХ нь:
    Нэхэмжлэгч ******* Дархан салбар нь Дархан-Уул аймаг дахь *******нд холбогдуулж эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах, зах зээлийн бодит үнэлгээг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргажээ. 
    Тус шүүхийн шүүгчийн 2014 оны 08 дугаар сарын 06-ны өдрийн аар П.Эрдэнэтуяа, нараас 144,187,046.22 төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт зохигчдийн эвлэрлийг баталж хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байх бөгөөд тус шүүхийн 2015 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 1032 дугаартай шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг явуулж эхэлсэн байна. 
    Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар нь барьцааны хөрөнгийн үнийн талаар харилцан зөрүүтэй, тохиролцоогүй тул шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2015 оны 09 дүгээр сарын 04-ний өдрийн үнэлгээчин томилох тухай тогтоолоор хөрөнгө үнэлгээний “Капитал зууч” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, үнэлгээний тайлан гаргуулсан нь Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.2.2-т заасан “төлбөр төлөгч, төлбөр авагч, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй бол үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлнэ” гэсэнтэй нийцэж байна. 
    Гуравдагч этгээд хөрөнгө үнэлгээний “Капитал зууч” ХХК нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолын дагуу тогтоолд заасан , ,, 7 байр 43 тоот 26.8 м/кв худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 2 өрөө орон сууцыг 85,000,000 төгрөгөөр, ,    , орон сууцыг 68,000,000 төгрөгөөр, 132 мкв Смарт дэлгүүрийн өргөтгөлийн барилгыг 144,845,000 төгрөгөөр, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 24 м/кв газрыг 600,000 төгрөгөөр нийт үнэлгээг 298,445,000 төгрөг гэж гаргажээ. 
    Нэхэмжлэгч нь үнэлгээний байгууллагаар гаргасан үнэлгээг эс зөвшөөрч, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “ ... 2015 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр гаргасан Ихэр могой ХХК-ийн Дархан зууч төвийн 026 дугаартай “ЗАР СОНИН”-д 11 дүгээр баг,, 8 байр “Эзэнт гүрэн” рестораны урд талд хүнсний дэлгүүрээр ажиллаж байгаа энгийн засвартай 85,6 м/кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай 5 өрөө орон сууцыг 110 сая төгрөгт зарна, Шинэ Дарханы холбооны арын   А зэрэглэлтэй 12 дугаар баг, 15-р байранд Хоёр хүү дэлгүүр нь 68 мкв талбайтай 3 өрөө ардаа амьдрах боломжтой үйлчилгээний зориулалттай байрыг 95 сая төгрөгт зарна гэсэн зарлалууд байна, гэтэл дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгүүдтэй адил байрлалд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг “Капитал зууч” ХХК нь илт өндөр үнэлсэн ... “ гэжээ. 
    Хариуцагч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагыг үгүйсгэж “ ... Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар үнийн саналын талаар харилцан зөрүүтэй байсан тул хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээд “Капитал зууч” ХХК-ийн томилж үнэлгээ хийлгүүлсэн ...” гэж маргажээ.
    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн     25.2.2-т зааснаар хэргийн оролцогч нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх үүрэг хүлээхээр, мөн хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “Зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаархи нотлох баримтаа өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй” гэж тус тус заасан байдаг.
    Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагатайгаа холбогдуулж шүүхэд нотлох баримтаар зөвхөн “Ихэр могой” ХХК-ийн Дархан зууч төвийн зар сонин /2015 оны             09 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 026 дугаар/-г гаргаж өгсөн бөгөөд үүнээс өөрөөр нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ нотолсон, тухайн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох нөхцөл байдлыг тодорхойлсон баримтат мэдээлэлийг шүүхэд гаргаагүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгө худалдаа зуучлалын зарын сонинд тавигдсан зар нь хэн нэгэн этгээдээс өөрийн хөрөнгийг зарж борлуулах талаар гэрээний санал болгох дуудлага гэж үздэг бөгөөд түүнд тэмдэглэсэн санал болгож буй үнэ, үнэлгээг зах зээлийн бодит үнэ, үнэлгээ гэж үзэх боломжгүй бөгөөд энэ талаархи хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарыг үгүйсгэх боломжгүй юм.
    Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн тогтооно. Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно.”, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн           3 дугаар зүйлийн 3.1.6-д “хөрөнгийн үнэлгээний суурь” гэж хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход баримталсан зах зээлийн ба зах зээлийн бус үнийн талаархи үндэслэлийг ойлгоно гэж, мөн хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно гэж тус тус заасан тул нэхэмжлэлд заасан үндэслэлээр хариуцагчийн үйлдлийг буруутгаж, үнэлгээг хүчингүй болох үндэслэл тогтоогдсонгүй.
    Иймд шүүх Дархан-Уул аймаг дахь *******нд холбогдох “ХААН” банкны Дархан-Уул аймаг дахь салбарын “Капитал зууч” ХХК-ийн 2015 оны          09 дүгээр сарын 28-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэв. 

    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116, 118, 119, 120, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон       
ТОГТООХ нь:
1.    Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Дархан-Уул аймаг дахь *******нд холбогдох, хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах, зах зээлийн бодит үнэлгээг хийлгүүлэх тухай ******* Дархан салбарын нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.
2.    Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2,. дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй. 
3. Шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Дархан-Уул, Сэлэнгэ аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд  давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.
4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4. дэх хэсэгт зааснаар талууд шийдвэр хүчинтэй болж 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэй бөгөөд гардаж аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.  

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                       Ж.ЛХАГВАСҮРЭН