2023 оны 10 сарын 03 өдөр	Дугаар 183/ШШ2023/02987                  Улаанбаатар хот

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

           Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ц.Оюунбилэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Ч-ийн нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: Х ХХК-д холбогдох

 

14,448,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.А,

Хариуцагчийн итгэмждэгдсэн төлөөлөгч Г.Ж,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Энхцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Д.Ч 14,448,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч Х ХХК-д холбогдуулан гаргасан. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

 

Миний бие Ч нь Х ХХК-ийн  95,71 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг худалдан авсан билээ. Энэ орон сууцыг үл хөдлөх эд хөрөнгийн газарт бүртгүүлж  өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авсан. 2022 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдөр тусгай зөвшөөрөл бүхий Э ХХК-иар өөрийн эзэмшлийн дээрх орон сууцны талбайг хэмжүүлж баталгаажуулахад 93,13 м.кв болохыг тодорхойлж өгсөн бөгөөд 2,58 м.кв талбай дутуу гарсан учир Х ХХК-д хохирлыг барагдуулж өгөх хүсэлт өргөдлийг 2022 оны 02 дугаар сарын 18-ны өдөр өгсөн бөгөөд өнөөдрийг хүртэл шийдвэрлэхгүй чирэгдүүлж байна. Асуудлыг шийдвэрлүүлэхээр өөрийн биеэр 3 удаа очиж уулзсан, мөн борлуулалтын ахлах н.О-тэй дугаарын утас руу 4 удаа, барилга хариуцсан инженер н.М-тай дугаарын утас руу 2 удаа тус тус ярьж шаардсан боловч үл тоож харьцдаг төдийгүй шантаажилж байна гэх мэт зохисгүй үгээр хариулт өгдөг тул нэхэмжлэл гаргаж байна. 2,58 м.кв талбайн мөнгөн дүнд шилжүүлсэн төлбөр 14,448,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү, гэжээ.

  

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Ж шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч хариу тайлбарыг гаргаж байна. Нэхэмжлэгч Д.Ч-тэй 2021 оны 3 дугаар сард 95.71 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 1 м.кв-ыг 4,000,000 төгрөгөөр тооцож Орон сууц захиалан бариулах гэрээ байгуулсан байдаг. Орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд буюу 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдөр нэхэмжлэгч талд хүлээлгэн өгсөн. Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдөр гарсан байдаг. Нэхэмжлэгч нь 2022 оны 4 дүгээр сард нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэлийн шаардлагадаа м.кв-ын зөрүү шаардаж байгаа нөхцөл байдал байна. Тэгэхээр үнэ талбайн зөрүүг хэдэн төгрөгөөр тооцож байгаа, хэдэн м.кв талбайн үнэ 14,480,000 төгрөг болж байгаа нь тодорхойгүй байна. Өөрсдөө 2.78 м.кв талбай дутуу байна гэдэг үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргасан гэж ойлгож байгаа. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ хэлцлээс харахад Худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна. Худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзвэл Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1 дэх хэсэгт заасан ...эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан... гэдэг нөхцөл байдал үүсэж байна. Нэгэнт Иргэний хуулийн 255.1.1 дэх хэсэгт заасныг барьж байгаа үндэслэл нь нэхэмжлэгч тал тухайн эд хөрөнгийг хүлээж авах үед доголдлын талаар мэдэх боломжтой байсан. Иймд доголдлын талаар гомдлын шаардлага гаргах эрхээ алдсан. Үнэхээр мэдэх боломжтой байгаад тухайн үед гомдол гаргаагүй нь гомдлын шаардлага гаргах эрх алдсан гэдэг нөхцөл байдалд хамаарна гэж үзэж байна. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 7.3-т...гүйцэтгэгч нь орон сууцны талбайн хэмжээг барилгын зурагт үндэслэн хана хоорондын талбайг хэмжиж, орон сууцны талбайн хэмжээг тогтооход хэрэглэдэг стандартыг баримтлан гаргасан бөгөөд талууд энэ хэмжээг харилцан зөвшөөрч байна. Хэрэв орон сууцны талбайн хэмжээ нь барилга угсралт болон заслын ажлын алдаанаас шалтгаалж гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнээс 1 м.кв хүртэл хүрэхгүй хэмжээгээр зөрсөн тохиолдолд талууд гомдол гаргахгүй бөгөөд, энэ тохиолдолд орон сууцны үнийг өөрчлөхийг шаардахгүй гэж заасан байдаг. Шинжээч хийдэг хэд хэдэн компани байдөг бөгөөд Э ХХК нь тухайн орон сууцны м.кв дутуу байна гэж дүгнэлт гаргасан байдаг. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн хүсэлтээр Х ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Шинжилгээ хийх явцад хариуцагч талаас ямар ч хүн байлцуулаагүй. Шаардлагатай тохиолдолд хариуцагчийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг удаашруулаад байна гэсэн зүйл ярьдаг. Тийм зүйл огт байхгүй. Шинжээчийн зүгээс хэдний өдөр хэмжилт хийнэ гэдэг талаар хариуцагч талд мэдэгдээгүй. Хэмжилт хийсэн зураг, материалыг харахаар зөвхөн хананаас хананы хооронд хэмжээд хэмжилтээ тавиад байгаа юм. 2 м.кв талбай дутаад байгаа асуудал нь хаана, юун дээр гарч ирээд байгаа вэ гэхээр зургуудаас хараад үзэхээр өрөө хоорондын хаалга, түүний доод талын зайтай холбоотой асуудлаар хэмжилтүүдийг хийж хэдэн м.кв талбай байгаа юм бэ гэдэг асуудал дээр нэхэмжлэгч талаас хийлгэсэн Э ХХК болон шүүхээс томилсон Х ХХК-ууд хаалганы голын зайг хэмжээгүй байгаа юм. Үүнийг Х ХХК-ийн зургийг хийж гүйцэтгэсэн Э ХХК-иар хэмжүүлээд үзэхээр өрөө хоорондын нойлын хаалга, жижиг өрөөний хаалганы зайнуудыг ерөөсөө хэмжиж тогтоогоогүй байна. Би үйлчлүүлэгч байгууллагын надад тайлбарласан бодит байдлаар тайлбарлаж байгаа. Х ХХК-ийн барьж байгуулсан барилгууд нь өөрөө Солонгос Улсад батлагдсан Монгол Улсад бүртгэлтэй ийм барилгын материалаар хийгдсэн барилга. Тухайн барилга нь бүрэн цутгамал байр баригдаж байгаа учраас хэв хашмал нь хана хоорондын, өрөө хоорондын хананаас 15 см гэдэг ч юм уу бүрэн цутгамалаар баригдаж байгаа. Үүн дээр ямар нэгэн байдлаар м.кв дутах, хэв гажих асуудал гарахгүй. Х ХХК-ийн сүүлийн үед баригдаж байгаа байрнууд бүгд бүрэн цутгамал байрнууд байгаа. Тухайн маргаан бүхий орон сууц нь 2 нойлтой бөгөөд нойлын почкин нь далд байрлалтай байгаа. Тэгэхээр нойлын почкин далд хийж байгаа нь барилгын м.кв-ын талбай дотоод интерьер заслын зураг гэж байхгүйгээр батлагдсан зураг байгаа. Энэ зураг дээр почкины хана гэдэг зүйлийг үндсэн зургийнхаа хананд наагаад почкыг далдлахын тулд наад талаар нь хана өрөөд почкин далд суултуур хийгдсэн байгаа. Почкин далдалсан асуудал ойролцоогоор 0,7 м.кв буюу 1 м.кв дөхөх хэмжээний зай талбай хананы цаана далдлагдаад үлдчихсэн байгаа юм байна лээ. Гэх мэт шалтгааны улмаас м.кв-ын талбай 2 м.кв дутаад байна гэдэг асуудлыг ийм үндэслэлээр тайлбарлаж байгаа. Түүнээс хариуцагчийн зүгээс үйлчлүүлэгчийг хохироогоод 2 м.кв талбай дутуу худалдан борлуулаад байх хэрэгцээ шаардлага байхгүй. Шаардлагатай гэж үзвэл шүүхийн зүгээс болон нэхэмжлэгч талын зүгээс почкин далдалсан зүйлийг нураагаад дутаад байгаа 2 м.кв талбай гараад ирнэ гэж тайлбарлаж байгаа. Энэ үйл баримтыг өмнө нь нэхэмжлэгч тал өөрөө ч надад үлдээсэн мэссежүүд мөн борлуулалтыг хариуцаж байсан Одноо гэх хүн тайлбарлаж өгсөн байдаг юм байна лээ. Ийм асуудлаар өөр айлууд ч гэсэн гомдол гаргадаг. Хана хоорондын зай батлагдсан зураг буюу 17 см-ээс зузаан байна уу, шаардлагатай гэж үзвэл талбайг хэмжээд үзэхээс гадна хана нь хэдэн см зузаантай байна вэ, энэ нь батлагдсан талбайгаас багасгах хэрэгсэл байна уу, үгүй юу гэдэг асуудлыг хүртэл шийдвэрлүүлэх нь зүйтэй гэдэг асуудлыг хариуцагчийн зүгээс барьж байгаа. Гэвч нэхэмжлэгч тал энэ асуудлыг шүүхийн журмаар шийдвэрлүүлье гэдэг. Шүүхээр шийдвэрлүүлээд энэ том компанийн асуудал үнэхээр дутуу байгаа бол би хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр болон нийт байр худалдаж авсан хүмүүст мэдэгдэнэ, шаардлагагүй гэж үзвэл бидэнд нэг гараж гаргаад өгчих өө, тэгвэл би нэхэмжлэлээ татаж аваад энэ асуудлаар гомдол гаргахгүй гэдэг зүйл хэлдэг. Бодит байдал дээр энэ барилгын м.кв-ын талбай дутаагүй. Гэвч нэгэнт шинжээч хэмжилт хийж байгаа бол 15 см-тэй хананы хаалганы доод талын зайг хүртэл м.кв-д ороод явах ёстой. Үүнийг хэмжилтийн компаниуд бодитоор хэмжээгүй. Үүний үр дагавар 2 м.кв талбайн зөрүү 10,000,000 төгрөг гарч байгаа мэт боловч энэ маань үзвэл маш өндөр тоо гарч ирнэ. Энэ нөхцөл байдлуудыг далимдуулан нэхэмжлэгчийн зүгээс авто гараж өгвөл нэхэжлэлээ буцааж авна гэдэг зүйл ярьдаг. Энэ нь зөв зохистой зүйл биш ээ, үүнийг шүүх сонсох нь зүйтэй болов уу гэдэг үүднээс хэлж байна. Шаардлагатай тохиолдолд шүүх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.9 дэх хэсэгт заасны дагуу үүнтэй холбоотой баримтыг бүрдүүлэх боломжой. Хэрвээ үнэхээр талбайн м.кв дутсан байгаа бол м.кв-ын үнийг 1 м.кв тутмыг 20,000 төгрөгөөр нэмээд зарахад энэ зараад байгаа 4,000,000 төгрөг гэдэг юм уу одоо дутуу байгаа м.кв-ын үнийг шингээгээд энэ компани зарчих боломжтой. Үүнийг мэдсээр байж бид заавал хэн нэгэнд м.кв талбай дутуу байр зараад үүнээсээ ашиг олох гээд байгаа хэрэгцээ шаардлага энэ том компанид байхгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү, гэжээ.

 ҮНДЭСЛЭХ нь:

           

Шүүх, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн нотлох баримт, зохигчдын тайлбарыг тус тус үндэслэн хариуцагч Х ХХК-д холбогдох Д.Чн 14,448,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д зааснаар гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулж, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй, мөн хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заажээ. Талуудын хооронд байгуулсан эрх зүйн харилцаа худалдах, худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан хуульд нийцсэн хүчин төгөлдөр гэрээ байна.

 

Нэхэмжлэгч нь 95,71 м.кв талбайтай 4 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайг 4,000,000 төгрөгөөр тооцон нийт 382,840,000 төгрөгөөр худалдан авч эрхийн улсын бүртгэлийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулан авсан нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна. /х.х-ийн 9, 70-72 хуудас/

 

Хариуцагчаас Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1-т зааснаар эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан гэж маргаж байх боловч энэ талаарх татгалзал үндэслэлгүй байна. Учир нь дутсан м.кв талбайн зөрүүн хэмжилтийг холбогдох байгууллагаас тусгай зөвшөөрөл авсан этгээд зохих стандартын дагуу хэмжилт хийж, тодорхойлдог болно. Тиймээс уг доголдлыг худалдан авагч буюу иргэн орон сууцыг хүлээж авахдаа талбайн зөрүүг хараад шууд мэдэх боломжтой доголдол гэж үзэх боломжгүй юм.

 

Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т Худалдан авагч энэ хуулийн 254.3-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлнө, 254 дүгээр зүйлийн 254.6-т Худалдагч эд хөрөнгийн баталгаат хугацаа тогтоосон бол энэ хугацааны дотор, баталгаат хугацаа тогтоогоогүй бол тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авснаас хойш зургаан сарын дотор доголдлыг илрүүлсэн худалдан авагч энэ хуулийн 254.1-д заасан шаардлагын аль нэгийг гаргах эрхтэй гэж тус тус заасан байх бөгөөд нэхэмжлэгч Д.Ч нь маргаан бүхий орон сууцыг 2022 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр хүлээн авсан, шүүхэд 2022 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр нэхэмжлэл гаргасан, шаардах эрхийн хугацааг хэтрүүлээгүй тул нэхэмжлэгч шаардах эрхтэй байна.

 

1.  үнэлгээний төв ХХК-ийн гаргасан шинжээчийн дүгнэлтийг үндэслэн 95,71 м.кв 92,94 м.кв = 2,77 м.кв талбайн зөрүү

2. 2,77 м.кв * 4,000,000 төгрөг (орон сууц захиалгын гэрээгээр тохиролцсон 1 м.кв талбайн үнэ) = 11,080,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй байна.

 

Дээрх үндэслэлээр 11,080,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэлээс 3,368,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангасан бол шүүхийн зардлыг тэр хэмжээгээр хариуцагч буюу нэхэмжлэгчид хуваарилан хариуцуулна гэж зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 230,190 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Х ХХК-иас 192,230 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Д.Чт олгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 254 дүгээр зүйлийн 254.4 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Х ХХК-иас 11,080,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Д.Чт олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 3,368,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 230,190 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Х ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 192,230 төгрөг, шинжээчийн зардалд 150,000 төгрөгийг тус тус гаргуулж нэхэмжлэгч Д.Ч болон  үнэлгээний төв ХХК-нд олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хуулийн хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг зохигчид, тэдгээрийн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчид гардаж авснаас хойш 14 хоногийн дотор Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

 

ШҮҮГЧ                                      Ц.ОЮУНБИЛЭГ