2024       02          26

101/ШШ2024/01041

 

 

                                     МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Ганболд даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар,

 

          Нэхэмжлэгч: *******,*******,*******,*******,******* тоотод оршин суух Баян-Айраг овогт *******ын ******* /рд:*******/-ийн нэхэмжлэлтэй,

          Хариуцагч: , 5 дугаар хороо, Үндсэн хуулийн гудамж 3 хаягт оршин байрлах *******т холбогдох

          Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: ,, тоотод оршин байрлах, “” ХХК /рд:/

 

          Эд хөрөнгийн үнэлгээ болон анхны дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

          Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч М.*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч М., хариуцагчийн төлөөлөгч Д., гэрч Н., шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Нарангэрэл нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.         Нэхэмжлэгч М.******* нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, нэмэгдүүлсэн шаардлага болон нэхэмжлэгч болон түүний өмгөөлөгч М. нар нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Б., М.******* бидэнд холбогдох “” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг 2022 оны 02 сарын 11-ний өдөр дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрээр зээлийн гэрээний үүрэгт 300,000,000 \гурван зуун сая\ төгрөг гаргуулах, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсний дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байна.

Зээлийн гэрээний барьцааны зүйл болох М.******* миний өмчлөлийн, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, дүүргийн*******,******* байр,******* тоот хаягт байрлах, 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцыг албадан дуудлага худалдаагаар оруулан худалдахаар үнэлгээ тогтоохдоо ******* “” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон байна. Манай орон сууцыг 480,470,000 төгрөгөөр үнэлсэн Хөрөнгийн үнэлгээний “” ХХК-ийн 2023.09.11-ний өдрийн Үнэлгээний тайланг /М.******* миний бие муу байсан тул/ 2023.10.10-ны өдөр өмгөөлөгчөөрөө дамжуулан танилцсан.

Манай орон сууцны одоогийн зах зээлийн үнэлгээ нь м2 нь 5,000,000 буюу 108.92 м.кв-ын үнэ нь 544.600.000 төгрөг болно. Гэтэл Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээчээр томилсон “” ХХК-ийн үнэлгээ нь миний орон сууцыг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнээр, үндэслэлгүй үнэлсэнд гомдолтой байна.

Жич:    “” ХХК-ийн үнэлгээний материалыг нотлох баримтын шаардлага хангуулж Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас гаргуулах хүсэлтэй байна.

Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээчээр томилон үнэлгээ хийлгэсэн “” ХХК-ийн 2023.09.11-ны өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү.

М.*******, Б. нарт холбогдох, “" ХХК-д 300,000,000 \гурван зуун сая\ төгрөг олгох шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын “шийдвэр гүйцэтгэгч, ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч нар анхнаасаа ашиг сонирхлын зөрчилтэй ажиллаж байна” гэж миний хувьд үзэж байна.

Анх үнэлгээ хийсэн тухай 2023.09.11-ний өдрийн № мэдэгдлийг шийдвэр гүйцэтгэгч надад танилцуулахдаа Үнэлгээний тайлан, холбогдох бичиг баримтыг надад танилцуулаагүй. Иймд энэ талаарх үндэслэлээ шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ тусгаагүй байсан тул нэхэмжлэлийг шүүх буцааж байсан. Иймд миний \бие өвчтэй байсан тул\ өмгөөлөгчөөрөө дамжуулан 2023.10.06-ны өдөр хүсэлт гаргаж, “” ХХК-ий Үнэлгээний тайлантай 2023.10.10-нд танилцахад манай орон сууцыг 480,470,000 төгрөгөөр \м2-ыг нь 4,411,219 төг\ үнэлсэн нь тухайн орон сууцны тусгай захиалгаар хийлгэсэн өндөр өртөг бүхий дотоод засал, мөн жишиг болгосон орон сууцуудаас өрөөний зохион байгуулалт, цонхны байрлал, үзэгдэх орчны байдал зэрэг нь хамаагүй илүү, ашигтай байхад жишиг болгосон орон сууцуудын хамгийн бага үнээс доогуур м2-ыг нь 4,411,219 төгрөгөөр үнэлсэн нь үнэлгээний зүйлийн шинж байдлыг дутуу тодорхойлж үндэслэлгүй үнэлгээ хийсэн, мөн шинжээч биечлэн өөрөө үзлэг хийгээгүйтэй холбоотой гэж үзэж, тухайн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөөгүй болно. Үнэлгээ хийхээс өмнө манай байрыг 570,000,000 төгрөгөөр буюу м2-ыг нь 5,233,198 төгрөгөөр авах санал ирэхэд, битүүмжилсэн, хураан авсан гэсэн шалтгаанаар заруулаагүй, мөн хийсэн үнэлгээ нь дээрх байдлаар үндэслэлгүй, тухайн орон сууцны бодит зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур байгаа зэрэг нь миний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн” тул, “” ХХК-ийн Үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан.

Үнэлгээний тайлантай танилцах энэ цаг хугацаанд шийдвэр гүйцэтгэгч Жамбыг сольчихсон. Шийдвэр гүйцэтгэгч Жамбын хувьд “танай орон сууцыг хангалттай үнэлсэн байна, үүнээс илүү яах вэ дээ...” гэх мэтээр хэт нэг талыг барьж байсан нь удаа мэдэгддэг байсан. Энэ ч утгаараа үндэслэлгүй хэт хямд үнэлгээ хийлгэсэн, үр дүнд нь төлбөр төлөгч шууд л анхны дуудлага худалдаагаар худалдан авсан нь тухайн үнэлгээ анхаанаасаа үүнд зориулагдсан гэх хардлагыг төрүүлж байна.

Шүүх миний нэхэмжлэлийг 2023.10.13-нд хүлээж аваад 2023.10.20-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэх захирамж гаргасан бөгөөд шүүгчийн туслах энэ талаар шинээр томилогдон ажиллаж байгаа шийдвэр гүйцэтгэгч д мэдэгдсэн байсан бөгөөд, манай өмгөөлөгч 2023.10.25-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэгч болон ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч Байгальтай холбогдоход “иргэний хэрэг үүссэн болохыг мэдсэн, харин шүүхээс түдгэлзүүлэх захирамж гарах ёстой, ирээгүй” гэсэн тайлбарыг хийсэн байдаг.

Өөрөөр хэлбэл Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.4-т заасны дагуу шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаар гомдол шүүхэд гаргасан үндэслэл илэрсэн бол шийдвэр гүйцэтгэгч ажлын 3 өдрийн дотор ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид мэдэгдэх, хуулийг шууд утгаар нь хэрэгжүүлж мөн хуулийн 27.2.5-д заасны дагуу ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг бүхэлд нь биш юм аа гэхэд, хэсэгчлэн дуудлага худалдааг түдгэлзүүлж, миний зөрчигдсөн эрхээ шүүхээр хамгаалуулах эрхийг маань зөрчихгүй, “худалдагдсан тул орон сууцаа чөлөөл гэх мэтээр надад шахалт, дарамт учруулахгүй байх” бүрэн боломжтой байсан.

Ийнхүү дээрх байдлаар Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар, түүний ажилтнууд хуулийг нэг мөр ойлгож хэрэгжүүлдэггүй, хэт нэг талыг барьж төлбөр авагч талд үйлчилж, төлбөр төлөгчид ажиллагааны баримтыг цаг хугацаанд нь танилцуулдаггүй, аливаа мэдэгдлийг шуудангаар хүргүүлэх байдлаар ханддаг, тэр шуудан нь ажлын цагаар ирж, гэрт хүн байхгүй байгааг тэмдэглээд буцаадаг, түүний дараа төлбөр төлөгчид утсаар мэдэгддэг зэрэг нь цаг хугацаа алдахад хүргэдэг тул сүүлийн буюу орон сууц суллах мэдэгдлийг миний бие хүлээн авахаас татгалзсан.

Иймд дээрх нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзэж М.******* миний бие өмнө нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийнхээ шаардлага дээр нэмж доорх шаардлагыг гаргаж байна.

2023 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдрийн М.*******ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, дүүргийн*******,******* байр,******* тоот хаягт байрлах, 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцыг 342.000.000 төгрөгөөр худалдсан анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгуулах.

1а. Миний амьдардаг 4 өрөө байрны үнэлгээг шийдвэр гүйцэтгэгч нар нь үнэлүүлсэн байсан. Би энэ талаар мэдээгүй нэг залуу орж ирээд үнэлгээний компанийн хүн гэж орж ирээд орж харчхаад л гарсан. Гэтэл шийдвэр гүйцэтгэлээс дуудаад 485 саяар үнэлчихсэн байсан. Би 522 саяар санал өгсөн байсан. Гэтэл зөрүү 40 сая тул гайгүй шүү дээ гэсэн. Би энэ үнэлгээг зөвшөөрөхгүй. Дуудлага худалдаанд 70 хувиар ороод 345 саяар зарагдсан. Би анхнаасаа өөрөө дотоод заслаа хийлгэсэн. Обой, паркетыг ус нэвтэрдэггүй зориулалтын зүйлээр хийсэн юм. Нэг удаа ажилдаа яваад ирэхэд ус алдсан байсан боловч доошоо ус нэвтрээгүй байсан тул хүүхдүүд маань сайн засвар хийжээ гэж бодсон. Би 17 жил үнэлгээ хийлгэсэн Вендо компаниар үнэлгээ хийлгэсэн. Үнэлгээчин чинь үзээд ярилцаад хийдэг юм билээ. Гэтэл анхны үнэлгээ нь орж ирээд л гарсан тул тэр үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Дуудлага худалдаа нь 485 саяас явсан тул хүчингүй болгох шаардлага гаргасан.

1б. Хууль дээдлэх нь төрийн байгууллагын үндсэн зарчим. Дуудлага худалдаа явуулсан нь хууль зөрчсөн байна. 2023.8.29-нд шинжээч томилохдоо М.ийг томилсон. Тогтоол тодорхой байх ёстой. Алдаагаа засах ёстой байсан. Хуулийн шаардлага хангахгүй тогтоолоор үнэлгээний тайлбар хийгдсэн байна. Үнэлгээний тайлан шүүхийн шинжилгээний хуульд заасан шаардлагыг хангасан байх ёстой. Энэ хуулийн 18.1.7, 18.1.8-д нийцээгүй. Үнэлгээ гаргасан шинжээч шүүхэд буруу мэдээлэл өгөөд байна. Шинжээч нь үзлэгийн тэмдэглэл өгсөн бөгөөд энд туслах үнэлгээчин үзлэг хийсэн гэж байна. Энхсайхан нь үнэлгээнд оролцох боломжтой хүн эсэх нь тодорхойгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11.4-т зааснаар бусад үнэлгээчнийг гэрээний дагуу оролцуулах боломжтой талаар заасан. Гэтэл Энхсайханыг оролцуулах боломжтой эсэх баримтгүй тул үзлэг нь хууль бус байна. Энхсайхан нь үнэлгээнд оролцох боломжтой этгээд байна. Иймд хууль зөрчсөн үнэлгээг үндэслэж ажиллагаа явуулах боломжгүй юм. Үнэлгээний тайлан гаргасан хуулийн этгээд нь хууль зөрчсөн үйл ажиллагаа явуулсан тул үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлтэй. Үнэлгээний тайлан гарсан тул үндэслэлтэй эсэх талаар дүгнэлт өгөхийг хүссэн. Үнэлгээ нь шинжээч томилох тогтоолыг үндэслэл болгоогүй. Үнэлгээ дээр гэрээг л үндэслээд байдаг. Үүнээс үзэхэд хариуцагч болон үнэлгээчин нарын хооронд эрх зүйн харилцаа байна. Иймд хараат бус байдал алдагдсан байна. Үнэлгээчин сонгогддог гэж байна. Энэ нь хараат бус байдлыг алдагдуулж байна. Үнэлгээний тайланг дүгнэлт гэж үзвэл хөрөнгийн үнэлгээний тайлан бодитой байх ёстой. Үнэлгээний зүйлийн шинж байдлыг тодорхойлсон байх ёстой. Онцлог шинж байдлыг тодорхойлох үзлэг хийгдээгүй байна. Иймд энэхүү тайлангаар албадан дуудлага худалдаа явуулах боломжгүй. 2023 оны 9 сарын сүүлээр үнэлгээтэй танилцаагүй байсан. Өмнө нь шүүхэд 2023.9.20-нд нэхэмжлэл гаргаж байсан. Энэ талаар баримтгүй. Үүнийг татгалзаж байсан. Улмаар өмгөөлөгч шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагад гомдол гаргаж байсан бөгөөд энэ үед хөрөнгийн үнэлгээний тайлантай танилцсан. Ингээд нэхэмжлэгчид нөхцөл байдлыг танилцуулаад 2023.10.13-нд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь үнэлгээг 3 хоногт танилцуулах ёстой. Гэвч үнэлгээ танилцуулагдаагүй байсан тул гомдол гаргах боломжгүй байсан. Үнэлгээтэй танилцаад шүүхэд гомдол гаргасан нь хуульд нийцнэ гэв.

 

2.         Хариуцагчийн төлөөлөгч Д. нь шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэгч М.*******ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт тус газарт холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлтэй танилцаад доорх хариу тайлбарыг гаргах нь:

дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/00601 дүгээр шийдвэрээр Б., М.******* нараас 301.728.150 төгрөгийг гаргуулж “" ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Б., М.******* нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан М.*******ийн өмчлөлийн Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай дүүргийн*******,********************* тоотод байрлах 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцыг битүүмжлэн, хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны талууд харилцан тохиролцоогүй тул ШШГТХ-ийн 55 дугаар 55.2-т заасны шинжээч томилж, шинжээчийн тогтоосон үнэ 480.470.000 төгрөгөөр үнэлэгдсэнийг ШШГТХ-ийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-д заасны дагуу талуудад мэдэгдсэн.

ШШГТХ-ийн 55.7-д заасны дагуу Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасан бөгөөд мөн хуулийн 55.3-т Шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгосон бол үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулж, санал хүсэлтийг авч тэмдэглэл хөтөлнө. Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гомдол гаргаж болно гэж заасан.

ШШГТХ-ийн 55.7-д заасан хугацаанд нэхэмжлэл гаргаагүй байх тул ИХШХШТХ-ийн 115 дугаар зүйлд заасны дагуу нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

2а. Шүүхийн шийдвэрээр төлбөр гаргуулж ББСБ-т олгохоор шийдсэн. Улмаар үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан орон сууцыг битүүмжилж, хураасан. Үнэлгээний талаар харилцан тохиролцоогүй тул хуульд зааснаар шинжээч томилсон. Улмаар 480,470,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны дагуу энэ талаар талуудад мэдэгдсэн. Хуульд мэдэгдэл өгснөөс хойш шүүхэд гомдол гаргах хугацааг заасан ба энэ хугацааг хэтрүүлсэн тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Дуудлага худалдаа нь хуульд заасан журмаар явагдсан. Иргэний хэрэг үүссэн талаар манайд мэдэгдээгүй тул журмын дагуу зарагдсан юм. Үнэлгээний талаарх гомдлыг 7 хоногийн дотор гомдол гаргаагүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.         Зохигчид дараах нотлох баримтыг шүүхэд ирүүлсэн.

3а. дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ны өдрийн 00601 дүгээр шийдвэр /1хх5-10/, өмгөөлөгч М.н 2023 оны 10 дугаар сарын 06-ны өдрийн 35/23 дугаар хүсэлт /1хх11-12/, үнэлгээний тайлангийн 1 нүүр /1хх13/, анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол /1хх18/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-154/20851 дүгээр албан тоот /1хх19/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 4/1446 дугаар хариу мэдэгдэх хуудас /1хх60/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 4-154/22405 дугаар албан тоот /1хх180/, Шийдвэр гүйцэтгэх албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 3-1/3131 дүгээр албан тоот /1хх183/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 4-154/867 дугаар албан тоот /1хх219/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн мэдэгдэх хуудас 2 ширхэг /1хх243, 244/, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан /2хх26-39/

3б. Хариуцагчаас эд хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн хуулбар /1хх31-55/, хөрөнгийн үнэлгээний тайлбар хүлээлцсэн актын хуулбар /1хх56/, шүүхийн гүйцэтгэх хуудасны хуулбар /1хх74-75/, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ны өдрийн 00601 дүгээр шийдвэрийн хуулбар /1хх76-81/, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн 00992 дугаар магадлалын хуулбар /1хх82-86/, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 07 дугаар сарын 29-ны өдрийн 17986 дугаар захирамжийн хуулбар /1хх87-88/, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоолын хуулбар /1хх89/, эрх, үүрэг, хариуцлага танилцуулсан тухай тэмдэглэлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх90, 91-92/, зарлан дуудах мэдэгдлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх93, 94/, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийн хуулбар /1хх95, 96/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх97-98/, эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолын хуулбар /1хх99-100/, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийн хуулбар /1хх101/, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолын хуулбар /1хх102-103/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх104/, зарлан дуудах мэдэгдлийн хуулбар /1хх105/, шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийн хуулбар /1хх106/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ны өдрийн 4-154/15680 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх107/, 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ны өдрийн 4-154/15681 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх108/, мөн өдрийн 4-154/15679 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх109/, 2023 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдрийн 2-154/15753 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх110/, н.ийн гарсан хүсэлтийн хуулбар /1хх111/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх112/, төлбөр авагчийн үнийн саналын хуулбар /1хх113/, нэхэмжлэгчийн үнийн саналын хуулбар /1хх114/, хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай тогтоолын хуулбар /1хх115/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 08 дугаар сарын 29-ны өдрийн 04-154/15908 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх116/, дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2023 оны 09 дүгээр сарын 01-ны өдрийн 1190 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх117/, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /1хх118/, шинжээч томилох тухай тогтоолын хуулбар /1хх119/, шинжээчид хууль тайлбарласан тухай тэмдэглэлийн хуулбар /1хх120/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 4/1159 дүгээр хариу мэдэгдэх хуудасны хуулбар /1хх121/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын 11-ны өдрийн 4-154/16982 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх122/, мөн өдрийн 4-154/16980 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх123/, мөн өдрийн 4-154/16981 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх124/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх125, 126/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 4-154/17038 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх127/, нэхэмжлэгчийн гараар бичсэн баримтын хуулбар /1хх128/, утсаар зурвас бичсэн баримтын хуулбар /1хх129/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх130, 131/, зурвас хүргүүлсэн баримтын хуулбар /1хх132/, дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2023 оны 09 дүгээр сарын 01-ны өдрийн 1190 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх134/, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /1хх135/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн 02-156/20516 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх136/, анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоолын хуулбар /1хх137/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх138/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-154/20852 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх139/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх140/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-154/20851 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх141/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх142, 143/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн 4-154/20850 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх144/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх145/, мэдэгдэх хуудасны хуулбар /1хх146/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /хх147/, баримтын хуулбар /1хх148/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх149/, албадан дуудлага худалдааны тэмдэглэлийн хуулбар /1хх150-162/, сонины хуулбар /1хх163-165/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 4-154/22405 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх166/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх167/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 4-154/22404 дүгээр албан тоотын хуулбар /1хх168/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар 2 ширхэг /1хх169, 170/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 4-154/24236 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх171/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх172/, өмчлөх эрх шилжүүлэх тухай тогтоолын хуулбар /1хх173/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 4-154/24235 дугаар албан тоотын хуулбар /1хх174/, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /1хх175/,

3в. Шүүх үнэлгээчнээс үзлэгийн тэмдэглэл гаргуулсан /1хх202/

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

      ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.         Шүүх дараах үндэслэлээр иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан эд хөрөнгийн үнэлгээ болон анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2.         Нэхэмжлэгч М.******* нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан эд хөрөнгийн үнэлгээ болон анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэл гаргасан.

 

3.         Хариуцагч ******* нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан гэж маргасан.

 

4.         Нэхэмжлэгч, түүний өмгөөлөгч нь эд хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн бодит үнэлгээнээс хэт доогуур, үндэслэлгүй гарсан, шинжээч томилсон тогтоолд дурдсан этгээдээс өөр этгээд үнэлгээ гаргасан, шинжээчийн дүгнэлт гаргах ёстой байтал дүгнэлт биш үнэлгээ гаргасан, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.7, 18.1.8-д зааснаар шинжилгээний явц тодорхойгүй, байлцсан хүмүүсийн талаар мэдээлэл байхгүй, улмаар хууль бус үнэлгээний дагуу албадан дуудлага худалдаа явагдаж, төлбөр авагч давуу эрх эдлэн худалдаж авсан гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлийг тодорхойлж байна.

 

5.         дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 02 дугаар сарын 11-ны өдрийн 00601 дүгээр шийдвэрээр Б., М.******* нараас 300,000,000 төгрөг гаргуулж, шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд М.*******ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, *******,*******,*******, байр,******* тоот хаягт байрлах, 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцыг албадан худалдаж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ. /1хх5-10/

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн 00992 дугаар магадлалаар дээрх шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн. /1хх82-86/

Улмаар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 07 дугаар сарын 29-ны өдрийн 17986 дугаар захирамжаар дээрх шийдвэр, магадлалыг албадан гүйцэтгэхээр шийдвэрлэж, мөн өдөр гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн. /1хх87-88, 74/

Үүний дагуу 2022 оны 08 дугаар сарын 05-ны өдөр 22420364 дүгээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа эхлүүлэх тухай тогтоол гарчээ. /1хх89/

Улмаар 2022 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр нэхэмжлэгчид шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийг шуудангаар хүргүүлсэн. /1хх96/

Гэвч төлбөр төлөгч нар нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул 2022 оны 12 дугаар сарын 09-ны өдрийн 22420364/01 дугаар тогтоолоор дээрх 00601 дүгээр шийдвэрт бичигдсэн 4 өрөө орон сууцыг битүүмжилж, мөн өдөр нэхэмжлэгчид шүүхийн шийдвэр биелүүлэх тухай мэдэгдлийг шуудангаар хүргүүлсэн. /1хх99-100, 101/

Цаашлаад, 2023 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрийн 22420364/04 дүгээр тогтоолоор маргаж буй үнэлгээний зүйл болох 4 өрөө орон сууцыг хураасан байна. /1хх102-103/

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ны өдрийн 4-154/15680 дугаар албан тоотоор нэхэмжлэгч буюу төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт эд хөрөнгийн үнийн санал ирүүлэхийг мэдэгдсэн. /1хх107-109/ Ийнхүү мэдэгдсэний дагуу төлбөр төлөгч Б. нь үнийн санал гаргах боломжгүй талаар тайлбарласан бол төлбөр авагч нь 457,464,000 төгрөгийн үнийн санал гаргажээ. /1хх111, 113/

Харин нэхэмжлэгч нь 2023 оны 08 дугаар сарын 28-ны өдөр 522,816,000 төгрөгийн үнийн санал гаргасан байна. /1хх114/

Төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар нь эд хөрөнгийн үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул 2023 оны 08 дугаар сарын 29-ны өдөр маргаж буй үнэлгээний зүйл болох******* тоот орон сууцны эрхийг түдгэлзүүлж, мөн өдөр уг орон сууцны үнэлгээг тогтоолгохоор шинжээч томилжээ. /1хх115, 119/

Эдгээр үйл баримтаас үзэхэд орон сууцны үнэлгээ гаргуулахаар шинжээч томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т нийцнэ.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх эдгээр ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 21, 44, 49, 54, 55 дугаар зүйлүүдэд нийцсэн бөгөөд дээрх ажиллагааны талаар зохигч маргаагүй. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь дээрх ажиллагаа болон шинжээч томилох нөхцөл үүссэн талаар гомдол гаргаагүй.

 

6.         Шинжээч томилох тухай 2023 оны 08 дугаар сарын 29-ны өдрийн 8/308 дугаар тогтоолд шинжээчээр томилсон этгээдийн эцгийн нэрийн эхний үсгийг зөрүүтэй бичсэн байгаа нь техникийн шинжтэй алдаа гэж үзэхээр байна. Учир нь шинжээч уг тогтоолтой танилцахдаа Н. гэж өөрийн эцгийн нэрийн эхний үсгийг зөв бичиж гарын үсэг зурсан. Мөн үнэлгээний тайланд үнэлгээг гүйцэтгэж, тайлан бичсэн Н. гэжээ. /1хх46/

Иймд нэхэмжлэгч талын шинжээч томилох тухай тогтоол алдаатай, хууль бус бөгөөд шинжээчээр томилогдоогүй этгээд үнэлгээ гаргасан гэх тайлбар үндэслэлгүй.

 

7.         Шинжээч томилох тухай тогтоолоор орон сууцны үнэлгээг гаргуулахаар шинжээч томилсон байна.

Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.8."шинжээчийн дүгнэлт" гэж хуульд заасан шинжилгээ хийх үйл ажиллагааны стандартыг хангаж, тусгай мэдлэгийн хүрээнд гаргасан нотлох баримтын эх сурвалж болох баримт бичгийг гэж заасан тул шинжээч нь дүгнэлт гаргаагүй үнэлгээ гаргасан гэх тайлбар үндэслэлгүй.

7а. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд зааснаар үнэлгээчний туслах үзлэг хийхийг хориглоогүй байна. Иймд эрхгүй этгээд хийсэн үзлэгээр үнэлгээг тогтоосон гэх тайлбар үндэслэлгүй. /1хх202/

Мөн Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.14."хөрөнгийн үнэлгээ хийх" гэж тодорхой зорилгод нийцүүлэн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтоох хараат бус үйл ажиллагааг гэж заасан тул Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.8-д зааснаар үзлэгт оролцсон этгээдүүдийг үнэлгээний тайланд тусгах шаардлагагүй. /1хх31-55/

7б. Үнэлгээний тайланд объектын шинж байдлыг тодорхойлсон байх тул Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.7 болон хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн холбогдох заалтыг зөрсөн гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

7в. Үнэлгээний тайланд гэрээний дагуу гүйцэтгэсэн гэсэн нь тухайн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүй. Учир нь үнэлгээг дээрх 8/308 дугаар тогтоолын дагуу гүйцэтгэсэн гэж үзэхээр байна.

Мөн шинжээчийг шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага өөрийн дотоод журмын дагуу томилсон буюу сонгосон байдал нь хараат бус байдлыг алдагдуулсан гэх үндэслэл болохгүй. Учир нь шинжээч ямар нэг байдлаар хараат буюу нөлөөнд автаж үнэлгээг гаргасан гэх үндэслэл тогтоогдоогүй. Харин нэхэмжлэгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан “шинжээч нь надтай ярилцдаг юм байна лээ. Гэвч өмнө нь үзлэг хийсэн хүн надтай ярилцаагүй” гэх агуулга бүхий тайлбар нь үзлэг хийсэн этгээдэд ямар нэг байдлаар нөлөөлөхийг хүсэж байсан эсэхийг үгүйсгэхгүй байгааг дурдах нь зүйтэй.

8.         Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 4-154/16980 дугаар албан тоотын хуулбарт байгаа нэхэмжлэгчийн гараар бичсэн тэмдэглэл, мөн 13-ны өдөр гараар бичсэн баримтаас үзэхэд нэхэмжлэгч нь 2023 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдөр орон сууцыг хэдэн төгрөгөөр үнэлсэн буюу үнэлгээний талаар мэдсэн байна. /1хх123, 128/

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч нь анх 2023 оны 09 дүгээр сарын 20-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан боловч шүүх нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзсан тул мөн оны 10 дугаар сарын 13-ны өдөр дахин нэхэмжлэл гаргасан гэж тайлбарласан. Гэвч анх нэхэмжлэл гаргасныг шүүх хүлээн авахаас татгалзсантай холбогдох өөрийн тайлбарыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан үүргийн дагуу нотлоогүй.

Харин Иргэн-2014 системээс шалгаж үзэхэд нэхэмжлэгч нь анх 2023 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасныг тус шүүхийн шүүгчийн мөн оны 10 дугаар сарын 03-ны өдрийн 22566 дугаар захирамжаар хүлээн авахаас татгалзсан байна.

Эдгээр үйл баримтаас үзэхэд нэхэмжлэгч нь анх болон дахин нэхэмжлэл гаргахдаа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан гомдол гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлжээ. Иймд энэ талаар хариуцагчийн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбар үндэслэлтэй.

 

9.         Нэхэмжлэгч нь 2023 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдөр захиалгын гэрээ байгуулж, 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр маргаж буй үнэлгээний зүйл болох орон сууцны үнэлгээг “Вендо” ХХК-р гаргуулсан байна. /2хх26-39/

Энэхүү үнэлгээг нэхэмжлэгчийн захиалгаар хийгдсэн бөгөөд харьцуулсан хөрөнгө нь тодорхойгүй байх тул Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасан бодит байх зарчимд нийцэхгүй юм. Иймд нэхэмжлэгч талаас гаргасан үнэлгээний тайлан нь шийдвэрийн үндэслэл болохгүй.

 

10.       Дээрх үндэслэлүүдийг бүхэлд нь нэгтгэн дүгнэвэл маргаж буй үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур, үндэслэлгүй гарсан, шинжээч томилсон тогтоолд дурдсан этгээдээс өөр этгээд үнэлгээ гаргасан, шинжээч дүгнэлт гаргах байтал дүгнэлт биш үнэлгээ гаргасан, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 18 дугаар зүйлийн 18.1.7, 18.1.8-д заасныг зөрчсөн гэх нэхэмжлэгч талын тайлбарууд тогтоогдоогүй. Улмаар нэхэмжлэгч нь эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар шүүхэд гомдол гаргах хугацааг хэтрүүлсэн байх тул үнэлгээг хүчингүй болгох тухай  шаардлагыг хангах үндэслэлгүй.

 

11.       Нэхэмжлэгч, түүний өмгөөлөгч нь анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай шаардлагын үндэслэлийг хууль бус үнэлгээний дагуу явагдсан дуудлага худалдаа тул хүчингүй гэж тайлбарласан. Өөрөөр хэлбэл, дуудлага худалдаа явагдсан ажиллагаатай холбоотойгоор маргаагүй.

Гэвч дээрх үндэслэлээр иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад гарсан эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчин төгөлдөр байх тул дуудлага худалдааг хүчингүй болгох үндэслэлгүй.

Мөн албадан дуудлага худалдааны тэмдэглэлээс үзэхэд эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, *******,*******,*******, байр,******* тоот хаягт байрлах, 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар 2 оролцогч өрсөлдсөн байх тул нэхэмжлэгч талын дуудлага худалдаанд төлбөр авагчид давуу байдал олгосон гэх тайлбар үндэслэлгүй байна. /1хх150-152/

Иймд анхны албадан дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

12.       Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1-д зааснаар шүүхээс эрх зүйн маргаан хянан шийдвэрлэх үйлчилгээ үзүүлэхтэй холбогдуулан зохигчид төлөх мөнгөн хөрөнгийг улсын тэмдэгтийн хураамж гэнэ. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг урьдчилан нэхэмжлэгч төлөх бөгөөд нэхэмжлэл хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаас гаргуулж, нэхэмжлэгчид олгох журамтай.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

 

        ТОГТООХ нь:

1.         Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 44 дүгээр зүйлийн 44.4-т зааснаар хариуцагч *******т холбогдох эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, *******,*******,*******, байр,******* тоот хаягт байрлах, 108.92 м.кв талбайтай, 4 өрөө орон сууцны үнэлгээ болон анхны албадан дуудлага худалдааг тус тус хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэгч М.*******ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.         Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3.         Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.3, 119.4, 119.7-д зааснаар шүүхийн шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцогч тал шийдвэр хүчинтэй болсноос хойш 14 хоног өнгөрөөгөөд түүнээс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба гардан аваагүй нь хуульд заасан журмын дагуу давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                         Д.ГАНБОЛД