Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Т.Ганчимэг даргалж тус шүүхийн хуралдааны танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: Э.Э,

 

Нэхэмжлэгч: И ББСБ ХХК нарын нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: НШШГГ холбогдох

 

Үнэлгээ хүчингүй болгох тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч Э.*******ын өмгөөлөгч Р.*******, ******* ББСБ ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.*******, нарийн бичгийн дарга Н.******* нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Э.******* хариуцагч т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлсон. Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэрээр э.*******, Б.******* нараас 76,272,463 төгрөгийг гаргуулж ******* ББСБХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж битүүмжилж, хураасан төлбөр төлөгч Д.*******ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай 317 м.кв талбайтай авто машины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах Нийслэлийн Засаг даргын 2019 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдрийн тоот шийдвэрээр 12 жил 1сарын хугацаатай эзэмших эрх бүхий нэгж талбарын дугаартай 441 м.кв газрыг нийт 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн 2023 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 4-209/18003 тоот мэдэгдлийг 2023 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр хүлээн авсан болно.

Шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээ нь Хөөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2, 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1, 9.2.3-т зааснаар тодорхой байх шаардлагатай байдаг. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилогдсон шинжээч ХХК нь нэхэмжлэгч Э.*******ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан эрхийн улсын Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай 317 м.кв талбайтай авто машины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах Нийслэлийн Засаг даргын 2019 оны 6 дугаар сарын 21-ний өдрийн тоот шийдвэрээр 12 жил 1 сарын хугацаатай эзэмших эрх бүхий нэгж талбарын дугаартай 441 м.кв газрыг нийт 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг гаргахдаа нэгж талбарын дугаартай 441 м.кв газрыг 40,783,680 төгрөгөөр үнэлсэн атлаа 371 м.кв талбайтай автомашины гарааш, авто засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг м.кв ийг хэдэн төгрөгөөр үнэлсэн нь ойлгомжгүй, үнэлгээний ямар аргыг ашигласан нь тодорхой бус байгаа болно.

Нэхэмжлэгч Э.*******ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх эд хөрөнгө, газар зэрэг нь авто засварын үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж үйл ажиллагаа явуулдаг төвлөрсөн шугам сүлжээнд бүрэн холбогдсон гадна орчны нөхцөл байдал нэн таатай ашигтай байрлалд орлогын байнгын эх үүсвэртэй бөгөөд ойролцоо байрлалтай ижил үйлчилгээ эрхэлдэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн м.кв-ийн үнэ цэнэ 4-5 сая төгрөг эзэмших эрхтэй газрын м.кв-ийн үнэ 2,000,000 төгрөг байгаа болно.

Нэхэмжлэгч Э.******* нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд үл хөдлөх эд хөрөнгө газартай холбоотой үнийн санал гаргахдаа олон нийтэд мэдээлэл зах зээлийн жишиг үнэ цэнтэй харьцуулан 2,739,000,000 төгрөгийн санал гаргасан.

Шинжээч ХХК ийн үнэлгээний тайлангаар дүгнэхэд үл хөдлөх хөрөнгө газар зэргийг өртгийн аргыг ашиглаж нийт 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь төлбөр авагчийн талд хэт үйлчилсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэт доогуур үнээр үнэлж нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн гэж үзэж байна.

Иймд эрхийн улсын Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай 317 м.кв талбайтай авто машины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын дугаартай 441 м.кв газрыг нийт 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

2. Нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК нь хариуцагч т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгох тухай нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлсон. Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатын шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА/2022/ дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 001/ШХТ/2022/ дугаар тогтоолын дагуу Э.*******, Б. нараас 76,272,463 төгрөгийг гаргуулж ******* ББСБХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Гэвч хариуцагч нар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураараа биелүүлээгүй тохиолдолд зээлийн барьцаанд бариулсан дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай 371 м.кв талбайтай авто машины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын дугаартай 441 м.кв газар гэх хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлал, Монгол улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны тогтоол, шүүхийн гүйцэтгэх хуудас тус тус заасан.

******* ББСБ ХК-иас 2023 оны 9 дүгээр сарын 12-ны өдөр дээрх барьцаа хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгох тухай хүсэлтийг т гаргасан. Уг хүслэнтийн дагуу ХХК гүйцэтгэж 2023 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр танилцуулсан.

Үнэлгээний тайланд эрхийн улсын Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай 317 м.кв талбайтай авто машины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Э- дугаарт бүртгэгдсэн 441 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар гэх хөрөнгүүдийг 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн.

ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3 хандлагаар хийдэг гэж үнэлгээний тайлангийн 4 дэх хэсэгт тодорхойлсон байна. Уг гурван хандлагын аргыг ашиглан тус бүрд нь үнэлгээ гаргасан боловч зөвхөн зах зээлийн хандлага дээр тулгуурлан хөрөнгийн эцсийн үнэлгээг 613,263,000 төгрөгөөр тогтоосон байх нь учир дутагдалтай болсон байна. Харин хөрөнгийг үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3 хандлагаар тус бүрд нь үнэлгээг хийж дээрх 3 хандлагын аргын дундаж үнэлгээгээр эцсийн үнийг тогтоох ёстой гэж үзэж байна. Иймд энэхүү үнэлгээний дүнг бодит нөхцөл байдалд нийцсэн гэж үзэхгүй байна.

Төлбөр төлөгч Э.*******, Б. нар нь дээр дурдсан өр төлбөрийг төлөх сонирхолгүй, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатын шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА/2022/ дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 001/ШХТ/2022/ дугаар тогтоолыг сайн дураараа биелүүлээгүй болно. Иймд төлбөр авагчийн хувьд зөвхөн барьцаа хөрөнгөөр л өөрийн эрх ашгийг хамгаалуулах хохирлоо барагдуулах боломж үлдэж байна.

Төлбөр авагч ******* ББСБ ХК-иас барьцаа хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж бусад этгээдэд зарах, өр төлбөрийг барагдуулах зорилгоор цаашид худалдан борлуулах тул хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3 хандлагаа тус бүрд нь үнэлгээг хийн дээрх 3 хандлагын аргын дундаж үнэлгээгээр эцсийн үнийг тогтож барьцаа хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг тодорхойлох хүсэлтэй байна.

Мөн ******* ББСБ ХК-нь мэргэшсэн үнэлгээчнээр дээрх хөрөнгө дээр үнэлгээ хийлгэхэд 517,940,000 төгрөгөөр үнэлсэн тул ХХК үнэлгээг бодиттой үнэлгээ гэж үзэхэд эргэлзээтэй байна.

Иймд ХХК-ийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 560 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Нэхэмжлэгч Э.*******ын өмгөөлөгч Л.******* шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагадаа:Нэхэмжлэгч Э.*******ын зүгээс шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээнээс Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2, 9 дүгээр зүйлийн 9.2.1, 9.2.3-д заасныг зөрчсөн гэж үзэж байгаа. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ газрыг 236,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн,үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн жишиг үнийн харьцуулалтын аргыг ашиглан үнэлгээг гаргасан гэсэн боловч тухайн харьцуулсан эд хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгүүд сэндвичийн бүтэц бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээтэй эсэх нь тодорхойгүй, өмчлөл, эзэмшил нь тодорхой бус хөрөнгүүдтэй харьцуулсан нь Хөрөнгийн тухай хуулийг зөрчсөн гэж үзэж байна. Тухайн газартай ойролцоо байгаа ижил төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ нь 3,000,000-4,000,000 төгрөгийн үнэлгээтэй гэсэн мэдээлэл байна. Нийслэлийн Засаг даргын захирамжид эзэмших эрх, м.кв үнэ зах зээлийн дундаж үнээр 2,000,000 төгрөгийн үнэ цэнтэй байхад шинжээч нь 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээ нь хууль зөрчсөн зах зээлийн бодит үнэлгээ гараагүй гэж үзэж байгаа учраас үнэлгээг хүчингүй болгох нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан гэв.

4. Нэхэмжлэгч ******* ББСБХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.******* шүүхийн хэлэлцүүлэгт гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 08 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА2022/ дугаар магадлал, Монгол улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 001/ШХТ2022/ дугаар тогтоолын дагуу Э.*******, Б. нараас зээлийн гэрээний 75,665,983 төгрөгийг, улсын тэмдэгтийн хураамж 606,480 төгрөг нийт 76,272,463 төгрөг гаргуулан ******* ББСБ ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Гэвч хариуцагчид нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураараа биелүүлээгүй тохиолдолд зээлийн барьцаанд бариулсан Улаанбаатар хот, дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Y- дугаартай 371 м.кв талбай бүхий автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн дүүрэг, 20 дугаар хороо, ХХ 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Э- дугаартай 441 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар гэх хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахыг анхан шатны шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн магадлал, Монгол улсын дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны тогтоол, шүүхийн гүйцэтгэх хуудаст тус тус заасан. ******* ББСБ ХК-иас 2023 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдөр дээрх барьцаа хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгох тухай хүсэлтийг Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт гаргасан. Уг хүсэлтийн дагуу ХХК гүйцэтгэж 2023 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдөр танилцуулсан Үнэлгээний тайланд Улаанбаатар хот, дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Y- дугаартай 371 м.кв талбай бүхий автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө мөн дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж 70 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн Э- дугаартай 441 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар гэх хөрөнгүүдийг 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн байна. ХХК нь Хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3-н хандлагаар хийдэг гэж үнэлгээний тайлангийн 4 дэх хэсэгт тодорхойлсон байна. Уг гурван хандлагын аргыг ашиглан тус бүрд нь үнэлгээ гаргасан боловч зөвхөн зах зээлийн хандлага дээр тулгуурлан хөрөнгийн эцсийн үнэлгээг 613,263,000 төгрөгөөр тогтоосон байх нь учир дутагдалтай болсон байна. Харин хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3-н хандлагаар тус бүрд нь үнэлгээг хийн дээрх 3 хандлагын аргын дундаж үнэлгээгээр эцсийн үнийг тогтоох ёстой гэж үзэж байна. Иймд энэхүү үнийн дүнг бодит нөхцөл байдалд нийцсэн гэж үзэхгүй байна. Төлбөр төлөгч Э.*******, Б. нар нь дээр дурдсан өр төлбөрийг төлөх сонирхолгүй, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА2022/ дугаар магадлал, Монгол улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 001/ШХТ2022/ дугаар тогтоол гарснаас хойш өнөөдрийг хүртэл тогтоолыг сайн дураар биелүүлээгүй болно. Иймд төлбөр авагчийн хувьд зөвхөн барьцаа хөрөнгөөр л өөрийн эрх ашгийг хамгаалуулах, хохирлоо барагдуулах боломж үлдэж байна. Төлбөр авагч ******* ББСБ ХК-иас барьцаа хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж бусад этгээдэд зарах, өр төлбөрийг барагдуулах зорилгоор цаашид худалдан борлуулах тул хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гэсэн 3-н хандлагаар тус бүрд нь үнэлгээг хийн дээрх 3 хандлагын аргын дундаж үнэлгээгээр эцсийн үнийг тогтоож барьцаа хөрөнгийн бодит үнэ цэнийг тодорхойлох хүсэлтэй байна. Мөн ******* ББСБ ХК нь мэргэшсэн үнэлгээчнээр дээрх хөрөнгөд үнэлгээ хийлгэхэд 517,940,000 төгрөгөөр үнэлэгдсэн тул ХХК үнэлгээг бодиттой үнэлгээ гэж үзэхэд үндэслэл бүхий эргэлзээ үүсгэж байна.

Иймд ХХК-ийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 560 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

5. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж байгаа төлбөр төлөгч Б., Э.******* нараас 76,272,463 төгрөгийг гаргуулж ******* ББСБ ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Үүний дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байгаа.Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан хөрөнгө нь одоо энэ үнэлэгдээд байгаа дүүргийн 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж, 70 тоот байрлалтай 371м.кв талбайтай автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө 441м.кв дугаартай эзэмшлийн газар юм.Төлбөр төлөгч нь шүүхийн шийдвэрийг тогтоосон хугацаанд биелүүлээгүй учраас барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэн хурааж үнэлгээ тогтоох ажиллагаа явагдсан.Талууд үнэлгээнд харилцан тохиролцоогүй учраас шинжээч томилж үнэлсэн ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. ХХК нь хөрөнгийг үнэлж нийт 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээний тайланг хүлээн авч талуудад танилцуулж, эрх үүргийг нь тайлбарлан өгсөн. Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа эндээс хөрөнгө дээр хийгдэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан нэхэмжлэгч нарын гаргаж байгаа үнэлгээг хүчингүй болгуулах дээр болохоороо дараах тайлбарыг өгч байна. ХХК нь мэргэшсэн үнэлгээний компани юм.Үнэлгээчин нь тухайн хөрөнгийг манай шинжээч томилох тогтоолын дагуу биечлэн очиж үзэж, хөрөнгийн чанар байдлыг үзэж дээрээс нь одоо тухайн хөрөнгөтэй ижил төстэй хөрөнгүүдийг харьцуулан судалсны үндсэн дээр 3 аргыг хэрэглэж үнэлсэн. 3 арга тус бүрдээ өөр өөр үнийн дүн гарсан. Тэгээд эцсийн тайлангаа зах зээлийн харьцуулалтын арга буюу зах зээлийн хандлагын аргыг сонгож үнэлгээний тайланг ирүүлсэн байна. Зах зээлийн хандлагын аргаар 613,263,000 төгрөгөөр тухайн хөрөнгийг үнэлсэн. Харьцуулж үнэлсэн хөрөнгүүд нь бол нэхэмжлэгчийн хэлээд байгаа шиг хол зайтай, тэгээд дулаан шугамд холбогдоогүй гээд тэрийг нь тогтоох боломжгүй гэж байгаа боловч тухайн үнэлж байгаа үнэлгээний компанийн ажилтан тухайн хөрөнгөд ижил төстэй, ойролцоо байрлалтай байсан учраас сонгож авч тэгээд метр квадратын болон бусад зөрөөтэй зүйлүүд дээр нь одоо нөгөө нэг хувь өгөөд бууруулаад нэмээд ингээд үнэлгээг бол гаргасан. Тийм учраас бол харьцуулсан хөрөнгүүд нь бол ойролцоо ижил төстэй хөрөнгүүд байгаа юм. Тийм учраас зах зээлийн хандлагын аргыг хэрэглэж үнэлснийг үндэслэлтэй гэж үзэж байна.******* ББСБ ХК-ийн гаргасан тайлбарт 3 аргаар үнэлчхээд дунджил гаргасангүй гэсэн энэ нь боломжгүй зүйл юм. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.10-д дээр зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, тэдгээрийн нийцтэй байдал гэсэн хуулийн зохицуулалт байгаа тул зах зээлийн үнэлгээг тогтоохоор манайхаас шинжээч томилсон учраас харьцуулалтын аргыг хэрэглээд зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн гэж үзэж байна. Тиймээс ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээг хуулийн дагуу үндэслэлтэй хуульд нийцүүлж гаргасан.Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд хүлээн зөвшөөрөхгүй гэв.

6. Нэхэмжлэгч Э.*******аас шүүхэд: НШШГГ-с 2022.09.22-ны өдрийн 4-229/18001 дугаар мэдэгдэл(хх6), 2023.09.14-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол(хх7), 2023.09.20-ны өдрийн №560 дугаар Үнэлгээний тайлан(хх8-26),иргэний үнэмлэхийн лавлагаа(хх26),итгэмжлэл(хх32) зэрэг баримтыг гаргаж өгсөн.

7. Нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК-иас шүүхэд: итгэмжлэл(хх91,142), хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ (хх92), тусгай зөвшөөрөл(хх93-95), Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр(хх96-99), Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА2022/ дугаар магадлал(хх100-102), Монгол улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 001/ШХТ2022/ дугаар тогтоол(хх103), шүүхийн гүйцэтгэх хуудас(хх104), 2023.01.03-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол(хх105), үнэлгээний хөрөнгийн хуудас(хх106-109), мэдэгдэл хүргүүлэх тухай (хх111), 2023.09.14-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол(хх112), ийн 2023.09.20-ны өдрийн үнэлгээний тайлан(хх113-130), Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023.10.04-ний өдрийн 16583 дугаар захирамж ийн 2023.09.20-ны өдрийн үнэлгээний тайлан(хх131-132)зэргийг нотлох баримт хангуулан гаргаж өгсөн.

8. Хариуцагч НШШГГазраас шүүхэд:итгэмжлэл(хх33), 2022.12.20-ны өдрийн 02815 Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас(хх40, 145),Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022.12.02-ны өдрийн дугаар захирамж(хх41-42,146-147), Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр(хх43-46,148-151), Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА2022/ дугаар магадлал(хх47-49,152-154), Монгол улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 001/ШХТ2022/ дугаар тогтоол(хх50, 155), 2023.01.03-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол(хх51,156), зарлан дуудах мэдэгдэх хуудас(хх52,157-158), эрх үүрэг танилцуулсан баримт(хх53,159),ШГА баримт хүлээн авах баталгаа(хх54,160), шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл(хх55,83,161), 2023.03.27-ны өдрийн Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол(хх56-57,162-163), 2023.08.23-ны өдрийн Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол(хх58-59,164-165), үнэлгээний санал(хх60-61,166-167), *******ББСБ хүсэлт(хх62, 168), 2023.09.14-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол(хх63-65,159), ийн 2023.09.20-ны өдрийн үнэлгээний тайлан(хх65-80,169-186), мэдэгдэл хүргүүлэх тухай(хх81-82,187-189), 2023.10.10-ны өдрийн Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол(хх84,140) зэрэг нотлох баримтын шаардалга ханган гаргаж өгсөн.

9. Шүүхээс зохигчдын хүсэлтээр: ийн үнэлгээчин Х.гаас гэрчийн мэдүүлэг авсан. (хх216-221),

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Э.******* нь хариуцагч Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан ХХК-ийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн №560 дугаартай Үнэлгээний тайланг хүлээн зөвшөөрөхгүй шинжээч үл хөдлөх хөрөнгийг хэт багаар үнэлсэн тул хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж,

Нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК нь дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийг шинжээч хэт өндрөөр үнэлсэн тул Үнэлгээний тайланг хүлээн зөвшөөрөхгүй, үнэлгээг хүчингүй хүчингүй болгох тхуай нэхэмжлэлийг гаргасан.

Хариуцагч Нийслэлийн шүүийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг эс зөвшөөрч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэж маргасан.

1. Хэрэгт авагдсан баримт, зохигчдын шүүхийн хэлэлхцүүлэгт өгсөн тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдов.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1-д Шүүхийн хүчин ******* шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ. гэж хуульчилсан.

3. Тус шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 101/ШЗ2023/26597 Шүүх хурал хойшлуулах хэрэг нэгтгэх захирамжаар инвесзор ББСБ ХК-ийн нэхэмжлэлтэй, т холбогдох Үнэлгээ үчингүй болгох тухай иргэний хэргийг, Э.*******ын нэхэмжлэлтэй, т холбогдох Үнэлгээ үчингүй болгох тухай иргэний хэрэгт нэгтгэх тухай хүсэлтийг ханган шийдвэрлэж, хэргийг нэгтгэсэн болно. (хх199-200)

4. Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 05 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШШ2022/******* дугаар шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 8 дугаар сарын 03-ны өдрийн 210/МА2022/ дугаар магадлал, Монгол улсын Дээд шүүхийн иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчдийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдөр 001/ШХТ2022/ дугаар тогтоолоор Б., Э.******* нараас 76,272,463 төгрөгийг гаргуулж ******* ББСБ ХК-д олгох, төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Эрхийн улсын бүртгэлийн Y- дугаарт бүртгэгдсэн, дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж, 70 тоот хаягт байршилтай, 371 м.кв талбайтай автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай, Э- дугаарт бүртгэгдсэн, 441 м.кв газар эзэмших эрхтэй үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгүүдээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг т даалгаж шийдвэрлэжээ.(хх41-50, 96-103)

4.1. Төлбөр төлөгч нь шүүхийн шийдвэрээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байх тул төлбөр авагч ******* ББСБ ХК-ийн хүсэлтээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2022 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр 02815 дугаартай гүйцэтгэх хуудсыг олгосон байна. (хх40,105)

Улмаар Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн албадан гүйцэтгэх шүүгчийн захирамж, гүйцэтгэх баримт бичигт үндэслэн 2023 оны 01дүгээр сарын 03-ны өдрийн Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлжээ. (хх51, 156)

4.2. Хариуцагч нь дээрх гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн, 2023 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэн, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1, 49 дүгээр зүйлийн 49.1, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт заасны дагуу шүүхийн шийдвэрт заагдсан Эрхийн улсын бүртгэлийн Y- дугаарт бүртгэгдсэн, дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж, 70 тоот хаягт байршилтай, 371 м.кв талбайтай автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай, Э- дугаарт бүртгэгдсэн, 441 м.кв газар эзэмших эрхтэй үл хөдлөх хөрөнгийг хөрөнгүүдийг 2023 оны 3 дугаарс арын 07-ны өдрийн №23380233/08 дугаар тогтоолоор Эд хөрөнгө битүүмжлэж, 2023 оны 8 дугаар сарын 23-ны өдрийн№23380235/10 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол оор хураажээ. Талууд дээрх шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд маргаангүй (хх56-57,162-165)

4.3. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч 441 м.кв үйлчилгээний зориулалттай газрыг 882,000 төгрөгөөр, 371 м.кв авто машиныг гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 1,855,000 нийт 2,737,000 төгрөгөөр үнийн саналаа ирүүлснийг төлбөр авагч эс зөвшөөрснөөр хариуцагч 2023 оны 9 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 9/324 тоот тогтоолоор ХХК-ийн үнэлгээчин Х.г шинжээчээр томилсон байна.(хх63, 159)

4.4. Шинжээчээс дээрх тогтоолд дурдсан Э.*******ын өмчлөлийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан 371 м.кв талбайтай автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай, Э- дугаарт бүртгэгдсэн, 441 м.кв газар эзэмших эрхтэй үл хөдлөх 613,263,000 төгрөгөөр үнэлснийг 2023 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 4-229/18001 тоот мэдэгдлээр төлбөр төлөгчид, тухайн өдрийн 4-229/18002 тоот мэдэгдлээр төлбөр авагч нарт мэдэгдэж, энэ тухай уг мэдэгдлүүдийн доод хэсэгт гарын үсэг зуруулж баталгаажуулжээ. (хх81-82, 187-189)

4.5. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээний ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд байх бөгөөд үнэлгээ хийх үед тусгай зөвшөөрөл нь хүчинтэй, тус компанийн үнэлгээчин Х. оролцсон нь хэргийн оролцогчдын тайлбар, хэрэгт цугларсан бичмэл нотлох баримтуудаар тогтоогдож байх тул бүрэн эрхийн хүрээнд дүгнэлт гаргасан гэж үзнэ.

4.6. Шинжээч нь хураагдсан хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажиллагааг дүүрэг, 20 дугаар хороо, 1 дүгээр гудамж, 70 тоот хаягт байршилтай, 371 м.кв талбайтай, автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байршилтай, Э- дугаарт бүртгэгдсэн, 441 м.кв талбайтай эзэмшлийн газарт биечлэн очиж, улмаар 371 м.кв талбайтай, автомашины гарааш, засварын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө болон эзэмших эрхтэй 441м.кв газрыг зах зээлийн хандлага, өртгийн хандлага, орлогын хандлагын норматив аргыг хэрэглэн 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 7.2, 12 дугаар зүйлийн 12.1.3 дахь заалттай нийцсэн байна.

4.7. Шүүх, зохигчийн хүсэлтээр ХХК-ийн шинжээч Х.гаас үнэлгээний тайланг тайлбарлуулах тухай хүсэлтийг хангаж шийдвэрлэсэн.

4.8. Шинжээч үнэлгээний тайланг дараах байдлаар тайлбарласан.Үүнд: ...Үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн, орлогын өртөгийн хандлагын аргаар үнэлгээг тогтоосон. Энэ барилга нь 2003 онд ашиглалтад орсон, төвийн шугаманд холбогдоогүй, цэвэр ус холбогдсон сендвичин хавтантай барилга байсан. Барилгыг 50 жилийн насжилтай гэж үзээд 30 жил болсон байсан учир 20 хувь гэж үзээд элэгдлийг 179.907 г нийт үнэлгээнээс хасахаар 219,861 м.кв гарсан. Хөрөнгийн үнэлгээний 14 дүгээр хуудаст автомашины гарааш үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн харьцуулсан жиших тооцоо байгаа. Зах зээлийн хандлагын аргыг ОХУ-д ашигладаг итгэлцүүрийн аргыг ашигласан. 3 хандлагын аргад 1-3 оноо өгдөг.Нэг объекод 20 хувийн нэмэгдэл нэмсэн.Сендвичин барилга 120,000,000-140,000,000 төгрөгөөр зарагддаг. Газрын хувьд үл хөдлөх хөрөнөгөс салгаж болохгүй.Газрын үнэлгээ нь 1м.кв нь 531,311 төгрөг. Газар нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй хамт үнэлгэдсэн. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг ойролцоо 250 метр, 300 метр, 800 метрт байсан үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулалтыг хийхдээ он, байршил хийцлээр нь хоорондын коефцентыг харьцуулж үнэлгээг 613,263,000 төгрөгөөр үнэлсэн. гэж тайлбарласан. (хх218-220)

4.9. ХХК-ийн шинжээч нь үнэлгээг тогтоохдоо тухайн хөрөнгийн ашиглалтад орсон хугацаа, харагдац, ашиглалтын байдал, элэгдэл, цаашид ашиглах боломж зэргийг судлан хөрөнгийн үнэлгээний зах зээлийн, өртгийн хандлагын аргыг харьцуулан хийсэн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлд заасан журмыг зөрчөөгүй, 8 дугаар зүйлд заасны дагуу үнэлгээний тайланг гаргасан гэж үзнэ.

4.10. Нэхэмжлэгч Э.*******ын өмгөөлөгчийн маргаж буй ...Хөрөнгөийн үнэлгээний төв ХХК нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоохдоо барилгын нөхөн орлуулах өртгийн арга буюу барилгын шинээр баригдах өртгийг тооцох аргаар үнэлсэн нь үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн. Э.*******ын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгө тоосгон бүтэутэй төвлөрсөн үугам сүлжээнд холобгдсон, ашигтай байрлалтай тоосгон бүтэж бүхий үл хөдлөх хөрөнгө, өмчлөх эзэмших эрхтэй сэндвичин араг бүтэц бүхий үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан нь зах зээлийн бодит үнэлгээг хэт доогуур үнэлсэн гэж, нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК нь ...манай байгууллага бие даан үнэлгээ хийлгэхэд 517,940,000 төгрөгөөр үнэлгэдсэн. Барьцааны зүйлийг дуудлага худладанаад оруулж бусдад зарах, өр төлбөрийг барагдуулах зорилгоор цаашид худалдан борлуулах тул хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн, өртгийн, орлогын хандлагаар тодорхойлоогүй, хэт өндөр үнэлсэн гэж маргах боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нар маргаж буй зүйлийн үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, нотлох эрхээ хэрэгжүүлээгүй.

4.11. Шинжээч нь эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн хандлагаар хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоосон үндэслэлийг тайланд тодорхой тусгасан байх тул нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлд дурдсан үндэслэл, тайлбар няцаагдаж байна гэж дүгнэв.

4.12. Тодруулбал, ХХК-ийн үнэлгээчин Х. тайлангаа Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7, 8 дугаар зүйлд заасан журмыг баримтлан гаргасан болох нь түүний тайлбар, тодруулгаар давхар тогтоогдсон, шинжээчийн эд хөрөнгийн үнэлгээний тайланг үгүйсгэх, хүчингүй болгох хууль зүйн үндэслэлгүй, энэхүү тайлангаар нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг бодит байдлаар хохироосон, нэхэмжлэгчийн эд хөрөнгийг үндэслэлгүйгээр зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн байдал тогтоогдохгүй, эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэж шүүх үзлээ.

Иймд хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн гүйцэтгэх газарт холбогдох Үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэгч Э.*******, нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан өлсөн хураамжийг улсын орлогод хэвээр үлдээн шийдвэрлэсэн болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2-т заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан үндэслэл тогтоогдохгүй байх тул хариуцагч т холбогдох Үнэлгээг хүчингүйд тооцуулах тухай нэхэмжлэгч Э.*******, нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Э.*******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг, нэхэмжлэгч ******* ББСБ ХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод тус тус хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигчид шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4-т зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэйг мэдэгдсүгэй.

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.7-д зааснаар дээрх хугацаанд шүүхийн шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Т.ГАНЧИМЭГ